世聯(lián)深圳淘金山項目商業(yè)營銷策劃建議

淘金山商業(yè)營銷策劃建議謹呈：深圳市金地利投資有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2006.07.15關(guān)于商業(yè)運作的目標溝通遠期目標：商鋪銷售，確保收益最大化中期目標：利用商業(yè)的運作促進二三期住宅銷售近期目標：商鋪出租，啟動經(jīng)營，服務(wù)一期業(yè)主，獲取租金收益2本項目商業(yè)經(jīng)濟技術(shù)指標國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比0.027：1——A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論——《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū)商業(yè)面積：住宅面積本項目商業(yè)規(guī)模較小，且隨一期開發(fā)，因此商業(yè)運作在滿足一期及未來業(yè)主生活功能性需求的同時還必須充分考慮其對二三期銷售的影響。商業(yè)總建筑面積：

3913.89平米（含商業(yè)騎樓面積820.0平米）

其中：商鋪1993.97平米超市1565.84平米會所：1618.9平米居委會及社區(qū)管理：447.17平米3商業(yè)規(guī)模：商鋪共計45間，鋪均44平米/間，面積區(qū)間從20平米到83平米0102030405060708091011121314151624243337424242424242534343603939171819202122232425262728293031323942424343436062558383775631474733343536373839404142434445超市474753203636363636363636451565.844周邊片區(qū)商業(yè)狀況分析華潤超市本片區(qū)的功能定位：以居住為主、工業(yè)為輔、配套設(shè)施齊備的綜合生活區(qū)。民潤超市華潤萬佳華城百貨吉之島百仕達商業(yè)廣場（在建）永安南城百貨華城百貨商圈：業(yè)態(tài)：汽配、建材、窗簾、裝飾材料等租金：50-100元/平米東曉路商圈：業(yè)態(tài)：茶社、餐飲、小百貨、服裝等租金：60-120元/平米彩世界商圈：業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、地鋪、文具等租金：60-150元/平米，彩世界樓下個別200-300元/平米百仕達商圈：業(yè)態(tài)：地鋪、餐飲等租金：80-120元/平米，個別在150-200元/平米5周邊片區(qū)商業(yè)狀況分析1、目前終端客戶：主要為布心片區(qū)居民為主；2、消費水平：以日常生活需求為主，消費水準中偏低；布心片區(qū)商業(yè)以滿足周邊居民的日常生活需求為主，難以滿足本項目高端客戶的消費需求。3、競爭與分流：在建的百仕達五期東郡休閑商業(yè)廣場具有規(guī)模大、品質(zhì)高、主題明確、集中性強等明顯優(yōu)勢。未來東郡商業(yè)廣場定位高端，將為片區(qū)高端消費群體提供高檔消費場所。6世聯(lián)對本項目商業(yè)營銷目標的理解營銷價值：

打造豪宅社區(qū)商業(yè)配套，利用商業(yè)配套提升項目附

加值，支撐二三期住宅的銷售。服務(wù)價值：

服務(wù)本項目社區(qū)，滿足高端客戶的消費需求。銷售價值：

進行商鋪銷售，實現(xiàn)商業(yè)價值最大化。7基于目標的實現(xiàn)如何選擇最優(yōu)的商業(yè)運營模式？8資料來源：“美國購物中心協(xié)會”的規(guī)模分類標準。10-20家店20-40家店5000—10000輛百貨店2-6家批發(fā)店2-3家專賣店200-400家服務(wù)半徑30-40KM到達時間20-30min服務(wù)人口>200萬人超大型（超地區(qū)型）2000—5000輛百貨店2家批發(fā)店2家專賣店100-200家服務(wù)半徑10-20KM到達時間10-15min服務(wù)人口50-100萬人大型（地區(qū)型）300—500輛廉價市場便民中心專賣店服務(wù)半徑3-5KM到達時間5-10min服務(wù)人口5-10萬人中型（社區(qū)型）50—100輛超級市場專賣店服務(wù)半徑1-2KM到達時間3-5min服務(wù)人口1-2萬人小型（鄰里型）停車能力店鋪構(gòu)成商圈規(guī)模本項目商業(yè)屬于典型的鄰里型社區(qū)商業(yè)9典型社區(qū)商業(yè)模式比較的啟示物業(yè)營銷模式招商

規(guī)劃業(yè)態(tài)

控制經(jīng)營

管理空置率轉(zhuǎn)租

頻度資金

回收形象

影響波托菲諾式只租不售金色家園式先租后售星海名城式直接銷售重要啟示：對于需要銷售的商業(yè)物業(yè)，可以選擇直接銷售或先租后售的模式。選擇先租后售的方式更有利于提升物業(yè)整體價值，但通常銷售期滯

后，甚至可能在物業(yè)入伙后再進行商鋪銷售。建議提前進行品牌商家招商，通過租約的提前使銷售期提早。對于可銷售的商業(yè)物業(yè)，先租后售的金色家園模式是目前銷售社區(qū)商業(yè)物業(yè)的較佳方式。10成功功案案例例借借鑒鑒：：華華僑僑城城?波托托菲菲諾諾燕棲棲湖湖歡樂樂谷谷水岸岸會所所風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街入口口廣場場;整體品質(zhì)定定位：意大利精品品街風(fēng)格。。以意大利利特色商店店、酒吧、、咖啡廳和和社區(qū)配套套服務(wù)商業(yè)業(yè)設(shè)施為主主。文化主題定定位：集藝術(shù)、服服裝、音樂樂、酒吧為為一體的時時尚文化消費者定位位：為社區(qū)業(yè)主主和意大利利精品愛好好者服務(wù)整體差異性性定位：旅游地產(chǎn)特特色11波托菲諾商商業(yè)全貌12位置功能定位功能劃分關(guān)聯(lián)品牌借鑒名稱`精品街以化妝品、首飾為主，輔以藝術(shù)品、小提琴、紀念品等尼古拉·巴索蒂小提琴行、范思哲、PAULSMITH、“OROP”（歐羅普）首飾行、FRED首飾行蒙特拿破侖街（ViaMonteNapoleone）水邊休閑街酒吧、紅酒專賣、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜點等蓋拉提里亞意大利酒吧\密斯特匹薩西西里意大利酒吧、意大利比薩(PizzaItalian)金莎巧克力、凱瑟淋街（CatherineStreet）社區(qū)服務(wù)街美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務(wù)店等自由選擇維多利亞走廊（VittorioStreet）社區(qū)性超市或大型超市的社區(qū)店民潤、百佳、WALMART社區(qū)店等商業(yè)總量4197.1M2商業(yè)功能組組合13波托菲諾商商業(yè)總結(jié)一、全部商商業(yè)只租不不售，長期期經(jīng)營。同同時，對于于商業(yè)街進進行合理規(guī)規(guī)劃，定向向招租，嚴嚴格控制商商家進入，，限制同業(yè)業(yè)競爭。水岸商業(yè)前前期以低租租金引入丹丹桂軒、舞舞鶴，奠定定社區(qū)商業(yè)業(yè)高檔形象象。丹桂軒軒在高端客客戶中具有有很高的聲聲譽，是商商界名流聚聚會、交流流的常選地地。因經(jīng)營營良好，目目前已經(jīng)擴擴大規(guī)模，，承租部分分會所面積積。14波托菲諾商商業(yè)總結(jié)（（二）二、商業(yè)街街定位：意意大利精品品街風(fēng)格。。以意大利特特色商店、、酒吧、咖咖啡廳和社社區(qū)配套服服務(wù)商業(yè)設(shè)設(shè)施為主。。通過意式式商業(yè)風(fēng)情情街結(jié)合鐘鐘樓的設(shè)計計展現(xiàn)小鎮(zhèn)鎮(zhèn)精致生活活的主題。。商業(yè)突出了了項目的主主題，水岸岸廣場、同同浪漫的建建筑風(fēng)格、、燕棲湖，，構(gòu)成了一一幅意大利利風(fēng)情的圖圖畫。15波托菲諾商商業(yè)總結(jié)（（三）三、售樓處處設(shè)在入口口廣場，同同內(nèi)部商業(yè)業(yè)精品街連連為一體，，有助于展展示社區(qū)主主題形象，，同時吸引引看房人和和游客進入入景色更佳佳的湖岸與與木棧道，，營造售場場氛圍。16波托菲諾商商業(yè)的招商商安排2002.純水岸多層選房設(shè)售樓展場場(沃爾瑪廣廣場)2003.2.包裝商業(yè)街街售樓中心2004.引進百佳商商店(長租約)2004下下半年引進丹桂軒軒大型中餐廳廳2003.引入古羅馬馬,illy咖啡等等2005.招租更多商商店花果茶、裝裝飾等2003-04.天鵝堡二期I、II區(qū)區(qū)銷售可展示的商商業(yè)生活氛氛圍2004-05.純水岸、天天鵝堡后期銷售多區(qū)入住會所投入使使用1998.天鵝堡開發(fā)發(fā)2001.天鵝堡一期銷售17波托菲諾的的經(jīng)驗借鑒鑒定位明確，，意大利精精品街風(fēng)格格，為社區(qū)區(qū)業(yè)主和意意大利精品品愛好者服服務(wù)。前期引入高高檔品牌，，奠定社區(qū)區(qū)形象。銷售中心結(jié)結(jié)合商業(yè)部部分布置，，同時商業(yè)業(yè)內(nèi)街、外外街連為一一體，且均均對外開放放。18本項目商業(yè)業(yè)運營模式式建議一：：先租后賣為有效控制制業(yè)態(tài)，避避免引起一一期業(yè)主不不滿及給二二三期銷售售帶來負面面影響，建建議整個商商業(yè)街在投投入使用的的初期（06-08年）采用用租賃的形形式進行商商業(yè)運營；；待全面入伙伙，社區(qū)成成熟，商業(yè)業(yè)價值得到到提升后，，可直接出出售（有利利于實現(xiàn)價價值的最大大化）；商業(yè)街作為為整個社區(qū)區(qū)的重要展展示區(qū)域，，對于樓盤盤形象及配配套的展示示、二三期期銷售的配配合及提前前展示都將將起到致關(guān)關(guān)重要的作作用。建議議在2006年年底底確定業(yè)態(tài)態(tài)及商家引引進，爭取取在年底開開始展示（（業(yè)態(tài)、品品牌）。19本項項目目商商業(yè)業(yè)運運營營模模式式建建議議二二：：品牌牌主主力力店店招招商商先先行行只有有一一家家品品牌牌店店的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)空空置置率率遠遠高高于于擁擁有有多多家家品品牌牌店店的的社社區(qū)區(qū)，，說說明明相相似似條條件件下下，，品品牌牌店店對對消消費費者者的的吸吸引引對對社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生生重重要要影影響響。。四季花城桂芳園商業(yè)形態(tài)商業(yè)街商業(yè)街+二層商場品牌店/機構(gòu)所占商店數(shù)量比例23.5%5%空置率1.5%68.6%出租分布-------臨深惠路出租較好，社區(qū)內(nèi)部分幾乎完全空置主力店華潤超市、無品牌連鎖店/機構(gòu)中國銀行、自然美、柯達、柯尼卡、雪麗阿姨等柯尼卡沖印店20本項目商業(yè)業(yè)運營模式式建議三：：業(yè)態(tài)提前規(guī)規(guī)劃，招商商嚴格控制制招商原則篩選原則：：確定項目的的商業(yè)定位位及業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃；選擇與項目目定位相符符合的業(yè)態(tài)態(tài)；考察應(yīng)招商商家的經(jīng)營營能力；考察應(yīng)招商商家的租金金承受力；；主力店原則則：盡早確定主主力店，最最好能在項項目一期入入伙之前；；商鋪劃分充充分滿足主主力店需求求，最好是是定制，否否則應(yīng)充分分考慮商鋪面面積的適用用性；應(yīng)同時接觸觸3-5家家目標主力力店；21本項目商業(yè)業(yè)運營模式式建議三：：業(yè)態(tài)提前規(guī)規(guī)劃，招商商嚴格控制制針對不同類類型的商家家，采取不不同策略招商策略目標商家商家特征對項目的作用應(yīng)對策略主力店一般都有特定的選址計劃、標準和流程，決策周期較長；談判能力強；決定整個項目的生死和發(fā)展前景熟悉其選址特征，盡可能的迎合；同時與幾個主力店進行談判；給予一定的優(yōu)惠條件；旗艦店知名品牌商家；一般對地址有一定要求，對產(chǎn)品的適應(yīng)性較強；不同商家談判能力不同；可一定程度帶動其店鋪周邊的商業(yè)氛圍；如果規(guī)劃得當，多家旗艦店的組合也能在一定程度上起到主力店的作用；利用主力店對其形成吸引；普通店一般對主力店和旗艦店有一定依賴，需要分享其客流；產(chǎn)品適應(yīng)性強；談判能力較弱對主力店和旗艦店的補充利用主力店及旗艦店對其形成吸引；進行嚴格篩選；22本項目的商商業(yè)業(yè)態(tài)如如何規(guī)劃？？23淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費特征征分析一期業(yè)主以以老板董事長長總經(jīng)理為主，其次次是高層管理人人員及公務(wù)員。而這部分客客戶對商業(yè)配套套的需求不不僅僅是滿滿足日常生生活的功能能性需求，，他們有品品牌意識，，追求生活活的品質(zhì)。一期業(yè)主對對本項目不不很滿意的的地方依次次為周邊商業(yè)生生活配套、、小區(qū)環(huán)境境綠化、物物業(yè)管理、、小區(qū)生活活配套、教教育配套。。24淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費特征征分析一期業(yè)主子女年齡集集中在6-17歲，，其次是0-6歲。。因此商業(yè)規(guī)規(guī)劃需重點點關(guān)注家庭庭成員中孩孩子的需求求。一期業(yè)主家家庭人數(shù)以以三口之家為為主，其次次是四人及及五人。說明業(yè)主家家庭為成熟熟家庭，商商業(yè)需滿足足家庭各成成員的各類類生活需求求。25淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費特征征分析一期業(yè)主日日常消費場場所首選是是香港，其次是萬象城、西西武、茂業(yè)業(yè)、金光華華等。從客戶日常常消費場所所來看，本本項目一期期業(yè)主消費費檔次較高高，對消費費場所，產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)等等有較高要要求。26淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費特征征分析一期業(yè)主的的日常業(yè)余余活動為：：體育健康類類：去公園散步步爬山/潛潛水游泳/自駕游/打高爾夫夫/到健身身房健身/打網(wǎng)球交往休閑類類：去酒樓吃飯飯喝茶/去去茶樓/美美容/與朋朋友在家聚聚會/購物物。因此，客戶戶追求自然然、健康，，愛好運動動，同時日日常生活對對于家庭聚聚餐、聚會會等有需求求。27淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費特征征小結(jié)一期業(yè)主以以成熟家庭庭和有子女女家庭為主主，商業(yè)需需考慮全家家全面的需需求，對孩孩子的需求求需重點關(guān)關(guān)注。由于本項目目位處半山山，周邊無無大型商業(yè)業(yè)及成熟的的商業(yè)生活活配套，因因此一期業(yè)業(yè)主對商業(yè)業(yè)配套比較較不滿意。。一期業(yè)主經(jīng)經(jīng)濟實力較較強，集中中公司老總總董事總經(jīng)經(jīng)理及企業(yè)業(yè)高層管理理人員及公公務(wù)員，品品牌意識較較強，追求求生活品質(zhì)質(zhì)。28豪宅社區(qū)商商業(yè)規(guī)劃調(diào)調(diào)查餐飲、美容容美發(fā)、超超市零售、、服裝鞋帽帽、地鋪、、藥店為社社區(qū)中數(shù)量量較多的業(yè)業(yè)態(tài)。面積方面，，超市零售售、餐飲、、美容美發(fā)發(fā)所使用面面積最多；；雖然各樣本本均為入伙伙的社區(qū)，，由于商業(yè)業(yè)規(guī)劃、社社區(qū)商業(yè)成成熟的滯后后的影響，，空置面積積仍有近10%。調(diào)查項目:波托菲諾金金域藍灣灣東海花花園招商商海月蔚蔚藍海岸金金色家園園29超市單店平平均面積達達到921平方米。。其他業(yè)態(tài)單單鋪平均面面積集中在在50—100平方方米之間。。在社區(qū)店中中，超市、、餐飲、藥藥店、美容容美發(fā)、銀銀行是可以以承租較大大面積商鋪鋪的業(yè)態(tài)。。豪宅社區(qū)商商業(yè)規(guī)劃調(diào)調(diào)查調(diào)查項目:波托菲諾金金域藍灣灣東海花花園招商商海月蔚蔚藍海岸金金色家園園30社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、美容容美發(fā)、超超市零售、、服裝鞋帽帽、地鋪、、藥店為社社區(qū)中數(shù)量量較多的業(yè)業(yè)態(tài)。在社區(qū)店中中，超市、、餐飲、藥藥店、美容容美發(fā)、銀銀行是可以以承租較大大面積商鋪鋪的業(yè)態(tài)。。各業(yè)態(tài)商鋪鋪面積最多多集中在50—100平方米米之間。豪宅社區(qū)商商業(yè)調(diào)查小小結(jié)調(diào)查項目:波托菲諾金金域藍灣灣東海花花園招商商海月蔚蔚藍海岸金金色家園園31本項目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)建議議－(1)業(yè)態(tài)組合合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃家居用品類家具店、裝飾品店、五金店、水族店、電器店、花藝店……日常購買類超市、便利店、菜市場、茶葉店、藥店、糧油店、眼鏡店、服裝鞋帽店……休閑娛樂類書店、樂器租用店、茶樓、酒吧、網(wǎng)吧、影院、……生活飲食類酒樓、咖啡西餐、西餅屋、糖水店、雪糕店……日常服務(wù)類沖印店、美容美發(fā)、干洗店、純凈水店、郵局、銀行、家電維修、地鋪……一般社區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃分類32業(yè)態(tài)種類數(shù)量數(shù)量比面積面積比典型商家生活飲食類酒樓13.7%500-60020%丹桂軒咖啡西餐13.7%80-1505%illy、星巴克雪糕店13.7%10-301%TCBY西餅屋27.4%20-301%可頌坊、質(zhì)的主張家居用品類家具裝飾13.7%30-502%床上用品店13.7%30-803%休閑娛樂類健身器材13.7%30-502%書吧13.7%30-502%日常購買類超市13.7%955.8632%百佳、華潤24h便利店13.7%50-1003%7-11、萬店通藥店13.7%50-803%一致藥店、海王藥店花店311.1%10-202%文具店14.0%30-502%零食店27.4%20-503%零食物語、優(yōu)之良品日常服務(wù)類沖印店13.7%30-502%柯達、令狐沖印美容美發(fā)13.7%50-1003%干洗店13.7%10-301%正章干洗、小白兔自助銀行27.4%120-2007%中國銀行、招商銀行純凈水店13.7%10-301%屈臣氏、益力地鋪311.1%150-2007%

合計27100%2555平米100%

33本項目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)建議議－（2））業(yè)態(tài)分布布①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑨⑩超市酒樓（丹丹桂軒）銀行、地地鋪等健身器材材店、床上上用品店等花店、干干洗店等酒樓（中中餐）健身器材材西餅屋、、雪糕店、、零食店等等家居裝飾飾、床上用用品店、健健身器材、書吧吧、藥店、、美容美發(fā)發(fā)等純純凈凈水水店店、、地地鋪鋪等等34商業(yè)業(yè)運運營營對對本本項項目目二二三三期期銷銷售售的的支支撐撐？？35商業(yè)業(yè)運運營營對對二二三三期期銷銷售售支支撐撐的的關(guān)關(guān)鍵鍵點點宣傳傳推推廣廣———利利用用品品牌牌商商業(yè)業(yè)的的進進駐駐或或簽簽約約等等信信息息的的發(fā)發(fā)布布，，建建立立本本項項目目的的市市場場影影響響力力；；社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)展展示示———商商業(yè)業(yè)街街進進行行現(xiàn)現(xiàn)場場展展示示，，已已確確定定商商業(yè)業(yè)可可提提前前開開放放展展示示，，部部分分待待定定商商業(yè)業(yè)進進行行包包裝裝展展示示；；生活活氛氛圍圍營營造造———在在商商業(yè)業(yè)展展示示的的同同時時，，利利用用廣廣場場、、小小品品等等營營造造豪豪宅宅社社區(qū)區(qū)的的街街區(qū)區(qū)生生活活氛氛圍圍。。36（1））宣宣傳傳推推廣廣招商商談?wù)勁信须A階段段現(xiàn)場場談?wù)勁信须A階段段利利用用與與品品牌牌店店的的接接觸觸通通過過線線下下渠渠道道進進行行信信息息釋釋放放，，在在客客戶戶圈圈層層內(nèi)內(nèi)保保持持一一定定的的口口碑碑傳傳播播；；簽約約確確定定階階段段舉行行簽簽約約儀儀式式等等公公關(guān)關(guān)活活動動，，配配合合媒媒體體宣宣傳傳，，引引起起市市場場關(guān)關(guān)注注，，擴擴大大項項目目知知名名度度的的同同時時為為項項目目后后續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)奠奠定定良良好好的的客客戶戶基基礎(chǔ)礎(chǔ)；；現(xiàn)場場進進駐駐階階段段以優(yōu)優(yōu)惠惠的的條條件件談?wù)勁信写_確定定后后提提前前進進駐駐開開放放。。37規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計要要點點：：重視視街街道道空空間間環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計計統(tǒng)一一考考慮慮空空間間常用用建建筑筑形形式式：：拱廊廊式式騎樓樓式式街道道式式（2））社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)展展示示一般般沿沿小小區(qū)區(qū)主主要要出出入入口口或或沿沿主主要要道道路路包包裝裝展展示示；；商業(yè)業(yè)街街商商鋪鋪最最好好采采用用有有遮遮蓋蓋形形式式的的設(shè)設(shè)計計；；重視視環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計計，，統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃；；規(guī)劃劃商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，現(xiàn)現(xiàn)場場實實景景展展示示，，部部分分進進行行包包裝裝展展示示；；一定規(guī)模模的主力力店、品品牌連鎖鎖店進駐駐，吸引引人流。。38標志物外立面招牌位/水牌門廊遮陽蓬廣場導(dǎo)視牌/導(dǎo)游圖圖關(guān)鍵點———強調(diào)品質(zhì)質(zhì)感；注重細節(jié)節(jié)；統(tǒng)一規(guī)劃劃；……商業(yè)氛圍圍（2）社社區(qū)商業(yè)業(yè)展示39波托菲諾諾商業(yè)街街統(tǒng)一風(fēng)格格的雨篷篷細節(jié)設(shè)計計前廣場及及地面噴泉尺寸一致致的招牌牌40休息凳垃圾桶運動設(shè)施施兒童活動動區(qū)噴泉直飲水廣場體驗元素素（3）街街區(qū)生活活氛圍展展示關(guān)鍵點———注重客戶戶體驗；；強調(diào)客戶戶參與；；品質(zhì)高檔檔；……41街鋪夜景景及燈光光效果綠化設(shè)計計都與眾眾不同；；太陽傘傘、休閑閑椅可以以延長路路過者的的停留時時間，且且讓商業(yè)業(yè)街不僅僅僅只代代表消費費，還有有駐足。。街區(qū)整體體生活氛氛圍42本報告重重要結(jié)論論回顧43一、關(guān)于于商業(yè)運運營目標標的理解解營銷價值值：打造豪宅宅社區(qū)商商業(yè)配套套，利用用商業(yè)配配套提升升項目附附加值，支支撐二三三期住宅宅的銷售售。服務(wù)價值值：服務(wù)本項項目社區(qū)區(qū)，滿足足高端客客戶的消消費需求求。銷售價值值：進行商鋪鋪銷售，，實現(xiàn)商商業(yè)價值值最大化化。44二、基于于目標的的最優(yōu)商商業(yè)運營營模式先租后賣賣：初期（06-08年））招租，，盡早展展示、全全面入伙伙后出售售。品牌店招招商先行行：利用品牌牌店的招招商確定定帶動其其他業(yè)態(tài)態(tài)進駐。。業(yè)態(tài)提前前規(guī)劃，，招商嚴嚴格控制制：提前確定定商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，盡早早與多家家主力店店聯(lián)系，，針對不同類類型的商商家采取取不同的的策略。。45三、商業(yè)業(yè)運營對對項目后后續(xù)開發(fā)發(fā)的支撐撐宣傳推推廣支支撐：：利用招招商信信息的的釋放放建立立項目目的市市場影影響力力，建建立并強化客客戶信信心?！，F(xiàn)場展展示支支撐：：重視環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計，，統(tǒng)一一規(guī)劃劃；確確定引引進商商業(yè)可可現(xiàn)場場實景展示示，待待定商商業(yè)進進行包包裝展展示；；街區(qū)生生活氛氛圍營營造支支撐：：強調(diào)客客戶的的體驗驗感及及參與與感，，營造造私家家半山山豪宅宅社區(qū)的街街區(qū)生生活氛氛圍。。46匯報結(jié)結(jié)束，，謝謝謝！479、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:40:1603:40:1603:401/5/20233:40:16AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2303:40:1603:40Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:40:1603:40:1603:40Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2303:40:1603:40:16January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:40:16上上午03:40:161月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:40上上午午1月月-2303:40January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/53:40:1603:40:1605January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:40:16上午3:40上上午03:40:161月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。03:40:1603:40:1603:401/5/20233:40:16AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2303:40:1603:40Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。03:40:1603:40:1603:40Thursday,Januar