集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案經(jīng)4月9日預備會討論后課件

集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案研討集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案研討前言

根據(jù)集團“品質(zhì)建筑品位生活”戰(zhàn)略，有必要加快整合集團物業(yè)管理資源，形成統(tǒng)一的萊蒙物業(yè)服務平臺，提升萊蒙開發(fā)項目的整體物業(yè)服務水準和形象，塑造萊蒙物業(yè)新的品牌形象。同時，為了承接成都、富陽、上海等地新開發(fā)項目物業(yè)管理業(yè)務，深圳物業(yè)公司管理資質(zhì)（現(xiàn)為暫定三級）不符合對應資質(zhì)要求，需分步驟逐步提升其資質(zhì)，配合各項目銷售進度。為實現(xiàn)以上目標，商業(yè)管理部于04月9日（上周五）召集相關部門和公司舉行“集團物業(yè)管理業(yè)務梳理整合方案匯報會”（預備會），經(jīng)過討論，會議形成了一致意見，擬分兩個階段開展工作：第一階段目標：逐步提升深圳物業(yè)的物管資質(zhì)具體方式：小盤湊數(shù)（東莞商業(yè)＋杭州商業(yè)＋深圳水榭春天＋超標接新盤（成都），深圳物業(yè)逐步由暫定三級升級到三級、二級。

第二階段目標：深圳物業(yè)收購常州物業(yè)股權，整合集團物業(yè)管理系統(tǒng)資源，按照“品質(zhì)建筑品位生活”的要求提供高水準的物管服務。前言匯報內(nèi)容：第一部分：規(guī)則、現(xiàn)狀、問題及思路第二部分：突破規(guī)則、解決問題的路徑方案集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案(經(jīng)4月9日預備會討論后課件第一部分：規(guī)則、現(xiàn)狀、問題及思路一、規(guī)則（物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法，可雙擊詳閱）第八條1、一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。

2、二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

3、三級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。第一部分：規(guī)則、現(xiàn)狀、問題及思路第五條各資質(zhì)等級物業(yè)服務企業(yè)的管理面積條件及評優(yōu)條件如下

1、一級資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良（備注：有評為省優(yōu)的物業(yè)管理項目）的經(jīng)營管理業(yè)績

集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案(經(jīng)4月9日預備會討論后課件第五條各資質(zhì)等級物業(yè)服務企業(yè)的管理面積條件及評優(yōu)條件如下

2、二級資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。

建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好（備注：省廳有自由裁量權，盡量有4個以上管理項目，最好有物管市優(yōu)項目）的經(jīng)營管理業(yè)績.

集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案(經(jīng)4月9日預備會討論后課件第五條各資質(zhì)等級物業(yè)服務企業(yè)的管理面積條件及評優(yōu)條件如下

3、三級資質(zhì)有委托的物業(yè)管理（備注：項目要求已通過竣工驗收）。

建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)（備注：無經(jīng)營管理業(yè)績要求）。第七條

新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

（備注：深圳物業(yè)現(xiàn)為暫定三級，如在水榭春天一二期竣工驗收后方申請升級三級資質(zhì)，預計完成時間為11年2-3月；如新承接一個已竣工驗收的項目，如東莞商業(yè)項目，則預計完成時間為10年6-7月。）

集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案(經(jīng)4月9日預備會討論后課件二、現(xiàn)狀（集團已開發(fā)項目物業(yè)管理情況匯總表，可雙擊詳閱）（一）物業(yè)公司現(xiàn)狀深圳物業(yè)現(xiàn)為暫定三級資質(zhì)，已簽訂水榭春天2號地一、二期前期物管。常州物業(yè)現(xiàn)為二級資質(zhì)，常州地區(qū)項目均由其管理。

二、現(xiàn)狀（集團已開發(fā)項目物業(yè)管理情況匯總表，可雙擊詳閱）（二）對外委托項目的物業(yè)管理現(xiàn)狀東莞項目包括一期萊蒙商業(yè)中心、二期公寓底商的物管均委托給戴德梁行（廣州）負責管理，合同到期時間為2011年3月7日。杭州項目（萊蒙商業(yè)中心）的物管委托給中航物業(yè)杭州分公司負責管理，合同到期時間為2010年8月7日。深圳水榭山項目物管實際由高力國際負責管理，高力借用信拓物業(yè)的管理資質(zhì)，委托物業(yè)管理合同的到期時間為2011年4月。（二）對外委托項目的物業(yè)管理現(xiàn)狀（三）發(fā)展項目物業(yè)管理要求

根據(jù)行業(yè)管理規(guī)則，新樓盤應于開盤銷售前3-4個月開始對前期物業(yè)服務公開招標，并在開盤時將已在物業(yè)主管部門備案的前期服務合同公示（要求我們的物業(yè)公司必須提前2個月獲得相應管理資質(zhì)，否則就得不經(jīng)過公開招投標私下簽約)。經(jīng)咨詢集團相關部門，新開發(fā)項目計劃如下：項目性質(zhì)總面積及分期情況計劃發(fā)售時間物管簽約及資質(zhì)要求成都項目商業(yè)113231平米，按棟分期銷售今年9月18日非住宅類面積超過8萬平米，要求一級資質(zhì)富陽項目住宅最大計容積率面積349250平米，分期未定明年10月如分期住宅面積超過20萬平米，需二級資質(zhì)嘉定項目住宅總出讓面積133473.9平方米，規(guī)劃容積率1.0，分期未定尚未啟動，未有計劃三級資質(zhì)常州都會C區(qū)住宅＋底商100800平米今年7月18日尚未簽訂萊蒙城1-B住宅62520平米今年4月18日與常州物業(yè)已簽訂萊蒙城3-B住宅＋底商113250平米預計4月20日拿到預售證，隨后預計在5月～7月?lián)駲C發(fā)售與常州物業(yè)已簽訂（三）發(fā)展項目物業(yè)管理要求項目性質(zhì)總面積及分期情況計劃發(fā)售時三、問題及思路集團開發(fā)項目的物業(yè)管理業(yè)務較為分散，未能形成合力，無法塑造萊蒙物管服務品牌和統(tǒng)一支持集團品質(zhì)地產(chǎn)品牌，在目前新項目居多的情況下，無法共用資質(zhì)資源和管理資源，影響水平和效率提升和成本控制。品牌地產(chǎn)公司在向全國擴展階段物業(yè)公司大多實行總部管理，待規(guī)模很大、管理成熟后再分區(qū)管理。今后在集團異地開發(fā)項目眾多的情況下，可按照萬科等大型物業(yè)公司的成熟做法，在規(guī)劃開發(fā)項目數(shù)量和面積大的城市，在面積超出當?shù)匚飿I(yè)管理資質(zhì)的項目由深圳總部物業(yè)出面承接；其他中小型項目會由當?shù)刈猿闪⒌奈飿I(yè)管理公司承接，但均歸屬當?shù)氐禺a(chǎn)公司管理，接受總部的標準、規(guī)劃和巡查、評估。因為這樣物業(yè)管理效率會更高（如公章使用等），可以一套人馬，兩套牌子運作，同時可逐步提升當?shù)匚飿I(yè)公司資質(zhì)。常州成立時間長，現(xiàn)在管面積大，資質(zhì)高，可獨立發(fā)展。三、問題及思路三、問題及思路以前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)超資質(zhì)接盤、未嚴格進行公開招標的情況很普遍，特別是在內(nèi)地小城市，但在大中城市物業(yè)監(jiān)管和物價主管部門已經(jīng)抓得非常嚴格，今后違規(guī)引致的風險越來越大，購房者和業(yè)主的維權意識越來越強，對新成立、注重品牌的物業(yè)公司和地產(chǎn)集團來說更需要盡量減少違規(guī)風險，因此要提早準備，盡快提高資質(zhì)，盡早做好公開招投標的準備。深圳物業(yè)現(xiàn)為暫定三級資質(zhì)，嚴格按照規(guī)則將無法承接成都等新開發(fā)項目物業(yè)管理業(yè)務（因成都項目面積為113231平米，性質(zhì)為非住宅項目）。常州物業(yè)具備二級資質(zhì)，但全國其他地區(qū)購房者比較認同深圳物業(yè)整體管理水準，故最好能以深圳物業(yè)為平臺承接全國其他地區(qū)新開發(fā)項目物管業(yè)務。無論常州物業(yè)還是深圳物業(yè)，對超出二級資質(zhì)的管理項目，如天津、成都等新項目，嚴格按照規(guī)則將無法承接。

三、問題及思路三、問題及思路

因此，整體思路是逐步提升深圳物業(yè)的管理資質(zhì)，先解決暫定三級升為三級（預計10年7月），再由三級升為二級（預計11年4月），最后的目標是一級資質(zhì)（預計12年中旬），作為承接常州地區(qū)以外新項目物管的平臺。資質(zhì)提升的時間需求，取決于新開發(fā)/新拓展項目對物業(yè)管理資質(zhì)能否符合規(guī)則對應要求。三、問題及思路第二部分：突破規(guī)則、解決問題的路徑方案小盤湊數(shù)：將東莞商業(yè)＋杭州商業(yè)＋深圳水榭春天＋成都項目，具體步驟如下：1、用1到2個月將東莞商業(yè)（省內(nèi)項目）改簽至深圳物業(yè)，深圳物業(yè)立即辦理升為三級手續(xù)。東莞商業(yè)將列入三級升二級所需的管理面積基數(shù)比例累加（該項目基數(shù)比例為11％＝22104/200000）。主要難點是與DTZ的談判周期和談判代價。2、杭州萊蒙商業(yè)中心項目8月份與中航物業(yè)合約到期，改簽至深圳物業(yè)，列入三級升二級所需的管理面積基數(shù)比例累加（該項目基數(shù)比例為25％＝50541/200000）。主要難點是面積超過5萬平米規(guī)則限定面積要求及跨省管理能否達到當?shù)卣O(jiān)管部門認可。3、深圳水榭春天一期計劃今年10月竣工入伙、二期計劃12月竣工入伙，今年年底一二期列入三級升二級所需的管理面積基數(shù)比例累加（一二期項目基數(shù)比例為31％＝146894/500000＋3286/200000）。4、成都項目113231平米，與深圳物業(yè)成都分公司簽約，通過相關中介公司操作，在獲得當?shù)匚飿I(yè)管理備案后，可列入三級升二級所需的管理面積基數(shù)比例累加（該項目基數(shù)比例為56％＝113231/200000）。第二部分：突破規(guī)則、解決問題的路徑方案集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案(經(jīng)4月9日預備會討論后課件集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案研討集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案研討前言

根據(jù)集團“品質(zhì)建筑品位生活”戰(zhàn)略，有必要加快整合集團物業(yè)管理資源，形成統(tǒng)一的萊蒙物業(yè)服務平臺，提升萊蒙開發(fā)項目的整體物業(yè)服務水準和形象，塑造萊蒙物業(yè)新的品牌形象。同時，為了承接成都、富陽、上海等地新開發(fā)項目物業(yè)管理業(yè)務，深圳物業(yè)公司管理資質(zhì)（現(xiàn)為暫定三級）不符合對應資質(zhì)要求，需分步驟逐步提升其資質(zhì)，配合各項目銷售進度。為實現(xiàn)以上目標，商業(yè)管理部于04月9日（上周五）召集相關部門和公司舉行“集團物業(yè)管理業(yè)務梳理整合方案匯報會”（預備會），經(jīng)過討論，會議形成了一致意見，擬分兩個階段開展工作：第一階段目標：逐步提升深圳物業(yè)的物管資質(zhì)具體方式：小盤湊數(shù)（東莞商業(yè)＋杭州商業(yè)＋深圳水榭春天＋超標接新盤（成都），深圳物業(yè)逐步由暫定三級升級到三級、二級。

第二階段目標：深圳物業(yè)收購常州物業(yè)股權，整合集團物業(yè)管理系統(tǒng)資源，按照“品質(zhì)建筑品位生活”的要求提供高水準的物管服務。前言匯報內(nèi)容：第一部分：規(guī)則、現(xiàn)狀、問題及思路第二部分：突破規(guī)則、解決問題的路徑方案集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案(經(jīng)4月9日預備會討論后課件第一部分：規(guī)則、現(xiàn)狀、問題及思路一、規(guī)則（物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法，可雙擊詳閱）第八條1、一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。

2、二級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

3、三級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。第一部分：規(guī)則、現(xiàn)狀、問題及思路第五條各資質(zhì)等級物業(yè)服務企業(yè)的管理面積條件及評優(yōu)條件如下

1、一級資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良（備注：有評為省優(yōu)的物業(yè)管理項目）的經(jīng)營管理業(yè)績

集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案(經(jīng)4月9日預備會討論后課件第五條各資質(zhì)等級物業(yè)服務企業(yè)的管理面積條件及評優(yōu)條件如下

2、二級資質(zhì)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。

建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好（備注：省廳有自由裁量權，盡量有4個以上管理項目，最好有物管市優(yōu)項目）的經(jīng)營管理業(yè)績.

集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案(經(jīng)4月9日預備會討論后課件第五條各資質(zhì)等級物業(yè)服務企業(yè)的管理面積條件及評優(yōu)條件如下

3、三級資質(zhì)有委托的物業(yè)管理（備注：項目要求已通過竣工驗收）。

建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)（備注：無經(jīng)營管理業(yè)績要求）。第七條

新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

（備注：深圳物業(yè)現(xiàn)為暫定三級，如在水榭春天一二期竣工驗收后方申請升級三級資質(zhì)，預計完成時間為11年2-3月；如新承接一個已竣工驗收的項目，如東莞商業(yè)項目，則預計完成時間為10年6-7月。）

集團物業(yè)管理業(yè)務整合方案(經(jīng)4月9日預備會討論后課件二、現(xiàn)狀（集團已開發(fā)項目物業(yè)管理情況匯總表，可雙擊詳閱）（一）物業(yè)公司現(xiàn)狀深圳物業(yè)現(xiàn)為暫定三級資質(zhì)，已簽訂水榭春天2號地一、二期前期物管。常州物業(yè)現(xiàn)為二級資質(zhì)，常州地區(qū)項目均由其管理。

二、現(xiàn)狀（集團已開發(fā)項目物業(yè)管理情況匯總表，可雙擊詳閱）（二）對外委托項目的物業(yè)管理現(xiàn)狀東莞項目包括一期萊蒙商業(yè)中心、二期公寓底商的物管均委托給戴德梁行（廣州）負責管理，合同到期時間為2011年3月7日。杭州項目（萊蒙商業(yè)中心）的物管委托給中航物業(yè)杭州分公司負責管理，合同到期時間為2010年8月7日。深圳水榭山項目物管實際由高力國際負責管理，高力借用信拓物業(yè)的管理資質(zhì)，委托物業(yè)管理合同的到期時間為2011年4月。（二）對外委托項目的物業(yè)管理現(xiàn)狀（三）發(fā)展項目物業(yè)管理要求

根據(jù)行業(yè)管理規(guī)則，新樓盤應于開盤銷售前3-4個月開始對前期物業(yè)服務公開招標，并在開盤時將已在物業(yè)主管部門備案的前期服務合同公示（要求我們的物業(yè)公司必須提前2個月獲得相應管理資質(zhì)，否則就得不經(jīng)過公開招投標私下簽約)。經(jīng)咨詢集團相關部門，新開發(fā)項目計劃如下：項目性質(zhì)總面積及分期情況計劃發(fā)售時間物管簽約及資質(zhì)要求成都項目商業(yè)113231平米，按棟分期銷售今年9月18日非住宅類面積超過8萬平米，要求一級資質(zhì)富陽項目住宅最大計容積率面積349250平米，分期未定明年10月如分期住宅面積超過20萬平米，需二級資質(zhì)嘉定項目住宅總出讓面積133473.9平方米，規(guī)劃容積率1.0，分期未定尚未啟動，未有計劃三級資質(zhì)常州都會C區(qū)住宅＋底商100800平米今年7月18日尚未簽訂萊蒙城1-B住宅62520平米今年4月18日與常州物業(yè)已簽訂萊蒙城3-B住宅＋底商113250平米預計4月20日拿到預售證，隨后預計在5月～7月?lián)駲C發(fā)售與常州物業(yè)已簽訂（三）發(fā)展項目物業(yè)管理要求項目性質(zhì)總面積及分期情況計劃發(fā)售時三、問題及思路集團開發(fā)項目的物業(yè)管理業(yè)務較為分散，未能形成合力，無法塑造萊蒙物管服務品牌和統(tǒng)一支持集團品質(zhì)地產(chǎn)品牌，在目前新項目居多的情況下，無法共用資質(zhì)資源和管理資源，影響水平和效率提升和成本控制。品牌地產(chǎn)公司在向全國擴展階段物業(yè)公司大多實行總部管理，待規(guī)模很大、管理成熟后再分區(qū)管理。今后在集團異地開發(fā)項目眾多的情況下，可按照萬科等大型物業(yè)公司的成熟做法，在規(guī)劃開發(fā)項目數(shù)量和面積大的城市，在面積超出當?shù)匚飿I(yè)管理資質(zhì)的項目由深圳總部物業(yè)出面承接；其他中小型項目會由當?shù)刈猿闪⒌奈飿I(yè)管理公司承接，但均歸屬當?shù)氐禺a(chǎn)公司管理，接受總部的標準、規(guī)劃和巡查、評估。因為這樣物業(yè)管理效率會更高（如公章使用等），可以一套人馬，兩套牌子運作，同時可逐步提升當?shù)匚飿I(yè)公司資質(zhì)。常州成立時間長，現(xiàn)在管面積大，資質(zhì)高，可獨立發(fā)展。三、問題及思路三、問題及思路以前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)超資質(zhì)接盤、未嚴格進行公開招標的情況很普遍，特別是在內(nèi)地小城市，但在大中城市物業(yè)監(jiān)管和物價主管部門已經(jīng)抓得非常嚴格，今后違規(guī)引致的風險越來越大，購房者和業(yè)主的維權意識越來越強，對新成立、注重品牌的物業(yè)公司和地產(chǎn)集團來說更需要盡量減少違規(guī)風險，因此要提早準備，盡快提高資質(zhì)，盡早做好公開招投標的準備。深圳物業(yè)現(xiàn)為暫定三級資質(zhì)，嚴格按照規(guī)則將無法承接成都等新開發(fā)項目物業(yè)管理業(yè)務（因成都項目面積為113231平米，性質(zhì)為非住宅項目）。常州物業(yè)具備二級資質(zhì)，但全國其他地區(qū)購房者比較認同深圳物業(yè)整體管理水準，故最好能以深圳物業(yè)為平臺承接全國其他地區(qū)新開發(fā)項目物管業(yè)務。無論常州物業(yè)還是