世聯(lián)深圳淘金山項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策劃建議

淘金山商業(yè)營(yíng)銷策劃建議謹(jǐn)呈：深圳市金地利投資有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2006.07.15關(guān)于商業(yè)運(yùn)作的目標(biāo)溝通遠(yuǎn)期目標(biāo)：商鋪銷售，確保收益最大化中期目標(biāo)：利用商業(yè)的運(yùn)作促進(jìn)二三期住宅銷售近期目標(biāo)：商鋪出租，啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)，服務(wù)一期業(yè)主，獲取租金收益2本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)國(guó)際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027：1——A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論——《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū)商業(yè)面積：住宅面積本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，且隨一期開(kāi)發(fā)，因此商業(yè)運(yùn)作在滿足一期及未來(lái)業(yè)主生活功能性需求的同時(shí)還必須充分考慮其對(duì)二三期銷售的影響。商業(yè)總建筑面積：

3913.89平米（含商業(yè)騎樓面積820.0平米）

其中：商鋪1993.97平米超市1565.84平米會(huì)所：1618.9平米居委會(huì)及社區(qū)管理：447.17平米3商業(yè)規(guī)模：商鋪共計(jì)45間，鋪均44平米/間，面積區(qū)間從20平米到83平米0102030405060708091011121314151624243337424242424242534343603939171819202122232425262728293031323942424343436062558383775631474733343536373839404142434445超市474753203636363636363636451565.844周邊片區(qū)商業(yè)狀況分析華潤(rùn)超市本片區(qū)的功能定位：以居住為主、工業(yè)為輔、配套設(shè)施齊備的綜合生活區(qū)。民潤(rùn)超市華潤(rùn)萬(wàn)佳華城百貨吉之島百仕達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)（在建）永安南城百貨華城百貨商圈：業(yè)態(tài)：汽配、建材、窗簾、裝飾材料等租金：50-100元/平米東曉路商圈：業(yè)態(tài)：茶社、餐飲、小百貨、服裝等租金：60-120元/平米彩世界商圈：業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、地鋪、文具等租金：60-150元/平米，彩世界樓下個(gè)別200-300元/平米百仕達(dá)商圈：業(yè)態(tài)：地鋪、餐飲等租金：80-120元/平米，個(gè)別在150-200元/平米5周邊片區(qū)商業(yè)狀況分析1、目前終端客戶：主要為布心片區(qū)居民為主；2、消費(fèi)水平：以日常生活需求為主，消費(fèi)水準(zhǔn)中偏低；布心片區(qū)商業(yè)以滿足周邊居民的日常生活需求為主，難以滿足本項(xiàng)目高端客戶的消費(fèi)需求。3、競(jìng)爭(zhēng)與分流：在建的百仕達(dá)五期東郡休閑商業(yè)廣場(chǎng)具有規(guī)模大、品質(zhì)高、主題明確、集中性強(qiáng)等明顯優(yōu)勢(shì)。未來(lái)東郡商業(yè)廣場(chǎng)定位高端，將為片區(qū)高端消費(fèi)群體提供高檔消費(fèi)場(chǎng)所。6世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷目標(biāo)的理解營(yíng)銷價(jià)值：

打造豪宅社區(qū)商業(yè)配套，利用商業(yè)配套提升項(xiàng)目附

加值，支撐二三期住宅的銷售。服務(wù)價(jià)值：

服務(wù)本項(xiàng)目社區(qū)，滿足高端客戶的消費(fèi)需求。銷售價(jià)值：

進(jìn)行商鋪銷售，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。7基于目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)如何選擇最優(yōu)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式？8資料來(lái)源：“美國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)”的規(guī)模分類標(biāo)準(zhǔn)。10-20家店20-40家店5000—10000輛百貨店2-6家批發(fā)店2-3家專賣店200-400家服務(wù)半徑30-40KM到達(dá)時(shí)間20-30min服務(wù)人口>200萬(wàn)人超大型（超地區(qū)型）2000—5000輛百貨店2家批發(fā)店2家專賣店100-200家服務(wù)半徑10-20KM到達(dá)時(shí)間10-15min服務(wù)人口50-100萬(wàn)人大型（地區(qū)型）300—500輛廉價(jià)市場(chǎng)便民中心專賣店服務(wù)半徑3-5KM到達(dá)時(shí)間5-10min服務(wù)人口5-10萬(wàn)人中型（社區(qū)型）50—100輛超級(jí)市場(chǎng)專賣店服務(wù)半徑1-2KM到達(dá)時(shí)間3-5min服務(wù)人口1-2萬(wàn)人小型（鄰里型）停車能力店鋪構(gòu)成商圈規(guī)模本項(xiàng)目商業(yè)屬于典型的鄰里型社區(qū)商業(yè)9典型社區(qū)商業(yè)模式比較的啟示物業(yè)營(yíng)銷模式招商

規(guī)劃業(yè)態(tài)

控制經(jīng)營(yíng)

管理空置率轉(zhuǎn)租

頻度資金

回收形象

影響波托菲諾式只租不售金色家園式先租后售星海名城式直接銷售重要啟示：對(duì)于需要銷售的商業(yè)物業(yè)，可以選擇直接銷售或先租后售的模式。選擇先租后售的方式更有利于提升物業(yè)整體價(jià)值，但通常銷售期滯

后，甚至可能在物業(yè)入伙后再進(jìn)行商鋪銷售。建議提前進(jìn)行品牌商家招商，通過(guò)租約的提前使銷售期提早。對(duì)于可銷售的商業(yè)物業(yè)，先租后售的金色家園模式是目前銷售社區(qū)商業(yè)物業(yè)的較佳方式。10成功功案案例例借借鑒鑒：：華華僑僑城城?波托托菲菲諾諾燕棲棲湖湖歡樂(lè)樂(lè)谷谷水岸岸會(huì)所所風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街入口口廣場(chǎng)場(chǎng);整體品質(zhì)定定位：意大利精品品街風(fēng)格。。以意大利利特色商店店、酒吧、、咖啡廳和和社區(qū)配套套服務(wù)商業(yè)業(yè)設(shè)施為主主。文化主題定定位：集藝術(shù)、服服裝、音樂(lè)樂(lè)、酒吧為為一體的時(shí)時(shí)尚文化消費(fèi)者定位位：為社區(qū)業(yè)主主和意大利利精品愛(ài)好好者服務(wù)整體差異性性定位：旅游地產(chǎn)特特色11波托菲諾商商業(yè)全貌12位置功能定位功能劃分關(guān)聯(lián)品牌借鑒名稱`精品街以化妝品、首飾為主，輔以藝術(shù)品、小提琴、紀(jì)念品等尼古拉·巴索蒂小提琴行、范思哲、PAULSMITH、“OROP”（歐羅普）首飾行、FRED首飾行蒙特拿破侖街（ViaMonteNapoleone）水邊休閑街酒吧、紅酒專賣、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜點(diǎn)等蓋拉提里亞意大利酒吧\密斯特匹薩西西里意大利酒吧、意大利比薩(PizzaItalian)金莎巧克力、凱瑟淋街（CatherineStreet）社區(qū)服務(wù)街美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務(wù)店等自由選擇維多利亞走廊（VittorioStreet）社區(qū)性超市或大型超市的社區(qū)店民潤(rùn)、百佳、WALMART社區(qū)店等商業(yè)總量4197.1M2商業(yè)功能組組合13波托菲諾商商業(yè)總結(jié)一、全部商商業(yè)只租不不售，長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)。同同時(shí)，對(duì)于于商業(yè)街進(jìn)進(jìn)行合理規(guī)規(guī)劃，定向向招租，嚴(yán)嚴(yán)格控制商商家進(jìn)入，，限制同業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。水岸商業(yè)前前期以低租租金引入丹丹桂軒、舞舞鶴，奠定定社區(qū)商業(yè)業(yè)高檔形象象。丹桂軒軒在高端客客戶中具有有很高的聲聲譽(yù)，是商商界名流聚聚會(huì)、交流流的常選地地。因經(jīng)營(yíng)營(yíng)良好，目目前已經(jīng)擴(kuò)擴(kuò)大規(guī)模，，承租部分分會(huì)所面積積。14波托菲諾商商業(yè)總結(jié)（（二）二、商業(yè)街街定位：意意大利精品品街風(fēng)格。。以意大利特特色商店、、酒吧、咖咖啡廳和社社區(qū)配套服服務(wù)商業(yè)設(shè)設(shè)施為主。。通過(guò)意式式商業(yè)風(fēng)情情街結(jié)合鐘鐘樓的設(shè)計(jì)計(jì)展現(xiàn)小鎮(zhèn)鎮(zhèn)精致生活活的主題。。商業(yè)突出了了項(xiàng)目的主主題，水岸岸廣場(chǎng)、同同浪漫的建建筑風(fēng)格、、燕棲湖，，構(gòu)成了一一幅意大利利風(fēng)情的圖圖畫。15波托菲諾商商業(yè)總結(jié)（（三）三、售樓處處設(shè)在入口口廣場(chǎng)，同同內(nèi)部商業(yè)業(yè)精品街連連為一體，，有助于展展示社區(qū)主主題形象，，同時(shí)吸引引看房人和和游客進(jìn)入入景色更佳佳的湖岸與與木棧道，，營(yíng)造售場(chǎng)場(chǎng)氛圍。16波托菲諾商商業(yè)的招商商安排2002.純水岸多層選房設(shè)售樓展場(chǎng)場(chǎng)(沃爾瑪廣廣場(chǎng))2003.2.包裝商業(yè)街街售樓中心2004.引進(jìn)百佳商商店(長(zhǎng)租約)2004下下半年引進(jìn)丹桂軒軒大型中餐廳廳2003.引入古羅馬馬,illy咖啡等等2005.招租更多商商店花果茶、裝裝飾等2003-04.天鵝堡二期I、II區(qū)區(qū)銷售可展示的商商業(yè)生活氛氛圍2004-05.純水岸、天天鵝堡后期銷售多區(qū)入住會(huì)所投入使使用1998.天鵝堡開(kāi)發(fā)發(fā)2001.天鵝堡一期銷售17波托菲諾的的經(jīng)驗(yàn)借鑒鑒定位明確，，意大利精精品街風(fēng)格格，為社區(qū)區(qū)業(yè)主和意意大利精品品愛(ài)好者服服務(wù)。前期引入高高檔品牌，，奠定社區(qū)區(qū)形象。銷售中心結(jié)結(jié)合商業(yè)部部分布置，，同時(shí)商業(yè)業(yè)內(nèi)街、外外街連為一一體，且均均對(duì)外開(kāi)放放。18本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式式建議一：：先租后賣為有效控制制業(yè)態(tài)，避避免引起一一期業(yè)主不不滿及給二二三期銷售售帶來(lái)負(fù)面面影響，建建議整個(gè)商商業(yè)街在投投入使用的的初期（06-08年）采用用租賃的形形式進(jìn)行商商業(yè)運(yùn)營(yíng)；；待全面入伙伙，社區(qū)成成熟，商業(yè)業(yè)價(jià)值得到到提升后，，可直接出出售（有利利于實(shí)現(xiàn)價(jià)價(jià)值的最大大化）；商業(yè)街作為為整個(gè)社區(qū)區(qū)的重要展展示區(qū)域，，對(duì)于樓盤盤形象及配配套的展示示、二三期期銷售的配配合及提前前展示都將將起到致關(guān)關(guān)重要的作作用。建議議在2006年年底底確定業(yè)態(tài)態(tài)及商家引引進(jìn)，爭(zhēng)取取在年底開(kāi)開(kāi)始展示（（業(yè)態(tài)、品品牌）。19本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式建建議議二二：：品牌牌主主力力店店招招商商先先行行只有有一一家家品品牌牌店店的的社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)空空置置率率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于于擁?yè)碛杏卸喽嗉壹移菲放婆频甑甑牡纳缟鐓^(qū)區(qū)，，說(shuō)說(shuō)明明相相似似條條件件下下，，品品牌牌店店對(duì)對(duì)消消費(fèi)費(fèi)者者的的吸吸引引對(duì)對(duì)社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生生重重要要影影響響。。四季花城桂芳園商業(yè)形態(tài)商業(yè)街商業(yè)街+二層商場(chǎng)品牌店/機(jī)構(gòu)所占商店數(shù)量比例23.5%5%空置率1.5%68.6%出租分布-------臨深惠路出租較好，社區(qū)內(nèi)部分幾乎完全空置主力店華潤(rùn)超市、無(wú)品牌連鎖店/機(jī)構(gòu)中國(guó)銀行、自然美、柯達(dá)、柯尼卡、雪麗阿姨等柯尼卡沖印店20本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式式建議三：：業(yè)態(tài)提前規(guī)規(guī)劃，招商商嚴(yán)格控制制招商原則篩選原則：：確定項(xiàng)目的的商業(yè)定位位及業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃；選擇與項(xiàng)目目定位相符符合的業(yè)態(tài)態(tài)；考察應(yīng)招商商家的經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力；考察應(yīng)招商商家的租金金承受力；；主力店原則則：盡早確定主主力店，最最好能在項(xiàng)項(xiàng)目一期入入伙之前；；商鋪劃分充充分滿足主主力店需求求，最好是是定制，否否則應(yīng)充分分考慮商鋪面面積的適用用性；應(yīng)同時(shí)接觸觸3-5家家目標(biāo)主力力店；21本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式式建議三：：業(yè)態(tài)提前規(guī)規(guī)劃，招商商嚴(yán)格控制制針對(duì)不同類類型的商家家，采取不不同策略招商策略目標(biāo)商家商家特征對(duì)項(xiàng)目的作用應(yīng)對(duì)策略主力店一般都有特定的選址計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)和流程，決策周期較長(zhǎng)；談判能力強(qiáng)；決定整個(gè)項(xiàng)目的生死和發(fā)展前景熟悉其選址特征，盡可能的迎合；同時(shí)與幾個(gè)主力店進(jìn)行談判；給予一定的優(yōu)惠條件；旗艦店知名品牌商家；一般對(duì)地址有一定要求，對(duì)產(chǎn)品的適應(yīng)性較強(qiáng)；不同商家談判能力不同；可一定程度帶動(dòng)其店鋪周邊的商業(yè)氛圍；如果規(guī)劃得當(dāng)，多家旗艦店的組合也能在一定程度上起到主力店的作用；利用主力店對(duì)其形成吸引；普通店一般對(duì)主力店和旗艦店有一定依賴，需要分享其客流；產(chǎn)品適應(yīng)性強(qiáng)；談判能力較弱對(duì)主力店和旗艦店的補(bǔ)充利用主力店及旗艦店對(duì)其形成吸引；進(jìn)行嚴(yán)格篩選；22本項(xiàng)目的商商業(yè)業(yè)態(tài)如如何規(guī)劃？？23淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費(fèi)特征征分析一期業(yè)主以以老板董事長(zhǎng)長(zhǎng)總經(jīng)理為主，其次次是高層管理人人員及公務(wù)員。而這部分客客戶對(duì)商業(yè)配套套的需求不不僅僅是滿滿足日常生生活的功能能性需求，，他們有品品牌意識(shí)，，追求生活活的品質(zhì)。一期業(yè)主對(duì)對(duì)本項(xiàng)目不不很滿意的的地方依次次為周邊商業(yè)生生活配套、、小區(qū)環(huán)境境綠化、物物業(yè)管理、、小區(qū)生活活配套、教教育配套。。24淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費(fèi)特征征分析一期業(yè)主子女年齡集集中在6-17歲，，其次是0-6歲。。因此商業(yè)規(guī)規(guī)劃需重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注家庭庭成員中孩孩子的需求求。一期業(yè)主家家庭人數(shù)以以三口之家為為主，其次次是四人及及五人。說(shuō)明業(yè)主家家庭為成熟熟家庭，商商業(yè)需滿足足家庭各成成員的各類類生活需求求。25淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費(fèi)特征征分析一期業(yè)主日日常消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所首選是是香港，其次是萬(wàn)象城、西西武、茂業(yè)業(yè)、金光華華等。從客戶日常常消費(fèi)場(chǎng)所所來(lái)看，本本項(xiàng)目一期期業(yè)主消費(fèi)費(fèi)檔次較高高，對(duì)消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所，產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)等等有較高要要求。26淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費(fèi)特征征分析一期業(yè)主的的日常業(yè)余余活動(dòng)為：：體育健康類類：去公園散步步爬山/潛潛水游泳/自駕游/打高爾夫夫/到健身身房健身/打網(wǎng)球交往休閑類類：去酒樓吃飯飯喝茶/去去茶樓/美美容/與朋朋友在家聚聚會(huì)/購(gòu)物物。因此，客戶戶追求自然然、健康，，愛(ài)好運(yùn)動(dòng)動(dòng)，同時(shí)日日常生活對(duì)對(duì)于家庭聚聚餐、聚會(huì)會(huì)等有需求求。27淘金山一期期業(yè)主商業(yè)業(yè)消費(fèi)特征征小結(jié)一期業(yè)主以以成熟家庭庭和有子女女家庭為主主，商業(yè)需需考慮全家家全面的需需求，對(duì)孩孩子的需求求需重點(diǎn)關(guān)關(guān)注。由于本項(xiàng)目目位處半山山，周邊無(wú)無(wú)大型商業(yè)業(yè)及成熟的的商業(yè)生活活配套，因因此一期業(yè)業(yè)主對(duì)商業(yè)業(yè)配套比較較不滿意。。一期業(yè)主經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較較強(qiáng)，集中中公司老總總董事總經(jīng)經(jīng)理及企業(yè)業(yè)高層管理理人員及公公務(wù)員，品品牌意識(shí)較較強(qiáng)，追求求生活品質(zhì)質(zhì)。28豪宅社區(qū)商商業(yè)規(guī)劃調(diào)調(diào)查餐飲、美容容美發(fā)、超超市零售、、服裝鞋帽帽、地鋪、、藥店為社社區(qū)中數(shù)量量較多的業(yè)業(yè)態(tài)。面積方面，，超市零售售、餐飲、、美容美發(fā)發(fā)所使用面面積最多；；雖然各樣本本均為入伙伙的社區(qū)，，由于商業(yè)業(yè)規(guī)劃、社社區(qū)商業(yè)成成熟的滯后后的影響，，空置面積積仍有近10%。調(diào)查項(xiàng)目:波托菲諾金金域藍(lán)灣灣東?；ɑ▓@招商商海月蔚蔚藍(lán)海岸金金色家園園29超市單店平平均面積達(dá)達(dá)到921平方米。。其他業(yè)態(tài)單單鋪平均面面積集中在在50—100平方方米之間。。在社區(qū)店中中，超市、、餐飲、藥藥店、美容容美發(fā)、銀銀行是可以以承租較大大面積商鋪鋪的業(yè)態(tài)。。豪宅社區(qū)商商業(yè)規(guī)劃調(diào)調(diào)查調(diào)查項(xiàng)目:波托菲諾金金域藍(lán)灣灣東海花花園招商商海月蔚蔚藍(lán)海岸金金色家園園30社區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：餐飲、美容容美發(fā)、超超市零售、、服裝鞋帽帽、地鋪、、藥店為社社區(qū)中數(shù)量量較多的業(yè)業(yè)態(tài)。在社區(qū)店中中，超市、、餐飲、藥藥店、美容容美發(fā)、銀銀行是可以以承租較大大面積商鋪鋪的業(yè)態(tài)。。各業(yè)態(tài)商鋪鋪面積最多多集中在50—100平方米米之間。豪宅社區(qū)商商業(yè)調(diào)查小小結(jié)調(diào)查項(xiàng)目:波托菲諾金金域藍(lán)灣灣東?；ɑ▓@招商商海月蔚蔚藍(lán)海岸金金色家園園31本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)建議議－(1)業(yè)態(tài)組合合社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃家居用品類家具店、裝飾品店、五金店、水族店、電器店、花藝店……日常購(gòu)買類超市、便利店、菜市場(chǎng)、茶葉店、藥店、糧油店、眼鏡店、服裝鞋帽店……休閑娛樂(lè)類書店、樂(lè)器租用店、茶樓、酒吧、網(wǎng)吧、影院、……生活飲食類酒樓、咖啡西餐、西餅屋、糖水店、雪糕店……日常服務(wù)類沖印店、美容美發(fā)、干洗店、純凈水店、郵局、銀行、家電維修、地鋪……一般社區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃分類32業(yè)態(tài)種類數(shù)量數(shù)量比面積面積比典型商家生活飲食類酒樓13.7%500-60020%丹桂軒咖啡西餐13.7%80-1505%illy、星巴克雪糕店13.7%10-301%TCBY西餅屋27.4%20-301%可頌坊、質(zhì)的主張家居用品類家具裝飾13.7%30-502%床上用品店13.7%30-803%休閑娛樂(lè)類健身器材13.7%30-502%書吧13.7%30-502%日常購(gòu)買類超市13.7%955.8632%百佳、華潤(rùn)24h便利店13.7%50-1003%7-11、萬(wàn)店通藥店13.7%50-803%一致藥店、海王藥店花店311.1%10-202%文具店14.0%30-502%零食店27.4%20-503%零食物語(yǔ)、優(yōu)之良品日常服務(wù)類沖印店13.7%30-502%柯達(dá)、令狐沖印美容美發(fā)13.7%50-1003%干洗店13.7%10-301%正章干洗、小白兔自助銀行27.4%120-2007%中國(guó)銀行、招商銀行純凈水店13.7%10-301%屈臣氏、益力地鋪311.1%150-2007%

合計(jì)27100%2555平米100%

33本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)建議議－（2））業(yè)態(tài)分布布①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑨⑩超市酒樓（丹丹桂軒）銀行、地地鋪等健身器材材店、床上上用品店等花店、干干洗店等酒樓（中中餐）健身器材材西餅屋、、雪糕店、、零食店等等家居裝飾飾、床上用用品店、健健身器材、書吧吧、藥店、、美容美發(fā)發(fā)等純純凈凈水水店店、、地地鋪鋪等等34商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目二二三三期期銷銷售售的的支支撐撐？？35商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)對(duì)對(duì)二二三三期期銷銷售售支支撐撐的的關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)宣傳傳推推廣廣———利利用用品品牌牌商商業(yè)業(yè)的的進(jìn)進(jìn)駐駐或或簽簽約約等等信信息息的的發(fā)發(fā)布布，，建建立立本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力；；社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)展展示示———商商業(yè)業(yè)街街進(jìn)進(jìn)行行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展示示，，已已確確定定商商業(yè)業(yè)可可提提前前開(kāi)開(kāi)放放展展示示，，部部分分待待定定商商業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行包包裝裝展展示示；；生活活氛氛圍圍營(yíng)營(yíng)造造———在在商商業(yè)業(yè)展展示示的的同同時(shí)時(shí)，，利利用用廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、小小品品等等營(yíng)營(yíng)造造豪豪宅宅社社區(qū)區(qū)的的街街區(qū)區(qū)生生活活氛氛圍圍。。36（1））宣宣傳傳推推廣廣招商商談?wù)勁信须A階段段現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)談?wù)勁信须A階段段利利用用與與品品牌牌店店的的接接觸觸通通過(guò)過(guò)線線下下渠渠道道進(jìn)進(jìn)行行信信息息釋釋放放，，在在客客戶戶圈圈層層內(nèi)內(nèi)保保持持一一定定的的口口碑碑傳傳播播；；簽約約確確定定階階段段舉行行簽簽約約儀儀式式等等公公關(guān)關(guān)活活動(dòng)動(dòng)，，配配合合媒媒體體宣宣傳傳，，引引起起市市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)關(guān)注注，，擴(kuò)擴(kuò)大大項(xiàng)項(xiàng)目目知知名名度度的的同同時(shí)時(shí)為為項(xiàng)項(xiàng)目目后后續(xù)續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)奠奠定定良良好好的的客客戶戶基基礎(chǔ)礎(chǔ)；；現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)駐駐階階段段以優(yōu)優(yōu)惠惠的的條條件件談?wù)勁信写_確定定后后提提前前進(jìn)進(jìn)駐駐開(kāi)開(kāi)放放。。37規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)：：重視視街街道道空空間間環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)統(tǒng)一一考考慮慮空空間間常用用建建筑筑形形式式：：拱廊廊式式騎樓樓式式街道道式式（2））社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)展展示示一般般沿沿小小區(qū)區(qū)主主要要出出入入口口或或沿沿主主要要道道路路包包裝裝展展示示；；商業(yè)業(yè)街街商商鋪鋪?zhàn)钭詈煤貌刹捎糜糜杏姓谡谏w蓋形形式式的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；重視視環(huán)環(huán)境境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃；；規(guī)劃劃商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)實(shí)景景展展示示，，部部分分進(jìn)進(jìn)行行包包裝裝展展示示；；一定規(guī)模模的主力力店、品品牌連鎖鎖店進(jìn)駐駐，吸引引人流。。38標(biāo)志物外立面招牌位/水牌門廊遮陽(yáng)蓬廣場(chǎng)導(dǎo)視牌/導(dǎo)游圖圖關(guān)鍵點(diǎn)———強(qiáng)調(diào)品質(zhì)質(zhì)感；注重細(xì)節(jié)節(jié)；統(tǒng)一規(guī)劃劃；……商業(yè)氛圍圍（2）社社區(qū)商業(yè)業(yè)展示39波托菲諾諾商業(yè)街街統(tǒng)一風(fēng)格格的雨篷篷細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)前廣場(chǎng)及及地面噴泉尺寸一致致的招牌牌40休息凳垃圾桶運(yùn)動(dòng)設(shè)施施兒童活動(dòng)動(dòng)區(qū)噴泉直飲水廣場(chǎng)體驗(yàn)元素素（3）街街區(qū)生活活氛圍展展示關(guān)鍵點(diǎn)———注重客戶戶體驗(yàn)；；強(qiáng)調(diào)客戶戶參與；；品質(zhì)高檔檔；……41街鋪夜景景及燈光光效果綠化設(shè)計(jì)計(jì)都與眾眾不同；；太陽(yáng)傘傘、休閑閑椅可以以延長(zhǎng)路路過(guò)者的的停留時(shí)時(shí)間，且且讓商業(yè)業(yè)街不僅僅僅只代代表消費(fèi)費(fèi)，還有有駐足。。街區(qū)整體體生活氛氛圍42本報(bào)告重重要結(jié)論論回顧43一、關(guān)于于商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)標(biāo)的理解解營(yíng)銷價(jià)值值：打造豪宅宅社區(qū)商商業(yè)配套套，利用用商業(yè)配配套提升升項(xiàng)目附附加值，支支撐二三三期住宅宅的銷售售。服務(wù)價(jià)值值：服務(wù)本項(xiàng)項(xiàng)目社區(qū)區(qū)，滿足足高端客客戶的消消費(fèi)需求求。銷售價(jià)值值：進(jìn)行商鋪鋪銷售，，實(shí)現(xiàn)商商業(yè)價(jià)值值最大化化。44二、基于于目標(biāo)的的最優(yōu)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式先租后賣賣：初期（06-08年））招租，，盡早展展示、全全面入伙伙后出售售。品牌店招招商先行行：利用品牌牌店的招招商確定定帶動(dòng)其其他業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)駐。。業(yè)態(tài)提前前規(guī)劃，，招商嚴(yán)嚴(yán)格控制制：提前確定定商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃，盡早早與多家家主力店店聯(lián)系，，針對(duì)不同類類型的商商家采取取不同的的策略。。45三、商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)對(duì)項(xiàng)目后后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)的支撐撐宣傳推推廣支支撐：：利用招招商信信息的的釋放放建立立項(xiàng)目目的市市場(chǎng)影影響力力，建建立并強(qiáng)化客客戶信信心。?，F(xiàn)場(chǎng)展展示支支撐：：重視環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)，，統(tǒng)一一規(guī)劃劃；確確定引引進(jìn)商商業(yè)可可現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)景展示示，待待定商商業(yè)進(jìn)進(jìn)行包包裝展展示；；街區(qū)生生活氛氛圍營(yíng)營(yíng)造支支撐：：強(qiáng)調(diào)客客戶的的體驗(yàn)驗(yàn)感及及參與與感，，營(yíng)造造私家家半山山豪宅宅社區(qū)的街街區(qū)生生活氛氛圍。。46匯報(bào)結(jié)結(jié)束，，謝謝謝！479、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:40:1603:40:1603:401/5/20233:40:16AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2303:40:1603:40Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:40:1603:40:1603:40Thursday,January5,202313、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月月-231月月-2303:40:1603:40:16January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月20233:40:16上上午03:40:161月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:40上上午午1月月-2303:40January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:40:1603:40:1605January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:40:16上午3:40上上午03:40:161月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有結(jié)果，但是是不努力卻什什么改變也沒(méi)沒(méi)有。。03:40:1603:40:1603:401/5/20233:40:16AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2303:40:1603:40Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。03:40:1603:40:1603:40Thursday,Januar