項目定位策劃工作指引（商業(yè)）

項目定位策劃工作指引（商業(yè)項目）編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人目的通過市場調研，形成項目定位，指導后續(xù)項目開發(fā)工作。適用范圍適用于公司商業(yè)項目的市場定位，以明確業(yè)態(tài)規(guī)劃、經營模式、建設指標和項目運營目標等工作。術語和定義市場定位：對項目進行宏觀、微觀、SWOT分析，明確項目目標群體及其特征，對產品作出規(guī)劃?？蛻舳ㄎ唬好鞔_項目目標消費群體，熟悉消費群體特征。產品形態(tài)：選擇建筑類型。產品主題：確定產品設計的主題和風格，與產品形態(tài)有關。建設指標：項目各類型物業(yè)、戶型的量化指標和比例關系。決策委員會：公司領導；總部營銷、設計、成本、財務分管領導；項目公司總經理。工作程序準備工作工作展開前，招商策劃部需要指定項目策劃主管，項目策劃主管準備以下文件：《項目立項建議書》（發(fā)展項目確定階段成果）。過往同類項目的《商業(yè)定位報告》。招商策劃部根據《招標采購作業(yè)指引》確定策劃公司。進行市場調研及產品定位工作招商策劃部提出策劃任務書，將相關資料對策劃公司交底，策劃任務書的基本內容應包括：項目基本情況；產品策劃主要內容；產品策劃應達到的基本要求；雙方合作形式及乙方服務方式；提交成果要求等內容；策劃公司組織進行市場調研，招商策劃部參與市場調研，其中競爭項目或參考項目調研，規(guī)劃設計部派員參與。商業(yè)項目主要市調內容為目標項目商圈特征、消費客戶群體、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、租售比例、租金水平、建筑指標、設備指標、配套設施情況等內容。策劃公司針對調研的每個項目編制《市調表》，根據調研項目編制完成市場調研報告，報告內容應包括但不限于以下內容：調研的目的和范圍調研組成員調研日期調研所依據的文件調研結果表述調研結果分析、小結，形成新項目商業(yè)定位建議。招商策劃部審核策劃公司的商業(yè)定位建議，組織策劃公司討論，提出修正性意見，根據情況由策劃公司組織針對性的補充市場調研，編制《商業(yè)定位報告》初稿，一般應包括但不限于如下內容：項目的市場定位形象、檔次定位規(guī)模定位主題定位目標客戶定位項目消費客戶目標群分析項目商鋪租賃客戶分析經營模式定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建筑規(guī)劃設計建議項目內部設計建議市場推廣策略后期管理策略租金預測與投資分析招商策劃部組織對《商業(yè)定位報告》初稿進行討論，組織專業(yè)部門和人員進行評審。招商策劃部根據評審意見整合、修正《商業(yè)定位報告》，由項目總經理進行成果的完備性審查后，組織決策委員會評審/審批。完善商業(yè)定位報告招商策劃部向規(guī)劃設計部提交《商業(yè)定位報告》，供規(guī)劃設計部進行概念方案設計。概念方案設計確認后，由招商策劃部、規(guī)劃設計部共同向成本管理部提交《商業(yè)定位報告》及項目概念設計成果，由成本管理部進行新項目成本測算，測算后提交財務管理部進行新項目經濟效益測算及資金要求測算。招商策劃部根據概念設計研究、新項目經濟效益測算、公司對項目定位的建議等信息進一步完善《商業(yè)定位報告》。招商策劃部內部對《商業(yè)定位報告》進行評審后，組織規(guī)劃設計部等相關部門及人員進行評審。招商策劃部根據評審意見再次整合、修正《商業(yè)定位報告》，由項目總經理進行成果的完備性審查后，組織決策委員會評審/審批。通過審批的《商業(yè)定位報告》由招商策劃部分別提交規(guī)劃設計部、項目總經理：規(guī)劃設計部進行規(guī)劃設計；項目總經理組織編制項目運營目標書。招商策劃部根據《商業(yè)定位報告》組織招商/推廣策劃等工作?！渡虡I(yè)定位報告》完成后提交分管領導審核、決策委員會評審。并由招商策劃部組織相關部門根據評審意見進行調整。招商策劃部將調整后的《項目定位報告》報分管領導審核，董事長?CEO審批?！渡虡I(yè)定位報告》確定后，招商策劃部啟動營銷策劃工作，并將《項目定位報告》提交規(guī)劃設計部，供規(guī)劃設計部進行方案設計?！渡虡I(yè)定位報告》確定后根據項目進展對其所做的補充及修訂，由招商策劃部以會議紀要等形式備案，并提供規(guī)劃設計部作為設計輸入資料。招商策劃部根據《項目定位建議書》組織營銷策劃等工作。分期開發(fā)的住宅項目，每期的項目定位建議視項目具體