北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場－綜合專業(yè)市場 NXowerLie

鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目

競爭市場研究報(bào)告

（綜合市場、專業(yè)市場）二OO四年四月1目錄重要結(jié)論摘要4研究背景及方法18競爭項(xiàng)目分析20競爭項(xiàng)目：周邊綜合市場、專業(yè)市場211.天雅服裝精品商廈222.京溫服裝市場303.大紅門服裝商貿(mào)城374.新世紀(jì)服裝商貿(mào)城445.木樨園世貿(mào)商業(yè)中心516.永外城文體用品市場597.萬朋文化辦公用品商城678.其它市場72目錄競爭項(xiàng)目：家居市場801.九龍百安居81競爭項(xiàng)目：電器市場871.大中電器88競爭項(xiàng)目：電子市場941.億客隆南城電子總匯95競爭項(xiàng)目：其它市場991.十里河建材市場1002.三里屯雅秀服裝市場1063.日壇商務(wù)會(huì)館1124.紅橋市場117競爭項(xiàng)目：地下商業(yè)市場1221.天成小商品市場1232.青島龍山地下商業(yè)街128重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市南城地區(qū)綜合市場、專業(yè)市場市場供應(yīng)量總結(jié)分析：初步統(tǒng)計(jì)南城固定交易場所，進(jìn)行經(jīng)常性常年交易，并設(shè)有專職管理人員的現(xiàn)貨商品交易市場約115個(gè)；總營業(yè)面積約為96萬平方米；市場攤位容量約35000個(gè)；已出租攤位數(shù)量25000個(gè)，攤位出租率71.43%；其中個(gè)體攤位數(shù)量約22600個(gè)，占已出租攤位數(shù)的90.4%；2003年，商品交易市場總成交額約170億元，比上年增長26.4%，平均每個(gè)市場成交額為1.48億元。北京市南城綜合市場、專業(yè)市場供應(yīng)量、經(jīng)營情況及趨勢重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場經(jīng)營情況總結(jié)分析：市場經(jīng)營方式主要以零售為主，絕大多數(shù)市場以常年性營業(yè)，經(jīng)營環(huán)境較好；在115個(gè)市場中有75家以零售為主的市場，占總數(shù)的65.3%，有40家以批發(fā)為主的市場，占34.7%，97.3%的市場是常年?duì)I業(yè)，65.8%的市場為經(jīng)營環(huán)境較好的封閉式市場，其余為露天市場或其他形式市場；以農(nóng)產(chǎn)品為主的綜合市場，與以紡織品服裝鞋帽、家具、建材裝飾材料市場為主的專業(yè)市場平分秋色，在115個(gè)市場中除1家為其他市場外，綜合市場與專業(yè)市場數(shù)量相當(dāng)；其中農(nóng)產(chǎn)品綜合市場52家，占全部市場的45.2%，在專業(yè)市場中居前三位的市場為：紡織品服裝鞋帽市場20家，建材裝飾材料市場12家，家具市場8家；成交額中，2003年，區(qū)域成交額上億元的市場9家，實(shí)現(xiàn)成交額146.5億元，占總成交額的90.4%，其中成交額超十億元的市場有3家，分別是北京市豐臺(tái)區(qū)新發(fā)地農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，北京市華墾岳各莊批發(fā)市場，北京京溫服裝市場等,成為豐臺(tái)商品交易市場的主導(dǎo)力量。重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：序號(hào)名稱規(guī)模（建面：平米）租金（元/天/平米）經(jīng)營狀況1天雅5.2萬6－10一般2京溫3萬10－50紅火3大紅門6.5萬10－60紅火4新世紀(jì)3萬5－20良好5百榮世貿(mào)46萬10.55.1部分開業(yè)6木樨園世貿(mào)10萬4－134.27開業(yè)7永外城文具3萬4－8良好8萬朋文具2萬售價(jià)71000元/平米尚未開業(yè)重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：序號(hào)名稱規(guī)模（建面：平米）租金（元/天/平米）經(jīng)營狀況9龍湫1.6萬10－25一般10才華窗簾0.5萬3－6不佳11天海服裝0.3萬10－30一般12龍健都窗簾0.6萬10不佳13溫州燈具城0.7萬4－5良好14瑞安童裝0.3萬3－4良好15廣獅童裝0.27萬4－5良好16大康鞋城6萬精品20大廳40紅火重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)本項(xiàng)目周邊專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模、租金現(xiàn)狀總結(jié)分析：序號(hào)名稱規(guī)模（建面：平米）租金（元/天/平米）經(jīng)營狀況17中聯(lián)華都紅門鞋城5萬5.5新開業(yè)，人氣不旺18永外鞋城0.15萬6－10良好19大偉鞋城1萬10良好商業(yè)面積總供應(yīng)量95.12萬平方米重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的綜合市場、專業(yè)市場未來發(fā)展趨勢總結(jié)分析：商品交易市場由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展；市場投資向多元化發(fā)展；市場的整體實(shí)力在不斷增強(qiáng)；未來市場將加強(qiáng)管理，管理制度有所健全；市場開發(fā)規(guī)模仍存在盲目性；市場治安情況將有所好轉(zhuǎn)。重要結(jié)論摘要天雅服裝精品商廈：木樨園商圈檔次最高的服裝城批發(fā)零售、商務(wù)辦公、餐飲及展示的融合有創(chuàng)造性，值得借鑒；高層建筑從事批發(fā)、零售具有市場可執(zhí)行性； 目前經(jīng)營情況一般，有市場成熟度的問題；對(duì)購物、餐飲、展示的融合是商業(yè)新的探索。京溫服裝市場：木樨園商圈歷史最長的服裝市場之一市場成熟，經(jīng)營良好，說明檔次和硬件并非批發(fā)商鋪的價(jià)值所在；批發(fā)市場的價(jià)值和歷史積淀有關(guān)；溫州商家的存在對(duì)項(xiàng)目價(jià)值至關(guān)重要，本項(xiàng)目需要加以考慮；該項(xiàng)目零售比重極低，本項(xiàng)目策劃定位時(shí)需要選擇針對(duì)性。綜合調(diào)查情況，以下綜合市場、專業(yè)市場對(duì)于本項(xiàng)目來講有下述借鑒點(diǎn)：重要結(jié)論論摘要大紅門服服裝商貿(mào)貿(mào)城：木樨園園商圈商商鋪?zhàn)饨鸾鹱罡叩牡姆b城城批發(fā)零售售、餐飲飲的融合合是市場場需求，，本項(xiàng)目目需要考考慮；核心批發(fā)發(fā)商戶的的存在是是該項(xiàng)目目租金高高企的核核心原因因；該項(xiàng)目檔檔次、硬硬件設(shè)施施界于天天雅和京京溫之間間，市場場情況最最好，說說明檔次次要提升，但未未必要提提升那么么多，這這對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的定定位存在在借鑒價(jià)價(jià)值；5樓精品品的檔次次和樓下下差距不不大，不不像京溫溫拉大差差距的做做法；雖然該項(xiàng)項(xiàng)目租金金很高，，但幾乎乎是100%出出租率，，說明對(duì)對(duì)于本案案有重要要參考。。新世紀(jì)服服裝商貿(mào)貿(mào)城：木樨園商商圈服裝裝市場專專業(yè)化的的典范盡管該項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營營情況一一般，但但是在服服裝市場場的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，再再進(jìn)行專專業(yè)化細(xì)細(xì)分，主要經(jīng)營營針織品品，對(duì)于于本項(xiàng)目目要開發(fā)發(fā)較大規(guī)規(guī)模的商商業(yè)有重重要借鑒鑒價(jià)值；；未來商業(yè)業(yè)競爭的的加劇，，需要新新的專業(yè)業(yè)市場項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行細(xì)分，，在規(guī)模模容許的條件下下，具備備做大、、做強(qiáng)的的可能性性，本項(xiàng)項(xiàng)目未來來定位、、商業(yè)組組合考慮慮過程中要就此此深入挖挖掘。重要結(jié)論論摘要百榮世貿(mào)貿(mào)、木樨園世世貿(mào)商業(yè)業(yè)中心：木樨園園商圈規(guī)規(guī)模較大大的、即即將開業(yè)業(yè)的兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目這兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)批批發(fā)零售售、商務(wù)務(wù)辦公、、餐飲、、娛樂及及展示進(jìn)進(jìn)行了完完整融合合，但這這種融合的效效果值得得本項(xiàng)目目隨時(shí)關(guān)關(guān)注，并并視其情情況對(duì)商商業(yè)組合合做恰當(dāng)當(dāng)調(diào)整；；批發(fā)和零零售原則則上是缺缺乏共存存性的，，如果零零售規(guī)模模過大的的話，整整個(gè)項(xiàng)目目的經(jīng)營營會(huì)發(fā)生根本的變變化，這對(duì)對(duì)本項(xiàng)目也也有典型的的參照意義義；未來這兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目將會(huì)會(huì)經(jīng)歷模式式的考驗(yàn)；；批發(fā)項(xiàng)目把把娛樂和購購物、餐飲飲、展示進(jìn)進(jìn)行融合，，有風(fēng)險(xiǎn)性性。永外城文化化用品城：木樨園商圈圈歷史最長長的辦公用用品批發(fā)市市場檔次和硬件件雖然差，，但市場成成熟，經(jīng)營營良好，說說明上述因因素并非商商鋪的價(jià)值值所在；該項(xiàng)目和本本項(xiàng)目比鄰鄰，需要對(duì)對(duì)其進(jìn)行徹徹底關(guān)注；；該項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)形成的成成熟市場氛氛圍，本項(xiàng)項(xiàng)目需要充充分利用、、借勢；批發(fā)項(xiàng)目的的價(jià)值規(guī)則則需要深度度挖掘。重要結(jié)論摘摘要萬朋文化辦辦公用品商商城：木樨園商圈圈售價(jià)最高高的文化用用品商鋪周邊市場成成熟，帶動(dòng)動(dòng)商鋪價(jià)格格，本項(xiàng)目目需要在定定位、營銷銷過程中，，進(jìn)行比照照性深度挖掘，以謀謀求市場環(huán)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目商鋪價(jià)價(jià)值的帶動(dòng)動(dòng)；批發(fā)市場的的價(jià)值經(jīng)過過了長期市市場積淀，，需要順勢勢而為；這種項(xiàng)目對(duì)對(duì)臨時(shí)倉儲(chǔ)儲(chǔ)有需要，，本項(xiàng)目需需要關(guān)注。。木樨園商圈圈其他批發(fā)發(fā)市場：整體上來講講，因?yàn)橐?guī)規(guī)模、經(jīng)營營以及沒有有大商家的的原因，人人氣比較差差，所以本本項(xiàng)目如果有專業(yè)業(yè)市場部分分，那么就就要關(guān)注規(guī)規(guī)模和大商商家的存在在問題；這些批發(fā)市市場經(jīng)營情情況一般或或不佳的原原因并非檔檔次及硬件件條件等問問題，所以以本項(xiàng)目在進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)開發(fā)時(shí)，，要一分為為二考慮問問題；我們關(guān)注批批發(fā)市場的的產(chǎn)品細(xì)分分，但很明明顯有些產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分后后市場規(guī)模模有限，所所以不能簡單考慮產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分的的問題。重要結(jié)論摘摘要九龍百安居居：東南部具具有絕對(duì)競競爭力的家家居建材專專業(yè)市場作為國際商商家，其影影響力、競競爭力無疑疑是最強(qiáng)的的，考慮到到本項(xiàng)目周周邊未來大批住住宅對(duì)家居居、建材的的需求，百百安居類型型的商家進(jìn)進(jìn)駐本項(xiàng)目目是必要，也是是很重要的的；該類國際零零售商進(jìn)駐駐，將有利利于本項(xiàng)目目商鋪的營營銷；國際建材主主力商家對(duì)對(duì)南城有開開發(fā)需求。。洋橋大中電電器：南城典型家家電專業(yè)市市場電器消費(fèi)是是消費(fèi)市場場必須考慮慮的內(nèi)容，，大中電器器的擴(kuò)張值值得關(guān)注；；家電專業(yè)市市場是未來來項(xiàng)目招商商選擇的選選擇方向之之一。重要結(jié)論摘摘要億客隆南城城電子總匯匯：南城唯一的的規(guī)模略大大的電子市市場雖然經(jīng)營情情況一般，，但因?yàn)樵谠谀铣菍儆谟谔钛a(bǔ)市場場空缺的類類型，所以以有發(fā)展空空間，值得得本項(xiàng)目加以適適當(dāng)關(guān)注；；南城消費(fèi)者者收入水平平的成長速速度將是北北京最快的的地區(qū)，所所以原來市市場表現(xiàn)不不佳的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)形式，未未來的表現(xiàn)現(xiàn)也許會(huì)出出奇制勝。。十里河建材材市場：在北京東南南角，該項(xiàng)項(xiàng)目有重要要的市場價(jià)價(jià)值，對(duì)其其加以關(guān)注注，目的不不在引入該該種形式，，而是提示建材材市場的價(jià)價(jià)值。三里屯雅秀秀服裝市場場：在北京檔次次較高，針針對(duì)時(shí)尚消消費(fèi)及東歐歐批發(fā)市場場的類型，，本項(xiàng)目周周邊環(huán)境與與之不同，，但產(chǎn)品架構(gòu)值值得參照。。日壇商務(wù)會(huì)會(huì)館：消費(fèi)者檔次次比較高，，產(chǎn)品以精精細(xì)仿制名名牌為主，，在白領(lǐng)階階層有影響響力。其產(chǎn)產(chǎn)品的吸引引力創(chuàng)造了項(xiàng)目目的影響力力，以及租租金價(jià)值，，本項(xiàng)目做做定位組合合時(shí)可以加加以關(guān)注。。重要結(jié)論摘摘要紅橋批發(fā)市市場：北京最負(fù)負(fù)勝名的批批發(fā)兼零售售市場之一一合理的樓層層分布是本本項(xiàng)目成功功引流的重重要環(huán)節(jié)；；良好的業(yè)態(tài)態(tài)組合是本本項(xiàng)目深度度思考的內(nèi)內(nèi)容。天成地下小小商品批發(fā)發(fā)：海淀區(qū)知知名度極高高的批發(fā)兼兼零售市場場抓住固定消消費(fèi)人群是是未來本項(xiàng)項(xiàng)目地下商商業(yè)成功經(jīng)經(jīng)營的基礎(chǔ)礎(chǔ)，引人深深思；天成地下商商業(yè)的經(jīng)營營模式，是是本項(xiàng)目地地下商業(yè)重重要借鑒的的內(nèi)容。重要結(jié)論摘摘要青島龍山地地下商業(yè)街街：青島著名名的五大商商業(yè)街之一一抓住專業(yè)市市場易形成成特色商業(yè)業(yè)的特點(diǎn)，，打造自身身品牌，增增強(qiáng)市場競競爭力，是值得得本項(xiàng)目借借鑒的內(nèi)容容；挖掘“一站站式”消費(fèi)費(fèi)的特點(diǎn)，，對(duì)發(fā)展北北京地下商商業(yè)存在重重要意義；；地下商業(yè)與與文化的結(jié)結(jié)合，是本本項(xiàng)目有別別其他地下下商業(yè)的核核心內(nèi)容；；地下商場硬硬件設(shè)施的的完善，是是有效提升升地下商業(yè)業(yè)價(jià)值的重重要依據(jù)；；青島龍山地地下商業(yè)街街的成功運(yùn)運(yùn)營，對(duì)本本項(xiàng)目地下下商業(yè)的開開發(fā)有著指指導(dǎo)作用，也是是未來地下下商業(yè)經(jīng)營營的發(fā)展趨趨勢。研究背景及及方法18研究背景及及方法研究目的：：通過對(duì)北京京市現(xiàn)有綜綜合市場、、專業(yè)市場場的調(diào)研，，了解其定定位、地位位、經(jīng)營、、業(yè)態(tài)以及及前景商業(yè)業(yè)態(tài)狀狀況相關(guān)評(píng)價(jià)對(duì)潛在問題題及市場機(jī)機(jī)會(huì)進(jìn)行分分析為本案市場場定位提供供業(yè)態(tài)以及及經(jīng)營方面面的參考信信息。研究方法：：實(shí)地調(diào)查查調(diào)研地點(diǎn)：：北京市被訪商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目營業(yè)面面積：5000平米米以上競爭項(xiàng)目分分析20競爭項(xiàng)目：：周邊綜合合市場、專專業(yè)市場211、天雅服服裝精品商商廈關(guān)于天雅精精品服裝商商廈區(qū)位：位于于華北最大大服裝集散散地——木木樨園—大大紅門商圈圈核心位置置；定位：中檔檔精品服裝裝批發(fā)及零零售；地位：目前前北京市檔檔次最高的的以批發(fā)為為主的服裝裝商場；規(guī)模：總面面積5.2萬平方米米；業(yè)態(tài)組合：：批發(fā)零售售、商務(wù)辦辦公、餐飲飲、會(huì)展；；經(jīng)營理念：：打造大紅紅門區(qū)域服服裝批發(fā)市市場精品；；商業(yè)環(huán)境：：周邊低檔服服裝批發(fā)市市場密集；；硬環(huán)境：地地上停車位位、地下停停車位共計(jì)計(jì)200余余個(gè)；商品檔次：：中檔；人氣：人氣氣較本區(qū)域域其它商業(yè)業(yè)項(xiàng)目相比比不足；店鋪成交租租金：6——10元/天/平米米；天雅商廈優(yōu)優(yōu)劣勢分析析優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢顯顯著，經(jīng)過過長期市場場培育，已已經(jīng)成就良良好環(huán)境；；2、差異化化經(jīng)營：定定位中檔及及以上，與與周邊項(xiàng)目目拉開經(jīng)營營檔次；3、商業(yè)與與商務(wù)相結(jié)結(jié)合，展示示與售賣相相結(jié)合；4、管理嚴(yán)嚴(yán)格，有效效避免惡性性競爭：進(jìn)進(jìn)駐品牌限限制，商戶戶嚴(yán)禁私自自轉(zhuǎn)租鋪面面；5、北京南南城加大開開發(fā)力度，，區(qū)域環(huán)境境好轉(zhuǎn)；6、消費(fèi)者者生活水平平提升，原原有低檔服服裝市場份份額萎縮。。劣勢1、開業(yè)較較晚，自身身宣傳力度度不足，市市場認(rèn)知度度、美譽(yù)度度欠缺；2、樓層過過高（共九九層），垂垂直客流引引導(dǎo)有難度度；3、周邊城城市批發(fā)市市場相繼興興起，市場場輻射范圍圍降低；4、與周邊邊批發(fā)市場場檔次差距距過大，目目標(biāo)客戶群群不同，無無法借助其其它市場人人流促進(jìn)本本商場經(jīng)營。天雅商廈業(yè)業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：：批發(fā)零售售、寫字間間、餐飲、、商務(wù)配套套批發(fā)零售：：以服裝批發(fā)發(fā)零售為主主要經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)，商廈中經(jīng)營營商品檔次次與該商圈圈內(nèi)其他商商場相比較較高，有一一部分品牌牌在國內(nèi)具具有一定知知名度，如如：夏蒙、、杉杉法涵涵詩、拼牌牌男裝、洛洛茲、依尚尚時(shí)、卡佛佛連女裝等等，但更多多為沒有名名氣的一些些新創(chuàng)品品牌或雜牌牌服裝。銷銷售方式批批零兼有，，以向經(jīng)銷銷商批發(fā)為為主，零售售為輔。寫字間：客戶主要針針對(duì)在商廈廈內(nèi)經(jīng)營品品牌的北京京代理商或或經(jīng)銷商，，商業(yè)與商商務(wù)相結(jié)合合。餐飲：位于九樓，，為中式快快餐美食廣廣場，服務(wù)務(wù)客戶主要要針對(duì)本商商廈內(nèi)經(jīng)營營商戶。商務(wù)配套：：內(nèi)設(shè)郵政、、銀行。另另有小型會(huì)會(huì)展場地，，可供經(jīng)營營商戶品牌牌發(fā)布、訂訂貨會(huì)等使使用，在該該區(qū)域內(nèi)是是唯一一家家。天雅精品服服裝商廈樓樓層組合商場樓層分分配如下：-2F為地地下停車場場;－1F—5F主要以以服裝銷售售為主;其中－1F為休閑裝裝，1F-2F為男男裝，3F-5F為為女裝；6F-8F主要以寫寫字間為主主——多為為各品牌商商家在北京京的辦事處處，或分公司，，通透的寫寫字間除了了辦公還可可作為商品品展示使用用；9F為配套套設(shè)施如郵郵局、銀行行、大眾快快餐以及一一個(gè)1200平方米米的多功能廳，可可供服裝展展示，品牌牌發(fā)布會(huì)使使用。天雅商廈前前景分析前景：隨著南城開開發(fā)力度的的不斷加大大，消費(fèi)者者收入水平平的不斷提提升，批發(fā)發(fā)市場檔次次必然隨之之提升，低低端批發(fā)市市場份額萎萎縮，因此此本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營前景看看好。該項(xiàng)目突破破口：改變木樨園園一帶原有有批發(fā)市場場低檔無序序競爭局面面，瞄準(zhǔn)市市場空白，，占得先機(jī)機(jī)。本項(xiàng)目參照照性分析結(jié)合天雅商商廈的優(yōu)缺缺點(diǎn)，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)注意意以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.批發(fā)零零售、商務(wù)務(wù)辦公、餐餐飲及展示示的融合有有創(chuàng)造性，，值得借鑒鑒；2.高層建建筑從事批批發(fā)、零售售具有市場場可執(zhí)行性性；3.目前經(jīng)經(jīng)營情況一一般，有市市場成熟度度的問題；；4.對(duì)購物物、餐飲、、展示的融融合是商業(yè)業(yè)新的探索索。2、京溫服服裝市場關(guān)于京溫服服裝市場投資商：豐豐臺(tái)區(qū)工商商局與溫州州經(jīng)營商戶戶共同投資資;區(qū)位：北京京最大服裝裝集散地———木樨園園—大紅門門商圈核心心位置;定位：低檔檔服裝批發(fā)發(fā)市場;地位：木樨樨園地區(qū)批批發(fā)市場由由大棚向商商廈轉(zhuǎn)變的的代表;規(guī)模：總面面積3萬平平方米;業(yè)態(tài)組合：：低檔服裝裝販賣、少少量寫字間間;經(jīng)營業(yè)績：：2002年銷售額額14.2億;商業(yè)環(huán)境：：周邊服裝裝批發(fā)市場場密集;硬環(huán)境：裝裝修低檔，，市場擁擠擠，商鋪緊緊湊;商品檔次：：低檔服裝裝;人氣：與本本區(qū)域其它它商業(yè)項(xiàng)目目相比較旺旺;專賣店成交交租金：不不同樓層不不同位置租租金價(jià)格差差異較大，，10—50元/天天/平米之之間;京溫服裝市市場優(yōu)劣勢勢分析優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：：位于北京京最大的服服裝集散地地：大紅門門—木樨園園地區(qū)；2、歷史優(yōu)優(yōu)勢：大紅紅門地區(qū)形形成最早的的市場之一一，市場知知名度較高高；3、資源優(yōu)優(yōu)勢：大量量的穩(wěn)定的的客戶；4、發(fā)展機(jī)機(jī)遇：北京京南城加大大開發(fā)力度度，區(qū)域環(huán)環(huán)境好轉(zhuǎn)。。劣勢1、市場環(huán)環(huán)境惡劣，，商場結(jié)構(gòu)構(gòu)、布局不不合理；2、低檔批批發(fā)市場逐逐漸萎縮；；3、租金昂昂貴，經(jīng)營營成本過高高；4、周邊城城市批發(fā)市市場相繼興興起，市場場輻射范圍圍降低。京溫服裝市市場經(jīng)營分分析目標(biāo)客戶分分析京溫市場定定位低檔，，因此消費(fèi)費(fèi)客戶主要要是本地及及周邊低檔檔市場經(jīng)營營者，而且且由于市場場內(nèi)零售價(jià)價(jià)格與市內(nèi)內(nèi)其他零售售市場價(jià)格格差異不大大，因此中中低端零售售顧客只占占很少比例例。經(jīng)營商戶及及經(jīng)營商品品分析經(jīng)銷商以江江浙一帶人人員為主。。京溫服裝裝市場是大大紅門地區(qū)區(qū)最早成立立的服裝市市場之一，，也是批發(fā)發(fā)市場由““大棚”向向“商城””過渡的代代表之一。。建成年代代較早，整整個(gè)商場結(jié)結(jié)構(gòu)布局結(jié)結(jié)構(gòu)仍延續(xù)續(xù)了大棚的的形式，通通道狹窄、、商鋪密布布，經(jīng)營環(huán)環(huán)境惡劣。。但是由于于形成較早早，很多最最早的批發(fā)發(fā)商戶都在在此持續(xù)經(jīng)經(jīng)營，因此此客流量較較大，經(jīng)營營狀況良好好。京溫服裝市市場前景分分析前景：隨著消費(fèi)者者收入水平平的不斷提提高，京溫溫市場這種種低檔服裝裝批發(fā)市場場所占市場場份額必然然逐漸萎縮縮，加之各各地批發(fā)市市場相繼興興建，如果果不及時(shí)考考慮轉(zhuǎn)型，，項(xiàng)目必然然面臨“夕夕陽無限好好，只是近近黃昏”的的局面。該項(xiàng)目突破破口：大力開拓市市場空間，，在穩(wěn)定現(xiàn)現(xiàn)有客戶的的基礎(chǔ)上開開辟新的客客源。本項(xiàng)目參照照性分析結(jié)合京溫服服裝市場的的優(yōu)缺點(diǎn)，，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)注意以下下幾點(diǎn)：1.市場成成熟，經(jīng)營營良好，說說明檔次和和硬件并非非批發(fā)商鋪鋪的價(jià)值所所在；2.批發(fā)市市場的價(jià)值值和歷史積積淀有關(guān)；；3.溫州商商家的存在在對(duì)項(xiàng)目價(jià)價(jià)值至關(guān)重重要，本項(xiàng)項(xiàng)目需要加加以考慮；；4.該項(xiàng)目目零售比重重極低，本本項(xiàng)目策劃劃定位時(shí)需需要選擇針針對(duì)性。3、大紅門門服裝商貿(mào)貿(mào)城關(guān)于大紅門門服裝商貿(mào)貿(mào)城區(qū)位：北京京最大服裝裝集散地———木樨園園—大紅門門商圈核心心位置；定位：低檔檔服裝批發(fā)發(fā)市場；地位：木樨樨園地區(qū)成成立較早的的商業(yè)項(xiàng)目目，規(guī)模最最大；規(guī)模：建筑筑面積6.5萬平平米；業(yè)態(tài)組合：：低檔服裝裝販賣；經(jīng)營業(yè)績：：開業(yè)較早早，經(jīng)營狀狀況良好；；商業(yè)環(huán)境：：周邊服裝裝批發(fā)市場場密集；硬環(huán)境：裝裝修低檔，，市場擁擠擠，商鋪緊緊湊；商品檔次：：低檔服裝裝；人氣：人氣氣與本區(qū)域域其它商業(yè)業(yè)項(xiàng)目相比比較旺；專賣店成交交租金：目目前經(jīng)營者者很多是通通過經(jīng)營權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得得的商鋪經(jīng)經(jīng)營權(quán)，不不同樓層不不同位置租金價(jià)格格差異較大大，10——60元/天/平米米之間。大紅門服裝裝商貿(mào)城優(yōu)優(yōu)劣勢分析析優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：：位于北京京最大的服服裝集散地地：大紅門門—木樨園園一帶；2、歷史優(yōu)優(yōu)勢：大紅紅門地區(qū)形形成最早的的市場之一一，市場知知名度較高高；3、資源優(yōu)優(yōu)勢：大量量的穩(wěn)定的的客戶；4、發(fā)展機(jī)機(jī)遇：北京京南城加大大開發(fā)力度度，區(qū)域環(huán)環(huán)境好轉(zhuǎn)。。劣勢1、市場環(huán)環(huán)境惡劣，，商場結(jié)構(gòu)構(gòu)、布局不不合理；2、低檔批批發(fā)市場逐逐漸萎縮；；3、租金昂昂貴，經(jīng)營營成本過高高；4、周邊城城市批發(fā)市市場相繼興興起，市場場輻射范圍圍降低。大紅門服裝裝商貿(mào)城經(jīng)經(jīng)營分析目標(biāo)客戶分分析大紅門服裝裝商貿(mào)城定定位低檔，，因此消費(fèi)費(fèi)客戶主要要是本地及及周邊低檔檔市場經(jīng)營營者，而且且由于市場場內(nèi)零售價(jià)價(jià)格與市內(nèi)內(nèi)其他零售售型市場價(jià)價(jià)格差異不不大，因此此中低端零零售顧客只只占很少比比例。經(jīng)營商戶及及經(jīng)營商品品分析經(jīng)銷商以江江浙一帶人人員為主。。大紅門商商貿(mào)城是大大紅門地區(qū)區(qū)最早成立立的服裝市市場之一，，也是批發(fā)發(fā)市場由““大棚”向向“商城””過渡的代代表之一。。建成年代代較早，整整個(gè)商場結(jié)結(jié)構(gòu)布局結(jié)結(jié)構(gòu)仍延續(xù)續(xù)了大棚的的形式，通通道狹窄、、商鋪密布布，經(jīng)營環(huán)環(huán)境惡劣。。但是由于于形成較早早，很多最最早的批發(fā)發(fā)商戶都在在此持續(xù)經(jīng)經(jīng)營，因此此客流量較較大，經(jīng)營營狀況良好好。經(jīng)營商商品多以產(chǎn)產(chǎn)銷聯(lián)營，，自產(chǎn)自銷銷為主。大紅門門服裝裝商貿(mào)貿(mào)城前景分分析前景：：目前仍仍能夠夠憑借借過去去積累累的豐豐富的的客戶戶資源源達(dá)到到購銷銷兩旺旺的局局面，，但如如果仍仍舊固固步自自封，，不對(duì)對(duì)現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行行從新新組合合，開開辟新新的市市場，，必將將會(huì)被被新興興的商商業(yè)設(shè)設(shè)施取取代。。該項(xiàng)目目突破破口：：持續(xù)發(fā)發(fā)展，，今后后視市市場情情況進(jìn)進(jìn)行階階段性性調(diào)整整。本項(xiàng)目目參照照性分分析結(jié)合大大紅門門服裝裝商貿(mào)貿(mào)城的的優(yōu)缺缺點(diǎn)，，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)注意意以下下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.批批發(fā)零零售、、餐飲飲的融融合是是市場場需求求，本本項(xiàng)目目需要要考慮慮；2.核核心批批發(fā)商商戶的的存在在是該該項(xiàng)目目租金金高企企的核核心原原因；；3.該該項(xiàng)目目檔次次、硬硬件設(shè)設(shè)施界界于天天雅和和京溫溫之間間，市市場情情況最最好，，說明明檔次要要提升升，但但未必必要提提升那那么多多，這這對(duì)本本項(xiàng)目目的定定位存存在借借鑒價(jià)價(jià)值；；4.五五樓精精品的的檔次次和樓樓下差差距不不大，，不像像京溫溫拉大大差距距的做做法；；5.雖雖然該該項(xiàng)目目租金金很高高，但但幾乎乎是100%出出租率率，說說明對(duì)對(duì)于本本案有有重要參考考。4、新新世紀(jì)紀(jì)服裝裝商貿(mào)貿(mào)城關(guān)于新新世紀(jì)紀(jì)服裝裝商貿(mào)貿(mào)城區(qū)位：：北京京最大大服裝裝集散散地———木木樨園園—大大紅門門商圈圈核心心位置置；定位：：針織織毛紡紡專營營市場場、中中小服服裝品品牌專專賣；；地位：：華北北地區(qū)區(qū)最大大的T恤、、羊毛毛衫運(yùn)運(yùn)動(dòng)休休閑專專業(yè)批批發(fā)市市場；；規(guī)模：總面積積3萬平方米米；業(yè)態(tài)組合：中中低檔服裝販販賣；商業(yè)環(huán)境：周周邊服裝批發(fā)發(fā)市場密集；；經(jīng)營理念：批批發(fā)快樂，相相約時(shí)尚；硬環(huán)境：簡單單裝修，電梯梯、扶梯；商品檔次：低低檔服裝，以以針織、毛紡紡用品為主；；人氣：人氣一一般，周末客客流較旺；專賣店成交租租金：不同樓樓層不同位置置租金價(jià)格差差異較大，低低層店鋪5——20元/天天/平米之間間四層專賣店租租金統(tǒng)一40000元/30平米。。新世紀(jì)服裝商商貿(mào)城優(yōu)劣勢勢分析優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：位位于北京最大大的服裝集散散地：大紅門門—木樨園；；2、發(fā)展機(jī)遇遇：北京南城城加大開發(fā)力力度，區(qū)域環(huán)環(huán)境好轉(zhuǎn)；3、定位優(yōu)勢勢：采用市場場細(xì)分，定位位專業(yè)化市場場；4、產(chǎn)品優(yōu)勢勢：與區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他市場相相比，產(chǎn)品較較有特色，吸吸引了較多零零售客流。劣勢1、低檔批發(fā)發(fā)市場份額逐逐漸萎縮；2、周邊城市市批發(fā)市場相相繼興起，市市場輻射范圍圍降低；3、傳統(tǒng)批發(fā)發(fā)市場密集區(qū)區(qū)域，影響了了零售顧客的的購物欲望。。新世紀(jì)服裝商商貿(mào)城經(jīng)營分析目標(biāo)客戶分析析新世紀(jì)服裝商商貿(mào)城客戶主主要針對(duì)本地地及周邊中低低檔市場經(jīng)營營者；而且由由于市場內(nèi)有有一些比較時(shí)時(shí)尚的服裝，，因此也吸引引了部分零售售客戶。周一一，周六、周周日三天為客客流高峰期。。周一主要以以批發(fā)商戶為為主，周六、、日主要以零零售顧客為主主。經(jīng)營商戶及經(jīng)經(jīng)營商品分析析經(jīng)銷商以江浙浙及東北地區(qū)區(qū)人員為主。。商場負(fù)一至至三層為針織織毛紡制品批批發(fā)；中低檔檔，小品牌或或雜牌服裝為為主，四樓、、五樓為休閑閑品牌專賣，，除部分品牌牌外多為首次次進(jìn)入北京市市場，以江浙浙一帶生產(chǎn)為為主。新世紀(jì)服裝商商貿(mào)城前景分分析前景：注意到了低檔檔批發(fā)市場份份額萎縮，因因此加大力度度挖掘零售市市場，以及細(xì)細(xì)分批發(fā)市場場，如能堅(jiān)持持下去，前景景樂觀。該項(xiàng)目突破口口：注意細(xì)分市場場，定位專業(yè)業(yè)針織毛紡休休閑服飾批發(fā)發(fā)；加大零售售市場的挖掘掘力度。本項(xiàng)目參照性性分析結(jié)合新世紀(jì)服服裝商貿(mào)城的的優(yōu)缺點(diǎn)，本本項(xiàng)目應(yīng)注意意以下幾點(diǎn)：：1.盡管該項(xiàng)目目經(jīng)營情況一一般，但是在在服裝市場的的基礎(chǔ)上，再再進(jìn)行專業(yè)化細(xì)分分，主要經(jīng)營營針織品，對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目要要開發(fā)較大規(guī)規(guī)模的商業(yè)有重重要借鑒價(jià)值值；2.未來商業(yè)競競爭的加劇，，需要新的專專業(yè)市場項(xiàng)目目對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行行細(xì)分，在規(guī)模容容許的條件下下，具備做大大、做強(qiáng)的可可能性，本項(xiàng)項(xiàng)目未來定位、、商業(yè)組合考考慮過程中要要就此深入挖挖掘。5、木樨園世世貿(mào)商業(yè)中心心關(guān)于木樨園世世貿(mào)商業(yè)中心心區(qū)位：北京最最大服裝集散散地——木樨樨園—大紅門門商圈，緊鄰鄰南三環(huán)與南南中軸路；定位：中檔精精品服裝批發(fā)發(fā)及零售；地位：未開業(yè)業(yè)；規(guī)模：總建筑筑面積10萬萬平米，一期期5萬平米；；業(yè)態(tài)組合：零零售、寫字間間、服裝展示示、餐飲、商商務(wù)配套；經(jīng)營理念：打打造木樨園地地區(qū)首家女性性購物場所；；商業(yè)環(huán)境：該區(qū)域裝修最最高檔的商場場；硬環(huán)境：多部部直梯、滾梯梯、觀光電梯梯，充足停車車位；專賣店成交租租金：4—13元/天/平米；專賣店成交售售價(jià)：三—四四樓：4—5萬元/平米米五—六樓：2.5—3.5萬元/平平米；木樨園世貿(mào)商商業(yè)中心優(yōu)劣劣勢分析優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：位位于北京最大大的服裝集散散地木樨園——大紅門區(qū)域域；2、差異化經(jīng)經(jīng)營：定位女女性主題，與與周邊項(xiàng)目錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營，定定位中檔精品品；3、交通條件件便利；5、政策優(yōu)勢勢：北京南城城加大開發(fā)力力度，市場環(huán)環(huán)境好轉(zhuǎn)；6、消費(fèi)者生生活水平提升升，原有低檔檔服裝市場份份額萎縮。劣勢1、開業(yè)后需需要經(jīng)歷市場場培育期；2、樓層過高高，客流不易易到達(dá)，影響響經(jīng)營效果；；3、高中低檔檔混雜，容易易造成客戶分分流；4、該區(qū)域內(nèi)內(nèi)中低檔商業(yè)業(yè)項(xiàng)目過多，，惡性競爭；；5、原有市場場環(huán)境惡劣，，在零售顧客客心中非優(yōu)秀秀購物區(qū)域。。木樨園世貿(mào)商商業(yè)中心業(yè)態(tài)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：零零售售、批發(fā)等；；零售：以服裝為主，，中檔與低檔檔相結(jié)合，批批發(fā)與零售結(jié)結(jié)合。寫字間：主要服務(wù)外地地品牌在北京京的經(jīng)銷商或或代理商，商商務(wù)商貿(mào)結(jié)合合。餐飲娛樂休閑閑：位于七樓，能能夠有效延長長消費(fèi)者在商商廈內(nèi)逗留時(shí)時(shí)間，為經(jīng)營商戶提供供全面服務(wù)。。商務(wù)配套：內(nèi)設(shè)郵政、銀銀行、小型會(huì)會(huì)展場地，可可為經(jīng)營商戶戶提供經(jīng)營便便利。木樨園世貿(mào)商商業(yè)中心業(yè)態(tài)組合B2：停停車及倉儲(chǔ)儲(chǔ)B1：購物天天堂——生活活館超超市，，品牌服裝專專柜F1：麗人大大道休休閑閑裝F2：麗人大大道正正裝及時(shí)裝裝F3：繽紛天天地童童裝、牛仔、、皮草F4：魅力特特區(qū)韓韓版服服飾及配飾F5：魅力特特區(qū)精精品店F6：魅力力特區(qū)精精品店F7：餐餐飲娛樂F8：管管理及商商務(wù)配套F9—11：寫寫字間間木樨園世貿(mào)貿(mào)商業(yè)中心心前景分析析前景：隨著南城開開發(fā)力度的的不斷加大大，消費(fèi)者者收入水平平的不斷提提升，批發(fā)發(fā)市場檔次次必然隨之之提升，低低端批發(fā)市市場份額萎萎縮，因此此本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營前景看看好。該項(xiàng)目突破破口：細(xì)分市場；；瞄準(zhǔn)市場場空白；專專業(yè)定位分分區(qū)。本項(xiàng)目參照照性分析結(jié)合木樨園園世貿(mào)商業(yè)業(yè)中心的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)，本本項(xiàng)目應(yīng)注注意以下幾幾點(diǎn)：1.這兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目對(duì)批批發(fā)零售、、商務(wù)辦公公、餐飲、、娛樂及展展示進(jìn)行了了完整融合，但這種種融合的效效果值得本本項(xiàng)目隨時(shí)時(shí)關(guān)注，，并視其情情況對(duì)商業(yè)業(yè)組合做恰當(dāng)調(diào)調(diào)整；2.批發(fā)和和零售原則則上是缺乏乏共存性的的，如果零零售規(guī)模過過大的話，，整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營會(huì)會(huì)發(fā)生根本本的變化，，這對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目也有典典型的參照照意義；3.未來這這兩個(gè)項(xiàng)目目將會(huì)經(jīng)歷歷模式的考考驗(yàn)；4.批發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目把娛樂樂和購物、、餐飲、展展示進(jìn)行融融合，有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性。6、永外城城文體用品品市場關(guān)于永外城城文體用品品市場投資商：北北京永外城城文化用品品市場有限限公司(北北京一商國國有控股)；區(qū)位：位于于原北京市市文化用品品公司，有有較大影響響；客流穩(wěn)穩(wěn)定；定位：各種種檔次文化化、體育、、辦公用品品；地位：目前前北京市影影響最大、、覆蓋面最最廣的文化化體育用品品批發(fā)市場場；規(guī)模：總面面積3余萬萬平方米；；業(yè)態(tài)組合：：文化、體體育、辦公公用品批發(fā)發(fā)零售；寫寫字樓、倉倉儲(chǔ)；經(jīng)營業(yè)績：：占有北京京市文化體體育辦公用用品批發(fā)80%以上上市場；商業(yè)環(huán)境：：商業(yè)氛圍圍濃郁；硬環(huán)境：有有少量停車車場，交通通不便；商品檔次：：高中低檔檔商品混雜雜；人氣：人氣氣較旺，聚聚集了較多多的文體用用品經(jīng)營商商戶；專賣店成交交租金：租租賃價(jià)格較較低：4——8元/天天/平米；；但商鋪轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手價(jià)格較較高，位置置較好的商商鋪轉(zhuǎn)手價(jià)格在在50萬元元以上，新新近商戶進(jìn)進(jìn)駐成本較較高。永外城文化化用品市場場優(yōu)劣勢分分析優(yōu)勢1、區(qū)域歷史優(yōu)優(yōu)勢：幾十十年國有主主渠道的影影響深遠(yuǎn)，，市場建立立前，已經(jīng)經(jīng)形成了較較為濃厚的文化辦公公用品批發(fā)發(fā)氛圍；2、專業(yè)化化經(jīng)營：定定位明確，，專營文體體辦公用品品；3、商貿(mào)與與商務(wù)相結(jié)結(jié)合；銷售售與倉儲(chǔ)相相結(jié)合，方方便客戶；；4、位置優(yōu)優(yōu)勢：位于于北京南站站、木樨園園長途客運(yùn)運(yùn)站、趙公公口長途客客運(yùn)站中心心位置；沿沿三南三環(huán)可方方便到達(dá)京京石、京開開、京津塘塘高速；5、消費(fèi)者者生活水平平提高，對(duì)對(duì)于文體、、辦公用品品的消費(fèi)需需求急劇增增長。劣勢1、位于沙沙子口革新新西里內(nèi)，，微觀交通通環(huán)境惡劣劣；2、大棚式式商場，建建筑風(fēng)格與與現(xiàn)代商業(yè)業(yè)不符；3、周邊城城市批發(fā)市市場相繼興興起，市場場輻射范圍圍降低。永外城業(yè)態(tài)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：：文體用品品、辦公禮禮品批發(fā)零零售；寫字字間；倉儲(chǔ)儲(chǔ)結(jié)合商品銷售：：各種品牌、、各種檔次次商品齊全全；可以滿滿足客戶戶一次性夠夠足的需求。寫字間間：客戶主要為為商廈內(nèi)經(jīng)經(jīng)營者，商商品的北京京代理商或或經(jīng)銷商，，商貿(mào)與商務(wù)相相結(jié)合；商商品銷售與與商品展示示相結(jié)合。。倉儲(chǔ)儲(chǔ)：可以為經(jīng)營營者提供較較為便利的的倉儲(chǔ)用地地。永外城文化化用品市場場業(yè)態(tài)組合合圖解永外城文化化用品市場場前景分析析前景：目前在北京京市尚無能能夠與該項(xiàng)項(xiàng)目競爭的的同類商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，隨隨著萬朋文文體用品商商場、百榮榮世貿(mào)的相相繼開業(yè)，，其龍頭老老大的地位位必將被撼撼動(dòng)。該項(xiàng)目突破破口：歷史優(yōu)勢、、區(qū)域優(yōu)勢勢、資源優(yōu)優(yōu)勢。本項(xiàng)目參照照性分析結(jié)合永外城城文化用品品市場的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注注意以下幾幾點(diǎn)：1.檔次和和硬件雖然然差，但市市場成熟，，經(jīng)營良好好，說明上上述因素并并非商鋪的價(jià)價(jià)值所在；；2.該項(xiàng)目目和本項(xiàng)目目比鄰，需需要對(duì)其進(jìn)進(jìn)行徹底關(guān)關(guān)注；3.該項(xiàng)目目已經(jīng)形成成的成熟市市場氛圍，，本項(xiàng)目需需要充分利利用、借勢勢；4.批發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)值值規(guī)則需要要深度挖掘掘。7、萬朋文文化辦公用用品商城關(guān)于萬朋文文化辦公用用品商城投資商：浙浙江省萬朋朋文化用品品股份有限限公司；區(qū)位：北京南北軸軸線永外大大街沙子口口；定位：全國最大的的辦公文化化用品市場場；規(guī)模：總面面積2萬多多平方米；；業(yè)態(tài)組合：：辦公用品品批發(fā)零售售、手機(jī)、、電腦零售售，辦公樓樓；商業(yè)環(huán)境：：商業(yè)氛圍圍濃厚；硬環(huán)境：地地下一層為為停車場；；商品檔次：：高中低檔檔商品混雜雜；最高成交售售價(jià)：RMB71000/平平方米；萬朋文化辦辦公用品商商城優(yōu)劣勢勢分析優(yōu)勢1、商城建立在在已經(jīng)形成成了較為濃濃厚的文化化辦公用品品批發(fā)集散散地內(nèi)；2、專業(yè)化化經(jīng)營、定定位明確，，專營文化化辦公用品品；3、頂層為為商務(wù)辦公公室，方便便客戶；4、商鋪賣賣出了天價(jià)價(jià)，未開業(yè)業(yè)已造出了了極大的聲聲勢。劣勢1、周邊的的治安及交交通環(huán)境惡惡劣；2、周邊區(qū)區(qū)域文化用用品批發(fā)競競爭激烈，，已處于白白熱化階段段；3、周邊城城市批發(fā)市市場相繼興興起，市場場輻射范圍圍降低。萬朋文化辦辦公用品商商城業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)組合：：文體用品品、手機(jī)、、電腦、寫寫字間、美美食城；商品銷售：：各種品牌、、各種檔次次商品齊全全；可以滿滿足客戶戶一次性夠夠足的需求。寫字間間：客戶主要為為商廈內(nèi)經(jīng)經(jīng)營者，商商品的北京京代理商或或經(jīng)銷商，，商貿(mào)與商務(wù)相相結(jié)合；商商品銷售與與商品展示示相結(jié)合。。美食城城：為前來購物物的消費(fèi)者者及商家提提供了方便便。萬朋文化辦辦公用品商商城前景分析前景：尚未營業(yè)，，前途持觀觀望態(tài)度。。結(jié)合萬朋文文化用品商商城的優(yōu)缺缺點(diǎn)，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)注意意以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.周邊市市場成熟，，帶動(dòng)商鋪鋪價(jià)格，本本項(xiàng)目需要要在定位、、營銷過程程中，進(jìn)行比照性性深度挖掘掘，以謀求求市場環(huán)境境對(duì)本項(xiàng)目目商鋪價(jià)值值的帶動(dòng)；；2.批發(fā)市市場的價(jià)值值經(jīng)過了長長期市場積積淀，需要要順勢而為為；3.這種項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)臨時(shí)時(shí)倉儲(chǔ)有需需要，本項(xiàng)項(xiàng)目需要關(guān)關(guān)注。8、其他市市場競爭項(xiàng)目:該區(qū)域內(nèi)內(nèi)其它市場場該區(qū)域內(nèi)除除上述幾個(gè)個(gè)項(xiàng)目外，，仍有不少少同類項(xiàng)目目，如龍湫湫商貿(mào)城、、木樨園才才華窗簾布布藝市場、、天海服裝裝批發(fā)市場場、龍建都都窗簾布藝藝床上用品品市場等項(xiàng)項(xiàng)目,經(jīng)營營種類多以以服裝、配配件、面料料、輔料為為主，或小小商品批發(fā)發(fā)。檔次多多以低檔商商品為主。。從租金、、客流、銷銷售額來說說，上述幾幾個(gè)項(xiàng)目均均有一定的的差距。因因此不再單單獨(dú)分析，，在此統(tǒng)一一介紹：關(guān)于該區(qū)域域內(nèi)其它競競爭項(xiàng)目項(xiàng)目名稱經(jīng)營面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)攤位面積（平方米）租金水平（萬元/年/攤位）龍湫批發(fā)市場160004，6，82.4——3.5木樨園才華窗簾100——1509——18天海服裝批發(fā)市場4，61.5——13龍建都窗簾床品30——100其它市場區(qū)位：北京京最大服裝裝集散地———木樨園園—大紅門門商圈；定位位：：低低檔檔服服裝裝、、配配件件、、面面料料及及輔輔料料批批發(fā)發(fā)市市場場；；規(guī)模模：：規(guī)規(guī)模模一一般般偏偏小?。?；業(yè)態(tài)態(tài)組組合合：：低低檔檔服服裝裝販販賣賣等等；；業(yè)績績：：經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況一一般般；；商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境：：周周邊邊服服裝裝批批發(fā)發(fā)市市場場密密集集；；硬環(huán)環(huán)境境：：裝裝修修低低檔檔，，市市場場擁擁擠擠，，商商鋪鋪緊緊湊湊；；商品品檔檔次次：：低低檔檔服服裝裝、、配配件件、、面面料料輔輔料料；；人氣氣：：與與京京溫溫等等老老牌牌市市場場無無法法相相比比；；專賣賣店店成成交交租租金金：：不不同同市市場場租租金金價(jià)價(jià)格格不不一一，，10元元/天天/平平米米左左右右居居多多；；其它它市市場場圖圖解解其它它市市場場優(yōu)勢勢1、、區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢：：位位于于北北京京最最大大的的服服裝裝集集散散地地：：大大紅紅門門——木木樨樨園園；；2、、歷歷史史優(yōu)優(yōu)勢勢：：大大紅紅門門地地區(qū)區(qū)形形成成最最早早的的市市場場之之一一，，市市場場知知名名度度較較高高；；3、、資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢：：穩(wěn)穩(wěn)定定的的客客戶戶；；4、、發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)遇遇：：北北京京南南城城加加大大開開發(fā)發(fā)力力度度，，區(qū)區(qū)域域環(huán)環(huán)境境好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。。劣勢勢1、、市市場場環(huán)環(huán)境境惡惡劣劣，，商商場場結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、布布局局不不合合理理；；2、、低低檔檔批批發(fā)發(fā)市市場場逐逐漸漸萎萎縮縮；；3、、租租金金昂昂貴貴，，經(jīng)經(jīng)營營成成本本過過高高；；4、、周周邊邊城城市市批批發(fā)發(fā)市市場場相相繼繼興興起起，，市市場場輻輻射射范范圍圍降降低低；；5、、規(guī)規(guī)模模小小，，市市場場競競爭爭力力較較小小；；6、、建建筑筑老老化化，，部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目需需要要拆拆遷遷。。其它它項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析目標(biāo)標(biāo)客客戶戶分分析析定位位低低檔檔，，因因此此消消費(fèi)費(fèi)客客戶戶主主要要是是本本地地及及周周邊邊低低檔檔市市場場經(jīng)經(jīng)營營者者。。經(jīng)營營商商戶戶及及經(jīng)經(jīng)營營商商品品分分析析經(jīng)銷銷商商以以江江浙浙一一帶帶人人員員為為主主。。經(jīng)經(jīng)營營商商品品多多為為周周邊邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企企業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品或或江江浙浙一一帶帶小小工工廠廠加加工工產(chǎn)產(chǎn)品品，，市市場場競競爭爭能能力力有有限限。。前景景分分析析前景景：：隨著著消消費(fèi)費(fèi)者者收收入入水水平平的的不不斷斷提提高高，，這這種種低低檔檔服服裝裝批批發(fā)發(fā)市市場場所所占占市市場場份份額額必必然然逐逐漸漸萎萎縮縮，，加加之之各各地地批批發(fā)發(fā)市市場場相相繼繼興興建建，，如如果果不不及及時(shí)時(shí)考考慮慮轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型，，項(xiàng)項(xiàng)目目必必然然面面臨臨倒倒閉閉的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。該項(xiàng)目突破口口：細(xì)分市場，提提升環(huán)境，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變項(xiàng)目定位位。本項(xiàng)目參照性性分析結(jié)合此類市場場的優(yōu)缺點(diǎn)，，本項(xiàng)目應(yīng)注注意以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.整體上來來講，因?yàn)橐?guī)規(guī)模、經(jīng)營以以及沒有大商商家的原因，，人氣比較差，所以本項(xiàng)項(xiàng)目如果有專專業(yè)市場部分分，那么就要要關(guān)注規(guī)模和和大商家的存在問題題；2.這些批發(fā)發(fā)市場經(jīng)營情情況一般或不不佳的原因并并非檔次及硬硬件條件等問題，所以本本項(xiàng)目在進(jìn)行行相應(yīng)開發(fā)時(shí)時(shí)，要一分為為二考慮問題題；3.我們關(guān)注注批發(fā)市場的的產(chǎn)品細(xì)分，，但很明顯有有些產(chǎn)品細(xì)分分后市場規(guī)模有限，所以以不能簡單考考慮產(chǎn)品細(xì)分分的問題。競爭項(xiàng)目：家家居市場80九龍百安居關(guān)于九龍百安安居區(qū)位：北京市朝陽區(qū)區(qū)廣渠路；定位：百安居居裝潢店；地位：目前北北京東南城為為數(shù)不多的國國際品牌店之之一；規(guī)模：總建筑筑面積為13000-14000平平方米；業(yè)態(tài)組合：家家居建材及家家居裝潢；經(jīng)營狀況：剛剛剛開業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)處于成長階階段；經(jīng)營理念：價(jià)格低廉，品品牌至上的經(jīng)經(jīng)營理念；商業(yè)環(huán)境：統(tǒng)一裝修風(fēng)格格，統(tǒng)一管理理；硬環(huán)境：地上上有停車位，，無地下停車車；商品檔次：中中高檔；九龍百安居優(yōu)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、百安居作作為東南城地地區(qū)唯一的國國際品牌家居居店，具有穩(wěn)穩(wěn)定的客戶群群，聲譽(yù)較高；2、準(zhǔn)確定位位東南城消費(fèi)費(fèi)水平，能吸吸引東南城及及周邊地區(qū)大大眾消費(fèi)者的的青睞；3、優(yōu)秀的經(jīng)經(jīng)營管理，有有效聚合大量量消費(fèi)人群。。劣勢1、停車位不不足；2、周邊交通通條件制約經(jīng)經(jīng)營。九龍百安居前前景分析前景：商業(yè)剛剛初具具規(guī)模，定位位檔次適中，，能贏得眾多多消費(fèi)者的青青睞。該項(xiàng)目突破口口：應(yīng)加大硬件設(shè)設(shè)施的投入。。本項(xiàng)目參照性性分析結(jié)合九龍百安安居的經(jīng)營狀狀況，本項(xiàng)目目應(yīng)注意以下下幾點(diǎn)：1.作為國際際商家，其影影響力、競爭爭力無疑是最最強(qiáng)的，考慮慮到本項(xiàng)目周邊未來大批批住宅對(duì)家居居、建材的需需求，百安居居類型的商家家進(jìn)駐本項(xiàng)目是必要要，也是很重重要的；2.該類國際際零售商進(jìn)駐駐，將有利于于本項(xiàng)目商鋪鋪的營銷；3.國際建材材主力商家對(duì)對(duì)南城有開發(fā)發(fā)需求。競爭項(xiàng)目：電電器、電子市市場87洋橋大中電器器關(guān)于洋橋大中中電器區(qū)位：南三環(huán)洋橋東東南角；定位：以經(jīng)營營家用電器為為主；地位：目前北北京三大經(jīng)營營電器品牌連連鎖店之一；；規(guī)模：總營業(yè)業(yè)面積為5000平方米米；業(yè)態(tài)組合：家家用電器、手手機(jī)、電腦；；經(jīng)營狀況：通通過幾年的商商業(yè)培育期，，現(xiàn)正處于成成熟期；經(jīng)營理念：價(jià)格低廉，品品牌至上的經(jīng)經(jīng)營理念；商業(yè)環(huán)境：由由總公司統(tǒng)一管理；硬環(huán)境：地上上有停車位，，無地下停車車；商品檔次：中中低檔；洋橋大中電器器優(yōu)劣勢分析析優(yōu)勢1、交通便利利，多條公交交路線可以到到達(dá)；2、大中電器器作為國內(nèi)知知名的電器連連鎖店，具有有穩(wěn)定的客戶戶群，聲譽(yù)較較高；3、準(zhǔn)確定位位南城消費(fèi)水水平，能吸引引南城及周邊邊地區(qū)大眾消消費(fèi)者的青睞睞。劣勢1、停車位不不足；2、商場布局局有些混亂和和落后。洋橋大中電器器前景分析前景：商業(yè)已初具規(guī)規(guī)模，定位檔檔次適中，能能贏得眾多消消費(fèi)者的青睞睞。該項(xiàng)目突破口口：改善現(xiàn)有的硬硬件設(shè)施、適適當(dāng)增加體驗(yàn)驗(yàn)業(yè)態(tài)比重。。本項(xiàng)目參照性性分析結(jié)合洋橋大中中電器的經(jīng)營營狀況，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)注意以以下幾點(diǎn)：1.電器消費(fèi)費(fèi)是消費(fèi)市場場必須考慮的的內(nèi)容，大中中電器的擴(kuò)張張值得關(guān)注；2.家電專業(yè)業(yè)市場是未來來項(xiàng)目招商選選擇的選擇方方向之一。競爭項(xiàng)目：電電子市場94億客隆南城電電子總匯關(guān)于億客隆南南城電子總匯匯區(qū)位：崇文永外劉家家窯路塔園12號(hào)；定位：電子市市場；地位：北京南南城經(jīng)營時(shí)間間較長的電子子市場；規(guī)模：在萬事事吉商城的3層，規(guī)模較較??；經(jīng)營狀況：已已經(jīng)形成較為為固定的消費(fèi)費(fèi)群體，經(jīng)營營業(yè)績良好；；經(jīng)營特色：以以經(jīng)營電腦、、軟件及電子子器材為主；；商業(yè)環(huán)境：普通裝修，一一層為億客隆隆超市，二層層為服裝；硬環(huán)境：停車車位不足，一一般停在樓群群中；商品檔次：中中低檔商品；；人氣：客流量量平均，人氣氣一般；平均租金：6-10元/平方米/天天；億客隆南城電電子總匯優(yōu)劣劣勢分析優(yōu)勢1、市場定位位清晰，符合合南城消費(fèi)特特點(diǎn)；2、本本市場場的出出現(xiàn)彌彌補(bǔ)了了南城城商業(yè)業(yè)市場場的空空白。。劣勢1、停停車位位少，，停在在樓群群中；；2、整體體商業(yè)業(yè)氛圍圍不夠夠強(qiáng)烈烈；3、總總體來來看商商業(yè)布布局比比較亂亂。本項(xiàng)目目參照照性分分析結(jié)合億億客隆隆南城城電子子總匯匯的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)，本本項(xiàng)目目應(yīng)注注意以以下幾幾點(diǎn)：：1.雖雖然經(jīng)經(jīng)營情情況一一般，，但因因?yàn)樵谠谀铣浅菍儆谟谔钛a(bǔ)補(bǔ)市場場空缺缺的類類型，，所以以有發(fā)展空空間，，值得得本項(xiàng)項(xiàng)目加加以適適當(dāng)關(guān)關(guān)注；；2.南南城消消費(fèi)者者收入入水平平的成成長速速度將將是北北京最最快的的地區(qū)區(qū)，所所以原原來市市場表現(xiàn)不不佳的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)形式式，未未來的的表現(xiàn)現(xiàn)也許許會(huì)出出奇制制勝。。競爭項(xiàng)項(xiàng)目：：其他他市場場99十里河河建材材市場場關(guān)于十十里河河建材材市場場區(qū)位：：朝陽區(qū)區(qū)大洋洋路；；定位：：以經(jīng)經(jīng)營建建材為為主；；地位：：目前前北京京最具具人氣氣的建建材市市場之之一；；規(guī)模：：總營營業(yè)面面積達(dá)達(dá)30萬平平方米米，匯匯聚了了5000多家家商戶戶；業(yè)態(tài)組組合：：建材材、陶陶瓷、、布藝藝、燈燈具；；經(jīng)營狀狀況：：通過過幾年年的商商業(yè)培培育期期，現(xiàn)現(xiàn)正處處于成成熟期期；經(jīng)營理理念：：價(jià)格低低廉，，走大大眾消消費(fèi)的的路線線；商業(yè)環(huán)環(huán)境：：周邊邊云集集了眾眾多建建材廠廠家；；硬環(huán)境境：地地上有有停車車位；；商品檔檔次：：中低低檔；；人氣：：經(jīng)過過一段段時(shí)間間的培培育，，現(xiàn)人人氣指指數(shù)很很高；；十里河河建材材市場場優(yōu)劣劣勢分分析優(yōu)勢1、交交通便便利，，多條條公交交路線線可以以到達(dá)達(dá)；2、十十里河河建材材城物物品齊齊全且且價(jià)格格低廉廉，具具有穩(wěn)穩(wěn)定的的客戶戶群，，聲譽(yù)譽(yù)較高高；3、十十里河河建材材城已已將物物品進(jìn)進(jìn)行了了細(xì)化化。劣勢1、停停車位位不足足；2、市市場的的治安安有些些混亂亂；3、對(duì)對(duì)建材材市場場的細(xì)細(xì)分還還不夠夠深入入。十里河河建材材市場場前景景分析析前景：：商業(yè)已已初具具規(guī)模模，建建材市市場的的競爭爭已進(jìn)進(jìn)入白白熱化化，其其商品品價(jià)格格低廉廉能贏贏得到到眾多多消費(fèi)費(fèi)者的的青睞睞。該項(xiàng)目目突破破口：：近一步步細(xì)分分市場場，尋尋找市市場空空白，，并改改善現(xiàn)現(xiàn)有的的硬件件設(shè)施施。本項(xiàng)目目參照照性分分析結(jié)合十十里河河建材材市場場的經(jīng)經(jīng)營狀狀況，，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)注意意以下下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.本本項(xiàng)目目應(yīng)對(duì)對(duì)市場場進(jìn)行行細(xì)化化，尋尋找市市場空空白；；2.車位數(shù)數(shù)量充充足，硬件設(shè)設(shè)施完完善對(duì)對(duì)于本本案有有借鑒鑒意義義；3.專專業(yè)業(yè)批發(fā)發(fā)兼零零售市市場對(duì)對(duì)于南南城尤尤其是是本項(xiàng)項(xiàng)目地地區(qū)而而言，，具有有帶動(dòng)作用用；4.在在北京京東南南角，，該項(xiàng)項(xiàng)目有有重要要的市市場價(jià)價(jià)值，，對(duì)其其加以以關(guān)注注，目目的不在在引入入該種種形式式，而而是提提示建建材市市場的的價(jià)值值。三里屯屯雅秀秀服裝裝市場場關(guān)于三三里屯屯雅秀秀服裝裝市場場區(qū)位：：三里屯屯；定位：：以經(jīng)經(jīng)營服服裝、、鞋、、包、、絲綢綢為主主；地位：：目前前北京京最具具人氣氣服裝裝市場場之一一；規(guī)模：：總占占地面面積11000平方方米，，地上上5層層、地地下1層；；業(yè)態(tài)組組合：：從事事服裝裝、百百貨的的綜合合性商商場；；經(jīng)營狀狀況：：通過過幾年年的商商業(yè)培培育期期，現(xiàn)現(xiàn)正處處于成成熟期期；經(jīng)營理理念：：走時(shí)尚尚消費(fèi)費(fèi)的路路線；商業(yè)環(huán)環(huán)境：：背靠靠使館館區(qū)，，東臨臨酒吧吧街，，交通通便利利，環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美；；硬環(huán)境境：地地上有有停車車位；；商品檔檔次：：中高高檔；；人氣：：經(jīng)過過一段段時(shí)間間的培培育，，現(xiàn)人人氣指指數(shù)很很高；；三里屯雅秀秀服裝市場場優(yōu)劣勢分分析優(yōu)勢1、交通便便利，多條條公交路線線可以到達(dá)達(dá)；2、地理位位置佳，背背靠使館區(qū)區(qū)，東臨酒酒吧街，交交通便利，，環(huán)境優(yōu)美美；具有穩(wěn)定的的客戶群，，聲譽(yù)較高高；3、現(xiàn)已成成為國內(nèi)知知名的旅游游市場。劣勢1、停車位位不足；2、市場內(nèi)內(nèi)的主通道道比較窄，，人多時(shí)容容易造成擁擁擠；3、內(nèi)部設(shè)設(shè)施有些陳陳舊，應(yīng)及及時(shí)更換。。三里屯雅秀秀服裝市場場前景分析析前景：商業(yè)已初具具規(guī)模，商商品具有時(shí)時(shí)尚氣息，，能贏得年年輕消費(fèi)者者的青睞。。該項(xiàng)目突破破口：應(yīng)改善現(xiàn)有有的硬件設(shè)設(shè)施本項(xiàng)目參照照性分析結(jié)合三里屯屯服裝市場場的經(jīng)營狀狀況，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)注意意以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1.本項(xiàng)目目的內(nèi)部環(huán)環(huán)境設(shè)施應(yīng)應(yīng)做得更人人性化一點(diǎn)點(diǎn)；2.車位數(shù)量充充足，硬件設(shè)施完完善對(duì)于本本案有借鑒鑒意義；3.在北京京檔次較高高，針對(duì)時(shí)時(shí)尚消費(fèi)及及東歐批發(fā)發(fā)市場的類類型，本項(xiàng)目目周邊環(huán)境境與之不同同，但產(chǎn)品品架構(gòu)值得得參照。日壇商務(wù)會(huì)會(huì)館關(guān)于日壇商商務(wù)會(huì)館區(qū)位：北京市使館館區(qū),日壇壇公園南門門；定位：中高高檔特色服服飾；地位：北京京比較著名名的特色服服裝市場；；建筑形式：：原有辦公公樓改建，，面積在15—20平米的單單間，分為為一期、二二期，總面面積在2000平米左左右；經(jīng)營狀況：：已經(jīng)形成成較為固定定的消費(fèi)群群體，經(jīng)營營業(yè)績良好好；經(jīng)營特色：：以外貿(mào)服服裝為主，，強(qiáng)調(diào)商品品個(gè)性；商業(yè)環(huán)境：：普通裝修，，周邊沒有有商業(yè)項(xiàng)目目，商業(yè)氛氛圍缺乏；；硬環(huán)境：停停車位不足足，占道停停車；商品檔次：：中高檔次次，多為國國際之名品品牌“A””貨、“B”貨；人氣：客流流量平均，，人氣較旺旺；平均租金：：約10——20元/平方米/天；日壇商務(wù)會(huì)會(huì)館優(yōu)劣勢勢分析優(yōu)勢1、所售服服裝可以滿滿足部分追追求品牌但但消費(fèi)實(shí)力力不強(qiáng)的顧顧客；2、在消費(fèi)費(fèi)者心中形形成一定知知名度；3、眾多中中小店面可可以滿足女女性消費(fèi)者者“淘”衣衣服的欲望望；4、同款商商品數(shù)量有有限，可以以降低“撞撞衫”的出出現(xiàn)。劣勢1、停車不不便，交通通不便；2、整體商業(yè)業(yè)氛圍不夠夠強(qiáng)烈；3、僅僅滿滿足了消費(fèi)費(fèi)者購物的的需求，沒沒有考慮到到其他需求求。日壇商務(wù)會(huì)會(huì)館前景分分析前景：憑借其獨(dú)特特的進(jìn)貨渠渠道以及在在消費(fèi)者心心目中的地地位，短期期內(nèi)經(jīng)營業(yè)業(yè)績可以保保持良好。。該項(xiàng)目突破破口：持續(xù)經(jīng)營，，增