沈陽大春天調(diào)研報告

沈陽春天商場調(diào)研報告目錄一、調(diào)研目的二、沈陽春天簡介了解沈陽春天商場的經(jīng)營現(xiàn)狀和經(jīng)營模式，分析其模式的優(yōu)劣勢，從而為沈北華強廣場下一步規(guī)劃和招商提供有力的數(shù)據(jù)和理論的支持。調(diào)研對象：沈陽春天商場調(diào)研時間：2021年1月調(diào)研人員：杜立勇信息來源：走訪調(diào)查及網(wǎng)絡(luò)一、調(diào)研目的一、開展史1993年，遼寧工業(yè)展覽館前的廣場是今天沈陽春天的“發(fā)源地〞。承包遼寧工業(yè)展覽館前廣場，做大棚形式，對外出租出兌，商戶都是經(jīng)營外貿(mào)服裝。1997年，承包太原街聯(lián)營商場對面的空置地，建時裝廣場，也是對外招租，商戶都從展覽館跟著姚輝到太原街做外貿(mào)服裝。1998年沈陽春天時裝之苑正式營業(yè)。位置在沈陽市中街路168號。2004年沈陽春天新時代商業(yè)廣場正式營業(yè)，位置在沈陽市正陽街98號。沈陽春天時尚之苑二樓新區(qū)開業(yè)時間2021年5月份，三樓新區(qū)開業(yè)時間是2021年3月份，四樓新區(qū)開業(yè)時間是2021年11月份，新區(qū)的商戶大局部都是從春天新時代商業(yè)廣場搬遷至此。沈陽春天時裝之苑，98年開業(yè)時一層為品牌大檔口。二層為品牌店面，與商場是聯(lián)營模式合作。負一層主要經(jīng)營外貿(mào)服裝。其他樓層維持現(xiàn)狀。2002年春天時裝之苑整體改造，把負一層外貿(mào)服裝移至春天四層三層。二層聯(lián)營合作模式改造成租賃方式，把二層品牌大檔口改造成主力戶型為18㎡的檔口，并改造成以租賃形式進行經(jīng)營。春天新時代廣場，2004春天承包10年做商場。招商是從一層開始，然后二層，最后三層。在商場全都進駐后，開始不斷的漲租金。2021年6份，是最后漲租金，每平方米每月漲20元。當(dāng)時商場沒有顧客，商戶都是于賠本經(jīng)營。商戶不繳納最后的漲租金，撤場不給于退押金。2021年8月份，新時代廣場正式關(guān)門，局部業(yè)戶搬到了春天時尚之苑的四層新區(qū)進行經(jīng)營。。沈陽春天商場二、地理位置沈陽春天時尚之苑位于沈河區(qū)中街路，位于百年老街沈陽中街之上，鄰故宮，大帥府等悠久建筑北眺西接新瑪特大悅城等商業(yè)形式。沈陽春天商場三、周邊環(huán)境配套商場：恒隆廣場，中糧大悅城，新瑪特，興隆大家庭，商業(yè)城，新世界等酒店：璟星大酒店，玫瑰大酒店，天倫瑞格大酒店銀行：招商銀行，郵政儲蓄，建設(shè)銀行。沈陽春天商場公交線路多，輻射面廣，包括環(huán)線，105、113、116、117、133、140、219、222、228、248、257、276、289、290、292、212、213、196、198、334，等30多條公交線路及地鐵一號線。四、交通環(huán)境及輻射范圍沈陽春天商場商場全稱：沈陽春天時裝之苑商場地址：沈陽市沈河區(qū)中街路168號性質(zhì)：民營法定代表人：姚輝成立時間：1993年隸屬關(guān)系：春天百貨營業(yè)時間：夏季周一至周五：10：00--19：30周六至周日：10:00—20:00冬季周一至周五：10：00--19：00周六至周日：10:00—19:30主營項目：時尚潮流服裝服飾五、自然狀況沈陽春天商場〔一〕商場規(guī)模樓層建筑面積使用面積商鋪個數(shù)(個）負一層3229㎡

1871㎡174負二層2774㎡1354㎡148一層15000㎡10000㎡261二層4845㎡2429㎡122三層4900㎡2880㎡126四層4880㎡2880㎡127五層3600㎡2700㎡73總計14514㎡3477㎡222六、經(jīng)營狀況沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況負一層品項戶數(shù)及占比樓層品項女裝男裝鞋包褲子針織小百化妝品美甲內(nèi)衣家居空檔口負一69戶25戶26戶6戶8戶4戶8戶10戶1戶5戶1戶11戶占比39.6%14.4%15%3.5%4.6%2.3%4.6%5.8%0.5%2.9%0.5%6.3%沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況負一層經(jīng)營品類描述負一層一般以時尚女裝為主零星分布男裝和鞋帽箱包化裝品小百等。大多以時尚潮流女裝為主，后端有男裝聚集，服裝風(fēng)格多以時尚年輕潮流服裝韓版服裝為主。貨品來源多為五愛，有極少數(shù)來源于北京和廣州，消費人群大多為時尚年輕人士，在校學(xué)生，年齡在18—25歲的時尚年輕人。商品價格較二層較高，貨品質(zhì)量也較高。貨品價格區(qū)間：小衫50—150，外套100—300，褲子80—200元。沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況負一層平面圖沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況負二層品項戶數(shù)及占比樓層品項女裝男裝鞋包褲子針織小百化妝品美甲內(nèi)衣飾品空檔口負二層81戶19戶6戶4戶6戶2戶5戶5戶2戶3戶7戶10戶占比54%12.6%4%2.6%4%1.3%3.3%3.3%1.3%3.3%4.6%6.7%沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況負二層經(jīng)營品類描述一般都以時尚女裝為主零星分布的靚仔男裝和鞋帽箱包，小百化裝品等。服裝風(fēng)格多以時尚年輕潮流以及非主流的服裝服飾為主，貨品來源多為五愛街，消費人群大多為時尚年輕人士，在校學(xué)生，年齡在18—25歲的時尚年輕人。商品價格較一層較低質(zhì)量檔次一般化。貨品價格區(qū)間：小衫小衫30—120.褲子：50—120外套：80—200。沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況負二層平面圖沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況一層品項戶數(shù)及占比樓層品項女裝男裝鞋包褲子針織小百化妝品美甲內(nèi)衣家居空檔口負一69戶25戶26戶6戶8戶4戶8戶10戶1戶5戶1戶11戶占比39.6%14.4%15%3.5%4.6%2.3%4.6%5.8%0.5%2.9%0.5%6.3%沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況一層經(jīng)營品類描述沈陽春天時尚之苑購物廣場一層為百貨形式。商品以中高檔品牌為主，均為18—35歲的中青年時尚潮牌為主，貨品價格在300—2000不等。商場為租賃月付制，分區(qū)域價格不等，西區(qū)歐洲風(fēng)情133-371元/月·㎡其他區(qū)域：200-500元/月·㎡，主流戶型一般都在70—120㎡。沈陽春天時尚之苑購物廣場一層位于中街繁華商圈，裝修風(fēng)格寬敞明亮的韓式風(fēng)格為主，公共面積多為白色，給人感覺干凈大方，中庭放置一架鋼琴定時有人演奏鋼琴曲，給顧客帶來了一種優(yōu)雅舒適的感覺。并且由于其集中了諸多如、惡魔果實、TIGER、GUESS、LEE等時尚中青年潮人品牌，從而吸引了中街大局部客流與一局部中高檔次消費的客流，也成為了沈陽知名商場之一。但由于其品牌分布不均勻，受歡送的、知名的品牌大多都位于前廳，以至于里面以及兩側(cè)的一些店的銷售情況不是很理想沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況一層平面圖沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況二層品項戶數(shù)及占比沈陽春天商場品項男裝鞋女裝飾品小百水吧外貿(mào)內(nèi)衣箱包家居婚慶品牌男女裝理發(fā)店戶數(shù)71戶11戶5戶3戶2戶2戶2戶1戶1戶1戶1戶1戶1戶1戶占比69%11%5%2.9%1.9%1.9%1.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況二層經(jīng)營品類描述春天三層分為新區(qū)與老區(qū)兩局部，新區(qū)于2021年三月份開業(yè)，由于地理位置相對較偏，客流量較少，管理費與租金相對較低，商戶的變更較頻繁，業(yè)戶貨品檔次較低，五愛貨居多，主力戶型為15㎡。老區(qū)裝修氣氛較為時尚，貨品主要來自北京廣州，貨品風(fēng)格較為時尚潮流，有局部商戶檔口為品牌店，如橡皮，MILKTEE等，有利于吸引客流，消費群體較為穩(wěn)定，主力戶型為13㎡、15㎡，管理費租金相對較高。沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況二層平面圖沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況三層品項戶數(shù)及占比沈陽春天商場樓層經(jīng)營品項女裝男裝飾品褲子箱包內(nèi)衣鞋化妝品美發(fā)帽子水吧空鋪三層戶數(shù)（個）72322222711122占比（%）5725.41.61.61.61.65.60.790.790.791.61.6〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況三層經(jīng)營品類描述該樓層主營以經(jīng)營休閑男女裝為主，貨品主要來源：廣州、北京、五愛。老區(qū)經(jīng)營品項有休閑、外貿(mào)男女裝、飾品、美發(fā)店，內(nèi)衣、小百、鞋、包、日用品、化裝品等，共126戶，主流戶型為15㎡、18㎡、24㎡三種。該層新區(qū)開業(yè)時間是2021年11月份，主要經(jīng)營休閑女裝，開業(yè)時間較短，客流量很少，共有商戶48家，租金大約在80元/㎡/月，無其他費用。周一至周五新區(qū)商戶根本不在，根本沒有客流量，周六周日商戶根本都在，客流量也不多。現(xiàn)在三樓商戶感覺商場管理費高，近2次的管理費上漲使很多商戶都不想干了著急出兌。沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況三層平面圖沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況四層品項戶數(shù)及占比沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況四層經(jīng)營品類描述4層主要以經(jīng)營休閑、外貿(mào)男女裝為主，貨品主要來源：廣州、北京、五愛。四層稱為外貿(mào)商城。老區(qū)經(jīng)營品項有休閑、外貿(mào)男女裝、飾品、美發(fā)店，內(nèi)衣、小百、鞋、包、化裝品，共97戶，主流戶型為15㎡、18㎡兩種。商品款式新穎、價格適中，適合群眾消費。老區(qū)中島區(qū)域共有6個檔口空置，據(jù)悉商場將進行改造，合并成2個大檔口。該層新區(qū)開業(yè)時間是2021年11月份，主要經(jīng)營童裝及玩具等，開業(yè)時間較短，客流量很少，共有商戶30家，處于關(guān)門狀態(tài)的有6家，空鋪率到達20%。商場正進行招商，租金60元/㎡/月，無其他費用。沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況四層平面圖沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況五層品項戶數(shù)及占比沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況五層經(jīng)營品類描述該樓層主營以經(jīng)營外貿(mào)、休閑女裝為主，貨品主要來源：廣州、北京、韓國、香港。共73戶，主流戶型為20㎡、25㎡。五樓裝修風(fēng)格主要歐洲風(fēng)情，小資情調(diào)為主，所經(jīng)營的貨品也是符合其裝修的主題，都是以中高檔的女裝為主，貨品單價在200---1000元左右。但是由于該層位于大春天的最頂層，導(dǎo)致到達該層的客流大大減少，雖然貨品的風(fēng)格和質(zhì)量、版型都屬于現(xiàn)今的流行趨勢，但是其價格和樓層的位置導(dǎo)致其銷售額不是很高，每月盈利空間大概在2000---3000元左右?，F(xiàn)該商場正在加蓋六層，據(jù)傳言為餐飲，假設(shè)將來品項定位為餐飲或?qū)槲鍢堑膸硇碌钠鯔C。

沈陽春天商場〔二〕各樓層經(jīng)營情況六、經(jīng)營狀況五層平面圖沈陽春天商場七、租金及相關(guān)費用租金：均為按年簽約，租金為按年繳納。各層租金明細如下：其他費用電費：水費：3元/立樓層原始租金（元/月/㎡）轉(zhuǎn)租租金（元/月/㎡）負一樓500—750800—1500負二樓300-5502-4萬一樓西區(qū)歐洲風(fēng)情

133-371元其他區(qū)域：200-500元無轉(zhuǎn)租商戶二樓新區(qū)30㎡以下110元30㎡以上88元老區(qū)264-563元（分位置和面積）新區(qū)120元老區(qū)640元三樓78-80（新區(qū)）,326-666（老區(qū)）不轉(zhuǎn)租（新區(qū)）355—724（老區(qū)）四樓47-60（新區(qū)）,353-416（老區(qū)）老區(qū)：380-443五樓165-200無轉(zhuǎn)租沈陽春天商場八、SWOT分析〔一〕優(yōu)勢1、中街商圈內(nèi)唯一的一家針對年輕的20-25歲年齡段的時尚潮流風(fēng)格服裝服飾經(jīng)營場所，地處客流量較多的中街步行街地上。商場貨品主要針對中青年客層，與中街客層相匹配，貨品趨于時尚流行，定位準(zhǔn)確滿足年輕人的購物心理。2、商品價格處于中低檔，符合商圈主流顧客群體。年輕人的經(jīng)濟根底不是特別的穩(wěn)定，以及沒有固定的經(jīng)濟來源但與此同時還在追求時尚的元素，正好符合了大春天的定位3、商品錯位經(jīng)營滿足購物者的心理需求。商品的陳列和商戶在進貨方面也是注重年輕人的品味風(fēng)格，有針對性的進行商品的進貨控制4、商戶的年輕化。年輕的經(jīng)營業(yè)主更加了解現(xiàn)在的顧客的需求，所以在選擇進貨方面更加有優(yōu)勢。5、同一商圈內(nèi)，租賃商場相同風(fēng)格商品的競爭不劇烈。6、一層的良好展示面更加吸引一些商家前來與大春天進行廣告宣傳方面的合作，更加為商場帶來了客流方面的吸引。沈陽春天商場八、SWOT分析〔二〕劣勢1、商場經(jīng)營時間長，配套硬件設(shè)施陳舊，局部檔口出現(xiàn)了墻皮的脫落和滲水現(xiàn)象，商戶有抱怨。2、跟貨重貨現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致商戶間競爭劇烈，利潤空間下降。并且在經(jīng)