學習情境十 收取催繳物業(yè)管理費

學習情境十

收取催繳物業(yè)管理費

家住北苑家園的張女士日前收到了北京城承物業(yè)管理有限責任公司（下稱“城承物業(yè)”）的起訴書，要求她繳納2002年6月至2003年11月的物業(yè)費。

張女士認為沒簽合同可以不交物業(yè)費。城承物業(yè)從2002年6月起就一直沒有和她簽訂物業(yè)管理合同，因此她有權拒交物業(yè)費。張女士告訴記者，她于2002年6月3日入住北苑家園，當日和“城承物業(yè)”簽訂了一份為期一年的物業(yè)管理合同，對其中的某些條款不滿，但不簽就拿不到入住鑰匙。張女士當時認為反正就一年的合同，到續(xù)簽的時候再更正過來就行了，沒想到會出現(xiàn)這種事情。張女士告訴記者，在這期間，她多次要求修改合同中的不合理部分，出具相關收費依據(jù)，明確雙方的權利和義務，但至今也沒有得到答復。她認為城承物業(yè)的這種行為實際上終止了雙方的物業(yè)管理委托關系，收取202年6月后的物業(yè)費沒有法律和合同依據(jù)。沒簽合同，憑什么交錢??？那么，業(yè)主沒簽合同就可以不交物業(yè)費嗎？【開篇案例】【學習目標】了解物業(yè)管理費的構成、計費方式了解專業(yè)維修基金的籌集和管理方法掌握物業(yè)服務糾紛產生的原因及解決對策【技能目標】會制定物業(yè)管理費的收取和催繳程序能正確處理物業(yè)管理費糾紛任務一：

收取催繳物業(yè)管理費

房子沒住，交不交管理費？趙女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內部提出了不少質量問題，認為該房沒有達到入住條件，但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，趙女士回國發(fā)現(xiàn)，有關的質量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。趙女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費？【任務引入】任務一：趙女士應該繳納物業(yè)管理費？任務二：物業(yè)管理公司應該如何酌情處理這樣

的情況？

從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因為根據(jù)有關規(guī)定，只有產權證才是產權人享有有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗收交接后至產權辦理下來，往往有一個較長的周期，這就使標的物的實際交付和權書證明的取得無法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法和約定交付條件的一個重要程序?！救蝿辗治觥?/p>

具體到該女士，雖然她對開發(fā)商的交付提出了自己的意見，但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況，同時又收下了房門鑰匙，則說明該女士對房屋的交付已表示認可，她可以就提出的細部問題繼續(xù)要求開發(fā)商進行修補，但不能據(jù)此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后的物業(yè)管理費仍應交付。

在實際工作中，物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理條例》中的有關規(guī)定，說明她的房屋不屬免收之列，不但應足額補齊管理費，還需繳納滯納金?！局R鏈接】

物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司為了實現(xiàn)其職能，憑借有關法律規(guī)定的權限，根據(jù)對物業(yè)管理的全部活動所需的成本，通過科學測算編制出來的費用標準，由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)管理公司交納的費用。一、物業(yè)管理費概述（一）物業(yè)管理費的性質與作用

1.物業(yè)管理費的性質物業(yè)的價值是通過物業(yè)的交換和在對物業(yè)的管理服務過程中體現(xiàn)出來的，物業(yè)的屬性決定了其管理作為服務產品的商品屬性；而物業(yè)管理費作為服務產品價值的貨幣表現(xiàn)，主要是進行對物業(yè)服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業(yè)所有人花錢購買的是服務產品，物業(yè)管理公司提供的是對其物業(yè)和配套設備、設施的管理以及對物業(yè)所有人和使用人的服務，所以物業(yè)管理費的監(jiān)督權歸物業(yè)所有人，管理權歸物業(yè)管理公司。再者，由于物業(yè)管理費具有取之于民、用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，?？顚Ｓ?，使其形成了物業(yè)管理費用途單一的性質。2.物業(yè)管理費的作用（1）物業(yè)管理費是維持物業(yè)管理公司正常運營的基本經(jīng)濟保障。（2）物業(yè)管理費是維持并保證物業(yè)管理項目共有部位、共有設備設施各項使用功能正常發(fā)揮的必要費用，是開展保潔、綠化、秩序維護等業(yè)務的資金來源。（3）物業(yè)管理費是影響購房的因素之一。物業(yè)管理費對購房人來說，將成為一筆長期的開支，并且還與物業(yè)服務質量有直接聯(lián)系，因此，購房人能否承受，物業(yè)管理費是否質價相符，都對購房人的購房心理產生影響。（二）制定物業(yè)管理費的原則

根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理費管理辦法》的有關規(guī)定，物業(yè)管理費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。1.合理原則2.公開原則3.服務費用與服務水平相適應原則4.專款專用原則（一）物業(yè)管理費的構成要素

物業(yè)管理費的構成包括物化成本、活勞動成本和特殊權重三個部分。其中特殊權重部分主要包括對物化成本部分所包含的物業(yè)等級權重，活勞動成本部分是以管理水平、管理軟件為主要內容的管理公司資質等級權重和對商業(yè)用房部分的商業(yè)特性權重，其權重系數(shù)由政府主管部門發(fā)布參考值。物化成本和活勞動成本部分一般可以由以下項目構成。二、物業(yè)管理費的構成人工費。辦公費。物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用。清潔、綠化、秩序維護費。不可預見費。公共水費、電費。固定資產折舊費。8.物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用。9.管理費分攤。10.稅前利潤。11.稅收。12.部分特殊性服務和設備費。13.其它費用。管理費構成：（二）物業(yè)管理費測算的要點和方法

確定物業(yè)管理費成本構成的注意事項。上面具體羅列了物業(yè)管理費的構成，但并不是一成不變的，具體到核算某個特定物業(yè)的管理費時，由于各個物業(yè)的具體情況不同，要根據(jù)該物業(yè)的實際情況，在上述構成內容中進行必要的增減，同時要注意以下幾點：（1）要盡量詳細，把支出費用分解得越具體越詳細，才越真實。（2）盡量全面，不要漏項，比如在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隱蔽性強的項目。（3）測算依據(jù)盡量準確，比如固定資產和大型設備的折舊年限，有些項目費用的市場單價標準等盡量準確，不用或少用估計值。收集原始數(shù)據(jù)。管理費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關重要。在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調查，如計算公共照明系統(tǒng)時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用壽命和市場售價。物業(yè)管理費用標準的測算可用下列簡單公式表示：式中P——所得的物業(yè)管理費用標準（元／月·米）；——單項費用（元／月）；S——參加測算的物業(yè)總面積（米）。

為了測算與收費管理的方便，一般又將上述項目按專項和專用設備歸類分別核算，即分為如下12類：行政辦公費、一般公共設施維護費、電梯費、空調費、環(huán)衛(wèi)清潔費、綠化費、保安費、電視系統(tǒng)費、保險費、物業(yè)管理公司利潤、稅費等。（三）物業(yè)管理費的測算（1）電梯運行電費＝式中n——電梯數(shù)；W——每部電梯功率（千瓦）；24——一天24小時；a——電梯使用系數(shù)，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差別，它可以通過統(tǒng)計的方法進行估算，a約在0.3～0.6之間；30——每月天數(shù)；

——電費單價（元／度）。（2）電梯維修費，包括材料和專門人工費。（3）不可預見費，按以上（1）、（2）項的10％計。1.行政辦公費2.一般公共設施維護費3.電梯費4.空調費。5.環(huán)衛(wèi)清潔費6.綠化費7.保安費8.電視系統(tǒng)費（非有線電視公司提供）。9.保險費10.更新儲備金11.物業(yè)管理公司利潤一般服務性行業(yè)的利潤率在8％～15％之間。這筆費用就是以上10項費用之和為基數(shù)，乘以利潤率即可。12.稅費。三、物業(yè)管理費的定價方式和約定方式1.政府指導價

政府指導價是指有定價權限的人民政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布定價方法。2.市場調節(jié)價

市場調節(jié)價是指物業(yè)管理服務收費標準由供求雙方，即業(yè)主和物業(yè)管理公司進行協(xié)商確定，在物業(yè)服務合同中約定的定價方法。實行市場調節(jié)價的物業(yè)管理費，隨著人們生活水平的提高以及物業(yè)管理市場的完善，將逐漸成為主要的物業(yè)管理費定價方式。（一）定價方式（二）物業(yè)管理費用的約定形式

根據(jù)《物業(yè)管理費管理辦法》規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理公司可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)管理費用。1．包干制。2．酬金制。這種方式的做法與特點是：（1）代管。（2）定期公布。（3）有權審計。

在物業(yè)服務合同法律關系中，提供物業(yè)服務和支付物業(yè)管理服務費用是物業(yè)管理公司和業(yè)主的主要義務。（一）物業(yè)管理費用繳納的對象

第一種是由業(yè)主繳納；

第二種是由使用人繳納；

第三種是由建設單位繳納。（二）物業(yè)管理費的收取依據(jù)和辦法

收取依據(jù)：國家發(fā)改委和建設部頒布，2004年1月1日起實施的《物業(yè)管理費管理辦法》。（三）逾期不繳納物業(yè)管理費的法律責任

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)管理費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理公司可以向人民法院起訴。四、物業(yè)管理費的繳納五、收取催繳物業(yè)管理費的程序（一）一般的收取催繳物業(yè)管理費的程序（二）催繳的技巧

在催繳物業(yè)管理費時，要根據(jù)不同的情況采取不同的催繳技巧。1.一般性催繳2.針對性催繳任務二:

收取與管理專項

維修基金

河南南陽市朝山小區(qū)的274戶業(yè)主購買商品房時，向開發(fā)商交納了百萬元的房屋維修基金，朝山小區(qū)業(yè)主委員會為要回這筆專項資金將開發(fā)商告上法庭。朝山小區(qū)是南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱廣廈公司）開發(fā)建設的商品房住宅區(qū)，建筑面積4.6萬平方米，2004年10月交付使用。交付時274戶業(yè)主大部分已經(jīng)入住。這些業(yè)主在購買廣廈公司房產時，都隨購房款一起繳納了購房款2％的房屋維修基金，共計約有100萬元。業(yè)主們入住后，物業(yè)管理服務一直由廣廈公司代管。

2006年8月12日，朝山小區(qū)的業(yè)主們召開了首次業(yè)主大會，成立了小區(qū)業(yè)主委員會。2006年9月4日，朝山小區(qū)業(yè)主委員會在南陽市房產管理局登記備案。業(yè)主委員會成立后，向廣廈公司討要房屋維修基金的管理權，要求廣廈公司“接到公函7日內將專項維修資金及產生的利息匯入指定賬戶”，而廣廈公司卻以法律沒有規(guī)定維修基金直接由業(yè)主委員會管理為由拒絕。2006年10月16日，業(yè)主委員會將廣廈公司訴至南陽市宛城區(qū)人民法院?！救蝿找搿?/p>

業(yè)委會狀告開發(fā)商和物業(yè)管理公司，要求管理維修基金

任

務：

業(yè)主委員會有權要求管理房屋維修基金嗎？

第二步就看該小區(qū)的業(yè)主委員是否具有合法性。交付時274戶業(yè)主大部分已經(jīng)入住。2006年8月12日，朝山小區(qū)的業(yè)主們召開了首次業(yè)主大會，成立了小區(qū)業(yè)主委員會。2006年9月4日，業(yè)主委員會在南陽市房產管理局登記備案。從業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立來看，是符合法定程序的?！救蝿辗治觥?/p>

在這個案例中，業(yè)主委員會對房屋維修基金有沒有管理權，首先要看我國的法律法規(guī)中對于房屋維修基金的管理規(guī)定。2007年10月1日實施的《物權法》第七十九條規(guī)定“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。”一般情況下由房地產行政主管機關代管，業(yè)主委員會成立之后，公共維修基金劃轉到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權利。

宛城區(qū)人民法院于2007年1月4日一審支持了業(yè)主委員會的訴訟請求，判決開發(fā)商7日內將房屋維修基金及利息和維修基金明細表交付朝山小區(qū)業(yè)主委員會管理。廣廈公司不服提起上訴。

南陽市中級人民法院二審審理認為，被上訴人南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會成立后，并在南陽市房地產管理局登記備案，亦經(jīng)南陽市房產管理局同意。故南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會的成立符合法定程序。上訴人南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司應將代管的專項維修資金及產生的利息交付于被上訴人南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會管理，上訴人南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司不予交付是無法律依據(jù)的。故上訴人南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審認定事實清楚，適用法律正確，程序合法。判決駁回上訴，維持原判。【知識鏈接】一、住宅專項維修資金的概念

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第54條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

物業(yè)專項維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的專項資金。按照有關規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備的維修資金。

專項維修資金是物業(yè)共用部位、共用設施設備的“養(yǎng)老金”。由全體業(yè)主按產權份額分期繳交，因使用時數(shù)額較大，需提前籌備的一筆基金。（一）物業(yè)專項維修資金的涵義1.住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內或者與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。＂（二）住宅專項維修資金的用途

《物業(yè)管理公司財務管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理辦法》有關規(guī)定住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。（一）繳交范圍

三類物業(yè)的業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。第一類:住宅物業(yè)的業(yè)主第二類:住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主第三類:與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主

歸一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的住宅除外。

但符合上述情況的物業(yè)且屬于出售公有住房的，售房單位應當按照國家有關規(guī)定交存住宅專項維修資金。（二）專項維修基金的收取1.商品住房維修資金的收取2.公有住房售后的維修資金收取3.住宅專項維修資金的交存方式

二、物業(yè)專項維修基金的建立三、物業(yè)維修資金的使用與管理1.權屬：住宅專項維修資金所有權歸屬于全體業(yè)主共同所有。2.用途：專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施

設備的維

修和更新、改造。（二）住宅專項維修資金的保管（一）物業(yè)維修資金的權屬和用途1.業(yè)主大會成立前

（1）商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資

金，由所在地政府主管部門代管。

所在地政府主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

（2）已售公有住房住宅專項維修資金，由所在地政府主管

部門負責管理。

（1）業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。（2）業(yè)主委員會應當通知所所在地政府主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。（3）所在地政府主管部門或負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。（4）住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地政府主管部門的監(jiān)督。2.業(yè)主大會成立后

（三）物業(yè)維修資金管理使用的原則

1.堅持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。

2.專戶存儲、監(jiān)督使用的原則。

3.預算報批、計劃使用的原則。

4.保值增值，滾存使用的原則。

5.嚴格監(jiān)管，有效使用的原則。（四）住宅專項維修資金的使用1.住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：（1）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。（2）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。（4）住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。2.住宅專項維修資金的使用程序（1）業(yè)主大會管理前。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：物業(yè)管理公司根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)管理公司的，由相關業(yè)主提出使用建議；住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；物業(yè)管理公司或者相關業(yè)主組織實施使用方案；物業(yè)管理公司或者相關業(yè)主持，向所在地政府主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；所在地政府主管部門或負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。（2）業(yè)主大會管理后。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：物業(yè)管理公司提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；業(yè)主大會依法通過使用方案；物業(yè)管理公司組織實施使用方案；物業(yè)管理公司持向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報所在地政府主管部門備案；業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。（3）緊急情況。發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，物業(yè)管理公司或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地政府主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；主管部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，物業(yè)管理公司持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并所在地政府主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)主管部門審核同意；業(yè)主委員會向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，業(yè)主和使用人按規(guī)定實施維修和更新、改造的，所在地政府主管部門可以組織代修，維修費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

4.住宅專項維修資金的其他使用情況（1）在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。利用住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意。利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經(jīng)同級財政部門同意。（2）下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：①住宅專項維修資金的存儲利息；②利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；③利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；④住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。（1）禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。（2）下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：①依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；②依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；③應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；④根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)管理公司承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。5.住宅專項維修資金使用的禁止行為（一）房屋轉讓、滅失時住宅專項維修資金的處理1.房屋所有權轉讓時，業(yè)主應向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。2.房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：（1）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；（2）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。四、住宅專項維修資金的監(jiān)督管理（二）住宅專項維修資金的監(jiān)督1.所在地政府主管部門、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：（1）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；（2）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；（3）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的有權要求復核。2.專戶管理銀行應當每年至少一次向所在地政府主管部門、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

所在地政府主管部門、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。3.住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督。4.住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部有關規(guī)定。財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。5.住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

（三）挪用專項維修資金的處罰

挪用專項維修資金有四種情況：房地產開發(fā)企業(yè)挪用。物業(yè)管理行政主管部門挪用。物業(yè)管理公司挪用。個別業(yè)主挪用。

2.按照《物業(yè)管理條例》第六十三條的規(guī)定，無論是哪一方挪用了專項維修資金，都要給予處罰。發(fā)生挪用行為以后，行政機關首先有責任追回被挪用的資金，然后再給予違法行為人行政處罰。具體的處罰措施包括警告，沒收違法所得，即沒收通過挪用專項維修資金所得的收益。行政機關可以根據(jù)情況決定給予挪用資金2倍以下的罰款。

對于物業(yè)管理公司挪用專項維修資金的行為，《物業(yè)管理條例》專門規(guī)定了一項處罰，即情節(jié)嚴重的吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的刑事責任。任務三：處理物業(yè)管理費糾紛

【任務引入】

2003年8月1日，福州永同昌房地產開發(fā)有限公司委托永同昌物業(yè)管理公司對晉安區(qū)文錦小區(qū)實行物業(yè)管理，負責向業(yè)主及物業(yè)使用者收取物業(yè)管理服務費、停車費、代收代交水電費；委托管理期限自2003年8月1日至2005年8月1日。2003年10月16日，文錦小區(qū)的業(yè)主林女士在收房后，和其他業(yè)主一樣，與永同昌物業(yè)管理公司簽訂了《業(yè)主公約》。公約規(guī)定林女士每月向該物業(yè)公司交納物業(yè)管理費，收費標準是0.5元／平方米。但是，從2004年3月1日起，林女士就拒絕交納物業(yè)管理費。所以，該公司于2005年11月2日訴請法院判令被告向其交納自2004年3月至2005年10月30日止的物業(yè)管理費1120元，并按日萬分之二點一支付滯納金73．7元。

而業(yè)主林女士表示，自己從2004年3月1日起未交物業(yè)管理費是事實。但這是有原因的，而且也得到了其他業(yè)主的支持。首先，福州永同昌房地產開發(fā)有限公司與永同昌物業(yè)管理公司簽訂的管理委托合同已于2005年8月1日到期，所以原告無權要求自己交納2005年8月至10月的物業(yè)管理費。同時,原告未按合同約定為其提供服務，也無權向自己收取物

業(yè)管理費。她說，物業(yè)服務不到位的主要表現(xiàn)有：未按合同約定每半年公布一次財務狀況；小區(qū)內老人活動室及公共停車場均被物業(yè)擅自出租，并私吞租金；小區(qū)內下水道堵塞，公共場地用于養(yǎng)雞，綠化地用于種菜，地下車庫用于堆放廢品，景觀池沒有開放，消防存在安全隱患，垃圾未清理。此外，其已按規(guī)定向物業(yè)交納水費，但是卻被自來水公司告知該小區(qū)已欠水費60余萬元。因此她請求法院駁回原告的訴訟請求。

記者在該小區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，林女士的觀點在該小區(qū)得到了多數(shù)業(yè)主的支持。不少業(yè)主說，原告作為樓盤開發(fā)商指定的物業(yè)公司，服務長期不到位，物業(yè)主管走馬燈似的更換，許多承諾都無法兌現(xiàn)，所以業(yè)主都很不滿。林女士不交物業(yè)費的抗爭方式，隨后也被許多業(yè)主效仿；

任務一：物業(yè)服務不到位，要不要繼續(xù)交物業(yè)費？任務二：物業(yè)公司怎樣通過自己的方式避免發(fā)生這樣的糾紛？【任務分析】

這個案例中反映的問題具有普遍性和典型性。

晉安區(qū)人民法院在2005年11月29日立案受理了該糾紛。

法院經(jīng)審理認為，原、被告簽訂的《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》系雙方真實意思表示，且內容不違反法律規(guī)定，故雙方均應按協(xié)議履行。原告與福州永同昌房地產開發(fā)有限公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》雖于2005年8月1日到期，但之后原告仍然為小區(qū)提供物業(yè)服務，故原、被告之間的物業(yè)管理關系依然存在，被告仍然負有支付相應管理費的義務。但因原告提供的物業(yè)管理服務中存在垃圾未做到日產日清；小區(qū)內的綠化服務未到位；消防系統(tǒng)設施設備不齊全；從未公布小區(qū)物業(yè)管理費收支項目等服務瑕疵，依照物業(yè)管理費應當遵循費用與服務水平相適應的原則，故應對原告的物業(yè)管理費進行酌減，即按原物業(yè)管理費的70％交納。同時鑒于原告在履行合同中有一定的違約行為，故對其主張的物業(yè)費滯納金部分不予支持。

為此，晉安區(qū)人民法院日前一審判決被告應于判決生效后十日內一次性支付原告福州永同昌物業(yè)管理公司自2004年3月1日起至2005年10月31日止的物業(yè)管理費784元，并駁回原告的其他訴訟請求。

物業(yè)公司在日常的工作中應該以合同中為主，嚴格按照合同中承諾的服務標準辦事，服務到位，這樣才能獲得業(yè)主的認可。當問題發(fā)生以后，也應抱著積極地態(tài)度處理問題，積極整改，提高服務質量，同時加強與業(yè)主之間的溝通和感情交流?！局R鏈接】一、物業(yè)收費服務糾紛產生的原因1.“物業(yè)管理”觀念錯位2.歷史遺留問題3.物業(yè)管理立法不盡完善，缺乏現(xiàn)實操作性4.現(xiàn)行收費體制本身存在的問題（1）物業(yè)服務繳費的主體不明確（2）物業(yè)管理費的標準模糊（3）物業(yè)服務質量難以界定5.政府主管部門不作為或效率低下二、糾紛的常見類型

可將業(yè)主拖欠物業(yè)費的原因歸納為五大類：（一）因開發(fā)商違約或侵權行為形成的糾紛（二）因為物業(yè)管理公司違約或侵權行為形成的異議與糾紛（三）一部分業(yè)主買房后長期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費；（四）物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間有矛盾，兩者在小區(qū)管理事務上的權利沖突，小區(qū)物業(yè)選聘和新舊物業(yè)交替中,業(yè)主委員會和物業(yè)公司常常迸發(fā)矛盾,物業(yè)公司被解聘后制造矛盾，致使物業(yè)費用難以收繳；（五）是一些業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費。三、物業(yè)