花源鎮(zhèn)優(yōu)博桃花源商業(yè)項(xiàng)目的提案

花源鎮(zhèn)優(yōu)博桃花源商業(yè)項(xiàng)目的提案目錄Contents123市場分析第一章客戶分析第二章第三章3營銷策略第四章3合作展望第五章花源鎮(zhèn)作為天府新區(qū)的高端休閑居住區(qū)，整個(gè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后，商業(yè)檔次低，業(yè)態(tài)單一，亟待升級(jí)市場分析marketanalysis1花源鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀以白云大道、花源大道為主的沿街商業(yè)北京聯(lián)華（花源鎮(zhèn)）百倫新宸百貨（新津縣）小型百貨出現(xiàn)優(yōu)博淘花源金科·曼特小鎮(zhèn)檔次低、環(huán)境差無規(guī)模賣場規(guī)模擴(kuò)大檔次提升無主題業(yè)態(tài)單一檔次提高建筑優(yōu)化業(yè)態(tài)豐富主題商業(yè)2005年以前2010-2017年2018年-2028年沿街商鋪體驗(yàn)式主題商業(yè)環(huán)球中心（舉例）海濱城（舉例）主題化（旅游等主題）多元化（多業(yè)態(tài)組合）時(shí)尚化（潮流等元素）體驗(yàn)性（文化等體驗(yàn)）城市級(jí)綜合商業(yè)2028年以后花源鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展起步較晚，整體處于向主題式集中商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的階段3花源鎮(zhèn)商業(yè)分布老商業(yè)中心沿白云大道及花源大道兩側(cè)商圈特征滿足花源鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用窦按髮W(xué)生需求檔次低、環(huán)境差、業(yè)態(tài)以生活及休閑為主萬辰金街以萬辰金街及華楠半島沿街商業(yè)為主商圈特征滿足萬辰及華楠半島社區(qū)商業(yè)及當(dāng)?shù)鼐用裥枨蟪霈F(xiàn)一拖二產(chǎn)品，環(huán)境升級(jí)，業(yè)態(tài)以生活休閑為主銷售中，氛圍相比老商業(yè)中心稍顯冷清金科曼特小鎮(zhèn)金科·廊橋水鄉(xiāng)打造的區(qū)域級(jí)休閑商業(yè)商圈特征滿足社區(qū)需求的同時(shí)輻射整個(gè)花源鎮(zhèn)檔次較高、環(huán)境好、休閑娛樂配套為主、生活為輔銷售中，商業(yè)氛圍差，人氣低，區(qū)域未來商業(yè)中心大致分為四大區(qū)域：1、現(xiàn)有沿街商業(yè)：三橫三縱（白云大道等）2、金科曼特小鎮(zhèn)3、萬辰金街4、龍湖北大資源社區(qū)商業(yè)參考這一頁，地圖配分區(qū)，然后寫區(qū)域商業(yè)特征花源鎮(zhèn)商業(yè)分布主要集中四大區(qū)域正公路麗景路白云大道花源大道大件路老商業(yè)中心萬辰金街社區(qū)商業(yè)區(qū)金科曼特小鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)區(qū)以溪山樾及龍湖悠山郡的社區(qū)商業(yè)為主商圈特征以溪山樾及龍湖悠山郡項(xiàng)目的社區(qū)生活需求為主在售中，起步晚，氛圍差，人氣難形成區(qū)域未來商業(yè)重心將逐步向南部金科曼特小鎮(zhèn)方向轉(zhuǎn)移，本案未來處于花源新商業(yè)核心圈本項(xiàng)目4花源鎮(zhèn)老商業(yè)中心概況數(shù)據(jù)類別白云大道沿街商業(yè)面積30-150㎡商鋪新舊程度舊鋪物業(yè)形態(tài)底商開間3m-6m層高4-6m進(jìn)深6m-12m租金水平25-40元/㎡/月主要業(yè)態(tài)低端餐飲、、低端休閑娛樂等業(yè)態(tài)為主銷售單價(jià)0.5-1.3萬/㎡以花源鎮(zhèn)政府為中心的老商業(yè)圈整體商業(yè)檔次低，業(yè)態(tài)雜亂，但人氣及氛圍好5花源鎮(zhèn)萬辰金街商圈概況數(shù)據(jù)類別萬辰金街、華楠半島面積60-600㎡商鋪新舊程度萬辰在售，華楠已售物業(yè)形態(tài)底商（1-2層）開間3.8m-4.2m層高5.5m進(jìn)深9m-16m租金水平20-60/㎡/月主要業(yè)態(tài)社區(qū)生活配套為主，空置率82%銷售單價(jià)0.98-1.4萬/㎡

該區(qū)域商業(yè)以新建社區(qū)底商及步行街為主，業(yè)態(tài)單一，空置率達(dá)82%，人氣及氛圍較差6花源鎮(zhèn)金科曼特小鎮(zhèn)概況數(shù)據(jù)類別金科曼特小鎮(zhèn)面積40-140㎡商鋪新舊程度在售新鋪物業(yè)形態(tài)底商（1-2層）開間4m-6m層高4-6m進(jìn)深11m-13m租金水平40-60元/㎡/月主要業(yè)態(tài)現(xiàn)有業(yè)態(tài)以建材為主，空置率66%銷售單價(jià)0.9-1.2萬/㎡該區(qū)域商業(yè)打造歐式風(fēng)格的步行街商業(yè)，產(chǎn)品多元，無主力店，招商差，人氣不足7花源鎮(zhèn)社區(qū)商業(yè)區(qū)概況數(shù)據(jù)類別溪山樾及龍湖社區(qū)底商面積30-200㎡商鋪新舊程度溪山樾未售龍湖已售20%物業(yè)形態(tài)底商（1-2層）開間3.8m-4.2m層高4.8m-6.1m進(jìn)深11m-16m租金水平-主要業(yè)態(tài)中介銷售單價(jià)0.5-0.8萬/㎡

該區(qū)域溪山樾底商未售，龍湖底商已售罄，但龍湖底商僅有兩家中介入駐，其余全部空置升級(jí)階段新圈空置租金不高老圈低檔去化較慢業(yè)態(tài)單一老商業(yè)圈檔次較低，業(yè)態(tài)雜亂，無統(tǒng)一規(guī)劃，但人氣高、氛圍好區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目以萬辰和金科為主，缺乏主力店帶動(dòng)，整體去化較慢區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，兒童、娛樂休閑、品牌餐飲等業(yè)態(tài)嚴(yán)重不足區(qū)域商業(yè)整體處于向主題集中商業(yè)升級(jí)的階段，以步行街+社區(qū)底商為主以萬辰、金科為主的新商業(yè)圈檔次提升，但目前空置率高，人氣氛圍差臨街主力鋪?zhàn)饨鹚狡骄鶠?0，其他位置商鋪?zhàn)饨鹌骄鶠?5，區(qū)域整體租金水平不高8花源鎮(zhèn)商業(yè)市場小結(jié)從花源鎮(zhèn)消費(fèi)人口基數(shù)、商業(yè)置業(yè)客戶、經(jīng)營客戶等角度對(duì)本案未來客戶進(jìn)行預(yù)判客戶分析Customeranalysis區(qū)域消費(fèi)客戶基數(shù)1本案學(xué)生客源周邊常駐居民客源類型來源地特征學(xué)生客源成都藝術(shù)職業(yè)學(xué)院花源鎮(zhèn)主力學(xué)生客源，消費(fèi)潛力軍預(yù)計(jì)6000人成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院周邊常駐居民桃花源云居項(xiàng)目周邊直線距離1000米內(nèi)的住宅樓盤眾多，周邊居住人群預(yù)計(jì)6萬人金秋樂園天山名苑萬辰樂居華楠半島柳河苑花源鎮(zhèn)本地常住人口約6.6萬人，加上周邊花橋鎮(zhèn)、老花源鎮(zhèn)、勝利鎮(zhèn)等，大眾客戶基數(shù)龐大周邊高端樓盤客群旅游資源客群本案客源類型來源地特征周邊高端樓盤居住人群康橋郡項(xiàng)目周邊高端樓盤入住或常住比例低，未來預(yù)計(jì)達(dá)2萬人沁風(fēng)御庭熙山御庭牧山麗景溪山樾牧山高第悠山郡香榭灣廊橋水鄉(xiāng)旅游資源客群白云寺旅游客群人數(shù)不固定、有一定浮動(dòng)濕地公園（規(guī)劃中）廊橋婚紗攝影基地區(qū)域消費(fèi)客戶基數(shù)1花源鎮(zhèn)云集大量高端別墅小區(qū)，僅有3個(gè)項(xiàng)目有配套商業(yè)，未來入駐約3萬人，高端消費(fèi)客戶基數(shù)龐大區(qū)域消費(fèi)客戶需求分析2綜前所述，未來區(qū)域及泛區(qū)域消費(fèi)客戶基數(shù)約10萬人，我們采取問卷調(diào)查的方式，取樣129名目標(biāo)客群樣本對(duì)消費(fèi)客戶的消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)需求進(jìn)行取樣調(diào)查通過對(duì)目標(biāo)客群的調(diào)查問卷結(jié)論分析發(fā)現(xiàn)，花源鎮(zhèn)區(qū)域大量的消費(fèi)需求外溢經(jīng)常去新津及雙流消費(fèi)的人數(shù)占比：70%以上表示喜歡就近消費(fèi)的人數(shù)占比：75%行為與習(xí)慣逆反，區(qū)域商業(yè)無法滿足消費(fèi)需求，大量消費(fèi)需求外溢覺得本地商業(yè)業(yè)態(tài)不足的人數(shù)占比：85%；其中，娛樂休閑業(yè)態(tài)占比：40%，兒童主題占比：30%，品牌餐飲占比：15%區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)低端不完善，業(yè)態(tài)升級(jí)需求迫切區(qū)域投資或經(jīng)營客戶需求分析2花源鎮(zhèn)來訪商業(yè)客群構(gòu)成按客源地域分按置業(yè)目的分按客源地域分按置業(yè)目的分花源鎮(zhèn)成交商業(yè)客群構(gòu)成通過數(shù)據(jù)對(duì)比，我們可以發(fā)現(xiàn)：1、來訪客戶大成都范圍占比75%，而最終成交客戶中大程度范圍占比僅為45%，成都客戶對(duì)區(qū)域商業(yè)具有投資興趣，但投資信心不足；2、從成交客戶數(shù)據(jù)看，本地客戶占50%，置業(yè)目的投資占比90%，說明區(qū)域客戶具備良好的商業(yè)投資意識(shí)，且具備一定購買力（商業(yè)相比住宅購買門檻相對(duì)較高）；區(qū)域投資或經(jīng)營客戶需求分析2客群對(duì)商鋪面積需求分析面積區(qū)間業(yè)態(tài)類型需求等級(jí)5—15㎡街飲、小賣部、彩票投注站等25—50㎡小餐飲、煙酒店、文具、水果攤等50—80㎡中型餐飲、服飾箱包、零售超市等80—100㎡中型餐飲、理發(fā)店、服飾專賣店等100—260㎡大型餐飲、銀行、KTV、網(wǎng)吧等通過數(shù)據(jù)對(duì)比，我們可以發(fā)現(xiàn)：1、25㎡-50㎡、50㎡-80㎡的中小型產(chǎn)品更受投資者青睞2、15㎡以下及100㎡以上的極小或較大戶型需求等級(jí)較低原因分析：面積段25-80㎡的產(chǎn)品面積適中，總價(jià)不高，投資門檻低；受花源鎮(zhèn)目前商業(yè)業(yè)態(tài)等級(jí)影響，面積段25-80㎡的產(chǎn)品更受經(jīng)營者青睞。區(qū)域客戶特征小結(jié)3消費(fèi)客群消費(fèi)客群基數(shù)大，未來近10萬人的消費(fèi)群體消費(fèi)需求大量外溢，品牌餐飲、中高娛樂等消費(fèi)需求大投資客群泛成都投資客群對(duì)區(qū)域商業(yè)投資興趣大，但投資信心不足本地投資客群具備商業(yè)投資意識(shí)，且具備一定購買力經(jīng)營客群經(jīng)營客群以本地居民為主，并以租賃形式為主經(jīng)營客群對(duì)25㎡—80㎡的中小型商業(yè)產(chǎn)品更青睞根據(jù)市場及客戶的分析，結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)有條件，對(duì)本項(xiàng)目整體、業(yè)態(tài)、售價(jià)等方面進(jìn)行定位項(xiàng)目定位Projectorientation本項(xiàng)目難點(diǎn)分析1難點(diǎn)一：項(xiàng)目距離傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)有段距離，人流達(dá)到還需要后期引導(dǎo)；難點(diǎn)二：項(xiàng)目周邊多為空地，商業(yè)氛圍的形成還需要比較長的時(shí)間；難點(diǎn)三：項(xiàng)目地塊較小，在河流和高壓線的影響下，不具備規(guī)模效應(yīng)；難點(diǎn)四：整個(gè)區(qū)域商業(yè)投資熱度不高，區(qū)域產(chǎn)品去化及招商情況不佳；本案啟示主力引流、氛圍營造、業(yè)態(tài)組合、產(chǎn)品突圍本項(xiàng)目優(yōu)勢分析2優(yōu)勢一：產(chǎn)品靈動(dòng)，40㎡小鋪6.1m層高符合區(qū)域投資及經(jīng)營客戶需求；優(yōu)勢二：電影院引入，填補(bǔ)市場空白，符合市場需求，可帶動(dòng)本體升值；本案啟示精準(zhǔn)拓客、主力推廣、定位前瞻本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析3機(jī)會(huì)點(diǎn)一：區(qū)域商業(yè)檔次低，人氣不足，體驗(yàn)差，整體等級(jí)亟待提升機(jī)會(huì)點(diǎn)二：區(qū)域消費(fèi)客戶基數(shù)大，消費(fèi)需求外溢，業(yè)態(tài)急需完善機(jī)會(huì)點(diǎn)三：區(qū)域缺乏真正的體驗(yàn)式主題集中商業(yè)（金科有形無神，萬辰及老商圈無形無神）機(jī)會(huì)點(diǎn)四：大成都客戶投資興趣高，急需優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品提升其投資信心本案啟示體驗(yàn)升級(jí)、業(yè)態(tài)完善、主題打造、區(qū)域唯一牧馬山首家體驗(yàn)型一站式休閑商業(yè)體稀缺唯一、一站式體驗(yàn)、休閑全業(yè)態(tài)、時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)定位發(fā)展方向商業(yè)改變——新格局商業(yè)業(yè)態(tài)完善打造區(qū)域商業(yè)新核心改變區(qū)域商業(yè)格局與現(xiàn)狀，以點(diǎn)帶面，與區(qū)域商業(yè)合力打造牧馬山商業(yè)核心商業(yè)改變——新態(tài)度商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)新風(fēng)向?qū)崿F(xiàn)區(qū)域消費(fèi)由基本生活向休閑品味生活轉(zhuǎn)變，改變區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣和態(tài)度本項(xiàng)目客群導(dǎo)入——置業(yè)客群5投資客為主，自用商家為輔根據(jù)前面的分析我們得出，本地商業(yè)置業(yè)客群主要以投資客為主，而本地投資客及外地投資客占比接近，自營置業(yè)客戶占比較少主力客群補(bǔ)充客群第二圈層第一圈層成都及本地投資客本地拆遷戶、別墅業(yè)主及高收入者；區(qū)域到訪的成都投資客戶及高收入客群等全域新津自用客和其他城市的投資客偶得客戶，在區(qū)域氛圍逐漸成熟后可以實(shí)現(xiàn)投資客戶樣本【年齡】35-40歲【地域來源】新津城區(qū)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)【職業(yè)】拆遷戶、個(gè)體戶【置業(yè)目的】投資【產(chǎn)品需求】高回報(bào)率商鋪【投資觀點(diǎn)】電影院引入，帶動(dòng)消費(fèi)及投資升值看好牧馬山未來發(fā)展前景關(guān)注地段位置、未來呈現(xiàn)的商業(yè)氛圍【投資顧慮】對(duì)是否能真正引入電影院存在質(zhì)疑客戶特征對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的指向性分析商業(yè)投資需求，對(duì)牧馬山及電影院物業(yè)保持樂觀態(tài)度價(jià)值認(rèn)知：價(jià)格＞氛圍＞環(huán)境＞產(chǎn)品電影院進(jìn)場及裝修前置未來商業(yè)前景呈現(xiàn)目前及潛在消費(fèi)人群消費(fèi)需求深度挖掘增加商業(yè)附加值，通過返祖、統(tǒng)一招商等形式降低未來運(yùn)營難度；提供多元類業(yè)態(tài)商業(yè)，滿足不同運(yùn)營需求，打造濃厚商業(yè)氛圍；初期控制商鋪價(jià)格降低投資門檻總價(jià)控制低門檻，附加空間高性價(jià)，主力引入高回報(bào)。本項(xiàng)目客群導(dǎo)入——投資客戶特征5本項(xiàng)目消費(fèi)客群定位6本地年輕人為主，家庭客戶為輔根據(jù)前面調(diào)查問卷分析，本區(qū)域外溢消費(fèi)主要年輕客群及家庭客群為主，而從消費(fèi)習(xí)慣來看，年輕人以及家庭客戶的消費(fèi)頻次要高于其他本地年輕人——本地大學(xué)生、本地及周邊年輕人關(guān)注點(diǎn)：吃喝玩樂、消費(fèi)環(huán)境、消費(fèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求：中高娛樂休閑設(shè)施、品牌餐飲、酒店、時(shí)尚購物等家庭客戶——本地及周邊小太陽家庭、本地家族關(guān)注點(diǎn)：家庭聚餐、兒童主題、集體娛樂業(yè)態(tài)需求：品牌餐飲、兒童娛樂、KTV、茶樓等本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主題定位7定位原則：1、一主多輔組合業(yè)態(tài)：以電影院為主力店，同時(shí)搭配品牌餐飲、電玩城等多個(gè)次主力店2、市場空白性：針對(duì)區(qū)域市場空白完善相應(yīng)業(yè)態(tài)，力求打造區(qū)域唯一全休閑業(yè)態(tài)商業(yè)體；2、客群針對(duì)性：針對(duì)本案主要消費(fèi)客群，引入符合年輕人及家庭客群需求的業(yè)態(tài)；3、地塊屬性：結(jié)合地塊屬性——是否臨路、周邊環(huán)境、產(chǎn)品類型等屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)定位；主題定位三大主題街區(qū)：1、時(shí)尚風(fēng)情街區(qū)——時(shí)尚體驗(yàn)，風(fēng)情無限2、青春樂活街區(qū)——青春、樂活不止是一種態(tài)度3、娛樂休閑街區(qū)——只有淘花源，才有一日閑本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主題落位8時(shí)尚風(fēng)情街區(qū)電影院、電玩城、時(shí)尚餐飲、婚紗攝影、酒店娛樂休閑街區(qū)品牌餐飲、婚宴餐飲、KTV、茶樓、兒童主題業(yè)態(tài)、教育培訓(xùn)青春樂活街區(qū)青春主題購物、電競網(wǎng)吧、美容美發(fā)美甲、兼職中心本項(xiàng)目業(yè)態(tài)展示——時(shí)尚風(fēng)情街區(qū)9時(shí)尚風(fēng)情街區(qū)——以電影院為主力店，搭配電玩城等業(yè)態(tài)，充分利用最佳展示面，最大化聚攏人氣，帶動(dòng)整片商業(yè)時(shí)尚餐飲：小型奶茶店、咖啡廳、西式快餐等符合年輕人消費(fèi)需求和習(xí)慣的餐飲業(yè)態(tài)婚紗攝影：區(qū)域擁有多家婚紗攝影企業(yè)，且區(qū)域內(nèi)婚紗攝影資源豐富本項(xiàng)目業(yè)態(tài)展示——時(shí)尚風(fēng)情街區(qū)9本項(xiàng)目業(yè)態(tài)展示——青春樂活街區(qū)10青春樂活街區(qū)——以青春樂活主題打造整個(gè)街區(qū)，針對(duì)年輕人喜好和需求統(tǒng)一規(guī)劃和引入業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)：針對(duì)年輕人需求引入購物業(yè)態(tài)，例如運(yùn)動(dòng)折扣、時(shí)尚飾品、美發(fā)美甲等電競網(wǎng)咖：打造區(qū)域唯一以電競為主題的網(wǎng)咖，元素新穎、設(shè)備過癮、環(huán)境舒適等本項(xiàng)目業(yè)態(tài)展示——青春樂活街區(qū)10本項(xiàng)目業(yè)態(tài)展示——娛樂休閑街區(qū)11娛樂休閑街區(qū)——該區(qū)域位置較差，需引入目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，借助人氣的同時(shí)也能拉攏人氣品牌餐飲：花源鎮(zhèn)現(xiàn)有餐飲級(jí)別較低，引入中高端品牌餐飲、婚宴餐飲、自住餐飲來實(shí)現(xiàn)升級(jí)兒童主題：區(qū)域市場空白，打造兒童主題系列娛樂、購物、培訓(xùn)等業(yè)態(tài)KTV、茶樓：從軟件服務(wù)到硬件設(shè)施實(shí)現(xiàn)對(duì)市場現(xiàn)有業(yè)態(tài)的升級(jí)，前瞻布局未來中高端消費(fèi)需求本項(xiàng)目業(yè)態(tài)展示——娛樂休閑街區(qū)11本項(xiàng)目租售策略12租售策略——租售同步階段性自持主力前置01整體商業(yè)以銷售為主，但部分主力店自持，以招商租賃形式引入主力品牌，有利于商業(yè)氛圍形成，從而促進(jìn)剩余產(chǎn)品去化02部分主力店采取階段性自持的方式，除了電影院以外，包括酒店等次主力業(yè)態(tài)產(chǎn)品均要銷售03尤其是電影院，需考慮提前進(jìn)場裝修前置，可打消投資客戶疑慮，從而促進(jìn)整體去化租售同步階段性自持主力前置本項(xiàng)目建議售價(jià)13花源鎮(zhèn)主要項(xiàng)目信息項(xiàng)目名稱物業(yè)類型開盤時(shí)間交房時(shí)間商業(yè)體量商圈屬性銷售狀態(tài)商業(yè)銷售比例經(jīng)營狀態(tài)成交價(jià)租金水平萬辰洋房2015年最后次批2017/41.3萬㎡社區(qū)商業(yè)、校園經(jīng)濟(jì)在售已售65%一批次已開始陸續(xù)裝修均價(jià)12000元/㎡已出租租金約在50元/㎡金科別墅2011年已入住近4萬㎡歐洲風(fēng)情商業(yè)步行街在售/部分已營業(yè)10000-11000元/㎡50-60元/㎡洋房華楠半島別墅2010年已入住0.7萬㎡社區(qū)商業(yè)、校園經(jīng)濟(jì)售完已售100%臨街全部營業(yè)，背街全部帶租狀態(tài)7000-8000元/平米臨街50-60/元㎡，轉(zhuǎn)讓費(fèi)2-3萬；背面20-30元/㎡洋房金秋樂園4期安置房、兩期小高層2009年已入住1000㎡傳統(tǒng)商業(yè)/已售100%全部營業(yè)/30-40元/平米，轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬左右柳河苑安置房/已入住0.3萬㎡安置區(qū)二手/部分營業(yè)，帶租較多/20元/㎡左右，天山名苑洋房、高層2016年11月底2017年底0.5萬㎡社區(qū)商業(yè)未售/未售//由于商業(yè)產(chǎn)品較復(fù)雜，參考案例較少，本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)采用市場比較法：底商——8500元/㎡；獨(dú)棟商業(yè)——1F：8000元/㎡，2F：5000元/㎡酒店式公寓——4000元/㎡立足市場和產(chǎn)品特征，結(jié)合我司在區(qū)域的優(yōu)勢，為本案量身打造營銷策略營銷策略marketingstrategy1產(chǎn)品營銷策略營銷策略資源利用精準(zhǔn)推廣策略細(xì)分：Step1:

穩(wěn)扎牧山

Step2:

深挖城區(qū)Step3:

狠抓渠道2產(chǎn)品營銷策略穩(wěn)扎牧山：依托牧馬山區(qū)域投資客戶、高端別墅樓盤業(yè)主、以及競品項(xiàng)目的來訪及成交客戶，合理利用我司及區(qū)域資源，高效、準(zhǔn)確的進(jìn)行推廣拓客，力求在最短時(shí)間內(nèi)打出項(xiàng)目名氣，營造熱勢，助力項(xiàng)目去化第一步——推廣：地毯式推廣，印象式傳播，節(jié)點(diǎn)期強(qiáng)推第二步——活動(dòng)：線上線下互動(dòng)性活動(dòng)，區(qū)域及圈層性話題式活動(dòng)第三步——渠道：加強(qiáng)區(qū)域全民營銷拓展，價(jià)值認(rèn)可為主，獎(jiǎng)勵(lì)為輔2產(chǎn)品營銷策略深挖城區(qū)：由于牧馬山客戶數(shù)量有限，而看似分散的城區(qū)客戶實(shí)際上卻具備十分顯著的共性特征和行為規(guī)律，在深入的對(duì)城區(qū)進(jìn)行針對(duì)分析后（雙流、華陽），我們得出深挖城區(qū)客戶的三個(gè)方向第一步——定向：篩選推廣圈層，定向轟炸，增加概率第二步——定時(shí)：篩選推廣節(jié)點(diǎn)，定時(shí)轟炸，提高效率第三步——定點(diǎn)：篩選推廣區(qū)域，定點(diǎn)轟炸，提高命中2產(chǎn)品營銷策略狠抓渠道：如今市場上傳統(tǒng)推廣媒體效果日益弱化，渠道推廣有效性效果上升顯著，渠道拓展的客戶針對(duì)性強(qiáng)、獲取客戶資源精準(zhǔn)度相對(duì)較高、費(fèi)用低，故渠道拓展將是本案殺出重圍的殺手锏第一步——找客戶：無差別轟炸，眾里尋他千百度第二步——抓客戶：針對(duì)性轟炸，抓住每一個(gè)意向客戶，寧抓錯(cuò)，不放過第三步——搶客戶：強(qiáng)制性轟炸，重點(diǎn)截流競品客戶面對(duì)區(qū)域市場環(huán)境現(xiàn)狀以及產(chǎn)品自身優(yōu)劣勢特征，我們制定本項(xiàng)目營銷目標(biāo)的信心不僅僅來源于我們過往的輝煌，還依托于我們占天時(shí)地利人和，我們有多年的資源積累，我們可以整合區(qū)域的資源等等。合作展望prospect我們了解牧馬山103我們了解牧馬山的對(duì)手我們了解牧馬山有多少在售項(xiàng)目，我們了解他們的優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)，我們了解他們的營銷策略，我們了解他們的銷售業(yè)績，我們了解他們的資源，我們清楚怎樣戰(zhàn)勝這些對(duì)手；02我們了解牧馬山的客戶五年，我們?cè)谀榴R山已經(jīng)代理了7個(gè)項(xiàng)目，并都取得出色的成績，因此我們知道牧馬山當(dāng)?shù)乜蛻粝矚g什么樣的房子，我們也知道外地客戶為什么來牧馬山買房子，我們了解牧馬山客戶的需求；04我們了解牧馬山的渠道我們了解牧馬山的廣告渠道，我們了解牧馬山的工商渠道，我們了解牧馬山的房管渠道，我們了解牧馬山部分有利于我們營銷的渠道，我們可以確保我們營銷策略的效率最大化01我們了解牧馬山的前景我們的團(tuán)隊(duì)骨干在牧馬山駐扎了五年多，牧馬山五年來的發(fā)展變遷我們了若指掌，我們了解牧馬山的區(qū)域價(jià)值潛力，我們了解牧馬山未來的發(fā)展前景；我們團(tuán)隊(duì)立體2我們擁有完善立體的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)架構(gòu)：以項(xiàng)目案場團(tuán)隊(duì)為核心，外場團(tuán)隊(duì)和電銷團(tuán)隊(duì)為輔助，打造立體式營銷團(tuán)隊(duì)，高效高質(zhì)的完成對(duì)營銷策略的執(zhí)行和推動(dòng)，以保障營銷任務(wù)的順利完成。010203內(nèi)場團(tuán)隊(duì)外場團(tuán)隊(duì)電銷團(tuán)隊(duì)內(nèi)場團(tuán)隊(duì)內(nèi)場團(tuán)隊(duì)主要由銷售團(tuán)隊(duì)、策劃團(tuán)隊(duì)構(gòu)成，以案場銷售、計(jì)劃執(zhí)行等工作為主外場團(tuán)隊(duì)在外場團(tuán)隊(duì)以行銷團(tuán)隊(duì)為主，主要工作有派單、駐點(diǎn)、渠道拓展等。電銷團(tuán)隊(duì)以團(tuán)隊(duì)為主，主要工作有客戶回訪，客戶約訪，客戶關(guān)系維護(hù)等。我們渠道豐富3Step01Step02Step03Step04客戶渠道區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目的積累，我們擁有豐富的老帶新客戶資源廣告渠道我們與新津當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)餐飲、農(nóng)家樂等有廣告合作分銷渠道我們不但自己有分銷渠道，我們還和新津多家中介有合作駐點(diǎn)渠道我們?cè)陔p流機(jī)場及雙流重點(diǎn)