XXXX年漯河項目產(chǎn)品優(yōu)化建議溝通案

至誠至心至行……全國服務(wù)熱線：400–611–5199【漯河項目產(chǎn)品優(yōu)化建議溝通案】提案號：CANDO-A-LUOHE-20110307-1境德地產(chǎn)首先，結(jié)合項目自身情況對項目系統(tǒng)梳理分析，對項目進(jìn)行定性與定位.其次，站在市場的角度，對項目進(jìn)行系統(tǒng)思考，從產(chǎn)品市場和客戶市場中對項目進(jìn)行機(jī)會論證。最終，得出項目定位及整體運(yùn)作規(guī)劃。提案思路4項目背景區(qū)域市場研判項目定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場分析

客戶市場分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期內(nèi)容框架認(rèn)識自我發(fā)現(xiàn)機(jī)會認(rèn)識項目項目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目四至交通及道路景觀資源項目屬性界定項目界定項目分析概況四臨地貌環(huán)境物業(yè)位置：匯源區(qū)北京路與107國道交匯處物業(yè)類型：多層+小高層+高層占地面積：20畝地上建筑面積：40034㎡（商業(yè)9945㎡）項目概況項目四臨本案北側(cè)：豫中南建材批發(fā)市場西臨：107國道南臨：北京路西側(cè)：豫中南汽貿(mào)城占地112.5畝占地1200余畝項目地貌基本無拆遷，基本已達(dá)到三通一平條件，保留的建筑顯較陳舊；地塊內(nèi)無可利用資源項目目環(huán)環(huán)境境生活活配配套套缺缺失失，，商商業(yè)業(yè)娛娛樂樂欠欠缺缺，，環(huán)環(huán)境境欠欠佳佳；；客流流量量小小，，消消費(fèi)費(fèi)購購買買力力較較弱弱區(qū)位位分分析析區(qū)位位規(guī)劃劃資源源價值值老城城片片區(qū)區(qū)沙北北片片區(qū)區(qū)東北片區(qū)金山山片區(qū)區(qū)沙澧澧片片區(qū)區(qū)鐵東片區(qū)后謝謝片區(qū)區(qū)召陵陵片區(qū)區(qū)澧南南片片區(qū)區(qū)本案案項目目區(qū)區(qū)位位物流流商商貿(mào)貿(mào)匯匯集集，，遙遙望望一一線線河河景景本項項目目位位于于107國道道與與北北京京路路交交匯匯處處，，從從整整個個城城市市來來看看，，屬屬于于澧澧南南片片區(qū)區(qū)。。西靠靠107國道道，，南南依依南南洛洛高高速速，，西西有有石石武武高高鐵鐵，，交交通通四四通通發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)。。緊臨臨沙沙澧澧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集聚聚區(qū)區(qū)和和沙沙澧澧公公園園澧澧河河景景區(qū)區(qū)。。沙澧產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)用地規(guī)劃圖沙澧澧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集聚聚區(qū)區(qū)位位于于漯漯河河市市西西南南部部，，東東起起107國道道、、西西至至京京廣廣高高速速客客運(yùn)運(yùn)鐵鐵路路、、北北靠靠沙沙河河、、南南臨臨南南環(huán)環(huán)路路，，總總規(guī)規(guī)劃劃面面積積12.59平方方公公里里，其其中中建建成成區(qū)區(qū)3.46平方方公公里里，，發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)4平方方公公里里，，控控制制區(qū)區(qū)，，5.13平方方公公里里。。采采用用一一區(qū)區(qū)、、兩兩片片、、二二帶帶、、三三廊廊、、四四新新、、五五軸軸的的規(guī)規(guī)劃劃格格局局。。澧北北片片區(qū)區(qū)澧南南片片區(qū)區(qū)沙河河水水域域景景觀觀保保護(hù)護(hù)帶帶澧河河水水域域景景觀觀保保護(hù)護(hù)帶帶居住住用用地地沙澧澧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)集集聚聚區(qū)區(qū)：：項目目周周邊邊規(guī)規(guī)劃劃本案案本案案非非傳傳統(tǒng)統(tǒng)住住宅宅發(fā)發(fā)展展方方向向項目目周周邊邊獨(dú)獨(dú)特特資資源源豫中南汽貿(mào)物流城豫中南建材批發(fā)市場本案案豫中中南南建建材材批批發(fā)發(fā)市市場場占地地112.5畝，總總建建筑筑面面積積9.6萬平平方方米米，，共共有有營營業(yè)業(yè)房房1368間，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)倉倉庫庫158間，，現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)進(jìn)駐駐商商戶戶420戶。主主要要經(jīng)經(jīng)營營地地磚磚、、潔潔具具、、廚廚具具、、木木地地板板、、油油漆漆、、五五金金、、板板材材、、型型材材等等各各類類建建筑筑裝裝飾飾裝裝修修材材料料，，輻射射能能力力達(dá)達(dá)到到平平頂頂山山、、駐駐馬馬店店、、周周口口等等地地市市，，是是豫豫中中南南地地區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模最最大大、、競競爭爭能能力力最最強(qiáng)強(qiáng)、、功功能能最最齊齊備備的的建建材材行行業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)市市場場。豫中中南南汽汽貿(mào)貿(mào)物物流流城城占地地1200余畝畝，總總投投資資15億元元。。建建成成后后包包括括4S店群群、、名名車車廣廣場場、、貨貨運(yùn)運(yùn)結(jié)結(jié)算算、、物物流流配配送送等等十十大大功功能能區(qū)區(qū)，，將將成成為為豫豫中中南南地地區(qū)區(qū)首家家能提提供供新新車車上上牌牌、、舊舊車車過過戶戶、、稅稅費(fèi)費(fèi)繳繳納納、、車車輛輛年年審審、、汽汽車車貸貸款款、、汽汽車車保保險險等等““一一站站式式””服服務(wù)務(wù)的的汽汽貿(mào)貿(mào)物物流流中中心心?！，F(xiàn)已已有有近近三三十十家家汽汽車車4S店入入駐駐。本案案目前前，，沙沙澧澧公公園園澧澧河河景景園園一一期期已已正正式式面面向向全全漯漯河河市市開開放放，，已已成成為為漯漯河河市市民民的的重重要要休休閑閑娛娛樂樂場場所所，，作作為為漯漯河河市市重重點(diǎn)點(diǎn)民民生生工工程程，，綠綠化化改改造造工工程程將將進(jìn)進(jìn)一一步步實(shí)實(shí)施施，，按按照照規(guī)規(guī)劃劃沿沿河河兩兩岸岸形形成成大大量量高高端端住住宅宅區(qū)區(qū)。。項目目周周邊邊獨(dú)特特資資源源沙澧澧公公園園澧澧河河景景園園———向北北距距離離本本項項目目1000米處處本案案規(guī)模模較較小小，，邊邊際際成成本本高高。。環(huán)境境因因素素：周周邊邊環(huán)環(huán)境境欠欠佳佳，，居居住住舒舒適適性性受受一一定定影影響響。。配套套缺缺失失：：周邊邊少少有有商商業(yè)業(yè)、、金金融融、、教教育育等等生生活活設(shè)設(shè)施施。。資源源優(yōu)優(yōu)勢勢：：緊臨臨市市兩兩大大品品牌牌專專業(yè)業(yè)市市場場（（汽汽貿(mào)貿(mào)園園區(qū)區(qū)、、建建材材市市場場）），，北北1公里里為為沙沙澧澧公公園園。。交通通優(yōu)優(yōu)勢勢：：西靠靠107國道道，，南南依依南南洛洛高高速速，，交交通通四四通通發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)出出行行便便捷捷。。搶占市場場空白差異化定定位突出項目目產(chǎn)品和和自身特特色依附自身身獨(dú)特的的資源，，突出項項目特色色；因地制宜宜，充分分利用地地塊現(xiàn)有有資源；；快速啟動動，把握握商機(jī)合理規(guī)劃劃，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品突突破。定位上具具備戰(zhàn)略略高度,實(shí)現(xiàn)區(qū)域域特性價價值，突突破區(qū)域域局限性性。迅速開發(fā)發(fā)市場稀稀缺物業(yè)業(yè)，搶占占市場至至高點(diǎn)。。發(fā)揮優(yōu)勢勢，搶占占機(jī)會發(fā)揮優(yōu)勢勢，轉(zhuǎn)化化威脅利用機(jī)會會，克服服劣勢減少劣勢勢，避免免威脅優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅戰(zhàn)略高度度搶占市場場空白獨(dú)特的定定位主張張宏觀政策策：國家不斷斷出臺嚴(yán)嚴(yán)厲的房房地產(chǎn)相相關(guān)政策策，未來來受到一一定影響響。市場競爭爭較激烈烈。行業(yè)機(jī)會會：房地產(chǎn)市市場持續(xù)續(xù)升溫市場機(jī)會會：周邊兩公公里區(qū)域域內(nèi)相關(guān)關(guān)產(chǎn)品缺缺失。規(guī)劃設(shè)計計機(jī)會：針對潛潛在客戶戶，打造造叫座產(chǎn)產(chǎn)品。項目價值值分析項目SWOT分析項目屬性性定位項目分析區(qū)位分析區(qū)位屬性區(qū)位前景經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目四至交通及道路景觀資源項目屬性界定本項目屬屬于沙澧澧產(chǎn)業(yè)園園區(qū)與源源匯區(qū)原原行政中中心區(qū)交交接地帶帶的小型型樓盤。。19項目背景區(qū)域市場場分析項目定位位產(chǎn)品優(yōu)化化產(chǎn)品市場場分析客戶市場場分析開發(fā)戰(zhàn)略略銷售周期期站在城市市高度，，分析市市場、洞洞察需求求城市市城市區(qū)位位區(qū)位優(yōu)越越、交通通較發(fā)達(dá)達(dá)基本情況況豫中經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈核心心“雙十字字”交通通樞紐北距離鄭鄭州140KM，西距平頂頂山78KM南離駐馬馬店66KM東離周口口55KM城區(qū)面積積42.9平方千米米地處河南南省中部部偏南，，現(xiàn)轄三三區(qū)兩縣縣；城市發(fā)展展規(guī)劃現(xiàn)階段，，漯河市市規(guī)劃以以東西方方向為發(fā)發(fā)展軸線線，整體體呈現(xiàn)““東擴(kuò)西移移”的城市市格局。。本項目所所在地并并非漯河河市主流流發(fā)展規(guī)規(guī)劃區(qū)??！淞江新區(qū)區(qū)西城區(qū)東城工業(yè)聚集區(qū)沙澧工業(yè)聚集區(qū)倉儲、貨貨運(yùn)區(qū)開源生活活區(qū)向北拓展建設(shè)現(xiàn)代商務(wù)區(qū)；向南集聚發(fā)展專業(yè)市場，倉儲、貨運(yùn)周轉(zhuǎn)和生活小區(qū)；向東、西規(guī)劃發(fā)展工業(yè)區(qū)。

漯河市城市規(guī)劃的思路為“北優(yōu)，西闊，南控，東進(jìn)”：澧南片區(qū)區(qū)：現(xiàn)代代交通物物流基地地，面向向豫中的的貨物集集散中心心；源匯匯區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地。。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展漯河近幾幾年呈快快速平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展階階段，居居民收入入穩(wěn)步增增長，購購買力日日益提升升。25項目背景區(qū)域市場場研判項目定位位產(chǎn)品優(yōu)化化產(chǎn)品市場場分析客戶市場場分析開發(fā)戰(zhàn)略略銷售周期期區(qū)域市場場分析當(dāng)前宏觀觀政策二套房房房貸首付付比例提提高至60%對個人購購買住房房不足5年轉(zhuǎn)手交交易，統(tǒng)統(tǒng)一按銷銷售收入入全額征征稅本地2套房和外外地1套房家庭庭將停購購商業(yè)銀行行暫停發(fā)放放居民家庭庭購買第三套及及以上住住房貸款款囤地捂盤盤房企將將停發(fā)股股票債券券停貸落實(shí)住房房保障和和穩(wěn)定房房價工作作的約談?wù)剢栘?zé)機(jī)機(jī)制36個規(guī)定城城市中20多個已出出臺限購細(xì)則···········目標(biāo)抑制房價打擊投機(jī)初次和二次以上置業(yè)者觀望，投資客退出影響鄭州住房房限購政政策自2011年3月4日日起，對對在本市市市區(qū)（（含市內(nèi)內(nèi)五區(qū)、、鄭東新新區(qū)，下下同）限購如下下：對已擁有1套住房房的本市市戶籍居居民家庭庭和（持有本市市居住證證1年以以上、在在本市繳繳納社會會保險或或個人所所得稅1年以上上的）非本市戶戶籍居民民家庭，，限購1套住房房（含新新建商品品住房和和二手住住房，下下同）；；對已擁有有2套及及以上住住房的本本市戶籍籍居民家家庭，擁擁有1套套及以上上住房的的非本市市戶籍居居民家庭庭，無法法提供1年以上上本市居居住證或或社會保保險繳納納證明或或個人所所得稅納納稅證明明的非本本市戶籍籍居民家家庭，暫暫停在本本市市區(qū)區(qū)向其售售房。區(qū)域市場場分析當(dāng)前區(qū)域域政策產(chǎn)品市場場區(qū)域市場場分析房地產(chǎn)開開發(fā)現(xiàn)狀狀從開發(fā)量量上來看看，整體體較平穩(wěn)穩(wěn)。物業(yè)業(yè)形態(tài)上上來看，，住宅仍仍是開發(fā)發(fā)主流，，但從銷銷售情況況看近幾幾年明顯顯出銷量量遞減現(xiàn)現(xiàn)象，總總體情況況供大于于求。區(qū)域市場場分析規(guī)模及類類型分析析規(guī)模分分析：：隨著城城市改改造、、土地地價格格攀升升及行行業(yè)競競爭加加劇，，目前前在售售項目目多以以15萬平方方米下下的中中小規(guī)規(guī)模項項目為為主，，未來來市場場供應(yīng)應(yīng)量較較大。。建筑類類型：：未來開開發(fā)以以小高高層、、高層層為主主。項目建面（萬）建筑類型花漾年華2高層汐岸3

多層、高層興和苑小區(qū)3小高層、高層峻峰華庭3.5高層都市楓林4多層、小高層鑫?！け趟?

多層、小高層、高層良河雅居4高層麗水康城5小高層宏昌新苑7多層沙田錦繡天地7多層、高層盛世嘉園8多層亞泰名仕公館8.3高層上城公館11多層、小高層金域藍(lán)灣11.5多層、高層清華園福源銘居12多層、小高層泰贏紫金城15多層、小高層、高層雙匯·西班牙玫瑰16多層、小高層天明第一城18多層、小高層

昌建·外灘18高層金地蘭喬圣菲18.4高層建業(yè)森林半島21高層雙匯國際花園22多層、小高層、高層、別墅雙匯歐洲故事30多層、小高層建業(yè)壹號城邦62

小高層、高層2010年漯河河房地地產(chǎn)成成交價價格數(shù)據(jù)來來源：：漯河河房管管局區(qū)域市市場分分析市場價價格經(jīng)濟(jì)適適用房房及保保障性性住房房的大大量投投入，，拉低低了漯漯河房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場總體體價格格。目前，，漯河河市多多層銷銷售均均價呈呈現(xiàn)區(qū)區(qū)域化化分布布，區(qū)區(qū)域價價格不不平衡衡，中中高檔檔多層層總體體均價價在3100元/平米左左右，，底檔檔價格格2600元左右右；高檔小小高層層、高高層均均價在在3500-3900元/平米左左右；；中低低檔小小高層層、高高層均均價在在2900元-3100元左右右。從市場場供應(yīng)應(yīng)量來來看，，中高高檔的的項目目高于于中低低檔項項目，，中高端端市場場競爭爭激烈烈。從目前前在售售樓盤盤的體體量來來看，，高品品質(zhì)已已然成成為房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展展的必必然趨趨勢，，就本本項目目而言言規(guī)模模較小小，要要求我我們從從產(chǎn)品品同質(zhì)質(zhì)化中中走出出來，，做出出更符符合目目標(biāo)消消費(fèi)者者的高高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品。項目名稱建面（萬）均價（元）宏昌新苑72500汐岸32900都市楓林42986上城公館113000麗水康城53100鑫?！け趟?3100雙匯國際花園223200興和苑小區(qū)33200清華園123200峻峰華庭3.53200良河雅居4

3200泰贏紫金城153300花漾年華23400天明第一城183400金地蘭喬圣菲18.43500沙田錦繡天地73500雙匯·西班牙玫瑰163600金域藍(lán)灣11.5

3600雙匯歐洲故事303700亞泰名仕公館8.33750建業(yè)壹號城邦623900建業(yè)森林半島214000

昌建·外灘18預(yù)計4000-5000區(qū)域市市場分分析主流樓樓盤投投放量量3300元以下下總建建面積積占32%3300元以上上總建建面積積占68%中端產(chǎn)產(chǎn)品是是市場場的一一個機(jī)機(jī)遇點(diǎn)點(diǎn)。項目名稱兩室及以下三室四室及以上天明第一城42%54%4%銀河灣15%66%19%麗景苑42%58%0%福源名居14%72%14%壹號城邦26%57%17%森林半島20%80%0%金色里程9%83%8%蘭喬圣菲37%63%0%藍(lán)湖小區(qū)16%78%6%塞納春天24%76%0%文萃苑43%49%8%麗江花園17%73%10%區(qū)域市市場分分析在售主主流項項目戶戶型配配比戶型分分析：：主要在在售項項目戶戶型中中，三三房占占60%左右，，其中中110-130平方米米之間間的三三房最最受歡歡迎，，擁有有景觀觀資源源的130平米以以上的的大三三房也也占一一定市市場；；兩房房比例例為20%，銷售售狀況況較好好，面面積分分布在在90平米左左右；；四房房及復(fù)復(fù)式占占15%左右，，去化化速度度慢；；一房的的市場場比例例很低低。開開發(fā)量量較少少。目前的的各物物業(yè)戶戶型比比例是是客觀觀供應(yīng)應(yīng)量比比例，，因此此需要要我們們挖掘掘消費(fèi)費(fèi)者真真正的的需求求得到到需求求比例例。項目名稱主力戶型主力面積（㎡）壹號城邦三室兩廳兩衛(wèi)139森林半島三室兩廳一衛(wèi)127歐洲故事三室兩廳兩位130蘭喬圣菲三室兩廳兩為130金色里程三室兩廳兩衛(wèi)140藍(lán)湖小區(qū)三室兩廳一衛(wèi)100-138福源名居三室兩廳兩衛(wèi)101-134西班牙玫瑰三室兩廳兩衛(wèi)127、140塞納春天三室兩廳兩衛(wèi)109-128文萃苑三室兩廳兩衛(wèi)119、140麗江花園三室兩廳兩衛(wèi)130140銀江花園四室兩廳兩衛(wèi)135160文萃苑三室兩廳一衛(wèi)140-150昌建·外灘三室兩廳一衛(wèi)110、130金域藍(lán)灣三室兩廳一衛(wèi)135麗景園三室兩廳兩衛(wèi)145-163天明第一城三室兩廳兩衛(wèi)135市場2010年供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)：以以125-140平米大大3房為主主。高端、、中高高端特特征：：135㎡左右的的大套套戶型型比較較多。。中低檔檔樓盤盤特征征：小小三房房，面面積小小總價價降低低，同同時具具有兩兩房和和三房房的兼兼容性性。區(qū)域市市場分分析主流樓樓盤主主力戶戶型項目名稱

剩余在售戶型均價

一房二房三房四房雙匯·西班牙玫瑰

127

3600宏昌新苑

86、90、111、120、125

2500花漾年華

113.86、136.52

3400建業(yè)森林半島

1271604000建業(yè)壹號城邦

128、141、139

3900金地蘭喬圣菲

95.6132.6—146

3500雙匯國際花園

119-1401603200都市楓林

134.56、143.27

2986亞泰名仕公館

88、101118、1401713750興和苑小區(qū)

102128、137

3200泰贏紫金城

901301403300麗水康城

136、122、1121673100良河雅居

135

3100、3600清華園福源銘居47-58

131-147

3200汐岸

126

2900沙田錦繡天地30-401563600山海觀

147

3500雙匯歐洲故事

140

3700盛世嘉園

52-130

3300峻峰華庭

121、1431583200

昌建·外灘

85110、130

4000-5000金域藍(lán)灣

135

3600天明第一城

84-86107-116

3400區(qū)域市市場分分析主流樓樓盤存存量房房源戶戶型分分析在售主主流樓樓盤存存量房房源戶戶型分分析：：存量量戶型型中，，130平米左左右大大戶型型仍占占多數(shù)數(shù)，90平米以以下二二房戶戶型較較少，，四房房多也也占有有部分分比例例，一房數(shù)數(shù)量沒沒有太太大變變化。由此可見，小戶型如二房和小三房市場存量不多，存在一定市場機(jī)會點(diǎn)。三房設(shè)設(shè)計特特點(diǎn)：：面積偏偏大：：市場場上面面積設(shè)設(shè)計多多在130平米以以上，，飄窗元元素普普遍運(yùn)運(yùn)用，，觀景景陽臺臺、拐拐角窗窗、270度落地地窗、、多功功能房房設(shè)計計、入入戶花花園等等設(shè)計計理念念已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)。區(qū)域市市場分分析市場主主流戶戶型特特點(diǎn)分分析二房設(shè)設(shè)計特特點(diǎn)：：市場上上設(shè)計計多緊緊湊：：面積積多在在80-100之間。。飄窗元元素普普遍運(yùn)運(yùn)用，，拐角角窗、、270度落地地窗、、陽光光房，，單陽陽臺設(shè)設(shè)計，，南北北多通通透。。區(qū)域市市場分分析市場主主流戶戶型特特點(diǎn)分分析項目社區(qū)配套均價雙匯·西班牙玫瑰

報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)3600花漾年華地板輻射采暖、外墻外保溫、塑鋼中空雙玻窗、電子巡更系統(tǒng)、室內(nèi)燃?xì)庑孤毒瘓笙到y(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)，智能接線箱，保安24小時監(jiān)控巡邏。3400建業(yè)森林半島20%的超低密度，42%的綠化率，15000㎡私屬公園、10000株名貴花木、三大主題景觀、社區(qū)配套商鋪4000建業(yè)壹號城邦五星級酒店、5A寫字樓、酒店式公寓、SOHO公寓、商業(yè)中心3900金地蘭喬圣菲智能化安防3500雙匯國際花園商業(yè)步行街、陽光雨露國際雙語嬰幼園、生態(tài)運(yùn)動場地；紅外線防攀越系統(tǒng)、24小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)3200亞泰名仕公館高智能化安防系統(tǒng)、高檔會所、中央空調(diào)、24小時熱水、地上地下停車場3750泰贏紫金城中原首創(chuàng)社區(qū)20000平方米生態(tài)植物園，全智能化地下車庫，24小時溫泉熱水，智能安防、12000平方米的中庭公園3300麗水康城

地?zé)崂渑醒肟照{(diào)、24小時熱水服務(wù)、地上、地下停車場、大型會所、三重安保系統(tǒng)3100汐岸全玻璃窗陽光院館、三層外墻保溫、可視對話、樓宇防盜等智能設(shè)置2900雙匯歐洲故事地板采暖、歐洲原生態(tài)景致、八重安防；人車分流。小區(qū)物業(yè)雙匯商務(wù)酒店擔(dān)綱顧問執(zhí)導(dǎo)，實(shí)行酒店式物業(yè)管理3700盛世嘉園有國家二級資質(zhì)的開源物業(yè)提供全天24小時熱心服務(wù)3300峻峰華庭開創(chuàng)漯河首個超百米世界級精工大宅，近三千平米的私屬會所，無線上網(wǎng)咖啡廳、酒吧、瑜伽養(yǎng)生館、美容SPA、足道、形象設(shè)計、文化沙龍、棋牌室等3200

昌建·外灘1座主題商務(wù)酒店、3大外灘商業(yè)街、4000-5000天明第一城2400㎡社區(qū)幼兒園、13000㎡商業(yè)街、天然氣、暖氣（市政直接供暖）、24小時閉路監(jiān)控、門磁窗磁報警、彩色可視液晶對講機(jī)等3400市場上上中高高檔樓樓盤的的智能能化配配套較較高，，但物物業(yè)管管理水水平相相對較較一般般，物物業(yè)較較側(cè)重重于管管理而而非服服務(wù)。。區(qū)域市市場分分析社區(qū)配配套、、物業(yè)業(yè)項目核心賣點(diǎn)均價雙匯國際花園采用錯層、小進(jìn)深、大開間的手法，使空間的變化感與戶型的舒適度大大提高，針對北方風(fēng)沙天氣而特別設(shè)計的子母式陽臺。首次引進(jìn)漯河的地板式輻射取暖設(shè)施。3200亞泰名仕公館高智能化安防系統(tǒng)、高檔會所、中央空調(diào)、24小時熱水直接入戶、地上地下停車場。3750泰贏紫金城中原首創(chuàng)社區(qū)20000平方米生態(tài)植物園，漯河首家多層全框架結(jié)構(gòu)。3300麗水康城

地?zé)崂渑醒肟照{(diào)、24小時熱水服務(wù)、地上、地下停車場、電梯入戶，大型會所、三重安保系統(tǒng)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)。3100雙匯歐洲故事樓間距24—39米，地板采暖、歐洲原生態(tài)景致。3700峻峰華庭漯河市首家采用建筑整體是現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)，局部采用干掛石材裝飾，抗震八級，品質(zhì)與安全系數(shù)五星級標(biāo)準(zhǔn)，外墻外保溫，現(xiàn)代派整體園林格局。車位配比為2：1，是漯河市目前唯一的全自動化立體車庫，單元入戶門均配有無障礙通道。3200上城公館漯東政務(wù)區(qū)首席行政公館?？傮w規(guī)劃上中歐合壁,在戶型設(shè)計上，融入了雙層挑高陽臺、大面寬客廳、陽光花房。3000金域藍(lán)灣沙澧河景觀公園、環(huán)境、戶型布局合理、三室朝陽。3600建業(yè)森林半島品牌、市CBD核心區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、15000㎡私屬公園、10000株名貴花木、三大主題景觀、綠化率42％，65米超大樓間距。4000天明第一城2400㎡社區(qū)幼兒園、13000㎡商業(yè)街、天然氣、暖氣（市政直接供暖）、24小時閉路監(jiān)控、門磁窗磁報警、彩色可視液晶對講機(jī)、雙層中空玻璃等，院落式圍合布局、漯河市第一個真正意義上的雙氣大社區(qū).純正意大利生活場。3400高品質(zhì)質(zhì)樓盤盤的核核心賣賣點(diǎn)多多突出出居住住環(huán)境境，其其次是是社區(qū)區(qū)配套套，最最后是是產(chǎn)品品，說說明產(chǎn)產(chǎn)品的的外在在因素素已經(jīng)經(jīng)開始始影響響漯河河人群群的消消費(fèi)觀觀念。。區(qū)域市市場分分析市場核核心賣賣點(diǎn)建業(yè)·壹號城城邦、、雙雙匯歐歐洲故故事、、紫紫金城城、金金地·蘭喬圣圣菲、、昌建建·外灘、、金域藍(lán)藍(lán)灣、沙田錦錦繡天天地、頤景園園、天明明第一一城、、花漾年年華、上城城公館館、建建業(yè)·森林半半島……據(jù)統(tǒng)計計，目目前有有四十十余個個主流流在售售樓盤盤，開開發(fā)面面積近近二百百萬平平方米米，可可謂市市場異異常繁繁榮、、競爭爭激烈烈！區(qū)域市市場分分析市場主主流樓樓盤解解析下面從漯河主流板塊郾城區(qū)、源匯區(qū)做簡單了解：區(qū)位特特征：：是漯河河的中中央行行政區(qū)區(qū)（COD），高高端居居住區(qū)區(qū)。沙沙河以以北，，工業(yè)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)，各各方面面配套套相對對完善善，居居住環(huán)環(huán)境良良好。。產(chǎn)品以以高檔檔為主主，商商品房房價格格相對對較高高，整整體均均價約約在3200元/平米左左右，，個別別樓盤盤接近近4000元/平米左右右。市場供應(yīng)應(yīng)量較多多，對全全市整個個房地產(chǎn)產(chǎn)市場有有較大的的影響。。郾城區(qū)板板塊概況況板塊面積積配比上上100-130㎡占主導(dǎo)面面積占該該板塊總總供應(yīng)量量的45%。板塊物業(yè)業(yè)類型配配比上現(xiàn)現(xiàn)在以小小高層為為主占該該板塊總總共應(yīng)量量的64%。板塊戶型型配比上上以三室室為主占占該板塊塊總供應(yīng)應(yīng)量的73%。建業(yè)森林半島亞泰名仕公館水畔城邦沙田錦繡天地金地蘭喬生非塞納春天花漾年華0395傾城峻峰華亭錦繡淞江雙匯歐洲故事淞江芳園西區(qū)西班牙玫瑰建業(yè)壹號城邦宏昌新苑開來怡景天鵝湖岷江佳苑山水杭城雙匯國際花園建賞廣宏花園幸福里文萃滿庭芳天泰大廈食品城銀河灣郾城區(qū)板塊頤景園峻峰華庭開來怡景規(guī)劃與建建筑御景園壹號城邦二期金地蘭喬圣菲廣弘花園森林半島雙匯西班牙玫瑰雙匯歐洲故事花漾年華雙匯國際花園山水杭城銀河灣沙田錦繡天地頤景園現(xiàn)代簡約、新古典主義、歐式、圍合關(guān)鍵詞：板塊物業(yè)業(yè)類型配配比上小小高層與與高層供供應(yīng)量相相當(dāng)，小小高層占占44%、高層占占45%，并且占占主導(dǎo)地地位，片片面體現(xiàn)現(xiàn)出在物物業(yè)類型型上比其其他板塊塊超前。。板塊戶型型配比上上以三室室為主導(dǎo)導(dǎo)戶型，，占總供供應(yīng)量的的78%。板塊面積積配比上上以130-160㎡為主導(dǎo)面面積，占占總供應(yīng)應(yīng)量的48%，明顯主主導(dǎo)面積積比其他他板塊的的大。板塊特征征：是漯河市市的商貿(mào)貿(mào)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化中心，，是漯河河唯一位位于沙、、澧兩河河之間的的城區(qū)，，是唯一一擁有大大型體育育場館、、四星級級賓館、、圖書館館、千畝畝森林公公園和高高等院校校的城區(qū)區(qū)，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完善，服服務(wù)設(shè)施施一流。。區(qū)域以中中高檔樓樓盤為主主。近年年來隨著著可供開開發(fā)的土土地的減減少，房房價一路路攀升，，整體均均價已突突破3100元/平米，個個別樓盤盤未來預(yù)預(yù)計達(dá)到到4500元/平米。源匯區(qū)板板塊

三室源匯區(qū)板塊泰盈紫金城麗水康城汐岸都市楓林紫云居昌建外灘麗江花園盛世嘉園金色里程香格里拉陽光水岸碧水軒坤恒金碧苑興和苑未來公寓商務(wù)花園福源銘居祥和家園金域藍(lán)灣濱河花園和諧佳苑良河雅居都市楓林麗水康城泰贏紫金城金域藍(lán)灣昌建外灘亞泰名仕公館福源銘居坤恒金碧苑金色里程濱河花園和諧佳苑現(xiàn)代簡約、新古典主義關(guān)鍵詞：規(guī)劃與建建筑從戶型角角度從規(guī)模角角度從價格角角度從建筑角角度從配套角角度從景觀角角度從規(guī)劃角角度規(guī)模適中，百畝以下，建筑面積多在20萬平米以內(nèi)。樓盤布局多以行列式布局為主，其它如天明第一城、金域藍(lán)灣、泰贏紫金城、建業(yè)森林半島等項目采用了局部圍合式布局。小高層、高層是市場主流，立面創(chuàng)新度不夠多。建筑風(fēng)格鮮明的項目占部分市場，除金地蘭喬圣菲、新里程、雙匯西班牙玫瑰、山水杭城等項目以歐式和中式風(fēng)格外；大部以現(xiàn)代簡約為主外產(chǎn)品精品少，創(chuàng)造性變革不多。市場多以130平米左右的大三房為主，面積偏大且戶型相近，總價過高。兩房供應(yīng)量較少，銷售狀況較好，面積在90平米左右。四房及復(fù)式去化速度慢；一房的比例較低。高端大戶型開發(fā)均配合有景觀資源，有部分采用中心主題景觀，部分項目多利用河、公園等景觀資源，提升了居住的舒適度和樓盤的價值。智能化監(jiān)控安防系統(tǒng)配備中高端項目較普遍。市場價值體系不健全，項目價格差異較大。中低端項目均價在2600元左右，品質(zhì)較好的項目銷售均價在3600元以上，市場高端產(chǎn)品已經(jīng)至4000元左右。在售主流流項目小小結(jié)從營銷角角度銷售缺乏創(chuàng)新，銷售管理不到位，銷售人員整體水平不高。工地現(xiàn)場包裝不到位。有品牌意識，但缺少品牌建設(shè)行為。多數(shù)物業(yè)管理深度不夠。住宅市場場機(jī)會獨(dú)棟、聯(lián)聯(lián)排別墅墅情景花園園洋房高層小高層多層、電電梯多層層該類產(chǎn)品品受政策策規(guī)劃限限制的影影響，屬屬于禁批批類低密度、、高品質(zhì)質(zhì)居住類類型，從從項目用用地指標(biāo)標(biāo)等方面面來看不不適合開開發(fā)。多層是市市場的稀稀缺產(chǎn)品品，根據(jù)據(jù)土地規(guī)規(guī)劃，可可有針對對性的開開發(fā)。是現(xiàn)有市市場大趨趨勢，是是未來市市場主流流物業(yè)類類型，目目前市場場有一定定接受度度，可開開發(fā)。是目前市市場主流流產(chǎn)品，，從土地地利用率率來看，，可進(jìn)行行適量開開發(fā)。項目機(jī)分分分析住宅市場場機(jī)會研研判戶型產(chǎn)品品機(jī)會一室二室其它四室三室市場供應(yīng)應(yīng)量少、、銷售狀狀況一般般，對項項目的地地段、配配套、環(huán)環(huán)境等有有一定要要求，是是城市的的非主流產(chǎn)產(chǎn)品，存存在機(jī)會會點(diǎn)，但但風(fēng)險較較大。市場主流流產(chǎn)品，，周邊項項目供應(yīng)應(yīng)量少，，銷售現(xiàn)現(xiàn)狀較好好，其中中緊湊型型二房是是機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)是市場主主流產(chǎn)品品，130以上面積積產(chǎn)品較較多，銷銷售一般般。120平米以下下戶型銷銷售現(xiàn)狀狀好。緊緊湊型三三房是項項目機(jī)會會點(diǎn)該類產(chǎn)品品對項目目品牌、、規(guī)模、、品質(zhì)、、配套、、環(huán)境、、地段要要求較高高，本案案不宜配配置。該類產(chǎn)品品對項目目規(guī)模、、品質(zhì)、、配套、、環(huán)境、、地段等等要求較較高，本本案不宜宜配置。。項目機(jī)會會分析戶型機(jī)會會研判商業(yè)市場機(jī)會MALL集中商業(yè)購物中心百貨指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，多位于郊外。Mall商業(yè)開發(fā)對經(jīng)濟(jì)水平要求較高，且體量太大，不適合本項目。多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，以純商業(yè)功能向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。面積多在5~15萬方，體量太大，不適合此項目。經(jīng)營日用用工業(yè)品品為主的的綜合性性零售商商店，多多為大、、中型商商場，面面積在6000㎡以上，體體量較大大，不適適合項目目商業(yè)建建設(shè)需求求。街區(qū)商業(yè)業(yè)生活超市市專賣店休閑娛樂樂文化音像像餐飲美食食以顧客自選方式經(jīng)營的中小型綜合零售商場，又稱自選商場。以日常生活用品為經(jīng)營重點(diǎn)，面積多在500~1500平米，可做服務(wù)社區(qū)的便利超市開發(fā)。專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)，商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主。針對項目周邊的汽貿(mào)園區(qū)，可開發(fā)汽車類品牌專營店。聚集品牌美食或小吃街，就餐環(huán)境較好，相互影響。本項目周邊無特色餐飲，可適度開發(fā)為居住和商業(yè)提供相應(yīng)配套的休閑商業(yè)，包括保健養(yǎng)生、洗浴等本區(qū)域周邊環(huán)境達(dá)不到此類商業(yè)環(huán)境，不宜開發(fā)。便民服務(wù)務(wù)為居住市民和商戶提供相應(yīng)的金融、醫(yī)療、咨詢、通訊、郵政等。項目機(jī)會會分析商業(yè)機(jī)會會研判51項目背景區(qū)域市場場研判項目定位位產(chǎn)品優(yōu)化化產(chǎn)品市場場分析客戶市場場分析開發(fā)戰(zhàn)略略銷售周期期了解市場場，洞察察客戶？？漯河市總總?cè)丝?56.90萬人，常常住人口口248.05萬人。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)“兩口、、三口之之家”成成為現(xiàn)代代家庭的的主流，，占所有家家庭的84.9%，家庭戶戶規(guī)模趨趨向小型型化。城鎮(zhèn)化水水平進(jìn)一一步提高高，人口口向城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和非農(nóng)農(nóng)產(chǎn)業(yè)聚聚集；目前老城城區(qū)仍然然是居住住的第一一居所，，源匯區(qū)區(qū)、郾城城區(qū)占據(jù)據(jù)了58.1%的人口居居住量；；而其他他區(qū)域的的集中度度相對較較低；市區(qū)源匯區(qū)郾城區(qū)召陵區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)人口數(shù)（萬）30474819人口結(jié)構(gòu)構(gòu)分析整個市場場客戶主主要來源源于源匯匯區(qū)和郾郾城區(qū)（數(shù)據(jù)來來源：2010年漯河統(tǒng)統(tǒng)計局））客戶消費(fèi)費(fèi)偏好在漯河各各區(qū)的購購買意向向?qū)Ρ戎兄?，源匯區(qū)是漯河的的商貿(mào)、、經(jīng)濟(jì)、、文化中中心，認(rèn)認(rèn)可度較較高，位位居首位位。郾城區(qū)和和西城區(qū)區(qū)是漯河最最近重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)區(qū)域，一一個是漯漯河市的的行政商商務(wù)中心心，一個個是借新新客站興興起的區(qū)區(qū)域?？蛻粝M(fèi)費(fèi)偏好大部部分分人人群群按按揭揭能能承承擔(dān)擔(dān)的的月月還還款款金金額額在在800至1500元之之間間，，說說明明相相當(dāng)當(dāng)部部分分的的漯漯河河市市場場客客群群實(shí)實(shí)力力有有限限，，對對房房屋屋總總價價的的要要求求比比較較高高，，偏向向于于總總價價低低的產(chǎn)產(chǎn)品品。。（數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源漯漯河河樓樓市市統(tǒng)統(tǒng)計計））67%的人人群群期期望望面面積積區(qū)區(qū)間間在在90-120㎡㎡。受現(xiàn)現(xiàn)階階段段國國內(nèi)內(nèi)宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)及及整整體體房房價價影影響響，，客客戶戶逐逐漸漸青青睞睞面面積積適適中中，，功功能能齊齊全全的的緊緊湊湊型型戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品。?？蛻魬粝M(fèi)費(fèi)偏偏好好客戶接受面積區(qū)間意向比例（數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源漯漯河河樓樓市市統(tǒng)統(tǒng)計計））年齡齡多多在在30歲以以內(nèi)內(nèi)。。他們們工工作作生生活活在在兩兩大大汽汽貿(mào)貿(mào)園園區(qū)區(qū)和和建建材材市市場場周周邊邊區(qū)區(qū)域域。。單身身占占大大半半，，其其次次為為兩兩人人世世界界學(xué)歷歷水水平平較較低低。。從事事行行業(yè)業(yè)相相對對集集中中，，以以汽汽貿(mào)貿(mào)、、建建材材業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的普普通通員員工工為為主主。。收入入水水平平相相對對較較低低。。他們們的的年年齡齡相相對對集集中中，，25-35歲之之間間占占絕絕對對多多數(shù)數(shù)。。他們的家庭庭結(jié)構(gòu)相對對簡單，單單身獨(dú)居者者占一半，，其次為兩兩人世界。。多為大學(xué)本本科或以上上學(xué)歷，學(xué)學(xué)歷較高。。他們所從事事的行業(yè)相相對集中，，以商貿(mào)、、銀行及教教育中的普普通職員為為主他們的收入入水平與普普通工薪族族比，處于于中等甚至至偏上的水水平。有一定實(shí)力力的投資客客。小戶型購房者主要是從事中低等收入行業(yè)、單身獨(dú)居或兩人世界的青年人群。小戶型客戶戶背景特征征市區(qū)客戶項目周邊客客戶小戶型購房房原因剖析析單價低面積積大的房子子,地段不是是很好，且且配套不全全目前家庭結(jié)結(jié)構(gòu)相對簡簡單，面積積夠用即可可。作為過渡性性住房。實(shí)用即可；；面積小比比較好打理理對所購房子子的地段及及戶型等比比較滿意受資金所限限的自住者者另有其他考考慮的自住住者地段好，保保值增值能能力強(qiáng)面積小，容容易出租投資客可見，他們們更注重生生活的便利利性及面積積的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)用在按看重程程度排序中中，看重地段者排在最看重重因素的首首位配套的重要度也也非常高，，僅次于地地段（數(shù)據(jù)來源源于漯河樓樓盤調(diào)研問問卷）46%22%19%戶型配套物業(yè)服務(wù)地段交通7%6%小戶型客戶購買考慮因素比重項目開發(fā)小房型戶型可行性分析地段佳入住方便周邊配套齊全物業(yè)管理好品位高投資與居住兼可總價低升值潛力大適合過渡居住小戶型暢銷條件區(qū)位較差周邊生活配套缺失環(huán)境欠佳非投資傳統(tǒng)區(qū)域。市場對一房認(rèn)可度不高（清華園、金鉆SOHO銷售狀況欠佳），宏觀政策限制，打擊投資和首次置業(yè)小戶型者同社區(qū)另兩棟樓30%為小戶型，產(chǎn)品重疊。本項目綜合環(huán)境項目客戶需需求分析判判斷漯河客戶市場對小房型公寓認(rèn)可度不高，開發(fā)存在較大風(fēng)險；而緊湊型二房、三房風(fēng)險小，市場需求量大，具有較高的開發(fā)可行性。60項目背景區(qū)域市場研研判項目定位產(chǎn)品優(yōu)化產(chǎn)品市場分分析客戶市場分分析開發(fā)戰(zhàn)略銷售周期搶占市場空空白鎖鎖定定目標(biāo)客戶戶漯河河首首發(fā)發(fā)RoomMax跨界界公公寓寓零浪浪費(fèi)費(fèi)更更給給力力概念念定定位位RoomMax即:空間間最最大大化化。。本產(chǎn)產(chǎn)品品是是在在房房價價高高漲漲、、置置業(yè)業(yè)門門檻檻與與購購房房壓壓力力陡陡增增，，緊緊湊湊戶戶型型市市場場越越來來越越青青睞睞之之市市場場形形勢勢下下而而提提出出的的：：有限限空空間間，，創(chuàng)創(chuàng)造造無無限限！在有有限限的的面面積積空空間間內(nèi)內(nèi)，，創(chuàng)創(chuàng)造造更更大大更更多多空空間間功功能能的的效效果果，，保保證證使使用用、、舒舒適適的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)之之上上，，浪浪費(fèi)費(fèi)面面積積更更少少，，尺尺度度更更合合理理，，得得房房率率最最高高，，創(chuàng)創(chuàng)意意無無限限可可能能。。具具體體要要求求如如下下：：第一一，，為為客客戶戶量量身身打打造造，，打打造造具具有有成成長長性性的的住住宅宅戶戶型型。。第第二二，，尺尺度度人人性性化化，，追追求求零零浪浪費(fèi)費(fèi)。。第第二二，，空空間間延延展展性性。。其其中中也也包包括括視視覺覺的的延延展展性性。。第第四四，，空空間間的的連連接接性性。。過過渡渡更更合合理理。。第第五五，，置置業(yè)業(yè)上上的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性，，門門檻檻更更低低、、壓壓力力更更小小。。概念念解解讀讀RoomMax緊湊湊戶戶型型，，深深度度挖挖掘掘空空間間潛潛質(zhì)質(zhì)，，充充分分利利用用有有限限空空間間、、刪刪除除多多余余的的浪浪費(fèi)費(fèi)面面積積，，最最大大提提高高得得房房率率，，創(chuàng)創(chuàng)意意更更多多實(shí)實(shí)用用功功能能，，讓讓家家居居生生活活更更愜愜意意。。[新功功能能主主義義———預(yù)留留成成長長空空間間]增設(shè)設(shè)多多功功能能房房，，可可針針對對不不同同情情境境的的成成長長家家庭庭。?？伎紤]慮到到生生活活習(xí)習(xí)性性上上的的差差異異，，在在功功能能區(qū)區(qū)上上做做了了明明確確劃劃分分，，休憩憩區(qū)區(qū)與與活活動動區(qū)區(qū)被區(qū)區(qū)分分，，使使得得大大家家既既能能居居住住在在同同一一屋屋檐檐下下，，又又杜杜絕絕了了互互相相之之間間的的干干擾擾。。[實(shí)用用主主義義———空間間利利用用最最大大化化]在接接近近黃黃金金分分割割比比的的空空間間布布局局中中，，面面積積設(shè)設(shè)計計緊緊湊湊，，高高空空間間利利用用率率。。緊緊湊湊戶戶型型，，使使空空間間利利用用最最大大化化。。休閑閑陽陽臺臺，，超超值值實(shí)實(shí)用用。有有限限空空間間，，創(chuàng)創(chuàng)造造無無限限可可能能。。[舒適適主主義義———人性性關(guān)關(guān)懷懷無無微微不不至至]臥室室與與之之間間過過渡渡空空間間適適中中，，舒舒適適而而不不浪浪費(fèi)費(fèi)；；主、、次次臥臥和和書書房房均均設(shè)設(shè)飄飄窗窗，采采光光充充足足；；U、L型廚廚房房設(shè)設(shè)計計，洗洗、、切切、、炒炒一一條條直直線線操操作作，，省省力力省省時時，，動動線線流流暢暢，，方方便便使使用用。。[享樂樂主主義義———隨時時隨隨地地全全家家共共享享]大尺尺度度寬寬朗朗客客廳廳，，朋朋友友聚聚會會、、家家庭庭娛娛樂樂，，空空間間闊闊綽綽；；創(chuàng)新新式式三三分分離離衛(wèi)衛(wèi)生生間間，保保證證隱隱私私，，氣氣派派大大氣氣，，享享受受生生活活更更愜愜意意。。戶型型設(shè)設(shè)計計理理念念關(guān)鍵鍵一一：：寬寬飄飄窗窗關(guān)鍵鍵二二：：大大客客廳廳關(guān)鍵鍵三三：：高高得得房房率率關(guān)鍵鍵四四：：多多功功能能房房關(guān)鍵鍵五五：：零零浪浪費(fèi)費(fèi)關(guān)鍵鍵六六：：更更人人性性RoomMax六大大關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：餐廳與陽臺延展了客廳空間和功能，房屋的實(shí)用性更強(qiáng)，空間不受干擾性，客廳連接陽臺，采光充分，空間外延，除了日常晾曬，亦可放張靠椅，悠閑自得。延展舒適的明亮雙廳玄關(guān)為大約1.5平米的過渡區(qū)域，除了可放置玄關(guān)柜存放鞋、傘等雜物外，與衛(wèi)生間入門空間、主臥入戶空間共享，三個功能都擁有舒適自如的大尺度。功能跨界提高空間使用效率跨界空間之中，空間亦可進(jìn)行一次神奇的角色互換游戲?？蛷d對面的電視墻可翻轉(zhuǎn)，對內(nèi)還是對外，分享還是獨(dú)賞，翻轉(zhuǎn)之間，奇跡發(fā)生?；顒与娨晧εP室與客廳同享擁有有寬寬敞敞擺擺放放各各式式盥盥洗洗修修面面用用品品的的洗洗臉臉臺臺，，預(yù)預(yù)留留充充足足洗洗衣衣機(jī)機(jī)位位，，可可獨(dú)獨(dú)立立隔隔離離出出約約1.6米X0.8米的的淋淋浴浴房房，，甚甚至至安安放放舒舒適適浴浴缸缸。。高配配置置衛(wèi)衛(wèi)生生間間小小空空間間奢奢享享大大舒舒適適明媚媚廚廚房房全全明明設(shè)設(shè)計計，，洗洗菜菜池池前前方方設(shè)設(shè)置置約約0.6米高高、、約約1米長長橫橫窗窗，，足足以以在在閑閑暇暇的的時時光光中中以以美美景景為為食食材材烹烹飪飪美美食食。。廚房房橫橫窗窗觀觀景景直直面面都都市市美美景景約4平米米創(chuàng)創(chuàng)意意空空間間，，不不大大，，卻卻足足以以輕輕松松跨跨界界。?？煽梢砸允鞘欠欧潘伤缮砩硇男牡牡蔫よょ扃焓沂?，，游游樂樂嬉嬉戲戲的的游游戲戲房房，，富富有有情情調(diào)調(diào)的的花花草草園園，，亦亦或或雅雅致致靜靜心心的的品品茶茶間間，，隨隨你你所所想想。。功能能多多變變隨隨你你打打造造全落地玻璃的觀景大陽臺，整面墻的通透風(fēng)景，視野通透無逾，無時無刻感受到陽光的溫度。寬觀景陽臺洗手間與廚房之間設(shè)置約1米寬獨(dú)立儲藏空間，不影響室內(nèi)空間，并足夠收納四季服裝。獨(dú)立儲藏間極強(qiáng)大的收納功能功能齊全，采光充足的大廚房，L型操作臺方便快捷并節(jié)省體力。操作臺下預(yù)留放置廚具的空間，設(shè)置人性化的吊櫥，盡情收納。小居家、大廚房●漯河河的的城城市市發(fā)發(fā)展展定定位位；；●沙沙澧澧產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃；；●兩兩大大品牌牌市場場的重重點(diǎn)輻輻射區(qū)區(qū)域；；●項項目目規(guī)模模的用用地指指標(biāo)的的限制制；●漯漯河河房地地產(chǎn)市市場機(jī)機(jī)會依據(jù)：：方法：：結(jié)合企企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略，，以市市場需需求為為基礎(chǔ)礎(chǔ)、以以客戶戶需求求做為為導(dǎo)向向；市場定定位定位：：高性價價比、、精致致社區(qū)區(qū)高性價價比：：與漯河河市區(qū)區(qū)相比比具有有一定定價格格優(yōu)勢勢，且且區(qū)域域交通通等均均較為為完備備的房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目；精品社社區(qū)：：擁有較較高品品質(zhì)的的綜合合樓盤盤優(yōu)勢勢，功功能性性突出出；深厚內(nèi)內(nèi)涵與與底蘊(yùn)蘊(yùn)：賦予項項目全全新的的精神神，提提升項項目的的綜合合附加加值；；項目在區(qū)域市場中的占位綜合品質(zhì)市場售價金域藍(lán)灣紫金城都市楓林福源銘居麗水康城本項目建業(yè)森林半島市場占占位價格定定位推推理原原則：：確定定價方法市場分析客戶需求分析成本測算確定基準(zhǔn)價格價格修正價格定位競爭導(dǎo)向需求導(dǎo)向成本導(dǎo)向價格定定位指標(biāo)紫金城麗水康城福源銘居良河雅居金域藍(lán)灣汐岸都市楓林本項目區(qū)位88788.576.56規(guī)模8.568584.54.54品牌7.576.567.576.56品質(zhì)86.55.56876.57戶型77.557.57.57.578景觀8.5665.57.5766配套87.57776.566.5建材87.5777.576.57交通887.587.56.56.57營銷7.57567.5778.5綜合得分797164.56676.5676366比準(zhǔn)系數(shù)0.840.931.021.000.860.991.051.00樓盤均價3350320031503200360029002986——權(quán)重均價279.871160.11380.65640.00310.59228.5431.283031.04

在不考考慮項項目溢溢價因因子的的情況況下，，本項項目住住宅預(yù)預(yù)計在在當(dāng)前前市場場價為為：3031元/平方米米市場比比較法法：我們采采用競爭導(dǎo)導(dǎo)向法法，以目目前同同類市市場在在售住住宅進(jìn)進(jìn)行比比較，，結(jié)合合項目目實(shí)際際情況況對本本項目目初步步進(jìn)行行整體體比較較定價價。市場比比較價價格=3031元/㎡。修正因因素：：漯河發(fā)發(fā)展提提升A%+品質(zhì)定定位B%+地區(qū)未未來規(guī)規(guī)劃潛潛力C%=X%，同時時結(jié)合合推出出時間間考慮慮價格格上漲漲因素素。校正后后均價價：結(jié)結(jié)合最最終項項目定定位進(jìn)進(jìn)行確確定住宅價價格定定位代碼鋪面位置鋪面特點(diǎn)面積租金售價（折算）A柳江小區(qū)底商（建材市場北，距項目600米）門面一層200㎡（4間）4000元/月540020元/月*㎡B文萃江南(柳江路169號，距項目900米)二層2300㎡35000元/月340015元/月*㎡C漢江路與井岡山路(3.2公里)門面47㎡1000元/月479021元/月*㎡D錦輝小區(qū)（五一路中段、3.7公里）門面房上下兩層200㎡2000元/月4000280010元/月*㎡E泰山路與民主路口（4.5公里）門面40㎡1200元/月675030元/月*㎡市場比比較法法——周邊現(xiàn)現(xiàn)有商商業(yè)比比較價價格（（截止止2011年3月）大部分分集中中型商商業(yè)的的樓上上部分分去化化難度度較大大，所所以大大都采采用先先租后后售的的方法法；商業(yè)用用房總總價相相對較較高，，位置置較好好的商商業(yè)用用房還還能對對投資資者產(chǎn)產(chǎn)生一一定的的吸引引力，，而位位置相相對較較偏的的房源源，由由于考考慮到到之后后的出出租或或經(jīng)營營回報報率較較低，，在銷銷售中中會產(chǎn)產(chǎn)生一一定的的抗性性。商業(yè)價價值定定位經(jīng)分析析，我我司對對項目目的主主要對對比個個案對對項目目影響響所占占的權(quán)權(quán)重如如下：：A：Wa=40B：Wb=30C：Wc=15D:Wc=10E:Wc=5

項目指標(biāo)本案ABCDE均價（元/平方）PxPa=5400Pb=3400Pc=4790Pd=3400Pe=6750位置23151618172021環(huán)境25101012152023交通9776788配套1355871011規(guī)模8534356產(chǎn)品22151314101618合計Q總=100Qx=57Qa=54Qb=62Qc=59Qd=79Qe=87（各案案均價價按照照目前前銷售售或公公開價價格取取得））商業(yè)價價格的的確定定：以上均均為按按建筑筑面積積計的的均價價修正后后各相相關(guān)樓樓盤價價格Pi’Pi’=(Qx/Qi)PiPa’=(Qx/Qa)××Pa=(57/54)××5400=5700Pb’=(Qx/Qb)××Pb=(57/62)××3400=3126Pc’=(Qx/Qc)××Pc=(57/59)××4790=4628Pd’=(Qx/Qd)××Pd=(57/79)××3400=2453Pe’=(Qx/Qe)××Pe=(57/87)××6750=4422由Px=∑PiWi，得：：Px=(Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc’+Pd’Wd+Pe’We)/(Wa+Wb+Wc+Wd+We)=(5700××40%+3126××30%+4628××15%+2453××10%+4422××5%)/100%=4377元／平平米考慮到本本案商業(yè)業(yè)擁有年年限+所處區(qū)域域未來升升值空間間+區(qū)域租金金反推法法，我司司認(rèn)為：：商鋪表單單均價在在4400-5000元/平米左右右我們到底底要把房房子賣給給誰？他們在哪哪里？有什么特特征？如何尋找找？客戶定位位五類家庭比例主要特征關(guān)注重點(diǎn)彰顯地位的成功家庭8%家庭成員高學(xué)歷，高收入，是社會所認(rèn)同的成功人士。他們把房屋的購買看成是自己事業(yè)上的成功標(biāo)志，房屋成為社會標(biāo)簽，能夠拉近或增加和周圍同階層人士之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個臺階。社區(qū)品牌，規(guī)模，檔次，景觀、物業(yè)服務(wù)及購買人群等綜合性因素。注重自我享受的社會新銳20%家庭成員年輕化，學(xué)歷較高。思想觀念多元化，注重個性、品位和自我享受。房屋能體現(xiàn)個人情調(diào)及品位，也是自我享受的地方。社區(qū)產(chǎn)品設(shè)計、理念。立面和小區(qū)的情調(diào)品位。對價格也較敏感關(guān)心健康的老齡化家庭22%家庭結(jié)構(gòu)趨同老齡化，家中有老人或者未來打算和老人同住。對和父母同住的子女來說，房屋是照顧老人的地方；對老人來說房屋時老人安享晚年的地方。社區(qū)環(huán)境、周邊配套注重家庭的望子成龍家庭15%以孩子為生活核心，小孩的健康成長使他們精神上的寄托。家庭觀念強(qiáng)烈，非常關(guān)心家庭內(nèi)部之間和睦、健康快樂。房屋時孩子健康成長的地方，也是自己穩(wěn)定感和歸屬感的來源。戶型設(shè)計、景觀、教育配套、地段、物業(yè)及社區(qū)氛圍等因素。價格敏感的務(wù)實(shí)家庭35%收入不是很高，還處于事業(yè)的起點(diǎn)或者奮斗期。購房謹(jǐn)慎認(rèn)真的態(tài)度，更多抱著置業(yè)的心態(tài)購房?？粗蟹课葙|(zhì)量。價格敏感度最強(qiáng)，其次是戶型設(shè)計目前項目目周邊的的缺乏居居住氛圍圍，區(qū)域域內(nèi)消費(fèi)費(fèi)人群支支撐力不不足。而而對其他他各區(qū)域域消費(fèi)人人群的吸吸引上，，本項目目要弱于于淞江新新區(qū)和依依靠西客客站發(fā)展展的西城城區(qū)。當(dāng)前社會會主流家家庭構(gòu)成成：本項目客客戶定位位------漯河中端端為主打打客戶，，具體為為中小生生意人，，并考慮慮周邊泛泛公務(wù)員員階層、、產(chǎn)業(yè)人人口和市市區(qū)溢出出人口