東菀某中信東泰花園二期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明

中信東泰花園二期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明■序言歷經(jīng)八年的耕耘和磨礪，中信東泰花園將“以人為本，建造高質(zhì)量、高品質(zhì)，創(chuàng)一流生活社區(qū)”的發(fā)展宗旨，堅(jiān)實(shí)的構(gòu)筑在南粵大地上，已被公認(rèn)為東菀及周邊地區(qū)口碑卓著的明星樓盤。隨著東泰花園二期開發(fā)的奠基，其新一代物業(yè)即將展現(xiàn)的風(fēng)彩，又成為萬眾矚目的焦點(diǎn)。項(xiàng)目的現(xiàn)狀與分析東泰花園經(jīng)過多年滾動(dòng)開發(fā)，在地產(chǎn)界樹立起卓越的品牌，但歷時(shí)八年先后完成的幾個(gè)街區(qū)，其不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格和規(guī)劃理念，在總體印象上存在著幾條明顯的代溝，在今天激烈的市場競爭中，急需將其品牌形象進(jìn)行強(qiáng)有力的整合。東泰二期項(xiàng)目一次開發(fā)量超過以前幾個(gè)街區(qū)的總合，具有廣闊的創(chuàng)作空間，為這一整合提供了極有利的條件。卓越的規(guī)劃設(shè)計(jì)加以東泰成功的營銷與管理經(jīng)驗(yàn)，必將刷新整個(gè)東泰居住小區(qū)的市場形象。然而以“大”自居的明星樓盤近來并不少見，在借鑒它們的成功之處時(shí)，也應(yīng)該看到以下共有的不足。1．設(shè)計(jì)概念空洞，一味追求豪華氣派，造成居住區(qū)外部空間尺度極之夸張。遊樂場般的設(shè)施充塞其中，溫馨家居的意味喪失殆盡，毫無居家歸屬感。2．另有些一樓盤，一味追求高容積率，雖然戶戶精彩，但結(jié)構(gòu)松散?！爸灰姌淠静灰娚帧保瑹o整體神韻，居者無精神層面的享受，其社會(huì)身份的定位無從參照。二、設(shè)計(jì)的原則與方向通過對(duì)近來周邊地區(qū)物業(yè)開發(fā)、規(guī)劃和設(shè)計(jì)的回顧，以及對(duì)我們自身設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，我們?yōu)闁|泰花園二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)確立以下的理念。為整個(gè)居住區(qū)建立一套完美的“經(jīng)絡(luò)”，即道路、景觀和空間的整體構(gòu)架，避免只見“樹木不見森林之病”。通過明確的空間序列，使身處小區(qū)任何一隅的居者，都能體驗(yàn)到一個(gè)大社區(qū)的存在。通過主要?jiǎng)討B(tài)、靜態(tài)空間的營造，來定位整個(gè)居住小區(qū)的形象，提升居者的認(rèn)同感、自豪感，使銷售所面向的白領(lǐng)群體從中產(chǎn)生社會(huì)精英和先導(dǎo)的心理反饋。3．堅(jiān)持東泰花園“以人為本”的理念，精心配置居住區(qū)環(huán)境的逐層肌里，通過組團(tuán)整合，營造“大社區(qū)小家居”的親和力和歸屬感。建筑設(shè)計(jì)不以空泛的概念為先，自貼“某某風(fēng)情”的標(biāo)簽，而是尋求用現(xiàn)代建筑語言表達(dá)一種白領(lǐng)精英階層可認(rèn)同的情趣和品位，以及與其相共鳴的時(shí)代氣息。三、總平面設(shè)計(jì)東泰花園二期用地東南向與東泰花園先期和配套的學(xué)校相鄰，學(xué)校南側(cè)留有可與外部聯(lián)系的道路，北側(cè)與新開道路之間被其它項(xiàng)目的十二層住宅樓相分隔，唯有西側(cè)與主要干道“科技大道”相鄰，此方向?qū)⑹侨粘＼嚵?、人流的主要來向。由于住宅區(qū)與科技大道之間被城市綠化帶及80米商業(yè)用地分隔，因此本設(shè)計(jì)將主要人車入口設(shè)在科技大道商業(yè)用地南側(cè)，使商業(yè)建筑南端合理的退讓、架空，形成較為寬闊的步行廣場。通過穿插于其間的，以鐘塔為起點(diǎn)的玻璃雨棚長廊，將人流引導(dǎo)至小區(qū)入口。一條連結(jié)東西兩個(gè)人流主要來向，并貫穿整個(gè)小區(qū)的林蔭步行道成為小區(qū)東西方向的主軸，與南北軸線棕櫚長廊交匯于中心廣場。中高層住宅分別呈直線和弧線分列于林蔭道兩側(cè)，又分別與以水面為主體的景觀空間相呼應(yīng)。道路以外圍大回環(huán)與內(nèi)部小回環(huán)相結(jié)合，把多層住宅區(qū)劃分為多個(gè)既內(nèi)聚又相互連通的組團(tuán)。高層住宅相對(duì)集中的布置，其圍合形成的外部空間與主要水景和古樹保留景觀相結(jié)合，具有較強(qiáng)的視覺沖擊力。由其代表整個(gè)小區(qū)體現(xiàn)東泰花園“大東泰、大社區(qū)”的形象，是分散、單一、低矮的多層住宅不能替代的。多層住宅曲尺形組合形成的多層次半圍合空間，相對(duì)直線布置的組團(tuán)則具有較強(qiáng)的鄰里感。用地內(nèi)原“火練樹”村林木茂密的山丘和古樹是不可多得的環(huán)境資源，也將是物業(yè)銷售極具吸引力的熱點(diǎn)，該設(shè)計(jì)對(duì)此不是簡單地保留和避開，而是在保留的基礎(chǔ)上，結(jié)合環(huán)境景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，以水面相襯托形成極具特色的景觀休閑區(qū)。四、外部空間環(huán)境設(shè)計(jì)主體景觀空間的設(shè)計(jì)為兩大部分，一是以保留的山林古樹為主體，山水相依的自然風(fēng)格景區(qū)。設(shè)計(jì)將山丘中部劈開，使林蔭步行大道從中穿過，上面橫架鋼纜吊橋，聯(lián)系被分隔的山丘兩側(cè)，同時(shí)增加了該景區(qū)的趣味性。由入口廣場進(jìn)入的人流，穿過吊橋沿林蔭道前行，可見左側(cè)空間豁然開朗，以山、水、曲折的湖岸組合形成的景區(qū)頓時(shí)展現(xiàn)眼前。多層住宅以古樹為中心呈弧形環(huán)繞，高層建筑首層臨水架空，為休閑活動(dòng)區(qū)（部分泛會(huì)所內(nèi)容），曲折的湖岸穿插其中，與對(duì)岸山林隔水相望。二是縱橫步行軸線交匯處由高層住宅圍合形成的以幾何形態(tài)水面為主體的景區(qū)。四個(gè)方向的步行道在中心環(huán)島交匯。交匯點(diǎn)為自身發(fā)光的紀(jì)念柱，一側(cè)為臨水平臺(tái)，由張拉棚幕覆蓋，沿弧形湖岸是由木板鋪裝的臨水散步棧道，交錯(cuò)布置的綠地與沿伸至高層架空層下的活動(dòng)空間（泛會(huì)所設(shè)施）相結(jié)合，營造出濃郁溫馨的生活氣氛。以上兩大景區(qū)由林蔭步行道串聯(lián)，移步易景形成了一條生動(dòng)的外部景觀長廓，外部空間弛張有秩，不斷給人強(qiáng)烈的視覺感受。在主景區(qū)之外是以組團(tuán)為中心的綠化活動(dòng)空間，它們對(duì)形成組團(tuán)的內(nèi)聚和向心具有積極的意義，特別是林蔭大道南側(cè)的多個(gè)組團(tuán)，由步行道相互鏈接，沿伸至山林景區(qū)，形成另一條更加貼近居者的動(dòng)態(tài)景觀鏈。建筑單體設(shè)計(jì)住宅單體分為高層和多層兩部分。高層住宅為十一層，復(fù)式部分為十二層，每單元三戶，電梯由地下車庫至十一層，具備景觀及朝向優(yōu)勢的位置布置大戶型，其余為三房戶型。它們二、三直線相聯(lián)或整體弧線相聯(lián)，圍合形成主要外部景觀的空間界面，自身建筑造形也更加豐富而生動(dòng)。其底層的架空，有利于景觀空間的視覺領(lǐng)域延伸至更大范圍。多層住宅為六層，復(fù)式部分為七層，設(shè)計(jì)為可進(jìn)行多種組合拼接的系統(tǒng)，公共樓梯至第六層，六七層復(fù)式戶型使用內(nèi)部樓梯。同樣沿用較大戶型靠近優(yōu)勢地帶布置的原則。曲尺型拼接不可避免帶來了少部分偏東西向的戶型，但其形成的半圍合“院落”，豐富了外部空間，鄰里感、家居感，優(yōu)于簡單的直排布置。其所展現(xiàn)的小區(qū)整體空間氣氛和生活情趣，愈來愈被買家特別是白領(lǐng)知識(shí)群體所重視和追求。復(fù)式戶型均由四、五房戶型變化而來，在與中小戶型組合后，形成了高低錯(cuò)落、豐富多姿的建筑外觀。多層住宅均采用兩坡頂，端部斜向出挑，與陽臺(tái)、露臺(tái)之格架、凸窗、遮陽板、轉(zhuǎn)角方塔、以及色彩較為鮮艷的局部構(gòu)件，構(gòu)成本設(shè)計(jì)極具特色的造形元素。對(duì)于面積多至160平方米,180平方米的四房、五房戶型，本設(shè)計(jì)在房間布置合理的基礎(chǔ)上，增加了入戶門與室內(nèi)門之間的前花園，做為由公共交通空間進(jìn)入私人空間的過渡。配合優(yōu)美的庭院綠化，可近一步豐富私人居住空間的形態(tài)。精心打理的小花園，盡現(xiàn)居者情趣和匠心，這在白領(lǐng)買家中勢將成為時(shí)尚。道路系統(tǒng)及停車設(shè)施根據(jù)分析，車輛及行人入口均以東西兩向?yàn)橹鳎c原東泰花園街區(qū)間僅為聯(lián)系通路。車行道由主要入口進(jìn)入小區(qū)后即沿周邊環(huán)行，又與中間環(huán)路相互連通，以便服務(wù)各個(gè)組團(tuán)。人行路以橫向林蔭大道和縱向棕櫚長廊為主干，小區(qū)級(jí)人行路以雙側(cè)人行道方式與車行路并行。次一級(jí)人行路與車行路分離，與外部景觀鏈和流線相結(jié)合。宅間路側(cè)穿插于組團(tuán)綠化之中。路面材質(zhì)豐富多樣，水泥板塊、廣場磚、彩色拼圖磚、木板棧道、卵石健步道及草地和硬地間插的硬質(zhì)綠地，均合理地組織在各級(jí)道路與庭院綠地之中。地下停車考慮分期投入、工程進(jìn)程、電梯配置等因素，分兩部分設(shè)于南北兩組高層住宅地下室，電梯直達(dá)地下車庫，除高層樓內(nèi)樓梯外，另在庭院中設(shè)置方便的聯(lián)系樓梯。室外停車主要服務(wù)于距地下停車庫較遠(yuǎn)的住戶，并盡量靠近小區(qū)車行入口和小區(qū)邊沿相對(duì)集中布置，以減少車輛穿行對(duì)小區(qū)住戶的干擾。公共設(shè)施東泰花園二期定位為東泰花園先期物業(yè)的延伸，以形成“大東泰”的共榮。其公共體育健身設(shè)施及集中式大型會(huì)所均與先期物業(yè)共享。但在二期主要臨景區(qū)的架空層及組團(tuán)中心設(shè)置多樣的娛樂、休閑、健身設(shè)施，以豐富小區(qū)的文化生活，將溫馨怡人的家居情趣，以“泛會(huì)所”的模式滲透到小區(qū)各個(gè)角落。鑒于小區(qū)已有按比例設(shè)置的中小學(xué)在規(guī)劃實(shí)施中，本設(shè)計(jì)只考慮按人口比例設(shè)置6班幼兒園一座，服務(wù)半徑約為300米。其它技術(shù)用房將按進(jìn)一步提供的市政供給條件擇地設(shè)置?！銎渌夹g(shù)設(shè)計(jì)紅線退讓和建筑間距按國家和東莞市相關(guān)法規(guī)、條例執(zhí)行，日照間距最小為0.8H。消防設(shè)計(jì)按國家相關(guān)建筑防火規(guī)范及東莞市具體要求設(shè)計(jì)。豎向設(shè)計(jì)以原有地形地貌為基礎(chǔ)。除中間開辟林蔭步行道外，基本保存火煉樹村原山林地貌、植被和重點(diǎn)古樹，局部開挖則以綠化檔土墻圍護(hù)。其余住宅用地則沿地勢由南到北逐級(jí)跌落，高差變化盡可能消化在室外庭院空間中，并與高底錯(cuò)落的造景相結(jié)合。兩組主要水面為人工開挖，土方用于填補(bǔ)高差過大的區(qū)域。其余技術(shù)設(shè)計(jì)見其它相關(guān)專業(yè)說明。■結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一．概況本工程由多棟多層住宅（7層）、多棟高層住宅（12層）及幼兒園（2層）組成，其中高層部分地下室一層，為車庫及設(shè)備用房。結(jié)構(gòu)形式多層住宅采用全現(xiàn)澆異形柱框架結(jié)構(gòu)，高層住宅采用全現(xiàn)澆短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，幼兒園采用全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)?？拐鹪O(shè)防本工程抗震設(shè)防烈度為6度。構(gòu)造措施平面較長的住宅，按規(guī)范規(guī)定的間距設(shè)置伸縮縫或采取后澆帶，地下車庫在長方向上按規(guī)范規(guī)定設(shè)置后澆帶，不設(shè)伸縮縫?；A(chǔ)多層住宅及幼兒園擬采用天然基礎(chǔ)，高層住宅擬采用筏板或樁基礎(chǔ)。具體方案有待于詳細(xì)地質(zhì)資料確定?！鼋o排水設(shè)計(jì)一．生活給水：用水量估算：本工程最高日用水量為900立方米/日，最大小時(shí)用水量為100立方米/小時(shí)。水源：由市政給水管網(wǎng)供水。給水方式：地下室至地上三層由市政管網(wǎng)直接供水，四層以上由恒壓變頻調(diào)速供水設(shè)備供水。用水點(diǎn)壓力超過0.35Mpa的樓層采用減壓閥減壓供水。二．消火栓給水系統(tǒng)：消防用水量：室外20L/S，室內(nèi)20L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h。消火栓系統(tǒng)：由給水加壓泵、屋頂水箱、水泵接合器及管網(wǎng)組成，管網(wǎng)為水平及垂直布置成環(huán)，在每層適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)室內(nèi)消火栓。給水方式：本工程供水不分區(qū)，采用一組給水加壓泵拱水，消火栓口出水壓力大于0.5Mpa時(shí)設(shè)減壓孔板減壓。儲(chǔ)水裝置：在地下室設(shè)水泵房及生活消防水池，水池有效容積約為500立方米，消防儲(chǔ)水252立方米，在屋頂設(shè)消防水箱，容積為18立方米。自噴水滅火系統(tǒng)：自動(dòng)噴水滅火設(shè)備用水量：30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。噴灑系統(tǒng)：由噴灑給水加壓泵、濕式報(bào)警閥、水流指示器、水泵接合器及管網(wǎng)組成。危險(xiǎn)等級(jí)：按中等危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)。排水系統(tǒng)：排水體制：采用分流制系統(tǒng)，污、雨水分系統(tǒng)排出。生活污水經(jīng)化糞池后，排入市政污水干管，雨水直接排入市政雨水干管。生活污水：分高層、多層兩個(gè)系統(tǒng)排水，高層污水系統(tǒng)設(shè)專用通氣管，多層為僅設(shè)伸頂通氣管排水系統(tǒng)。地下室排水，用污水泵提升后再排除。雨水系統(tǒng)：采用有組織排放?？照{(diào)冷凝廢水統(tǒng)一收集有組成排放。五、人工水景結(jié)合園林景觀設(shè)計(jì)另行處理?！鲭姎庠O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)范圍：高、低壓供電系統(tǒng)。電力與照明配電系統(tǒng)。防雷接地系統(tǒng)。電話配線系統(tǒng)。有線電視系統(tǒng)。供電設(shè)計(jì)：負(fù)荷等級(jí)(1)．高層消防控制室、消防電梯、消防設(shè)備等用電屬二類負(fù)荷。(2)．客梯、生活泵等用電屬二類負(fù)荷。(3)．其余電力與照明及多層住宅用電屬三類負(fù)荷。供電電源10KV供電電源來自城市供電網(wǎng)，采用一進(jìn)一出環(huán)網(wǎng)供電方式。小區(qū)共設(shè)二個(gè)高壓變配電室，二個(gè)室外箱式變電站。高壓變配電室設(shè)于高層建筑的地下室內(nèi)，箱式變電站設(shè)于小區(qū)兩端多層建筑附近的綠化帶內(nèi)。高層建筑供電系統(tǒng)(1)．高壓配電系統(tǒng)采用單母線供電方式。各臺(tái)變壓器分列運(yùn)行，低壓母線之間設(shè)聯(lián)絡(luò)開關(guān)，母聯(lián)開關(guān)與變壓器低壓出線主開關(guān)之間設(shè)有電氣聯(lián)鎖。(2)．為保證一級(jí)負(fù)荷供電，在地下室設(shè)有應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組。當(dāng)市電停電時(shí)，應(yīng)急母線失電，應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)在15秒內(nèi)自動(dòng)起動(dòng)向應(yīng)急母線供電。(3)．變壓器由高高壓開關(guān)柜內(nèi)內(nèi)限流式高壓壓熔斷器作短短路速斷保護(hù)護(hù)。低壓開關(guān)關(guān)柜出線回路路根據(jù)用途和需要安裝裝計(jì)費(fèi)電度表表。(4)．各段低壓母母線均裝設(shè)成成套無功功率率補(bǔ)償電容器器柜。多層建筑電源由室室外箱式變電電站或由就近近高層建筑地地下室引來。電電源電壓為380／220V。電力與照明設(shè)計(jì)：：高層建筑電力與照照明采用樹干干式及放射式式配電，消防防用電設(shè)備均均采用二路電電源末端自動(dòng)動(dòng)切換的供電電方式。地下室部分設(shè)有正正常照明和應(yīng)應(yīng)急照明。消消防控制室、消消防電梯機(jī)房房、變配電室室、柴油機(jī)房房等場所工作作照明兼作應(yīng)應(yīng)急照明。照明燈具均選用高高效節(jié)能光源源。地下室以以高效節(jié)能日日光燈為主，住住宅除臥室、廚廚房選用日光光燈外，其余余均選用白熾熾燈。高層建筑內(nèi)用戶電電表箱每三層層集中設(shè)置于于電氣豎井內(nèi)內(nèi)。多層建筑在每個(gè)單單元設(shè)總配電電箱，用戶電電表箱集中設(shè)設(shè)置于首層樓樓梯間內(nèi)。防雷與接地：本工程高層建筑按按二級(jí)防雷建建筑物設(shè)防，多多層建筑按三三級(jí)防雷建筑筑設(shè)防。利用用柱、梁內(nèi)或或鋼筋混凝土土墻內(nèi)縱向鋼鋼筋作引下線線，利用建筑筑物混凝土基基礎(chǔ)鋼筋作自自然接地體。高層建筑防雷接地地，變壓器中中性點(diǎn)接地、消消防控制室接接地均共用接接地裝置。接接地電阻值不不大于1歐姆。多層建筑防雷接地地與配電系統(tǒng)統(tǒng)重復(fù)接地裝裝置共用。接接地電阻值不不大于10歐姆。為用電安全，建筑筑物作總等電電位聯(lián)結(jié)，住住宅衛(wèi)生間作作局部等電位位聯(lián)結(jié)。電話配線系統(tǒng)：本工程采用市話直直播電話的通通訊方式。電電話電纜由市市政通訊網(wǎng)引引至高層建筑筑內(nèi)電話機(jī)房房或室外電話話組線箱。住住宅每戶設(shè)二二門直撥電話話，高層住宅宅電話分線盒盒分層設(shè)弱電電豎井內(nèi)，多多層住宅電話話分線盒設(shè)于于各單元首層層樓梯間。有線電視系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)進(jìn)線線由城市有線線電視網(wǎng)引來來。電視前端端箱設(shè)于地下下室或多層住住宅樓梯間，住住宅每戶設(shè)有有二路分支。防盜對(duì)講系統(tǒng)在住宅單元入口設(shè)設(shè)有防盜對(duì)講講設(shè)備，住宅宅每戶門口設(shè)設(shè)有對(duì)講機(jī)?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)在高層建筑內(nèi)設(shè)有有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)報(bào)警系統(tǒng)。在在地下室、電電梯前室設(shè)置置智能探測器器，每個(gè)防火火分區(qū)設(shè)置手手動(dòng)報(bào)警按鈕鈕及警鈴；在在每棟住宅首首層大廳設(shè)重重復(fù)顯示屏，以以便于監(jiān)測火火警情況。系系統(tǒng)通過設(shè)置置的報(bào)警裝置置接收?qǐng)?bào)警信信號(hào)，并根據(jù)據(jù)火災(zāi)情況自自動(dòng)或手動(dòng)控控制相應(yīng)的消消防設(shè)備。消消防控制室設(shè)設(shè)在一層。在消防水泵房，變變配電室等消消防設(shè)備房設(shè)設(shè)置消防對(duì)講講電話?！鐾L(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)本項(xiàng)的消防控制中中心設(shè)分體式式空調(diào)機(jī)住宅、會(huì)所、物業(yè)業(yè)、居委會(huì)等等管理用房及及電梯機(jī)房預(yù)預(yù)留分體式或或窗式空調(diào)機(jī)機(jī)位置和電源源，冷凝水有有組織排放。通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)統(tǒng)地下層汽車庫設(shè)置置排風(fēng)及排煙煙合用系統(tǒng)。裙房衛(wèi)生間設(shè)置排排風(fēng)系統(tǒng)，住住宅廚房設(shè)置置排油煙機(jī)，衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)排氣氣扇，廢氣經(jīng)經(jīng)豎井排至大大氣。地下層設(shè)備用房設(shè)設(shè)置通風(fēng)及排排煙系統(tǒng)。高層住宅煙樓梯間間及電梯間采采用自然排煙煙方式；地下下層防煙樓梯梯間前室設(shè)置置加壓送風(fēng)設(shè)設(shè)施?！鼋?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)·規(guī)劃用地面積：2400000m2·預(yù)留商業(yè)用地面積積：23000m2·保留山林面積：140000m2·實(shí)際規(guī)劃可用地面面積：2030000m2·總建筑面積：2996501..54mm2·容積率：1.466·公建面積：其中幼幼兒園：