獨(dú)家委托培訓(xùn)課件

獨(dú)家委托培訓(xùn)

主講：林偉峰搶占市場份額全力助你開單獨(dú)家委托培訓(xùn)

主講：林偉峰搶占市場份額全力助你開單獨(dú)家委托的分傭第一持盤人享有總傭收的10%，鑰匙方享有5%，買方經(jīng)紀(jì)人享有60%，其他為簽署獨(dú)家委托經(jīng)紀(jì)人分傭。獨(dú)家委托過期的不再享有分傭。舉例：所成交房源總價(jià)100萬，收傭2萬，A為房源方，本來有最高25%的分傭（含鑰匙），但被B簽了獨(dú)家委托，則A只有10%分傭，鑰匙方分傭5%，成交方分傭60%，其余25%歸簽署獨(dú)家委托的B。也就是說，簽了個(gè)獨(dú)家委托，B最少也能分到5000元的業(yè)績。另外公司還對成交獨(dú)家委托的給予獎(jiǎng)勵(lì)，分別獎(jiǎng)勵(lì)簽署方200元和成交方200元，非?？捎^。望大家重視獨(dú)家委托的分傭第一持盤人享有總傭收的10%，鑰匙方享有5%，獨(dú)家委托的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有效獨(dú)家委托必須由產(chǎn)證上的所有人簽字確認(rèn)，其他非權(quán)利人，無委托公證書的均為無效委托有效獨(dú)家委托必須提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、產(chǎn)證所有人身份證復(fù)印件，有未成年人的，還需提供監(jiān)護(hù)人身份、戶口本、或獨(dú)生子女證或出生證。有效獨(dú)家委托必須在該房收到客戶意向金之前的24小時(shí)外簽署。在24小時(shí)內(nèi)簽署獨(dú)家后公司收取了意向金并成功轉(zhuǎn)定的，則該獨(dú)家無效。獨(dú)家委托的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有效獨(dú)家委托必須由產(chǎn)證上的所有人簽字確認(rèn)，什么是獨(dú)家委托？獨(dú)家委托的定義出售方在一個(gè)固定期限內(nèi)只可以委托我們代為處理，不可以委托其他公司的行為，在我們的委托期內(nèi)，業(yè)主不可以隨意上調(diào)價(jià)格，且如果購買方達(dá)到了獨(dú)家委托中所列的購買條件，那么受委托的公司有權(quán)利代為收取定金的一種民事行為，賣方承諾如果是通過其他人將該房產(chǎn)出售成交，均應(yīng)該向擁有獨(dú)家代理權(quán)的經(jīng)紀(jì)公司支付傭金或違約金的義務(wù)。什么是獨(dú)家委托？獨(dú)家委托的定義出售方在一個(gè)固定期限內(nèi)在獨(dú)家委托情況下，經(jīng)紀(jì)人與賣方的承諾義務(wù)是雙邊的，經(jīng)紀(jì)人承諾投入精力和時(shí)間為賣方全力銷售房產(chǎn)，賣方承諾傭金支付義務(wù)和不更改房產(chǎn)出售意愿。

據(jù)了解，美國的二手房代理均為獨(dú)家委托代理。這也說明了在將來不久，中國的二手房代理模式也會(huì)趨向于獨(dú)家委托代理模式

在獨(dú)家委托情況下，經(jīng)紀(jì)人與賣方的承諾義務(wù)是雙邊的，經(jīng)紀(jì)人承諾在目前的市場，多年來一直沿襲的是多家委托的模式，既一個(gè)業(yè)主可以同時(shí)多家公司委托代為出售，按誰的價(jià)格高或誰的速度快來決定賣給誰。這也導(dǎo)致了行業(yè)的競爭加劇。為了更好的在競爭中生存和壯大，獨(dú)家委托就要成為我們保障生存和發(fā)展的主要工具，要成功簽署一份獨(dú)家委托，我們必須先站在業(yè)主的角度去考慮這個(gè)獨(dú)家委托會(huì)給業(yè)主帶來的問題。也就是要換位思考，讓業(yè)主認(rèn)可我們，并配合我們，那么在開始談獨(dú)家委托之前，大家可以先看看獨(dú)家委托和現(xiàn)在大部分都是多家委托的這兩種委托方式的比較

在目前的市場，多年來一直沿襲的是多家委托的模式，既一個(gè)業(yè)主可獨(dú)家委托與多家委托的比較

獨(dú)家委托 多家委托業(yè)主優(yōu)先次序： 重點(diǎn)客戶 無主次客戶銷售方式：以房源為中心，好把握以客戶為中心，較難把握中介機(jī)構(gòu)服務(wù)保障：有保障 相對無保障經(jīng)紀(jì)人責(zé)任感和動(dòng)力：責(zé)任感強(qiáng)、動(dòng)力足（有分傭）責(zé)任感弱、動(dòng)力不足（無分傭）委托代理關(guān)系 明確、牢固 不明確，脆弱，易中斷房產(chǎn)營銷等專業(yè)服務(wù) 有 少成功率 ≥90%≤10%成交時(shí)限 一個(gè)月左右 三個(gè)月左右獨(dú)家委托與多家委托的比較在明白上面的獨(dú)家和非獨(dú)家委托的比較后，我們可以清晰的看到獨(dú)家委托比起多家委托不論是對我們還是對業(yè)主都是更有利的。那么為什么多數(shù)業(yè)主還是不愿意選擇獨(dú)家委托的模式呢？這要從業(yè)主的角度來看看他們對多家委托和獨(dú)家委托的各種想法來針對性的解決問題。下面我們先說說看多家委托中業(yè)主的一些想法在明白上面的獨(dú)家和非獨(dú)家委托的比較后，我們可以清晰的看到獨(dú)家多家委托中業(yè)主的一些想法

1銷售時(shí)間快（多家中介一起銷售）

2銷售價(jià)格高（中介為了搶生意，一起抬價(jià)格）

3如果這家賣不掉，另一家也會(huì)找客戶買。（不在一顆樹上吊死）

4自主權(quán)，想賣就賣，想撤就撤。（自由掛牌，自由撤牌）以上四點(diǎn)據(jù)我所了解是目前房東只喜歡多家委托，而不愿意簽獨(dú)家委托的心態(tài)和顧慮。既然大多數(shù)業(yè)主都有如上的心態(tài)，如何去說服他們？多家委托中業(yè)主的一些想法下面我們分析了一下多家委托給業(yè)主帶來的不利的因素。因?yàn)橹挥型ㄟ^分析和說服，才能轉(zhuǎn)變業(yè)主的想法，從而愿意和我們簽署獨(dú)家委托書。下面我們分析了一下多家委托給業(yè)主帶來的不利的因素。因?yàn)橹挥型?騷擾電話多分析：中介公司信息流通快，為了壓業(yè)主價(jià)格，和了解房屋情況及最新價(jià)格及試探業(yè)主心理價(jià)格，中介公司主要靠電話溝通，按現(xiàn)在市場上我們區(qū)域約100家中介公司來說，每家平均10人，就有1000多的中介從業(yè)人員在這個(gè)區(qū)域活動(dòng)，1000多的業(yè)務(wù)員只要每天有10%的業(yè)務(wù)員打一個(gè)電話，業(yè)主每天就能接到近100個(gè)電話，且其中大多是和業(yè)主砍價(jià)格，問情況，拉關(guān)系的無效電話，真正能有效果的看房和談判非常少，一般不超過5%，但作為業(yè)主卻無法知道是不是這些中介真的有客戶要買，從而無法判斷市場的最新情況和動(dòng)向1騷擾電話多分析：中介公司信息流通快，為了壓業(yè)主價(jià)格，和2

惡性打壓價(jià)格分析：中介公司為了能快速成交，必然多次壓低賣方價(jià)格，因?yàn)闆]有賣不動(dòng)的房子，只有賣不掉的價(jià)格，價(jià)格下來了，房子必然能快速成交，三人成虎，大多中介所提供的負(fù)面信息很容易就會(huì)影響到賣家自己對市場價(jià)格的判斷，從而損失掉其應(yīng)得的利潤2

惡性打壓價(jià)格分析：中介公司為了能快速成交，必然多次壓3

信息容易被忽視分析：每家中介公司都擁有上千套房屋信息，非獨(dú)家委托的房屋信息，如果不被重點(diǎn)推薦，其就象汪洋大海里的一個(gè)浪花，用不了多久，就會(huì)被中介公司遺忘，為了追求最快的利益，中介公司永遠(yuǎn)都只推薦那些在中介公司看來短期內(nèi)就能成交的房子，而短期內(nèi)能成交的房子往往是那些性價(jià)比特別高的房子，換言之，除非賣方掛的是特價(jià)房，否則是不會(huì)被中介公司重點(diǎn)推薦的。3

信息容易被忽視分析：每家中介公司都擁有上千套房屋信息4

多家委托的房子中介公司一般不會(huì)輕易出錢為賣方做廣告推廣分析：眾所周知，廣告是中介快速成交的必然手段，一套房子，沒做廣告和做廣告所帶來的潛在買家差距非常大的，酒香還怕巷子深，但中介公司也是講利益的，多家委托的房子，中介公司一般不會(huì)也不敢輕易的去做廣告和營銷，畢竟廣告和營銷是需要公司運(yùn)營成本的，如果做了廣告，公司支出了運(yùn)營成本，但由于是多家委托，廣告期間被其他的中介成交了這套房子，公司的支出就浪費(fèi)了，所以一般的中介公司不會(huì)為多家委托的房屋做廣告和營銷的推廣，除非他們做的是假廣告，或是房子本身性價(jià)比很高，但這樣的話，對業(yè)主也沒啥好處，假廣告只會(huì)讓客戶調(diào)低他的心理預(yù)算，本身性價(jià)比很高的話也不用再做廣告了。中介累積的老客戶就能消化掉。4

多家委托的房子中介公司一般不會(huì)輕易出錢為賣方做廣告推廣5

造成惡性競爭中介公司為了能自己銷售這套房子，或?yàn)榱俗尶蛻魪乃稚腺徺I其他的房子，當(dāng)打聽到有人要這套房的時(shí)候，肯定會(huì)進(jìn)行一些惡性的競爭，比如手上明明沒有客戶要，但一定會(huì)虛擬出一個(gè)客戶來參與競爭，讓賣方把價(jià)格抬高，如賣方聽信這樣的消息，就會(huì)把價(jià)格加高，從而錯(cuò)失去出手的機(jī)會(huì)：或中介給買方提供一些虛假的信息，比如說有另一套房價(jià)格更低，房子更好，從而讓買家放棄有意向的購買。5

造成惡性競爭中介公司為了能自己銷售這套房子，或?yàn)榱俗?經(jīng)紀(jì)人的動(dòng)力不足分析：多家委托的競爭性及傭金的無保障性會(huì)讓經(jīng)紀(jì)人容易放棄推薦多家委托的房屋，因?yàn)楹芏嘟?jīng)紀(jì)人也都擔(dān)心做無用工，為一套多家委托的房屋花費(fèi)大量的時(shí)間和心血到頭來卻因?yàn)橐淮闻既坏臋C(jī)會(huì)而不能成交，這會(huì)導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人把更多的心思和心血用在哪些獨(dú)家的，重點(diǎn)的，可控性強(qiáng)的房屋上面6經(jīng)紀(jì)人的動(dòng)力不足分析：多家委托的競爭性及傭金的無保7業(yè)主的正常生活和工作受干擾分析，業(yè)主要賣房，必然少不了買家看房，多家委托會(huì)導(dǎo)致很多中介都帶客戶來看房，但業(yè)主無法判斷哪個(gè)客戶是比較誠意的，也就造成無法篩選客戶，導(dǎo)致很多中介把一些不誠意的客戶帶來看房或是直接把業(yè)主的房屋當(dāng)成對比房來看，也就是說所帶來看房的客戶其實(shí)不是這中介主力推薦的，只是這中介為了推薦另一套房子，讓客戶來順便看看做對比的房。但業(yè)主并不知道這中介帶來的是不是真心要買的，導(dǎo)致正常的生活和工作被影響。7業(yè)主的正常生活和工作受干擾分析，業(yè)主要賣房，必然少不了從以上7點(diǎn)中，我們可以看出，多家委托對業(yè)主來說是絕對的弊大于利的。在我們實(shí)際的操作中，我們要牢記上面所說的如何說服業(yè)主的7個(gè)多家委托的不利方面，只有刺到業(yè)主的痛處，他才會(huì)考慮是否和我們簽獨(dú)家委托。下面我們以問答的方式來分析下業(yè)主對獨(dú)家委托的一些顧慮和想法。

從以上7點(diǎn)中，我們可以看出，多家委托對業(yè)主來說是絕對的弊大于問：

獨(dú)家委托銷售慢，只靠一家公司操作，對賣方來說信心不足答：據(jù)我公司這6年來所有獨(dú)家委托的房子的銷售情況來看，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，那就是在我公司獨(dú)家委托的房子。在一個(gè)月內(nèi)成功銷售的銷售率是70%以上，所以我們公司有信心能在一個(gè)月內(nèi)成功銷售出去，且我公司在這個(gè)片區(qū)知名度高，住商不動(dòng)產(chǎn)在目前這片區(qū)我公司就擁有近100名業(yè)務(wù)員，就算每位業(yè)務(wù)員有1位意向客戶，就能有80個(gè)意向客戶提供選擇，相信在這樣強(qiáng)大的銷售力度下，一個(gè)月內(nèi)成交的可能性是極高的。問：

獨(dú)家委托銷售慢，只靠一家公司操作，對賣方來說信心不足問：獨(dú)家委托如果在一個(gè)月內(nèi)未能銷售出去，怎么辦？答：對的，我們不能保證一個(gè)月內(nèi)一定能賣出去這套房屋，因?yàn)槭袌鍪请S時(shí)會(huì)變的，獨(dú)家委托我們所能提供的是提高房屋在市場的競爭力，和同樣的其他房屋來說，經(jīng)過我公司的大力推廣，我們可以把成功率最高提高到90%問：獨(dú)家委托如果在一個(gè)月內(nèi)未能銷售出去，怎么辦？答：問：獨(dú)家委托的價(jià)格是不是不可以變動(dòng)？答：在獨(dú)家委托期內(nèi)業(yè)主的價(jià)格原則上是不許變動(dòng)的，許降不許升，當(dāng)然，如果業(yè)主覺得有必要調(diào)整價(jià)格，可以提前協(xié)商，并重新簽署一份獨(dú)家委托協(xié)議。前提是簽新的協(xié)議之前，中介方還沒有實(shí)質(zhì)上的客戶在談。問：獨(dú)家委托的價(jià)格是不是不可以變動(dòng)？答：在獨(dú)家委托期內(nèi)業(yè)問：獨(dú)家委托我們公司對業(yè)主還有什么好處？

答：可以免騷擾電話，獨(dú)家給我們的房東，我們承諾由獨(dú)家經(jīng)紀(jì)人單線聯(lián)系，所有的看房和談判均由獨(dú)家經(jīng)紀(jì)人來溝通，并集中時(shí)間段看房，讓業(yè)主節(jié)省時(shí)間和精力。獨(dú)家給我們的房東，我們公司會(huì)為業(yè)主包裝房屋，提供專業(yè)建議和整修，并會(huì)出錢免費(fèi)為房屋做廣告，通過網(wǎng)絡(luò)，老客戶等渠道為業(yè)主帶來最誠意的買家。獨(dú)家給我們的房東，每天公司的晨會(huì)和晚會(huì)我們都會(huì)大力向所有同事推薦

獨(dú)家給我們的房東，我們會(huì)把房源登上門店的櫥窗廣告，以此來獲取更多的客戶，以有利于成交獨(dú)家給我們，我們有一旦成交就有分傭的動(dòng)力，就會(huì)向我們的所有老客戶及同事大力推薦，以達(dá)成快速成交獨(dú)家給我們的房東，我們通過大力的推薦會(huì)讓每個(gè)同事都會(huì)有很深的印象，這樣才能記住公司里上千套房屋中獨(dú)家委托的房源，并且公司會(huì)要求業(yè)務(wù)員進(jìn)行強(qiáng)力推薦，以便能快速成交。獨(dú)家給我們的房東，我們會(huì)為業(yè)主先行篩選客戶，排除掉部分不誠意的客戶，以免對業(yè)主的工作和生活造成過多的干擾，爭取每個(gè)看房的客戶都是誠意的買家。每天我們公司的業(yè)務(wù)員都會(huì)針對獨(dú)家的房源做重點(diǎn)的營銷，為快速成交吸引更多的潛在買家。獨(dú)家委托給我們，我們能提供更專業(yè)和更細(xì)致的服務(wù)，一切都以房東的利益為中心，為業(yè)主爭取盡可能的利益，并提供全程參與陪同的服務(wù)，讓業(yè)主賣的放心，減少風(fēng)險(xiǎn)。問：獨(dú)家委托我們公司對業(yè)主還有什么好處？答：可以免騷擾電話上面說了獨(dú)家委托和多家委托的比較，業(yè)主的想法，及我們?nèi)绾握f服業(yè)主考慮簽獨(dú)家委托的一些說辭，下面，我將為大家就如何開展獨(dú)家委托業(yè)務(wù)提供一些方式和方法，在以后的工作中，只要大家努力去實(shí)踐，抱著一定要的想法和工作精神，簽獨(dú)家再不是難事。上面說了獨(dú)家委托和多家委托的比較，業(yè)主的想法，及我們?nèi)绾握f服1日常跟進(jìn)：每天我們都要打50個(gè)以上的電話，其中20個(gè)以上是要針對現(xiàn)有市場上在出售的有效房源的。這個(gè)時(shí)候就是我們開展獨(dú)家委托的時(shí)候，當(dāng)我們跟進(jìn)的時(shí)候，我們以了解房源為目的，在了解完房源情況，判斷該房是否熱銷，如果覺得這房是熱銷房源，手上有不少這樣的客戶，我們就可以嘗試直接在電話里和業(yè)主溝通獨(dú)家委托。舉例說辭：XX先生，是這樣的，我公司現(xiàn)在新出來一個(gè)業(yè)務(wù)，能幫您的房產(chǎn)快速的銷售出去，并還能節(jié)省您的大量時(shí)間，您有興趣了解下嗎？或，XX先生，我讓我公司免費(fèi)為您包裝一下您的房產(chǎn)，這樣能快速的幫您把房子賣出個(gè)好價(jià)格，您有興趣了解下嗎？或，XX先生最近看房的和打電話給您的人多嗎？是不是比較煩呢，我公司新開展的一項(xiàng)業(yè)務(wù)可以讓您不再煩，您有興趣了解下嗎？（重點(diǎn)：先調(diào)動(dòng)下業(yè)主的興趣，然后再開展獨(dú)家委托的說辭，并爭取面談，獲得獨(dú)家委托代理權(quán)）1日常跟進(jìn)：每天我們都要打50個(gè)以上的電話，其中20個(gè)以2門店接待：每個(gè)人都有值班的機(jī)會(huì)，在值班的時(shí)候接待到上門掛牌出售的業(yè)主就是我們獨(dú)家委托的最好對象，在現(xiàn)今網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，信息非常發(fā)達(dá)，大多業(yè)主已經(jīng)改變以往賣房要上門到中介掛牌的做法了，大多都是直接電話掛牌或網(wǎng)絡(luò)掛牌的模式，及中介人員主動(dòng)開發(fā)的模式，如果這時(shí)候還有業(yè)主愿意上門掛牌，說明了業(yè)主出售的意愿非常強(qiáng)烈，這樣的房東是我們主談獨(dú)家委托的最好對象：在了解并登記好房源后，就要開展獨(dú)家委托的業(yè)務(wù)。說辭：XX先生，您這房子現(xiàn)在掛了多少家中介了？（摸底，看業(yè)主是不是著急出售，掛的多家的，我們就用前面多家委托的不好的一面給業(yè)主分析掛多家的壞處，而只掛我們一家的，也可以用多家委托不好的一面來給業(yè)主灌輸觀念，讓他放棄多家委托），看得出來，您挺誠意出售這套房子。雖然您掛的價(jià)格略高了些（不管他掛的價(jià)格是高是低，我們都要表示他掛的價(jià)格是高過行情價(jià)的，為了將來的議價(jià)做準(zhǔn)備），但這些都不是大的問題，因?yàn)槲夜居幸豁?xiàng)業(yè)務(wù)，能很好的保障您的利益，您有興趣了解下嗎？2門店接待：每個(gè)人都有值班的機(jī)會(huì)，在值班的時(shí)候接待到上門掛3帶看回訪在我們每一組帶看結(jié)束后，我們一般都會(huì)有個(gè)動(dòng)作，那就是回訪業(yè)主，回訪業(yè)主能讓我們拉近和業(yè)主之間的關(guān)系，同時(shí)也是我們簽獨(dú)家委托書的好時(shí)機(jī)：回訪分為電話回訪和當(dāng)面回訪，如何在回訪的時(shí)候簽署獨(dú)家委托書呢？說辭：“XX先生，剛看房的這個(gè)客戶還是很有誠意的。只是他對您的這個(gè)價(jià)格覺得有點(diǎn)高了，想讓我問問您最低什么價(jià)格可以考慮出手，其實(shí)說真的，您的房子非常不錯(cuò)，我想這客戶也有可能出到您定的價(jià)格，剛好我公司新開展了一項(xiàng)獨(dú)家委托的業(yè)務(wù)，通過我公司的大力推薦，我們可以幫您爭取到最大的利益，您看能不能給我個(gè)機(jī)會(huì)，獨(dú)家委托我一個(gè)月的時(shí)間，我來和這客戶做做工作，也因?yàn)檫@客戶很可能也會(huì)到其他中介去側(cè)面了解您的底價(jià)或通過其他中介來壓您的價(jià)格，假如您獨(dú)家委托給我，那么這客戶只能通過我來和您談這套房子，這樣我可以為您爭取更好的利益，同時(shí)我也會(huì)在公司為您重點(diǎn)推薦來篩選出其他的誠意準(zhǔn)客戶，為您能省心省力又能以合適的價(jià)格出手，您覺的可以嗎？3帶看回訪在我們每一組帶看結(jié)束后，我們一般都會(huì)有個(gè)動(dòng)作，4信心展示大家不要把獨(dú)家委托想象的很難，有的時(shí)候，簽獨(dú)家委托只是你一句話的事情，展示你的信心，讓業(yè)主覺得交給你沒錯(cuò)的，獨(dú)家就能輕而易舉的簽署下來，舉例：有次我值班，接了個(gè)上門掛牌出售的業(yè)主，在了解完基本情況后，我和他談獨(dú)家委托，這業(yè)主只問我一句話，你覺得這價(jià)格能賣掉嗎？我反問業(yè)主，您對您自己的房子有信心嗎，這業(yè)主說，當(dāng)然有，我說，我比你還有信心一定能在一個(gè)月內(nèi)成功銷售出去，業(yè)主二話沒說，立刻同意和我簽署獨(dú)家委托，并且成功的在半個(gè)月內(nèi)銷售出去。4信心展示大家不要把獨(dú)家委托想象的很難，有的時(shí)候，簽獨(dú)家5持續(xù)跟進(jìn)我們在談獨(dú)家委托的時(shí)候，往往只和業(yè)主提一次，業(yè)主說考慮，我們自己就放棄了。從我這幾年所簽署的獨(dú)家委托來看，只有20%的業(yè)主是在初次談獨(dú)家委托的時(shí)候就直接同意了，更多的業(yè)主都是在我2次，3次，4次，乃至最多10次左右去說服才成功簽署下來，所以我們一定要持續(xù)的跟進(jìn)業(yè)主，只要他是誠意賣的，只要這房子各方面條件還可以，我們就要持之以恒的和業(yè)主不斷的談獨(dú)家委托，把談獨(dú)家委托當(dāng)成談一筆即將成交的案子去認(rèn)真對待，收獲自然不菲。5持續(xù)跟進(jìn)我們在談獨(dú)家委托的時(shí)候，往往只和業(yè)主提一次，業(yè)6團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)依托團(tuán)隊(duì)的力量，談獨(dú)家委托，由2到3個(gè)同事一起去業(yè)主家里簽署獨(dú)家委托，往往效果更好，舉例：有次簽獨(dú)家委托，之前溝通過2次，業(yè)主一直要考慮，我約了個(gè)時(shí)間，帶上公司里關(guān)系比較好的同事，一起去業(yè)主家里拜訪，在深入溝通了解后，再次和業(yè)主提獨(dú)家委托，這次業(yè)主毫不猶豫的就簽了，大約20天左右，房子成功銷售，簽完合同后，買家問業(yè)主，為何會(huì)獨(dú)家給我們公司，業(yè)主只說了一句話，他們公司的團(tuán)隊(duì)精神不錯(cuò)，我相信他們一定能幫我把房子賣掉。原來業(yè)主他自己也是搞銷售的，知道團(tuán)隊(duì)的力量很強(qiáng)大，所以他非常認(rèn)可我們公司。6團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)依托團(tuán)隊(duì)的力量，談獨(dú)家委托，由2到3個(gè)同事一起7網(wǎng)絡(luò)宣傳我們都有做網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息，在我們發(fā)布網(wǎng)絡(luò)信息的時(shí)候，都要寫房源描述，其實(shí)上網(wǎng)上房源信息的除了客戶外，還有很多的業(yè)主也在關(guān)注，他們關(guān)注的是看看同類型或同小區(qū)的房子能賣什么價(jià)格，所以，我們在描述的時(shí)候，一定要加上此房是我司獨(dú)家委托房源，歡迎業(yè)主獨(dú)家委托我司，我們會(huì)對您的房產(chǎn)進(jìn)行針對性的營銷。我們所發(fā)房源均真實(shí)有效，歡迎大家監(jiān)督檢查。在現(xiàn)今網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，我以前做網(wǎng)絡(luò)的時(shí)候接到不少的業(yè)主掛牌，和他們談獨(dú)家委托都比較容易，眼見為實(shí)，他們通過網(wǎng)絡(luò)能切切實(shí)實(shí)的看到我們把他們的房源在網(wǎng)站上做主推薦，所以更容易信任我們。7網(wǎng)絡(luò)宣傳我們都有做網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息，在我們發(fā)布網(wǎng)絡(luò)信息的時(shí)以上說了獨(dú)家委托的7種方式和方法，希望大家能靈活運(yùn)用，只要認(rèn)真對待獨(dú)家委托，簽好協(xié)議，完善手續(xù)，不僅開單更輕松，轉(zhuǎn)定更容易，收益也不菲。大家一定要重視起來。讓我們把獨(dú)家這個(gè)最好的競爭手段用到極致，我們就能搶占市場份額，大家可以算筆賬，如果我們周邊10個(gè)小區(qū)在售房源有60%和我們簽了獨(dú)家委托，那么在獨(dú)家委托期內(nèi)，我們就能成功占領(lǐng)這60%的市場份額。我們的同行則只能去爭奪剩下的40%份額。所以希望大家都能快速成長，這不是大魚吃小魚的時(shí)代，而是快魚吃慢魚的時(shí)代，誰的動(dòng)作快，誰的意識(shí)強(qiáng)，誰就能先占有一席之地。以上說了獨(dú)家委托的7種方式和方法，希望大家能靈活運(yùn)用，只要認(rèn)下面我們進(jìn)行一次沙盤演練：大家分別以業(yè)主和中介的角色來參與獨(dú)家委托的談判。主要內(nèi)容就以前面所列的7種方法中的門店接待，日常跟進(jìn)，帶看回訪和持續(xù)跟進(jìn)這4個(gè)場景來模擬練習(xí)一下。下面我們進(jìn)行一次沙盤演練：大家分別以業(yè)主和中介的角色來參與獨(dú)演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！獨(dú)家委托培訓(xùn)

主講：林偉峰搶占市場份額全力助你開單獨(dú)家委托培訓(xùn)

主講：林偉峰搶占市場份額全力助你開單獨(dú)家委托的分傭第一持盤人享有總傭收的10%，鑰匙方享有5%，買方經(jīng)紀(jì)人享有60%，其他為簽署獨(dú)家委托經(jīng)紀(jì)人分傭。獨(dú)家委托過期的不再享有分傭。舉例：所成交房源總價(jià)100萬，收傭2萬，A為房源方，本來有最高25%的分傭（含鑰匙），但被B簽了獨(dú)家委托，則A只有10%分傭，鑰匙方分傭5%，成交方分傭60%，其余25%歸簽署獨(dú)家委托的B。也就是說，簽了個(gè)獨(dú)家委托，B最少也能分到5000元的業(yè)績。另外公司還對成交獨(dú)家委托的給予獎(jiǎng)勵(lì)，分別獎(jiǎng)勵(lì)簽署方200元和成交方200元，非常可觀。望大家重視獨(dú)家委托的分傭第一持盤人享有總傭收的10%，鑰匙方享有5%，獨(dú)家委托的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有效獨(dú)家委托必須由產(chǎn)證上的所有人簽字確認(rèn)，其他非權(quán)利人，無委托公證書的均為無效委托有效獨(dú)家委托必須提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、產(chǎn)證所有人身份證復(fù)印件，有未成年人的，還需提供監(jiān)護(hù)人身份、戶口本、或獨(dú)生子女證或出生證。有效獨(dú)家委托必須在該房收到客戶意向金之前的24小時(shí)外簽署。在24小時(shí)內(nèi)簽署獨(dú)家后公司收取了意向金并成功轉(zhuǎn)定的，則該獨(dú)家無效。獨(dú)家委托的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有效獨(dú)家委托必須由產(chǎn)證上的所有人簽字確認(rèn)，什么是獨(dú)家委托？獨(dú)家委托的定義出售方在一個(gè)固定期限內(nèi)只可以委托我們代為處理，不可以委托其他公司的行為，在我們的委托期內(nèi)，業(yè)主不可以隨意上調(diào)價(jià)格，且如果購買方達(dá)到了獨(dú)家委托中所列的購買條件，那么受委托的公司有權(quán)利代為收取定金的一種民事行為，賣方承諾如果是通過其他人將該房產(chǎn)出售成交，均應(yīng)該向擁有獨(dú)家代理權(quán)的經(jīng)紀(jì)公司支付傭金或違約金的義務(wù)。什么是獨(dú)家委托？獨(dú)家委托的定義出售方在一個(gè)固定期限內(nèi)在獨(dú)家委托情況下，經(jīng)紀(jì)人與賣方的承諾義務(wù)是雙邊的，經(jīng)紀(jì)人承諾投入精力和時(shí)間為賣方全力銷售房產(chǎn)，賣方承諾傭金支付義務(wù)和不更改房產(chǎn)出售意愿。

據(jù)了解，美國的二手房代理均為獨(dú)家委托代理。這也說明了在將來不久，中國的二手房代理模式也會(huì)趨向于獨(dú)家委托代理模式

在獨(dú)家委托情況下，經(jīng)紀(jì)人與賣方的承諾義務(wù)是雙邊的，經(jīng)紀(jì)人承諾在目前的市場，多年來一直沿襲的是多家委托的模式，既一個(gè)業(yè)主可以同時(shí)多家公司委托代為出售，按誰的價(jià)格高或誰的速度快來決定賣給誰。這也導(dǎo)致了行業(yè)的競爭加劇。為了更好的在競爭中生存和壯大，獨(dú)家委托就要成為我們保障生存和發(fā)展的主要工具，要成功簽署一份獨(dú)家委托，我們必須先站在業(yè)主的角度去考慮這個(gè)獨(dú)家委托會(huì)給業(yè)主帶來的問題。也就是要換位思考，讓業(yè)主認(rèn)可我們，并配合我們，那么在開始談獨(dú)家委托之前，大家可以先看看獨(dú)家委托和現(xiàn)在大部分都是多家委托的這兩種委托方式的比較

在目前的市場，多年來一直沿襲的是多家委托的模式，既一個(gè)業(yè)主可獨(dú)家委托與多家委托的比較

獨(dú)家委托 多家委托業(yè)主優(yōu)先次序： 重點(diǎn)客戶 無主次客戶銷售方式：以房源為中心，好把握以客戶為中心，較難把握中介機(jī)構(gòu)服務(wù)保障：有保障 相對無保障經(jīng)紀(jì)人責(zé)任感和動(dòng)力：責(zé)任感強(qiáng)、動(dòng)力足（有分傭）責(zé)任感弱、動(dòng)力不足（無分傭）委托代理關(guān)系 明確、牢固 不明確，脆弱，易中斷房產(chǎn)營銷等專業(yè)服務(wù) 有 少成功率 ≥90%≤10%成交時(shí)限 一個(gè)月左右 三個(gè)月左右獨(dú)家委托與多家委托的比較在明白上面的獨(dú)家和非獨(dú)家委托的比較后，我們可以清晰的看到獨(dú)家委托比起多家委托不論是對我們還是對業(yè)主都是更有利的。那么為什么多數(shù)業(yè)主還是不愿意選擇獨(dú)家委托的模式呢？這要從業(yè)主的角度來看看他們對多家委托和獨(dú)家委托的各種想法來針對性的解決問題。下面我們先說說看多家委托中業(yè)主的一些想法在明白上面的獨(dú)家和非獨(dú)家委托的比較后，我們可以清晰的看到獨(dú)家多家委托中業(yè)主的一些想法

1銷售時(shí)間快（多家中介一起銷售）

2銷售價(jià)格高（中介為了搶生意，一起抬價(jià)格）

3如果這家賣不掉，另一家也會(huì)找客戶買。（不在一顆樹上吊死）

4自主權(quán)，想賣就賣，想撤就撤。（自由掛牌，自由撤牌）以上四點(diǎn)據(jù)我所了解是目前房東只喜歡多家委托，而不愿意簽獨(dú)家委托的心態(tài)和顧慮。既然大多數(shù)業(yè)主都有如上的心態(tài)，如何去說服他們？多家委托中業(yè)主的一些想法下面我們分析了一下多家委托給業(yè)主帶來的不利的因素。因?yàn)橹挥型ㄟ^分析和說服，才能轉(zhuǎn)變業(yè)主的想法，從而愿意和我們簽署獨(dú)家委托書。下面我們分析了一下多家委托給業(yè)主帶來的不利的因素。因?yàn)橹挥型?騷擾電話多分析：中介公司信息流通快，為了壓業(yè)主價(jià)格，和了解房屋情況及最新價(jià)格及試探業(yè)主心理價(jià)格，中介公司主要靠電話溝通，按現(xiàn)在市場上我們區(qū)域約100家中介公司來說，每家平均10人，就有1000多的中介從業(yè)人員在這個(gè)區(qū)域活動(dòng)，1000多的業(yè)務(wù)員只要每天有10%的業(yè)務(wù)員打一個(gè)電話，業(yè)主每天就能接到近100個(gè)電話，且其中大多是和業(yè)主砍價(jià)格，問情況，拉關(guān)系的無效電話，真正能有效果的看房和談判非常少，一般不超過5%，但作為業(yè)主卻無法知道是不是這些中介真的有客戶要買，從而無法判斷市場的最新情況和動(dòng)向1騷擾電話多分析：中介公司信息流通快，為了壓業(yè)主價(jià)格，和2

惡性打壓價(jià)格分析：中介公司為了能快速成交，必然多次壓低賣方價(jià)格，因?yàn)闆]有賣不動(dòng)的房子，只有賣不掉的價(jià)格，價(jià)格下來了，房子必然能快速成交，三人成虎，大多中介所提供的負(fù)面信息很容易就會(huì)影響到賣家自己對市場價(jià)格的判斷，從而損失掉其應(yīng)得的利潤2

惡性打壓價(jià)格分析：中介公司為了能快速成交，必然多次壓3

信息容易被忽視分析：每家中介公司都擁有上千套房屋信息，非獨(dú)家委托的房屋信息，如果不被重點(diǎn)推薦，其就象汪洋大海里的一個(gè)浪花，用不了多久，就會(huì)被中介公司遺忘，為了追求最快的利益，中介公司永遠(yuǎn)都只推薦那些在中介公司看來短期內(nèi)就能成交的房子，而短期內(nèi)能成交的房子往往是那些性價(jià)比特別高的房子，換言之，除非賣方掛的是特價(jià)房，否則是不會(huì)被中介公司重點(diǎn)推薦的。3

信息容易被忽視分析：每家中介公司都擁有上千套房屋信息4

多家委托的房子中介公司一般不會(huì)輕易出錢為賣方做廣告推廣分析：眾所周知，廣告是中介快速成交的必然手段，一套房子，沒做廣告和做廣告所帶來的潛在買家差距非常大的，酒香還怕巷子深，但中介公司也是講利益的，多家委托的房子，中介公司一般不會(huì)也不敢輕易的去做廣告和營銷，畢竟廣告和營銷是需要公司運(yùn)營成本的，如果做了廣告，公司支出了運(yùn)營成本，但由于是多家委托，廣告期間被其他的中介成交了這套房子，公司的支出就浪費(fèi)了，所以一般的中介公司不會(huì)為多家委托的房屋做廣告和營銷的推廣，除非他們做的是假廣告，或是房子本身性價(jià)比很高，但這樣的話，對業(yè)主也沒啥好處，假廣告只會(huì)讓客戶調(diào)低他的心理預(yù)算，本身性價(jià)比很高的話也不用再做廣告了。中介累積的老客戶就能消化掉。4

多家委托的房子中介公司一般不會(huì)輕易出錢為賣方做廣告推廣5

造成惡性競爭中介公司為了能自己銷售這套房子，或?yàn)榱俗尶蛻魪乃稚腺徺I其他的房子，當(dāng)打聽到有人要這套房的時(shí)候，肯定會(huì)進(jìn)行一些惡性的競爭，比如手上明明沒有客戶要，但一定會(huì)虛擬出一個(gè)客戶來參與競爭，讓賣方把價(jià)格抬高，如賣方聽信這樣的消息，就會(huì)把價(jià)格加高，從而錯(cuò)失去出手的機(jī)會(huì)：或中介給買方提供一些虛假的信息，比如說有另一套房價(jià)格更低，房子更好，從而讓買家放棄有意向的購買。5

造成惡性競爭中介公司為了能自己銷售這套房子，或?yàn)榱俗?經(jīng)紀(jì)人的動(dòng)力不足分析：多家委托的競爭性及傭金的無保障性會(huì)讓經(jīng)紀(jì)人容易放棄推薦多家委托的房屋，因?yàn)楹芏嘟?jīng)紀(jì)人也都擔(dān)心做無用工，為一套多家委托的房屋花費(fèi)大量的時(shí)間和心血到頭來卻因?yàn)橐淮闻既坏臋C(jī)會(huì)而不能成交，這會(huì)導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人把更多的心思和心血用在哪些獨(dú)家的，重點(diǎn)的，可控性強(qiáng)的房屋上面6經(jīng)紀(jì)人的動(dòng)力不足分析：多家委托的競爭性及傭金的無保7業(yè)主的正常生活和工作受干擾分析，業(yè)主要賣房，必然少不了買家看房，多家委托會(huì)導(dǎo)致很多中介都帶客戶來看房，但業(yè)主無法判斷哪個(gè)客戶是比較誠意的，也就造成無法篩選客戶，導(dǎo)致很多中介把一些不誠意的客戶帶來看房或是直接把業(yè)主的房屋當(dāng)成對比房來看，也就是說所帶來看房的客戶其實(shí)不是這中介主力推薦的，只是這中介為了推薦另一套房子，讓客戶來順便看看做對比的房。但業(yè)主并不知道這中介帶來的是不是真心要買的，導(dǎo)致正常的生活和工作被影響。7業(yè)主的正常生活和工作受干擾分析，業(yè)主要賣房，必然少不了從以上7點(diǎn)中，我們可以看出，多家委托對業(yè)主來說是絕對的弊大于利的。在我們實(shí)際的操作中，我們要牢記上面所說的如何說服業(yè)主的7個(gè)多家委托的不利方面，只有刺到業(yè)主的痛處，他才會(huì)考慮是否和我們簽獨(dú)家委托。下面我們以問答的方式來分析下業(yè)主對獨(dú)家委托的一些顧慮和想法。

從以上7點(diǎn)中，我們可以看出，多家委托對業(yè)主來說是絕對的弊大于問：

獨(dú)家委托銷售慢，只靠一家公司操作，對賣方來說信心不足答：據(jù)我公司這6年來所有獨(dú)家委托的房子的銷售情況來看，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，那就是在我公司獨(dú)家委托的房子。在一個(gè)月內(nèi)成功銷售的銷售率是70%以上，所以我們公司有信心能在一個(gè)月內(nèi)成功銷售出去，且我公司在這個(gè)片區(qū)知名度高，住商不動(dòng)產(chǎn)在目前這片區(qū)我公司就擁有近100名業(yè)務(wù)員，就算每位業(yè)務(wù)員有1位意向客戶，就能有80個(gè)意向客戶提供選擇，相信在這樣強(qiáng)大的銷售力度下，一個(gè)月內(nèi)成交的可能性是極高的。問：

獨(dú)家委托銷售慢，只靠一家公司操作，對賣方來說信心不足問：獨(dú)家委托如果在一個(gè)月內(nèi)未能銷售出去，怎么辦？答：對的，我們不能保證一個(gè)月內(nèi)一定能賣出去這套房屋，因?yàn)槭袌鍪请S時(shí)會(huì)變的，獨(dú)家委托我們所能提供的是提高房屋在市場的競爭力，和同樣的其他房屋來說，經(jīng)過我公司的大力推廣，我們可以把成功率最高提高到90%問：獨(dú)家委托如果在一個(gè)月內(nèi)未能銷售出去，怎么辦？答：問：獨(dú)家委托的價(jià)格是不是不可以變動(dòng)？答：在獨(dú)家委托期內(nèi)業(yè)主的價(jià)格原則上是不許變動(dòng)的，許降不許升，當(dāng)然，如果業(yè)主覺得有必要調(diào)整價(jià)格，可以提前協(xié)商，并重新簽署一份獨(dú)家委托協(xié)議。前提是簽新的協(xié)議之前，中介方還沒有實(shí)質(zhì)上的客戶在談。問：獨(dú)家委托的價(jià)格是不是不可以變動(dòng)？答：在獨(dú)家委托期內(nèi)業(yè)問：獨(dú)家委托我們公司對業(yè)主還有什么好處？

答：可以免騷擾電話，獨(dú)家給我們的房東，我們承諾由獨(dú)家經(jīng)紀(jì)人單線聯(lián)系，所有的看房和談判均由獨(dú)家經(jīng)紀(jì)人來溝通，并集中時(shí)間段看房，讓業(yè)主節(jié)省時(shí)間和精力。獨(dú)家給我們的房東，我們公司會(huì)為業(yè)主包裝房屋，提供專業(yè)建議和整修，并會(huì)出錢免費(fèi)為房屋做廣告，通過網(wǎng)絡(luò)，老客戶等渠道為業(yè)主帶來最誠意的買家。獨(dú)家給我們的房東，每天公司的晨會(huì)和晚會(huì)我們都會(huì)大力向所有同事推薦

獨(dú)家給我們的房東，我們會(huì)把房源登上門店的櫥窗廣告，以此來獲取更多的客戶，以有利于成交獨(dú)家給我們，我們有一旦成交就有分傭的動(dòng)力，就會(huì)向我們的所有老客戶及同事大力推薦，以達(dá)成快速成交獨(dú)家給我們的房東，我們通過大力的推薦會(huì)讓每個(gè)同事都會(huì)有很深的印象，這樣才能記住公司里上千套房屋中獨(dú)家委托的房源，并且公司會(huì)要求業(yè)務(wù)員進(jìn)行強(qiáng)力推薦，以便能快速成交。獨(dú)家給我們的房東，我們會(huì)為業(yè)主先行篩選客戶，排除掉部分不誠意的客戶，以免對業(yè)主的工作和生活造成過多的干擾，爭取每個(gè)看房的客戶都是誠意的買家。每天我們公司的業(yè)務(wù)員都會(huì)針對獨(dú)家的房源做重點(diǎn)的營銷，為快速成交吸引更多的潛在買家。獨(dú)家委托給我們，我們能提供更專業(yè)和更細(xì)致的服務(wù)，一切都以房東的利益為中心，為業(yè)主爭取盡可能的利益，并提供全程參與陪同的服務(wù)，讓業(yè)主賣的放心，減少風(fēng)險(xiǎn)。問：獨(dú)家委托我們公司對業(yè)主還有什么好處？答：可以免騷擾電話上面說了獨(dú)家委托和多家委托的比較，業(yè)主的想法，及我們?nèi)绾握f服業(yè)主考慮簽獨(dú)家委托的一些說辭，下面，我將為大家就如何開展獨(dú)家委托業(yè)務(wù)提供一些方式和方法，在以后的工作中，只要大家努力去實(shí)踐，抱著一定要的想法和工作精神，簽獨(dú)家再不是難事。上面說了獨(dú)家委托和多家委托的比較，業(yè)主的想法，及我們?nèi)绾握f服1日常跟進(jìn)：每天我們都要打50個(gè)以上的電話，其中20個(gè)以上是要針對現(xiàn)有市場上在出售的有效房源的。這個(gè)時(shí)候就是我們開展獨(dú)家委托的時(shí)候，當(dāng)我們跟進(jìn)的時(shí)候，我們以了解房源為目的，在了解完房源情況，判斷該房是否熱銷，如果覺得這房是熱銷房源，手上有不少這樣的客戶，我們就可以嘗試直接在電話里和業(yè)主溝通獨(dú)家委托。舉例說辭：XX先生，是這樣的，我公司現(xiàn)在新出來一個(gè)業(yè)務(wù)，能幫您的房產(chǎn)快速的銷售出去，并還能節(jié)省您的大量時(shí)間，您有興趣了解下嗎？或，XX先生，我讓我公司免費(fèi)為您包裝一下您的房產(chǎn)，這樣能快速的幫您把房子賣出個(gè)好價(jià)格，您有興趣了解下嗎？或，XX先生最近看房的和打電話給您的人多嗎？是不是比較煩呢，我公司新開展的一項(xiàng)業(yè)務(wù)可以讓您不再煩，您有興趣了解下嗎？（重點(diǎn)：先調(diào)動(dòng)下業(yè)主的興趣，然后再開展獨(dú)家委托的說辭，并爭取面談，獲得獨(dú)家委托代理權(quán)）1日常跟進(jìn)：每天我們都要打50個(gè)以上的電話，其中20個(gè)以2門店接待：每個(gè)人都有值班的機(jī)會(huì)，在值班的時(shí)候接待到上門掛牌出售的業(yè)主就是我們獨(dú)家委托的最好對象，在現(xiàn)今網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，信息非常發(fā)達(dá)，大多業(yè)主已經(jīng)改變以往賣房要上門到中介掛牌的做法了，大多都是直接電話掛牌或網(wǎng)絡(luò)掛牌的模式，及中介人員主動(dòng)開發(fā)的模式，如果這時(shí)候還有業(yè)主愿意上門掛牌，說明了業(yè)主出售的意愿非常強(qiáng)烈，這樣的房東是我們主談獨(dú)家委托的最好對象：在了解并登記好房源后，就要開展獨(dú)家委托的業(yè)務(wù)。說辭：XX先生，您這房子現(xiàn)在掛了多少家中介了？（摸底，看業(yè)主是不是著急出售，掛的多家的，我們就用前面多家委托的不好的一面給業(yè)主分析掛多家的壞處，而只掛我們一家的，也可以用多家委托不好的一面來給業(yè)主灌輸觀念，讓他放棄多家委托），看得出來，您挺誠意出售這套房子。雖然您掛的價(jià)格略高了些（不管他掛的價(jià)格是高是低，我們都要表示他掛的價(jià)格是高過行情價(jià)的，為了將來的議價(jià)做準(zhǔn)備），但這些都不是大的問題，因?yàn)槲夜居幸豁?xiàng)業(yè)務(wù)，能很好的保障您的利益，您有興趣了解下嗎？2門店接待：每個(gè)人都有值班的機(jī)會(huì)，在值班的時(shí)候接待到上門掛3帶看回訪在我們每一組帶看結(jié)束后，我們一般都會(huì)有個(gè)動(dòng)作，那就是回訪業(yè)主，回訪業(yè)主能讓我們拉近和業(yè)主之間的關(guān)系，同時(shí)也是我們簽獨(dú)家委托書的好時(shí)機(jī)：回訪分為電話回訪和當(dāng)面回訪，如何在回訪的時(shí)候簽署獨(dú)家委托書呢？說辭：“XX先生，剛看房的這個(gè)客戶還是很有誠意的。只是他對您的這個(gè)價(jià)格覺得有點(diǎn)高了，想讓我問問您最低什么價(jià)格可以考慮出手，其實(shí)說真的，您的房子非常不錯(cuò)，我想這客戶也有可能出到您定的價(jià)格，剛好我公司新開展了一項(xiàng)獨(dú)家委托的業(yè)務(wù)，通過我公司的大力推薦，我們可以幫您爭取到最大的利益，您看能不能給我個(gè)機(jī)會(huì)，獨(dú)家委托我一個(gè)月的時(shí)間，我來和這客戶做做工作，也因?yàn)檫@客戶很可能也會(huì)到其他中介去側(cè)面了解您的底價(jià)或通過其他中介來壓您的價(jià)格，假如您獨(dú)家委托給我，那么這客戶只能通過我來和您談這