北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)－主力商家深訪

鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目

市場(chǎng)定位

（主力百貨店/超市深度訪談研究）二OO四年四月1目錄研究背景及方法…………………..…………3重要結(jié)論摘要………………..4家樂?！?.7旺市百利…………..………..20歐倍德………..……………..34王府井百貨…………..……..45豐聯(lián)………………..………..61賽特………....70研究背景及方法研究目的：通過對(duì)6家主力超市及主力百貨店的深度訪談，達(dá)到了解其營(yíng)運(yùn)模式及市場(chǎng)拓展計(jì)劃的目的，為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有價(jià)值的參考信息。研究方法：深度訪談?wù){(diào)研地點(diǎn)：北京調(diào)研對(duì)象：主力超市：家樂福、歐倍德、旺市百利主力百貨：賽特、王府井百貨、豐聯(lián)重要結(jié)論摘要綜合訪問情況，六家被訪商家中，家樂福、旺市百利均表示愿考慮進(jìn)入本項(xiàng)目；王府井百貨對(duì)于在北京南城開店無考慮；而豐聯(lián)與賽特則是以輸入管理為主要業(yè)務(wù)傾向。家樂福：綜合來說品牌知名度高，目前經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較為理想，在全國(guó)諸多城市已有分店。家樂福長(zhǎng)期在社區(qū)開店，并有加入大型購(gòu)物中心的經(jīng)歷，有意以主力店形式加盟；家樂福提到對(duì)北京南城有繼續(xù)開店的興趣； 家樂福建議：本項(xiàng)目應(yīng)與主力店先行簽約，再設(shè)計(jì)施工，以達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。旺市百利：綜合經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)，屬于發(fā)展勢(shì)頭較快的公司。旺市百利屬于進(jìn)入市場(chǎng)較為謹(jǐn)慎的公司，目前進(jìn)入的市場(chǎng)都基本屬于成熟市場(chǎng)；對(duì)南城一定程度的了解；旺市百利認(rèn)為，綜合商業(yè)項(xiàng)目對(duì)主力店實(shí)行幾年內(nèi)免租金的優(yōu)惠政策會(huì)增加入駐的吸引力；表示會(huì)考慮與本項(xiàng)目合作。重要結(jié)論摘要?dú)W倍德：綜合經(jīng)營(yíng)狀況還算令人滿意；目前在國(guó)內(nèi)開有六家分店，分別在上海、南京、無錫及青島。歐倍德目前的主要任務(wù)是加快在京開店；王府井百貨：目前綜合營(yíng)運(yùn)狀況良好，在全國(guó)有10家左右的店，基本都能實(shí)現(xiàn)單店盈利。

目前營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分別在北京、成都、石家莊、包頭、武漢及廣州；目前正在選址的城市包括武漢、長(zhǎng)春、南京、長(zhǎng)沙及重慶；重要結(jié)論摘要豐聯(lián)：豐聯(lián)在北京的一家店?duì)I運(yùn)狀況良好。但是豐聯(lián)主要以收取租戶租金來經(jīng)營(yíng)，可以說在某種程度上，豐聯(lián)為一家物業(yè)管理公司。豐聯(lián)在對(duì)商戶的管理培訓(xùn)方面具有一定經(jīng)驗(yàn)；豐聯(lián)對(duì)南城商業(yè)環(huán)境有較多了解，但是如果本項(xiàng)目有店中店管理需求，可以與豐聯(lián)進(jìn)行合作洽談。賽特：賽特在北京由三個(gè)實(shí)體組成：百貨、寫字樓及酒店；在其他城市的主要業(yè)務(wù)為投資管理：輸出管理及品牌輸出等。賽特對(duì)南城開店沒有興趣。建議本項(xiàng)目定位為中檔。家樂福原因原因目前整體經(jīng)營(yíng)狀況在同行業(yè)里處于領(lǐng)先地位，經(jīng)營(yíng)狀況總體情況不錯(cuò)，但是存在地區(qū)性差異。較為滿意地區(qū)上海已經(jīng)將超市消費(fèi)作為生活中一個(gè)必要部分。青島/沈陽可能一部分原因是由于北方人的消費(fèi)特點(diǎn)是有點(diǎn)“大手大腳”，較為爽快。北京目前整體經(jīng)營(yíng)狀況在同行業(yè)里處于領(lǐng)先地位，經(jīng)營(yíng)狀況總體情況不錯(cuò)，但是存在地區(qū)性差異。較為不滿意地區(qū)東莞原因消費(fèi)能力不強(qiáng)，消費(fèi)群以打工仔為主；消費(fèi)存在不穩(wěn)定性，例如春節(jié)期間由于打工仔返鄉(xiāng)，營(yíng)業(yè)額有大幅度下降。重慶原因山城山區(qū)人口較多，城市人口較少；消費(fèi)習(xí)慣方面，重慶人較為節(jié)儉。珠海原因存在選址問題。商業(yè)組合方式及賣場(chǎng)面積家樂福超市的商業(yè)組合方式為：生鮮食品百貨雜貨家電8000到12000平方米1.5萬到2萬平方米賣場(chǎng)中各類商品所占比例根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況而定賣場(chǎng)面積倉(cāng)儲(chǔ)面積營(yíng)業(yè)用房物業(yè)業(yè)形式家樂福營(yíng)業(yè)用用房物業(yè)形式式：在家樂福剛進(jìn)進(jìn)入中國(guó)時(shí)，，在這三個(gè)城城市各買過一一家店的營(yíng)業(yè)業(yè)用房。其他城市均為租用且對(duì)于所租用用商業(yè)用房的的具體形式?jīng)]沒有苛刻要求求，無所謂單單獨(dú)建筑或商商業(yè)綜合性建建筑底商。上海/青島/沈陽選城市考慮因因素選擇開店城市市時(shí)考慮的因因素：購(gòu)買力人口基數(shù)首先，對(duì)于家家樂福來說，，由于其屬于于外資機(jī)構(gòu)，，國(guó)家有較為為嚴(yán)格的限制制，目前，所所允許其開店店的城市只局局限于：省會(huì)城市沿海開放城市市家樂福將所有有備選城市按按右圖兩維度度標(biāo)注位置，，來做為篩選選城市的基本本標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，可可能還會(huì)考慮慮到城市可能能提供的政策策上的優(yōu)惠。。家樂福具體負(fù)負(fù)責(zé)選址的部部門為：發(fā)展部在城市內(nèi)選址址因素家樂福超市選選址因素：交通便利，方方便消費(fèi)群到到達(dá)人口基數(shù)/人人口密度；盡盡可能靠近居居民區(qū)人口購(gòu)買力例如：北京南南城購(gòu)買力弱弱，開店時(shí)對(duì)對(duì)人口基數(shù)要要求則相對(duì)較較高，而對(duì)于于購(gòu)買力相對(duì)對(duì)較強(qiáng)的北城城，人口密度度即使較小，，也可能會(huì)考考慮開店。人口消費(fèi)習(xí)慣慣未來2至4年年的發(fā)展計(jì)劃劃未來2至4年年的發(fā)展計(jì)劃劃加快在一流城城市繼續(xù)開店的速速度開發(fā)新的城市市具體執(zhí)行時(shí)間間由各區(qū)區(qū)長(zhǎng)長(zhǎng)匯報(bào)總部，，最終由總部部決定。是否會(huì)考慮進(jìn)進(jìn)入綜合購(gòu)物物中心是否會(huì)考慮進(jìn)進(jìn)入綜合購(gòu)物物中心家樂福有過這這樣做的經(jīng)歷歷：“它搞一個(gè)大大的購(gòu)物中心心，里面有一一個(gè)旗艦店或或者是主力店店，需要我們加盟盟進(jìn)去，我們們都可以參與與?！边M(jìn)入綜合購(gòu)物物中心的考慮慮因素在選擇購(gòu)物中中心時(shí)的考慮慮因素交通便利，方方便到達(dá)人口基數(shù)/人人口居住密度度另外還包括：：家樂福將處于于購(gòu)物中心內(nèi)內(nèi)的什么位置置家樂福與大型型購(gòu)物中心項(xiàng)項(xiàng)目本身之間間的關(guān)系（（車流、人流流、貨流等））購(gòu)物中心項(xiàng)目目本身對(duì)主力力店及主力超超市的要求：：“它應(yīng)該是是從小客戶中中間賺錢，不不應(yīng)該從主力力店掙錢，主主力店是吸引引客人的一個(gè)個(gè)保證，主力力店來了客流流就有保證。?！比巳嘿?gòu)買力消費(fèi)習(xí)慣對(duì)南城商業(yè)環(huán)環(huán)境的評(píng)價(jià)對(duì)南城商業(yè)環(huán)環(huán)境的評(píng)價(jià)有較為深入的的了解和實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)評(píng)估維度對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)評(píng)估維度有多少條公交交線，出租車車的數(shù)量總得來說，家家樂福目前對(duì)對(duì)南城商業(yè)有有很大的認(rèn)同同。周圍人口居住住區(qū)距項(xiàng)目地地點(diǎn)的距離價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目的建建議對(duì)本項(xiàng)目的建建議先跟一些主力力店簽約，再再開始設(shè)計(jì)施施工，這樣可可以規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，而且且在工程上避避免了沒有必必要的拆改。。旺市百利目前整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況總體體不錯(cuò)，屬于于發(fā)展比較快快，發(fā)展勢(shì)頭頭比較好的一一家公司。較為滿意地區(qū)區(qū)廣州市場(chǎng)占有率最最高，應(yīng)該在在20%到30%；網(wǎng)點(diǎn)比較多,應(yīng)該是在在十家左右；；經(jīng)營(yíng)管理水平平還是不錯(cuò)的的總得來說，旺旺市百利進(jìn)入入市場(chǎng)是很謹(jǐn)謹(jǐn)慎的，進(jìn)入入的市場(chǎng)都是是成熟的市場(chǎng)場(chǎng)，也就是說說前期評(píng)估認(rèn)認(rèn)為沒有什么么太明顯的劣劣勢(shì)，才會(huì)選選擇進(jìn)入。商業(yè)組合方式式及賣場(chǎng)面積積旺市百利的商商業(yè)組合方式式為：以超市為主要要業(yè)態(tài)；總面積各店差差異很大，從從8,000到20,000平方米米不等;倉(cāng)倉(cāng)庫的面積占占整個(gè)租賃面面積的15%到20％。。生鮮雜貨副食招商:不是由旺市百百利經(jīng)營(yíng)，但但是也在其賣賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍圍之內(nèi)。招商主要集中中在百貨這一一部分;其其他的部分由由旺市百利自自己來做的。。生鮮部分所占占賣場(chǎng)面積最最大，約1/4除去生鮮以外外，其他部分分（包括招招商部分）基本均分賣場(chǎng)場(chǎng)面積。不同商業(yè)模式式的比較不同商業(yè)模式式的比較：來的顧客的層層次比較多，，因?yàn)榧骖櫚侔儇浐统袃蓛蓚€(gè)部分，對(duì)對(duì)吸引客流有有好處。管理能力也比比較強(qiáng)，商品品組合也比較較好。百貨加超市模式劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)肯定會(huì)損失一一些百貨業(yè)的的忠實(shí)的顧客客吧。因?yàn)榘侔儇浖映羞@這個(gè)類型，相相對(duì)更大眾化化一點(diǎn)，這樣樣的話在吸引引客戶時(shí)有可可能產(chǎn)生混亂亂。不易吸引引那些稍微高高檔一些的顧顧客。它周邊大概兩兩三公里的商商圈之內(nèi)，應(yīng)應(yīng)該有足夠的的人口?。。ㄈ绻诒本┚?，應(yīng)該不少少于20萬人人）不同商業(yè)模式式的比較不同商業(yè)模式式的比較：?jiǎn)渭儼儇浤Ｊ奖仨氁?jīng)營(yíng)出出自己的特點(diǎn)點(diǎn)來，必須設(shè)設(shè)定目標(biāo)顧客客，僅僅做到到這種大而全全的形式，可可能會(huì)有問題題。“比如說賽賽特、燕莎，，它有單純的的高檔的消費(fèi)費(fèi)群，它即使使做超市，做做很小的那種種很高檔的超超市，它也是是針對(duì)這個(gè)目目標(biāo)客戶群。。”如果在定位比比較準(zhǔn)確的前前提下，會(huì)有有很好的收益益，因?yàn)樗牡膯蝺r(jià)比較高高，消費(fèi)額也也就較高，這這也是它的優(yōu)優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)百貨業(yè)的擴(kuò)展展比較慢，因因?yàn)樗热灰龀鎏攸c(diǎn)了了，那它就不不容易復(fù)制，，從而限制它它的擴(kuò)張。優(yōu)勢(shì)更適合城市的的黃金地段?。。?！營(yíng)業(yè)用房物業(yè)業(yè)形式營(yíng)業(yè)用房物業(yè)業(yè)形式：租賃為主租賃商業(yè)用房房比例占旺市市百利在全國(guó)國(guó)所有商業(yè)用用房的90％％；在全國(guó)范圍來來說，租金約約為0.5元元/平方米/天至2.5元/平方米米/天其他10％的的購(gòu)買商業(yè)用用房平均單價(jià)價(jià)為3,000元到10,000元元/平方米底商為主選城市考慮因因素旺市百利選城城市因素：城市人口基數(shù)城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）銷售點(diǎn)零售總額人均工資批零貿(mào)易總額（批發(fā)＋零售）較為重要因素素>100億人民民幣>100億人民民幣>100萬人口口在城市內(nèi)選址址考慮因素在城市內(nèi)選址址考慮因素：：物業(yè)形狀物業(yè)面積交通停車租金標(biāo)準(zhǔn)的矩形、、長(zhǎng)方形、方方形面積最低5000平方米米盡量在十字路路口，公交車車路線5條以以上租金在0.5元到2.5元/平方米米/天之間人口較為重要因素素周邊兩至三公公里內(nèi)有10萬人以上選址內(nèi)部操作作流程選址內(nèi)部操作作流程搜尋信息：開開發(fā)部中介開發(fā)部進(jìn)行初初選現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察察：開發(fā)部開發(fā)部進(jìn)行初初選如果條件符合合，進(jìn)入談判判階段總經(jīng)理最后進(jìn)進(jìn)行批示未來2至4年年的發(fā)展計(jì)劃劃未來2至4年年的發(fā)展計(jì)劃劃全國(guó)范圍內(nèi)每年開30家家對(duì)南城商業(yè)環(huán)環(huán)境的評(píng)價(jià)對(duì)南城商業(yè)環(huán)環(huán)境的評(píng)價(jià)熟悉開發(fā)部領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)認(rèn)為南城屬于于未來開店的的重點(diǎn)區(qū)域。。對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)評(píng)估維度對(duì)本項(xiàng)目的建建議選好主力店，對(duì)主力店要有有優(yōu)惠政策。。（成功案例例：天津萬達(dá)廣場(chǎng)）；；只有主力店店做好，整體體才有優(yōu)勢(shì)。。應(yīng)該以租賃為為主，不要很很快都銷售出出去，因?yàn)橛形ｋU(xiǎn)險(xiǎn)，開發(fā)商根本沒沒有辦法控制制它的經(jīng)營(yíng)。。考慮進(jìn)入本項(xiàng)項(xiàng)目的條件考慮進(jìn)入本項(xiàng)項(xiàng)目的條件毛坯還是做好好裝修是否空調(diào)消防防到位有多少免費(fèi)停停車位配套比較完善善的情況下，，每平方米在在1元/平方方米/天以下下。對(duì)于招主力店店入駐來說，，最好有幾年年免租的優(yōu)惠惠。物業(yè)狀況租金是否會(huì)考慮進(jìn)進(jìn)入本項(xiàng)目是否會(huì)考慮進(jìn)進(jìn)入本項(xiàng)目表示有可能考考慮進(jìn)駐本項(xiàng)項(xiàng)目。歐倍德目前整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況目前，歐倍德德在國(guó)內(nèi)開有有六家店，分分別為上海三三家，南京一一家，無錫一一家，青島一一家。綜合經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況還算算令人滿意，，其中營(yíng)運(yùn)狀狀況最好的城城市為上海。目標(biāo)城市：人人均GDP在在全國(guó)領(lǐng)先的的城市。北京天津上海深圳廣州重慶成都沈陽長(zhǎng)春大連青島歐倍德的目標(biāo)標(biāo)是在2010年以前開開100家店店。商業(yè)組合方式式及賣場(chǎng)面積積歐倍德的主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)為家具具建材，其商商業(yè)組合方式式為：五金板材家居園藝45畝到60畝包括店鋪、停停車場(chǎng)、卸貨貨區(qū)、訂貨區(qū)區(qū)、門前廣場(chǎng)場(chǎng)、綠化區(qū)域域等一個(gè)店鋪所需需面積廚衛(wèi)營(yíng)業(yè)業(yè)用用房房物物業(yè)業(yè)形形式式營(yíng)業(yè)業(yè)用用房房物物業(yè)業(yè)形形式式：：通常常是是買買地地自自建建。。北方方租賃賃建建筑筑物物南方方“如果果要要買買地地的的話話，，手手續(xù)續(xù)會(huì)會(huì)很很煩煩瑣瑣，，包包括括土土地地證證，，現(xiàn)現(xiàn)在在還還要要掛掛牌牌牽牽扯扯到到很很多多的的部部門門，，運(yùn)作作周周期期比比較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，成成本本比比較較高高，，對(duì)對(duì)于于快快速速擴(kuò)擴(kuò)張張來來說說，，如如果果要要買買地地自自建建，，想想快快也也快快不不起起來來，，所以以我我們們現(xiàn)現(xiàn)在在傾傾向向于于租租的的。?！薄蔽磥韥韮A傾向向于于租租??！不同同商商業(yè)業(yè)模模式式的的比比較較不同同商商業(yè)業(yè)模模式式的的比比較較：：在一一個(gè)個(gè)大大型型的的商商業(yè)業(yè)中中心心之之中中，，各各種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)之之間間可可以以起起到到互互補(bǔ)補(bǔ)的的作作用用。?！皻W歐倍倍德德是是一一個(gè)個(gè)國(guó)國(guó)際際很很大大的的知知名名品品牌牌，，進(jìn)進(jìn)駐駐可可以以為為大大型型的的商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)帶帶來來一一定定的的知知名名度度。。例例如如，，天天津津萬萬達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)把把歐歐倍倍德德和和沃沃爾爾瑪瑪吸吸引引進(jìn)進(jìn)去去以以后后，，就就成成為為它它招招攬攬生生意意很很大大的的一一個(gè)個(gè)招招牌牌。。天天津津萬萬達(dá)達(dá)可可能能在在這這兩兩個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目不不是是賺賺錢錢，，但但是是他他在在其其他他的的項(xiàng)項(xiàng)目目都都是是賺賺錢錢。?！薄睂⒓壹揖泳咏ńú牟恼虾系降骄C綜合合購(gòu)購(gòu)物物中中心心之之中中“主主力力店店的的發(fā)發(fā)展展還還需需要要跟跟這這種種大大型型商商業(yè)業(yè)中中心心的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)以以及及規(guī)規(guī)模模相相適適合合，，有有時(shí)時(shí)候候可可能能不不能能完完全全達(dá)達(dá)到到主主力力店店的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，需需要要雙雙方方磨磨合合才才能能達(dá)達(dá)到到主主力力店店的的要要求求。?！薄眱?yōu)勢(shì)勢(shì)需要要注注意意的的問問題題單純純家家居居建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)更適適合合城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合合部部??！可以以做做一一個(gè)個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)店店，，做做一一個(gè)個(gè)形形象象店店。。選城城市市考考慮慮因因素素選擇擇開開店店城城市市時(shí)時(shí)考考慮慮的的因因素素：：除了了北北京京、、天天津津、、上上海海、、廣廣州州、、深深圳圳等等大大城城市市以以外外，，其其他他沿沿海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)城城市市和和省省會(huì)會(huì)城城市市都都會(huì)會(huì)考考慮慮。。GDP，，人人均均GDP人均均可可支支配配收收入入房地地產(chǎn)產(chǎn)的的竣竣工工面面積積房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格特殊殊需需要要參參考考的的指指標(biāo)標(biāo)考察察當(dāng)當(dāng)?shù)氐卮蟠笮托统惺猩躺唐菲穬r(jià)價(jià)格格，，高高峰峰期期排排隊(duì)隊(duì)人人數(shù)數(shù)在城城市市內(nèi)內(nèi)選選址址考考慮慮因因素素在城城市市內(nèi)內(nèi)選選址址考考慮慮因因素素：：交通通周邊邊社社區(qū)區(qū)不不一一定定安安全全成成熟熟，，但是是要要具具有有一一定定規(guī)規(guī)模模停車車位位必必須須充充足足瀕臨臨城城市市主主干干道道或位位于于快快速速路路出出口口邊邊上上房地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展方方向向市政政規(guī)規(guī)劃劃未來來2至至4年年的的發(fā)發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃未來來2至至4年年的的發(fā)發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃目前前的的任任務(wù)務(wù)是是加快快在在北北京京開開店店“北北京京是是首首都都，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)影影響響力力、、政政治治影影響響力力都都很很大大，，如如果果一一家家零零售售企企業(yè)業(yè)到到了了中中國(guó)國(guó)之后后沒沒在在北北京京開開過過店店，，那那么么這這家家店店的的形形象象以以及及人人們們對(duì)對(duì)這這家家店店印印象象都都會(huì)會(huì)不不太太好好。。沒有在北京開開店，就相當(dāng)當(dāng)于沒有進(jìn)入入中國(guó)一樣。?！蹦壳鞍l(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)為北京，““北京有奧運(yùn)運(yùn)，我們會(huì)集集中精力拿下下北京，如果果北京能夠開下來，再再進(jìn)行擴(kuò)展的的話，速度也也不會(huì)太慢。?！笔欠駮?huì)考慮進(jìn)進(jìn)入綜合購(gòu)物物中心及考慮慮因素是否會(huì)考慮進(jìn)進(jìn)入綜合購(gòu)物物中心會(huì)考慮。在選擇購(gòu)物中中心時(shí)的考慮慮因素先看合作伙伴伴?？吹甑亩ㄎ皇鞘欠駷閲?guó)際級(jí)級(jí)別?？礃I(yè)態(tài)互補(bǔ)的的伙伴，看是是否與歐倍德德檔次相仿。。選址：交通、、面積大小等等等。理想的營(yíng)運(yùn)模模式理想的營(yíng)運(yùn)模模式：互惠互利，雙雙贏。最好的狀態(tài)就就是業(yè)態(tài)組合合理理,尋找其他他的合作伙伴伴，這種合作作伙伴就是屬屬于經(jīng)營(yíng)上的合作伙伴伴，共同進(jìn)駐駐，這樣開發(fā)發(fā)商也會(huì)有比比較好的投資資回報(bào)率，投投資商的利益益基本上也得到了了最大化，性性價(jià)比也會(huì)更更高。對(duì)南城商業(yè)環(huán)環(huán)境的評(píng)價(jià)對(duì)南城商業(yè)環(huán)環(huán)境的評(píng)價(jià)有較多了解。。對(duì)于在南城發(fā)發(fā)展業(yè)務(wù)的計(jì)計(jì)劃現(xiàn)在正在亦莊莊開發(fā)區(qū)籌備備開業(yè)全中國(guó)開100家，其中中30多家將將在華北區(qū)。。（目前華華北區(qū)僅一家家在青島）王府井百貨目前整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況目前，王府井井百貨除了在在北京的5家家店以外，在在成都、石家莊、包頭、武漢及廣州都開設(shè)了百貨貨商廈。目前正在選址址的城市：長(zhǎng)春武漢長(zhǎng)沙南京重慶由于王府井百百貨目前在全全國(guó)只有10家店左右，，所以還是統(tǒng)統(tǒng)一由總部負(fù)責(zé)在各地開開店的操作。。目前整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況王府井百貨憑憑借其老字號(hào)號(hào)品牌及幾十十年運(yùn)營(yíng)、管管理，沉淀下下了很多先進(jìn)進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。到目前為為止，所有商商廈幾乎都能能實(shí)現(xiàn)單店盈盈利。最為滿意的店店北京盈利狀況好；；在北京百貨市市場(chǎng)的市場(chǎng)份份額最大；在在北京的銷售售額近30幾幾個(gè)億較為不滿意店店包頭整體市場(chǎng)比較較弱，存在消消費(fèi)能力不足足的問題相應(yīng)的利潤(rùn)比比發(fā)達(dá)地區(qū)少少得多商業(yè)組合方式式一般目前百貨貨品類的分布布，是根據(jù)商商場(chǎng)本身的定定位不同而存存在一定差異異，比如說現(xiàn)現(xiàn)在做的比較較好的流行時(shí)時(shí)尚百貨，是是按樓層安排排不同產(chǎn)品種種類的。一層：時(shí)尚高檔的的化妝品、珠珠寶首飾、鐘鐘表，以及女女士鞋帽；二層：普遍是少女女裝、淑女裝裝；三層：普遍是職業(yè)業(yè)女裝，成熟熟女裝；四層：紳士館/男男裝；五層:運(yùn)動(dòng)服裝裝，或童裝，，可能還包括括一些家電，，大小家電。。不同商業(yè)模式式的比較不同商業(yè)模式式的比較：這這里所提到的的大型購(gòu)物中中心與本項(xiàng)目目類型極其相相似，所以可可以稱之為“城市型購(gòu)物物中心”。大型購(gòu)物中心心目前百貨商業(yè)業(yè)模式分為：：綜合百貨單體百貨/主主體百貨物業(yè)規(guī)模及業(yè)業(yè)態(tài)組合比較較單一，綜合合競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)強(qiáng)。一般做的話，，最起碼是在在購(gòu)物中心里里面做集體百百貨。兩萬到三萬平平米左右綜合百貨除了了商品銷售以以外，帶一些些服務(wù)功能，，比如說餐飲飲等服務(wù)。由由于加入配套套功能，面積積相應(yīng)的大一一些。三四萬平米左左右這里的購(gòu)物中中心不是現(xiàn)在在業(yè)內(nèi)比較盛盛行的shoppingmall，是城市型型購(gòu)物中心。。這種業(yè)態(tài)含主力百貨店，，生鮮食品家家庭超市，兩兩種主力業(yè)態(tài)態(tài)再配上商業(yè)業(yè)街，與新東安購(gòu)物物中心類似，，或者類似上上海港匯廣場(chǎng)場(chǎng)、廣州天河河城之類。六七萬平米左左右不同商業(yè)模式式的比較不同商業(yè)模式式有其各自的的優(yōu)劣勢(shì)，大大型購(gòu)物中心心及綜合百貨貨由于多種業(yè)業(yè)態(tài)共存，從從而有力推動(dòng)動(dòng)人流共享，，實(shí)現(xiàn)再消費(fèi)費(fèi)；而單體百百貨的優(yōu)勢(shì)在在于針對(duì)特定定客戶群，目目標(biāo)性強(qiáng)。大型購(gòu)物中心心綜合百貨單體百貨/主主體百貨優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)主體性強(qiáng)；針對(duì)特定客戶戶群，例如太太平洋主打青青春流行時(shí)尚尚?？蛻羧好姹容^較窄，例如太太平洋針對(duì)18－30的的消費(fèi)群；面積比較小。。客戶群面比較較寬；物業(yè)體量比較較充足，規(guī)模模比較大，除除了百貨商品品銷售以外，，涵蓋很多的的配套。產(chǎn)生生多種業(yè)態(tài)人人流互動(dòng)，可可以實(shí)現(xiàn)人流流之間的共享享，從而可以以促使消費(fèi)者者實(shí)現(xiàn)重新消消費(fèi)。營(yíng)業(yè)用房物業(yè)業(yè)形式目前營(yíng)業(yè)用房房物業(yè)形式：：自建物業(yè)但對(duì)于一個(gè)連連鎖性百貨而而言，采取自自建的形式是是比較不利的的。因?yàn)檫@個(gè)個(gè)會(huì)導(dǎo)致資金金沉淀量非常常大，不利于于快速擴(kuò)展。。而且對(duì)于上市市公司而言，，這種資產(chǎn)投投資回報(bào)率相相對(duì)要偏低一一些。成都店自建的北京采取租賃的形形式其他店?duì)I業(yè)用房物業(yè)業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)以主力店形式式入駐大型購(gòu)購(gòu)物中心的選選擇標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商開發(fā)商商業(yè)面積的大大小；開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)營(yíng)能力，對(duì)運(yùn)運(yùn)作整體購(gòu)物物中心的思路路和管理能力力?！坝行╅_發(fā)商商有實(shí)力，做做資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，，不是開發(fā)了了商鋪然后賣賣掉。那么他他就會(huì)考慮如如何來開發(fā)購(gòu)購(gòu)物中心，就就會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)業(yè)策劃公司/商業(yè)經(jīng)營(yíng)公公司來策劃經(jīng)經(jīng)營(yíng)他這個(gè)購(gòu)購(gòu)物中心。在在這個(gè)時(shí)候，，我們會(huì)考慮慮能不能做主主力店；而有些開發(fā)商商開發(fā)好了商商場(chǎng)以后把商商鋪都賣掉，，把主力店租租給你。他賣賣掉其他商鋪鋪，或者是由由一個(gè)管理公公司來管理，但是是一旦賣掉了了以后會(huì)導(dǎo)致致這個(gè)商鋪的的經(jīng)營(yíng)不能有有統(tǒng)一的策劃劃，建立統(tǒng)一一的形象，它它的商品的定定位、檔次及管理都都會(huì)陷入非常常困難的局面面，從而導(dǎo)致致整體購(gòu)物中中心失敗，假假如整體購(gòu)物物中心經(jīng)營(yíng)慘慘淡的話，就就會(huì)嚴(yán)重影響主力力店的經(jīng)營(yíng)。?！边x城市考慮因因素經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)達(dá)城市/省會(huì)會(huì)城市目前會(huì)考慮從全國(guó)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展的眼光，，也會(huì)考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快快，但是個(gè)人人收入略低的的城市考慮因素個(gè)人收入水平平社會(huì)零售銷售售總額恩格爾系數(shù)從官方渠道獲獲得目前會(huì)考慮在在哪些城市發(fā)發(fā)展業(yè)務(wù)及選選擇條件：在城市內(nèi)選址址考慮因素在城市內(nèi)選址址考慮因素：：核心商圈城市副商圈“一般來說，，對(duì)于百貨商商場(chǎng)而言，對(duì)對(duì)周邊整個(gè)商商圈的條件比

但是要面臨成本高，核心商圈競(jìng)爭(zhēng)激烈的問題。正在在形形成成的的已已有有商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍的的商商圈圈交通通是是否否順順暢暢停車車是是否否方方便便周邊邊人人流流量量是是否否大大商業(yè)業(yè)氛氛圍圍商務(wù)務(wù)氛氛圍圍周邊邊是是否否有有較較多多的的店店鋪鋪消費(fèi)費(fèi)群群是是否否習(xí)習(xí)慣慣到到此此消消費(fèi)費(fèi)周邊邊酒酒店店、、寫寫字字樓樓、、銀銀行行等等的的數(shù)數(shù)量量。。選址址內(nèi)內(nèi)部部操操作作流流程程選址址內(nèi)內(nèi)部部操操作作流流程程大區(qū)區(qū)分分店店提提供供信信息息對(duì)于于符符合合要要求求的的，，進(jìn)進(jìn)行行實(shí)實(shí)地地市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研進(jìn)行行篩篩選選派人人對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行詳詳細(xì)細(xì)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研有專專門門項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理進(jìn)進(jìn)行行初初步步接接觸觸進(jìn)行行商商務(wù)務(wù)談?wù)勁信?、、簽簽約約王府府井井對(duì)對(duì)每每個(gè)個(gè)省省會(huì)會(huì)城城市市都都進(jìn)進(jìn)行行過過試試調(diào)調(diào)。。未來來2至至4年年的的發(fā)發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃未來來2至至4年年的的發(fā)發(fā)展展計(jì)計(jì)劃劃每年年8家家店店是否會(huì)考慮慮進(jìn)入綜合合購(gòu)物中心心及考慮因因素是否會(huì)考慮慮進(jìn)入綜合合購(gòu)物中心心會(huì)考慮。在選擇購(gòu)物物中心時(shí)的的考慮因素素考察其經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念?？疾炱渚唧w體位置。對(duì)南城商業(yè)業(yè)環(huán)境的評(píng)評(píng)價(jià)對(duì)南城商業(yè)業(yè)環(huán)境的評(píng)評(píng)價(jià)市場(chǎng)容量比比較弱。品牌認(rèn)知度度較低。目前百貨公公司銷售額額普遍偏低低。對(duì)本項(xiàng)目的的評(píng)估維度度對(duì)本項(xiàng)目的的評(píng)估維度度處于怎樣的的位置從目前市場(chǎng)場(chǎng)情況看，，而且從全全國(guó)各地做做商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資的商商業(yè)案例來來說，在一一個(gè)大型商場(chǎng)內(nèi)采取取店鋪銷售售的案例幾幾乎是全部部失敗的。假如建一個(gè)個(gè)購(gòu)物中心心以后，在在旁邊另外外做一些臨臨街商鋪的的話，銷售售模式問題題不大。多大規(guī)模是銷售商鋪鋪還是租賃賃商鋪是否會(huì)考慮慮進(jìn)入本項(xiàng)項(xiàng)目是否會(huì)考慮慮進(jìn)入本項(xiàng)項(xiàng)目目前王府井井百貨對(duì)于于南城開店店暫時(shí)沒有有計(jì)劃。豐聯(lián)目前整體經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況目前，豐聯(lián)聯(lián)只有在北京的一家店，，經(jīng)營(yíng)狀況況良好。目前這家店店經(jīng)營(yíng)狀況況良好，每年都有一一個(gè)穩(wěn)步的的提高和發(fā)發(fā)展。豐聯(lián)只是通過收取商商戶的租金金來經(jīng)營(yíng)的。。在某種程程度上，豐聯(lián)是一個(gè)個(gè)物業(yè)管理理公司。管理方法及及理念豐聯(lián)著重重去做的的是店中店的管理；；對(duì)于豐聯(lián)聯(lián)來講，，消費(fèi)者者是第二二用戶，，商戶才才是第一一用戶。。豐聯(lián)的管管理有一一套非常常完整的的方案，，是科學(xué)學(xué)化和現(xiàn)現(xiàn)代化的的，比如如說，豐豐聯(lián)會(huì)側(cè)側(cè)重于軟軟硬件的的開發(fā)，，會(huì)對(duì)商商戶有一一個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)的數(shù)據(jù)據(jù)化管理理。豐聯(lián)對(duì)商商戶進(jìn)行行定期的的培訓(xùn)，，包括規(guī)規(guī)章制度度的培訓(xùn)訓(xùn)，和一一些類似似于時(shí)尚尚、色彩彩方面的的培訓(xùn)。。豐聯(lián)統(tǒng)一一把“豐豐聯(lián)”做做為一個(gè)個(gè)品牌，，開展各各種活動(dòng)動(dòng)，幫助助商戶聚聚集人氣氣。豐聯(lián)的管管理是比比較人性性化的，，例如，，在非典典期間豐豐聯(lián)給商商戶減租租金。商業(yè)組合合方式及及賣場(chǎng)面面積豐聯(lián)只在在商戶進(jìn)進(jìn)駐時(shí)對(duì)對(duì)其有所所選擇。。豐聯(lián)的的定位不不是高檔檔，所選選擇的是是一些中中高檔層層次的品品牌。3萬平方方米1,6000平平方米整個(gè)商業(yè)業(yè)面積可出租面面積不同商業(yè)業(yè)模式的的比較不同商業(yè)業(yè)模式的的比較：：現(xiàn)金流會(huì)會(huì)大一些些產(chǎn)品的銷銷量也比比較大很多商場(chǎng)場(chǎng)都會(huì)有有一個(gè)末末位淘汰汰制，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)比較較激烈豐聯(lián)單獨(dú)的百百貨商場(chǎng)場(chǎng)豐聯(lián)作為為商戶本本身，可可能總的的營(yíng)業(yè)額額不如商商場(chǎng)的多多，但是是作為單單件商品品的利潤(rùn)潤(rùn)要大一一些，而而且有很很多商戶戶會(huì)把他他的旗艦艦店開在在這里，，商戶要要達(dá)到的的是一種種宣傳的的作用。。選城市考考慮因素素經(jīng)濟(jì)比較較發(fā)達(dá)的的城市省會(huì)以上上的城市市選擇開店店城市考考慮因素素：在城市內(nèi)內(nèi)選址考考慮因素素在城市內(nèi)內(nèi)選址考考慮因素素：應(yīng)該是周周圍商業(yè)業(yè)環(huán)境比比較成熟熟其中周邊邊商圈人人口的文文化知識(shí)識(shí)水平、、經(jīng)濟(jì)水水平都應(yīng)該是是不錯(cuò)的的。消費(fèi)水平平地址的交交通便利利程度停車位是是否充足足當(dāng)?shù)卣欠裼杏袃A向性政政策最重要因因素未來2至至4年的的發(fā)展計(jì)計(jì)劃未來2至至4年的的發(fā)展計(jì)計(jì)劃沒有，基基本上沒沒有豐聯(lián)今后后的發(fā)展展方向?yàn)闉檩敵龉芾砝恚骸澳硞€(gè)個(gè)大型的的商廈或或者購(gòu)物中心心，可以以聘請(qǐng)豐豐聯(lián)做店店中店物物業(yè)管理理。通過過幾年成成功管理理經(jīng)驗(yàn)的積積累，豐豐聯(lián)在這這方面具具有專長(zhǎng)長(zhǎng)。”對(duì)南城商商業(yè)環(huán)境境的評(píng)價(jià)價(jià)對(duì)南城商商業(yè)環(huán)境境的評(píng)價(jià)價(jià)目前不適適合高端端市場(chǎng)。。如果類似似項(xiàng)目有有店中店店管理的的需求，，豐聯(lián)會(huì)在在市場(chǎng)考考察的基基礎(chǔ)上予予以考慮慮。賽特賽特集團(tuán)團(tuán)背景介介紹賽特目前前在北京京的業(yè)務(wù)務(wù)由三個(gè)個(gè)實(shí)體組組成，業(yè)業(yè)務(wù)類型型包括：：百貨、寫字樓及飯店。百貨的營(yíng)營(yíng)運(yùn)比較較令人滿滿意，每每年銷售售額將近近十個(gè)億。寫字樓百貨飯店賽特購(gòu)物物中心賽特大廈廈（20多層））、賽特特廣場(chǎng)（（10幾幾層）賽特飯店店、賽特特俱樂部部賽特集團(tuán)團(tuán)背景介介紹賽特集團(tuán)團(tuán)在其他他城市的的業(yè)務(wù)主主要為投投資管理理：輸出管理理、品牌輸出出、人員輸出出及管理技術(shù)術(shù)輸出。外地業(yè)務(wù)務(wù)所在地地濟(jì)南昆明蘭州福州合肥新疆淄博煙臺(tái)等十幾個(gè)個(gè)城市成都百貨加超超市的優(yōu)優(yōu)勢(shì)百貨加超超市的模模式的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：能夠更好好地吸引引客流滿足補(bǔ)充充消費(fèi)的的需求如果在面面積充裕裕的情況況下，百百貨加超超市的模模式還是是非常好好的，但但是如果果面積不不夠大，，再加超超市的話話，成本本就比較較高了，，因?yàn)槌械睦麧?rùn)比百百貨利潤(rùn)潤(rùn)低。選城市考考慮因素素省會(huì)城市市選擇城市市因素商圈：高高檔百貨貨必須在在城市主主要商業(yè)業(yè)區(qū)域目前，賽賽特公司司考慮的的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)為：：輸出管理理（高檔百百貨業(yè)））交通便利利有足夠停停車場(chǎng)城市消費(fèi)費(fèi)容量當(dāng)?shù)仡愃扑埔?guī)模、、形式的的商場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)城市內(nèi)考考慮因素素選址內(nèi)部部操作流流程選址內(nèi)部部操作流流程市場(chǎng)調(diào)查查：開發(fā)發(fā)部如果適合合，與合合作者進(jìn)進(jìn)行談判判簽訂合同同未來2至至4年的的發(fā)展計(jì)計(jì)劃未來2至至4年的的發(fā)展計(jì)計(jì)劃未來1至至2年內(nèi)內(nèi)沒有具具體計(jì)劃劃是否會(huì)考考慮對(duì)大大型綜合合購(gòu)物中中心進(jìn)行行管理輸輸出及考考慮因素素是否會(huì)考考慮對(duì)大大型綜合合購(gòu)物中中心進(jìn)行行管理輸出出：泛泛不好好說。應(yīng)應(yīng)該有可可能，但但是要看看購(gòu)物中中心的：位置發(fā)展前景景對(duì)南城商商業(yè)環(huán)境境的評(píng)價(jià)價(jià)對(duì)南城商商業(yè)環(huán)境境的評(píng)價(jià)價(jià)有發(fā)展?jié)摑摿Α拔磥砟夏铣巧虡I(yè)業(yè)不錯(cuò)，，發(fā)展也也很快。?！薄耙谀夏铣情_大大超市，，生意應(yīng)應(yīng)該不會(huì)會(huì)太差，，且不用用考慮太太多供應(yīng)應(yīng)商方面面的情況況?！卑儇浀陝t則有所不不同：百貨店的的消費(fèi)基基本上在在生活消消費(fèi)之上上，要看看這類消消費(fèi)群的的消費(fèi)能能力。還需要考考慮當(dāng)?shù)氐馗邫n品品牌供應(yīng)應(yīng)商的供供貨能力力，是否否能夠保保證一定定的產(chǎn)品品類別及及型號(hào)。。但感覺當(dāng)當(dāng)?shù)馗邫n檔品牌供供應(yīng)商不不是太多多。（““只是感感覺，不不確定，，沒有調(diào)調(diào)研。””）對(duì)本項(xiàng)目目的評(píng)估估維度對(duì)本項(xiàng)目目的建議議高檔百貨貨要少一一些，主主要是中中高檔。。如果類似似的項(xiàng)目目在當(dāng)?shù)氐厥堑谝灰患?，還還是有前前途的。。大型超市市、餐飲飲娛樂招招商風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)都不是是很大；；但是百貨貨店的招招商比較較難，因因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)比較大大。是否會(huì)考考慮進(jìn)入入本項(xiàng)目目是否會(huì)考考慮進(jìn)入入本項(xiàng)目目目前不會(huì)會(huì)考慮進(jìn)進(jìn)入北京京別的項(xiàng)項(xiàng)目謝謝！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。13:28:5913:28:5913:281/1/20231:28:59PM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2313:28:5913:28Jan-2301-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。13:28:5913:28:5913:28Sunday,January1,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2313:28:5913:28:59January1,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見青青山。。。01一一月月20231:28:59下下午13:28:591月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月231:28下下午1月-2313:28January1,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果