物業(yè)管理的國際視角課件

第十章物業(yè)管理的國際視角第一節(jié)我國港臺地區(qū)的物業(yè)管理第二節(jié)英、美的物業(yè)管理第三節(jié)日、韓的物業(yè)管理第四節(jié)新加坡的物業(yè)管理第十章物業(yè)管理的國際視角第一節(jié)我國港臺地區(qū)的物業(yè)管理第十章物業(yè)管理的國際視角學(xué)習(xí)目標

通過對本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握如下內(nèi)容：1．港臺地區(qū)的物業(yè)管理；2．英、美的物業(yè)管理；3．日、韓的物業(yè)管理；4．新加坡的物業(yè)管理。第十章物業(yè)管理的國際視角學(xué)習(xí)目標第一節(jié)港臺地區(qū)的物業(yè)管理

一、香港地區(qū)的物業(yè)管理（一）香港地區(qū)物業(yè)管理概況自20世紀50年代開始至今，香港地區(qū)的物業(yè)管理已經(jīng)歷了半個多世紀的發(fā)展，取得了矚目的成就。

1．物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展參見課本318頁第一節(jié)港臺地區(qū)的物業(yè)管理一、香港地區(qū)的物業(yè)管理2．物業(yè)管理的模式香港的物業(yè)管理運作機制從總體上看已呈良性化發(fā)展態(tài)勢，其物業(yè)管理模式具有獨特性，即行政調(diào)節(jié)與市場調(diào)節(jié)有機結(jié)合的協(xié)調(diào)運作機制、官民同心合力的命運共同體機制、業(yè)主自治、依據(jù)契約和民主原則運作的機制。2．物業(yè)管理的模式3．物業(yè)管理的法律法規(guī)在香港，公營房屋物業(yè)管理涉及的法律依據(jù)主要有《房屋條例》和《多層大廈（業(yè)主立案法團）條例》、《規(guī)則條例》、《建筑物條例》、《消防條例》、《公共衛(wèi)生條例》及《防止行賄條例》。政府的政策是盡量鼓勵和協(xié)助業(yè)主參與物業(yè)管理工作，使業(yè)主可以根據(jù)《建筑物條例》成立業(yè)主立案法團（簡稱法團），在共同參與的理念下，自行管理其物業(yè)。3．物業(yè)管理的法律法規(guī)（二）香港地區(qū)物業(yè)管理的特點1．具有完備的物業(yè)管理組織體系（1）公共屋村辦事處

（2）業(yè)主立案法團（3）業(yè)主咨詢委員會（4）大廈互助委員會2．政府積極協(xié)助物業(yè)管理3．實施物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)制度（二）香港地區(qū)物業(yè)管理的特點（三）香港地區(qū)公營房屋物業(yè)管理1．公共屋村的常規(guī)管理（1）檔案資料管理（2）入住管理（3）住戶的裝修管理（4）維修保養(yǎng)（5）清倒垃圾（6）收取租金（7）終止租約（8）治安管理（9）交通管理（10）居住環(huán)境管理（三）香港地區(qū)公營房屋物業(yè)管理2．公共屋村經(jīng)租管理（1）公共屋村的住宅房屋經(jīng)租管理（2）公共屋村的商業(yè)用房經(jīng)租管理（3）公共屋村內(nèi)的工廠大廈經(jīng)租管理（4）公共屋村福利用房經(jīng)租管理2．公共屋村經(jīng)租管理（四）香港地區(qū)私營房屋物業(yè)管理1．私營公寓大廈物業(yè)管理的基本內(nèi)容（1）定期保養(yǎng)維修樓宇結(jié)構(gòu)和設(shè)施；（2）為樓宇結(jié)構(gòu)和設(shè)施投保；（3）防止非法更改大廈用途，非法間隔，防止違章建筑；（4）安排清潔和保安服務(wù)；（5）根據(jù)新需求改善樓宇設(shè)施；控制管理費開支；（6）切實執(zhí)行“大廈公共契約”；（7）注意新區(qū)發(fā)展，提供資料、意見。（四）香港地區(qū)私營房屋物業(yè)管理

2．大廈公共契約“大廈公共契約”是香港特色，它是一份合約文件，由一幢大廈或一個地段內(nèi)的不同業(yè)主共同簽署。

一份完善的公共契約有如下要點：（1）單個物業(yè)在整個物業(yè)中占的份數(shù)。（2）清楚界定公共地方和公共設(shè)施。（3）管理決策或“公契”有效期。通常與建筑一起終結(jié)，所以其終止日期通常是物業(yè)因天災(zāi)人禍而毀棄或拆除。（4）物業(yè)服務(wù)費分攤方法。（5）住戶責(zé)任，如準時交費，勿干擾他人等。（6）開發(fā)商保留的權(quán)利，如有大廈外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)等。（7）管理人的委任與權(quán)力職責(zé)。（8）物業(yè)服務(wù)費開支的管理及報告。（9）單個業(yè)主的絕對權(quán)益。如無須經(jīng)其他單個業(yè)主的同意而自行轉(zhuǎn)讓出租、抵押自己物業(yè)的權(quán)利等。（10）建立、改選業(yè)主委員會的期限、方式、成員人數(shù)、職務(wù)等。2．大廈公共契約3．政府對樓宇或大廈管理的規(guī)范制約條例（1）樓宇管理人對來訪者的責(zé)任；（2）政府建筑物條例對樓宇安全的制約；（3）公共衛(wèi)生和文明環(huán)境條例對樓宇、大廈環(huán)境的要求；（4）私家道路的有關(guān)條例；（5）防止噪音污染。3．政府對樓宇或大廈管理的規(guī)范制約條例二、臺灣地區(qū)的物業(yè)管理（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理概況

參見課本325頁（二）臺灣地區(qū)物業(yè)管理的特點1．社區(qū)治安管理必須由保全公司承擔2．社會比較重視物業(yè)管理3．自主經(jīng)營管理較為普遍4．物業(yè)服務(wù)人員精干，社會化、專業(yè)化和市場化程度高5．依約管理、居民法律素質(zhì)較高6．重視物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)二、臺灣地區(qū)的物業(yè)管理第二節(jié)英、美的物業(yè)管理一、英國的物業(yè)管理（一）英國物業(yè)管理的類型英國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅。英國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和中國差不多，重點放在房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準通過物業(yè)服務(wù)委托合同約定，服務(wù)費用也大多采用傭金制。第二節(jié)英、美的物業(yè)管理一、英國的物業(yè)管理（二）英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會在英國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。作為半官方的、非贏利性的組織——英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會（CIH）在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性，專門負責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流。該學(xué)會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，中國香港地區(qū)有2000多會員。該學(xué)會的經(jīng)濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。（二）英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會（三）住房管理注冊學(xué)院（CPD）的多種培訓(xùn)模式

CIH最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓(xùn)課程。CIH下屬的住房管理注冊學(xué)院是一所在住房管理領(lǐng)域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓(xùn)以及專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)院。具體來講，培訓(xùn)方式如下：1．成為CIH的A級會員2．二級認證課程設(shè)計3．三級認證課程設(shè)計4．四級認證課程設(shè)計5．遠程教育（三）住房管理注冊學(xué)院（CPD）的多種培訓(xùn)模式二、美國的物業(yè)管理在美國，物業(yè)管理已成為城市建設(shè)和管理的一個重要產(chǎn)業(yè)。目前全美約有15000名注冊物業(yè)管理師，管理著約8770億美元的房地產(chǎn)，包括約960萬套住宅和76億平方英尺的商業(yè)樓字。美國是實行分權(quán)制的聯(lián)邦國家，政府設(shè)有專門的物業(yè)管理行政機構(gòu)。美國政府一般不大干涉物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而由民間組織或物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行互相監(jiān)督。二、美國的物業(yè)管理（一）美國物業(yè)服務(wù)的模式

1．業(yè)主自我管理在美國，約有20%的中小型公寓實行業(yè)主自我管理。由全體業(yè)主大會選舉出的業(yè)委會，代表全體業(yè)主管理物業(yè)。同時，實行小區(qū)公寓經(jīng)理責(zé)任制，小區(qū)公寓經(jīng)理負責(zé)執(zhí)行業(yè)委會制定的各項規(guī)定。一般情況下，規(guī)模在350戶的公寓小區(qū)，其業(yè)委會由5名業(yè)主組成，分別擔任主席、副主席、財務(wù)、設(shè)備管理人和秘書。業(yè)委會又被稱作Board（董事會），這5名成員也被稱為董事會成員。（一）美國物業(yè)服務(wù)的模式2．委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

美國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂代理合同后，一般只負責(zé)整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請專業(yè)的服務(wù)公司承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施整體管理時，通常委派一名房產(chǎn)經(jīng)理負責(zé)小區(qū)的日常管理。房產(chǎn)經(jīng)理的職責(zé)主要是制定管理計劃、編制預(yù)算、制定保養(yǎng)計劃、負責(zé)租金收取和營銷活動等，作業(yè)服務(wù)則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)公司實施，房產(chǎn)經(jīng)理承擔作業(yè)服務(wù)監(jiān)理的職責(zé)。具體來說就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)后，將物業(yè)管理的內(nèi)容細化，然后發(fā)包給清潔、保安、設(shè)備維修等專業(yè)單位。2．委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理（二）美國物業(yè)管理的主要特點1．管理細分與專業(yè)化2．以人為本，顧客至上3．制度健全，管理嚴格4．信息技術(shù)應(yīng)用廣泛，基本實行“全過程”物業(yè)管理5．風(fēng)險防范機制健全6．職業(yè)化體系完備（二）美國物業(yè)管理的主要特點（四）美國物業(yè)服務(wù)人員資質(zhì)管理

1．居住物業(yè)管理經(jīng)理（ARM）居住物業(yè)管理經(jīng)理主要負責(zé)管理出租公寓、出租活動住宅、共管住宅、獨棟家庭住宅及單身公寓等。IREM規(guī)定授予ARM資格的從業(yè)人員必須符合接受IREM的職業(yè)培訓(xùn)并修滿5個學(xué)分的課程、通過ARM資格考試、承諾遵守并維護“ARM職業(yè)道德準則”、具備住宅管理經(jīng)驗等條件。

2．注冊物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）注冊物業(yè)管理經(jīng)理人是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格，是IREM專為管理各類大型物業(yè)投資組合的專業(yè)人員設(shè)置的職銜，獲得CPM資格意味著具備高水平的管理技能和經(jīng)驗、扎實的教育背景和卓越的工作業(yè)績，CPM資格證書是全社會考察和評判物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)能力的重要標志。

（四）美國物業(yè)服務(wù)人員資質(zhì)管理第三節(jié)日、韓的物業(yè)管理一、日本的物業(yè)管理（一）日本物業(yè)服務(wù)的模式參見課本336頁（二）日本物業(yè)管理的特點1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)許可登記制度2．重視從業(yè)人員資格管理和培訓(xùn)3．重視發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用4．重視物業(yè)管理的超前介入5．服務(wù)技術(shù)與設(shè)備先進6．高度重視清潔工作第三節(jié)日、韓的物業(yè)管理一、日本的物業(yè)管理（三）日本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容1．住宅管理服務(wù)2．咨詢業(yè)務(wù)3．技術(shù)支持服務(wù)4．保全監(jiān)控服務(wù)5．其他服務(wù)（三）日本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容（四）日本的公寓住宅管理1．公寓管理的形式

（1）委托管理（2）自主管理（3）兼容式管理2．公寓管理的相關(guān)法規(guī)對于公寓大廈的管理操作，日本有嚴格、具體的法律規(guī)定。如《大樓管理法》、《警衛(wèi)業(yè)法》和《消防法》等。這些法律對從業(yè)資格、操作規(guī)范、質(zhì)量要求、安全保障、技術(shù)指標等都作了具體規(guī)定。（四）日本的公寓住宅管理3．物業(yè)服務(wù)收費

（1）物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成

主要有五個方面的費用構(gòu)成：一是物業(yè)服務(wù)費，用于維持物業(yè)管理所需的辦公開支和人員酬金，其征收標準一般靠市場調(diào)節(jié)，政府只對公營住宅（只租用給低收入者）的服務(wù)費予以管制；二是維修公積金，按住宅維修長期執(zhí)行計劃書實施預(yù)算，一般約為管理費，然后分攤到月，并按月收??；三是公益金，用于中央空調(diào)、共用飲水器、電梯、水泵、走道照明供電以及綠化、除害、環(huán)境質(zhì)量（水、空氣等）監(jiān)測等支出，公司根據(jù)每戶實際使用情況確定；四是管理組合費，即業(yè)主委員會的辦公費等；五是泊車費、裝修費等專項服務(wù)費。3．物業(yè)服務(wù)收費（2）費用的收繳日本的物業(yè)服務(wù)費的收繳到位率較高。主要有兩個原因：一是收費標準合理。二是收繳措施得力。（2）費用的收繳二、韓國的物業(yè)管理（一）韓國物業(yè)服務(wù)的模式

1．自治管理或物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理下列公共住宅與其配套設(shè)施及福利設(shè)施（面向普通個人銷售的除外）由入住者自治管理或交由物業(yè)公司管理。（1）300戶以上的公共住宅；（2）設(shè)有電梯的150戶以上的公共住宅；（3）中央集中供暖式150戶以上的公共住宅。二、韓國的物業(yè)管理2．統(tǒng)一管理或分類管理入住者代表會議根據(jù)管理條件需要，經(jīng)過入住者及使用人過半數(shù)書面同意，與臨近的公共住宅區(qū)共同管理或以500戶以上為單位進行分類管理。2．統(tǒng)一管理或分類管理（二）韓國物業(yè)管理的管理主體1．自治管理機構(gòu)

入住者代表會議是韓國物業(yè)管理的自治管理機構(gòu)，由入住超過預(yù)定住戶過半的公共住宅的入住者及使用者按每棟戶數(shù)選出的代表組成。其權(quán)利有：參見課本342頁（二）韓國物業(yè)管理的管理主體2．開發(fā)商

（1）開發(fā)商在其銷售的物業(yè)入住人數(shù)為達到一半以上時，必須負責(zé)物業(yè)的管理工作，并與購買住房的業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（2）當物業(yè)入住人數(shù)超過預(yù)定過半時，開發(fā)商需通知入住者真實信息，并要求其進行物業(yè)管理。（3）如果入住者代表會議沒有通知開發(fā)商物業(yè)的管理方法或者沒有組建自治管理機構(gòu)，則由開發(fā)商指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理并通知入住者。（4）瑕疵保修2．開發(fā)商3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)和登記（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的地位（3）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的限制4．住宅管理師及住宅管理員（1）住宅管理師及住宅管理員的資格（2）對住宅管理師及住宅管理員的限制3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)（三）韓國物業(yè)管理的運行機制1．管理規(guī)定（即管理規(guī)約）（1）管理規(guī)定的制定與修改（2）公共住宅管理規(guī)定的內(nèi)容2．物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的履行（1）管理人的注意事項（2）服務(wù)費等的征收與使用費等的代（3）特殊維修準備金（4）安全管理（三）韓國物業(yè)管理的運行機制3．對物業(yè)使用的限制（1）行為嚴禁對象（2）可申請行為（3）需經(jīng)管理主體同意的行為如下參見課本346頁3．對物業(yè)使用的限制（四）韓國住宅管理師制度

1．考試組織與管理根據(jù)韓國《住宅法》，住宅管理師的考試主管部門為建設(shè)交通部，發(fā)證單位為各市、道政府的建筑科，考試主辦單位在2007年前為大韓住宅公司。2．資格取得

韓國考試合格的規(guī)定是分兩個層次進行的，兩層次的考試可在同一年進行，也可在兩年內(nèi)完成，但必須按先后層次進行。3．執(zhí)業(yè)情況（四）韓國住宅管理師制度第四節(jié)新加坡的物業(yè)管理一、新加坡物業(yè)管理概況（一）新加坡的物業(yè)服務(wù)模式物業(yè)管理在新加坡是傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，其發(fā)展模式已十分成熟。一般新的小區(qū)入伙后兩年內(nèi)是由發(fā)展商管理的，兩年后才聘請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)打理。第四節(jié)新加坡的物業(yè)管理一、新加坡物業(yè)管理概況（二）新加坡的物業(yè)管理組織體系1．建筑發(fā)展局2．市鎮(zhèn)理事會3．私人住宅管理理事會4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)（二）新加坡的物業(yè)管理組織體系二、新加坡物業(yè)管理的特點1．以人為本2．強調(diào)物業(yè)管理的法制化參見課本351頁二、新加坡物業(yè)管理的特點三、新加坡物業(yè)管理的內(nèi)容1．物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍具體包括：（1）房屋維修與養(yǎng)護；（2）機電（包括電梯、電氣等）及消防設(shè)備（包括供水、供電系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)；（3）商業(yè)房屋（小販中心、購物中心）的租賃服務(wù)與管理；（4）出租住宅的租金繳納與售房款的收?。?，（5）公共場所的出租服務(wù)與管理；（6）小區(qū)停車場的管理；（7）小區(qū)的環(huán)境清潔的實施與管理；（8）園藝及綠化管理；（9）配合治安部門搞好治安工作三、新加坡物業(yè)管理的內(nèi)容2．居住小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的保養(yǎng)服務(wù)（1）住宅樓的維修（2）電梯的保養(yǎng)與維修（3）戶內(nèi)水電衛(wèi)生設(shè)備的保養(yǎng)服務(wù)（4）公共電視天線（5）公共住宅樓下曠地的管理（6）停車場管理（7）垃圾的處理2．居住小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的保養(yǎng)服務(wù)本章小結(jié)1．香港地區(qū)的物業(yè)管理運作機制從總體上看已呈良性化發(fā)展態(tài)勢，并形成了自己獨特的管理模式。香港的物業(yè)管理具有以下特點：具有完備的物業(yè)管理組織體系；政府積極協(xié)助物業(yè)管理和實施物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)制度。2．香港公營房屋的物業(yè)管理包括兩個方面，常規(guī)管理和經(jīng)租管理。為進一步提高服務(wù)素質(zhì)和成本效益，香港公營房屋的物業(yè)管理具有了私營化運作趨勢。3．臺灣的物業(yè)管理深受日本物業(yè)管理的影響，但也有其獨特的特點。包括，社區(qū)治安管理必須有保全公司承擔；社會比較重視物業(yè)管理；自主經(jīng)營管理較為普遍；物業(yè)服務(wù)的人員精干，社會化、專業(yè)化和市場化程度高；依約管理、居民法律素質(zhì)較高和重視物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)等。3．英國是最早萌生物業(yè)管理的國家，物業(yè)管理發(fā)展成熟。由英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會專門負責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流，其下屬的住房管理注冊學(xué)院專為物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的人員提供多種培訓(xùn)模式。本章小結(jié)1．香港地區(qū)的物業(yè)管理運作機制從總體上看已呈良性化發(fā)4．美國的物業(yè)管理也已發(fā)展的十分成熟，可實行業(yè)主自我管理，也可委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。美國的物業(yè)管理也具有鮮明的特色，包括管理細分和專業(yè)化；以人為本，顧客至上；制度健全，管理嚴格；信息技術(shù)應(yīng)用廣泛，基本實行“全過程”物業(yè)管理；風(fēng)險防范機制健全和職業(yè)化體系完備等。5．日本的物業(yè)管理在“二戰(zhàn)”后才開始產(chǎn)生，但發(fā)展很快，不僅具備完善的法律法規(guī)，還形成了自己的特點，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的從業(yè)許可登記制度；重視物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的資格管理和培訓(xùn)；重視發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用；重視物業(yè)管理的超前介入；服務(wù)技術(shù)和設(shè)備先進以及高度重視清潔工作等。日本的物業(yè)服務(wù)主要包括住宅管理服務(wù)、咨詢服務(wù)、技術(shù)支持服務(wù)、保全監(jiān)控服務(wù)和其他服務(wù)。6．伴隨公共居住式住房建設(shè)（公寓）的活躍，韓國物業(yè)管理逐步發(fā)展起來，并形成自主管理和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理；統(tǒng)一管理和分類管理的模式。在韓國，物業(yè)管理的主體指自治管理機構(gòu)、物業(yè)公司、開發(fā)商及依據(jù)租賃住宅法的租賃者。住宅管理師或住宅管理員為物業(yè)管理的責(zé)任人。7．新加坡現(xiàn)已形成一套嚴密的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)，土地沒有售出前由土地局管理，售出后由發(fā)展商負責(zé)管理，建筑招標后則由建筑商管理，房屋售出就歸業(yè)主管理。新加坡的物業(yè)管理具有自己的特色，包括處處體現(xiàn)“以人為本”和強調(diào)物業(yè)管理的法制化。4．美國的物業(yè)管理也已發(fā)展的十分成熟，可實行業(yè)主自我管理，也第十章物業(yè)管理的國際視角第一節(jié)我國港臺地區(qū)的物業(yè)管理第二節(jié)英、美的物業(yè)管理第三節(jié)日、韓的物業(yè)管理第四節(jié)新加坡的物業(yè)管理第十章物業(yè)管理的國際視角第一節(jié)我國港臺地區(qū)的物業(yè)管理第十章物業(yè)管理的國際視角學(xué)習(xí)目標

通過對本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)掌握如下內(nèi)容：1．港臺地區(qū)的物業(yè)管理；2．英、美的物業(yè)管理；3．日、韓的物業(yè)管理；4．新加坡的物業(yè)管理。第十章物業(yè)管理的國際視角學(xué)習(xí)目標第一節(jié)港臺地區(qū)的物業(yè)管理

一、香港地區(qū)的物業(yè)管理（一）香港地區(qū)物業(yè)管理概況自20世紀50年代開始至今，香港地區(qū)的物業(yè)管理已經(jīng)歷了半個多世紀的發(fā)展，取得了矚目的成就。

1．物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展參見課本318頁第一節(jié)港臺地區(qū)的物業(yè)管理一、香港地區(qū)的物業(yè)管理2．物業(yè)管理的模式香港的物業(yè)管理運作機制從總體上看已呈良性化發(fā)展態(tài)勢，其物業(yè)管理模式具有獨特性，即行政調(diào)節(jié)與市場調(diào)節(jié)有機結(jié)合的協(xié)調(diào)運作機制、官民同心合力的命運共同體機制、業(yè)主自治、依據(jù)契約和民主原則運作的機制。2．物業(yè)管理的模式3．物業(yè)管理的法律法規(guī)在香港，公營房屋物業(yè)管理涉及的法律依據(jù)主要有《房屋條例》和《多層大廈（業(yè)主立案法團）條例》、《規(guī)則條例》、《建筑物條例》、《消防條例》、《公共衛(wèi)生條例》及《防止行賄條例》。政府的政策是盡量鼓勵和協(xié)助業(yè)主參與物業(yè)管理工作，使業(yè)主可以根據(jù)《建筑物條例》成立業(yè)主立案法團（簡稱法團），在共同參與的理念下，自行管理其物業(yè)。3．物業(yè)管理的法律法規(guī)（二）香港地區(qū)物業(yè)管理的特點1．具有完備的物業(yè)管理組織體系（1）公共屋村辦事處

（2）業(yè)主立案法團（3）業(yè)主咨詢委員會（4）大廈互助委員會2．政府積極協(xié)助物業(yè)管理3．實施物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)制度（二）香港地區(qū)物業(yè)管理的特點（三）香港地區(qū)公營房屋物業(yè)管理1．公共屋村的常規(guī)管理（1）檔案資料管理（2）入住管理（3）住戶的裝修管理（4）維修保養(yǎng)（5）清倒垃圾（6）收取租金（7）終止租約（8）治安管理（9）交通管理（10）居住環(huán)境管理（三）香港地區(qū)公營房屋物業(yè)管理2．公共屋村經(jīng)租管理（1）公共屋村的住宅房屋經(jīng)租管理（2）公共屋村的商業(yè)用房經(jīng)租管理（3）公共屋村內(nèi)的工廠大廈經(jīng)租管理（4）公共屋村福利用房經(jīng)租管理2．公共屋村經(jīng)租管理（四）香港地區(qū)私營房屋物業(yè)管理1．私營公寓大廈物業(yè)管理的基本內(nèi)容（1）定期保養(yǎng)維修樓宇結(jié)構(gòu)和設(shè)施；（2）為樓宇結(jié)構(gòu)和設(shè)施投保；（3）防止非法更改大廈用途，非法間隔，防止違章建筑；（4）安排清潔和保安服務(wù)；（5）根據(jù)新需求改善樓宇設(shè)施；控制管理費開支；（6）切實執(zhí)行“大廈公共契約”；（7）注意新區(qū)發(fā)展，提供資料、意見。（四）香港地區(qū)私營房屋物業(yè)管理

2．大廈公共契約“大廈公共契約”是香港特色，它是一份合約文件，由一幢大廈或一個地段內(nèi)的不同業(yè)主共同簽署。

一份完善的公共契約有如下要點：（1）單個物業(yè)在整個物業(yè)中占的份數(shù)。（2）清楚界定公共地方和公共設(shè)施。（3）管理決策或“公契”有效期。通常與建筑一起終結(jié)，所以其終止日期通常是物業(yè)因天災(zāi)人禍而毀棄或拆除。（4）物業(yè)服務(wù)費分攤方法。（5）住戶責(zé)任，如準時交費，勿干擾他人等。（6）開發(fā)商保留的權(quán)利，如有大廈外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)等。（7）管理人的委任與權(quán)力職責(zé)。（8）物業(yè)服務(wù)費開支的管理及報告。（9）單個業(yè)主的絕對權(quán)益。如無須經(jīng)其他單個業(yè)主的同意而自行轉(zhuǎn)讓出租、抵押自己物業(yè)的權(quán)利等。（10）建立、改選業(yè)主委員會的期限、方式、成員人數(shù)、職務(wù)等。2．大廈公共契約3．政府對樓宇或大廈管理的規(guī)范制約條例（1）樓宇管理人對來訪者的責(zé)任；（2）政府建筑物條例對樓宇安全的制約；（3）公共衛(wèi)生和文明環(huán)境條例對樓宇、大廈環(huán)境的要求；（4）私家道路的有關(guān)條例；（5）防止噪音污染。3．政府對樓宇或大廈管理的規(guī)范制約條例二、臺灣地區(qū)的物業(yè)管理（一）臺灣地區(qū)物業(yè)管理概況

參見課本325頁（二）臺灣地區(qū)物業(yè)管理的特點1．社區(qū)治安管理必須由保全公司承擔2．社會比較重視物業(yè)管理3．自主經(jīng)營管理較為普遍4．物業(yè)服務(wù)人員精干，社會化、專業(yè)化和市場化程度高5．依約管理、居民法律素質(zhì)較高6．重視物業(yè)管理職業(yè)培訓(xùn)二、臺灣地區(qū)的物業(yè)管理第二節(jié)英、美的物業(yè)管理一、英國的物業(yè)管理（一）英國物業(yè)管理的類型英國地多人少，大部分住宅以獨立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟條件較差的居民住高層住宅。英國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和中國差不多，重點放在房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運行，維修和改造等。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準通過物業(yè)服務(wù)委托合同約定，服務(wù)費用也大多采用傭金制。第二節(jié)英、美的物業(yè)管理一、英國的物業(yè)管理（二）英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會在英國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。作為半官方的、非贏利性的組織——英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會（CIH）在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性，專門負責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流。該學(xué)會成立于19世紀中葉，是一個只接受個人會員的組織，目前有會員18000多人，大部分會員在英國，中國香港地區(qū)有2000多會員。該學(xué)會的經(jīng)濟來源主要靠會員會費和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所有的費用，如有贏利歸組織全體成員所有。（二）英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會（三）住房管理注冊學(xué)院（CPD）的多種培訓(xùn)模式

CIH最具特色的就是各種形式針對不同人群的培訓(xùn)課程。CIH下屬的住房管理注冊學(xué)院是一所在住房管理領(lǐng)域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓(xùn)以及專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)院。具體來講，培訓(xùn)方式如下：1．成為CIH的A級會員2．二級認證課程設(shè)計3．三級認證課程設(shè)計4．四級認證課程設(shè)計5．遠程教育（三）住房管理注冊學(xué)院（CPD）的多種培訓(xùn)模式二、美國的物業(yè)管理在美國，物業(yè)管理已成為城市建設(shè)和管理的一個重要產(chǎn)業(yè)。目前全美約有15000名注冊物業(yè)管理師，管理著約8770億美元的房地產(chǎn)，包括約960萬套住宅和76億平方英尺的商業(yè)樓字。美國是實行分權(quán)制的聯(lián)邦國家，政府設(shè)有專門的物業(yè)管理行政機構(gòu)。美國政府一般不大干涉物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而由民間組織或物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行互相監(jiān)督。二、美國的物業(yè)管理（一）美國物業(yè)服務(wù)的模式

1．業(yè)主自我管理在美國，約有20%的中小型公寓實行業(yè)主自我管理。由全體業(yè)主大會選舉出的業(yè)委會，代表全體業(yè)主管理物業(yè)。同時，實行小區(qū)公寓經(jīng)理責(zé)任制，小區(qū)公寓經(jīng)理負責(zé)執(zhí)行業(yè)委會制定的各項規(guī)定。一般情況下，規(guī)模在350戶的公寓小區(qū)，其業(yè)委會由5名業(yè)主組成，分別擔任主席、副主席、財務(wù)、設(shè)備管理人和秘書。業(yè)委會又被稱作Board（董事會），這5名成員也被稱為董事會成員。（一）美國物業(yè)服務(wù)的模式2．委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

美國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂代理合同后，一般只負責(zé)整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請專業(yè)的服務(wù)公司承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施整體管理時，通常委派一名房產(chǎn)經(jīng)理負責(zé)小區(qū)的日常管理。房產(chǎn)經(jīng)理的職責(zé)主要是制定管理計劃、編制預(yù)算、制定保養(yǎng)計劃、負責(zé)租金收取和營銷活動等，作業(yè)服務(wù)則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)公司實施，房產(chǎn)經(jīng)理承擔作業(yè)服務(wù)監(jiān)理的職責(zé)。具體來說就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)后，將物業(yè)管理的內(nèi)容細化，然后發(fā)包給清潔、保安、設(shè)備維修等專業(yè)單位。2．委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理（二）美國物業(yè)管理的主要特點1．管理細分與專業(yè)化2．以人為本，顧客至上3．制度健全，管理嚴格4．信息技術(shù)應(yīng)用廣泛，基本實行“全過程”物業(yè)管理5．風(fēng)險防范機制健全6．職業(yè)化體系完備（二）美國物業(yè)管理的主要特點（四）美國物業(yè)服務(wù)人員資質(zhì)管理

1．居住物業(yè)管理經(jīng)理（ARM）居住物業(yè)管理經(jīng)理主要負責(zé)管理出租公寓、出租活動住宅、共管住宅、獨棟家庭住宅及單身公寓等。IREM規(guī)定授予ARM資格的從業(yè)人員必須符合接受IREM的職業(yè)培訓(xùn)并修滿5個學(xué)分的課程、通過ARM資格考試、承諾遵守并維護“ARM職業(yè)道德準則”、具備住宅管理經(jīng)驗等條件。

2．注冊物業(yè)管理經(jīng)理（CPM）注冊物業(yè)管理經(jīng)理人是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格，是IREM專為管理各類大型物業(yè)投資組合的專業(yè)人員設(shè)置的職銜，獲得CPM資格意味著具備高水平的管理技能和經(jīng)驗、扎實的教育背景和卓越的工作業(yè)績，CPM資格證書是全社會考察和評判物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)能力的重要標志。

（四）美國物業(yè)服務(wù)人員資質(zhì)管理第三節(jié)日、韓的物業(yè)管理一、日本的物業(yè)管理（一）日本物業(yè)服務(wù)的模式參見課本336頁（二）日本物業(yè)管理的特點1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)許可登記制度2．重視從業(yè)人員資格管理和培訓(xùn)3．重視發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用4．重視物業(yè)管理的超前介入5．服務(wù)技術(shù)與設(shè)備先進6．高度重視清潔工作第三節(jié)日、韓的物業(yè)管理一、日本的物業(yè)管理（三）日本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容1．住宅管理服務(wù)2．咨詢業(yè)務(wù)3．技術(shù)支持服務(wù)4．保全監(jiān)控服務(wù)5．其他服務(wù)（三）日本物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容（四）日本的公寓住宅管理1．公寓管理的形式

（1）委托管理（2）自主管理（3）兼容式管理2．公寓管理的相關(guān)法規(guī)對于公寓大廈的管理操作，日本有嚴格、具體的法律規(guī)定。如《大樓管理法》、《警衛(wèi)業(yè)法》和《消防法》等。這些法律對從業(yè)資格、操作規(guī)范、質(zhì)量要求、安全保障、技術(shù)指標等都作了具體規(guī)定。（四）日本的公寓住宅管理3．物業(yè)服務(wù)收費

（1）物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成

主要有五個方面的費用構(gòu)成：一是物業(yè)服務(wù)費，用于維持物業(yè)管理所需的辦公開支和人員酬金，其征收標準一般靠市場調(diào)節(jié)，政府只對公營住宅（只租用給低收入者）的服務(wù)費予以管制；二是維修公積金，按住宅維修長期執(zhí)行計劃書實施預(yù)算，一般約為管理費，然后分攤到月，并按月收??；三是公益金，用于中央空調(diào)、共用飲水器、電梯、水泵、走道照明供電以及綠化、除害、環(huán)境質(zhì)量（水、空氣等）監(jiān)測等支出，公司根據(jù)每戶實際使用情況確定；四是管理組合費，即業(yè)主委員會的辦公費等；五是泊車費、裝修費等專項服務(wù)費。3．物業(yè)服務(wù)收費（2）費用的收繳日本的物業(yè)服務(wù)費的收繳到位率較高。主要有兩個原因：一是收費標準合理。二是收繳措施得力。（2）費用的收繳二、韓國的物業(yè)管理（一）韓國物業(yè)服務(wù)的模式

1．自治管理或物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理下列公共住宅與其配套設(shè)施及福利設(shè)施（面向普通個人銷售的除外）由入住者自治管理或交由物業(yè)公司管理。（1）300戶以上的公共住宅；（2）設(shè)有電梯的150戶以上的公共住宅；（3）中央集中供暖式150戶以上的公共住宅。二、韓國的物業(yè)管理2．統(tǒng)一管理或分類管理入住者代表會議根據(jù)管理條件需要，經(jīng)過入住者及使用人過半數(shù)書面同意，與臨近的公共住宅區(qū)共同管理或以500戶以上為單位進行分類管理。2．統(tǒng)一管理或分類管理（二）韓國物業(yè)管理的管理主體1．自治管理機構(gòu)

入住者代表會議是韓國物業(yè)管理的自治管理機構(gòu)，由入住超過預(yù)定住戶過半的公共住宅的入住者及使用者按每棟戶數(shù)選出的代表組成。其權(quán)利有：參見課本342頁（二）韓國物業(yè)管理的管理主體2．開發(fā)商

（1）開發(fā)商在其銷售的物業(yè)入住人數(shù)為達到一半以上時，必須負責(zé)物業(yè)的管理工作，并與購買住房的業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（2）當物業(yè)入住人數(shù)超過預(yù)定過半時，開發(fā)商需通知入住者真實信息，并要求其進行物業(yè)管理。（3）如果入住者代表會議沒有通知開發(fā)商物業(yè)的管理方法或者沒有組建自治管理機構(gòu)，則由開發(fā)商指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理并通知入住者。（4）瑕疵保修2．開發(fā)商3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)和登記（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的地位（3）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的限制4．住宅管理師及住宅管理員（1）住宅管理師及住宅管理員的資格（2）對住宅管理師及住宅管理員的限制3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)（三）韓國物業(yè)管理的運行機制1．管理規(guī)定（即管理規(guī)約）（1）管理規(guī)定的制定與修改（2）公共住宅管理規(guī)定的內(nèi)容2．物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的履行（1）管理人的注意事項（2）服務(wù)費等的征收與使用費等的代（3）特殊維修準備金（4）安全管理（三）韓國物業(yè)管理的運行機制3．對物業(yè)使用的限制（1）行為嚴禁對象（2）可申請行為（3）需經(jīng)管理主體同意的行為如下參見課本346頁3．對物業(yè)使用的限制（四）韓國住宅管理師制度

1．考試組織與管理根據(jù)韓國《住宅法》，住宅管理師的考試主管部門為建設(shè)交通部，發(fā)證單位為各市、道政府的建筑科，考試主辦單位在2007年前為大韓住宅公司。2．資格取得

韓國考試合格的規(guī)定是分兩個層次進行的，兩層次的考試可在同一年進行，也可在兩年內(nèi)完成，但必須按先后層次進行。3．執(zhí)業(yè)情況（四）韓國住宅管理師制度第四節(jié)新加坡的物業(yè)管理一、新加坡物業(yè)管理概況（一）新加坡的物業(yè)服務(wù)模式物業(yè)管理在新加坡是傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)，其發(fā)展模式已十分成熟。一般新的小區(qū)入伙后兩年內(nèi)是由發(fā)展商管理的，兩年后才聘請專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)打理。第四節(jié)新加坡的物業(yè)管理一、新加坡物業(yè)管理概況（二）新加坡的物業(yè)管理組織體系1．建筑發(fā)展局2．