畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告綱要二

2100畝項(xiàng)目總體策劃報(bào)告(綱要)王志綱工作室2003年6月

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

態(tài)勢分析第一部分項(xiàng)目態(tài)勢分析第二部分項(xiàng)目總體理念總體理念總體理念第三部分規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議第四部分開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)節(jié)奏建議

態(tài)勢分析第一部分項(xiàng)目態(tài)勢分析一、群“山”環(huán)繞，洼地效應(yīng)突出。項(xiàng)目態(tài)勢分析

項(xiàng)目態(tài)勢分析5公里10公里15公里以本案為中心，5公里半徑內(nèi)，就云集了近800家外資企業(yè)、3000家私營企業(yè)，在15公里半徑內(nèi)，更囊括了嘉定工業(yè)區(qū)、上海國際汽車城等嘉定眾多的工業(yè)園區(qū)，隨著市政府“173計(jì)劃”的實(shí)施，這些工業(yè)園區(qū)將進(jìn)入更快速的集聚發(fā)展期。本案處在不斷長高的“群山”之中，其“洼地效應(yīng)”將更加凸顯。工業(yè)區(qū)規(guī)模:

一期總面積12.8平方公里，去年3月份，又開辟了二期（包括臺商工業(yè)園）共8平方公里。

入駐企業(yè)情況：共有外商企業(yè)700多家，排序：日本人（占到1/3多），臺灣人以及歐美。2002年8、9月份，臺商工業(yè)園內(nèi)已經(jīng)有229家。民營企業(yè)共有6700家，有實(shí)業(yè)的大概有2000多家。企業(yè)居住情況：部分酒店長包房、嘉定區(qū)、市區(qū)，還有在自己的廠區(qū)內(nèi)建的別墅。

項(xiàng)目態(tài)勢分析

態(tài)勢分析馬陸工業(yè)區(qū)項(xiàng)目態(tài)勢分析工業(yè)區(qū)規(guī)模：南區(qū)24.8平方公里，北區(qū)17.9平方公里，南區(qū)已經(jīng)開發(fā)完畢，成立于1992年，在1998年開始進(jìn)入快速發(fā)展期。入住企業(yè)情況：以大企業(yè)、外資為主，目前已經(jīng)有200多家,排序是日資（約占到1/3）、臺資和歐美.平均注冊資金在400-500萬美元之間，最大的企業(yè)是富士通將軍公司.企業(yè)人員居住情況：普通職工以本地人為主，中高層人員，一部分住在該區(qū)域酒店（以日本人為主）、一部分在上海市區(qū)，另有一部分居住在附近的居住區(qū)南苑小區(qū)(2800元左右)內(nèi),一般的企業(yè)都有開往市區(qū)的班車。

態(tài)勢分析嘉定工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)規(guī)模:

共5平方公里，目前還有1800畝土地，到明年6月份前，全部招商完畢。

入駐企業(yè)情況：共有90多家企業(yè)入住，目前1/3建成，1/3投產(chǎn)，1/3規(guī)劃。企業(yè)多以中、大型高科技企業(yè)為主。項(xiàng)目態(tài)勢分析

態(tài)勢分析寶山城市工業(yè)園二、城城市化化進(jìn)程程步步步推近近，““嘉定定板塊塊”突突起指指日可可待。。項(xiàng)目態(tài)態(tài)勢分分析

態(tài)勢分析真新南翔上海的的城市市化進(jìn)進(jìn)程不不斷加加快，，隨著著“一一城九九鎮(zhèn)””郊區(qū)區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)戰(zhàn)略略的實(shí)實(shí)施，，嘉定定成為為新崛崛起的的區(qū)域域板塊塊指日日可待待。而與中中心城城區(qū)近近在咫咫尺的的南翔翔（距距離人人民廣廣場僅僅20公里））將成成為城城市化化推進(jìn)進(jìn)中的的“先先頭兵兵”。。南翔翔目前前還是是城市市的近近郊區(qū)區(qū)，2008年時(shí)，，南翔翔將不不再是是郊區(qū)區(qū)，而而已經(jīng)經(jīng)是城城市的的一部部分，，是城城區(qū)。。三、汽汽車城城不斷斷長大大，南南翔的的“香香味””越來來越濃濃態(tài)勢分分析

態(tài)勢分析上海國際汽車城上海國際賽車場本案地鐵R3線汽車城城作為為上海海的重重點(diǎn)投投資項(xiàng)項(xiàng)目，，在2005年要達(dá)達(dá)到1500億的規(guī)規(guī)模，，汽車車城將將不斷斷壯大大，對對區(qū)域域的引引擎帶帶動(dòng)作作用將將越來來越明明顯。。而作為為“大大汽車車城””一部部分的的南翔翔，隨隨著地地鐵R3線、F1賽車場場，將將承接接更多多的優(yōu)優(yōu)勢資資源，，汽車車城飄飄向南南翔的的香味味也會會更加加濃郁郁。四、上上海房房地產(chǎn)產(chǎn)大盤盤從““景觀觀地產(chǎn)產(chǎn)”走走向““生活活方式式”地地產(chǎn)。。賣房子子——賣家居居——賣環(huán)境境（景景觀））——賣生活活方式式（文文化））目前上上海房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的大大盤多多處于于比規(guī)規(guī)劃，，比景景觀的的“景景觀地地產(chǎn)””階段段，能能夠引引領(lǐng)新新生活活方式式的第第三階階段大大盤（（“生生活方方式””地產(chǎn)產(chǎn)）還還很少少見，，大盤盤正處處于洗洗牌的的前夜夜能夠夠引導(dǎo)導(dǎo)新的的生活活方式式的樓樓盤將將會脫脫穎而而出，，創(chuàng)造造一個(gè)個(gè)新時(shí)時(shí)代。。中遠(yuǎn)兩灣城綠地世紀(jì)花園康橋半島綠洲長島花園萬科城市花園演繹160萬平米浪漫水都生活市中心生態(tài)之城新獨(dú)院住宅理念大型原生態(tài)數(shù)碼屋村都市生活樣板態(tài)勢分分析

態(tài)勢分析五、競競爭項(xiàng)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目名稱規(guī)劃情況優(yōu)勢對項(xiàng)目的影響安亭新鎮(zhèn)一城九鎮(zhèn)之一，5平方公里，純正德國版小鎮(zhèn)依托國際汽車城，定位比較高，上海市級政績工程攔截了安亭的客戶、昆山客戶，吸引市區(qū)客戶馬陸萬畝住宅配套區(qū)尚處規(guī)劃階段，有1500畝的高爾夫規(guī)模大，和馬陸工業(yè)區(qū)距離近。分流馬陸工業(yè)園區(qū)的客戶、寶山客戶嘉定城市森林（片林）嘉定片林一期6000畝，其中有600畝高檔別墅（容積率0.3）環(huán)境良好，位置不遠(yuǎn)（毗鄰菊園新區(qū)））對高端市場形成沖擊。嘉定區(qū)（菊園新區(qū)）規(guī)模比較大，以中檔住宅為主。依托嘉定成熟的生活環(huán)境。攔截了嘉定工業(yè)園北區(qū)的客戶，并可能分流其他工業(yè)園區(qū)的客戶市區(qū)大盤（略）態(tài)勢分分析

態(tài)勢分析六、項(xiàng)項(xiàng)目評評估優(yōu)勢近郊優(yōu)優(yōu)勢：：項(xiàng)目在在開發(fā)發(fā)期內(nèi)內(nèi)，將將從““近郊郊盤””變成成“城城區(qū)盤盤”。。群“山山”環(huán)環(huán)抱：：項(xiàng)目處處于眾眾多快快速發(fā)發(fā)展的的工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)的包包圍之之中，，基礎(chǔ)礎(chǔ)客戶戶規(guī)模模較大大且成成長性性強(qiáng)。。洼地效效應(yīng)：：地價(jià)較較低；；“離離城不不離塵塵”，，距離離中心心城區(qū)區(qū)很近近，而而且環(huán)環(huán)境良良好。。問題:板塊認(rèn)認(rèn)知度度低，，心理理距離離遠(yuǎn)，，交通通有一一定抗抗性（（高速速收費(fèi)費(fèi)，R3線有有待待時(shí)時(shí)日日））。。目前前“孤軍軍深深入入”。周周邊邊區(qū)區(qū)域域基基本本上上還還是是“生地地”，配配套套差差。。態(tài)勢勢分分析析

態(tài)勢分析第二二部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目總總體體理理念念總體體理理念念總體理念項(xiàng)目目總總體體思思路路項(xiàng)目總體思路一、、2100畝項(xiàng)項(xiàng)目目的的偉偉大大使使命命（（戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)））：：對企企業(yè)業(yè)：：開創(chuàng)創(chuàng)金金地地第第三三條條產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，率率先先介介入入新新市市鎮(zhèn)鎮(zhèn)主主題題城城區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)，，占占據(jù)據(jù)中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的一一個(gè)個(gè)新新時(shí)時(shí)代代。。對行行業(yè)業(yè)：：領(lǐng)跑跑上上海海大大盤盤開開發(fā)發(fā)新新模模式式，，以以大大手手筆筆的的復(fù)復(fù)合合地地產(chǎn)產(chǎn)理理念念和和經(jīng)經(jīng)營營城城市市理理念念進(jìn)進(jìn)行行國國際際化化新新城城區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)。。對城城市市：：是上上海海降降低低商商務(wù)務(wù)成成本本優(yōu)優(yōu)化化投投資資環(huán)環(huán)境境的的示示范范型型項(xiàng)項(xiàng)目目（（“173工程程”）；；啟啟動(dòng)動(dòng)和和拉拉動(dòng)動(dòng)“上海海第第十十鎮(zhèn)鎮(zhèn)”———南翔翔新新鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的迅迅速速發(fā)發(fā)展展。。對市市場場/社會會：：引導(dǎo)導(dǎo)上上海海近近郊郊健健康康休休閑閑時(shí)時(shí)尚尚生生活活方方式式的的新新潮潮流流，，提提供供最最優(yōu)優(yōu)性性價(jià)價(jià)比比的的創(chuàng)創(chuàng)新新型型住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品。。二、、2100畝項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)理理念念大盤盤開開發(fā)發(fā)理理念念大盤盤開開發(fā)發(fā)，，切切忌忌利利好好出出盡盡、、后后繼繼乏乏力力，，要要做做到到好好戲戲連連臺臺，，可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展。。為為此此：：要控控制制好好開開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏；；要對對客客戶戶群群進(jìn)進(jìn)行行動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)細(xì)細(xì)分分；；在大大主主題題下下有有各各期期要要有有富富有有吸吸引引力力的的分分主主題題。?？傮w體理理念念總體理念5000畝項(xiàng)項(xiàng)目目主主題題概概念念5000畝項(xiàng)項(xiàng)目目案案名名：：南翔翔新新鎮(zhèn)鎮(zhèn)5000畝主主題題概概念念：：新生生活活示示范范鎮(zhèn)鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)休休閑閑主主題題國國際際生生活活城城5000畝市場訴求求：鶴舞南翔，，生活天堂堂大上海，新新南翔上?！暗谑?zhèn)”新生活示范范鎮(zhèn)總體理念總體理念三、2100畝項(xiàng)目總體體定位1.2100畝項(xiàng)目案名名：金地彩虹城城總體理念總體理念案名釋義：：金地彩虹城城從金地品牌牌策略角度度考慮，不不宜采用“格林**”來命名。因因?yàn)?，本案案是金地的的一條全新新是產(chǎn)品線線，與格林林小鎮(zhèn)、格格林春曉、、格林春岸岸等項(xiàng)目相相比，不論論在規(guī)模上上還是開發(fā)發(fā)模式上，，都有質(zhì)的的區(qū)別。用“金地**”來命名，能能直接突出出金地集團(tuán)團(tuán)的品牌，，使案名鎖鎖定在金地地概念上，，別人難以以克隆，品品牌個(gè)性（（唯一性、、權(quán)威性、、排他性））強(qiáng)。本案案的成功，，必將直接接拉動(dòng)金地地品牌在大大上海乃至至全國的知知名度和美美譽(yù)度。金地彩虹城城，將象萬萬科四科花花城、奧林林匹克花園園等品牌一一樣，可跨跨區(qū)域擴(kuò)張張，進(jìn)而形形成“金地彩虹城城”產(chǎn)品系列。。彩虹——清新、浪漫漫、休閑、、夢想、時(shí)時(shí)尚、多彩彩的生活方方式，吻合合本案的產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)。。建筑設(shè)計(jì)計(jì)、VI設(shè)計(jì)也易于于表現(xiàn)。2.2100畝的主題概概念：上海首家商務(wù)高爾夫夫休閑社區(qū)區(qū)總體理念總體理念主題概念釋釋義：上海首家商商務(wù)高爾夫夫休閑社區(qū)區(qū)現(xiàn)代高爾夫夫不僅是一一項(xiàng)高尚文文明、健康康有益的體體育運(yùn)動(dòng)，，更成為現(xiàn)現(xiàn)代人一種種健康向上上的生活方方式，而而商務(wù)高爾爾夫代表著著與國際接接軌的時(shí)尚尚休閑生活活方式。高爾夫被稱稱為“運(yùn)動(dòng)動(dòng)之王”，，是精英生生活的標(biāo)簽簽和代表，，是中產(chǎn)階階級躋身精精英階層的的“臺階””。商務(wù)高高爾夫既沒沒有標(biāo)準(zhǔn)高高爾夫很高高的門檻，，更不象網(wǎng)網(wǎng)球等已經(jīng)經(jīng)趨于大眾眾化和庸俗俗化，對中中產(chǎn)階層具具有強(qiáng)大的的號召力。。商務(wù)高爾夫夫是整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的核心心和靈魂，，更是上海海首家社區(qū)區(qū)高爾夫，，具有唯一一性、排他他性和權(quán)威威性。3.2100畝市場訴求求：優(yōu)雅生活如如彩虹亮麗多彩，，優(yōu)雅如虹虹新生活升起起的地方上海首家商商務(wù)高爾夫夫休閑社區(qū)區(qū)總體理念總體理念4.2100項(xiàng)目風(fēng)格定定位國際的多元元風(fēng)格（即世界風(fēng)風(fēng)情小鎮(zhèn)。。上海的““一城九鎮(zhèn)鎮(zhèn)”分別是是英國、德德國、江南南水鄉(xiāng)、荷荷蘭、意大大利、西班班牙、北美美、瑞典、、澳大利亞亞等風(fēng)格，，我們建議議，本案原原則上不做做德國風(fēng)格格，因?yàn)榘舶餐ぷ龅锰懔耍淦渌L(fēng)格都都可以適當(dāng)當(dāng)考慮，建建議強(qiáng)化澳澳大利亞、、地中海、、江南等休休閑風(fēng)格和和親水風(fēng)格格的演繹。。南部的商商務(wù)高爾夫夫板塊可以以以澳洲休休閑風(fēng)格為為主，中部部的水岸新新天地以地地中海濱水水休閑風(fēng)格格為主，北北部的板塊塊則以返璞璞歸真的江江南風(fēng)格為為主。）時(shí)尚的浪漫漫風(fēng)格（年輕的、、動(dòng)感的、、興奮的、、浪漫的，，尤其在商商業(yè)街區(qū)、、學(xué)村等公公建的營造造上）休閑的自然然風(fēng)格（自然的、、運(yùn)動(dòng)的、、健康的，，尤其在景景觀環(huán)境、、商務(wù)高爾爾夫及酒店店的營造上上）總體理念總體理念5.目標(biāo)市場定定位本案客戶主主要有兩部部分客戶：：市區(qū)客戶周邊工業(yè)園園區(qū)客戶總體理念總體理念項(xiàng)目總體目目標(biāo)市場構(gòu)構(gòu)成總體理念總體理念項(xiàng)目首期目目標(biāo)客戶構(gòu)構(gòu)成總體理念總體理念市區(qū)客戶分分析市區(qū)客戶，，主要是針針對項(xiàng)目首首期客戶分分析，到項(xiàng)項(xiàng)目的后期期，將會打打破區(qū)域觀觀念，打打整個(gè)上海海市。區(qū)域分布：：總體理念總體理念客戶性質(zhì)分分析第一類：高高級白領(lǐng)（（外企居多多）年齡27—35歲；家庭月收入入1.5萬以上；首次置業(yè)，，對價(jià)格最最為敏感；；比較追求新新生活方式式，屬于“先知先覺”者；產(chǎn)品偏好于于面積在90—130的多層；對公交、地地鐵等公共共交通的依依賴性較大大，尤其注注重幼兒園園。主要分布在在長寧區(qū)。。第二類：部部門經(jīng)理以以上的中產(chǎn)產(chǎn)階級年齡30—45歲；家庭月收入入2萬以上；一般是第二二次置業(yè)，，對區(qū)域和和環(huán)境最為為敏感；有車一族；；產(chǎn)品偏好：面面積在180-200的經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE；對教育的需求求很強(qiáng)；主要以長寧區(qū)區(qū)為主；屬于主力客戶戶群?？傮w理念總體理念第三類：商貿(mào)貿(mào)人士和企業(yè)業(yè)主年齡30-45歲；產(chǎn)品偏好：TOWNHOUSE、少量別墅；；投資意識比較較強(qiáng)；屬于跟進(jìn)型客客戶。第四類：自由由職業(yè)者年齡27-40歲；比較追求時(shí)尚尚生活，是新新生活方式的的先行者和倡倡導(dǎo)者；產(chǎn)品偏好：別別墅感洋房，，經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE；屬于先導(dǎo)客戶戶。總體理念總體理念馬陸工業(yè)園區(qū)區(qū)客戶分析馬陸工業(yè)園區(qū)區(qū)是以臺商和和中小企業(yè)為為主的私營工工業(yè)園區(qū)，其其客戶的特點(diǎn)點(diǎn)是：數(shù)量多多，實(shí)力強(qiáng)。。第一類：企業(yè)業(yè)主年齡：30-45歲之間；收入很高；屬于二次以上上置業(yè)，注重重商務(wù)環(huán)境；；產(chǎn)品偏好：200平米以上的TOWNHOUSE,少量別墅；是商務(wù)高爾夫夫的主力消費(fèi)費(fèi)群。第二類：高級級管理者或核核心技術(shù)人員員年齡：27-40歲之間；中資人員月收收入在6000元以上，外籍籍人員的月收收入上萬或更更高；產(chǎn)品偏好：多多層；經(jīng)濟(jì)型型TOWNHOUSE；地緣優(yōu)勢相當(dāng)當(dāng)明顯，注重重社區(qū)檔次和和身份感（區(qū)區(qū)別于當(dāng)?shù)氐牡霓r(nóng)民別墅））。總體理念總體理念嘉定工業(yè)區(qū)客客戶分析嘉定工業(yè)區(qū)是是以大企業(yè)、、外資企業(yè)為為主導(dǎo)的，其其客戶特點(diǎn)是是：集團(tuán)性強(qiáng)強(qiáng)，比較集中中。受嘉定主主城區(qū)的項(xiàng)目目拉動(dòng)比較大大；客戶以中高層層管理者為主主：年齡：27-40歲之間；中資人員月收收入在6000元以上，外籍籍人員的月收收入上萬或更更高。產(chǎn)品偏好：多多層；經(jīng)濟(jì)型型TOWNHOUSE；注重社區(qū)檔次次和身份感（（區(qū)別于當(dāng)?shù)氐氐霓r(nóng)民別墅墅）；總體理念總體理念安亭汽車城客客戶分析安亭汽車城的的客戶眾多，，消費(fèi)能力很很強(qiáng)，而且人人人有車，是是高素質(zhì)客戶戶，雖然我們們項(xiàng)目不是第第一選擇，但但不應(yīng)忽視這這部分客戶，，應(yīng)著力爭取?。ò餐ば滦骆?zhèn)的影響主主要體現(xiàn)在前前期，隨著R3線開通，本案案的優(yōu)勢將凸凸顯）。客戶特征：普通職工的月月工資也在5000元左右；有效效客戶的基數(shù)數(shù)龐大；人人有車，活活動(dòng)范圍大，，一般在市區(qū)區(qū)有房產(chǎn)；偏好于150-200平米的經(jīng)濟(jì)型型TOWNHOUSE;比較注重社區(qū)區(qū)檔次，社區(qū)區(qū)環(huán)境；是輔助性客戶戶。總體理念總體理念南翔客戶分析析南翔的客戶屬屬于地緣性客客戶，是南翔翔當(dāng)?shù)馗呤杖肴腚A層。其主要特征：：地緣選擇性很很強(qiáng)；比較注重身份份感和尊貴感感；屬于“騰籠換換鳥”類型；；對不同于老鎮(zhèn)鎮(zhèn)的新生活比比較追捧?？傮w理念總體理念本案吸引上海海市區(qū)買家靠靠什么：性價(jià)比（商業(yè)業(yè)教育等大配配套、2000元左右的價(jià)格格差）；差異性（市區(qū)區(qū)內(nèi)不可能有有的聯(lián)體別墅墅、運(yùn)動(dòng)休閑閑環(huán)境）；R3線等利好拉動(dòng)動(dòng)；升值潛力與投投資價(jià)值。總體理念總體理念本案吸引周邊邊買家靠什么么：國際化高尚社社區(qū)的品位與與風(fēng)情，與周邊農(nóng)民房房與普通住宅宅小區(qū)形成強(qiáng)強(qiáng)烈反差，尊尊貴感，“我不是農(nóng)民”的感覺，嘉定定終于也有這這么好社區(qū)了了！距離很近，交交通方便，商業(yè)教育運(yùn)動(dòng)動(dòng)等新型服務(wù)務(wù)業(yè)設(shè)施一應(yīng)應(yīng)俱全，安居居樂業(yè)一次搞搞掂，不是市市區(qū)勝似市區(qū)區(qū)，不用來回回跑了。本案營造了周周邊5公里半徑3000家企業(yè)（其中中800家左右外資企企業(yè)）的休閑閑運(yùn)動(dòng)、休閑閑娛樂、休閑閑會議、休閑閑辦公等的“休閑閑商商務(wù)務(wù)中中心心”。2100畝超超大大規(guī)規(guī)模模以以及及金金地地著著名名品品牌牌，，是是實(shí)實(shí)力力與與信信心心的的保保障障。?？傮w體理理念念總體理念第三三部部分分規(guī)規(guī)劃劃建建議議規(guī)劃劃建建議議規(guī)劃建議建議議將將項(xiàng)項(xiàng)目目分分為為四四大大板板塊塊：：南部部商商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫板板塊塊中部部水水岸岸新新天天地地板板塊塊北部部新新上上海海人人家家板板塊塊新鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心板板塊塊（商商業(yè)業(yè)中中心心為為主主體體））規(guī)劃劃建建議議規(guī)劃建議南翔鎮(zhèn)新中心輕軌站822車站輕軌站商務(wù)高爾夫板塊水岸新天地板塊耕讀人家板塊新鎮(zhèn)中心板塊四大板塊規(guī)劃劃建建議議（一一））商商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫板板塊塊1.為誰誰做做_高爾爾夫夫別別墅墅客客戶戶：：項(xiàng)目目周周邊邊高高收收入入者者（（企企業(yè)業(yè)主主等等））市區(qū)區(qū)高高收收入入者者（（高高收收入入中中產(chǎn)產(chǎn)階階級級））高爾爾夫夫多多層層（（或或高高層層））客客戶戶：：項(xiàng)目目周周邊邊中中高高收收入入者者（（企企業(yè)業(yè)中中高高層層管管理理者者和和企企業(yè)業(yè)主主））市區(qū)區(qū)中中高高收收入入中中產(chǎn)產(chǎn)（（高高級級白白領(lǐng)領(lǐng)））打高高爾爾夫夫球球的的客客戶戶：：項(xiàng)目目周周邊邊企企業(yè)業(yè)主主（（尤尤其其是是臺臺灣灣、、香香港港和和日日本本等等外外資資企企業(yè)業(yè)主主））市區(qū)區(qū)及及周周邊邊高高收收入入中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層政府府機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)高高級級公公務(wù)務(wù)員員以上上客客戶戶中中，，項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊的的企企業(yè)業(yè)主主，，尤尤其其是是外外資資企企業(yè)業(yè)主主，，是是先先導(dǎo)導(dǎo)型型客客戶戶和和主主體體型型客客戶戶；；市市區(qū)區(qū)中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層是是跟跟進(jìn)進(jìn)型型客客戶戶和和潛潛力力型型客客戶戶；；政政府府機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)高高級級公公務(wù)務(wù)員員是是補(bǔ)補(bǔ)充充型型客客戶戶。。規(guī)劃劃建建議議規(guī)劃建議社區(qū)區(qū)高高爾爾夫夫?qū)σ砸陨仙先巳巳喝旱牡奈αΓ海簩ν馔馄笃罄侠习灏澹海赫业降搅肆怂麄儌兞?xí)習(xí)慣慣的的休休閑閑生生活活方方式式，，能能體體現(xiàn)現(xiàn)其其尊尊貴貴、、品品位位，，且且成成本本很很低低。。對周周邊邊其其他他老老板板：：有了了一一種種新新的的國國際際化化的的高高尚尚休休閑閑生生活活方方式式，，且且進(jìn)進(jìn)入入門門檻檻很很低低。。對市市內(nèi)內(nèi)中中產(chǎn)產(chǎn)：：追求求時(shí)時(shí)尚尚，，躋躋身身尊尊貴貴階階層層，，與與國國際際精精英英生生活活方方式式接接軌軌的的重重要要手手段段;新的的公公關(guān)關(guān)勾勾兌兌與與交交際際方方式式；；緊緊張張生生活活的的減減壓壓器器。。對高高級級公公務(wù)務(wù)員員：：大眾化的消消費(fèi)和必要要的商務(wù)交交往。規(guī)劃建議規(guī)劃建議2.為什么要做做_項(xiàng)目周邊大大量的基礎(chǔ)礎(chǔ)客戶的此此種潛在需需求未被發(fā)發(fā)現(xiàn)和重視視；上海迄今為為止還沒有有社區(qū)高爾爾夫，誰吃吃此頭啖湯湯，誰就能能凸顯唯一一性、權(quán)威威性和排他他性，本案案不做，更更待何時(shí)；；社區(qū)高爾夫夫也是吸引引市區(qū)中產(chǎn)產(chǎn)的有力賣賣點(diǎn)，有助助于拉動(dòng)市市區(qū)市場；；高爾爾夫夫不不僅僅是是一一種種景景觀觀，，也也是是一一種種生生活活方方式式，，“商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫休休閑閑社社區(qū)區(qū)”作為為本本案案的的主主題題，，使使本本案案個(gè)個(gè)性性十十足足，，引引起起市市場場的的關(guān)關(guān)注注；；高爾爾夫夫是是尊尊貴貴和和品品位位的的象象征征，，使使本本案案品品牌牌形形象象為為之之提提升升。。規(guī)劃劃建建議議規(guī)劃建議3.做什什么么_商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫板板塊塊總總體體構(gòu)構(gòu)想想規(guī)模模：：500畝風(fēng)格格：：澳澳洲洲風(fēng)風(fēng)格格構(gòu)成成:商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫球球會會商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫酒酒店店商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫景景觀觀住住宅宅高爾爾夫夫別別墅墅商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫高爾爾夫夫公公寓寓高爾爾夫夫組組團(tuán)團(tuán)2高爾爾夫夫組組團(tuán)團(tuán)1高爾爾夫夫酒酒店店規(guī)劃劃建建議議規(guī)劃建議商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫球球會會占地地100畝，，內(nèi)內(nèi)容容：：雙層層高高爾爾夫夫球球練練習(xí)習(xí)場場建建筑筑面面積積約約1000平方方米米（（二二層層為為VIP包房房））環(huán)繞繞練練習(xí)習(xí)場場形形成成迷迷你你高高爾爾夫夫（（3個(gè)洞洞））小型型推推桿桿練練習(xí)習(xí)場場（（1片））操作作要要點(diǎn)點(diǎn)：：參照照南南國國奧奧園園社社區(qū)區(qū)高高爾爾夫夫的的做做法法；；要比比南南國國奧奧園園社社區(qū)區(qū)高高爾爾夫夫品品位位更更高高、、商商務(wù)務(wù)色色彩彩更更濃濃。。規(guī)劃劃建建議議規(guī)劃建議規(guī)劃劃建建議議規(guī)劃建議商務(wù)務(wù)高高爾爾夫夫酒酒店店占地地10畝-20畝，，建建筑筑面面積積9000平方方米米，，內(nèi)內(nèi)容容：：高檔檔娛娛樂樂中中心心：：夜夜總總會會\洗浴桑拿\臺球等(2000平方米)高檔餐飲：：中餐(1000平方米)\西餐(1000平方米)\茶樓(500平方米)客房:50套(2500平方米)其他:大堂\設(shè)備用房等等(2000平方米)操作要點(diǎn)：：風(fēng)格是休閑閑酒店，在在大堂格調(diào)調(diào)、客房設(shè)設(shè)置上，都都要有休閑閑氣氛。是主題酒店店（類似于于深圳威尼尼斯酒店）），以一個(gè)個(gè)明確的主主題來貫穿穿酒店設(shè)計(jì)計(jì)的方方面面面。強(qiáng)調(diào)功能的的復(fù)合性，，把高爾夫夫會所、酒酒店接待以以及社區(qū)高高檔服務(wù)結(jié)結(jié)合在一起起。在大堂堂等空間的的處理上，，盡量做到到“一個(gè)空間，，多種用途途”。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議商務(wù)高爾夫夫景觀住宅宅:占地400畝左右,分2-3個(gè)大組團(tuán)商務(wù)高爾夫夫別墅獨(dú)立別墅:占10%CEO官邸:圍繞商務(wù)高高爾夫,面積300平方米以上上,獨(dú)體別墅,極少量.高爾夫別墅墅:圍繞商務(wù)高高爾夫,面積200—300平方米,雙拼別墅,少量.聯(lián)體別墅（（TOWNHOUSE）占50%舒適性TOWNHOUSE:(占20%)離高爾夫比比較近,或視覺景觀觀較好的地地方,建筑面積200-250平方米.經(jīng)濟(jì)性TOWNHOUSE:(占40%)視覺景觀稍稍差,建筑面積180-200平方米商務(wù)高爾夫夫多層:(別墅式洋房房)占30%復(fù)式多層:(理性產(chǎn)品)占10%一般多層:(理性產(chǎn)品)占20%商務(wù)高爾夫夫景觀高層層:(高爾夫公寓寓)占10%規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議4.怎么做多剝“幾張張皮”。以以高爾夫?yàn)闉橹行?，布布局?dú)立別別墅、TOWNHOUSE、多層、高高層景觀住住宅、酒店店等，用好好用足高爾爾夫景觀功功能。高爾夫不僅僅僅是景觀觀，更是可可以經(jīng)營的的資產(chǎn)，要要用經(jīng)營的的眼光看待待高爾夫。。規(guī)劃建議規(guī)劃建議（二）水岸岸新天地板板塊1.為誰做_高爾夫別墅墅客戶：大量的市區(qū)區(qū)高收入者者（企業(yè)主主、高收入入中產(chǎn)）不斷跟進(jìn)的的項(xiàng)目周邊邊高收入者者（以工業(yè)業(yè)園為主））高爾夫多層層（或高層層）客戶：：主要是工業(yè)業(yè)園的企業(yè)業(yè)中高層管管理者和和和少量的企企業(yè)主市區(qū)中高收收入中產(chǎn)（（以高級白白領(lǐng)為主））“水岸新天地地”吸引的消費(fèi)費(fèi)者：項(xiàng)目周邊追追求品位的的中高收入入人群來南翔的旅旅游觀光者者上海市區(qū)人人群（后期期成熟后，，如同“祈福美食街街”）。以上客戶中中，市區(qū)中中產(chǎn)階層將將是主體型型客戶，周周邊工業(yè)園園區(qū)的客戶戶是基礎(chǔ)性性客戶。其其他郊區(qū)如如寶山、太太滄是補(bǔ)充充性客戶。。規(guī)劃建議規(guī)劃建議2.為什么要做做_項(xiàng)目阡陌交交通，水資資源豐富（（尤其是五五尚塘），，具備良好好的水資源源天然條件件。社區(qū)尺度較較大，南北北跨度較大大，一個(gè)社社區(qū)中心難難以輻射整整個(gè)社區(qū)，，“水岸新新天地”正正可以打造造社區(qū)的另另一個(gè)中心心，輻射北北部。水岸新天地地不等于景景觀帶，它它融合濱水水商業(yè)、濱濱水休閑、、濱水美食食街的水邊邊國際街區(qū)區(qū)，這樣將將腹地廣闊闊的中部變變得生動(dòng)起起來。南部的商務(wù)務(wù)高爾夫主主要是外向向型的社區(qū)區(qū)中心，居居于中部的的“水岸新新天地”主主要是內(nèi)向向型的社社區(qū)中心，，兩者可以以互補(bǔ)。規(guī)劃建議規(guī)劃建議3.做什么以“水岸新新天地”為為核心，結(jié)結(jié)合濱水美美食公園、、濱水商業(yè)業(yè)、濱水住住宅等為一一體的綜合合性休閑居居住板塊。。風(fēng)格：地中中海風(fēng)格規(guī)模：700畝主要構(gòu)成：：水岸新天地地鎮(zhèn)長官邸濱水住宅區(qū)區(qū)操作要點(diǎn)：：鎮(zhèn)長官邸是是整個(gè)板塊塊的中心，，也是整個(gè)板板塊的標(biāo)志志。鎮(zhèn)長官邸水岸新天地濱水住宅區(qū)規(guī)劃建議規(guī)劃建議水岸新天地地沿河長度在在100-200米左右，主要內(nèi)容：：濱水休閑木木棧道濱水商業(yè)街街：騎樓形式,便利店\書吧吧\美容容美美發(fā)發(fā)等等。。沿河河形形成成美美食食街街（（公公園園））漁人人碼碼頭頭操作作要要點(diǎn)點(diǎn)：：“水岸岸新新天天地地”是社社區(qū)區(qū)的的泛泛會會所所。。是是社社區(qū)區(qū)生生活活服服務(wù)務(wù)中中心心，，在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)會會所所的的功功能能上上有有所所提提升升。?！八栋缎滦绿焯斓氐亍笔侵髦黝}題性性街街區(qū)區(qū)，，是是水水岸岸邊邊的的國國際際街街區(qū)區(qū)，，其其主主題題是是國國際際化化和和水水。?！八缎绿斓亍惫步涣骱蜁r(shí)時(shí)尚交往中心心，要注重品品位和時(shí)尚氛氛圍的營造。。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議鎮(zhèn)長官邸以社區(qū)服務(wù)、、物業(yè)中心和和小型的跳蚤蚤市場為主，，是水岸新天天地板塊的標(biāo)標(biāo)志性建筑，，也是項(xiàng)目北北部中心會所所（生活會所所），可以和和漁人碼頭結(jié)結(jié)合考慮。規(guī)模：占地5畝,建筑面積2000平方米.構(gòu)成：社會服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)：派出所\居委會等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)（生活會所所）：棋牌室室\閱覽室\郵局等跳蚤市場：小型廣場，占占地2畝即可。規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議水岸新天地板板塊住宅產(chǎn)品品水岸別墅:15%CEO官邸:臨水,面積300平方米以上,獨(dú)體別墅,少量.水岸別墅:靠近水面,環(huán)境較好,面積200—300平方米,雙拼別墅,適量.TWONHOUSE:(水岸別墅)35%舒適性TWONHOUSE:(占20%)建筑面積180—200平方米.經(jīng)濟(jì)性TWONHOUSE:(占20%)建筑面積200—250平方米.水岸多層:30%水岸景觀高層層:20%規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議規(guī)劃建議（三）新上海海人家板塊1.為誰做_聯(lián)體別墅客戶戶：市區(qū)高收入者者（企業(yè)主、、高收入中產(chǎn)產(chǎn)）不斷跟進(jìn)的項(xiàng)項(xiàng)目周邊高收收入者（以工工業(yè)園為主））高層（多層））客戶：主要是工業(yè)園園的企業(yè)中高高層管理者和和和少量的企企業(yè)主市區(qū)中高收入入中產(chǎn)（以高高級白領(lǐng)為主主）當(dāng)開發(fā)進(jìn)展到到本板塊的時(shí)時(shí)候，R3線將開通，本本項(xiàng)目已經(jīng)是是比較成熟的的社區(qū)，客戶戶更加多元，，主要以市區(qū)區(qū)的客戶（中中產(chǎn)）為主，，其次是汽車車城的客戶，，周邊的工業(yè)業(yè)園隨著企業(yè)業(yè)的增量也會會繼續(xù)跟進(jìn)。。規(guī)劃建議規(guī)劃建議2.為什么要做_新上海人家體體現(xiàn)的是海上上舊夢和耕讀讀人家的理念念。海上舊夢代表表的是新江南南風(fēng)格，是地地域文脈，更更是一種文化化。上海房地地產(chǎn)在經(jīng)過““大魚大肉””（對歐陸文文化的追捧））后，將回歸歸本原。尤其其是上?！耙灰怀蔷沛?zhèn)”對對歐陸風(fēng)格的的過分演繹，，將使市場對對“歐風(fēng)美雨雨”感到厭倦倦，此時(shí)，““新上海風(fēng)格格”正當(dāng)其時(shí)時(shí)。耕讀人家代表表的是一種社社區(qū)文化，在在大盤開發(fā)的的后期，核心心將從社區(qū)品品質(zhì)轉(zhuǎn)換到社社區(qū)文化上，，獨(dú)特、鮮明明的社區(qū)文化化是后期制勝勝的關(guān)鍵。耕耕讀人家是形形成社區(qū)文化化的重要手段段。規(guī)劃建議規(guī)劃建議3.做什么_規(guī)模：700畝風(fēng)格：新江南南風(fēng)格，新上上海風(fēng)格主要構(gòu)成：北部商業(yè)中心心醫(yī)院：不同于普通醫(yī)醫(yī)院，該醫(yī)院院是更關(guān)注人人心理感受的保健醫(yī)院，，如：私人護(hù)護(hù)士等幼兒園住宅規(guī)劃建議規(guī)劃建議配套設(shè)施：北區(qū)幼兒園醫(yī)院北部商業(yè)住宅產(chǎn)品:雙拼別墅：10%TWONHOUSE：20%多層：30%高層：40%規(guī)劃建議規(guī)劃建議4.怎么做_主打教育牌：：推出“學(xué)村””概念，雙語語國際學(xué)校、、幼兒教育、、素質(zhì)教育等等。打文化牌：主打“新江南南風(fēng)格”。打服務(wù)牌：推推出社區(qū)特色色服務(wù)，如創(chuàng)創(chuàng)新的保健醫(yī)醫(yī)院。規(guī)劃建議規(guī)劃建議（四）南部新新鎮(zhèn)中心板塊塊1.為誰做_高層客戶：市區(qū)中高收入入中產(chǎn)（以高高級白領(lǐng)為主主）商業(yè)中心消費(fèi)費(fèi)人群：社區(qū)已經(jīng)入住住的業(yè)主周邊的消費(fèi)人人群（南翔、、5000畝以及寶山））上海西北部的的消費(fèi)人群市區(qū)地鐵購物物的消費(fèi)人群群規(guī)劃建議規(guī)劃建議2.為什么要做在社區(qū)開發(fā)的的后期，地塊塊周邊的消費(fèi)費(fèi)人群將越來來越大（預(yù)計(jì)計(jì)到2008年，項(xiàng)目所輻輻射的西北部部將有20萬的消費(fèi)人口口），開發(fā)商商業(yè)的價(jià)值也也會越來越大大。地鐵的開通，，是對本案形形成區(qū)域級商商業(yè)中心的重重要支持。規(guī)劃建議規(guī)劃建議3.做什么由區(qū)域商業(yè)中中心和學(xué)村為為主體構(gòu)成的的最大的開放放空間板塊，，要求有都市市化的形象，，有城區(qū)的尺尺度，形成城城市或者區(qū)域域級別的中心心。規(guī)模：200畝左右構(gòu)成：彩虹廣場商業(yè)中心學(xué)村住宅彩虹廣場商業(yè)中心學(xué)村規(guī)劃建議規(guī)劃建議彩虹廣場：占地20畝，融合VIP候車室與專線線巴士站，并并有社區(qū)標(biāo)志志性建筑（如如：鐘樓）。。萬平方米的廣廣場公交車站(含候車室):1000平方米小超市:1000平方米商業(yè)中心：占地40畝左右，以SHOPPINGMALL為主體，專業(yè)業(yè)商業(yè)街相結(jié)結(jié)合。SHOPPINGMALL:2萬平米專業(yè)商業(yè)街：：長100米左右，面積積在3000平米左右。學(xué)村：占地60畝，以國際學(xué)學(xué)校、雙語幼幼兒園為主體體，融合藝術(shù)術(shù)教育、國際際教育以及城城人教育的完完整教育體系系。九年制國際學(xué)學(xué)校