世聯(lián)XXXX年月珠海某地產(chǎn)金灣項目市場定位

2010年12月謹呈：保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司保利金灣項目市場定位分析保利來了！快訊：11月16日，保利地產(chǎn)以5497萬元的總價拿下珠海市金灣商住用地，位于金灣金銘東路南側(cè)、機場東路西側(cè)，時代山湖海北側(cè)，土地面積10.99萬平方米，容積率≤3.0，折合樓面地價2500元/平方米。。。。。。目標更快——快速開發(fā)，快速銷售更高——高站位，跳出西區(qū)市場更遠——進軍珠海第一炮，承載品牌落地與持續(xù)經(jīng)營目標保利對這塊地的期望項目組基于以上開發(fā)商要求進行項目定位思考2006年起，區(qū)域外品牌發(fā)展商陸續(xù)進入，刷新珠海的產(chǎn)品模式及營銷視野，改變珠海的市場格局，珠海正式進入——明星時代。品牌引領(lǐng)市場，明星為王，我們要做明星！如今的珠?！獩]有市場，只有明星！萬科金域藍灣產(chǎn)品：“金域藍灣”系列產(chǎn)品復制及創(chuàng)新，首個超高層，首個商HOUSE，首個全面家居解決方案；營銷：建立營銷標準，首個品牌發(fā)布會，首個開盤活動等；中海濱河灣產(chǎn)品：首個城市綜合體營銷：品牌導入；招商花園城產(chǎn)品：“花園城”系列產(chǎn)品復制；引入沃爾瑪商業(yè)營銷：宜居社區(qū)及招商品牌推廣時代山湖海產(chǎn)品：西區(qū)首個生活會所；營銷：符合客群的年輕化推廣調(diào)性，……中信紅樹灣產(chǎn)品：“紅樹灣”系列產(chǎn)品復制及創(chuàng)新升級，資源利用最大化；營銷：品牌營銷，事件炒作“造星”模式：以產(chǎn)品為基礎(chǔ)，從產(chǎn)品線復制，到因地制宜的產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)從產(chǎn)品到營銷的系統(tǒng)性造星；2011，保利造星CONTENTS目錄市場趨勢項目突圍形象演繹規(guī)劃實踐珠海面臨快速發(fā)展機遇，城市化進程及人口導入加速！西部中心城區(qū)是未來城市化進程最快的區(qū)域之一；珠海房地產(chǎn)市場供應功能分配完善，西區(qū)作為新興的城市住區(qū)，以剛需型產(chǎn)品為主情侶路沿線——珠海金邊線供應產(chǎn)品：170-300㎡三房/四房為主置業(yè)群體：前期以本地客戶為主，近期以外地投資客戶居多，特別是內(nèi)地、珠三角客戶價格區(qū)間：高層2.8-3.2萬元/㎡，TH別墅3.5-7萬元/㎡代表樓盤：鳳凰山一號、鳳凰海域、綠洋山莊、鈺海帝景、中海銀海灣新香洲——COD新區(qū)供應產(chǎn)品：居家型主流產(chǎn)品，以90-150㎡兩房至四房為主置業(yè)群體：珠海本地剛需及首改客戶為主價格區(qū)間：1.3-1.5萬元/㎡代表樓盤：仁恒星園、金地伊頓山、中珠上城、香山人家前山——工業(yè)區(qū)，近年住宅供應集中供應產(chǎn)品：90-140㎡兩房至四房為主置業(yè)群體：本地首置及首改客戶價格區(qū)間：0.9-1.2萬元/㎡代表樓盤：招商花園城、幸福里南屏——前山河高端濱水住區(qū)供應產(chǎn)品：120-200㎡三房/四房為主置業(yè)群體：本地首改剛性需求及非剛性需求客戶價格區(qū)間：高層1.7-2.5萬元/㎡，別墅5萬元/㎡代表樓盤：華發(fā)新城、華發(fā)世紀城、中信紅樹灣吉大——珠海CBD供應產(chǎn)品：130-200㎡三房/四房為主置業(yè)群體：本地首改剛性需求及非剛性需求客戶價格區(qū)間：1.5-2.3萬元/㎡代表樓盤：格力廣場、錦園、新光御景山西區(qū)——新興城市住區(qū)供應產(chǎn)品：90-120㎡兩房/三房為主置業(yè)群體：本地首置、首改及內(nèi)地度假客戶價格區(qū)間：高層0.5-0.7萬元/㎡，別墅：1.3-1.8萬元/㎡代表樓盤：時代山湖海、里維埃拉、珠光新城、東方威尼斯、萬威美地、西江月等坦洲——珠海后花園供應產(chǎn)品：80-120㎡兩房/三房為主置業(yè)群體：珠海本地首置客戶為主價格區(qū)間：0.5-0.7萬元/㎡代表樓盤：中頤海倫堡、錦繡陽光花園、東城四季、龍光海月城邦、中澳世紀城西區(qū)發(fā)展在即，土地供應充裕，大盤云集，市場集中供應時代山湖海：40萬建面，總套數(shù)約2369套，分四期開發(fā)，目前在售第一期珠光新城：63萬建面，總套數(shù)5000多套，分五期開發(fā)，目前在售第一期西江月：20萬建面，總套數(shù)1994套，分三期開發(fā)，目前在售第二期金碧麗江西海岸：18萬建面，總套數(shù)1200套，分二期開發(fā)，目前在售第二期東方威尼斯：占地100萬，總套數(shù)8000多套，分五期開發(fā)，目前在售第一期2010年2011年2012年2013年德昌盛景：25萬建面，總套數(shù)2275套，分二期開發(fā)，目前在售第一期里維埃拉：450萬建面，總套數(shù)35000，分五期開發(fā)，目前在售第二期海逸豪庭：50多萬建面，總套數(shù)4000多套，分四期開發(fā)，目前在售第二期恒基曦城高層：69萬建面，分二期開發(fā)電力家和城：百萬建面，分三期開發(fā)目前西區(qū)各在售項目剩余貨量較多，在未來三年內(nèi)將會陸續(xù)推出，另有新項目恒基曦城和電力家和城，預計2012年中推售，本項目將面臨激烈競爭。區(qū)域供應應集中在在湖心路路沿線，，覆蓋斗斗門、金金灣兩個個片區(qū)，，南北兩側(cè)側(cè)特色不不同，機機場路沿沿線品質(zhì)質(zhì)較高；；珠海大道道是連接接珠海城城區(qū)和西西區(qū)的交交通要道道，與珠珠海大道道相接的的湖心路和和機場路路成為西西區(qū)房地地產(chǎn)的熱熱點片區(qū)區(qū)，基本均為為沿路分分布狀；；湖心路目目前樓盤盤林立，，發(fā)展相相對比較較成熟，，但樓盤品質(zhì)質(zhì)普通且且周邊環(huán)環(huán)境鄉(xiāng)村村化機場路沿沿線目前前新供應應項目目目前主要要有明月月灣和時時代山湖湖海，項項目不多多，未來來仍有許許多住宅宅項目供供應；且且機場東路路資源相相較湖心心路稍好好，有海景景及河景景（湖心心路僅有有河景資資源）；；航空產(chǎn)業(yè)業(yè)及高教教園區(qū)等等提升了了板塊品品質(zhì)感；西湖片區(qū)區(qū)規(guī)劃為為西部城區(qū)區(qū)最適宜宜人居板板塊之一一，時代的的進駐吸吸引市場場關(guān)注，，且個性鮮鮮明交通、休休閑、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)等，，共享西西區(qū)的城市級配配套片區(qū)規(guī)劃劃定位金灣行政政文化中中心控規(guī)包括括：行政政辦公用用地、文文化娛樂樂用地、、商業(yè)金金融用地地、醫(yī)療療衛(wèi)生用用地、學學校用地地、交通通設(shè)施用用地、商商住用地地、居住住用地等等；9月22日，定位位年輕、、輕快的的時代山山湖海作作為片區(qū)區(qū)代表項項目公開開發(fā)售，，當天銷銷售380余套，銷銷售率約約80%；實現(xiàn)均均價近7000元/㎡政策背景景：短期期內(nèi)新政政取消可可能性低低，貸款款影響較較大，并并面臨限限購風險險首套90㎡以上的家家庭，三三成首付付貸款購買買第二套套的家庭庭，五成成首付，，利率1.1倍貸款購買買三套及及以上，，大幅提提高首付付比例貸貸款利率率，部分分城市可可暫停發(fā)發(fā)放選擇性限限制發(fā)放放異地購購房貸款款“4.15”新政首套住房房貸款，，三成首首付貸款購買買第二套套的家庭庭，五成成首付，，利率1.1倍第三套及及以上住住房貸款款，暫停停發(fā)放選擇性限限制發(fā)放放異地購購房貸款款加強消費費性貸款款的管理理首套房利利率8.5折（后期期）“9.29”新政“限購令令”影響響的城市市：在“4.15”新政之后后，調(diào)控控力度并并未得到到全面執(zhí)執(zhí)行，又又出臺““9.29”新政，并并且全面面提高首首套房門門檻的同同時限制制購房，，大部分分限購城城市的““解凍””時間暫暫未明確確，估計計存在政政策持續(xù)續(xù)并擴大大執(zhí)行的的可能性性。開發(fā)商目目標：更快——快速開發(fā)發(fā)，快速速銷售更高——高站位，，跳出西西區(qū)市場場更遠——進軍珠海海第一炮炮，承載載品牌落落地與持持續(xù)經(jīng)營營目標市場局勢勢小結(jié)：：西部中心心城區(qū)是是未來城市化進進程最快快的區(qū)域之之一西區(qū)作為為新興的的城市住住區(qū)，剛需自住住及投資資客戶為為主，以剛需型產(chǎn)產(chǎn)品為主主西區(qū)發(fā)展展在即，，土地供供應充裕裕，大盤云集集，市場場集中供供應區(qū)域供應應集中在在湖心路路機場路路沿線，，南北兩兩側(cè)特色色不同，，機場路沿沿線品質(zhì)質(zhì)較高西湖片區(qū)區(qū)規(guī)劃為為西部城城區(qū)最適宜人人居板塊塊之一，時代的的進駐吸吸引市場場關(guān)注，，且個性鮮明明貸款影響響較大，，并面臨臨限購風風險符合區(qū)域域主流市市場，走走剛需產(chǎn)產(chǎn)品路線線——快迎合片區(qū)區(qū)格調(diào)，，走時尚尚精致路路線——高城市新興區(qū)域域時尚精品社社區(qū)市場局勢及目目標之下，項項目發(fā)展方向向：CONTENTS目錄市場趨勢項目突圍形象演繹規(guī)劃實踐本地塊平整，，視野開闊，高高層部分海景景地塊素質(zhì)良好好，無先天不不良致命要素素機場東路珠海大道東面臨機場東東路，目前遠遠處可眺望海海景，按規(guī)劃劃后續(xù)會填海海西面隔著金城城路是中航通通飛員工家屬屬樓用地北面隔著金銘銘東路為另一一住宅開發(fā)項項目金銘東路南面緊鄰地塊塊是時代山湖湖海項目，中中間有市政規(guī)規(guī)劃路金城路本項目約束條件較多多，發(fā)揮空間間受限中等規(guī)模、不不規(guī)則地塊、、高容積率、、低覆蓋率、、90/70限制、100米限高相較區(qū)域其他他項目，本地地塊優(yōu)勢不足，資資源雷同，需需要突圍周邊項目建筑筑規(guī)模大，容容積率相對低低，兼?zhèn)浯笮托蜕虡I(yè)、生活活配套，本項項目相比優(yōu)勢勢不足。以需求（客戶戶）和供應（（市場）為基基礎(chǔ)，進行本本項目的產(chǎn)品品突圍思考??！明月灣的客戶群體：：1、周邊居民、、公務員、大大學教師和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中高高層管理人員員，以自住為為主要目的；；2、港澳投資客客戶，其中澳澳門客戶較多多，看好西區(qū)區(qū)升值潛力；；3、廣州、深圳圳等珠三角區(qū)區(qū)域投資客戶戶；時代山湖海的客戶群體：：呈“三分天天下”狀態(tài)，，1、以周邊區(qū)域域的教師、高高級公務員及及私企高管路路過了解項目目，以首置或或換房為主要要置業(yè)目的；；2、市區(qū)首置高高價溢出客戶戶，看重區(qū)域域及時代品牌牌；3、外地和港澳澳投資度假、、養(yǎng)老客戶里維埃拉的客戶群體：：初期，里維維埃拉客戶群群體以周邊工工業(yè)園區(qū)的技技術(shù)人員和內(nèi)內(nèi)地養(yǎng)老度假假客戶為主要要群體，隨著著珠海城市競競爭力上升，，西區(qū)利好的的兌現(xiàn)，客戶戶群體開始往往周邊城市輻輻射，開始出出現(xiàn)投資客戶戶；明月灣上門客客戶來源分析析里維埃拉成交交客戶來源分分析時代山湖海成成交客戶來源源分析客戶分析：主城區(qū)剛需客客戶開始增多多，與西區(qū)本本地、北方內(nèi)內(nèi)地客戶一同同成為區(qū)域主主流客戶群；；西區(qū)本地人：：原住民第二代代，“走出去去，接受新事事物”關(guān)鍵詞：20-30歲/傾向商品房/會為父母考慮慮就近置業(yè)典型代表描述述：黃先生，25歲左右，金灣灣本地人，公公務員，在斗斗門行政中心心工作，家庭人口：4人，父母+妹妹居住現(xiàn)狀：自自建房經(jīng)濟來源：工工作收入+福利，個人月月收入約5000元左右客戶特征：孝孝順父母，但但都是接受過過高等教育的的，對新事物好奇奇，渴望居住住高品質(zhì)社區(qū)區(qū)的同時可以以就近照顧父父母客戶語錄：“我是土生土土長的紅旗人人，在政府工工作，對于我我們這種接受受過高等教育育的會比較容容易接受高層層小區(qū)住宅，，新事物對我們們還是比較有有吸引力的。”“西區(qū)的項目目給我印象最最深的就是時時代山湖海了了，那個會所所真是做的好好，感覺未來來住進去是非非常享受的，雖然價格格比周邊的都都高，但是就就沖著這個會會所，還是覺覺得比較值的的”“買房就好比比買手機，像像我們這些年年輕人，都是是追潮流的，什么夠潮潮流就追什么么，像我這個個NOKIA用舊了，要再再買就買I-PHONE，潮流嘛”“只要是我喜喜歡的，家人人一般都不太太反對，但是是作為長子，，還是考慮父父母年紀大了了，要就近照照顧?！蔽鲄^(qū)本地人：：工業(yè)園區(qū)高級級職員，高科科技技術(shù)的追追隨者，享受受因工作能力力所帶來的生生活犒賞，注注重生活品質(zhì)質(zhì)關(guān)鍵詞：25-40歲/管理者/改善型需求，，白領(lǐng)階層/首置需求借鑒數(shù)字飛利浦家電有有限公司位于于三灶鎮(zhèn)琴石石工業(yè)區(qū)，有有1400多名員工，2009年納稅額超過過3億元人民幣。。——飛利浦家電有有限公司簡介介珠海聯(lián)邦制藥藥位于三灶科科技園，廠區(qū)區(qū)占地面積25萬平方米，產(chǎn)產(chǎn)品遠東南南亞、銷歐美美、非洲等國國家，有近20000名員工。——珠海聯(lián)邦制藥藥股份有限公公司簡介美國跨國企業(yè)業(yè)偉創(chuàng)力集團團在新青工業(yè)業(yè)園有12家企業(yè)，廠區(qū)區(qū)面積達到60多萬平方米，，在職員工6萬人。——偉創(chuàng)力集團簡簡介——數(shù)據(jù)來源：政政府網(wǎng)站、各各公司網(wǎng)站典型代表描述述：林先生，30歲左右，東北北人，來珠海海五年，副教教授，在吉林林大學教書家庭人口：2人，夫妻兩人人居住現(xiàn)狀：教教師員工宿舍舍（福利分房房）經(jīng)濟來源：工工作收入+福利，家庭月月收入1.5萬客戶特征：有有一定的積蓄蓄，買房會考考慮小孩的教教育問題或父父母的養(yǎng)老問問題，眼光比較長遠遠，考慮比較較周全客戶語錄：“我在大學教教書，現(xiàn)在住住的是學校分分的宿舍里面面住著，當時時分的房子比比較小，未來來計劃生小孩孩，想把父母母都接過來，，好照顧孩子子和老婆。””“房子大小的的話，就計劃劃買個100㎡左右的，三房，夠住住就好，畢竟竟這附近配套套不好，等小小孩大些，要要教育了還是是要搬到市區(qū)區(qū)的。”“最好可以有個個套房，畢竟還是想想和老婆有點點私人空間，，骨子里還是是有點小資情情調(diào)的。”“哎呀，這個個買房不像買買棵蔥，還是是要精挑細選選的，可以不不是最貴的，，但是一定是是好的，這種種好吧，就像像是就算我買買不起寶馬5系，咬咬牙買買個1系也不錯啊，，品質(zhì)還是很重重要的?！蔽鲄^(qū)本地人：：高校園區(qū)教職職工，知識分分子，深諳文文化游戲，追追逐品位與品品質(zhì)關(guān)鍵詞：25-40歲/圈層/文化/經(jīng)濟實力中中等典型代表描描述：周先生，27歲左右，普普通白領(lǐng)，，在市區(qū)工工作，珠海海新移民（（在珠海讀讀書，畢業(yè)業(yè)后在珠海海工作）家庭人口：：待婚居住現(xiàn)狀：：現(xiàn)與女友友在市區(qū)租租房住經(jīng)濟來來源：：工作作所得得，家家庭月月收入入7000客戶特特征：：工作作年限限較短短，但但稍有有積蓄蓄，準準備結(jié)結(jié)婚，，承受不不起市市區(qū)高高價格格，但但又渴渴望居居住品品牌社社區(qū)客戶語語錄：：“現(xiàn)在在和女女朋友友租房房住，，準備備結(jié)婚婚，市區(qū)的的婚房房買不不起，，只能能到西西區(qū)買買房了了?！薄笆袇^(qū)區(qū)的房房子太太貴，，經(jīng)濟濟能力力承受受不起起，西西區(qū)雖雖然遠遠了點點，但但價格格是市市區(qū)的的一半半，我寧愿愿買西西區(qū)的的房子子然后后買輛輛車開開去上上班?！薄拔鲄^(qū)的的房子子看了了很多多，但但都覺覺得像像農(nóng)村村的房房子，，一直直沒下下定決決心買買，但但時代代的房房子就就不同同了，，雖然然在西西區(qū)，，但還還是覺覺得很很有都市感感，雖然然還是是貴了了點，，但我我們都都很喜喜歡，，就買買了82平米的的兩房房。”“我買買房主主要看看價格格，便便宜的的才能能買，，遠點點無所所謂，，但小區(qū)的的檔次次一定定要做做起來來，否否則也也不會會買的的?！笔袇^(qū)本本地人人（自自住型型）：：珠海新新移民民，有有抱負負有追追求，，城區(qū)區(qū)高價價溢出出，關(guān)關(guān)注性性價比比及配配套關(guān)鍵詞詞：25-30歲/普通白白領(lǐng)/婚房群群體典型代代表描描述：：王小姐姐，30歲左右右，普普通白白領(lǐng)，，在吉吉大工工作，，珠海海新移移民（（來珠珠海7年，已已有珠珠海戶戶口））家庭人人口：：2人，夫夫妻兩兩人，，尚無無小孩孩居住現(xiàn)現(xiàn)狀：：現(xiàn)居居新香香洲，，100平米的的3房，貸貸款所所買經(jīng)濟來來源：：工作作所得得，家家庭月月收入入1.2萬，有有私家家車客戶特特征：：海歸歸、高高學歷歷、收收入穩(wěn)穩(wěn)定、、眼界開開闊、、易接接受新新事物物、有有投資資意識識客戶語語錄：：“我主主要是是聽朋朋友介介紹，，但是是看了了時代代的廣廣告，，覺得得挺符符合我我們這這種年年輕人人的，，買了時時代山山湖海海，82平米的的兩房房，純純投資資，沒沒想過過自住住。”“我買買房主主要是是看重戶戶型和和品牌牌，品牌升升值潛潛力大大啊，另外外我還還喜歡山山湖海海的會會所，感覺覺很大大很現(xiàn)現(xiàn)代，，功能能也多多，看看過的的人都都會喜喜歡的的?！薄薄拔鲄^(qū)太太遠了了，有車車也不不方便便，來來回浪浪費時時間，，本來想想給父父母買買的，但是是現(xiàn)在在覺得得買來投投資還還不錯錯，將來來價格格合適適就把把它賣賣了。?！薄拔鲄^(qū)最最吸引引人的的就是是房子子便宜宜，價格格在我我可承承受的的范圍圍內(nèi)，，還能能作為為一種種投資資，市市區(qū)的的房子子就不不行了了，價價格太太高，，投資資不起起。””市區(qū)本本地人人（純純投資資）：：眼光獨獨到，，看重重未來來升值值潛力力，產(chǎn)產(chǎn)品展展示及及品牌牌實力力成為為打動動購買買的重重要因因素關(guān)鍵詞詞：本本地人人或新新移民民/25-40歲/普通白白領(lǐng)（（第二二代））/中高管管典型代代表描描述：：郭先生生，62歲左右右，陜陜西人人家庭人人口：：2人，夫夫妻兩兩人，，有3個孩子子，兩兩個兒兒子一一個女女兒，，都已已經(jīng)工工作，，沒住住在一一起居住現(xiàn)現(xiàn)狀：：在老老家有有大房房子，，但子子女都都在外外地工工作，，只剩剩夫妻妻兩人人住經(jīng)濟來來源：：退休休金、、子女女資助助客戶特特征：：被珠珠海的的氣候和和環(huán)境境吸引、、買房房主要要用來來養(yǎng)老老居住住客戶語語錄：：“我從從西北北過來來的，，有個個女兒兒嫁到到澳門門，珠海的的氣候候好，，想在在這邊邊買套套房養(yǎng)養(yǎng)老住住，所以以就買買了山山湖海海一套套三房房，和和女兒兒也比比較近近，方方便互互相照照顧。。陜西西的氣氣候不不好，，子女女現(xiàn)在在又都都在外外地，，我們們都不不打算算在老老家住住，想想直接接搬過過來這這邊了了?！薄薄斑@個個小區(qū)區(qū)的環(huán)環(huán)境還還是相相當不不錯的的，園園林綠綠化多多，空空間大大，散散步乘乘涼都都好，，住在在這里里應該該還是是很舒舒服的的。就就是市市場離離這里里太遠遠了，，將來的的配套套一定定要跟跟上，，小區(qū)區(qū)里最最好有有個醫(yī)醫(yī)療社社區(qū)什么的的，老老人家家有個個病痛痛什么么的看看醫(yī)生生也方方便些些?！薄薄斑@里里的房房子肯肯定比比老家家的貴貴了，，只能能用退休金金加上上子女女的一一點資資助買買一套套了，一一次性性付款款?！薄眱?nèi)地客客戶：：經(jīng)濟實實力較較好，，養(yǎng)老老度假假型客客戶居居多，，關(guān)注注環(huán)境境和配配套設(shè)設(shè)施關(guān)鍵詞詞：內(nèi)內(nèi)地客客戶/50歲以上上/退休干干部或或生意意人客戶分分析：：市場主主流客客戶群群經(jīng)濟濟實力力中等等，以以第一一居所所、度度假居居所等等居住住性需需求為為主，，投資資需求求為輔輔客戶定定位：：以西區(qū)區(qū)及市市區(qū)本本地客客戶為為主，，內(nèi)地地、珠珠三角角及港港澳客客戶為為輔偶得客客戶群群重點客客戶群群核心客客戶群群港、澳澳：5%-10%珠三角角：5%——10%西區(qū)客客戶25%-35%周邊居居民（（家庭庭裂變變第二二代））工業(yè)園園區(qū)中中高層層管理理高校區(qū)教師師/職工市區(qū)客戶25%-30%白領(lǐng)、高級級藍領(lǐng)內(nèi)地客戶：：10%-15%置業(yè)關(guān)注因因素分析：：調(diào)查顯示，，客戶在置置業(yè)過程中中較為關(guān)注注升值潛力力、物業(yè)管管理、交通通及配套；；其次，比較較關(guān)注開發(fā)發(fā)商品牌、、小區(qū)環(huán)境境及戶型設(shè)設(shè)計；我是西區(qū)人人，沒有去去市區(qū)買是是因為本身身也在西區(qū)區(qū)工作，而而且我覺得得西區(qū)還有有升值的空間間。挺看好的的，如果沒沒漲的那么么快，等攢攢夠錢可以以考慮投資資一套?！獣r代業(yè)主，，黃先生我買房主要要還是考慮慮社區(qū)環(huán)境、、物管、生生活配套什么的，畢畢竟是一家家人過生活活——明月灣上門門客戶，李李先生我覺得小區(qū)整體的的素質(zhì)很重要?。?！我已經(jīng)退退到西區(qū)來來買房了，，在經(jīng)濟能能力允許的的情況下，，肯定要買買好一點的的；環(huán)境啊，哪些人住啊，是不是是有城市的感覺覺或者配套上跟上城市市的節(jié)奏。?！獣r代業(yè)主，，彭先生我覺得時代代最吸引我我的就是會所，滿符合當當代人的需需求，而且且這么完善善的西區(qū)現(xiàn)現(xiàn)在好像基基本沒有。。這里雖然然還沒怎么么開發(fā)起來來，不過時時代本身已已經(jīng)滿有城市的感覺覺，覺得住在在這里的人人應該也都都是比較年年輕活力的的?！獣r代、明月月灣上門客客戶，龔小小姐周邊客戶訪訪談語錄：：客戶分析：：對環(huán)境、配配套、城市市感、人群群的關(guān)注；；——突圍啟示，，從實質(zhì)到印印象，拉近近城市距離離！客戶語錄分分析：社區(qū)環(huán)境、、物業(yè)管理理、交通及及生活配套套、城市感感、人群等等成為西區(qū)區(qū)客戶提及及最多的關(guān)關(guān)鍵需求；；484236302418126產(chǎn)品關(guān)注點點分析：調(diào)查顯示，，客戶在置置業(yè)過程中中較為關(guān)注注戶型通風風采光；其次，比較較關(guān)注朝向向及內(nèi)部舒舒適性；客戶分析：：對基礎(chǔ)舒適適性、局部部功能的關(guān)關(guān)注；——突圍啟示，，從基礎(chǔ)到提提升，滿足足潛在需求求！房子我覺得得合理就好好，也不用用很大，我我們也不是是住大房子子的人，不不過采光、通風風要好，否則則這房子就就不好住——明月灣上門門客戶，李李先生我買不起大大房子，但但是從本身身的情況來來說，譬如如衣帽間、書書房，還是是很想要的的?！獣r代上門客客戶，黎先先生我買三房，，面積到?jīng)]沒所謂，夠夠住就行，，太大也買買不起。有個套房，，有儲物間間，廚房也也要全套整整體的那種?！獣r代業(yè)主，，黃先生買房先看通風朝向，不要有太多多的浪費面面積，要有兩個陽臺，洗手間最最好能有浴缸?！獣r代業(yè)主，，王小姐我就買個小房投資，面積積不要太大大，不過房房子采光什么的的要好，方方正正的，以后出出手出租都都方便。——時代業(yè)主，，王小姐周邊客戶訪訪談語錄：：客戶語錄分分析：采光、通風風、面積實實用性，客客戶基礎(chǔ)關(guān)關(guān)注點；衣帽間、書書房、套房房……高端住宅要要素日漸成成為新興小小宅人群的的提升性需需求；5040302010產(chǎn)品突圍的的五大關(guān)鍵空空間家居住所環(huán)境景觀商業(yè)配套社區(qū)會所社區(qū)文化產(chǎn)品突圍的的五大關(guān)鍵空空間家居住所環(huán)境景觀商業(yè)配套社區(qū)會所社區(qū)文化戶型創(chuàng)新家居整合型格建筑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)市場供應細細分：主流兩房區(qū)區(qū)間為70-90㎡，主流三房房區(qū)間為90-120㎡，少量四房房單位戶型：主流兩房區(qū)間為70-90㎡，主流三房區(qū)間為90-120㎡，少量一房房四房單位位；價格：毛坯坯價4200-6500元/㎡不等，主流流區(qū)間為6200元/㎡，漸漸有帶裝裝修出售的的趨勢，裝修價格為為1200-1500元/㎡；銷售情況：：剛需兩房三三房和品牌牌項目消化化速度較快快，月均消化化20套?！N售速度為為近三個月月的數(shù)據(jù)家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配配比：較市場更為為緊湊的實實用戶型，，以各種面面積段的三三房為主；；低總價，，高單價；；定位原則：：高品質(zhì)的的精品居住住社區(qū)堅持不拼合合的原則，，以中小面面積的兩房房/三房為主力力產(chǎn)品，順順應市場及及客戶，實實現(xiàn)“快打打快銷”利用產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，嘗試試同一面積積段下的多多種戶型模模式限制條件及及市場機遇遇：地塊自身有有90/70限制，高容容積率，建建筑密度低低；保利目標：：快打快銷銷，高站位位，品牌落落地；項目屬性定定位：城市市新興區(qū)域域時尚精品品社區(qū)；市場主流產(chǎn)產(chǎn)品為70-120㎡兩房/三房產(chǎn)品，，小面積居居家型產(chǎn)品品銷售速度度最高；客戶主力需需求產(chǎn)品為為70-140㎡兩房-四房產(chǎn)品，，追求品牌牌及配套好好的大盤項項目；家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑市場供應的的建筑風格格——以異域風情情建筑為主主，少量現(xiàn)現(xiàn)代簡約風風格；風情情有余，時時尚不足；；時代山湖海?，F(xiàn)代簡約風風格珠光新城西班牙風格格里維埃拉東南亞風格格東方威尼斯斯東南亞風格格西江月現(xiàn)代簡約風風格金碧麗江西班牙風格格現(xiàn)代風格建建筑，建筑筑外形主動動城市化，，形成地標標氣質(zhì)，成成為青年人人理想消費費品；家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑型格建筑：：建筑風格格——現(xiàn)代風格，，符合時尚尚青年人潮潮流取向，，極具城市市意象；幾何造型玻璃材質(zhì)，，通透、時時代感強玻璃+色彩百葉，，科技含量量，生態(tài)建建筑，形成成隨心而變變，色彩斑斑斕的建筑筑外墻型格建筑：：建筑語匯匯——玻璃、百葉葉、幾何型型、色彩，，十足地標標；家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑戶型創(chuàng)新：：面積贈送送——設(shè)置內(nèi)庭院院，可改房房，贈送一一半面積，，增加戶型型附加值利用采光面面，在戶型型內(nèi)設(shè)置內(nèi)內(nèi)庭院，贈贈送一半面面積，提高高室內(nèi)居住住舒適度的的同時，可可將內(nèi)庭院院改為臥室室，增加產(chǎn)產(chǎn)品附加值值家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑《2.2m0.8m《2.2m0.8m戶型創(chuàng)新：：面積贈送送——衛(wèi)生間設(shè)置置落地凸窗窗，凸窗面面積全贈送送，擴容室室內(nèi)空間，，小面積的的大享受衛(wèi)生間設(shè)置置倒凸窗可可結(jié)合浴缸缸、花灑設(shè)設(shè)置為淋浴浴空間，擴擴大空間，，提升戶型型舒適度家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑戶型創(chuàng)新：：面積贈送送——墻體結(jié)合內(nèi)內(nèi)凸窗，設(shè)設(shè)置為衣帽帽間或書桌桌空間，凸凸窗面積全全贈送家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑戶型創(chuàng)新：：功能優(yōu)化化——預留供裝修修發(fā)揮的潛潛在功能空空間，提供供實用率更更高的室內(nèi)內(nèi)空間儲藏空間的的設(shè)計重點點在衣柜、、鞋柜、雜雜物間的設(shè)設(shè)計。另也也有將雜物物間設(shè)在地地下車庫的的方式來贈贈送給客戶戶家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑由一個全功功能衛(wèi)生間間和一個僅僅設(shè)置便器器和小型洗洗面器的“半衛(wèi)”組成。對常常有客人的的家庭其發(fā)發(fā)揮衛(wèi)生間間功能，對對客人不多多的家庭可可改造成儲儲藏室。將衛(wèi)生間功功能細分，，即常說的的干濕分區(qū)區(qū)，供居住住人口較多多的家庭提提高空間的的使用效率率?？托l(wèi)生間主衛(wèi)生間戶型創(chuàng)新：：功能優(yōu)化化——設(shè)置“一個半”衛(wèi)生間或功功能的細分分，提供更更人性化功功能空間考考量家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑虛空間蝶.客廳主臥虛空間客廳主臥虛空間客廳主臥虛空間由客廳進入入虛空間虛空間單獨獨使用由主臥進入入虛空間可以成為家家庭照片廳廳、收藏屋屋等家庭展示性性空間可以成為衣衣帽間、化化妝間、書書柜等主臥個性化化空間可以成為儲儲藏間或櫥櫥柜滿足客客廳臥室儲儲藏及展示示空間戶型設(shè)計要要點：60-75㎡小兩房、80-88㎡小三房典型110平米三房面積需求22-32平方米8-14平方米4.3-8平方米15-20平方米10-13平方米6-12平方米3.6-6平方米1.2-12平方米面積需求28-36平方米10-18平方米6-10平方米18-26平方米10-15平方米8-12平方米5.4-8平方米2-12平方米10-13平方米典型140平米四房功能需求特特征滿足多人聚聚集交流及及集體活動動，需求大面積開敞敞空間。由于使用用頻次及家家具設(shè)置不不同，客廳廳布局相對對穩(wěn)定，餐廳可變性性更強獨立以隔絕處理食物的的油煙及異味味，滿足食物物加工及儲藏藏功能滿足個人私私密空間需需求，在基本舒適適的前提下下，儲藏及及個性空間間需求強烈烈。其中主臥舒舒適度通常常較高，故故更看中個個性化功能能的附加，，而次臥由由于舒適度度有限，對對舒適度的的需求略大大于對功能能增加的需需求功能空間客廳餐廳廚房主臥次臥書房/次臥衛(wèi)生間陽臺次臥無滿足辦公、、娛樂等個個人個性化需求，為家家庭服務需需求多樣功能可能性滿足多人同時使使用，降低相互互干擾，保保證使用舒舒適度滿足晾曬洗洗刷的實用用功能同時時，提供景景觀享受型型功能公共活動空空間（客客廳、餐廳廳）私人休閑活活動空間（（臥室、、書房）半室外活動動空間（（入戶花園園、陽臺、、露臺）服務型空間間（廚房房、衛(wèi)生間間、儲藏））戶型設(shè)計要要點：110㎡三房、140㎡㎡四房舒適戶型局局部功能空空間特征突突破增強功能的的實用性，，同時空間間可適當壓壓縮合并增加公共空空間空間開開敞度及多多樣功能增加個性化化及多樣化化功能可能能性公共活動空空間（客客廳、餐廳廳）私人休閑活活動空間（（臥室、、書房）半室外活動動空間（（入戶花園園、陽臺、、露臺）服務型空間間（廚房房、衛(wèi)生間間、儲藏））配合實現(xiàn)個個性化及多多樣化的功功能需求功能：：PARTYROOM，影院，展展廳……需求功能：：化妝間、、工作室、、書屋、琴琴房、個性性墻……需求功能：：BBQ、茶室、植植物溫室、、瑜伽房……需求功能：：開放式廚廚房、浴缸缸、私人衣衣帽間……戶型設(shè)計要要點：110㎡三房、140㎡㎡四房IKEA式空間生活活設(shè)計源自瑞典，，清新、健健康！定制制化宜家家家居解決方方案，富有想象力力，永遠引引領(lǐng)年輕人人的生活潮潮流家居整合：：當裝修的的價格標準準成為主流流衡量標準準的時候，，我們需要要新的標準??！小空間大大創(chuàng)意，實實現(xiàn)從空間間到家居的的集約化居居住家居住所戶型創(chuàng)新家居整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)型格建筑[門廳][客廳][餐廳][臥室室][書房房][衣帽帽間間]利用用組組合合櫥櫥柜柜完完全全利利用用廚廚房房空空間間利用用廚廚房房墻墻面面，，打打造造““0””占用用收收納納空空間間廚房房家居居整整合合：：家電電一一體體化化，，““零零占占用用””的的廚廚房房空空間間解解決決計計劃劃家居居住住所所戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新家居居整整合合產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)型格格建建筑筑產(chǎn)品品突突圍圍的的五大大關(guān)關(guān)鍵鍵空空間間家居居住住所所環(huán)境境景景觀觀商業(yè)業(yè)配配套套社區(qū)區(qū)會會所所社區(qū)區(qū)文文化化園林林風風格格園林林細細節(jié)節(jié)園林林模模式式市場場供供應應的的園園林林風風格格———以歐歐式式園園林林和和現(xiàn)現(xiàn)代代東東南南亞亞園園林林為為主主，，輔輔以以水水系系，，觀觀賞賞性性強強但但缺缺乏乏參參與與性性，，新新穎穎性性不不足足；；時代代山山湖湖海?，F(xiàn)代代、、簡簡潔潔的的自自然然生生態(tài)態(tài)園園林林珠光光新新城城西班班牙牙風風情情水水岸岸園園林林里維維埃埃拉拉東南南亞亞風風情情園園林林西江江月月分散散式式普普通通園園林林金碧碧麗麗江江西班班牙牙風風情情園園林林環(huán)境境景景觀觀園林林細細節(jié)節(jié)園林林模模式式園林林風風格格東方方威威尼尼斯斯歐式式水水系系園園林林集約約土土地地的的園園林林設(shè)設(shè)計計模模式式建筑筑退退讓讓給給園園林林，，讓讓偌偌大大的的園園林林空空間間成成為為少少數(shù)數(shù)人人的的精精致致享享受受住宅宅雖雖小小，，“家”卻很很大大！！環(huán)境境景景觀觀園林林細細節(jié)節(jié)園林林模模式式園林林風風格格園林林模模式式：：內(nèi)部部景景觀觀資資源源營營造造，，中中央央大大園園林林設(shè)設(shè)計計，，精精致致小小戶戶的的“大家家空空間間”環(huán)境境景景觀觀園林林細細節(jié)節(jié)園林林模模式式園林林風風格格園林林風風格格：：現(xiàn)代代，，都都市市，，一一定定的的藝藝術(shù)術(shù)氣氣質(zhì)質(zhì)；；強強調(diào)調(diào)參參與與性性與與共共享享空空間間；；———趣味味園園林林藝術(shù)術(shù)家家的的創(chuàng)創(chuàng)作作基基地地彰顯顯珠珠海海都都市市魅魅力力國際際化化的的文文化化路路標標國際際都都市市景景觀觀創(chuàng)創(chuàng)作作營營以建建筑筑為為界界，，形形成成從從私私密密到到開開放放的的視視覺覺感感受受；；與與集集中中商商業(yè)業(yè)MALL呼應應與會會所所相相連連接接，，內(nèi)外外互互通通的的無無邊邊際際泳泳池池，，泳池池既既是是游游泳泳的的地地方方，，也也吃吃喝喝著著果果汁汁曬曬著著太太陽陽的的好好去去處處；；廣場場既既是是入入口口的的之之一一，，也也是是和和親親朋朋好好友友嬉嬉戲戲的的場場所所；；這這里里，，一一切切都都是是sofunny！環(huán)境境景景觀觀園林林細細節(jié)節(jié)園林林模模式式園林林風風格格園林林細細節(jié)節(jié)：：實際際功功能能與與觀觀賞賞性性同同在在，，功功能能新新穎穎、、強強調(diào)調(diào)造造型型；；重重點點打打造造廣廣場場、、泳泳池池等等等等空空間間；；環(huán)境境景景觀觀園林細節(jié)園林模式園林風格園林細節(jié)：園林空間無所所不在的延展展，架空層室室外化，園林林室內(nèi)化，將將客廳延伸在在家外，你我我的都市會客客廳；產(chǎn)品突圍的五大關(guān)鍵空間間家居住所環(huán)境景觀商業(yè)配套社區(qū)會所社區(qū)文化案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求個性商業(yè)：商商業(yè)思考——競爭項目商業(yè)業(yè)配套完善，，且各有特色色，但是項目目5萬平商業(yè)體量量有條件成為為區(qū)域服務中中心商業(yè)時代山湖海商商業(yè)配套：會所、商業(yè)街街、美術(shù)館里維埃拉商業(yè)業(yè)配套：大型酒樓、華華潤萬家、特特色飲食、兒兒童游樂場、、容閎、游艇艇俱樂部、遵遵義醫(yī)學院第第五附屬醫(yī)院院、商業(yè)街、、會所等珠光新新城商商業(yè)配配套：：會所、、幼兒兒園、、游泳泳池等等配套套、風風情商商業(yè)大大道東方威威尼斯斯商業(yè)業(yè)配套套：13萬㎡商商務綜綜合體體：寫寫字樓樓、五五星級級酒店店、會會所、、商業(yè)業(yè)、會會展、、國際際歌劇劇院小小學、、中學學、幼幼兒園園商業(yè)配配套案例借借鑒功能建建議商業(yè)思思考客戶需需求個性商商業(yè)：：商業(yè)業(yè)思考考——保利有有操作作商業(yè)業(yè)案例例的成成功經(jīng)經(jīng)驗，，有條條件成成功打打造項項目約約5萬萬平的的商業(yè)業(yè)體保利水水城——城市新新區(qū)的的成功功招商商經(jīng)驗驗和已已經(jīng)累累計的的商業(yè)業(yè)客戶戶，保保利有有更豐豐富的的商業(yè)業(yè)操作作經(jīng)驗驗項目基本經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)參參數(shù)（商業(yè)業(yè)水城）占地面積：：117034平方米其中：地面面以上建面面：135436㎡商場、零售售、娛樂62055㎡地面以下建建面：77273㎡首層建面：：49052㎡容積率：1.33建筑密度：：42％層數(shù)：≤7層商業(yè)配套案例借鑒功能建議商業(yè)思考客戶需求個性商業(yè)：：商業(yè)思考考——客戶在要求求滿足基本本日常生活活所需的前前提下，內(nèi)內(nèi)心渴望““吃喝玩樂樂一條龍服服務”的““宅”生活活社區(qū)配套功功能需求分分析：調(diào)查顯示，，小型超市市、銀行/自動存取機機、餐飲店店、大型商商業(yè)中心和和門診藥店店等基本日日常生活功功能的需求求最為旺盛盛；其次對書店店、咖啡廳廳、美容美美發(fā)店、洗洗衣店等消消遣性商業(yè)業(yè)配套需求求也較高；；同時部分客客戶也表示示對社區(qū)教教育配套較較為關(guān)注，，若能引進進國際級教教育機構(gòu)更更好。010152025304045客戶語錄：：商業(yè)當然要要滿足日常常生活所需需，比如說說超市、餐餐飲店、銀銀行、藥店店、門診都都是必須的的，但是我我也希望有有一些非常常享受型的的，如果可可以和女朋朋友不用去去市區(qū)都可可以看看電電影就好了了，服務一一條龍；其實像我們們這種年輕輕人都是渴渴望過上““吃喝玩樂樂”的日子子，但是內(nèi)內(nèi)心又是非非?！罢薄钡娜?，反反正我要求求挺高的，，希望住的的小區(qū)什么么玩意都有有，就像吉吉大的房子子為什么這這么貴，因因為有免稅稅啊、有光光大寫字樓樓啊，最好好這里也像像吉大那樣樣；個性商業(yè)：：案例借鑒鑒——YOHOTOWN，新界元元朗，西鐵鐵上蓋（1期尚未通通車），距距中環(huán)乘地地鐵30分分鐘，建面面約100萬復蘇期高層層居家明星星樓盤B：YOHOTOWN項目推出時時西鐵要通通還未通YOHOTown30分鐘內(nèi)到達達中、港、、龍整體規(guī)劃圖圖地址：元朗朗元龍街8號占地地面面積積：：約約21933平方方米米住宅宅座座數(shù)數(shù)：：8座（（第第1至9座，，不不設(shè)設(shè)第第4座））單位位總總數(shù)數(shù)：：2200個第1期：：首首期期5幢住住宅宅大大廈廈，，共共約約1404個單單位位。。逾逾7成是是兩兩房房，，其其余余是是三三房房，，面面積積為為500余至至800余平平方方呎呎；；頂頂層層均均備備有有精精致致特特色色單單位位““YO豪宅宅””，，面面積積為為1222平方方尺尺起起，，分分為為3房及及4房設(shè)設(shè)計計，，每每個個單單位位設(shè)設(shè)有有兩兩個個空空中中花花園園。。首期期推推售售1、2、3、5、6共5座單單位位商業(yè)業(yè)配配套套案例例借借鑒鑒功能能建建議議商業(yè)業(yè)思思考考客戶戶需需求求個性性商商業(yè)業(yè)：：案案例例借借鑒鑒———YOHOTOWN是是新新鴻鴻基基““生生活活概概念念””塑塑造造的的經(jīng)經(jīng)典典案案例例：：““YOHOLIFE””————鎖鎖定定目目標標客客戶戶（（城城區(qū)區(qū)白白領(lǐng)領(lǐng)））的的““社社區(qū)區(qū)概概念念””體體系系YOHO“YOHO就是是全全新新的的生生活活形形態(tài)態(tài)””，，YOHO是一一個個人人人人健健康康快快樂樂的的社社區(qū)區(qū)，，在在YOHO社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)，，沒有有年年齡齡界界限限，能能夠夠成成為為YOHO人必必定定是是擁有有國國際際視視野野、、生生活活品品味味、、掌掌握握潮潮流流和和科科技技資資訊訊，，而而且且較較一一般般人人擁擁有有””多多走走兩兩步步““的的前前瞻瞻眼眼光光”。。YOHOtown的營營銷銷概概念念的的基基調(diào)調(diào)是是開心心快快樂樂社社區(qū)區(qū)。這這種種社社區(qū)區(qū)概概念念正正好好能能返返璞璞歸歸真真，，將將人人類類因因心心情情輕輕松松愉愉快快而而迸迸發(fā)發(fā)出出來來的的一一種種感感覺覺、、一一種種態(tài)態(tài)度度，，演演繹繹為為簡簡單單而而具具內(nèi)內(nèi)涵涵的的生生活活哲哲學學。。家庭庭朋友友時尚尚生生活活創(chuàng)意意生生活活開心心健健康康工工作作休閑閑娛娛樂樂商業(yè)業(yè)配配套套案例例借借鑒鑒功能能建建議議商業(yè)業(yè)思思考考客戶戶需需求求個性性商商業(yè)業(yè)：：案案例例借借鑒鑒———“YOHO生生活活””概概念念的的表表現(xiàn)現(xiàn)————嫁嫁接接年年輕輕人人熱熱愛愛的的品品牌牌與與名名人人的的生生活活方方式式與年年輕輕人人熱熱愛愛與與追追逐逐的的品品牌牌連連接接：：YOHOTOWN通過過與與STARBUCKS、MICROSOFT、SAMSUNG、EMI等國國際際著著名名品品牌牌合合作作，，通通過過引引入入咖咖啡啡文文化化、、首首創(chuàng)創(chuàng)「「YOHOSmartAlerts」服服務務、、采采用用SAMSUNG最新新產(chǎn)產(chǎn)品品，，推推出出「「YOHO網(wǎng)上上電電臺臺」」，，充充分分演演繹繹YOHOLIVING生活活狀狀態(tài)態(tài)，，通通過過提提供供品品牌牌服服務務為為項項目目增增值值。。與年年輕輕人人相相信信的的名名人人生生活活方方式式連連接接名人人合合作作一一：：著著名名飲飲食食專專欄欄作作家家歐歐陽陽應應霽霽名人人合合作作二二：：國國際際時時裝裝設(shè)設(shè)計計師師何何志志恩恩名人人作作三三：：商商務務印印書書館館名人人合合作作四四：：著著名名瑜瑜伽伽教教練練黃黃佩佩霞霞名人人合合作作五五：：現(xiàn)現(xiàn)場場活活動動邀邀請請娛娛樂樂界界知知名名人人士士參參加加商業(yè)業(yè)配配套套案例例借借鑒鑒功能能建建議議商業(yè)業(yè)思思考考客戶戶需需求求個性性商商業(yè)業(yè)：：案案例例借借鑒鑒———YOHOTOWN，，在在有有限限資資源源下下享享受受豪豪宅宅的的生生活活體體驗驗和和生生活活暢暢想想…………城市市前前沿沿＼＼流流行行尖尖端端＼＼銳銳利利風風行行＼＼陽陽光光健健康康＼＼我我有有我我性性格格＼＼貪貪心心＼＼愛愛自自己己＼＼享享受受生生命命＼＼都都會會動動物物＼＼迷迷戀戀城城市市的的味味道道………商業(yè)業(yè)配配套套案例例借借鑒鑒功能能建建議議商業(yè)業(yè)思思考考客戶戶需需求求個性性商商業(yè)業(yè)：：功功能能建建議議———區(qū)域域一一站站式式目目的的地地型型商商業(yè)業(yè)中中心心商業(yè)業(yè)配配套套案例例借借鑒鑒功能能建建議議商業(yè)業(yè)思思考考客戶戶需需求求1個24小時時營營業(yè)業(yè)的的7-11，為為客客戶戶帶帶來來便便利利。。引進大大型超超市，，如華華潤萬萬家，，解決決客戶戶日常常生活活所需需。商業(yè)體體采用用通透透玻璃璃幕墻墻形式式，白白天是是鮮明明的個個性建建筑，，夜間間是燈燈火通通明的的昭示示建筑筑，將將城市市品質(zhì)質(zhì)生活活進行行到底底。個性商商業(yè)：：功能能建議議——打造珠珠海首首個I-MAX3D影影院，，追求求高端端生活活享受受商業(yè)配配套案例借借鑒功能建建議商業(yè)思思考客戶需需求IMAX3D技術(shù)不不僅使使用世世界最最大的的IMAX底片，，并且且使用用雙膠膠片分分開錄錄制、、播放放左眼眼及右右眼的的影像像，使使得影影像更更立體體清晰晰，色色彩也也更鮮鮮明。。個性商商業(yè)：：功能能建議議——組建一一個私私家小小型博博物館館，用用文化化休閑閑配套套打造造精英英都市市生活活商業(yè)配配套案例借借鑒功能建建議商業(yè)思思考客戶需需求產(chǎn)品突突圍的的五大關(guān)關(guān)鍵空空間家居住住所環(huán)境景景觀商業(yè)配配套社區(qū)會會所社區(qū)文文化會所思思考形象定定位功能建建議社區(qū)會會所會所思思考形象定定位時尚會會所：：會所所思考考——符合年年輕人人的生生活“場”舞蹈室室健身房房兒童娛娛樂室室游泳池池時代山山湖海海會所所功能能功能建建議時尚會會所：：會所所思考考——符合年年輕人人的生生活““場””；會所功功能需需求分分析：：調(diào)查顯顯示，，恒溫溫泳池池、兒兒童中中心、、健身身中心心、中中餐廳廳和羽羽毛球球場的的需求求最為為旺盛盛；其次為為西餐餐廳、、室內(nèi)內(nèi)籃球球場、、棋牌牌室；；對室內(nèi)內(nèi)網(wǎng)球球場、、室內(nèi)內(nèi)壁球球館、、按摩摩中心心等需需求也也較高高；客戶需需求的的會所所功能能基本本與目目前市市場上上的會會所功功能分分布基基本吻吻合。。010152025304045客戶語語錄：：現(xiàn)在會會所在在西區(qū)區(qū)也很很流行行了，，但是是也沒沒見多多少個個開發(fā)發(fā)商真真的就就做出出來，，就時時代做做出來來了，，還是是比較較吸引引的，，感覺覺以后后服務務都很很上檔檔次，，最重重要是是給我我一種種新的的生活活方式式；會所就就是““玩””的地地方嘛嘛，除除了什什么健健身房房、泳泳池啊啊，還還是希希望出出現(xiàn)比比較新新穎的的功能能，比比如說說酒吧吧啊，，不一一定去去酒吧吧街才才可以以泡吧吧嘛，，遠啊?。幌Ｍ麜煽梢杂杏性S多多跟上上潮流流的東東西，，我女女朋友友老說說我晚晚上玩玩電玩玩打擾擾她休休息，，世界界杯的的時候候，她她就最最討厭厭我了了，如如果會會所有有電玩玩室就就好了了，還還希望望有個個娛樂樂室，，可以以和其其他球球友一一起看看看球球；社區(qū)會會所會所思思考形象定定位功能建建議時尚會會所：：形象象定位位——新巢人人的時時尚生生活場場；“新巢巢人的的俱樂部部”會員制制，健健身、、理療療、交交友等等功能能，經(jīng)經(jīng)常舉舉辦Party的地方方、體體驗之之都、、潮流流的發(fā)發(fā)布基基地Club社區(qū)會會所會所思思考形象定定位功能建建議時尚會會所：：功能能建議議——歡暢吧吧、自自由網(wǎng)網(wǎng)上沖沖浪區(qū)區(qū)；藍色網(wǎng)網(wǎng)絡區(qū)區(qū)——時刻把把握全全球最最新資資訊，，走在在時代代前列列白色閱閱讀區(qū)區(qū)——繁忙之之外的的寧靜靜致遠遠，左左岸的的精神神盛宴宴紅色歡歡暢吧吧——分享與與釋放放，把把酒高高歌金色娛娛樂室室——偶爾的的童心心未泯泯，因因為我我們始始終年年輕自由網(wǎng)網(wǎng)上沖沖浪區(qū)區(qū)歡暢吧吧社區(qū)會會所會所思思考形象定定位功能建建議娛樂電電玩室室陽光閱閱覽室室白色閱閱讀區(qū)區(qū)——繁忙之之外的的寧靜靜致遠遠，左左岸的的精神神盛宴宴金色娛娛樂室室——偶爾的的童心心未泯泯，因因為我我們始始終年年輕時尚會會所：：功能能建議議——陽光閱閱覽室室、娛娛樂電電玩室室；社區(qū)會會所會所思思考形象定定位功能建建議時尚會會所：：功能能建議議——新穎、、好玩玩的兒兒童娛娛樂區(qū)區(qū)；社區(qū)會會所會所思思考形象定定位功能建建議時尚會會所：：功能能建議議——趣味性性、娛娛樂性性的地地面導導視系系統(tǒng)；；社區(qū)會會所會所思思考形象定定位功能建建議產(chǎn)品突突圍的的五大關(guān)關(guān)鍵空空間家居住住所環(huán)境景景觀商業(yè)配配套社區(qū)會會所社區(qū)文文化信息共共享物業(yè)服服務社區(qū)文文化信息共共享物業(yè)服服務社區(qū)文文化：：信息息共享享——珠海首首個3G網(wǎng)絡社社區(qū)，，信息息無處處不在在建設(shè)珠珠海首首個3G網(wǎng)絡社社區(qū)，，包括括G3信息機機（TD固話））、G3視頻監(jiān)監(jiān)控網(wǎng)網(wǎng)關(guān)、、RFID-SIM手機門門禁卡卡等。業(yè)主未未來將將通過過這些些尖端端配置置，使使用3G網(wǎng)絡裝裝置可視電電話、、配備備家庭庭信息息器等，除除了一一般的的上網(wǎng)網(wǎng)、發(fā)發(fā)郵件件、看看電影影外，，還有有游戲戲、與與管理理處溝溝通，，自由管管理家家電設(shè)設(shè)備等多種種功能能。如點擊擊“離離家””按鈕鈕，家家里指指定房房間的的燈還還有部部分電電器，，都會會自動關(guān)關(guān)閉。如果果出差差，則則可以以將這這些功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到手機機上，，業(yè)主主出差差也可可以遠遠程監(jiān)監(jiān)控家家里的的情況況。3G旨在為為業(yè)主主提供供更加加信息化化、便便捷化化、人人性化化的綜合合服務務。手機門門禁可視電電話社區(qū)文文化信息共共享物業(yè)服服務社區(qū)文文化：：信息息共享享——設(shè)置社社區(qū)留留言板板、社社區(qū)論論壇，，倡導導“公平、、公正正”的開放放的社社區(qū)文文化社區(qū)文文化信息共共享物業(yè)服服務社區(qū)文文化：：物物業(yè)服服務——在基礎(chǔ)礎(chǔ)物業(yè)業(yè)服務務基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，針對對年輕輕人的的服務務需求求增加加定制制式的的物業(yè)業(yè)升級級服務務創(chuàng)新物物業(yè)服服務模模式，，增加加年輕輕客群群用得得到的的物業(yè)業(yè)服務務：社區(qū)物業(yè)業(yè)管理網(wǎng)網(wǎng)站服務務：繳費、下下維修單單一體化化Morningcall服務：不必擔心心因貪睡睡而遲到到家政服務務：上門打掃掃，清潔潔給您一一個干凈凈整潔的的家自助洗衣衣服務：：設(shè)有洗衣衣機烘干干機等，，方便快快捷，免免去洗衣衣煩惱寵物托