2022年商業(yè)地產(chǎn)特征及2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

年商業(yè)地產(chǎn)特征及2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又明做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)分于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

近年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量增長(zhǎng)快速，但經(jīng)營(yíng)模式趨同。由此引發(fā)的空置率過(guò)高、利潤(rùn)下降成為困擾商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的難題。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型要提高消費(fèi)質(zhì)量，提升消費(fèi)層次。在滿意消費(fèi)者購(gòu)物需求的同時(shí)，進(jìn)行多元化、差異化經(jīng)營(yíng)，才能真正贏得市場(chǎng)。

在過(guò)去的一年多時(shí)間中，住宅消費(fèi)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2022年商業(yè)地產(chǎn)特征及2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)分析內(nèi)容如下。

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2022/2022年度討論報(bào)告》回顧了2022年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)四大特征，并展望了2022年四大進(jìn)展趨勢(shì)。

報(bào)告提出，通過(guò)回顧和展望可以看到，當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資模式、開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)頭發(fā)生明顯變化，由此表明，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正在步住宅市場(chǎng)之后也開(kāi)頭消失“拐點(diǎn)”。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，拐點(diǎn)期的來(lái)臨，企業(yè)必定會(huì)感受陣痛，短期向難，但是，從長(zhǎng)期看，經(jīng)過(guò)洗牌之后，擠出泡沫，行業(yè)向好，漸漸步入專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化、國(guó)際化之路。

2022年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)四大特征

一、商業(yè)地產(chǎn)由”兩難”進(jìn)入“三難”時(shí)代

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)始終突出的問(wèn)題是“兩難”：開(kāi)發(fā)商的“招商難”與品牌商的“選址難”，這更多是專(zhuān)業(yè)化水平不高導(dǎo)致的行業(yè)結(jié)構(gòu)性沖突。而進(jìn)入2022年，“運(yùn)營(yíng)難”問(wèn)題表現(xiàn)得越來(lái)越突出、越來(lái)越普遍，行業(yè)從“兩難“進(jìn)入“招商難”、“選址難”和“運(yùn)營(yíng)難”并存的“三難”時(shí)代。更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析請(qǐng)查閱發(fā)布的2022-2022年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與進(jìn)展前景分析報(bào)告。

究其緣由：首先是實(shí)體商業(yè)供應(yīng)過(guò)大、投入過(guò)于集中，攤薄了市場(chǎng)“蛋糕”；其次，宏觀經(jīng)濟(jì)下行和中央八項(xiàng)規(guī)定的落實(shí)，造成高端消費(fèi)、公款消費(fèi)、禮品消費(fèi)大幅下降；還有電商對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近三年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資增幅均高于同期住宅開(kāi)發(fā)投資額的十個(gè)百分點(diǎn)以上，可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量過(guò)大，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促使運(yùn)營(yíng)難問(wèn)題的凸顯。

二、線上線下融合“有共識(shí)無(wú)模式”

2022年，無(wú)論是線上還是線下，對(duì)于將來(lái)的融合都持確定態(tài)度，而且業(yè)界呼聲很高，也有大量企業(yè)樂(lè)觀致力于O2O模式的探究，但迄今無(wú)本質(zhì)突破，也未曾找到共贏模式，電商與實(shí)體商業(yè)之間的對(duì)抗多于合作。電商對(duì)實(shí)體商業(yè)造成的沖擊，“心理影響”大于“實(shí)際影響”。雖然在過(guò)去一年里電商的社會(huì)影響力持續(xù)擴(kuò)大，銷(xiāo)售同比也大幅提升，但由于全社會(huì)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模基數(shù)大，網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易占比仍不足9%。

三、商業(yè)運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)由“實(shí)”轉(zhuǎn)“虛”

2022年，實(shí)體商業(yè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)由過(guò)往的促銷(xiāo)戰(zhàn)、品牌戰(zhàn)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)戰(zhàn)、文化戰(zhàn)、網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)，各類(lèi)商業(yè)設(shè)施紛紛開(kāi)頭導(dǎo)入文化、藝術(shù)、旅游、科技等新興元素，樂(lè)觀營(yíng)創(chuàng)新的購(gòu)物環(huán)境與氛圍，不斷加大精神、感官、交互等層面的內(nèi)容供應(yīng)，兒童游樂(lè)與餐飲等非購(gòu)物類(lèi)體驗(yàn)業(yè)態(tài)大受追捧，商業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)由“實(shí)”轉(zhuǎn)“虛”。

四、開(kāi)發(fā)商預(yù)期由“上調(diào)”改為“下調(diào)”

前幾年，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常主觀調(diào)高項(xiàng)目預(yù)期，盲目調(diào)高項(xiàng)目定位，想當(dāng)然地?cái)U(kuò)大商圈輻射范圍，而去年以來(lái)，反其道而行之，面對(duì)招商難與運(yùn)營(yíng)難的客觀現(xiàn)實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍下調(diào)了對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng)目的預(yù)期，很多原本定位為浪費(fèi)品賣(mài)場(chǎng)的轉(zhuǎn)向輕奢，原本設(shè)定為市級(jí)項(xiàng)目的調(diào)整為區(qū)域商業(yè)，原本定位于區(qū)域商業(yè)的則調(diào)整為社區(qū)商業(yè)。同時(shí)，項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)的現(xiàn)象也非常突出。

2022年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)四大趨勢(shì)

一、主流開(kāi)發(fā)模式由“住宅依靠”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)依靠”

依靠住宅銷(xiāo)售反哺持有商業(yè)的綜合體模式是近年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最主流的商業(yè)模式，但由于當(dāng)前樓市低迷、庫(kù)存加大，這一模式正遭受逆境，尤其是三四線城市問(wèn)題更加突出。將來(lái)綜合體中的持有商業(yè)正在由住宅依靠逐步轉(zhuǎn)向文化、旅游、養(yǎng)老等其它產(chǎn)業(yè)依靠。

二、商場(chǎng)由“經(jīng)營(yíng)商品、經(jīng)營(yíng)品牌“轉(zhuǎn)向”經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者“

過(guò)去的百貨商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)商品，購(gòu)物中心主要經(jīng)營(yíng)品牌，傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者關(guān)注業(yè)績(jī)勝于關(guān)注消費(fèi)者。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，商場(chǎng)將更加重視消費(fèi)者討論，通過(guò)大數(shù)據(jù)和云計(jì)算為消費(fèi)者畫(huà)像，并圍繞他們的消費(fèi)偏好進(jìn)行全渠道營(yíng)銷(xiāo)，經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者將成為商業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

三、商業(yè)品牌由“重規(guī)?！稗D(zhuǎn)向“重創(chuàng)新”

前幾年，商業(yè)品牌注意開(kāi)店步伐，紛紛擴(kuò)大規(guī)模，但是去年以來(lái)，線上與線下、以及線下商業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，倒逼品牌與業(yè)態(tài)創(chuàng)新，一些知名品牌正在通過(guò)多品牌策略做好細(xì)分市場(chǎng)，異業(yè)業(yè)態(tài)之間的復(fù)合也是將來(lái)創(chuàng)新的一大方向。一些商業(yè)品牌還正在樂(lè)觀嘗試為小眾群體定制產(chǎn)品，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化的問(wèn)題有望改善。

四、開(kāi)發(fā)商由“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“輕重資產(chǎn)”并行

在房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因看好物業(yè)升值前景，慣常采納自己開(kāi)發(fā)和持有運(yùn)營(yíng)的“重資產(chǎn)”模式