世聯(lián)深圳中航贛州章江新區(qū)項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

深圳中航贛州章江新區(qū)項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告謹(jǐn)呈：深圳中航地產(chǎn)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。：[2007]GW-SZ-71項(xiàng)目研究工作的階段劃分市場(chǎng)調(diào)研第一階段第二階段根據(jù)客戶意見(jiàn)對(duì)中期報(bào)告進(jìn)行調(diào)整、修改出終稿報(bào)告調(diào)整報(bào)告，再次溝通，提交終稿2007/07/20—07/27項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略2007/07/30—08/22第三階段2007/08/23—08/28項(xiàng)目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專(zhuān)業(yè)人士訪談一線銷(xiāo)售人員訪談消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查項(xiàng)目界定及目標(biāo)分析問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)價(jià)值研判案例借鑒及分析項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位2報(bào)告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項(xiàng)目屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品機(jī)會(huì)研判3項(xiàng)目整體定位整體規(guī)劃及分期構(gòu)思項(xiàng)目屬性界定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品機(jī)會(huì)研判4贛州的城市發(fā)展戰(zhàn)略——與南昌共同形成江西省的雙中心，跳出贛南，主動(dòng)融入泛珠三角大經(jīng)濟(jì)圈，爭(zhēng)做承接珠三角和閩東南三角區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)圈輻射的樞紐城市根據(jù)江西省域未來(lái)城鎮(zhèn)空間布局，提出贛州中心城市定位：與南昌市共同形成江西省的雙中心結(jié)構(gòu)城市的理念贛州正在著力建立起立體交通網(wǎng)絡(luò)，提出贛州將從節(jié)點(diǎn)城市走向樞紐城市的理念，主動(dòng)融入泛珠三角大經(jīng)濟(jì)圈，爭(zhēng)做承接珠三角和閩東南三角區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)圈輻射的樞紐城市。中心城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，跳出贛南，融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈，做大中心城市，加快城市化進(jìn)程，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，重塑旅游名城形象，打造適宜創(chuàng)業(yè)和居住的江南名城。

南昌市贛州市福建省廣東省5項(xiàng)目位于章江新區(qū)的中心，屬于贛州市城市發(fā)展的核心區(qū)域區(qū)位：項(xiàng)目位于贛州市章江新區(qū)的核心地段；贛州老城區(qū)采取只拆不建的策略，章江新區(qū)為贛州未來(lái)發(fā)展的個(gè)重點(diǎn)，也是整個(gè)贛州市（18縣市）發(fā)展的中心；交通：南河大橋、全球通大橋?qū)⒄陆聟^(qū)與老城區(qū)連為一體，前往老城區(qū)車(chē)程在十分鐘以內(nèi)；老城區(qū)章江新區(qū)黃金開(kāi)發(fā)區(qū)城市發(fā)展的重心關(guān)鍵詞一：6區(qū)域規(guī)劃為未來(lái)行政中心，公共配套齊全，項(xiàng)目最大限度地?fù)碛姓鲗?dǎo)的資源公共配套：區(qū)域規(guī)劃為未來(lái)贛州市行政中心，市政府、行政中心、黃金廣場(chǎng)、體育館、圖書(shū)館、博物館、銀行等公共配套齊全；生活配套：新區(qū)小學(xué)、新區(qū)醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公交系統(tǒng)等生活配套正在逐步完善之中；正因于此，新區(qū)目前居住人口不是很多，缺乏人氣；公共生活配套正逐步完善關(guān)鍵詞二：7項(xiàng)目擁有較好的江景資源，獨(dú)享贛州市民主要休閑區(qū)黃金廣場(chǎng)，資源優(yōu)勢(shì)突出濱江帶黃金廣場(chǎng)區(qū)域交通市政府

總體規(guī)劃以京九大道和迎賓大道為依托，結(jié)合市政中心的建設(shè)，布置一系列聚集CBD功能的以商務(wù)辦公為核心的產(chǎn)業(yè)，最終成為贛州CBD商務(wù)產(chǎn)業(yè)中心；區(qū)域優(yōu)勢(shì)老城市向新城發(fā)展的第一站，是橋頭堡；交通十分便利，是交通的樞紐地位；沿江濱河帶，擁有自然資源；政府主導(dǎo)和資源主導(dǎo)交匯的核心，配套十分齊全；黃金廣場(chǎng)對(duì)贛州的地位，使地塊價(jià)值進(jìn)一步強(qiáng)化；項(xiàng)目擁有一線江景，占據(jù)自然資源優(yōu)勢(shì)黃金廣場(chǎng)是市民休閑生活的核心廣場(chǎng)，在市民心目中極具地位，項(xiàng)目獨(dú)享此資源項(xiàng)目處在老城向新城發(fā)展的交通樞紐，是新城發(fā)展的第一站8地塊三側(cè)臨路，交通通達(dá)性好，視線開(kāi)闊東側(cè)：緊鄰瑞金路，旁邊為新區(qū)醫(yī)院，隔路相對(duì)市審計(jì)局與規(guī)劃中的財(cái)富港（住宅商業(yè)綜合體項(xiàng)目）南側(cè)：為新建的中低檔次的多層集資房和農(nóng)民自建房；西側(cè)：緊鄰新區(qū)主干道長(zhǎng)征大道，隔路相對(duì)新區(qū)新建高檔項(xiàng)目天際華庭；北側(cè)：緊鄰翠微路，對(duì)面是贛州最大的市民休閑廣場(chǎng)----黃金廣場(chǎng)；東南北西關(guān)鍵詞三：核心地段，強(qiáng)勢(shì)景觀9地塊容容積率率高，，規(guī)劃劃要求求建購(gòu)購(gòu)物中中心、、酒店店、住住宅和和商業(yè)業(yè)街用地性性質(zhì)：：A地塊塊：商商業(yè)金金融用用地B地塊塊：商商業(yè)、、居住住用地地用地面面積：：63407.4平米米容積率率：A地地塊=4.5B地塊塊=3.7建筑面面積：：A地塊塊：地地上≤9萬(wàn)平平米地下≥2萬(wàn)平平米B地塊塊：地地上≤161000平平米地下≥25000平米米建筑高高度：：A地塊塊商務(wù)務(wù)酒店店90-100米B地塊塊住宅宅≤85米米綠地率率：A地塊塊≥20%B地塊塊≥35%取地成成本：：440萬(wàn)/畝關(guān)鍵詞三：高容積率、高地價(jià)、中等規(guī)模的城市綜合體A地塊（2萬(wàn)㎡）B地塊（4.3萬(wàn)㎡）北地塊內(nèi)部10三線城城市發(fā)發(fā)展核核心地地段，，高容容積率率、高高地價(jià)價(jià)擁有有明顯顯資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)的地地王級(jí)級(jí)的城城市綜綜合體體項(xiàng)目目項(xiàng)目屬性：住宅建筑面積16.1萬(wàn)平米，容積率3.7，取地成本440萬(wàn)/畝，地塊含酒店、商場(chǎng)、住宅；高容積率、高地價(jià)、中等規(guī)模地塊位于章江新區(qū)的核心地段，前臨黃金廣場(chǎng)，高層可觀看江景核心地段，強(qiáng)勢(shì)景觀

區(qū)域?qū)賹傩裕海盒聟^(qū)作為贛州未來(lái)的行政中心，公共配套完善，生活配套正在逐步完善中；公共生活配套正逐步完善章江區(qū)為整個(gè)贛州市（18個(gè)縣市）發(fā)展的中心；城市發(fā)展重心贛州在房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分中屬三線城市；三線城市

項(xiàng)目屬屬性界界定11這是一一個(gè)令令人有有無(wú)限限想象象高度度的項(xiàng)項(xiàng)目，，必須須以前前瞻的的眼光光來(lái)看看待本本項(xiàng)目目！唯一的的城市市綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目唯一的的同時(shí)時(shí)擁有有黃金金廣場(chǎng)場(chǎng)和江江景的的項(xiàng)目目唯一的的同時(shí)時(shí)占據(jù)據(jù)政府府主導(dǎo)導(dǎo)資源源和自自然環(huán)環(huán)境資資源雙雙重資資源的的項(xiàng)目目………12作為城城市綜綜合體體項(xiàng)目目，首首先需需要在在整體體上進(jìn)進(jìn)行研研判，，項(xiàng)目目適合合采取取怎樣樣的模模式啟啟動(dòng)？？以寫(xiě)字字樓功功能為為引擎擎啟動(dòng)動(dòng)的模模式以商業(yè)業(yè)功能能為引引擎啟啟動(dòng)的的模式式以酒店店功能能為引引擎啟啟動(dòng)的的模式式以住宅宅功能能為引引擎啟啟動(dòng)的的模式式綜合體啟動(dòng)模式模式一模式二模式三模式四13以寫(xiě)字字樓功功能為為引擎擎啟動(dòng)動(dòng)的模模式位于較較成熟熟的商商務(wù)核核心區(qū)區(qū)商務(wù)客客戶/企業(yè)業(yè)需求求明顯顯周邊已已形成成很好好的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)氛氛圍，，產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群效應(yīng)應(yīng)已初初見(jiàn)成成效占地面面積：：23,000平方方米總建筑筑面積積：320,000平方方米廣場(chǎng)組組成：：由一幢幢樓高高80層的的商業(yè)業(yè)大樓樓和兩兩幢38層層的酒酒店式式公寓寓組成成，，是集集寫(xiě)字字樓、、公寓寓、商商場(chǎng)于于一體體的甲甲級(jí)綜綜合智智能型型大廈廈。中信廣廣場(chǎng)適合于于需以以商務(wù)務(wù)需求求帶動(dòng)動(dòng)公寓寓、商商業(yè)等等的需需求，，以商商務(wù)促促進(jìn)公公寓、、商業(yè)業(yè)的需需求的的項(xiàng)目目14以酒店店功能能為引引擎啟啟動(dòng)的的模式式不遠(yuǎn)離離城市市核心心區(qū)/位于于核心心區(qū)或旅游游產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)交通通通達(dá)性性好/主干干道沿沿線周邊商商務(wù)氛氛圍濃濃厚建筑總總面積積19萬(wàn)萬(wàn)平平方米米一棟高高198米米的50層層辦公公樓一棟是是26層層的的上海海威斯斯汀大大飯店店一棟26層層威斯斯汀公公寓外灘中中心適合于于以酒酒店需需求帶帶動(dòng)寫(xiě)寫(xiě)字樓樓、商商業(yè)等等的需需求，，以酒酒店業(yè)業(yè)促進(jìn)進(jìn)寫(xiě)字字樓、、商業(yè)業(yè)的需需求15以商業(yè)功功能為引引擎啟動(dòng)動(dòng)的模式式華潤(rùn)中心心是一座座以大型型購(gòu)物中中心為核核心，集集商業(yè)、、辦公、、居住、、酒店等等諸多功功能于一一體的綜綜合性、、現(xiàn)代化化、標(biāo)志志性、高高品質(zhì)的的建筑群群體項(xiàng)目占地面積積77,292平方米，，總建筑面積積480,935平方米米，設(shè)置車(chē)位位2,988個(gè)，其中一一期項(xiàng)目車(chē)位位1,034個(gè)。位于城市核心心商業(yè)區(qū)交通可達(dá)性好好/地鐵口/主干道沿線線區(qū)域消費(fèi)能力力強(qiáng)，人流量量大，需求旺旺盛華潤(rùn)中心適合于以商業(yè)業(yè)需求帶動(dòng)寫(xiě)寫(xiě)字樓、商業(yè)業(yè)等的需求，，或商業(yè)價(jià)值值是區(qū)域目前前的最大/顯顯著價(jià)值16以住宅功能為為引擎啟動(dòng)的的模式位于城市重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)基本完完善處于快速發(fā)展展階段，區(qū)域域氛圍、人氣氣有待進(jìn)一步步成熟匯聚了超高層層公寓濱江聯(lián)排別墅墅5A寫(xiě)字樓SOHO商務(wù)務(wù)區(qū)五星級(jí)酒店酒店式公寓濱江商業(yè)休閑閑街SHOPPINGMALL等多種物物業(yè)從章江新區(qū)目目前的發(fā)展階階段及周邊的的人氣、生活活氛圍看，項(xiàng)項(xiàng)目適合采取取以住宅功能能為引擎啟動(dòng)動(dòng)的模式世茂錦繡長(zhǎng)江江適合于商務(wù)、、商業(yè)需求須須進(jìn)一步積累累，須以住宅宅氛圍帶動(dòng)商商務(wù)、商業(yè)需需求的區(qū)域17項(xiàng)目整體定位位整體規(guī)劃及分分期構(gòu)思項(xiàng)目屬性界定定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判判整體發(fā)展戰(zhàn)略略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算算產(chǎn)品機(jī)會(huì)研判判18客戶目標(biāo)—項(xiàng)項(xiàng)目與企業(yè)目目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)目標(biāo)1：打響“中航城城”品牌，以以發(fā)展城市綜綜合體為總體體戰(zhàn)略！開(kāi)發(fā)目標(biāo)目標(biāo)1：借此項(xiàng)目探索索到城市綜合合體的成熟模式！目標(biāo)2：打造成城市標(biāo)桿，在較長(zhǎng)時(shí)間間內(nèi)不會(huì)被超超越！目標(biāo)3：保證項(xiàng)目利潤(rùn)最大化！19客戶困惑及限限制條件可變性條件A與B地塊之之間的紅線是是待定的，可可以根據(jù)需要要進(jìn)行一定的的調(diào)整；住宅限高和建建筑立面顏色色，非完全限限定性條件，，可以根據(jù)市市場(chǎng)需要，與與政府商談；；套型面積90平米以下的的住房比例需需達(dá)到總建面面的35%以以上（政府同同意可根據(jù)市市場(chǎng)條件來(lái)確確定）；可否增加商務(wù)務(wù)公寓（超過(guò)過(guò)容積率面積積，需增加地地價(jià)）？如何提升商業(yè)業(yè)街二層的價(jià)價(jià)值，從而提提升整體商業(yè)業(yè)價(jià)值？希望有全成本本意識(shí)，如何何控制成本（（找客戶敏感感點(diǎn)、停車(chē)位位控制等）？？客戶困惑我們以系統(tǒng)性性思考為基礎(chǔ)礎(chǔ)，從整體的的系統(tǒng)上來(lái)提提出項(xiàng)目的解解決方案。20對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)簡(jiǎn)單估算，項(xiàng)項(xiàng)目的成本將將超過(guò)4000元/平米米，即項(xiàng)目成成本價(jià)將超過(guò)過(guò)現(xiàn)有市場(chǎng)的的最高價(jià)總成本費(fèi)用

373160075土地費(fèi)用地價(jià)(含契稅)按平均樓面地價(jià)1653元/平米165326613前期費(fèi)用含設(shè)計(jì)、勘察、管理、招投標(biāo)等70元/平米（按建筑面積計(jì)）701127建安成本高層1300元/平米130018980商業(yè)街700元/平米7001050公寓1800元/平米（含精裝修）18000購(gòu)物中心2000元/平米20000酒店1391元/平米13910地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000會(huì)所2000元/平米2000200幼兒園1500元/平米150090合計(jì)

24920環(huán)境工程含景觀、室外、道路300元/平米（按室外環(huán)境面積計(jì)）300977市政配套費(fèi)管網(wǎng)、道路、地下通道65元/平米（按建筑面積計(jì)）36581管理費(fèi)用含建安、環(huán)境、大配套按建安、環(huán)境、大配套的3%計(jì)

794不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

按2-6項(xiàng)的5%計(jì)算

1364財(cái)務(wù)費(fèi)用

現(xiàn)行利率7.839%

3700項(xiàng)目?jī)H地價(jià)和和建設(shè)成本就就達(dá)到3731元/平米米，加上銷(xiāo)售售費(fèi)用和銷(xiāo)售售稅金等，項(xiàng)項(xiàng)目的成本將將超過(guò)4000元/平米米；4000元/平米的成本本，意味著將將超過(guò)市場(chǎng)上上現(xiàn)有住宅的的最高價(jià)；21核心問(wèn)題提出出在三線城市，，成本價(jià)超過(guò)過(guò)市場(chǎng)最高均均價(jià)，項(xiàng)目如如何實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化？22問(wèn)題解析———項(xiàng)目研究思思路對(duì)于三線城市市的必須超越越市場(chǎng)價(jià)格的的地王級(jí)項(xiàng)目目，首先需要要研究的是：：過(guò)往的市場(chǎng)歷歷程和當(dāng)前的的市場(chǎng)表現(xiàn)是是什么？未來(lái)來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)有怎怎樣的走勢(shì)？？有沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力力？有沒(méi)有足足夠的需求量量？解決完上述問(wèn)問(wèn)題，才是接接下來(lái)研究：：項(xiàng)目該如何打打造，創(chuàng)造高高價(jià)值產(chǎn)品，，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值值回報(bào)？23項(xiàng)目整體定位位整體規(guī)劃及分分期構(gòu)思項(xiàng)目屬性界定定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判判整體發(fā)展戰(zhàn)略略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算算市場(chǎng)趨勢(shì)研判判購(gòu)買(mǎi)力/需求求研判產(chǎn)品機(jī)會(huì)研判判24數(shù)據(jù)來(lái)源：贛贛州統(tǒng)計(jì)年鑒鑒GDP增幅和和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系系贛州GDP歷歷年來(lái)保持著著10%以上上的增長(zhǎng)速度度，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展形成有有力支撐萎縮小于4%4%~5%停滯5%~8%穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展大于8%發(fā)展歷程25贛州房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展，經(jīng)歷了了四個(gè)階段，，目前整體均均價(jià)在向3000元/平平米沖擊階段劃分發(fā)展特征典型樓盤(pán)項(xiàng)目集中在老城區(qū)發(fā)展單位建房分房依然存在住宅投資功能沒(méi)能顯現(xiàn)住房銷(xiāo)售緩慢消費(fèi)群體很少房?jī)r(jià)上升緩慢銀興花園匯納新村集中在濱江大道東段開(kāi)發(fā)消費(fèi)者消費(fèi)熱情被激發(fā)市民開(kāi)始關(guān)注居住環(huán)境以及景觀小高層、聯(lián)排開(kāi)始出現(xiàn)外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入帶動(dòng)整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平多層均價(jià)達(dá)到1600~1800元/平米小高層均價(jià)超過(guò)2000元/平米整體均價(jià)向2000元突破；

破繭階段

（1998-2001）

崛起階段

（2002-2004）

發(fā)展階段

（2005-2006）

繁榮階段

均價(jià)900元/平米左右；房?jī)r(jià)向1000元/平米沖擊價(jià)格走勢(shì)藍(lán)波灣蔚藍(lán)半島聯(lián)創(chuàng)城市花園黃金時(shí)代水岸新天時(shí)間公園整體均價(jià)突破3000元；市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)4800元/平米的最高價(jià)產(chǎn)品由粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變；江景資源成為稀缺；產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象多元化，產(chǎn)品類(lèi)型多樣化房?jī)r(jià)繼續(xù)飚升，且上漲速度加快開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)多，開(kāi)發(fā)規(guī)模大消費(fèi)群體擴(kuò)大，置業(yè)目的多樣化；高層、小高層抗性減弱，成為市場(chǎng)主力產(chǎn)品；代理公司出現(xiàn)，營(yíng)銷(xiāo)理念更新；房?jī)r(jià)上漲快，銷(xiāo)售也快帝景豪園章江豪園帝怡江景均價(jià)2500元/平米左右；房?jī)r(jià)向3000元/平米沖擊，個(gè)別明星樓盤(pán)最高價(jià)已達(dá)3800元/平米；發(fā)展歷程26贛州房?jī)r(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)較低，近三三年的平均增增長(zhǎng)率為20%，2006年的增速速明顯加快，，已步入快速速增長(zhǎng)期2005年7月份，全國(guó)國(guó)新建商品住住房?jī)r(jià)格同比比漲幅超過(guò)10%的有9個(gè)城市，贛贛州以15.9％排名全全國(guó)第一；2006年全全年的平均房房?jī)r(jià)達(dá)到2141元/平平米；據(jù)市場(chǎng)最新數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2007年3月份，老城城區(qū)的房?jī)r(jià)均均價(jià)已達(dá)到2505元/平米；發(fā)展歷程27各代表性性樓盤(pán)的的價(jià)格增增長(zhǎng)發(fā)展歷程程28市場(chǎng)較高高檔次的的代表性性樓盤(pán)的的平均增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到了36%，，遠(yuǎn)高于于平均增增長(zhǎng)速度度市場(chǎng)較高高檔次樓樓盤(pán)的代代表，集集中于濱濱江帶；；濱江帶因因其較好好的資源源以及較較高檔次次的品質(zhì)質(zhì)的打造造，成為為市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的引引領(lǐng)者；；按世聯(lián)研研究經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，代有有性樓盤(pán)盤(pán)的平均均增長(zhǎng)速速度，更更能真實(shí)實(shí)地反映映市場(chǎng)的的增長(zhǎng)速速度，因因?yàn)榕懦私y(tǒng)計(jì)計(jì)口徑的的差異和和供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生生變化的的因素；；發(fā)展歷程程29代表性樓樓盤(pán)（非非城市核核心區(qū)））房?jī)r(jià)的的實(shí)際增增長(zhǎng)率要要遠(yuǎn)高于于平均增增長(zhǎng)率，，與城市市房?jī)r(jià)發(fā)發(fā)展的一一般規(guī)律律是相吻吻合的據(jù)最新數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，2007年年3月，，贛州的的房地產(chǎn)產(chǎn)平均價(jià)價(jià)格為2505元/平平米，比比上月增增長(zhǎng)5.7%，，即2007年年2月的的平均價(jià)價(jià)格為2370元/平平米供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)：一般老城城區(qū)的房房?jī)r(jià)的增增長(zhǎng)相對(duì)對(duì)較緩，，會(huì)比較較接近于于平均增增長(zhǎng)率發(fā)展新區(qū)區(qū)域的房房?jī)r(jià)的增增長(zhǎng)較快快，會(huì)明明顯高于于平均增增長(zhǎng)率新區(qū)域的的房?jī)r(jià)基基數(shù)較低低，與原原老城區(qū)區(qū)差距較較大，受受老城區(qū)區(qū)價(jià)格的的拉動(dòng)，，一般增增長(zhǎng)較快快；新區(qū)域的的未來(lái)發(fā)發(fā)展預(yù)期期和一些些政府利利好，是是新區(qū)域域發(fā)展較較快的增增長(zhǎng)的另另一個(gè)動(dòng)動(dòng)力之一一；沈陽(yáng)從2002年-2005年的全全市、核核心城區(qū)區(qū)及發(fā)展展區(qū)域的的實(shí)際增增長(zhǎng)速度度經(jīng)驗(yàn)表表明，發(fā)發(fā)展區(qū)域域的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度是是要高于于全市及及老城區(qū)區(qū)的平均均速度；；南昌近三三年來(lái)的的增長(zhǎng)速速度及新新區(qū)代表表性樓盤(pán)盤(pán)的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度的的實(shí)際增增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明，，發(fā)展區(qū)區(qū)域的增增長(zhǎng)速度度要高于于全市的的平均增增長(zhǎng)速度度；發(fā)展歷程程30假設(shè)項(xiàng)目目當(dāng)前入入市，價(jià)價(jià)格可在在4200-4500元/平平米（4378元）之之間

區(qū)位景觀配套規(guī)模合計(jì)權(quán)重0.250.40.250.11濱江豪園89868.2黃金時(shí)代96997.8藍(lán)波灣89988.65帝景豪園79677.55中航項(xiàng)目91010109.75本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格Y=（3600/8.2+3400/7.8+3800/8.65+3300/7.55/4*9.75Y=4269元/平平米選擇在地段段、區(qū)位上上最具參照照意義的樓樓盤(pán)：濱江豪園：：3600元/平米米帝景豪園：：3300元/平米米黃金時(shí)代：：3400元/平米米藍(lán)波灣：3800元元/平米根據(jù)地塊條條件，進(jìn)行行區(qū)位價(jià)值值的對(duì)比分分析據(jù)訪談獲取取信息，金金鵬雅典園園二期（金金鵬怡和園園）價(jià)格將將定位在4000元元/平米從地塊價(jià)值值的市場(chǎng)比比較法計(jì)算算，假設(shè)當(dāng)當(dāng)前入市銷(xiāo)銷(xiāo)售，項(xiàng)目目的價(jià)格為為4378元/平米米，即價(jià)格格在4200-4500元/平米之間間；價(jià)格預(yù)估31按增長(zhǎng)率發(fā)發(fā)展，則2008年年入市時(shí)，，項(xiàng)目住宅宅價(jià)格可在在5123-5806元/平平米之間，，加上產(chǎn)品品溢價(jià)因素素，價(jià)格至至少可在5300-6000元/平米米以市場(chǎng)的平平均增長(zhǎng)速速度和代表表性樓盤(pán)的的增長(zhǎng)速度度兩個(gè)取值值，計(jì)算項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)入入市的可能能價(jià)值從增長(zhǎng)率看看，項(xiàng)目2008年年入市時(shí)，，價(jià)格將能能達(dá)到5000-6000元元/平米之之間；項(xiàng)目的住宅宅面積為146000平米，，商業(yè)街為為15000平米，，預(yù)計(jì)總體體銷(xiāo)售周期期為二年半半到三年時(shí)時(shí)間，則項(xiàng)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的整體均均價(jià)將高于于此價(jià)格；；價(jià)格預(yù)估32以最保守的的價(jià)格5123元/進(jìn)行測(cè)算算，項(xiàng)目最最保守的成成本利潤(rùn)率率可達(dá)40%序號(hào)內(nèi)容

計(jì)算說(shuō)明07年單價(jià)總額銷(xiāo)售收入合計(jì)

97010高層9000元/平米512374796商業(yè)街7000元/平米1100016500地下室（地下車(chē)位）3600元/平米800004571人防工程（地下車(chē)位）8000元/平米800001143

二總成本費(fèi)用

4295691461土地費(fèi)用地價(jià)(含契稅)按平均樓面地價(jià)1653元/平米1653266132前期費(fèi)用含設(shè)計(jì)、勘察、管理、招投標(biāo)等70元/平米（按建筑面積計(jì)）7011273建安成本高層1300元/平米130018980商業(yè)街700元/平米7001050地下室1800元/平米18003600人防工程2000元/平米20001000會(huì)所2000元/平米2000200幼兒園1500元/平米150090合計(jì)

249204環(huán)境工程含景觀、室外、道路300元/平米（按室外環(huán)境面積計(jì)）3009775市政配套費(fèi)管網(wǎng)、道路、地下通道65元/平米（按建筑面積計(jì)）365816管理費(fèi)用含建安、環(huán)境、大配套按建安、環(huán)境、大配套的3%計(jì)

7947不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

按2-6項(xiàng)的5%計(jì)算

13648財(cái)務(wù)費(fèi)用

現(xiàn)行利率7.839%

37009營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

按銷(xiāo)售額的3%計(jì)算

291010銷(xiāo)售稅金營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的5%計(jì)算

4851城建維護(hù)費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算

194教育附加費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算

146土地增值稅按預(yù)征稅1%計(jì)算

970合計(jì)

6160

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

27864

成本利潤(rùn)率

40.3%稅后利潤(rùn)

27.00%價(jià)格預(yù)估33按照過(guò)往市市場(chǎng)增長(zhǎng)看看，未來(lái)項(xiàng)項(xiàng)目是可以以獲取較高高利潤(rùn)的，，未來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)是否有足足夠的支撐撐因素？34贛州房地產(chǎn)產(chǎn)可劃分為為五大板塊塊，老城區(qū)區(qū)板塊最早早開(kāi)發(fā)，目目前僅有規(guī)規(guī)模很小的的樓盤(pán)在開(kāi)開(kāi)發(fā)贛州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展經(jīng)歷的四四個(gè)階段：：老城區(qū)板塊塊：是最早早開(kāi)發(fā)的一一個(gè)板塊，，樓盤(pán)規(guī)模模小，開(kāi)發(fā)發(fā)水平低車(chē)站板塊：：樓盤(pán)規(guī)模?？傮w較小小，檔次較較低，品質(zhì)質(zhì)較差，但但開(kāi)發(fā)時(shí)期期比較集中中，同時(shí)間間推出量較較大，目前前有較多房房源濱江板塊：：開(kāi)發(fā)時(shí)間間拉得較長(zhǎng)長(zhǎng)，從2001年藍(lán)藍(lán)波灣開(kāi)發(fā)發(fā)開(kāi)始，持持續(xù)到現(xiàn)在在，樓盤(pán)檔檔次較高，，是贛州市市場(chǎng)品質(zhì)樓樓盤(pán)的代表表老城區(qū)板塊車(chē)站板塊濱江板塊新城區(qū)板塊紅旗大道市政府火車(chē)站楊梅渡板塊上漲因素35濱江帶從2001年年開(kāi)始開(kāi)發(fā)發(fā)，是贛州州高檔樓盤(pán)盤(pán)的集中區(qū)區(qū)域，資源源性占有帶帶動(dòng)了房?jī)r(jià)價(jià)的迅速上上漲蔚藍(lán)半島錦繡嘉園御景新城帝景豪園永康華庭濱江豪園藍(lán)波灣濱江愛(ài)丁堡堡城市近四年年的開(kāi)發(fā)，，主要集中中于沿江兩兩岸，匯集集了大量的的樓盤(pán)，這這些樓盤(pán)的的開(kāi)發(fā)已進(jìn)進(jìn)入后期（（或尾盤(pán)））開(kāi)發(fā)的階階段；在城市發(fā)展展主軸方向向上，除了了水岸新天天到章江豪豪園之間的的一段，沿沿江兩岸的的一線江景景地塊已開(kāi)開(kāi)發(fā)完畢，，濱江資源源已成為十十分稀缺的的資源；水岸新天到到章江豪園園的一段，，在規(guī)劃中中將建成休休閑娛樂(lè)城城；上漲因素36政府對(duì)新區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的大大量投入，，帶動(dòng)了新新區(qū)房?jī)r(jià)的的迅速上漲漲新城區(qū)的加加大規(guī)劃力力度，政府府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建設(shè)設(shè)的大量投投入，使新新區(qū)迅速發(fā)發(fā)展；在政府的帶帶動(dòng)下，新新區(qū)的房地地產(chǎn)發(fā)展迅迅速，房產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格迅速速攀升，已已成為價(jià)格格與濱江帶帶相齊蔚藍(lán)半島約40000㎡帝景豪園約35000㎡濱江愛(ài)丁堡堡約50000㎡章江豪園約60000㎡黃金時(shí)代65000㎡財(cái)富港63000㎡行政中心市政府科技館圖書(shū)館醫(yī)院上漲因素37外來(lái)開(kāi)發(fā)商商在產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)造上的主主動(dòng)領(lǐng)先及及本地開(kāi)發(fā)發(fā)商積極借借鑒，也帶帶動(dòng)了房?jī)r(jià)價(jià)的持續(xù)上上升以黃金時(shí)代代為代表的的一批浙江江、福建先先進(jìn)地的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商，在產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)造、、營(yíng)銷(xiāo)方式式上主動(dòng)創(chuàng)創(chuàng)新，造就就一批明星星樓盤(pán)。贛州本地開(kāi)開(kāi)發(fā)商同時(shí)時(shí)也在積極極學(xué)習(xí)其他他大城市的的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)理念，，在產(chǎn)品外外形、園林林打造、小小區(qū)配套等等方面精耕耕細(xì)作，贛贛州2005年入市市的樓盤(pán)在在檔次上明明顯提升。。上漲因素38普通住宅最最高單價(jià)頻頻繁實(shí)現(xiàn)跨跨越式突破破，并被迅迅速消化，，表明市場(chǎng)場(chǎng)仍具備較較大的增長(zhǎng)長(zhǎng)潛力贛州房地產(chǎn)產(chǎn)正處于高高速發(fā)展階階段，其特特殊的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)形成成了當(dāng)?shù)靥靥厥獾闹脴I(yè)業(yè)群體，決決定了贛州州地產(chǎn)呈跳跳躍式增長(zhǎng)長(zhǎng)的發(fā)展模模式，市場(chǎng)場(chǎng)增長(zhǎng)潛力力仍然很大大；20032004200520062007600050004000300020001000藍(lán)波灣1400水岸新天3100蔚藍(lán)半島2000黃金時(shí)代3800帝景豪園4800到2006年底，均均價(jià)都還沒(méi)沒(méi)超過(guò)3000元/平米，但但個(gè)別明星星樓盤(pán)最高高價(jià)已達(dá)3800元元/平米，，贛州的房房?jī)r(jià)走勢(shì)就就是這樣一一個(gè)規(guī)律，，只要榜樣樣一出，立立馬就有大大量的房子子跟進(jìn)，房房?jī)r(jià)也隨之之漲高??！贛州金道廣廣告公司董董事長(zhǎng)——摘自《《贛南日?qǐng)?bào)報(bào)之贛南樓樓市》2003年年開(kāi)始各年年明星樓盤(pán)盤(pán)引領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)的最高價(jià)價(jià)突破表現(xiàn)39高單價(jià)案例例：帝景豪豪園超越市市場(chǎng)預(yù)期的的熱銷(xiāo)，激激發(fā)起消費(fèi)費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展有更更高的信心心開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年4月30日；開(kāi)盤(pán)均價(jià)：：臨江的均價(jià)價(jià)為3300元/㎡㎡，不臨江江的均價(jià)為為3100元/㎡和和2700元/㎡；；最高價(jià)：4800元/㎡；；銷(xiāo)售寫(xiě)真：：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天勁勁銷(xiāo)100余套，許許多客戶通通宵排隊(duì)購(gòu)購(gòu)房，創(chuàng)造造了贛州市市場(chǎng)的一個(gè)個(gè)神話；帝景豪園訪談?wù)?、帝景豪豪園置業(yè)顧顧問(wèn)謝婷我們項(xiàng)目因因?yàn)橛薪熬?，所以開(kāi)開(kāi)盤(pán)賣(mài)的比比其他樓盤(pán)盤(pán)都貴，貴貴大概300塊左右右，基本沒(méi)沒(méi)做什么推推廣，一開(kāi)開(kāi)盤(pán)江景房房就搶光了了，很多同同行都不相相信，以為為我們?cè)诖荡蹬?；大戶型賣(mài)的的很好，贛贛州的人普普遍喜歡大大戶型，周周邊縣市有有錢(qián)人多，，不在乎你你漲這么幾幾百塊！二、贛州盛盛聯(lián)地產(chǎn)顧顧問(wèn)總經(jīng)理理謝總誰(shuí)也沒(méi)想到到帝景豪園園會(huì)賣(mài)那么么好，可能能連他們自自己都沒(méi)想想到，價(jià)格格拉得太厲厲害了，又又沒(méi)做什么么推廣，目目前贛州市市場(chǎng)就是這這樣，不怕怕你貴，就就怕你沒(méi)有有好房子；；突破表現(xiàn)40市場(chǎng)最高總價(jià)價(jià)的別墅類(lèi)物物業(yè)持續(xù)熱銷(xiāo)銷(xiāo)，表明市場(chǎng)場(chǎng)仍有沖擊更更高總價(jià)的潛潛力樓盤(pán)名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型售價(jià)/平米面積總價(jià)金豐別墅館2004別墅、多層1700300-400m251-68萬(wàn)元八鏡湖別墅山莊2005獨(dú)棟、雙拼2200380m2左右約84萬(wàn)元時(shí)間公園2006獨(dú)棟，聯(lián)排，疊式，多層3500250-400m287-140萬(wàn)元蘭亭半島2007.1獨(dú)棟、雙排、聯(lián)排、疊加、多層獨(dú)棟4888雙拼3500268-356m293-174萬(wàn)元五龍.桂園2007.5獨(dú)棟、聯(lián)排獨(dú)棟5000聯(lián)排3000250-300多m275-150萬(wàn)元天悅豪庭未開(kāi)盤(pán)聯(lián)排別墅、多層——340-450多m2——帝怡江景未開(kāi)盤(pán)多層、小高樓、疊加別墅、情景洋房——230-260多m2——較早期的博德德山莊、翠湖湖山莊、金豐豐別墅館和八八鏡湖別墅山山莊，均已銷(xiāo)銷(xiāo)售完畢；現(xiàn)市場(chǎng)在售別別墅有時(shí)間公公園、蘭亭半半島、五龍桂桂園，最高總總價(jià)已達(dá)到150萬(wàn)元，，銷(xiāo)售狀況均均較良好；天悅豪庭、帝帝怡江景尚未未入市；突破表現(xiàn)41市場(chǎng)趨勢(shì)研判判一推動(dòng)力量：資資源性占有、、開(kāi)發(fā)商的主主動(dòng)領(lǐng)先和政政府主導(dǎo)利好好，刺激了房房?jī)r(jià)的迅速上上漲突破表現(xiàn)：市市場(chǎng)頻繁實(shí)現(xiàn)現(xiàn)超越期望的的跨越式的突突破（包括總總價(jià)和單價(jià)）），且銷(xiāo)售狀狀況良好，市市場(chǎng)疲態(tài)完全全沒(méi)有顯現(xiàn)排除宏觀政策策的影響，預(yù)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍將將在一定時(shí)間間內(nèi)保持快速速上升的態(tài)勢(shì)勢(shì)強(qiáng)勁的市場(chǎng)突突破表現(xiàn)，預(yù)預(yù)示未來(lái)的增增長(zhǎng)潛力仍然然很大發(fā)展歷程：近近幾年房?jī)r(jià)增增長(zhǎng)速度快，，正在經(jīng)歷著著快速增長(zhǎng)的的最佳時(shí)期未來(lái)這些因素素仍將繼續(xù)存存在，將繼續(xù)續(xù)保持推動(dòng)42市場(chǎng)代表性樓樓盤(pán)，濱江板板塊剩余約18萬(wàn)平米，，新城區(qū)板塊塊約20.8萬(wàn)平米樓盤(pán)所在區(qū)域樓盤(pán)名稱銷(xiāo)售狀況剩余可銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)結(jié)果楊梅渡板塊錦繡星城一期基本銷(xiāo)售完畢，二期十月推出約84000平方米約25.6萬(wàn)平方米天悅豪庭還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)42000平米塞納春天一期基本銷(xiāo)售完畢，二期即將推出約60000平方米水韻花都一期、二期銷(xiāo)售完畢，正在銷(xiāo)售三期約70000平方米水東板塊時(shí)間公園一期、二期基本銷(xiāo)售完畢約900000平方米約90萬(wàn)平米濱江板塊帝怡江景還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)55000平方米約18萬(wàn)平米蔚藍(lán)半島目前準(zhǔn)備第四期的開(kāi)盤(pán)約40000多平方米帝景豪園現(xiàn)銷(xiāo)售接近50%約35000平方米愛(ài)丁堡一期基本銷(xiāo)售完畢，二期即將推出約50000平方米新城區(qū)板塊黃金時(shí)代一期、二期基本銷(xiāo)售完畢，三期十月推出約65000平方米約20.8萬(wàn)平方米章江豪園一期、二期基本銷(xiāo)售完畢，三期即將推出約60000平方米財(cái)富港還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)63000平方米江南明珠一期基本銷(xiāo)售完畢，二期十月推出約20000平方米供應(yīng)分析43與地塊條件類(lèi)類(lèi)似的有24.8萬(wàn)平米米，預(yù)計(jì)到明明年項(xiàng)目入市市時(shí)，均已進(jìn)進(jìn)入尾盤(pán)期或或銷(xiāo)售完畢蔚藍(lán)半島，共18萬(wàn)，，尚有4萬(wàn)㎡帝景豪園，共8.5萬(wàn)㎡，尚有3.5萬(wàn)萬(wàn)㎡多財(cái)富港，6.3萬(wàn)㎡,還未入市市愛(ài)丁堡，共15萬(wàn)，尚有5萬(wàn)㎡4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20042005200620072008黃金時(shí)代，共18萬(wàn)，尚有6.5萬(wàn)㎡，本項(xiàng)目住宅面面積16萬(wàn)㎡㎡左右，預(yù)計(jì)計(jì)銷(xiāo)售３年章江豪園，共12萬(wàn)萬(wàn)，尚有６萬(wàn)㎡注:都為建筑筑面積蔚藍(lán)半島約40000㎡帝景豪園約35000㎡濱江愛(ài)丁堡約50000㎡章江豪園約60000㎡黃金時(shí)代65000㎡財(cái)富港63000㎡供應(yīng)分析442006年市市區(qū)土地出讓讓面積約60萬(wàn)平米，與與2006年年銷(xiāo)售量持平平，新區(qū)僅出出讓約8萬(wàn)平平米地塊所在區(qū)域出讓地塊概況章江新區(qū)興國(guó)路南側(cè)的G5地塊，面積為19150.35㎡章江新區(qū)G地塊，面積為39783.16㎡章江新區(qū)H4-7、H17-2地塊，面積為23030.29㎡總計(jì)：81963.8㎡贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金嵐路北側(cè)，面積為10703.73㎡迎賓大道南側(cè)地塊，面積為153025.76㎡金嶺西路北側(cè)地塊，面積為17326.39㎡章江新區(qū)A4地塊，面積為60002.98㎡總計(jì)：414331.72㎡金嵐路南側(cè)，面積為143135.1㎡金嶺西路南側(cè)，土地面積14466.50m2師院南路南側(cè)，面積為15671.26㎡站北區(qū)站北區(qū)B-07-01、B-07-02、B-07-03、B-07-05、B-07-07地塊，面積為67323.66㎡站北區(qū)E地塊，面積為32867.97㎡總計(jì)：100191.63㎡本統(tǒng)計(jì)范圍為為地塊面積在在1萬(wàn)平米以以上供應(yīng)分析452007年6月前，市區(qū)區(qū)出讓面積約約70萬(wàn)平米米，土地出讓讓放量有增大大趨勢(shì)，新區(qū)區(qū)僅有本地塊塊出讓地塊所在區(qū)域出讓地塊概況章江新區(qū)黃金廣場(chǎng)南側(cè)D4地塊宗地，面積62859.3㎡（本項(xiàng)目）總計(jì)：62859.3㎡贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)金嶺西路北側(cè)，面積為9095.11㎡105國(guó)道與金元路交叉路口東北側(cè)的宗地，面積10670.04㎡贛州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的四宗國(guó)有土地使用權(quán)，面積441.255畝濱江路南側(cè)的宗地，面積128708㎡總計(jì)：442644.62㎡老城區(qū)紅旗大道94號(hào)原贛州有色冶金機(jī)械有限公司地塊，面積為143750.37㎡總計(jì)：143750.37㎡站北區(qū)站北區(qū)E地塊，土地面積為119522.93㎡總計(jì)：19522.93㎡供應(yīng)分析46一線江景的土土地供應(yīng)已基基本沒(méi)有，稀稀缺性價(jià)值，，將使本項(xiàng)目目在價(jià)值定位位上有更大的的空間蔚藍(lán)半島錦繡嘉園御景新城帝景豪園永康華庭濱江豪園藍(lán)波灣濱江愛(ài)丁堡天際華庭水岸新天章江豪園金域藍(lán)灣財(cái)富港蘭亭半島帝怡江景城市近四年的的開(kāi)發(fā)，主要要集中于沿江江兩岸，匯集集了大量的樓樓盤(pán)，這些樓樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已已進(jìn)入后期（（或尾盤(pán)）開(kāi)開(kāi)發(fā)的階段；；在城市發(fā)展主主軸方向上，，除了水岸新新天到章江豪豪園之間的一一段，沿江兩兩岸的一線江江景地塊已開(kāi)開(kāi)發(fā)完畢，濱濱江資源已成成為十分稀缺缺的資源；水岸新天到章章江豪園的一一段，在規(guī)劃劃中將建成休休閑娛樂(lè)城；；發(fā)展趨勢(shì)47南大大道道章江新區(qū)市政政府等重大市市政設(shè)施已建建成，新城開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速速發(fā)展階段，，區(qū)域價(jià)值進(jìn)進(jìn)一步突顯行政中心游泳館市政府科技館圖書(shū)館醫(yī)院博物館市政府黃金廣場(chǎng)圖書(shū)館醫(yī)院購(gòu)物中心體育中心東方學(xué)?？萍拣^銀行行政中心章江江翠微微路路瑞金金路路長(zhǎng)征大道迎賓賓大大道道發(fā)展趨勢(shì)48按新城發(fā)展規(guī)規(guī)律看，章江江新區(qū)的價(jià)值值峰值將在近近期內(nèi)出現(xiàn)，，價(jià)值峰值一一般由城市綜綜合體承接空間歷程時(shí)間歷程大型公共設(shè)施施建設(shè)，住宅宅開(kāi)始全面開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)劃及市政設(shè)設(shè)施建設(shè)住宅供應(yīng)進(jìn)入入高峰期，商商業(yè)設(shè)施開(kāi)始始建設(shè)規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展期穩(wěn)定繁榮期商業(yè)配套逐步步完善，中心心區(qū)域開(kāi)始承承擔(dān)城市功能能住宅供應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量曲線按新城發(fā)展規(guī)規(guī)律看，新城城發(fā)展一般經(jīng)經(jīng)歷規(guī)劃期、、建設(shè)期、快快速發(fā)展期和和穩(wěn)定繁榮期期；章江新區(qū)已完完成了市政府府、圖書(shū)館、、青少年宮、、醫(yī)院、行政政服務(wù)中心和和體育館的建建設(shè)，住宅已已開(kāi)始建設(shè)，，已跨過(guò)了建建設(shè)期，已進(jìn)進(jìn)入了快速發(fā)發(fā)展期；峰值點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)機(jī)公建建設(shè)曲線發(fā)展趨勢(shì)49項(xiàng)目?jī)?yōu)越的先先天條件，將將使項(xiàng)目必然然地承接起區(qū)區(qū)域價(jià)值峰值值的角色，成成為新城發(fā)展展的里程碑深圳萬(wàn)象城、、中信城市廣廣場(chǎng)、SOHO現(xiàn)代城和和建外SOHO、日本六六本木、紐約約洛克菲勒中中心……綜合體客戶消消費(fèi)特征為體體驗(yàn)性和娛樂(lè)樂(lè)休閑性消費(fèi)費(fèi)，商業(yè)和商商務(wù)公寓的成成功能聚集人人氣，極大化化的提升品牌牌……按新城城發(fā)展展規(guī)律律看，，在新新城快快速發(fā)發(fā)展階階段，，城市市綜合合體一一般將將承擔(dān)擔(dān)起區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值峰峰值的的角色色，成成為促促進(jìn)新新城發(fā)發(fā)展的的里程程碑事事件；；項(xiàng)目總總建筑筑規(guī)模模，超超過(guò)25萬(wàn)萬(wàn)平米米，是是贛州州的大大規(guī)模模項(xiàng)目目的代代表，，具備備規(guī)模模上的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)；綜合體體具備備獨(dú)特特的功功能和和角色色，一一般是是城市市形象象的名名片，，是城城市形形象的的代名名詞、、空間間的至至高點(diǎn)點(diǎn)，是是城市市的符符號(hào)和和記憶憶，項(xiàng)項(xiàng)目是是贛州州唯一一的一一個(gè)綜綜合體體項(xiàng)目目，具具有唯唯一性性的優(yōu)優(yōu)勢(shì)；；發(fā)展趨趨勢(shì)50市場(chǎng)趨趨勢(shì)研研判二二新城發(fā)發(fā)展的的進(jìn)程程將使使本項(xiàng)項(xiàng)目天天然地地承擔(dān)擔(dān)起價(jià)價(jià)值峰峰值的的角色色，成成為新新城的的里程程碑；；稀缺性性物業(yè)業(yè)，將將使項(xiàng)項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)發(fā)及價(jià)價(jià)值定定位上上具備備較大大的操操作空空間，，項(xiàng)目目具有有更大大的進(jìn)進(jìn)行價(jià)價(jià)格突突破的的機(jī)會(huì)會(huì)；類(lèi)似項(xiàng)項(xiàng)目條條件的的樓盤(pán)盤(pán)將進(jìn)進(jìn)入尾尾盤(pán)期期或銷(xiāo)銷(xiāo)售完完畢，，一線線江景景地塊塊基本本沒(méi)有有，項(xiàng)項(xiàng)目稀稀缺性性價(jià)值值進(jìn)一一步突突顯；；新城的的里程程碑角角色將將賦予予項(xiàng)目目無(wú)限限可能能，項(xiàng)項(xiàng)目將將必然然地享享有新新城發(fā)發(fā)展帶帶來(lái)的的最大大紅利利。51項(xiàng)目整整體定定位整體規(guī)規(guī)劃及及分期期構(gòu)思思項(xiàng)目屬屬性界界定核心問(wèn)問(wèn)題結(jié)結(jié)構(gòu)化化分析析案例借借鑒市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)研研判整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算市場(chǎng)趨趨勢(shì)研研判購(gòu)買(mǎi)力力/需需求研研判產(chǎn)品機(jī)機(jī)會(huì)研研判52贛州GDP發(fā)展展水平平位于于江西西省前前列，，人口口基數(shù)數(shù)大，，房地地產(chǎn)年年消化化量?jī)H僅次于于南昌昌242.86520644466.4630吉安2047825撫州28054623052230宜春96.37899138.06107.517鷹潭1341211231.7611050新余172955055180.0240萍鄉(xiāng)165.121084260152.8342景德鎮(zhèn)356.76772867463.2360九江770.4616720410460.79134南昌GDP（億）人均GDP（元）銷(xiāo)售量（萬(wàn)平方米）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)）城區(qū)人口（萬(wàn)）城市名500591020184657贛州數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：江西西省年年鑒人口贛州市市總?cè)巳丝?46萬(wàn)人人，其其中市市轄區(qū)區(qū)57萬(wàn)人人；行政區(qū)區(qū)劃贛州是是江西西省最最大的的行政政區(qū)，，本市市轄1區(qū)2市15縣縣，總總面積積3.94萬(wàn)平平方公公里；；購(gòu)買(mǎi)力力研判判53數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：贛州州統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒鑒贛州人人均可可支配配收入入和在在崗職職工工工資每每年以以10%左左右速速度增增長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)力力研判判540%20%40%60%80%100%第三產(chǎn)業(yè)33.6%45.0%37.9%38%55%70%第二產(chǎn)業(yè)51.2%54.0%38.9%41%36%28%第一產(chǎn)業(yè)15.2%1.0%23.2%21%9%2%中國(guó)深圳贛州低收入地區(qū)中收入地區(qū)發(fā)達(dá)地區(qū)贛州是是個(gè)農(nóng)農(nóng)業(yè)大大市，，但近近幾年年第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展迅速速，成成為區(qū)區(qū)域最最主要要的經(jīng)經(jīng)濟(jì)支支柱贛州三三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配配比表表表明明贛州州目前前正處處于低低收入入地區(qū)區(qū)水平平；從三大大產(chǎn)業(yè)業(yè)逐年年列表表可以以看出出，贛贛州第第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所所占比比例正正在逐逐年遞遞減，，第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)比例例顯著著增加加，這這主要要取決決于贛贛南以以稀土和和有色色金屬屬、食食品為為主的的支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的不斷壯壯大；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)從2002年年的30.5%增長(zhǎng)到到2006年的的38.9%；；購(gòu)買(mǎi)力研研判55六大產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)明明顯，其其中僅有有色冶金金及新材材料產(chǎn)業(yè)業(yè)占據(jù)了了30%的產(chǎn)值值，單一一產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)獻(xiàn)突出3.710.56.487.2現(xiàn)代輕紡81.5710.9874.8983.20合計(jì)3.710.52.072.3制藥4.460.65.315.9新型建材9.061.2211.0812.31機(jī)電制造35.884.8319.8822.09食品24.743.3330.0633.4有色冶金及新材料比重%數(shù)量比重%數(shù)量利稅總額銷(xiāo)售收入產(chǎn)業(yè)名稱發(fā)展較快快的行業(yè)業(yè)中，有有色治金金及新材材料、煤煤礦等行行業(yè)最為為迅速，，歷年的的增長(zhǎng)速速度很快快，現(xiàn)已已成為六六大支柱柱性產(chǎn)業(yè)業(yè)中行業(yè)業(yè)產(chǎn)值最最高的行行業(yè)；購(gòu)買(mǎi)力研研判56“世界鎢鎢都”促促成了大大量高收收入階層層的形成成，形成成極強(qiáng)的的消費(fèi)能能力贛州鎢礦礦保有儲(chǔ)儲(chǔ)量居全全國(guó)第二二位，約約占全國(guó)國(guó)的39％、世世界的26%；；其中高高品質(zhì)黑黑鎢礦保保有儲(chǔ)量量約占全全國(guó)同類(lèi)類(lèi)礦的70％、、世界的的60％％；鎢礦礦產(chǎn)量約約占全國(guó)國(guó)的45％左右右，是我我國(guó)乃至至全球鎢鎢的主產(chǎn)產(chǎn)區(qū)，被被稱為““世界鎢鎢都”；；近幾年鎢鎢礦行業(yè)業(yè)發(fā)展活活躍，銷(xiāo)銷(xiāo)售收入入和利稅稅占全市市工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比例逐年年增大，，銷(xiāo)售收收入由2000年的11.40%上上升到27.95%，，利稅由由2000年的的7.46%上上升到33.20%，，成為贛贛州主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；；贛州鎢冶冶煉加工工產(chǎn)業(yè)中中，民營(yíng)和和股份制制企業(yè)占占80％％，因此，這這部分私私營(yíng)業(yè)主主有很高高的消費(fèi)費(fèi)能力。。鎢礦保有量占全國(guó)的比例鎢礦保有量占世界的比例黑鎢礦保有量占全國(guó)的比例黑鎢礦保有量占世界的比例民營(yíng)企業(yè)和股份制企業(yè)占的比例贛州近幾年鎢行業(yè)銷(xiāo)售收入占全市的比例贛州近幾年鎢行業(yè)利稅占全市的比例贛州近幾年鎢行業(yè)銷(xiāo)售收入與利稅購(gòu)買(mǎi)力研研判57稀有金屬屬業(yè)、煤煤礦業(yè)、、種植業(yè)業(yè)和養(yǎng)殖殖業(yè)等取取得迅速速發(fā)展，，誕生了了大量高高收入人人群非金屬礦產(chǎn)企業(yè)煤礦企業(yè)有色金屬制品企業(yè)種植業(yè)漁業(yè)、水產(chǎn)業(yè)養(yǎng)殖業(yè)182827851681720570從黃頁(yè)上上的不完完全統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)字，，贛州煤煤礦行業(yè)業(yè)、有色色金屬行行業(yè)、非非金屬礦礦產(chǎn)業(yè)、、養(yǎng)殖業(yè)業(yè)等，共共計(jì)3714家家；根據(jù)年鑒鑒及政府府相關(guān)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)部門(mén)門(mén)的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，，這幾個(gè)個(gè)行業(yè)幾幾年來(lái)取取得了迅迅速的發(fā)發(fā)展，成成為贛州州經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的主主要?jiǎng)恿α?；?shù)據(jù)來(lái)源源：贛州州黃頁(yè)非非完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)購(gòu)買(mǎi)力研研判58私營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)極為發(fā)發(fā)達(dá)，私營(yíng)企企業(yè)數(shù)量量大，私私營(yíng)企業(yè)業(yè)主具有有較高的的消費(fèi)能能力贛州市私私營(yíng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)極為發(fā)發(fā)達(dá)，在在第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中私私營(yíng)企業(yè)業(yè)達(dá)3002家家，占工工業(yè)企業(yè)業(yè)的75.3%；2005年，私私營(yíng)企業(yè)業(yè)數(shù)達(dá)到到8274家；；贛州市工工業(yè)企業(yè)業(yè)集中于于采礦業(yè)業(yè)和制造造業(yè)；私營(yíng)企業(yè)業(yè)增長(zhǎng)比比例2005年末，，私營(yíng)企企業(yè)數(shù)攀攀升至8274家，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)20％。購(gòu)買(mǎi)力研研判59經(jīng)過(guò)多年年的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，，贛州市市內(nèi)積累累了部分分頂級(jí)財(cái)財(cái)富階層層一千萬(wàn)以上500萬(wàn)以上100萬(wàn)以上約45戶約120戶400戶以上數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市工商局統(tǒng)計(jì)路徑：注冊(cè)資產(chǎn)贛州全地地區(qū)范圍圍內(nèi)注冊(cè)冊(cè)資產(chǎn)超超過(guò)五百百萬(wàn)元以以上的約約有165戶，，私人存存款5000萬(wàn)萬(wàn)以上的的約有120多多人，而而私人存存款在1000~5000萬(wàn)萬(wàn)的已經(jīng)經(jīng)達(dá)到了了千位數(shù)數(shù)（2006年年數(shù)據(jù)））1000~5000萬(wàn)10~20人近100名以“千”為計(jì)量單位數(shù)據(jù)來(lái)源：贛州市銀行統(tǒng)計(jì)路徑：私人存款上億元5000萬(wàn)以上購(gòu)買(mǎi)力研研判60第二產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展高收入、高購(gòu)買(mǎi)力的人群一大批私營(yíng)企業(yè)的誕生有色金屬加工等制造業(yè)果業(yè)、水產(chǎn)等食品加工業(yè)高收入階階層的形形成過(guò)程程從產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)我們們可以看看出，贛贛州高收收入人群群除了泛泛公務(wù)員員群體外外，集中中在有色色金屬行行業(yè)、新新材料加加工及制制造行業(yè)業(yè)和部分分農(nóng)貿(mào)業(yè)業(yè)，這些些行業(yè)催催生的私私營(yíng)企業(yè)業(yè)造就了了一大批批高收入入階層，，他們經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力強(qiáng)勁，，購(gòu)買(mǎi)力力強(qiáng)！購(gòu)買(mǎi)力研研判61資源型城城市的三三種特征征：1、擁有有產(chǎn)業(yè)資資源。如如四川省省德陽(yáng)市市是重型型機(jī)械的的生產(chǎn)基基地，重重工業(yè)是是其主要要產(chǎn)業(yè)；；2、擁有有豐富的的可開(kāi)發(fā)發(fā)礦產(chǎn)資資源。如如河北省省唐山市市、山西西省大同同市等；；3、擁有有地位資資源。對(duì)對(duì)周邊地地區(qū)、城城市具有有強(qiáng)大吸吸引力，，輻射范范圍廣，，有不可可替代的的地位。。如呼和和浩特市市，它是是整個(gè)內(nèi)內(nèi)蒙古城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶的核核心，對(duì)對(duì)內(nèi)蒙古古其他城城市具有有極強(qiáng)的的影響力力贛州礦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的私私有性發(fā)發(fā)展，促促成了大大批高收收入群體體的“財(cái)財(cái)主”的的存在，，成為贛贛州收入入金字塔塔頂端階階層；贛州的經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)使收入入結(jié)構(gòu)呈呈沙漏型型分布，，大量高高收入及及中高收收入階層層形成極極強(qiáng)的消消費(fèi)力贛州是典典型的資資源型城城市，其其收入結(jié)結(jié)構(gòu)狀況況呈沙漏漏型分布布，高收收入人群群占到一一定比例例，他們們對(duì)房地地產(chǎn)的高高端項(xiàng)目目有需求求并且能能夠消化化。高收入人人群：礦礦主、有有色金屬屬行業(yè)主主、企業(yè)業(yè)主中高收入入人群：：公務(wù)員員，外外出打工工人群，，企業(yè)中中高層管管理人員員中低收入入人口：：在崗職職工，普普通小生生意者典型資源源型城市市人口收收入結(jié)構(gòu)構(gòu)泛公務(wù)員員群體（（公務(wù)員員）購(gòu)買(mǎi)力研研判62購(gòu)買(mǎi)力研研判贛州單一一產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)突出出，誕生生了大批批高收入入及中高高收入階階層，形形成極強(qiáng)強(qiáng)的高端端消費(fèi)能能力；贛州人口基數(shù)數(shù)大，經(jīng)濟(jì)歷歷年來(lái)發(fā)展迅迅速，整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)良好，有有力地推動(dòng)了了房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展；大量高收入群群體的存在，，使贛州市場(chǎng)場(chǎng)超越了一般般三線城市房房產(chǎn)的發(fā)展規(guī)規(guī)律，對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)高端消費(fèi)形形成極強(qiáng)的支支撐力，為高高端房產(chǎn)的持持續(xù)發(fā)展奠定定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定定消費(fèi)行為，，未來(lái)房產(chǎn)價(jià)價(jià)值在市場(chǎng)操操作上仍有較較大上升空間間。63瑞金、信豐、、寧都等縣市市擁有大量從從事土特產(chǎn)外外銷(xiāo)與礦產(chǎn)業(yè)業(yè)的生意人，，副科級(jí)以上上干部人數(shù)眾眾多，這部分分客戶的主動(dòng)動(dòng)城市化需求求成為贛州主主城房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展的重重要推導(dǎo)力。。從客戶構(gòu)成看看，周邊縣市市客戶占50-70%，，其它/打工工返鄉(xiāng)占10-20%，，贛城客戶僅僅占20-30%藍(lán)波灣一二期的置業(yè)者構(gòu)成愛(ài)丁堡的置業(yè)者構(gòu)成水岸新天置業(yè)者構(gòu)成帝景豪園置業(yè)者構(gòu)成天際華庭置業(yè)者構(gòu)成帝怡江景置業(yè)者構(gòu)成市場(chǎng)較高檔次次樓盤(pán)的客戶戶，周邊縣市市客戶基本超超過(guò)50%，，達(dá)到60-70%，這這是構(gòu)成贛城城房地產(chǎn)迅速速發(fā)展的十分分強(qiáng)勁的動(dòng)力力；其它/打工返返城的客戶中中，主要是來(lái)來(lái)自于珠三角角的返鄉(xiāng)購(gòu)房房或福建開(kāi)發(fā)發(fā)商老客戶的的跟進(jìn)購(gòu)房群群體，贛城本本地人的比例例僅占20-30%；客戶構(gòu)成64從別墅物業(yè)的的客戶構(gòu)成看看，周邊縣市市客戶占到80%以上，，主城區(qū)客戶戶僅占10%以內(nèi)，高端端房產(chǎn)外地客客戶比例更高高從區(qū)域上看：：贛州市別墅市市場(chǎng)以下屬18個(gè)縣客戶戶為主，達(dá)到到80%以上上；贛州市區(qū)區(qū)客戶次之；；在外地經(jīng)商商的贛州人或或扎根于贛州州經(jīng)商的外地地人為補(bǔ)充客客戶。注：以上客戶戶調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源于客戶訪訪談及售樓處處、物業(yè)管理理處等相關(guān)部部門(mén)客戶構(gòu)成65從職業(yè)構(gòu)成看看，別墅物業(yè)業(yè)客戶主要以以生意人為主主，生意人主主要是周邊縣縣市的稀土、、煤礦、農(nóng)貿(mào)貿(mào)業(yè)主翠湖山莊客戶戶表從職業(yè)上看：：以從事鎢礦、、稀土、果業(yè)業(yè)、餐飲、服服務(wù)業(yè)等的生生意人為主，，公務(wù)員為輔輔（且隨著價(jià)價(jià)格的升高公公務(wù)員的檔次次逐漸提高、、購(gòu)買(mǎi)者減少少）。注：以上客戶戶調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源于客戶訪訪談及售樓處處、物業(yè)管理理處等相關(guān)部部門(mén)客戶構(gòu)成66周邊縣市客戶戶的比例是最最主要的客戶戶群，這群人人的置業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素將直接接影響著對(duì)需需求的研判67驅(qū)動(dòng)因素一：：大量從事鎢鎢礦等稀有金金屬行業(yè)人士士及泛公務(wù)員群體體生意發(fā)展和仕仕途發(fā)展的需需要贛州周邊縣區(qū)區(qū)的鎢礦資源源豐富，鎢礦礦產(chǎn)業(yè)發(fā)展活活躍，其他縣縣區(qū)都有自己己的特色種植植、養(yǎng)殖業(yè)。。為了滿足企企業(yè)生意上的的需要，方便便與政府部門(mén)門(mén)聯(lián)系，周邊邊縣區(qū)企業(yè)主主成為贛州置置業(yè)的一大主主力軍。藍(lán)波灣一期的置業(yè)者構(gòu)成藍(lán)波灣二期的置業(yè)者構(gòu)成愛(ài)丁堡的置業(yè)者構(gòu)成水岸新天的置業(yè)者構(gòu)成縣區(qū)鎢礦產(chǎn)業(yè)定南縣、崇義縣、于都縣、安遠(yuǎn)縣、大余縣種植業(yè)石城縣、尋烏縣、安遠(yuǎn)縣、信豐縣、大余縣、南康市、崇義縣養(yǎng)殖業(yè)會(huì)昌縣、贛縣需求研判68驅(qū)動(dòng)因素二：：贛州較好環(huán)環(huán)境與周邊縣縣市環(huán)境形成成鮮明對(duì)比，，消費(fèi)者急于于改善居住環(huán)環(huán)境贛州兩江環(huán)繞繞，政府對(duì)沿沿江兩岸的環(huán)環(huán)境治理，使使贛州成為中中小城市環(huán)境境的代表性城城市之一；大量歷史悠久久的參天古樹(shù)樹(shù)得到保存，，使城市居民民的工作之余余的休閑生活活得到極大的的提升；周邊的縣區(qū)無(wú)無(wú)論是在城市市規(guī)模和生活活配套上都無(wú)無(wú)法與贛州市市相比。為了了更好地滿足足生活需求，，提升居住舒舒適度，選擇擇在贛州置業(yè)業(yè)也是周邊縣縣區(qū)富裕階層層的一個(gè)趨勢(shì)勢(shì)；周邊縣市特別別是有色金屬屬和礦產(chǎn)資源源豐富的地方方，環(huán)境受到到破環(huán)，與贛贛城的環(huán)境形形成鮮明的對(duì)對(duì)比。需求研判69驅(qū)動(dòng)因素三：：贛州有一批批高素質(zhì)的學(xué)學(xué)校，為小孩孩的教育著想想而置業(yè)贛州現(xiàn)有厚德實(shí)驗(yàn)小學(xué)、文清實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)、紅旗實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)和贛州三中、贛州一中等一批教育質(zhì)質(zhì)量很好的重重點(diǎn)學(xué)校。贛州一中是一一所辦學(xué)歷史史悠久、理念念先進(jìn)、特色色鮮明、環(huán)境境優(yōu)雅、設(shè)施施完善、師資資雄厚、成效效顯著、人才才輩出的省級(jí)級(jí)優(yōu)秀重點(diǎn)中中學(xué)。贛州三中，先先后被授予全全國(guó)、省市級(jí)級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)200余項(xiàng)，，“江西人民民滿意十大品品牌學(xué)?！?，，2007年年高考在全市市19所重點(diǎn)點(diǎn)中學(xué)中居第第一名。厚德實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)贛州一中中文清實(shí)驗(yàn)小學(xué)學(xué)贛州市教育質(zhì)質(zhì)量比周邊縣縣區(qū)高，為了了方便照顧孩孩子在贛州讀讀書(shū)，周邊縣縣區(qū)的家長(zhǎng)紛紛紛選擇在贛贛州購(gòu)房，成成為主要置業(yè)業(yè)驅(qū)動(dòng)因素。。需求研判70驅(qū)動(dòng)因素四：：縣區(qū)居民““進(jìn)城”心理理，政府對(duì)城城市規(guī)劃高投投入引發(fā)的對(duì)對(duì)中心城區(qū)地地位加強(qiáng)的預(yù)預(yù)期贛州緊鄰中國(guó)國(guó)最活躍的三三大經(jīng)濟(jì)圈：：泛珠三角、、長(zhǎng)三角、閩閩三角；位于于長(zhǎng)沙、廣州州、廈門(mén)、南南昌四大城市市的幾何中心；贛州與福建、、廣東等周邊邊省份對(duì)接的的高速公路和和鐵路的規(guī)劃劃發(fā)展，使贛州在城市群群中的地位得到加強(qiáng)；潘市長(zhǎng)投入2400萬(wàn)元元，對(duì)贛州城城市進(jìn)行規(guī)劃劃，著力加強(qiáng)強(qiáng)贛州作為江江西省南部中中心城市的地地位，擴(kuò)大城城市版圖，使使贛州的城市市未來(lái)呈現(xiàn)出出新的格局和和發(fā)展趨勢(shì)；；贛州廈門(mén)廣州、深圳、東莞、珠海長(zhǎng)沙南昌贛州是整個(gè)贛贛南地區(qū)最大大的城市，隨隨著整體規(guī)劃劃日趨完善，，中心城區(qū)地地位加強(qiáng)，贛贛州對(duì)贛南地地區(qū)的輻射影影響力持續(xù)擴(kuò)擴(kuò)大，按照普普通人的置業(yè)業(yè)心理，一般般愿意選擇在在中心城區(qū)置置業(yè)。需求研判71驅(qū)動(dòng)因素五：：財(cái)富積累后后，投資渠道道單一，房地地產(chǎn)成分散資資金的主要渠渠道投資方式金融投資基金、股票、外匯期貨、定期存款固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)2002-2006年贛州市人均可支配收入變化趨勢(shì)從贛州人均儲(chǔ)儲(chǔ)蓄余額變化化情況看，人人們財(cái)富增財(cái)富增長(zhǎng)后，，投資渠道單單一，房產(chǎn)是是很好的釋放放資金的地方方。從贛州市市幾個(gè)重點(diǎn)樓樓盤(pán)，如水岸岸新天、天際際華庭、蔚藍(lán)藍(lán)半島、藍(lán)波波灣和愛(ài)丁堡堡的銷(xiāo)售情況況來(lái)看，周邊邊縣區(qū)的購(gòu)房房者占了很大大比例。需求研判72驅(qū)動(dòng)因素六：：周邊城市及及自身房?jī)r(jià)的的迅速上升，，產(chǎn)生置業(yè)的的急迫感惠州市商品房銷(xiāo)售均價(jià)贛州周邊城市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于一個(gè)上上升狀態(tài)，特特別是2003年以后，，進(jìn)入快速發(fā)發(fā)展期。贛州州房?jī)r(jià)與周邊邊城市相比，，還處于“洼洼地”。受周邊城市房房?jī)r(jià)上升的影影響，贛州市市場(chǎng)上銷(xiāo)售的的商品房?jī)r(jià)格格和贛州人對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格格的預(yù)期都在在增加。贛州州房?jī)r(jià)在2005年至2006年比比以前翻了一一番，2007年上半年年房?jī)r(jià)漲幅在在300-400元。需求研判73驅(qū)動(dòng)因素是否否會(huì)發(fā)生變化化？驅(qū)動(dòng)因素可能影響因素未來(lái)研判稀有金屬行業(yè)人士生意改善的需要資源豐富，行業(yè)的發(fā)展是必然的趨勢(shì)持續(xù)驅(qū)動(dòng)泛公務(wù)員群體仕途發(fā)展的需要中國(guó)政府特色下的必然行為，不會(huì)受影響持續(xù)驅(qū)動(dòng)小孩教育的需要隨著社會(huì)發(fā)展水平的提升，對(duì)教育將越來(lái)越重視持續(xù)驅(qū)動(dòng)中心城地位加強(qiáng)及縣區(qū)進(jìn)城心理的需要在高速城市化發(fā)展進(jìn)程中，此因素將會(huì)得到加強(qiáng)持續(xù)驅(qū)動(dòng)周邊房?jī)r(jià)及贛城房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生的置業(yè)急迫感受宏觀政策影響，但基本面的判斷是將會(huì)持續(xù)上升，上升速度則較難預(yù)測(cè)保持驅(qū)動(dòng)財(cái)富積累后分散資金的需要在一定時(shí)間內(nèi)將不會(huì)有重大改變保持驅(qū)動(dòng)對(duì)改善居住條件、居住環(huán)境的需要外地人的需求將持續(xù)，本地人可能受換房需求量的影響，但本群人比例小，影響不大影響小需求研判74需求研判消費(fèi)者的主要要購(gòu)房驅(qū)動(dòng)因因素，在未來(lái)來(lái)幾年仍將繼繼續(xù)保持驅(qū)動(dòng)動(dòng)或還會(huì)加強(qiáng)強(qiáng)；贛州房地產(chǎn)不不是贛城本身身的房地產(chǎn)，，而是周邊十十八個(gè)縣市800萬(wàn)人口口的房地產(chǎn)，，消費(fèi)需求量量十分龐大；；贛州房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目周邊縣市市及返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)群體客戶所所占比例達(dá)到到60-80%，城市本本地人僅占20-40%；需求的存在決決定了房產(chǎn)消消費(fèi)將在較長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)續(xù)高漲，對(duì)房房地產(chǎn)繼續(xù)形形成刺激。相對(duì)于800萬(wàn)人口需求求的市場(chǎng)而言言，贛州市場(chǎng)場(chǎng)仍處于初級(jí)級(jí)發(fā)展階段，，市場(chǎng)增長(zhǎng)潛潛力巨大；75項(xiàng)目整體定位位整體規(guī)劃及分分期構(gòu)思項(xiàng)目屬性界定定核心問(wèn)題結(jié)構(gòu)構(gòu)化分析案例借鑒市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判判整體發(fā)展戰(zhàn)略略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算算產(chǎn)品機(jī)會(huì)研判判76贛州房地產(chǎn)市市場(chǎng)上不同階階段代表性樓樓盤(pán)的特點(diǎn)以以及對(duì)市場(chǎng)作作出的貢獻(xiàn)2004年2005年2006年2007年蔚藍(lán)半島水岸新天時(shí)間公園帝景豪園黃金時(shí)代章江豪園樓盤(pán)名稱樓盤(pán)特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的貢獻(xiàn)臨章江，三面面環(huán)水，風(fēng)景景優(yōu)美。歐式式建筑、園林林、鐘樓、風(fēng)風(fēng)情街，洋溢溢著維也納濃濃郁的浪漫風(fēng)風(fēng)情是贛州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)上第一一個(gè)大規(guī)模的的園林小區(qū)，，開(kāi)盤(pán)時(shí)引起起較大轟動(dòng)對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格格起到了拉升升作用臨章江一線，，擁江畔約500米超長(zhǎng)長(zhǎng)風(fēng)景線，，現(xiàn)代風(fēng)格的的建筑和大面面積的中心園園林總占地1000余畝，總總建筑面積近近100萬(wàn)平平方米，社區(qū)區(qū)依傍貢江北北岸，是大型型生態(tài)水景居居住園區(qū)本地大盤(pán)開(kāi)發(fā)發(fā)建立了基本本模式，先造造園林和商業(yè)業(yè)街，實(shí)景展展示，營(yíng)銷(xiāo)包包裝手法較到到位是目前贛州新新城區(qū)規(guī)模最最大的高尚住住宅小區(qū)之一一，是針對(duì)贛贛州中高檔消消費(fèi)者量身打打造的人居精精品從戶型到樓盤(pán)盤(pán)自身配套來(lái)來(lái)看，都是目目前市場(chǎng)上較較好的樓盤(pán)之之一，注重細(xì)節(jié)的打打造，是精細(xì)細(xì)產(chǎn)品的代表表開(kāi)創(chuàng)了低覆蓋蓋率、寬空間間的建筑形式式，較大的樓樓間距超市場(chǎng)預(yù)期地地突破價(jià)格，，創(chuàng)造了市場(chǎng)場(chǎng)新的價(jià)格標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目整體建筑筑風(fēng)格簡(jiǎn)約有有致，沿江面面長(zhǎng)達(dá)300余米，戶戶型舒適度高高，小區(qū)園林林與江濱公園園相映成趣位于章江北岸岸，是贛州小小區(qū)第一家配配有觀光電梯梯的小區(qū)對(duì)項(xiàng)目的啟示示小區(qū)園林對(duì)居居住環(huán)境和對(duì)居住品質(zhì)質(zhì)的提升是顯而而易見(jiàn)的，項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)該注重重園林的打造造樓盤(pán)分析對(duì)江景資源的的利用和規(guī)劃劃布局、建筑立面以以及園林與江江景的結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)包裝應(yīng)該該到位，充分分體現(xiàn)豪宅特特色產(chǎn)品的打造應(yīng)應(yīng)該注重細(xì)節(jié)節(jié)，細(xì)節(jié)才能能充分體現(xiàn)品品質(zhì)在規(guī)劃方面應(yīng)應(yīng)該更加合理理和科學(xué)，以以此來(lái)提升居居住的舒適度度產(chǎn)品價(jià)格的拉拉升需要有支支撐，應(yīng)充分分利用其資源