論商品房預(yù)售合同的幾個問題

商品房預(yù)售合同的幾個問題房紹坤、杜甲華內(nèi)容提要:商品房預(yù)售合同是近幾年來我國房地產(chǎn)中出現(xiàn)的新事物理中人們對其還存在著許多模糊的認(rèn)識。本文認(rèn)為商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、貨買賣合同、附限買賣合同、分付款買賣合同而是遠(yuǎn)交貨合同;文章從商品房預(yù)售合同的主體及形式方面分析了商品房預(yù)售合同的有效條件并提出了商品房預(yù)售合同糾紛的處理原那么。一、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)何謂商品房預(yù)售合同我國的?城房地產(chǎn)理法?沒有作出明確規(guī)定。我們認(rèn)為商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或局部房款并按承受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的屬于買賣合同的一種但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同因此理上對于商品房預(yù)售合同性質(zhì)的認(rèn)識還存在著許多不同的。(一)商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同在合同法中合同有預(yù)約合同與本合同之分它們是根據(jù)訂立合同是否有事先約定的關(guān)系來劃分的。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同簡稱預(yù)約;本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力二者不能混淆。預(yù)經(jīng)合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同所以當(dāng)事人一方只能懇求對方訂立合同而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容懇求對方履行。那么商品房預(yù)售合同是否為預(yù)約合同呢?對此學(xué)者們的看法并不一致。有的學(xué)者認(rèn)為商品房的預(yù)售是預(yù)約交易行為商品房預(yù)售合同即商品房交易預(yù)約合同。(注：楊明剛：?預(yù)售房屋合同探微??法學(xué)?1994年第5。)我們認(rèn)為因為商品房預(yù)售合同在成立之時;房屋并不存在或尚未建成所以帶有“預(yù)售〞的字樣但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因為：在商品房預(yù)售合同中預(yù)售方與預(yù)購方房屋的座落與面積、價款的交付方式與限、房屋的交付限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行并房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)到達(dá)雙方的交易目的。當(dāng)然我們并不否認(rèn)在商品房銷售過程中雙方當(dāng)事人不能訂立預(yù)約合同而只是想明確商品房預(yù)售合同本身不是預(yù)約合同。明確商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同在理中具有重要意義。因為假如將商品房預(yù)售合同看成是預(yù)約合同那么一方面預(yù)售方與預(yù)購方必須在將來再訂立一個商品房買賣合同;另一方面在一方當(dāng)事人違背商品房預(yù)售合同時對方只能要求其承當(dāng)不訂立合同的責(zé)任而不能要求其承當(dāng)違背合同的違約責(zé)任?？梢娚鲜銮闆r對商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人而言都是不利的也不利于解決商品房預(yù)售合同糾紛。(二)商品房預(yù)售合同是否為貨買賣合同商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋所以房屋的交付限一般都很長。正是由于商品房預(yù)售合同的這種特殊性所以有的學(xué)者將商品房預(yù)售合同稱之為房屋的貨買賣合同(注：范成山：?建立房抵押制度勢在必行??經(jīng)濟(jì)與法?1995年第5。)。我們認(rèn)為將商品房預(yù)售合同稱之為貨買賣合同是錯誤的是對貨買賣合同的一種誤解。所謂貨買賣合同是指貨交易所為進(jìn)展貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或的種類和數(shù)量、交貨限和地點等的合同通常采用“合同〞形式。貨買賣合同具有如下主要特征：(1)貨買賣的標(biāo)的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的而是在貨交易所通過公開競價的方式而確定的;(2)貨買賣的標(biāo)的是合同本身而不是貨買賣合同中所約定的貨物;(3)貨買賣的主要目的是為了套保值和價格發(fā)現(xiàn)而不在于獲取現(xiàn)實的貨物所以在貨買賣中極少有進(jìn)展實物交割的：(4)貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于化等條件如糧食、石油、鋼材等。但是在商品房預(yù)售合同中第一商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的而不是通過公開競價的方式確定的;第二商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房而不是合同本身;第三商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋不具有套保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能;第四由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差異不具有化的特征所以在國際慣例上房屋不是貨交易的商品不能用于貨交易。可見商品房預(yù)售合同與貨買賣合同是有很大區(qū)別的商品房預(yù)售合同不是貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是貨買賣合同可以防止利用商品房預(yù)售合同進(jìn)展變相的貨交易以維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。(三)商品房預(yù)售合同是否為附限的合同由于商品房預(yù)售合同是在將來的一定限交付房屋的合同所以有的學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售合同是附限的買賣合同。(注：金儉：?析商品房預(yù)售合同??現(xiàn)代法學(xué)?1996年。)我們認(rèn)為這種觀點是錯誤的。在民法中附限的合同是指以一定的限到來作為合同效力開場或終止根據(jù)的合同。假如所附限是作為合同效力開場的根據(jù)那么該限為延緩限;假如所附限是作為合同效力終止的根據(jù)那么該限為解除限。在附延緩限的合同中合同已經(jīng)成立但沒有發(fā)生法律效力雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)也都沒有權(quán)利懇求對方履行義務(wù)。只是在限到來時雙方當(dāng)事人才開場履行義務(wù);在附解除限的合同中合同不僅已經(jīng)成立而且已經(jīng)發(fā)生法律效力雙方都已經(jīng)開場履行自己的義務(wù)。在限到來時雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)合同終止。在商品房預(yù)售合同中雙方約定在將來的一定限交付房屋這里確實存在一定的“限〞但這種限絕不是附限合同中的“限〞。因為：其一假如將商品房預(yù)售合同中的“限〞作為附限合同中的解除限那么商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立而且已經(jīng)發(fā)生法律效力但在限到來時商品房預(yù)售合同終止效力雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣作為預(yù)購方就不能獲得約定的房屋。顯然這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違犯的;其二假如將商品房預(yù)售合同中的“限〞作為附限合同中的延緩限那么商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立但還沒有發(fā)生法律效力只在限到來時商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款。顯然這也不符合商品房預(yù)售合同的要求?？梢娚唐贩款A(yù)售合同并不是附限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“限〞是一種履行限是當(dāng)事人履行義務(wù)的詳細(xì)時間。(四)商品房預(yù)售合同是否為分付款買賣合同在商品房預(yù)售合同中預(yù)購方于多數(shù)情況下是分支付房屋的價款這種作法類似于分付款買賣。所以有的學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售合同是一種分付款買賣合同。(注：耀振華：?房地產(chǎn)開發(fā)中的法律問題?梁慧星主編?民商法叢?第4卷法律1996年2月版第93頁。)我們認(rèn)為商品房預(yù)售合同不是分付款買賣合同。所謂分付款買賣合同指的是出賣方將出賣物交付給買受方買受方將其應(yīng)付的總價款按照一定限分批支付給出賣方的買賣合同。就分付款買賣的出賣方的義務(wù)而言出賣方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交付出賣物;就分付款買賣的買受方的義務(wù)而言買受方亦負(fù)支付價款的義務(wù)唯買受方的付款須按給付詳細(xì)分支付的價款數(shù)額及時由合同加以約定。之所以說商品房預(yù)售合同不是分付款買賣合同其原因主要有三：一是分付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方這樣才能實現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的?？梢姺指犊钯I賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實存在的物。但在商品房預(yù)售合同中作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中所以在合同成立后預(yù)售方不可能將標(biāo)的物交付給預(yù)購方;二是分付款買賣合同的買受方在承受標(biāo)的物后尚有二以上的價款需要支付;但商品房預(yù)售合同中預(yù)購方既可以在獲得房屋前一次性支付房屋的全部價款也可以在獲得房屋前分支付價款。這種分付款與分付款買賣合同中的分付款是不同的;前者是在獲得標(biāo)的物之前的分付款而后者是在獲得標(biāo)的物后的分付款;三是分付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資以滿足買受方資金缺乏的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資以滿足出賣方資金缺乏的需要。綜上所述商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、貨買賣合同、附限買賣合同、分付款買賣合同。假如從法律上為商品房預(yù)售合同定性那么商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)交貨合同。所謂遠(yuǎn)交貨合同是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨限方面與一般買賣合同有所區(qū)別而在合同的訂立、貨物價格確實定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差異。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的限交貨否那么即應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任?？梢姀慕桓兜南藿嵌瓤瓷唐贩款A(yù)售合同是一種遠(yuǎn)交貨合同。二、商品房預(yù)售合同的有效條件商品房預(yù)售合同作為一種詳細(xì)的合同其有效條件應(yīng)符合合同有效條件的一般原理。所以商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中當(dāng)事人的意思表示和內(nèi)容合法并沒有特殊之處可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個要件上商品房預(yù)售合同有其特殊性。(一)商品房預(yù)售合同的主體必須合格商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)對商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。1.預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?和?城商品房預(yù)售理?的有關(guān)規(guī)定商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合?城房地產(chǎn)理法?所要求的條件。假如不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與別人訂立了商品房預(yù)售合同那么該合同為無效合同。但是假如不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)在?城房地產(chǎn)理法?施行之前與別人訂立了商品房預(yù)售合同而在一審訴訟間依法獲得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格那么可以認(rèn)定合同有效(見人民?審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答?—以下簡稱?簡答?第2條);(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書。預(yù)售方必須是通過土地使用權(quán)出讓的方式獲得土地使用權(quán)并交付了全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書。只有這樣預(yù)售方才能建造房屋并與預(yù)購方訂立商品房預(yù)售合同。假如預(yù)售方?jīng)]有獲得土地使用證書而與別人訂立商品房預(yù)售合同那么該合同為無效合同。但是在?城房地產(chǎn)理法?施行之前預(yù)售方?jīng)]有獲得土地使用權(quán)證書但投入了一定的開發(fā)建立資金進(jìn)展了施工建立并與別人訂立了商品房預(yù)售合同而在一審訴訟間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的那么可以認(rèn)定合同有效(見?解答?第25條);(3)預(yù)售方必須獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證投入的開發(fā)資金必須符合法律的要求。建立工程規(guī)劃答應(yīng)證是進(jìn)展工程建立的必備是商品房建立的前提條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在獲得建立工程規(guī)劃答應(yīng)證的條件下才能進(jìn)展開工建立商品房。否那么就是建筑就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無效合同。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計算投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總的百分之二十五以上并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和開工交付日;(4)預(yù)售方必須獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明。商品房預(yù)售答應(yīng)制度是我國對商品房預(yù)售進(jìn)展理的必要措施。預(yù)售方必須向級以上人民房地產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明。這是商品房預(yù)售的法定憑證。預(yù)售方?jīng)]有商品房預(yù)售答應(yīng)證明而與別人訂立的商品房預(yù)售合同屬于無效合同。但是在?城房地產(chǎn)理法?施行之前預(yù)售方?jīng)]有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的而在一審訴訟間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的那么可以認(rèn)定合同有效?見?解答?第25條)。2.預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具有的條件在商品房預(yù)售合同中對預(yù)購方是否有條件的限制我國法律沒有特別規(guī)定。當(dāng)然從理上講預(yù)購方必須是具有完全民事行為才能的人。除此之外是否還有其他條件的限制呢?這里有兩種情況需要討：(1)中國境外的人能否成為商品房預(yù)售合同的預(yù)購方?對此根據(jù)?城商品房預(yù)售理?的規(guī)定預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)。可見中國境外的人經(jīng)過批準(zhǔn)也可以成為商品房預(yù)售合同的預(yù)購方;(2)無當(dāng)?shù)貞艨诘木用衲芊癯蔀樯唐贩款A(yù)售合同的預(yù)購方?對此人民在1993年?全國民事審訊工作座談會紀(jì)要?中指出：“隨著經(jīng)濟(jì)的開展無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徶贸擎?zhèn)房屋的限制逐步放寬。無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徶贸擎?zhèn)房屋對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的可以認(rèn)定買賣有效。〞換言之假如本地區(qū)的房屋買賣法規(guī)規(guī)定不允許無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋的那么他們所訂立的商品房預(yù)售合同因其主體不合格而無效。我們認(rèn)為這種認(rèn)定是不合理的。在經(jīng)濟(jì)條件下戶口的作用已經(jīng)越來越小將戶口與一定的民事權(quán)利聯(lián)絡(luò)起來不符合經(jīng)濟(jì)開展的要求限制了公民民事權(quán)利的行使違背了民法的根本原那么。所以我們認(rèn)為即使地方性法規(guī)規(guī)定不允許無當(dāng)?shù)貞艨诘娜祟A(yù)購商品房的也不應(yīng)當(dāng)以此認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。(二)商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定商品房預(yù)售合同的內(nèi)容復(fù)雜履行限長。因此法律對其形式的要求也比擬嚴(yán)格。根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在理中商品房預(yù)售合同一般采取合同的形式詳細(xì)條款由預(yù)售方事先擬定主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的根本情況(如商品房的座落、土地使用權(quán)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、商品房預(yù)售答應(yīng)證、房屋建筑面積、房屋構(gòu)造等等);預(yù)售商品房的價格及支付、限;交付房屋的日;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?的規(guī)定當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案。?城商品房預(yù)售理?亦規(guī)定：“商品房預(yù)售開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案手續(xù)。〞這里有必要明確商品房預(yù)售合同登記的性質(zhì)和效力。在理中對商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件還是對抗要件學(xué)者們的看法并不一致。我們認(rèn)為商品房預(yù)售合同的登記是合同的對抗要件而不是有效要件。首先從法律的規(guī)定來看如前所述?城房地產(chǎn)理法?和?城商品房預(yù)售理?都規(guī)定預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報有關(guān)部門登記備案。這就十清楚確地說明商品房預(yù)售合同簽訂在先登記備案在后而登記只能對有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案;其次在商品房預(yù)售合同中預(yù)購方處于比擬弱的地位面臨的風(fēng)險比預(yù)售方要大得多。所以假如認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。這樣一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案預(yù)售方就不會受合同的約束可以任意將商品房再預(yù)售第三人預(yù)購方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任這極不利于保護(hù)預(yù)購方的利益。所以登記備案不是商品房預(yù)售合同的有效條件而應(yīng)當(dāng)是對抗要件。我們認(rèn)為商品房預(yù)售合同的登記備案具有預(yù)告登記的性質(zhì)。所謂預(yù)告登記是指權(quán)利人在對將來獲得的物權(quán)享有懇求權(quán)時法律為保護(hù)這一懇求權(quán)的實現(xiàn)而對其進(jìn)展的登記。預(yù)告登記的目的在于保全權(quán)利人的懇求權(quán)以確保權(quán)利人于將來可以獲得物權(quán)它具有排他性可以對抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)那么施加于債權(quán)法給予屬于債權(quán)法的懇求權(quán)以排他的物權(quán)效力其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴(kuò)張(注：孫憲忠：?不動產(chǎn)物權(quán)登記??中國法學(xué)?1996年第5。)。在商品房預(yù)售合同中由于商品房尚沒有建成所以也就不可能產(chǎn)生商品房的物權(quán)變更登記問題而只能是進(jìn)展預(yù)售合同的登記。預(yù)購方經(jīng)過登記所獲得的是待建房屋所有權(quán)的懇求權(quán)而不是一種物權(quán)。預(yù)購方根據(jù)這種懇求權(quán)就可以在商品房建成后懇求預(yù)售方交付房屋并物權(quán)的變更登記。同時在沒有交付房屋前預(yù)售方將預(yù)售房屋轉(zhuǎn)讓給第三人的對預(yù)購方也是無效的?？梢姳M預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的僅是一種懇求權(quán)但卻具有物權(quán)的排他性質(zhì)有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)(注：錢明星、姜曉春：?房屋預(yù)售制度假設(shè)干問題理問題研究??中外法學(xué)?1996年第5。)。所以商品房預(yù)售合同的登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)。三、商品房預(yù)售合同糾紛的處理原那么在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中商品房預(yù)售合同糾紛占有相當(dāng)大的比例。這類糾紛具有標(biāo)的金額大、涉訴人數(shù)多、法律政策性強(qiáng)等特點處理起來比擬困難。從理來看商品房預(yù)售合同糾紛有價格糾紛、不能交付或不按交付商品房糾紛、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛、質(zhì)量糾紛等其中最常見的是價格糾紛和不能交付或不按交付商品房糾紛。我們認(rèn)為正確處理商品房預(yù)售合同糾紛必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原那么和。(一)價格糾紛的處理商品房預(yù)售合同的數(shù)額大、履行限長所以從商品房的開工建立到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi)可能會由于行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛。一方面預(yù)售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求進(jìn)步房價遭預(yù)購方的回絕而形成糾紛;另一方面預(yù)購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預(yù)售方的回絕而形成糾紛。目前商品房預(yù)售合同的價格糾紛占整個商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定所以各地的處理不盡一樣有的按原合同的約定處理有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原那么處理有的按情勢變更原那么處理。人民?審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答?中對商品房預(yù)售合同的價格糾紛的處理作了原那么性規(guī)定。我們認(rèn)為這個?解答?對處理?城房地產(chǎn)理法?施行之后的商品房預(yù)售合同的價格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。由于商品房預(yù)售合同的價格糾紛的形成原因比擬復(fù)雜所以我們認(rèn)為不可能按照一個固定的處理而應(yīng)當(dāng)根據(jù)詳細(xì)情況加以解決。首先應(yīng)當(dāng)堅持合同效力的原那么。只要商品房預(yù)售合同依法成立就應(yīng)當(dāng)維護(hù)合同的嚴(yán)肅性強(qiáng)調(diào)合同義務(wù)的履行。所以在一般情況下合同當(dāng)事人以建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌為由要求進(jìn)步房價或降低房價的不應(yīng)當(dāng)支持。應(yīng)當(dāng)說在房地產(chǎn)中建筑材料或房地產(chǎn)的價格上漲或下跌確實是存在的但這種價格上漲或下跌屬于正常的風(fēng)險而不屬于政策性的風(fēng)險。商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售合同時是根據(jù)行情確定價格的所以當(dāng)事人對于這種風(fēng)險是可以預(yù)見的。正常的風(fēng)險所產(chǎn)生的房價的上漲或下跌只能由預(yù)售方或預(yù)購方自己承當(dāng)而不能將其轉(zhuǎn)嫁給另一方當(dāng)事