山東新泰市沁園春項目策劃提案學(xué)案

山東新泰市沁園春項目策劃提案學(xué)案前言感謝貴司給予本次提案的機會，本案通過對宏觀經(jīng)濟、市場環(huán)境及項目自身情況的分析，結(jié)合我司豐富的操案經(jīng)驗，對本案的定位、發(fā)展方向和營銷策略進行初步闡述。衷心的希望通過此次提案更加奠定貴我雙方關(guān)于本項目的進一步合作。第一章宏觀經(jīng)濟分析第二章市場分析第三章項目分析第四章項目定位第五章營銷策略目錄第一章宏觀經(jīng)濟分析新泰市位于山東省中部，泰沂腹地，北依五岳獨尊的泰山，南臨孔子故里曲阜，東接山東半島沿海城市。人口135萬，面積1946平方公里，其中耕地面積106萬畝。曾榮獲全國園林綠化先進市等榮譽稱號。市區(qū)交通便利，京滬高速公路、萊新高速公路二○五國道、○九公路、蒙館公路、濟臨公路、新棗公路穿境而過，1個小時可直達濟南機場，5個小時可分別到達東部沿海港口及北京、上海。

新泰市城市概況宏觀經(jīng)濟分析泰安2004年-2007年新泰市GDP平均年增長率保持在15%以上，社會經(jīng)濟保持高速、穩(wěn)定發(fā)展。GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

小于4%

4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展

近幾年來新泰國民生產(chǎn)總值保持穩(wěn)定的增長速度，國民經(jīng)濟逐年增強，綜合實力不斷提高，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，客觀上促進了新泰房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展。新泰市GDP及三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化情況宏觀經(jīng)濟分析從上表中可以看出，第三產(chǎn)業(yè)在2006-2007年增長速度開始超過第二產(chǎn)業(yè)，成為增長速度最快的產(chǎn)業(yè)，說明目前新泰服務(wù)業(yè)發(fā)展加快。年齡所占比例18歲以下19.2%18-35歲30.3%35-60歲36.0%60歲以上14.5%至2007年底，新泰市城區(qū)面積48.6平方公里，城市人口39萬人，城鎮(zhèn)居民人均純收入可達到13306元，同比增長16.2%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達到6454元，同比增長16.2%，人民生活水平逐步提高,消費能力逐年增強。新泰人口結(jié)構(gòu)及城市化水平情況人口年齡結(jié)構(gòu)：右表中可以看出:人口結(jié)構(gòu)年輕化，購房需求旺盛，中青年人是新泰市城區(qū)住房的主要需求主體。截止2007年底，山東省的城市化水平達到43%，新泰的城市化水平達到了47.5%，高于全省平均水平，根據(jù)國際經(jīng)驗城市化程度在30%-60%之間，房產(chǎn)市場將進入發(fā)展期，表明新泰市的房地產(chǎn)業(yè)已進入發(fā)展期，供需情況不斷增加。城市化水平：可以預(yù)見：新泰的住房剛性需求量存在較大發(fā)展空間，本案市場前景良好。宏觀經(jīng)濟分析2008年新泰市各項經(jīng)濟指標(biāo)情況經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)值同比增長財政收入14.5億元25.9稅收總額19億元36.2民營經(jīng)濟增加166.4億元28固定資產(chǎn)投資117.2億元22.8社會消費品額67.3億元24進口總值21283萬美元23.5出口總值6580萬美元5.8工業(yè)效益194.3億元22.1主營業(yè)務(wù)收入577.1億元36.6利潤總額47.9億元42.5利稅合計84.8億元40.1企業(yè)虧損205萬元-63.3從右表中可以明顯看出：新泰市目前各項經(jīng)濟指標(biāo)良好，社會發(fā)展平穩(wěn)、快速。1、工業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長，經(jīng)濟效益大幅提升。3、消費品市場活躍。2、投資結(jié)構(gòu)更趨合理。新泰市社會經(jīng)濟的穩(wěn)定高速發(fā)展，為新泰市的房地產(chǎn)行業(yè)提供了有力的經(jīng)濟保障，促進地產(chǎn)市場的進一步活躍。宏觀經(jīng)濟分析新泰，是一片古老而美麗的土地。這里被山帶河、風(fēng)光秀美，歷代在此建邑置縣，經(jīng)營相繼。數(shù)千年來，帝王巡幸，圣賢流連，名臣牧守，可謂風(fēng)云際會，兵戎交戈，演出過不少威武雄壯的活劇。新泰本土地英彥輩出，名賢不絕，其人其行，猶如日月行天，令人仰止。漫漫歷史長河，積演成燦爛的新泰古代文化。圣賢哲人，是數(shù)千年來為世人尊崇仰止的對象，在新泰這斗方之土上，即曾出現(xiàn)了多位圣賢和哲人。他們是樂圣師曠、和圣柳下惠、儒學(xué)哲人林放、高堂生以及“盜”中之圣柳下跖。知人薦賢的齊國名相鮑叔牙，清正廉潔的懸魚太守羊續(xù)，致力于祖國統(tǒng)一的名將羊祜，以及彪炳明代政壇的新泰“四尚書”…...此外成語“杞人憂天”也出自新泰。新泰歷史文化璀璨新泰歷史文化璀璨，名人輩出，將建筑賦予此文化，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置歷史名人的雕像或詩詞歌賦的文化墻等，必可作為項目的主要賣點之一，更能吸引客戶的注意，提高項目的內(nèi)涵與品位。宏觀經(jīng)濟分析新泰市城市總體規(guī)劃城市性質(zhì)：魯中地區(qū)以煤炭和現(xiàn)代工業(yè)為主導(dǎo)的山水園林城市市域城鎮(zhèn)空間構(gòu)架形成“一心一帶三軸”的空間構(gòu)架；城市化水平2010年達到50％左右，2020年達到65％左右。城市規(guī)模:規(guī)劃近期到2010年，城市人口為42萬人，用地49平方公里；規(guī)劃遠期到2020年，城市人口55萬人，用地60平方公里。城市規(guī)劃布局：形成“一城三片”布局形態(tài)，一城是指新泰城區(qū)，三片分別是指青云片區(qū)、新汶片區(qū)和產(chǎn)業(yè)片區(qū)。城市空間布局原則:山、水、城一體，生態(tài)優(yōu)先，軸向生長，組團發(fā)展。城區(qū)形成“一城三片”的整體布局，三片區(qū)分別是青云區(qū)、新汶?yún)^(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)。老城區(qū)：主要為行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育科研和生活居住，繼續(xù)保持原有空間結(jié)構(gòu)。宏觀經(jīng)濟分析產(chǎn)業(yè)區(qū)青云片區(qū)新汶片區(qū)商業(yè)行政生活文化中心向西發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟向東發(fā)展居住生活新泰城區(qū)形成了以老城區(qū)為中心，往四周輻射，東部居住、西部工業(yè)的發(fā)展格局。新泰市城市總體規(guī)劃宏觀經(jīng)濟分析小結(jié)隨著新泰市經(jīng)濟的快速持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，工業(yè)產(chǎn)值在GDP所占比例逐年加深，鞏固了新泰市的經(jīng)濟基礎(chǔ)，人民生活水平不斷提高，為新泰房地產(chǎn)需求市場提供了有利的經(jīng)濟支撐，房地產(chǎn)市場得以激活，前景看好。新泰在煤礦產(chǎn)業(yè)的作用下，第二產(chǎn)業(yè)所占比重較高，經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)堅實，為將來第三產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機。在新泰市城市化進程的不斷推進，城區(qū)人口不斷增加，此外在政府的大力推動下，城市向國家園林化城市發(fā)展，必將吸引更多人來此居住。住宅需求量將不斷增加。受美國次貸危機影響，加重了我國房地產(chǎn)市場的不景氣指數(shù)，致使更多的客戶持幣觀望，但近來國家頻頻出臺新政如降息、降首付等，意在避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動，保持市場的平穩(wěn)。因此，在未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)一定的波動，但波動幅度不大，新泰市的房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)發(fā)展。新政策宏觀經(jīng)濟分析第二章市場分析新泰市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀一、新泰市房地產(chǎn)業(yè)逐步完成了初創(chuàng)階段，目前已有了一定規(guī)模的發(fā)展；二、房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。目前，房地產(chǎn)開發(fā)已成為固定資產(chǎn)投資中增長最快的部分，是拉動投資增長的重要力量；三、房地產(chǎn)隊伍不斷壯大，隨著一些外地房地產(chǎn)商的進駐，提升了新泰房地產(chǎn)的開發(fā)理念,也增強了房地產(chǎn)業(yè)的競爭；四、商品房需求旺盛，銷售價格一路走高；七、住房消費信貸逐步擴大?，F(xiàn)在購房者有60%-80%是通過銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。

五、個人購房進入零售時代，居住消費比例逐年提高；

六、二手房市場成交活躍，價格逐年上漲；

市場分析新泰商業(yè)布局情況:新泰商業(yè)市場分析本案銀座百貨青云家具城洗浴茶樓不夜城（主營中、低檔服裝）青云百貨手機通訊西關(guān)商貿(mào)中心（主營棉被、床單）平陽國際商業(yè)中心（市場未形成）新泰的商業(yè)主要分布在府前大街、平陽路和青云路。平陽路與府前大街交界處形成新泰的商業(yè)中心，綜合性商場、超市、商業(yè)街區(qū)都聚集在這里，是新泰人集中購物的主要場所。平陽路府前大街青云路我司市調(diào)人員通過隨機抽查，了解商鋪租金及經(jīng)營狀況，現(xiàn)摘選代表性店鋪，做租金分析。經(jīng)營種類面積年租金每平米租金婚紗攝影一層130㎡4萬元/年0.85元/㎡·天小百貨店一層60㎡1.3萬元/年0.35元/㎡·天平陽路商鋪租金(0.6元/㎡·天)經(jīng)營種類面積年租金每平米租金服飾一層100平米5萬元/年1.39元/㎡·天內(nèi)衣一層30平米1.5萬元/年1.39元/㎡·天從上面的價格分布我們不難看出，新泰商鋪租金價格差別較大，在銀座的帶動下其周遍的整體租金水平在1.4元/㎡·天左右，高于新泰平均租金0.7元/㎡·天。不夜城商業(yè)街銀座附近(1.465元/㎡·天)商鋪租金分析:經(jīng)營種類面積年租金每平米租金鞋店一層60平米1.2萬元/年0.56元/㎡·天內(nèi)衣一層40平米7000元/年0.49元/㎡·天西關(guān)商貿(mào)中心(0.265元/㎡·天)不夜城租金(0.525元/㎡·天)經(jīng)營種類面積㎡年租金每平米租金棉被單層606000元一層0.27元/㎡·月床單單層807500元一層0.26元/㎡·月新泰商業(yè)市場分析新泰樓盤分布圖安居小區(qū)銀河名座世紀(jì)園·幸福里本案春天城市花園青云花苑名流府邸新泰住宅市場分析新泰房地產(chǎn)市場起步較晚，樓盤較少，現(xiàn)有樓盤大多集中在環(huán)境優(yōu)美的東部城區(qū)，西部樓盤相對較少，從地段上來說，世紀(jì)園·幸福里將是我們項目最大的競爭對手。在售樓盤分析項目名稱項目地址項目規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)售價（元/平米）銷售情況配套設(shè)施項目賣點世紀(jì)園·幸福里金斗路與新甫路交叉口6萬多層小高層高層2700多層剛剛開售雙氣三線、閉路電視監(jiān)控、抗震設(shè)防，免費太陽能銀河名座府前大街與銀河路交叉口4萬高層3000銷售80%雙氣三線地段（以寫字樓為主）春天城市花園青龍路東首22萬多層小高層2400多層銷售良好，小高層相對滯后雙氣三線雙語幼兒園、規(guī)模配套安居小區(qū)府前大街與銀河路十字路口西北5萬多層2000售罄雙氣三線、地暖免費太陽能新泰住宅市場分析新泰樓盤規(guī)模普遍較小，價格集中在2000-3000元/平方區(qū)間內(nèi)，目前就已經(jīng)推出小高層住宅的春天城市花園來說，小高層的銷售情況相對滯后，說明目前新泰人民對于小高層和高層住宅存在一定的抗性。樓盤產(chǎn)品分析項目名稱主力戶型面積（平方）單價（元）總價（元）世紀(jì)園·幸福里三室二廳一衛(wèi)91-99270025萬左右春天城市花園二室二廳三室二廳多層80/120小高層110240020萬左右青云花苑三室二廳一衛(wèi)90260023萬左右從表中可以反映出，目前新泰市住宅市場主要以90平方以上的小三室戶型為主，且總價一般在25萬以下。因此：在不改變項目規(guī)劃的前提下，如何尋求小戶型的市場突破口，將成為項目成功的關(guān)鍵。新泰住宅市場分析新泰居住環(huán)境分析新泰市大多數(shù)居民仍居住在上世紀(jì)八、九十年代所建的職工宿舍為代表的老式建筑內(nèi)，綠化、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等幾乎沒有。隨著城市化進程的不斷加快，人們對居住條件、生活環(huán)境、配套服務(wù)上均提出了更高的要求，近年來新泰市所開發(fā)的住宅項目將重點無一例外的放在這些方面以滿足居民需求。就現(xiàn)階段而言，新泰市居住情況正由單純的滿足居住需要，向注重生活舒適度轉(zhuǎn)變。建議本項目在社區(qū)綠化、配套服務(wù)及生活配套設(shè)施上進一步提高、創(chuàng)新，來提升項目的整體形象和競爭力！新泰住宅市場分析新泰市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢目前新泰房地產(chǎn)業(yè)已進入上升時期，供求基本平衡，房價升勢已經(jīng)確立。①城區(qū)的不斷擴大以及市委市政府招商引資的優(yōu)惠措施，吸引了較大的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)。②房地產(chǎn)市場朝著健康的方向穩(wěn)步發(fā)展，這將有利于房價平穩(wěn)的上升。③消費者對房地產(chǎn)規(guī)?；?、品牌化的要求也越來越高；開發(fā)商對自身開發(fā)的項目也開始向規(guī)模化、品牌化方向發(fā)展。④房地產(chǎn)消費市場需求增大。居住條件改善的要求增大了市場需求，大部分居民有換購住房的需要。此外政府提出的“加速推進泰安市工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程”的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，需要新增住房面積也隨之加大。⑤房地產(chǎn)投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪。⑥商貿(mào)流通不斷發(fā)展繁榮，帶動商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展⑦旅游、會務(wù)消費逐漸增加，酒店等配套設(shè)施的需求越來越大，檔次上有更高的要求。新泰房地產(chǎn)市場分析新泰房地產(chǎn)市場正處于一個快速躍升的階段價格增長快速；板塊特征明顯；產(chǎn)品勻質(zhì)化嚴(yán)重，提升空間較大；小戶型產(chǎn)品未來供應(yīng)放量較大?；客戶購買力較高，購買意愿強烈；外地開發(fā)商的涌入，加大了新泰房地產(chǎn)市場的競爭；在不改變項目規(guī)劃的前提下，如何尋求小戶型的市場突破口，成為項目住宅成功的關(guān)鍵。城市背景與房地產(chǎn)市場分析重要結(jié)論：新泰住房地產(chǎn)場分析第三章項目分析項目地塊呈方形，南北長約290米、東西長約320米，地勢平坦，北臨新安路，東靠平陽路，南近府前大街，西邊是舊啤酒廠。項目地塊位于新泰城市核心位置。項目地理位置：項目為山東新泰晨輝置業(yè)投資開發(fā)，占地29540㎡，目前已基本拆遷完畢如右圖所示。地塊現(xiàn)狀：本案項目自身分析區(qū)位交通:地塊緊臨新泰市府前大街和平陽路兩大城市交通主干道,出行便利。周邊配套：項目位于新泰市經(jīng)濟、文化、行政、辦公綜合中心位置，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，北有銀行、東邊實驗小學(xué)和銀座購物中心無論是孩子上學(xué)，還是生活購物都相當(dāng)方便，南側(cè)為不夜城商業(yè)街和通訊賣場，距新泰汽車站也僅有5分鐘路程，無論車流還是人流在新泰市都首屈一指。齊全的配套設(shè)施必然極大的方便項目業(yè)主的居家生活，濃厚的商業(yè)氛圍則會吸引更多的投資者和經(jīng)營者的關(guān)注。府前大街金周路平陽路青云路金斗路新甫路本案不夜城西關(guān)商貿(mào)中心銀座項目區(qū)位圖汽車站手機賣場銀行實驗小學(xué)項目自身分析項目周邊環(huán)境：1、東側(cè)為平陽路，人流較大，對面有新泰銀座及實驗小學(xué)，車流、人流在上下班時間十分擁擠。相對項目商業(yè)來說，利于營造濃厚的商業(yè)氛圍，對項目住宅環(huán)境則有種“雜、亂、吵”的感覺。2、北側(cè)為新安路和八九年代老樓房，車流及人流較差，建筑外立面較為陳舊，商業(yè)氛圍低。3、西側(cè)是老啤酒廠，形象較差。未來將會拆遷，前期將會對項目的整體形象產(chǎn)生較大影響。4、南側(cè)為酒廠職工宿舍，物業(yè)也較為陳舊。項目自身分析項目自身技術(shù)指標(biāo):項目占地面積29540㎡地上商業(yè)面積22556㎡總建筑面積70932㎡地下車庫面積35168㎡住宅面積40976㎡覆蓋率28.76%覆蓋面積8496㎡停車位498住宅比例57.77%商業(yè)比例31.8%市政府府前大街金周路平陽路青云路金斗路新甫路本案不夜城西關(guān)商貿(mào)中心銀座項目區(qū)位圖項目自身分析Strength

優(yōu)勢Opportunity機會Weakness劣勢Threat威脅S１.項目位于新泰城區(qū)中心位置，交通便利、配套設(shè)施齊全；S２.商業(yè)沿街展示面大，形象感強；S３.商業(yè)部分緊鄰新泰銀座商城，商業(yè)氛圍濃厚；S４.城區(qū)新建、待建商業(yè)建筑較少，競爭?。粫r機W3.新泰居民對塔樓的接受程度較低；W4.項目位于城市中心位置，環(huán)境嘈雜，對居住影響較大。O１.新泰大部分商業(yè)較為陳舊，面臨更新?lián)Q代及檔次的提升；O２.新政策的相繼出臺，一定程度上擴大了購房人群；T1.全國地產(chǎn)大勢和地產(chǎn)政策對人們的購房決策產(chǎn)生不利影響，觀望度加大；S５.住宅規(guī)劃新穎，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美；S6.本項目商業(yè)與住宅規(guī)劃合理，形成了有效的互補。W１.項目周邊物業(yè)較為陳舊，嚴(yán)重影響項目的整體形象；O3.城區(qū)核心住宅大多陳舊，面臨二次置業(yè)的需求；O４.新泰城市市場運作水平還不高，本案有很大的市場運作空間。T3.拆遷返還的鋪面補償。T2.新增項目較多，競爭越來越大；W2.項目東側(cè)為銀座商城，對項目商業(yè)沖擊較大；SWOT分析商業(yè)物業(yè)的格局不利業(yè)態(tài)定位劣勢規(guī)避:項目周邊物業(yè)較為陳舊，嚴(yán)重影響項目的整體形象，此為硬傷很難去解決，不過可以以城市最近的改造升級，不久會拆遷，從而弱化對項目的整體影響。通過自身形象項目東側(cè)為銀座商城，可以通過在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇上盡量避開直接的競爭，而選擇有效的互補來進一步提升商圈的價值，擴大商圈范圍，提高影響力。新泰居民對塔樓的接受程度較低，塔樓的缺點非常明顯，消除是不可能的，只有通過在說辭上盡量夸大優(yōu)勢，一梯四戶的獨特設(shè)計，已經(jīng)最大程度上降低了塔樓的劣勢。項目位于城市中心位置，環(huán)境嘈雜，對居住影響較大，建議適當(dāng)提高住宅的隔音性能，采用先進的隔音建筑材料，來弱化此影響。項目自身分析威脅規(guī)避:全國地產(chǎn)大勢和地產(chǎn)政策對人們的購房決策產(chǎn)生不利影響，觀望度加大的影響，是無法規(guī)避的，可進行適當(dāng)?shù)乃枷胍龑?dǎo)，有效弱化部分影響。新增項目較多，競爭越來越大的影響，可以通過建立良好的項目及開發(fā)商形象提高項目的品質(zhì)，加快項目的開發(fā)及銷售速度能有效降低未來潛在的競爭。項目拆遷返還補償?shù)耐{，來自將要返的商鋪的位置選擇，應(yīng)考慮項目商業(yè)的整體定位和意向業(yè)態(tài)的選址及物業(yè)要求。為不影響到商業(yè)部分的整體銷售，建議在返還拆遷商鋪的問題上慎重行事，爭取不影響項目的整體業(yè)態(tài)定位。項目自身分析整體規(guī)劃分析步驟項目規(guī)劃分析地下商業(yè)分析戰(zhàn)略判定裙樓商業(yè)分析商業(yè)綜合分析沿街商業(yè)分析戰(zhàn)略判定住宅分析項目自身分析項目自身分析項目整體分析本項目由商業(yè)項目和住宅項目兩部分組成，總建筑面積70932㎡。商業(yè)項目沿街商業(yè)樓內(nèi)部的裙樓商業(yè)以及地下商業(yè)3部分構(gòu)成，建筑面積總計約38556㎡；住宅部分由6棟17+1的點式塔樓，總計428戶40976㎡，由3種主要戶型組成。沿街商業(yè)：由北側(cè)沿街商業(yè)和東側(cè)沿街商業(yè)組成，總計14290㎡從目前現(xiàn)狀來看這部分車流、人流較旺，便于營造商業(yè)氛圍，商業(yè)價值較高商家容易接受；北側(cè)沿街商業(yè)東側(cè)沿街商業(yè)裙樓商業(yè)：由北側(cè)裙樓商業(yè)和東側(cè)裙樓商業(yè)組成，總計8266㎡裙樓位于沿街商業(yè)之后人流很難進入，如何提高人氣，創(chuàng)造商業(yè)氛圍將決定這部分商鋪的銷售情況。北側(cè)裙樓商業(yè)東側(cè)裙樓商業(yè)項目自身分析商業(yè)綜合分析:項目商業(yè)共約計38556平方米主要由三部分組成沿街商業(yè)裙樓商業(yè)地下商業(yè)地下商業(yè)約16000㎡體量較大，商業(yè)風(fēng)險相對較高?？傮w來說，項目的整個商業(yè)較為分散、相對獨立；如何解決裙樓商業(yè)部分和地下商業(yè)的銷售和招商，將是整個項目商業(yè)能否取得價值最大化的關(guān)鍵。建議本項目的商業(yè)進行統(tǒng)一運營管理，形成整體，提高項目的整體形象及輻射力。沿街商業(yè)部分:沿街商業(yè)分為東側(cè)沿街商業(yè)部分和北側(cè)沿街商業(yè)部分，如下圖所示的四棟建筑組成；其中B部分為原有建筑，僅做部分裝修；A、D部分為框架結(jié)構(gòu)，C部分為鋼架結(jié)構(gòu)。D北側(cè)沿街商業(yè)ABC東側(cè)沿街商業(yè)東側(cè)沿街商業(yè)緊鄰新泰市主要交通干道之一的平陽路，人流、車流較高，是商業(yè)價值最高的部分，也是整個項目的形象展示區(qū)，因此這部分應(yīng)引入一家大型主力店，提高整個項目的形象，聚集更多的人氣，提升整個項目的商業(yè)價值。北側(cè)沿街商業(yè)與新安路相連，目前新安路人流、車流相對較弱，適合做主題性消費的模式，來聚集人氣。項目自身分析平陽路沿街商業(yè)部分:A部分沿街商業(yè)為7層的框架結(jié)構(gòu)，面積為2548㎡，每層364㎡，開間約15M、進深23M左右；A項目自身分析無論是從建筑結(jié)構(gòu)、地理位置還是物業(yè)形態(tài)上來說：A部分作為商務(wù)酒店或辦公寫字樓能有效的提升項目形象，例如如家酒店、毛家飯店等；如家酒店毛家飯店考慮到B部分目前經(jīng)營家電、家具的現(xiàn)狀，引入一家品牌式家電商家，進一步擴大輻射范圍和影響力，能更好的聚集人氣，提升商業(yè)價值。例如國美、蘇寧等知名品牌企業(yè)。BB部分沿街商業(yè)為原有物業(yè)僅作部分裝修，改建,分3層，單層面積為1000㎡，共3000㎡。平陽路沿街商業(yè)部分:項目自身分析國美電器蘇寧電器新安沿街商業(yè)部分:cC部分（圓形建筑）沿街商業(yè)為6層的鋼架結(jié)構(gòu)，面積為4524㎡，單層面積750㎡。項目自身分析物業(yè)寬25M，長37.8M以及圓形物業(yè)對商家的限制性較大，適合做大型餐飲（西餐、中式餐飲均可）、小型的超市及娛樂健身等業(yè)態(tài)。中式餐飲時尚餐飲娛樂健身精品箱包精品化妝品DD部分位置無論是人流還是車流，目前都相當(dāng)少，且與后面裙樓商業(yè)相連，選擇做主題性商業(yè)或目的性消費的業(yè)態(tài)，吸引人流，聚集商氣,與其后的裙樓形成有效整體。新安沿街商業(yè)部分:項目自身分析D部分沿新安路商業(yè)為4層的框架結(jié)構(gòu)，面積為3000㎡。精品首飾精品服飾裙樓商業(yè)部分:裙樓商業(yè)存在的問題是：1、人氣弱、商業(yè)氛圍較難形成。2、裙樓A部分與沿街商業(yè)間的距離15米左右，過寬。3、裙樓A部分進深太長，達到了16米左右，造成總價過高，影響銷售進度。人流動線問題裙樓位于沿街商業(yè)樓之后，車流人流均無法達到，一層層高5.5M，2-3層4.8M。裙樓A裙樓B沿街商業(yè)15米項目自身分析裙樓商業(yè)部分:ACB從整體上講，A、B兩部分相對好解決，C部分由于只有兩端的入口，中間價值難以體現(xiàn)，形成了商業(yè)中最忌諱的“大肚子”問題即：中間位置的商鋪價值不容易體現(xiàn)。裙樓C部分的商業(yè)大肚子問題的解決程度，將是整個裙樓商業(yè)需要解決的重點問題。項目自身分析裙樓C部分商業(yè)“大肚子”裙樓商業(yè)部分:裙樓商業(yè)C部分，為三層的框架結(jié)構(gòu)，且進深18M，位于沿街商業(yè)的后面，單純的依靠兩頭的入口吸引人流，很難支撐這部分商業(yè)，其銷售和招商難度很大。此外裙樓與沿街商業(yè)之間的街道太寬，達15M，人氣容易分散。以目前的規(guī)劃設(shè)計，裙樓C部分商業(yè)銷售前景不容樂觀。建議一、將前面的沿街商業(yè)開一入口，將沿街的人氣引入裙樓商業(yè)，兩部分商業(yè)形成互動或互補。建議二、將裙樓與地下商業(yè)相通，將人流從地下引上來，也可以支撐裙樓的商業(yè)。項目自身分析增加一平面入口地下商業(yè)部分:地下商業(yè)面積約16000㎡，體量較大，如何合理安排業(yè)態(tài)將是地下商業(yè)，成功引入商家，也是能否取得價值最大化的重點。這么大的體量，除非擁有忠實的客群或強大的號召力，否則很難吸引足夠的人氣支撐，因此地下商業(yè)應(yīng)引入大型品牌商家，且應(yīng)分設(shè)多個入口、涵蓋多種業(yè)態(tài)。例如大型超市、電影院、地下步行街等。項目自身分析目前新泰商業(yè)主要存在于金斗路、府前大街、東周路及青云路所圍合的區(qū)域內(nèi)，形成了新泰核心商圈。項目商業(yè)戰(zhàn)略方向判定----新泰商圈：本項目緊鄰新泰中心商圈，商業(yè)氛圍濃厚。目前新泰大多數(shù)商業(yè)物業(yè)形態(tài)較為陳舊，檔次較低商業(yè)很難進一步的升級，來適應(yīng)城市化進程不斷提高的新泰，本項目的出現(xiàn)必將提升整個新泰的商業(yè)形象。府前大街金周路青云路金斗路本案不夜城西關(guān)商貿(mào)中心銀座青云商城新泰主商圈建議本項目避免與銀座直接沖突，而是形成有效的互補，共同提升這一區(qū)域的商業(yè)價值。項目分析項目商業(yè)戰(zhàn)略方向判定----價值判定：項目商業(yè)緊鄰新泰銀座，且建筑形態(tài)新穎，建筑質(zhì)量與新泰原有物業(yè)不可同日而語，其價值必定高于目前新泰其他商業(yè)價值，也更容易被商家青睞，相應(yīng)的租、售價格也應(yīng)高于目前新泰現(xiàn)在的商鋪價格。項目分析裙樓商業(yè)位于沿街商業(yè)之后，很難塑造整體商業(yè)的形象。

商業(yè)臨新安路段，該路段商業(yè)形象難以樹立，且人流較少。項目商業(yè)戰(zhàn)略方向判定—項目商業(yè)形象受限新安路段商業(yè)裙樓商業(yè)項目分析消費引導(dǎo)方案一：通過目的性消費吸引人流。（消費目的性解決新安路段人車流）消費引導(dǎo)方案二:通過商業(yè)集合聚集和通過動線布置引導(dǎo)人流。（大型品牌商業(yè)引進）消費引導(dǎo)方案三:通過以上兩種方式結(jié)合進行消費引導(dǎo)主題性消費商業(yè)通過品牌商業(yè)的引進，匯聚和改變?nèi)肆鞣较蝽椖可虡I(yè)戰(zhàn)略方向判定---消費引導(dǎo)方案大賣場項目分析為保證商業(yè)形象，并取得商鋪的價值相對最大化建議使用第二種方式。合理的分散人流方向使商鋪解決商業(yè)死角問題。另外，沿平陽路方向商鋪需要與臨街建立平面人流方向，方可解決沿平陽路方向的裙樓商鋪。項目商業(yè)戰(zhàn)略方向判定---消費引導(dǎo)方案建議部分沿街商業(yè)的一層設(shè)置成廳內(nèi)商業(yè)街，與后面的裙樓商業(yè)相通，形成有效的互動，增加商業(yè)的整體形象。項目分析賣場及地下主入口世界賣場時尚天地-1F項目商業(yè)戰(zhàn)略方向判定---業(yè)態(tài)布局商務(wù)辦公餐飲娛樂、健身超市、地下商業(yè)步行街項目分析

本案通過對超市賣場、服飾、家居類商業(yè)步行街以及娛樂業(yè)態(tài)的引進，確定商業(yè)形象為以購物為主，休閑娛樂為輔的商業(yè)布局。項目商業(yè)戰(zhàn)略方向判定---商業(yè)形象定位項目商業(yè)分析商業(yè)分析小結(jié)項目商業(yè)分析通過對商業(yè)項目的自身分析，發(fā)現(xiàn)存在以下幾點問題，需重點解決：一、如何將人氣引入裙樓商業(yè)，提高商業(yè)價值，是整個商業(yè)項目能否取得價值最大化的關(guān)鍵。裙樓商業(yè)沿街商業(yè)地下商業(yè)二、如何成功引入2-3家主力店，提升商業(yè)價值、擴大影響力，將直接影響商鋪的銷售速度，關(guān)系到資金回籠進度。三、做出合理的、符合市場消費的租金，在保證銷售的基礎(chǔ)上產(chǎn)生利潤最大化。四、正確的處理銷售與招商的關(guān)系，招商將在一定程度上影響資金的回籠，但能更好的促進銷售；因此在保證主力店的基礎(chǔ)上盡量將單個商鋪面積縮小，方便銷售。戶型分析:ABC總戶數(shù)428套A戶型兩室兩廳一衛(wèi)71.15㎡184套。占總數(shù)的43%。B戶型三室兩廳兩衛(wèi)89.69㎡132套。占總戶數(shù)的31%。C戶型三室兩廳兩衛(wèi)129.81㎡56套。占比13%。三種戶型的復(fù)式復(fù)式共計56戶，占比13%。項目分析可見住宅項目中，小戶型（小于90平方）較多，占總戶數(shù)的74%，而當(dāng)?shù)鼐用褚郧按蠖嗌钤诖笞≌?，能否認可小戶型，將直接影響住宅的銷售；三種戶型布局相對合理，搭配得當(dāng)，有利于整體銷售。戶型分布A戶型及其復(fù)式B戶型及其復(fù)式C戶型及其復(fù)式項目分析項目住宅戰(zhàn)略方向判定A、B戶型面積在90平方米以下為小戶型。C戶型及復(fù)式面積大于120平方米為大戶型。C戶型復(fù)式A戶型B戶型項目住宅由于戶型面積兩極分化嚴(yán)重，因此為項目住宅的定位增加了一定的難度，也限制了目標(biāo)客群。為弱化此硬傷帶來的影響，我們根據(jù)產(chǎn)品情況將客戶細分。大戶型新泰上層人群小戶型首次置業(yè)的新人購房投資者小公司辦公用房以年青人為主上層人群為輔項目分析城市化發(fā)展最根本的動力源泉是社會經(jīng)濟的發(fā)展。社會經(jīng)濟推動城市化進程可以分為三個階段：初期：城市的產(chǎn)生和興起階段中期：工業(yè)化主導(dǎo)城市發(fā)展階段后期：第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城市發(fā)展階段。我國城市化較晚，且城市化受政府導(dǎo)向非常明顯。新泰市處于城市化發(fā)展中期的初級階段，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)將大量涌現(xiàn)。城市化進程下對物業(yè)形態(tài)的要求項目分析

第一章宏觀分析中提到：新泰市第三產(chǎn)業(yè)在2006年增長速度超過第二產(chǎn)業(yè),成為新泰市增速最塊的產(chǎn)業(yè)，對服務(wù)業(yè)需求存在，但是增幅不明顯，在此種環(huán)境下，住宅的需求高于辦公用物業(yè)需求。與此同時將會涌現(xiàn)批量小型服務(wù)類公司，此類公司為提高企業(yè)形象會租賃高形象的物業(yè)作為辦公場所，潛在投資客戶較多，尤其是小戶型、高形象的物業(yè)。根據(jù)項目的分析，項目規(guī)劃設(shè)計中存在如下幾項問題：小結(jié)商業(yè)裙樓人流較弱塔樓住宅缺點明顯地下商業(yè)體量較大戶型配比差各商業(yè)互動性較差項目分析以上問題直接影響項目的整體銷售情況，因此在接下來的項目定位中將以弱化上述問題為先導(dǎo)。第三章項目定位本案為商業(yè)、辦公及住宅的綜合性項目，以項目自身情況、客觀事實為依據(jù)，預(yù)見市場發(fā)展趨勢；以引領(lǐng)市場，提高商業(yè)和住宅檔次，建立本項目核心競爭優(yōu)勢。因此，建議本項目整體定位：打造“商務(wù)、辦公、居住、生活、休閑”五位一體的大型建筑綜合體；全面提升新泰商業(yè)、居住生活品質(zhì)和消費理念。

新泰市地標(biāo)性商住綜合體項目整體定位在對區(qū)域商業(yè)環(huán)境、業(yè)態(tài)分布、競爭商業(yè)物業(yè)形態(tài)及城市商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r全面的把握的基礎(chǔ)上，依據(jù)消費、市場、物業(yè)、政策四項定位因素，確定商業(yè)的市場定位、功能定位、客群定位、業(yè)態(tài)定位建議。項目商業(yè)定位商業(yè)市場定位市場定位依據(jù)市場環(huán)境及自身條件，差異化賣點及其可操作性等方面具體分析。居民需求現(xiàn)狀當(dāng)?shù)鼐用癫粷M足現(xiàn)有產(chǎn)品檔次,中端消費市場缺失；對餐飲、娛樂休閑方面的要求日益明顯；對綜合型或“一站式”商業(yè)場所存在需求。有現(xiàn)實需求形成商業(yè)項目立項基礎(chǔ)和市場定位依據(jù)除新泰銀座外，產(chǎn)品檔次較低、交易環(huán)境較差，無統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃的大型、集中商業(yè)設(shè)施。商業(yè)市場現(xiàn)狀存在一定市場空白項目商業(yè)定位一是結(jié)合本項目建筑及物業(yè)特點對現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)進行延續(xù)升級；二是目的性消費和主題性消費的業(yè)態(tài)來聚集人氣，提高商業(yè)氛圍；三是避免直接競爭與周邊商業(yè)形成有效互補。商業(yè)市場定位本項目市場定位為：引領(lǐng)新泰商業(yè)全面升級換代以“全面升級，打造新型商業(yè)中心”作為項目的市場定位和樓盤形象的基本載體；以現(xiàn)代、時尚的商業(yè)街和賦予現(xiàn)代語境的商業(yè)建筑，作為商業(yè)項目的特色；以“集辦公、購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的多重商業(yè)空間”作為項目的商業(yè)特征。定位思路項目商業(yè)定位商業(yè)形象定位新泰地標(biāo)性商業(yè)核心3萬余平米集中商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，打造具有新泰城市標(biāo)志性、較強輻射作用，容易形成較為強大的消費品牌和市場感召力。以時尚、多元的生活、休閑、娛樂的商業(yè)中心，全力打造新泰商業(yè)的新坐標(biāo)、新中心。項目商業(yè)定位商業(yè)功能定位根據(jù)商業(yè)物業(yè)形態(tài)及項目所處環(huán)境，我司對項目的商業(yè)功能基本定位為：超市餐飲休閑/娛樂/網(wǎng)吧項目商業(yè)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位本項目商業(yè)價值高的商鋪大部分要返還，可操作的商鋪主要集中在沿街商鋪后面，人流較難到達的裙樓商業(yè)和地下商業(yè)，根據(jù)項目的具體情況、物業(yè)分布和豐富的操作經(jīng)驗，我司認為：必須因入2-3家主力店，且應(yīng)包含以下幾種業(yè)態(tài)：一、10000-12000㎡的地下超市考慮原因：帶動人氣，塑造商業(yè)氛圍。二、500-600㎡的時尚餐飲考慮原因：新泰缺少高檔餐飲，填補市場空白。四、休閑、娛樂（量販?zhǔn)終TV、網(wǎng)吧、電影院）考慮原因：目的性消費，引導(dǎo)人流。三、1000-3000㎡的專業(yè)賣場考慮原因：提高商業(yè)整體形象，增加商業(yè)氣氛。項目商業(yè)定位地下超市時尚餐飲專業(yè)賣場BDCA精品世界FE專業(yè)賣場業(yè)態(tài)定位定位依據(jù)：根據(jù)物業(yè)結(jié)構(gòu)、開間進深及周邊商業(yè)氛圍,人流動向綜合分析。一層銀行、二層時尚餐飲、三四層休閑、健身五六層商務(wù)辦公G商務(wù)辦公項目商業(yè)定位時尚天地新泰城區(qū)居民；將來入駐本項目的業(yè)主；新泰周邊企業(yè)職工；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群；消費客群定位

投資客群定位

青云城區(qū)收入較高的投資客群；政府、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)；高層管理、技術(shù)人員以及部分企業(yè)主；新泰城區(qū)經(jīng)營者購買商鋪投資；新泰周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資客；經(jīng)營客群定位

新泰城區(qū)的經(jīng)營者；新泰周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)營者；品牌專賣店、專業(yè)店、便利店的經(jīng)營者；具有一定實力和經(jīng)營經(jīng)驗的個體經(jīng)營戶；量販?zhǔn)終TV、連鎖健身俱樂部等知名品牌加盟者。項目商業(yè)定位客群定位住宅市場定位都市央?yún)^(qū)，領(lǐng)秀生活城市核心，新泰高層建筑，引領(lǐng)居住生活革命。定位解析：新型建筑空間，高度決定視野。住宅形象定位定位解析：以新穎的建筑風(fēng)格,絕佳的地理位置，加上新泰獨有的歷史文化，力爭打造新泰最具代表性的住宅項目。靈動空間，辦公、生活隨心所欲。菁英領(lǐng)地，人文空間項目住宅定位新泰市年輕階層新泰及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕階層私企老板、小企業(yè)主小經(jīng)營者、新興服務(wù)機構(gòu)住宅市場目標(biāo)客群定位項目住宅定位A類客戶——新泰市年輕客群客戶分類客戶特征關(guān)鍵置業(yè)因素產(chǎn)品選擇A1高收入家庭子女家庭富裕，父母支付首付，甚至全款具有強烈的優(yōu)越感社區(qū)品質(zhì)配套齊全舒適兩居或?qū)嵱萌覣2年輕白領(lǐng)通過自我奮斗獲得高薪工作具有一定支付力，但對于價格較為敏感，追求生活品質(zhì)，不甘平凡產(chǎn)品品質(zhì)周邊環(huán)境交通價格實用兩居A3普通年輕人結(jié)婚剛性需求強烈價格敏感，支付力弱以新城市普通家庭為主價格交通生活便利度緊湊兩居過渡型一居客戶分析項目住宅定位B類客戶——居住改善客戶客戶分類客戶特征關(guān)鍵置業(yè)要素產(chǎn)品選擇B1政府、機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)實力企業(yè)高層財富階層，價格不敏感講究身份與專屬市場高端項目的追隨者多次置業(yè)低密度產(chǎn)品形式社區(qū)與產(chǎn)品品質(zhì)特殊資源與眾不同的生活理念舒適三居或四居B2實力企業(yè)高層生意成功人士具有一定的積累不滿當(dāng)前居住條件多為二次及以上置業(yè)關(guān)注總價居住面積放大區(qū)域大環(huán)境良好配套完善產(chǎn)品品質(zhì)總價實用三居或兩居客戶分析項目住宅定位C類客戶——投資、辦公客戶客戶分類客戶特征關(guān)鍵置業(yè)要素產(chǎn)品選擇C1城區(qū)小店經(jīng)營者;私企老板具有較高支付力看好本地房地產(chǎn)升值前景；區(qū)域價值產(chǎn)品品質(zhì)兩居或三居酒店式公寓C2新興小企業(yè)主具有相對較高支付力交通便利居住環(huán)境總價酒店式公寓實用兩居客戶分析項目住宅定位住宅定位小結(jié)根據(jù)項目本身小戶型所占比例較大，適合打造青年專屬領(lǐng)地，以高姿態(tài)形象迎合年輕人的虛榮心，此外投資、辦公將是另一個解決塔樓小戶型的有效途徑，因此我們以口號聚焦市場關(guān)注，贏得市場！項目住宅定位年輕客群市場小戶型客戶分析——年輕客群是市場目前此類產(chǎn)品的主力購買者投資客群小戶型客群客戶背景：年齡階段：22-28歲，處于事業(yè)起步期經(jīng)濟實力：年收入在2-5萬元日常生活：剛剛由個人生活步入婚姻生活，價值取向：易于接受新事物，見識廣、適應(yīng)能力強追求生活樂趣與情調(diào)愿意為感性需求付費置業(yè)特征：剛性需求，購買結(jié)婚用房對娛樂健身場所和時尚購物感興趣價格敏感，單價與總價承受能力均較低面積敏感度較低，可以接受較小戶型投資客群辦公客群項目住宅定位小產(chǎn)品客戶分析——用于投資的客群投資客群客戶背景：年齡階段：35歲-45歲，處于事業(yè)穩(wěn)步期經(jīng)濟實力：年收入在3-5萬，具有一定財富積累日常生活：孩子已經(jīng)長大獨立，生活重心由工作、孩子成長轉(zhuǎn)移到個人生活價值取向：對事物的看法和判斷較為理性，注重實用性工作壓力與家庭責(zé)任逐漸放緩，開始看中個人生活品質(zhì)，改善居住環(huán)境，嘗試旅游等生活置業(yè)特征：現(xiàn)住在單位集資建房的職工房追求居住舒適度和居住品質(zhì)的提升積累財富為長期奮斗成果，價格敏感度高年輕客群投資客群小戶型客群辦公客群項目住宅定位客戶背景：年齡階段：30歲以上經(jīng)濟實力：年收入在5-10萬元左右日常生活：人群范圍廣泛，既包括事業(yè)有成的成功人士，同時包括具有較強投資意識的小公司創(chuàng)辦者價值取向：對新泰發(fā)展前景充滿信心，看新泰房地產(chǎn)市場發(fā)展見識廣泛，經(jīng)營意識與投資觀念強財富實力較高，但金錢敏感度高置業(yè)特征：已經(jīng)有1處以上的房產(chǎn)長線投資占大部分，投資兼自主比例高關(guān)注物業(yè)的投資價值，未來的保值升值年輕客群投資客群辦公客群小戶型客群小產(chǎn)品客戶分析——用于辦公的客群項目住宅定位小戶型客戶具有明顯的總價敏感特征，但購買行為有著明顯差異性的不同特征客戶描述：首次置業(yè)為主，或改善居住條件，需求有一定剛性需求支付能力有限，總價極為敏感置業(yè)需求：對面積有需求，在總價可支付的前提下，能買大的就盡量大，最好多出功能空間客戶特征：重實用，希望有面子客戶描述：首次置業(yè)，需求剛性總價敏感置業(yè)需求：對面積相對不敏感，但對社區(qū)形象、環(huán)境和配套有較高需求客戶特征：對創(chuàng)新敏感，獨立精神、時尚運動一族客戶描述：多次置業(yè)，投資兼自住，支付力較高置業(yè)需求：面積敏感，低總價導(dǎo)向明顯，對地段和項目形象關(guān)注，要求物業(yè)保值能力強客戶特征：追隨性較強買得“值”買得起買得“爽”城市普通青年城市富家子弟創(chuàng)業(yè)青年項目住宅定位基于兩類產(chǎn)品市場價值分析，整合產(chǎn)品策略60%必選動作40%自選動作客戶定位目標(biāo)剛性需求的年輕客戶長線投資客戶城區(qū)內(nèi)的實力購房者鄉(xiāng)鎮(zhèn)“中心化”客戶促進高市場認知形成具備實現(xiàn)高溢價能力快速消化保證資金順利回籠成為市場熱銷產(chǎn)品，積累項目人氣動作一定的價格優(yōu)勢平臺競爭力“高形象社區(qū)中的小戶型”明顯領(lǐng)先的產(chǎn)品力市場機會/挑戰(zhàn)市場供應(yīng)逐漸增加未來市場稀缺產(chǎn)品類型客戶群為市場主流中高端客戶市場供應(yīng)放量未來市場主流產(chǎn)品類型客戶群可以支撐市場供應(yīng)項目住宅定位重要客戶I核心客戶I核心客戶II重要客戶II從項目約束條件和整體戰(zhàn)略出發(fā)，本項目目標(biāo)客戶結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的“啞鈴狀”特征：核心客戶Ⅱ：本地實力人群：政府機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、實力企業(yè)中高層核心客戶Ⅰ：市區(qū)年輕首次置業(yè)客群重要客戶Ⅰ：投資、辦公客群重要客戶Ⅱ：投資客戶邊緣客戶：產(chǎn)業(yè)人群和其他投資客項目住宅定位產(chǎn)品定位新泰時尚都市生活區(qū)城市中心區(qū)新泰城市的地標(biāo)性建筑核心客戶——新泰市青年人群：——對中心區(qū)升值前景認同的企業(yè)和商家；重要客戶——當(dāng)?shù)丶爸苓吀辉ｋA層價格定位客群定位產(chǎn)品類型已經(jīng)基本確定以90以下的小戶型為主價格商業(yè)定價0.6-1萬元/㎡住宅定價2800-3000元/㎡形象定位項目住宅定位產(chǎn)品類型分配：產(chǎn)品數(shù)量較少，統(tǒng)一開發(fā)。產(chǎn)品類型一次推出，開盤熱銷后，商鋪推出，商鋪推出前確立主力店。項目亮點分配：主要資源和展示亮點向前期傾斜，確保一舉奠定高形象認知；后期有個別亮點釋放，配合價值進一步提升。地塊開發(fā)順序：按照由西向東、由外向內(nèi)的順序開發(fā)，便于形成完整的城市界面，利于項目形象展示。便于施工原則：盡量避免商連接面過于復(fù)雜，便于組織施工入口和流線，減少對形象的影響。項目開發(fā)策略成本傾斜通過夸張符號來展示社區(qū)入口處強昭示性公共活動區(qū)材質(zhì)高檔建筑頂部及燈光豪華視線常接觸區(qū)用材高檔基本原則只有客戶能感受到的價值，才是需要展示出來的價值適度成本外墻以涂料為主減少維護成本立面少造型，多平面做少量點睛用水園林成本控制把錢花在看得見的地方成本控制不影響品質(zhì)成本控制原則局部規(guī)劃元素的放大與強化，如經(jīng)營軸線、邊界、廣場、標(biāo)志物等……品質(zhì)用材：質(zhì)感材料使用，建筑檔次提升建筑個性突出強化：時尚化或色彩、符號集中使用園林規(guī)?；霈F(xiàn)大型集中景觀園林主題化或風(fēng)情化：引入純正的園林風(fēng)格或園林元素出現(xiàn)高端產(chǎn)品或創(chuàng)新產(chǎn)品形式高端或大型化的社區(qū)配套，如高端品牌店、大規(guī)模商業(yè)極致化的設(shè)施元素，如夸張社區(qū)入口、水上會所、架空泳池……0102030405060708√√√√√基于市場平臺和客戶敏感點，采取最有效的動作組合充分表達主題開發(fā)理念√√動作有效原則第四章銷售策略借力CBD，跳出青云：在宣傳層面必須以突出”新泰CBD”為重點，以產(chǎn)品形象對提升區(qū)域價值為動力，推動項目價值和投資潛力；穩(wěn)妥推盤，手法創(chuàng)新：保證資金流的穩(wěn)定，在推盤上必須兼顧效益最大化與銷售速度的平衡,以確保銷售率實現(xiàn)的可能性為第一要務(wù);