房地產(chǎn)規(guī)劃五誡

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)規(guī)劃五誡在房地產(chǎn)營銷計劃的實(shí)踐中，往往可以碰見“一個設(shè)計方案害死一個工程”的處境。究其理由，大體有兩種，一種是設(shè)計公司自己沒有專業(yè)才能，“天下設(shè)計一大抄”，平庸淺陋，敷衍塞責(zé)，做出低下水平的作品；另一種是開發(fā)商自以為是，獨(dú)斷專橫，聽不進(jìn)專業(yè)觀法，完全不崇敬設(shè)計院，把設(shè)計師當(dāng)做一支筆，讓他怎么畫就得怎么畫，結(jié)果的結(jié)局是工程失敗，設(shè)計師承受罪名。從房地產(chǎn)營銷角度來看，一個規(guī)劃設(shè)計方案的好壞，在很大程度上抉擇著一個工程的成敗命運(yùn)。那么，我們怎樣去掃視一個規(guī)劃設(shè)計方案？評價分析一個規(guī)劃設(shè)計方案，啟程點(diǎn)是什么？根據(jù)我們的實(shí)踐閱歷，對規(guī)劃設(shè)計方案的評價分析理應(yīng)把握五條根本原那么。

一、規(guī)劃設(shè)計務(wù)必以人為本，以住戶的生活舒適便當(dāng)為本。這理應(yīng)是最高原那么。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，你務(wù)必對住戶的七十年（幾乎是一輩子?。┴?fù)責(zé)。大量規(guī)劃設(shè)計在簡樸潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。西安融發(fā)沁園的最初設(shè)計方案中，小區(qū)主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠(yuǎn)就是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊(duì)的車輛即可一向排到小區(qū)主入口，而且旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區(qū)業(yè)主的車輛出入會遇到多少麻煩！經(jīng)過我們的一再堅(jiān)持，這個方案終究做了修改，把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細(xì)節(jié)看起來是小事，其實(shí)有大隱患，萬萬不成等閑視之?！耙?guī)劃方案無小事”，一個細(xì)節(jié)留下麻煩，住戶會怨恨一輩子。這種細(xì)節(jié)就顯示出設(shè)計師完全沒有從用戶的便當(dāng)舒適角度考慮問題，只是簡樸地從平面布局的美學(xué)效果啟程做設(shè)計，犯了一條大忌。

二、規(guī)劃設(shè)計務(wù)必符合工程定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。工程定位是一個工程的根本大綱，框定了規(guī)劃設(shè)計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。深圳寶安碧海名園工程，定位是中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，價位適中，檔次中等，但設(shè)計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設(shè)計，在大約一萬平方米的中庭里，布置了“地中海”、“愛琴海”、“波羅的?！?，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、五個水幕墻，完全是頂級豪宅的景觀設(shè)計！粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用更高得可怕，這樣一個中檔小區(qū)，向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)是很有限的，而單只是水景的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，一年就需付出三十多萬元！誰來承受這筆費(fèi)用？這就是設(shè)計師背離工程定位的典型例子。

三、規(guī)劃設(shè)計理應(yīng)充分考慮將來物業(yè)管理的便當(dāng)?，F(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤工程成敗的一個重要方面，“買不買房看環(huán)境，掏不掏錢看戶型，滿不合意看管理?！币郧霸O(shè)計方案是不考慮物業(yè)管理的，而現(xiàn)在計劃工程時就務(wù)必提前考慮物業(yè)管理的各種問題。湖南株洲的明珠花園，最初的規(guī)劃方案是上海一家出名設(shè)計院供給的，以一個湖為中心，湖周邊一圈是獨(dú)棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設(shè)計師的想法很簡樸：讓別墅的業(yè)主最接近湖景，可以從客廳、寢室的落地玻璃窗內(nèi)直接賞識湖光水色。但是他沒有考慮到：這個湖不是別墅業(yè)主獨(dú)享的，而是小區(qū)全體業(yè)主共享的，那些住在多層、小高層的業(yè)主要去湖邊漫步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達(dá)湖邊，別墅的業(yè)主經(jīng)常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效養(yǎng)護(hù)。后來調(diào)整了規(guī)劃方案，把一個湖變?yōu)閮蓚€湖，內(nèi)湖是別墅區(qū)獨(dú)享，外湖是小區(qū)業(yè)主共享。這樣，別墅單獨(dú)成區(qū)，物業(yè)管理和安好養(yǎng)護(hù)工作都以橋?yàn)榻?，相對輕易一些。

四、規(guī)劃設(shè)計在條件許可的前提下，理應(yīng)盡量考慮工程營銷的便當(dāng)。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個根本要求，一個是賣點(diǎn)，一個是賣相。賣點(diǎn)要實(shí)在，譬如深圳寶安碧海名園工程，最大的賣點(diǎn)是戶型設(shè)計，全體的戶型全都是錯層，每戶送20平方米左右的一間或兩間房，廣告口號是“經(jīng)典戶型，買一送一”。而在那些戶型對比一般的工程上，我們就力求環(huán)境景觀園林設(shè)計有些出彩的新意。石家莊天山花園工程，最初的設(shè)計方案并未考慮到開盤銷售的賣相，在小區(qū)布局和分期創(chuàng)辦方面都只考慮居住和施工的便當(dāng)。后來我們提出“先做賣相”的觀點(diǎn)，堅(jiān)持要求工程開盤時務(wù)必完成一個美麗的小區(qū)大門、一條主軸景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精致的會所（兼做售樓中心）、一組用心裝修溫馨舒適的樣板房。開發(fā)商按照我們的要求，首先在一期施工中完成這五個工程，工程就具備了良好的賣相?，F(xiàn)在大量工程在樓房建好之前，先做好環(huán)境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發(fā)商只有完成銷售才能實(shí)現(xiàn)利潤，因此不得不要求設(shè)計規(guī)劃工作也為營銷服務(wù)。

五、規(guī)劃設(shè)計除了遵循專業(yè)模范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的根本禁忌。一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術(shù)要點(diǎn)都是規(guī)定死的，只能在這些前提下做規(guī)劃設(shè)計。但傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說，好多設(shè)計師都不大了解，所以經(jīng)常在這方面出問題。另外，在樓盤規(guī)劃和戶型設(shè)計方面，關(guān)于路沖、角沖、門沖等等根本禁忌，都是只要稍加留神，就可以完全制止的，關(guān)鍵在于設(shè)計師務(wù)必懂得這些根本禁忌。

業(yè)內(nèi)人士常說：“一個工程成敗的70％在于前期計劃?！边@個前期計劃中，全體關(guān)于工程定位，目標(biāo)消費(fèi)群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實(shí)全都在規(guī)劃設(shè)計方案里表