世聯(lián)深圳新龍崗商業(yè)中心營銷策劃

新龍崗商業(yè)中心策劃報告謹呈：千崗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司匯報思路市場總勢片區(qū)市場Swot分析項目情況營銷舉措方案評述龍崗市場總勢：衛(wèi)星城規(guī)劃使得龍崗商業(yè)蓬勃發(fā)展。大型零售商業(yè)紛紛出兵關外住宅商業(yè)裙樓勢頭迅猛臨街商鋪銷售經(jīng)營兩旺旺銷的背后隱藏著怎樣的危機？片區(qū)市場情況：大型商服物業(yè)（百貨、超市）臨街商鋪以及住宅裙樓專業(yè)市場昌盛百貨世貿(mào)萬佳人人百貨大明百貨國際百貨本項目龍崗大型商服物業(yè)分布大型商服物業(yè)分析商場人流狀況人流描述判斷萬佳百貨☆☆☆☆☆人流量較多，上門客戶中、高階層的客戶相對較多，客戶購物目的明顯，消費能力高。位于龍崗中心城本身缺少人流，只有車流，但萬佳百貨的品牌知名度、美譽度，良好的管理支撐起商場的經(jīng)營。人人商場☆☆☆☆☆人流量較多，客戶主要集中于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)一帶客戶，商場營業(yè)歷史較長，客戶上門購物，具有習慣性。龍崗本地老牌大型百貨，地理位置優(yōu)越，得到本區(qū)域客戶的認可世貿(mào)中心☆☆☆人流量一般，主要吸引萬佳客戶上門，商場檔次較高，上門的客戶消費能力較高。地處中心區(qū)，周邊以車流為主，通過引進萬佳及廣告宣傳，樹立高檔次商場的形象，獲得高端客戶的認可。大明百貨☆☆人流量較少，上門客戶消費能力一般。主要以周邊客戶為主。在本區(qū)域有一定知名度，但是美譽度較差，經(jīng)營管理水平較差，物業(yè)內(nèi)部規(guī)劃及管理跟不上，門前廣場混亂。國際商場☆☆國際商場人流較少，主要吸引人人商場經(jīng)過人流，雖地處老街，周邊建筑凌亂，街道臟亂差，商場昭示性差，限制了商場的發(fā)展，業(yè)態(tài)與經(jīng)營方式與人人商場相近，沒有特色，是其最大的弱點。昌盛商場☆☆☆☆剛開始營業(yè)不久，人流量尚好?？蛻粝M能力較低，主要為周邊工廠工人。位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，周圍工廠工人較多，典型以周近區(qū)域客戶為目標的中小型百貨商場，與其它商場直接競爭小商場名稱租金狀況人人購物廣場銷售提成國商銷售提成萬佳百貨以免租金二年的方式引進萬佳百貨。世貿(mào)廣場一、二層銷售提成24%，三層月租金120元/m2。大明百貨街鋪月租金130元/m2，商場內(nèi)鋪位月租金30元/m2，三樓發(fā)發(fā)展商自營賣家私。陽光廣場出售，不返租大型商服物業(yè)租金分析各大商服物業(yè)業(yè)主回報方式商場名稱業(yè)主回報方式人人購物拆零鋪位，出租給小業(yè)主國商發(fā)展商出租萬佳百貨出售給小業(yè)主，返租3年世貿(mào)廣場一、二層出售，返租3年，年返租收益9%，三層出租昌盛廣場固定返租15年，年回報率10%，一、二樓出售，均價12000元/m2，最高價14000元/m2，，二樓售價7800-9000元/m2，3-5F由發(fā)展商出租大明百貨3F和2F一半為發(fā)展自已經(jīng)營陽光廣場出售，不返租結(jié)論一：商場的經(jīng)營管理水平與商場的經(jīng)營狀況直接相關。萬佳百貨。本區(qū)域居民對商場的品牌有一定的選擇性，但還處在初級階段。商場的位置對商業(yè)經(jīng)營非常重要，但不是決定性因素。與市區(qū)的大型商場相比，商場的覆蓋面放大。老街商圈深惠路商圈中心城商圈龍崗商業(yè)街鋪物業(yè)分布龍崗小商業(yè)業(yè)情況分析析：

位置業(yè)態(tài)月租金水平經(jīng)營狀況出租率中心城新鴻基花園士多店、小餐廳35-40元/m2人流很少15%新亞洲花園地鋪五金、布藝、小餐廳、70-80元/m2人流較少90%紫微花園地鋪未入伙40-50元/m2未入伙0%老街龍崗老街通迅、服裝、電器、餐廳150-250元/m2人流量較大100%內(nèi)環(huán)路羅瑞合街小百貨、小五金、小餐廳、發(fā)廊40-50元/m2人流量一般100%龍園路建材、五金、陶瓷40-50元/m2，最高租金80元/m2人流不多，車流較多100%鵬達花園空置30-40元/m2人流較少10%盛平村楚豐廣場

30-40元/m2車流很多人流較少10%龍平東路（近龍崗河以北路段）建材、木材、陶瓷、餐館、酒家30-45元/m2人流一般車流很多100%30-45元50-80元80-100元70-80元35-45元60-80元40-50元30-45元30-35元40-50元40-50元龍崗商業(yè)街街鋪租金分分布結(jié)論二：街鋪是本區(qū)區(qū)域商業(yè)經(jīng)經(jīng)營最主要要的形式，，按類型分分可分為：：臨街街鋪鋪和住宅群群樓地鋪。。它們的租金金水平通常常反映該地地段商業(yè)發(fā)龍崗客戶購買商鋪投資的概念相當主動。本項目所處地段商業(yè)價值尚未完全體現(xiàn)。建筑材料裝修陶瓷中檔家私餐飲餐飲餐飲龍崗商業(yè)專專業(yè)市場業(yè)業(yè)態(tài)分布結(jié)論三：龍崗專業(yè)市市場業(yè)態(tài)主主要以建材材、裝修為為主。中低檔家私私專業(yè)賣場場基本集中中在深惠路集銀皮革市場的成功銷售為開拓其他業(yè)態(tài)創(chuàng)出先河。相對以上環(huán)節(jié)基礎建材→裝修材料→家居裝修→？？→家私家具→？？？可參考業(yè)態(tài)：家居裝飾專賣：布藝、專業(yè)櫥柜、玻璃陶瓷飾品、畫藝等；家用電器專賣：僅有銘可達一家，其余均分散?，F(xiàn)階段在售售商業(yè)項目目：項目名稱位置規(guī)模銷售形式價格備注雅豪祥苑龍河路13276m2共238套獨立街鋪12000-14000最低5000-6000元建材一條街紫微苑商業(yè)步行街龍翔大道與吉祥路交匯處近3萬m2獨立街鋪帶返租8600（最低）-16000

鵬達花園商業(yè)步街植物園路約2萬m2獨立街鋪8000-10000元價格便宜歐景城中心城吉祥路17021m2獨立街鋪13000-16000元

新鴻基龍翔大道與吉祥路交匯處43000m2獨立街鋪13000-16000元

陽光廣場龍平路與龍城大道交匯處

獨立街鋪10000-11000元

愉園新苑中心城2000m2獨立街鋪8000-13000元

九州家園龍園路5萬m2獨立街鋪大型商場8000-13000元

2003年年上半年可可能啟動商商業(yè)項目：：新鴻花園··儷景鴻都都新鴻花園··儷景鴻都都位于龍翔翔大道東南南側(cè)，鴻基基地產(chǎn)的二二期項目；；占地面積31367平方米，，總建筑面面積87828平方方米。其群樓都是是沿街商鋪鋪，估計商商鋪總面積積達1萬平平方米，目前其售樓樓處已建好好，銷售人人員已進場場接受咨詢詢，預計其商鋪鋪將于12月底前開開始銷售，，據(jù)了解，儷儷景鴻都沿沿龍翔大道道鋪位的售售價在2萬萬元/平方方米。2003年年上半年可可能啟動商商業(yè)項目：：吉祥來花園園裙樓吉祥來花園園位于吉祥祥路與深惠惠路交匯處處；該項目即將將封頂，售售樓處已在在建設中，，臨時售樓樓處已開始始接受咨詢詢；其群樓商業(yè)業(yè)（包括二二樓）面積積達8000平米左左右；預計將于明明年1月正正式開始銷銷售，可銷銷售面積在在4000平米左右右。群樓二樓整整體出租，，已規(guī)劃成成購書中心心，一樓商商業(yè)劃分成成街鋪銷售售。2003年年上半年可可能啟動商商業(yè)項目：：福臨商業(yè)城城福臨商業(yè)城城位于深惠惠公路龍崗崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府旁；該項目1-4層為商商業(yè)面積，，總商業(yè)建建筑面積達達5萬平方方米；目前已即將將封頂，預預計最早明明年初開始始銷售；該項目鄰近近深惠公路路交通方便便，有做大大型商場的的潛質(zhì)。市場總體描描述：商業(yè)現(xiàn)有規(guī)規(guī)模偏小，，除萬佳外外等零售商商場都比較較小，缺乏乏大型購物物商場。商業(yè)網(wǎng)點布布局仍處于于盲目自發(fā)發(fā)狀態(tài)，比比較零散，，沿交通干干線發(fā)展，，進深發(fā)展展不夠。大多商業(yè)空空間環(huán)境不不理想，缺缺乏停車空空間，缺乏乏公共活動動空間和綠綠化環(huán)境。。商業(yè)發(fā)展歷歷史短，整整體水平有有待提高，，在整體規(guī)規(guī)劃以及經(jīng)經(jīng)營管理水水平方面需需要集中力力量。本項目基本本數(shù)據(jù)：總用地面積積：25455.7平方米容積率：1.59總建筑面積積：40884.7平方米其中：一號號樓建筑面面積：18484.7平方米米二號樓建筑筑面積：22400平方米覆蓋率：42%停停車位：200輛項目四至：：本項目位于于龍城大道道和龍平路南面是在建陽光廣場，主要為住宅，裙樓包括臨街商鋪和一條內(nèi)庭步行商業(yè)街；東面楚豐廣場正在招商；項目地塊北面為竹雅名居住宅用地，但緊鄰本項目地塊公寓樓底層改為商鋪，正在內(nèi)部認購。項目西面為龍城大道。龍平路東龍平路西龍城大道陽光廣場楚豐廣場項目周邊道道路分析：：龍平路龍城路二號樓一號樓楚豐大廈本項目陽光廣場佳馨苑道路名稱主要流量描述龍平路人流、車流車流速度一般，主要為私家車輛以及運輸車，人流比較大，是項目人流主要來源方向。龍城大道車流單邊道路，對面為山野公園，有較寬綠化隔離帶，主要車流為往來大型車輛，人流稀少。內(nèi)部小區(qū)路人流主要通往新龍崗花園以及禾田小筑、竹雅名居等住宅小區(qū)，主要為往來人流以及小區(qū)內(nèi)部車輛，但由于部分小區(qū)尚未入伙，因此人流比較少。優(yōu)勢……S：地段：項目位于龍龍城路和龍龍崗鎮(zhèn)老街街所在主干干道龍平路路的交匯處處，可以起起到聯(lián)系中中心城和龍龍崗鎮(zhèn)老街街的作用，，有一定商商業(yè)價值。。人流基礎：：周邊在建和和規(guī)劃中住住宅小區(qū)較較多，商業(yè)業(yè)人流保證證。規(guī)模：兩棟商業(yè)大大樓可以聯(lián)聯(lián)動，規(guī)模模僅次于世世貿(mào)中心。。項目特色：：外觀優(yōu)雅現(xiàn)現(xiàn)代，具有有標志性。。硬件條件：：大型廣場，，綠化率條條件，空間間開闊，充充足停車位位。項目swot分析劣勢……W：價值體現(xiàn)：：所在區(qū)域目目前商業(yè)發(fā)發(fā)展剛剛啟啟動，商業(yè)業(yè)價值未能能完全體現(xiàn)現(xiàn)環(huán)境：周邊商業(yè)影影響（負面面）——楚楚豐廣場目目前招商情情況市場認可：：此地段的商商業(yè)價值認認可度不高高聯(lián)動：和其他商圈圈（萬佳、、老街）的的聯(lián)系比較較薄弱項目swot分析機會……O：項目swot分析品牌經(jīng)營：：世貿(mào)中心引引進萬佳百百貨，品牌牌經(jīng)營公司司管理有成成功模式在在先，市場場反應良好好。大型零售：：關內(nèi)大型零零售商業(yè)在在關外網(wǎng)點點建設都在在啟動階段段，引進渠渠道暢通。。衛(wèi)星城推廣廣：龍崗政府大大力推廣衛(wèi)衛(wèi)星城規(guī)劃劃，輿論以以及推廣背背景理想。。周邊發(fā)展：：楚豐廣場、、陽光廣廣場等均有有大型商業(yè)業(yè)面積，小小區(qū)域商業(yè)業(yè)規(guī)模逐漸漸形成。威脅……T：客戶層面：：龍崗客戶層層面仍處于于需要引導導的階段，，品牌推廣廣有難度。。競爭態(tài)勢：：市場競爭激激烈，深惠惠路商業(yè)明明年上半年年推出，整整體供應量量很大。經(jīng)營公司：：經(jīng)營公司不不確定，前前景不明確確。項目swot分析Swot綜述S地段人流基礎規(guī)模項目特色硬件條件W價值體現(xiàn)環(huán)境市場認可區(qū)域聯(lián)動O品牌經(jīng)營引進渠道推廣背景周邊發(fā)展迎合市場發(fā)展趨勢拓寬引進渠道，合理規(guī)劃充分發(fā)掘項目優(yōu)勢項目推廣和片區(qū)推廣聯(lián)合著重前景描述加強和中心城以及老街的聯(lián)系T客戶層面競爭態(tài)勢經(jīng)營公司

采用多種渠道吸引客戶選擇合適知名經(jīng)營公司彰顯項目硬件優(yōu)勢制定切實銷售目標充分現(xiàn)場展示根據(jù)競爭情況靈活調(diào)整策略。項目自身狀狀況和經(jīng)營營狀態(tài)要求求對比對比細目本項目大型百貨超級市場家私商場家居廣場對外界環(huán)境的依賴人流一般中等中等低低公共交通一般中等高貨流中等對建筑本身的要求停車位良好中等中等高高空調(diào)良好高高低中等外觀現(xiàn)代高中等中等高廣場2個高中等低高電梯可調(diào)高中等貨流中等面積較大一般中等大中等對周邊臨近物業(yè)的依賴性質(zhì)綜合商業(yè)住宅住宅住宅有關經(jīng)濟指標租金中高較高中等低中等品牌

銅鑼灣新好香、國順比較適合一號樓比較適合二號樓方案1:一號樓引進進新一佳超超級市場，，吸引人流流二號樓引進進專業(yè)市場場，劃分商商鋪，返租租出售。龍平路二號樓一號樓新一佳supermarket專業(yè)市場方案2:兩棟樓聯(lián)合合引進銅鑼鑼灣等大型型經(jīng)營公司司，一號樓樓作為大型型百貨。二號樓由銅銅鑼灣統(tǒng)一一經(jīng)營量販販或者由銅銅鑼灣進行行整體招商商，劃分商商鋪以合適適返租出售售。龍平路二號樓一號樓銅鑼灣supermarket百貨商場銅鑼灣優(yōu)劣比較：：

方案一方案二經(jīng)營狀態(tài)分割給不同的商業(yè)公司經(jīng)營；一號樓簽約新一佳；二號摟引進其他專業(yè)市場一號樓和二號樓統(tǒng)一經(jīng)營；整體租用，如：銅鑼灣百貨經(jīng)營形式分別經(jīng)營，互相有影響。整體安排招商和規(guī)劃，比較統(tǒng)一管理水平適合成熟住宅片區(qū)擅長開拓市場，營造氣氛品牌口碑商品日常生活化品牌在客戶中接受程度高，推廣較容易和萬佳比較在超市品牌方面較低商品比較齊全，檔次高品牌對龍崗客戶比較陌生，推廣力度要求和萬佳形成差異化規(guī)模弱化了本項目的規(guī)模優(yōu)勢能發(fā)揚本項目優(yōu)勢廣告效應力度稍分散，比較常規(guī)填補龍崗大型百貨空白，整體推廣，相對節(jié)約成本首選方案營銷舉措市場定位方案抉擇銷售策略客戶定位實施細則分戰(zhàn)略市場定位承前啟后，，龍崗新商商圈中心地段左右逢逢源，同時享受受中心城新新規(guī)劃和老老街商業(yè)氛氛圍。形式承前啟啟后，填補龍崗崗商業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)空白，前前景發(fā)展?jié)摑摿o限。。格局承舊迎迎新，聯(lián)動商業(yè)業(yè)格局，開開啟龍崗商商業(yè)新局面面?？蛻舳ㄎ辉邶垗復顿Y資已經(jīng)獲得得收益的人人士，他們們在臨近片片區(qū)購買商商鋪已經(jīng)開開始獲得穩(wěn)穩(wěn)定回報，，他們對商商鋪投資有有豐富經(jīng)驗驗，實際的的利益和投投資潛力會會吸引他們們的眼光。。1.上述人人士的親友友，有初級級的投資概概念，自己己沒有太多多經(jīng)驗，對對朋友的推推薦和口碑碑推廣相信信；2.認同同項目位置置和地段的的私營企業(yè)業(yè)主，自己己租用人家家的鋪位，，對經(jīng)營收收益有信心心。周邊片區(qū)部部分原住居居民，有閑閑置資金，，嘗試投資核心客戶重要客戶邊緣客戶統(tǒng)一經(jīng)營→→投資客→認同項目投投資、經(jīng)營營價值銷售賣點組組織核心賣點：：衛(wèi)星城第一一整體大型型綜合商場場物業(yè)推廣主題分項賣點:老街：龍崗傳統(tǒng)商商業(yè)旺區(qū)中心城門戶戶：品牌經(jīng)營公司：投資回報，信心保障項目特色：創(chuàng)造現(xiàn)代新龍崗商業(yè)文化商家搶占龍崗商業(yè)新制高點銷售總戰(zhàn)略略引進品牌經(jīng)經(jīng)營管理公公司，以龍崗紐帶地地段大型綜綜合商業(yè)的的形象和品品牌商業(yè)形成的商業(yè)業(yè)氛圍為切入點，充分挖掘掘項目的投投資價值，，從多層次次、多方位位的吸引商商鋪投資者者。銷售分策略略營銷策略提供好產(chǎn)品品吸引客戶現(xiàn)場展示達成銷售銷售策略1.產(chǎn)品調(diào)調(diào)整3.推廣宣宣傳2.包裝展展示4.價格、、促銷實際利益通通過經(jīng)營公司實實現(xiàn)本報告僅提提供產(chǎn)品調(diào)調(diào)整部分內(nèi)內(nèi)容，其余余部分將在在項目不同同進度階段段陸續(xù)提交交。產(chǎn)品戰(zhàn)略針對經(jīng)營方案案，主要是解解決二號樓水水平和垂直方方向的人流問問題。針對銷售方向向，兼顧實際際運營，確定定畫鋪方向。。天橋在一號樓和二二號樓之間設設置天橋。兩側(cè)形成循環(huán)環(huán)通道，二樓樓中間形成自自然中庭，和和地面廣場形形成呼應。物業(yè)建議二號樓一號樓二號樓一號樓±0人流導向二樓三樓平面立面電梯手扶梯樓梯觀光梯外掛梯手扶梯外掛梯樓梯觀光梯常規(guī)解決垂直直人流問題的的方法是手扶扶梯和人行樓樓梯。中空前庭處將將外側(cè)的內(nèi)置置電梯改成透透光玻璃觀光光梯。架設外掛梯，，使客戶可從從外部直接進進入二樓、三三樓。物業(yè)建議二號樓平面二號樓立面環(huán)廊二號樓二樓和和三樓設置環(huán)環(huán)廊，除外立立面需保持統(tǒng)統(tǒng)一外，另外外都可設置。。環(huán)廊部分商鋪鋪可設置為雙雙向出入，便便于開放內(nèi)庭庭，成為暢通通的通道。具體設置情況況需要參考經(jīng)經(jīng)營方案。外立面物業(yè)建議放大休閑廣場在臨街面設置置可靈活機動動的面積，平平時擺放活動動桌椅作為休休閑，節(jié)假日日可作為放置置購物車的展展銷面積。在人流集中處處設置大型廣廣場，便于開開展大型促銷銷活動或典禮禮。兩樓之間地面面作為休閑廣廣場，和天橋橋架空中庭營營造層次感。。二號樓一號樓停車位停車位綠化綠化嵌草磚嵌草磚停車位位硬地廣場旗桿、標志墻墻靈活用地物業(yè)建議車流路線的安安排盡量利用二號號樓和樓背后后臨小區(qū)路的的停車位，將將一號樓前的的位置空出來來利于人流流流動。所有車輛都從從外圍走，盡盡量不進入綠綠地范圍內(nèi)。。休閑二號樓一號樓停車位停車位綠化綠化龍城大道車流流龍平路車流物業(yè)建議畫鋪方案原則則盡量街鋪化，，利用內(nèi)街和和通道規(guī)劃人人流動線，最最大街鋪化。。鋪位劃分需考考慮自然經(jīng)營營狀態(tài)，盡量量將人流引導導至最進深鋪鋪位。鋪位面積盡量量小，降低投投資門檻，如如有需要亦可可打通銷售。。以下圖例俱為為示意圖，具具體方案需設設計院進行核核對和規(guī)劃。。一樓畫鋪方案案二三樓畫鋪方方案銷售節(jié)奏對于銷售節(jié)奏奏進行粗略安安排以及有關關后續(xù)工作的的跟進。世聯(lián)階段配合合二號樓銷售開開盤銷售資料建議議外圍包裝建議議售樓處建議銷售執(zhí)行報告告設計方案調(diào)整整進場咨詢價格方案廣場方案調(diào)整整重要報告有關建議銷售活動時間倒推二號樓開盤二號樓招商一號樓營業(yè)二號樓建筑設設計一號樓招商簽簽訂二百問準備人員培訓感謝大家的支支持和信任??！我司將根據(jù)進進度提交有關關詳細方案。。世聯(lián)地產(chǎn)9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:55:3203:55:3203:551/5/20233:55:32AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:55:3203:55Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:55:3203:55:3203:55Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:55:3203:55:32January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20233:55:32上午03:55:321月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:55上上午1月-2303:55January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:55:3203:55:3205January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:55:32上午午3:55上午午03:55:321月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。03:55:3203:55:3203:551/5/20233:55:32AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2303:55:3203:55Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。03:55:3203:55:3203:55Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2303:55:3203:55:32January5,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月20233:55:32上午午03:55:321月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:55上上午1月-2303:55January5,202316、少年十五二二十時，