上海國(guó)際汽車(chē)城戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

細(xì)化功能設(shè)計(jì)，制勝關(guān)鍵挑戰(zhàn)，加快上海國(guó)際汽車(chē)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)機(jī)密上海國(guó)際汽車(chē)城發(fā)展有限公司工作匯報(bào)二OO一年十月十四日此報(bào)告僅供客戶(hù)內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。項(xiàng)目進(jìn)展情況回顧––本項(xiàng)目工作已基本完成實(shí)際完成工作提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對(duì)其作測(cè)試分析分析國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開(kāi)一系列頭腦風(fēng)暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設(shè)計(jì)及關(guān)鍵舉措對(duì)所需的各項(xiàng)政府政策聚焦進(jìn)行細(xì)化分析制定建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)分析排序潛在投資者及合作伙伴提出商業(yè)模式，建立財(cái)務(wù)模型，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估草擬招商引資營(yíng)銷(xiāo)方案及計(jì)劃核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細(xì)布局設(shè)計(jì),包括服務(wù)內(nèi)容及設(shè)施數(shù)量幫助建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)所順利開(kāi)展詳規(guī)設(shè)計(jì)及模型制作對(duì)潛在的投資者，合作伙伴及關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對(duì)象清單對(duì)不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國(guó)際汽車(chē)城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運(yùn)作機(jī)制的分析建立財(cái)務(wù)模型并在不同層面展開(kāi)財(cái)務(wù)分析分析總結(jié)國(guó)際汽車(chē)市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)擬定汽車(chē)城介紹文件初步擬定汽車(chē)城關(guān)鍵駐商招商引資文件范本第一階段：明確市場(chǎng)需求，制定價(jià)值定位計(jì)劃中工作第二階段：制定功能定位與布局，明確商業(yè)模式，評(píng)估經(jīng)濟(jì)效益第三階段：制定招商營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，并作初步溝通接觸實(shí)際完成工作設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)方案及計(jì)劃與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通設(shè)計(jì)確定汽車(chē)城項(xiàng)目管理組織制定實(shí)施計(jì)劃形成針對(duì)不同關(guān)鍵駐商的招商文件及計(jì)劃與第一批共23家潛在駐商進(jìn)行了首次接觸，與其中的13家進(jìn)行了第二輪的討論，明確其政策財(cái)務(wù)的需求為汽車(chē)城發(fā)展有限公司設(shè)計(jì)了組織架構(gòu)及人員要求形成了具體實(shí)施計(jì)劃計(jì)劃中工作2今天匯報(bào)內(nèi)容上海國(guó)際汽車(chē)城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì)上海國(guó)際汽車(chē)城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國(guó)際汽車(chē)城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析上海國(guó)際汽車(chē)城政策分析及要求初探第三階段工作成果3今天匯報(bào)內(nèi)容上海國(guó)際汽車(chē)城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設(shè)計(jì)上海國(guó)際汽車(chē)城關(guān)鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國(guó)際汽車(chē)城商業(yè)模式及財(cái)務(wù)分析上海國(guó)際汽車(chē)城政策分析及要求初探第三階段工作成果4根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國(guó)際

汽車(chē)城遠(yuǎn)景與功能布局設(shè)想平面圖將是如下人工湖研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū)滬寧高速曹安路吳淞江顧河墨玉路顧河城區(qū)干道浦安亭涇浦蘊(yùn)藻浜認(rèn)證檢測(cè)中心上海汽車(chē)工業(yè)技術(shù)中心綠化汽車(chē)第三方物流服務(wù)區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心汽車(chē)城公園消費(fèi)者汽車(chē)貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開(kāi)工業(yè)用卡車(chē)將沿新開(kāi)辟的輔路連接同三國(guó)道繞道行駛安亭新鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)銷(xiāo)商會(huì)展中心（含博物館）經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商二手車(chē)市場(chǎng)商貿(mào)服務(wù)中心體育館中心備用地廣場(chǎng)都市服務(wù)中心N汽車(chē)體驗(yàn)園品牌中心品牌中心5模式一：汽車(chē)城公園模式三：汽車(chē)第三方物流服務(wù)區(qū)模式三：研發(fā)、管理、培訓(xùn)區(qū)安亭新鎮(zhèn)區(qū)上海國(guó)際汽車(chē)城遠(yuǎn)景功能布局的總體設(shè)想立體圖將是如下模式二：汽車(chē)貿(mào)易展示及辦公區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心體育館中心6在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎(chǔ)上，我們對(duì)每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進(jìn)行了細(xì)化分析功能區(qū)塊1. 汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)2. 新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心（包括辦公）3. 研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)4. 第三方物流區(qū)5. 汽車(chē)城公園根據(jù)不同模式的關(guān)鍵成功因素有哪些功能/設(shè)施是一般情況下成功所必需的？有哪些額外功能/設(shè)施是在安亭取得成功所必需的？一般情況下成功所需要的項(xiàng)目數(shù)量*18221761按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國(guó)際汽車(chē)城要實(shí)現(xiàn)其遠(yuǎn)景目標(biāo)及其功能，需要成功實(shí)施90–100個(gè)項(xiàng)目在安亭取得成功所需要的額外項(xiàng)目數(shù)量*159620總計(jì)33312381 *有多個(gè)同一種項(xiàng)目時(shí)每一個(gè)單獨(dú)計(jì)入項(xiàng)目總數(shù) 資料來(lái)源：麥肯錫分析要回答的問(wèn)題:7建設(shè)這些項(xiàng)目需要占用約220萬(wàn)平方米土地的土地占用土地面積萬(wàn)平方米汽車(chē)貿(mào)易、辦公、展示區(qū)新鎮(zhèn)公共活動(dòng)中心汽車(chē)研發(fā)教育培訓(xùn)區(qū)汽車(chē)第三方物流區(qū)汽車(chē)城公園未占用土地面積751259745867核心貿(mào)易區(qū)總土地面積238用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場(chǎng)及發(fā)展備用

資料來(lái)源: 麥肯錫分析220項(xiàng)目總共占有土地面積81.汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細(xì)化分析汽車(chē)貿(mào)易展示區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為汽車(chē)消費(fèi)者提供可選擇的多種品牌為汽車(chē)消費(fèi)者提供舒適的購(gòu)車(chē)環(huán)境為汽車(chē)參展商提供足夠大的展出場(chǎng)地為汽車(chē)消費(fèi)者提供購(gòu)車(chē)一站式服務(wù)為汽車(chē)消費(fèi)者提供一流的試駕體驗(yàn)讓汽車(chē)消費(fèi)者看車(chē)買(mǎi)車(chē)時(shí)感受到不同品牌的獨(dú)特文化及其魅力讓汽車(chē)愛(ài)好者隨時(shí)能看到有獨(dú)特內(nèi)容的汽車(chē)展示，而不用去等汽車(chē)展市場(chǎng)服務(wù)需求經(jīng)銷(xiāo)商3S店汽車(chē)集中貿(mào)易市場(chǎng)（輕型客車(chē)、輕型卡車(chē)等）二手車(chē)市場(chǎng)會(huì)展中心購(gòu)車(chē)配套政府機(jī)構(gòu)（車(chē)管所，工商，稅務(wù)，養(yǎng)路費(fèi)）購(gòu)車(chē)配套非政府機(jī)構(gòu)（銀行，保險(xiǎn)）汽車(chē)體驗(yàn)園品牌中心汽車(chē)博物館所對(duì)應(yīng)的功能項(xiàng)目1.11.21.31.41.51.61.71.81.99汽車(chē)貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)的功能能定位細(xì)細(xì)化分析析（續(xù)））–占用土地地面積，，建筑面面積總建筑面面積萬(wàn)平方米米經(jīng)銷(xiāo)商3S店*汽車(chē)集中中貿(mào)易市市場(chǎng)**二手車(chē)市場(chǎng)會(huì)展中心一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)汽車(chē)體驗(yàn)驗(yàn)園****品牌中心心–高檔檔品牌中心心–特種種汽車(chē)博物館總占地面面積萬(wàn)平方米米151.20.813.50.718.02.418.05.516.0–80.50.320.20.132.73.2總建筑面面積將為為36萬(wàn)萬(wàn)平方米米總占地面面積將為為59萬(wàn)萬(wàn)平方米米數(shù)量單一占地地面積（萬(wàn)平方方米）單一建筑筑面積（萬(wàn)平方方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心***13.23.2*經(jīng)銷(xiāo)商3S店參照現(xiàn)現(xiàn)有別克克、奧奧迪及國(guó)國(guó)外3S店**汽車(chē)集中中貿(mào)易市市場(chǎng)可以以和二手手車(chē)市場(chǎng)場(chǎng)相結(jié)合合***商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心內(nèi)內(nèi)主要駐駐商為與與購(gòu)車(chē)相相關(guān)的政政府及非非政府機(jī)機(jī)構(gòu)****汽車(chē)體驗(yàn)驗(yàn)園參照照日本Motegi賽車(chē)場(chǎng)資料來(lái)源源:文獻(xiàn)檢索索；國(guó)內(nèi)內(nèi)外汽車(chē)車(chē)制造商商、經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)商訪(fǎng)談?wù)劊畸溈峡襄a分析析10汽車(chē)貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)的功能能定位細(xì)細(xì)化分析析（續(xù)））–就業(yè)人數(shù)數(shù)，消費(fèi)費(fèi)者人流流，交易易車(chē)輛數(shù)數(shù)67515451400**1400**120011,100120830210340數(shù)量每一項(xiàng)目目就業(yè)人人數(shù)4004002001,900202401203,200預(yù)計(jì)：1,100經(jīng)銷(xiāo)商3S店汽車(chē)集中中貿(mào)易市市場(chǎng)二手車(chē)市場(chǎng)會(huì)展中心一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)汽車(chē)體驗(yàn)驗(yàn)園品牌中心心–高檔檔品牌中心心–特種種汽車(chē)博物物館所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心*20*商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心內(nèi)內(nèi)主要駐駐商與購(gòu)購(gòu)車(chē)相關(guān)關(guān)的政府府及非政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)**包括市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)人員資料來(lái)源源:文獻(xiàn)檢索索；國(guó)內(nèi)內(nèi)外汽車(chē)車(chē)制造商商、經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)商訪(fǎng)談?wù)劊畸溈峡襄a分析析消費(fèi)者人人流15,000人/天年汽車(chē)貿(mào)貿(mào)易量80,000––100,000輛預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)業(yè)人數(shù)人11根據(jù)功能能定位細(xì)細(xì)化分析析的結(jié)果果，汽車(chē)車(chē)貿(mào)易展展示區(qū)的的詳細(xì)布布局平面面圖將是是如下050100250500M經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商廣場(chǎng)場(chǎng)會(huì)展中心（包括博物物館）品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心廣場(chǎng)商貿(mào)中心二手車(chē)市場(chǎng)場(chǎng)（包括輕型型客車(chē)卡車(chē)車(chē)市場(chǎng)）經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商綠化品牌中心品牌中心經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商N(yùn)汽車(chē)體驗(yàn)驗(yàn)園曹安路墨玉路公園路12經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商經(jīng)銷(xiāo)商品牌中心心品牌中心心會(huì)展中心心（包括括博物館館）二手車(chē)市市場(chǎng)（包括輕輕型客車(chē)車(chē)卡車(chē)市市場(chǎng)）商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心汽車(chē)體驗(yàn)驗(yàn)園汽車(chē)貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)的詳細(xì)細(xì)布局立立體圖將將是如下下132.新新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心（包包括辦公公）的功功能定位位

細(xì)化化分析公共活動(dòng)中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為消費(fèi)者者（旅游游者）及及駐商提提供全面面的生活活服務(wù)設(shè)設(shè)施（住住宿、餐餐飲、購(gòu)購(gòu)物、娛娛樂(lè)）為消費(fèi)者者（旅游游者）及及駐商提提供充分分的基礎(chǔ)礎(chǔ)服務(wù)設(shè)設(shè)施保障障（治安安、消防防、電信信等）對(duì)于有較較高消費(fèi)費(fèi)需求的的消費(fèi)者者（旅游游者）提提供有針針對(duì)性的的高質(zhì)量量服務(wù)市場(chǎng)服務(wù)務(wù)需求酒店（2–3星星）快餐/中中檔餐飲飲設(shè)施/酒吧電影院大型商場(chǎng)場(chǎng)便利店/藥店超市警察局/消防站站/電信信局加油站寫(xiě)字樓酒店（4–5星星）高檔餐飲飲設(shè)施高檔專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店高檔娛樂(lè)樂(lè)城所對(duì)應(yīng)的的功能項(xiàng)項(xiàng)目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.1314新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心（包包括辦公公）的功功能定位位細(xì)化分分析（續(xù)續(xù)）–占用土地地面積，，建筑面面積總建筑面面積萬(wàn)平方米米酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場(chǎng)*一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)寫(xiě)字樓*高檔專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店總占地面面積萬(wàn)平方米米100.0200.01510.451.10總建筑面面積將為為23萬(wàn)萬(wàn)平方米米總占地面面積將為為7萬(wàn)平平方米數(shù)量單一占地地面積（萬(wàn)平方方米）單一建筑筑面積（萬(wàn)平方方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)警察局/消防站站/電信信局*餐飲設(shè)施施已經(jīng)包包括在酒酒店、娛娛樂(lè)城、、寫(xiě)字樓樓、商場(chǎng)場(chǎng)及商貿(mào)貿(mào)服務(wù)中中心大樓樓內(nèi)，不不再單列列資料來(lái)源源:文文獻(xiàn)檢索索；相關(guān)關(guān)公司、、機(jī)構(gòu)訪(fǎng)訪(fǎng)談；麥麥肯錫分分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂(lè)樂(lè)城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.07515新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心（包包括辦公公）的功功能定位位細(xì)化分分析（續(xù)續(xù)）–就業(yè)人數(shù)數(shù)6002300數(shù)量每一項(xiàng)目目就業(yè)人人數(shù)75100151501,600600100303,900預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)業(yè)人數(shù)人106003,1705151100130101016002800110350351600*酒店、娛娛樂(lè)城、、寫(xiě)字樓樓、商場(chǎng)場(chǎng)及商貿(mào)貿(mào)服務(wù)中中心服務(wù)務(wù)中心均均配套餐餐飲設(shè)施施（包括括高檔和和中檔）），所以以不再單單列資料來(lái)源源:文文獻(xiàn)檢索索；相關(guān)關(guān)公司、、機(jī)構(gòu)訪(fǎng)訪(fǎng)談；麥麥肯錫分分析酒店*(2–3星)酒吧電影院大型商場(chǎng)場(chǎng)*一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)寫(xiě)字樓*高檔專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)警察局/消防站站/電信信局便利店/藥店加油站酒店*(4–5星)高檔娛樂(lè)樂(lè)城*20超市12516根據(jù)功能能定位細(xì)細(xì)化分析析的結(jié)果果，新鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共活活動(dòng)中心心（包括括辦公））的詳細(xì)細(xì)布局平平面圖將將是如下下050100250500M酒店2–3星星酒店2–3星星電影院電信中心廣場(chǎng)大酒店店大型商場(chǎng)金桂新新村保留地地綠化便利店店停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)賣(mài)店店/便便利店店停車(chē)場(chǎng)加油站專(zhuān)賣(mài)店店廣場(chǎng)娛樂(lè)城城寫(xiě)字樓樓寫(xiě)字樓樓N專(zhuān)賣(mài)店店酒吧/咖啡啡消防站站警察局局寫(xiě)字樓樓寫(xiě)字樓樓曹安路墨玉路17新鎮(zhèn)公公共活活動(dòng)中中心（（包括括辦公公）的的詳細(xì)細(xì)布局局立體體圖將將是如如下金桂新新村大酒店店大型商商場(chǎng)娛樂(lè)城城酒店酒吧/咖啡啡寫(xiě)字樓樓警察局局消防站站183.研發(fā)管管理培培訓(xùn)區(qū)區(qū)的功功能定定位細(xì)細(xì)化分分析研發(fā)管理培訓(xùn)區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施有高水水準(zhǔn)的的技術(shù)術(shù)服務(wù)務(wù)支持持有高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的認(rèn)證證檢測(cè)測(cè)設(shè)施施供研研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)共共享能夠通通過(guò)大大學(xué)、、職業(yè)業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)構(gòu)構(gòu)等為為研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)提供供人才才和基基礎(chǔ)研研究支支持能夠通通過(guò)配配置創(chuàng)創(chuàng)新企企業(yè)來(lái)來(lái)促進(jìn)進(jìn)技術(shù)術(shù)進(jìn)步步及成成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)提供供配套套生活活設(shè)施施市場(chǎng)服服務(wù)需需求認(rèn)證測(cè)測(cè)試中中心上汽技技術(shù)中中心供應(yīng)商商研發(fā)發(fā)中心心獨(dú)立研研究開(kāi)開(kāi)發(fā)商商大學(xué)汽汽車(chē)系系職業(yè)培培訓(xùn)中中心/專(zhuān)科科學(xué)校校體育館館創(chuàng)新企企業(yè)園園所對(duì)應(yīng)應(yīng)的功功能項(xiàng)項(xiàng)目3.13.23.33.43.53.63.73.819研發(fā)管管理培培訓(xùn)區(qū)區(qū)的功功能定定位細(xì)細(xì)化分分析（（續(xù)））–占用土土地面面積，，建筑筑面積積總建筑筑面積積萬(wàn)平方方米認(rèn)證檢檢測(cè)中中心供應(yīng)商商研發(fā)發(fā)中心心獨(dú)立研研究開(kāi)開(kāi)發(fā)商商一般功功能項(xiàng)項(xiàng)目合合計(jì)大學(xué)汽車(chē)系系職業(yè)培培訓(xùn)中中心/專(zhuān)科科學(xué)校校體育館館創(chuàng)新企業(yè)園園總占地地面積積萬(wàn)平方方米114.06.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3總建筑筑面積積將為為34萬(wàn)平平方米米總占地地面積積將為為67萬(wàn)平平方米米數(shù)量單一占占地面面積（萬(wàn)平平方米米）單一建建筑面面積（萬(wàn)平平方米米）6.52.8102.522550.32.334所有功功能項(xiàng)項(xiàng)目合合計(jì)資料來(lái)來(lái)源:文文獻(xiàn)檢檢索；；大學(xué)學(xué)及研研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)訪(fǎng)訪(fǎng)談；；麥肯肯錫分分73.667上汽技技術(shù)中中心20研發(fā)管管理培培訓(xùn)區(qū)區(qū)的功功能定定位細(xì)細(xì)化分分析（（續(xù)））–就業(yè)人人數(shù)150數(shù)量每一項(xiàng)項(xiàng)目就就業(yè)人人數(shù)320205007,6002,000**包括大大學(xué)、、專(zhuān)科科院校校在校校學(xué)生生資料來(lái)來(lái)源:文文獻(xiàn)檢檢索；；大學(xué)學(xué)及研研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)訪(fǎng)訪(fǎng)談；；麥肯肯錫分分析2,000*3,1006002,0001150132010200512021,000*21,000*1201500認(rèn)證檢測(cè)測(cè)中心供應(yīng)商研研發(fā)中心心獨(dú)立研究究開(kāi)發(fā)商商一般功能能項(xiàng)目合合計(jì)大學(xué)汽車(chē)系職業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)中心/專(zhuān)科學(xué)學(xué)校體育館創(chuàng)新企業(yè)園所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)上汽技術(shù)術(shù)中心預(yù)計(jì)到2010年就業(yè)業(yè)人數(shù)人21根據(jù)功能能定位細(xì)細(xì)化分析析的結(jié)果果，研發(fā)發(fā)管理培培訓(xùn)區(qū)的的詳細(xì)布布局平面面圖將是是如下050100250500M綠化獨(dú)立研究開(kāi)發(fā)商大學(xué)汽車(chē)車(chē)系專(zhuān)科學(xué)校校供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心認(rèn)證檢測(cè)測(cè)中心上汽技術(shù)術(shù)中心創(chuàng)新企業(yè)園住宅用地地住宅用地地大學(xué)汽車(chē)車(chē)系專(zhuān)科學(xué)校校獨(dú)立研究開(kāi)發(fā)商獨(dú)立研究開(kāi)發(fā)商獨(dú)立研究開(kāi)發(fā)商獨(dú)立研究開(kāi)發(fā)商體育館供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心N曹安路路公園22研發(fā)管理理培訓(xùn)區(qū)區(qū)的詳細(xì)細(xì)布局立立體圖將將是如下下供應(yīng)商研研發(fā)中心心供應(yīng)商研研發(fā)中心心供應(yīng)商研發(fā)中心心創(chuàng)新企業(yè)業(yè)園獨(dú)立研究究開(kāi)發(fā)商商大學(xué)汽車(chē)車(chē)系專(zhuān)科學(xué)校校體育館上汽技術(shù)術(shù)中心認(rèn)證檢測(cè)測(cè)中心234.第三方物物流區(qū)的的功能定定位細(xì)化化分析第三方物流服務(wù)區(qū)一般情況所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施為鄰近的的汽車(chē)整整車(chē)廠提提供進(jìn)廠廠、出廠廠物流服服務(wù)提供開(kāi)展展物流業(yè)業(yè)務(wù)所需需的配套套設(shè)施為汽車(chē)貿(mào)貿(mào)易區(qū)內(nèi)內(nèi)的進(jìn)口口車(chē)貿(mào)易易提供保保稅倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)服務(wù)能為安亭亭地區(qū)的的大型物物流企業(yè)業(yè)提供運(yùn)運(yùn)營(yíng)中心心支持市場(chǎng)服務(wù)務(wù)需求進(jìn)廠物流流中心（（零配件件）出廠物流流中心（（整車(chē)））卡車(chē)停車(chē)車(chē)場(chǎng)加油站所對(duì)應(yīng)的的功能項(xiàng)項(xiàng)目4.14.24.34.4保稅倉(cāng)庫(kù)庫(kù)物流企業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)中中心4.54.624第三方物物流區(qū)的的功能定定位細(xì)化化分析（（續(xù)）–占用土地地面積，，建筑面面積總建筑面面積萬(wàn)平方米米總占地面面積萬(wàn)平方米米11.50.522.01.216.02.010.5–總建筑面面積將為為5萬(wàn)平平方米總占地面面積將為為12萬(wàn)萬(wàn)平方米米數(shù)量單一占地地面積（萬(wàn)平方方米）單一建筑筑面積（萬(wàn)平方方米）2.22.000.45所有功能能項(xiàng)目合合計(jì)資料來(lái)源源:文文獻(xiàn)檢索索；供應(yīng)應(yīng)商訪(fǎng)談?wù)?；麥肯肯錫分析析460.50.0412保稅倉(cāng)庫(kù)進(jìn)廠物流中中心

（零零配件）出廠物流中中心

（整整車(chē)）卡車(chē)停車(chē)場(chǎng)0.010.2物流企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)中心20.10.20.51.510.040.01加油站25第三方物流流區(qū)的功能能定位細(xì)化化分析（續(xù)續(xù)）–就業(yè)人數(shù)數(shù)量每一項(xiàng)目就就業(yè)人數(shù)375150210011020010050資料來(lái)源: 文獻(xiàn)檢檢索；供應(yīng)應(yīng)商訪(fǎng)談；；麥肯錫分分析所有功能項(xiàng)項(xiàng)目合計(jì)保稅倉(cāng)庫(kù)進(jìn)廠物流中中心

（零零配件）出廠物流中中心

（整整車(chē)）加油站物流企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)中心25011015卡車(chē)停車(chē)場(chǎng)10預(yù)計(jì)到2010年就就業(yè)人數(shù)人10526根據(jù)功能定定位細(xì)化分分析的結(jié)果果，第三方方物流區(qū)的的

詳細(xì)布布局平面圖圖將是如下下050100250500M綠化卡車(chē)停車(chē)場(chǎng)出廠物流中中心入廠物流中心加油站入廠物流中心物流企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)中心保稅倉(cāng)庫(kù)N曹安路27第三方物流流區(qū)的詳細(xì)細(xì)布局立體體圖將是如如下保稅倉(cāng)庫(kù)卡車(chē)停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)物流企業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)中心入廠物流中中心出廠物流中中心加油站285.汽車(chē)城公園園的功能定定位細(xì)化分分析主題公園一般情況下所必須具備的功能/設(shè)施對(duì)于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設(shè)施有足夠多的的游玩內(nèi)容容有齊備的配配套生活設(shè)設(shè)施便利的交通通條件有世界一流流的主題公公園運(yùn)營(yíng)商商設(shè)計(jì)管理理為消費(fèi)者提提供別處無(wú)無(wú)法比擬的的游樂(lè)體驗(yàn)驗(yàn)便利的大眾眾交通設(shè)施施(如輕軌軌等)市場(chǎng)服務(wù)需需求75萬(wàn)平方方米的汽車(chē)車(chē)城公園汽車(chē)城公園園內(nèi)配套餐餐飲、購(gòu)物物設(shè)施所對(duì)應(yīng)的功功能項(xiàng)目5.15.2汽車(chē)公園主主題（如未未來(lái)世界、、冒險(xiǎn)樂(lè)園園等）輕軌等交通通設(shè)施5.35.429今天匯報(bào)內(nèi)內(nèi)容上海國(guó)際汽汽車(chē)城核心心貿(mào)易區(qū)的的功能定位位及布局設(shè)設(shè)計(jì)上海國(guó)際汽汽車(chē)城關(guān)鍵鍵駐商分析析以及招商商引資初步步方案上海國(guó)際汽汽車(chē)城商業(yè)業(yè)模式及財(cái)財(cái)務(wù)分析上海國(guó)際汽汽車(chē)城政策策分析及要要求初探第三階段工工作成果30關(guān)鍵駐商的的成功引入入，對(duì)上海海國(guó)際汽車(chē)車(chē)城的發(fā)展展至關(guān)重要要，應(yīng)該按按科學(xué)系統(tǒng)統(tǒng)的方法加加以實(shí)現(xiàn)主要工作主要成果對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序制定招商引引資方案及及溝通文件件進(jìn)行初步溝溝通，談判判并達(dá)成協(xié)協(xié)議列出上海國(guó)國(guó)際汽車(chē)城城各功能區(qū)區(qū)潛在關(guān)鍵鍵駐商對(duì)潛在關(guān)鍵鍵駐商按一一定的篩選選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行綜合分析析綜合分析結(jié)結(jié)果進(jìn)行優(yōu)優(yōu)先排序綜合分析結(jié)結(jié)果獲得的的上海國(guó)際際汽車(chē)城潛潛在關(guān)鍵駐駐商的優(yōu)先先順序名單單根據(jù)每一潛潛在關(guān)鍵駐駐商的特點(diǎn)點(diǎn)，明確上上海國(guó)際汽汽車(chē)城價(jià)值值定位制定有關(guān)上上海汽車(chē)城城的市場(chǎng)宣宣傳和介紹紹文件制定針對(duì)每每一特定潛潛在關(guān)鍵駐駐商的招商商引資方案案及溝通文文件上海國(guó)際汽汽車(chē)城市場(chǎng)場(chǎng)宣傳介紹紹文件針對(duì)每一特特定潛在關(guān)關(guān)鍵駐商的的招商引資資文件與部分潛在在關(guān)鍵駐商商的初步接接洽，修改改招商引資資方案初稿稿談判，并根根據(jù)談判情情況，進(jìn)一一步調(diào)整修修改招商引引資方案確定最終協(xié)協(xié)議分階段地引引進(jìn)各類(lèi)駐駐商入駐上上海國(guó)際汽汽車(chē)城本項(xiàng)目工作作范圍31招商引資，，首先應(yīng)通通過(guò)對(duì)潛在在關(guān)鍵駐商商在

發(fā)展展戰(zhàn)略、關(guān)關(guān)鍵技能、、財(cái)務(wù)狀況況及溝通渠渠

道等方方面的分析析，進(jìn)行排排序關(guān)鍵分析內(nèi)內(nèi)容該駐商在中中國(guó)的業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展歷史史是怎樣的該駐商未來(lái)在中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該駐商在同行競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)中的地位如何？該駐商對(duì)中國(guó)汽車(chē)工業(yè)、上海汽車(chē)城發(fā)展影響如何？發(fā)展戰(zhàn)略分析原則該駐商的品品牌效應(yīng)如如何？該駐商的管管理技能/水平如何何？該駐商以往往的開(kāi)發(fā)、、經(jīng)營(yíng)成功功記錄如何何？關(guān)鍵技能該駐商過(guò)去去若干年的的財(cái)務(wù)狀況況如何？對(duì)該駐商今今后幾年的的財(cái)務(wù)狀況況預(yù)測(cè)是怎怎樣的？財(cái)務(wù)狀況該駐商與上上海市政府府的關(guān)系如如何？上海國(guó)際汽汽車(chē)城與其其是否有便便捷的溝通通渠道？溝通渠道通過(guò)綜合分分析，對(duì)潛潛在關(guān)鍵駐駐商進(jìn)行綜綜合排序，，并根據(jù)排排序結(jié)果，，制定招商商引資方案案，建立業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)藍(lán)圖32汽車(chē)貿(mào)易、、展示和辦辦公區(qū)根據(jù)分析，，我們初步步得出了第第一階段吸吸引的潛潛在關(guān)鍵駐駐商重點(diǎn)目目標(biāo)品牌中心：：大眾品牌中中心通用品牌中中心豐田品牌中中心寶馬品牌中中心戴姆勒–克克萊斯勒品品牌中心汽車(chē)行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)：中國(guó)汽車(chē)工工業(yè)協(xié)會(huì)汽車(chē)博物館館：汽車(chē)與技術(shù)術(shù)博物館亨利·福福特博物物館英國(guó)公路運(yùn)運(yùn)輸博物館館黑恩斯汽車(chē)車(chē)博物館明星名車(chē)博博物館法國(guó)國(guó)家汽汽車(chē)博物館館Abarth展覽館國(guó)產(chǎn)汽車(chē)銷(xiāo)銷(xiāo)售公司：：上海大眾銷(xiāo)銷(xiāo)售公司（（桑塔納納、帕薩特特）上海通用汽汽車(chē)公司（（別克）一汽大眾銷(xiāo)銷(xiāo)售公司（（捷達(dá)、奧奧迪）一汽貿(mào)易轎轎車(chē)銷(xiāo)售有有限公司（（紅旗））廣州本田有有限公司（（雅閣）神龍汽車(chē)有有限公司（（富康）天津汽車(chē)工工業(yè)銷(xiāo)售有有限公司（（夏利））上海大眾汽汽車(chē)公司營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)總部展覽/會(huì)展展公司TMN蒙哥馬利展展覽集團(tuán)法蘭克福展展覽公司荷蘭皇家展展覽集團(tuán)汽車(chē)物流區(qū)區(qū)天地物流（（TNT）安吉汽車(chē)物物流有限公公司33汽車(chē)研發(fā)管管理培訓(xùn)區(qū)區(qū)根據(jù)分析，，我們初步步得出了第第一階段吸吸引的潛潛在關(guān)鍵駐駐商重點(diǎn)目目標(biāo)（續(xù)））汽車(chē)零配件件供應(yīng)商研研發(fā)中心：：德?tīng)柛Ｑ邪l(fā)發(fā)中心延峰–維世世通研發(fā)中中心江森研發(fā)中中心法里奧研發(fā)發(fā)中心Michelin研發(fā)中心Littlefuse工程中心汽車(chē)高等教教育：清華大學(xué)汽汽車(chē)工程系系同濟(jì)大學(xué)汽汽車(chē)工程系系吉林工業(yè)大大學(xué)汽車(chē)工工程學(xué)院美國(guó)密歇根根大學(xué)汽車(chē)車(chē)研究學(xué)院院澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學(xué)學(xué)獨(dú)立汽車(chē)研研發(fā)、測(cè)試試機(jī)構(gòu)：PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering英國(guó)汽車(chē)工業(yè)研發(fā)協(xié)會(huì)（MIRA）中國(guó)汽車(chē)研發(fā)機(jī)構(gòu)：華晨集團(tuán)汽車(chē)研發(fā)中心上海汽車(chē)工業(yè)集團(tuán)研發(fā)中心汽車(chē)城主題題公園迪斯尼Viacom新鎮(zhèn)公共活活動(dòng)中心麥當(dāng)勞嘉定小籠包包子店華聯(lián)超市星巴克咖啡啡店假日酒店汽車(chē)旅館環(huán)球影城時(shí)代華納34招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：整車(chē)制造廠廠商品牌中中心世界主要著著名汽車(chē)品品牌通用（Buick,Saab,Opel,Cadillac)福特（Lincoln,LandRover,Jaguar,Mazda,Volvo,AstonMartin)戴姆勒–克克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)豐田（Lexus,Toyota)大眾（Audi,Volkswagen,Lamborghini,Bently,

Rolls-Royce)本田（Honda,Acura））日產(chǎn)/雷諾諾（Nissan,Renault）菲亞特特（Fiat,Ferrari）標(biāo)致/雪鐵鐵龍（Citroen,Peugeot））寶馬（（BMW）寶時(shí)捷捷（Porsche）品牌是是否對(duì)對(duì)中國(guó)國(guó)消費(fèi)費(fèi)者/旅游游者有有很大大吸引引力？？是否將將中國(guó)國(guó)作為為其市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略重重點(diǎn)？？是否有有良好好財(cái)務(wù)務(wù)狀況況？通用福特戴姆勒勒–克克萊斯斯勒豐田大眾本田菲亞特特保時(shí)捷捷寶馬上海國(guó)國(guó)際汽汽車(chē)城城是否否與其其有便便捷的的溝通通渠道道？或是否將將上海海作為為其在在中國(guó)國(guó)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展展的重重點(diǎn)？？大眾通用（Buick,Saab,Opel,Cardillac)豐田（Lexus,Toyota)寶馬（BMW）戴姆勒–克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引是否第一步步篩選選第二步步篩選選是否2495假定政政策允允許外外資汽汽車(chē)代代理商商在汽汽車(chē)城城內(nèi)有有汽車(chē)車(chē)經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)權(quán)資料來(lái)來(lái)源:Fortune500企業(yè)排排名；；公司司財(cái)務(wù)務(wù)年報(bào)報(bào)；公公司網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)；；麥肯肯錫分分析**35招商引引資篩篩選及及優(yōu)先先綜合合排序序詳述述：國(guó)國(guó)產(chǎn)汽汽車(chē)制制造廠廠商銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司國(guó)內(nèi)主主要整整車(chē)制制造廠廠商及及銷(xiāo)售售公司司轎車(chē)上海大大眾銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司一汽大大眾銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司天津汽汽車(chē)工工業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售有有限公公司長(zhǎng)安汽汽車(chē)集集團(tuán)銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司廣州本本田汽汽車(chē)公公司神龍汽汽車(chē)有有限公公司上海通通用汽汽車(chē)公公司一汽貿(mào)貿(mào)易轎轎車(chē)銷(xiāo)銷(xiāo)售有有限公公司哈爾濱濱哈飛飛汽車(chē)車(chē)制造造有限限公司司長(zhǎng)安汽汽車(chē)集集團(tuán)銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司昌河飛飛機(jī)工工業(yè)集集團(tuán)銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司面包車(chē)車(chē)沈陽(yáng)金金杯客客車(chē)制制造有有限公公司躍進(jìn)汽汽車(chē)集集團(tuán)貿(mào)貿(mào)易公公司安徽江江淮汽汽車(chē)集集團(tuán)公公司客貨兩兩用車(chē)車(chē)柳州五五菱汽汽車(chē)公公司長(zhǎng)安汽汽車(chē)集集團(tuán)銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司哈爾濱濱哈飛飛汽車(chē)車(chē)制造造有限限公司司產(chǎn)品是是否有有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和和持續(xù)續(xù)發(fā)展展能力力？企業(yè)的的銷(xiāo)售售和財(cái)財(cái)務(wù)狀狀況如如何?上海大大眾銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司一汽大大眾銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司廣州本本田有有限公公司神龍汽汽車(chē)有有限公公司上海通通用汽汽車(chē)公公司一汽貿(mào)貿(mào)易轎轎車(chē)銷(xiāo)銷(xiāo)售有有限公公司天津汽汽車(chē)工工業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售有有限公公司哈爾濱濱哈飛飛汽車(chē)車(chē)制造造有限限公司司長(zhǎng)安汽汽車(chē)集集團(tuán)銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司沈陽(yáng)金金杯客客車(chē)制制造有有限公公司柳州五五菱汽汽車(chē)公公司是否將將上海海作為為其拓拓展市市場(chǎng)的的重要要基地地？或上海國(guó)國(guó)際汽汽車(chē)城城與其其是否否有便便捷的的溝通通渠道道？上海大大眾銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司（（桑塔塔納、、帕薩薩特））上海通通用汽汽車(chē)公公司（（別克克）一汽大大眾銷(xiāo)銷(xiāo)售公公司（（捷達(dá)達(dá)、奧奧迪））一汽貿(mào)易轎車(chē)車(chē)銷(xiāo)售有限公公司（紅旗））廣州本田有限限公司（雅閣閣）神龍汽車(chē)有限限公司（富康康）天津汽車(chē)工業(yè)業(yè)銷(xiāo)售有限公公司（夏利））第二階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引第一階段重重點(diǎn)吸引是第一步篩選第二步篩選是否41176否第三階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引資料來(lái)源:中中國(guó)汽車(chē)工工業(yè)年鑒；公公司年報(bào)；麥麥肯錫分析36招商引資篩選選及優(yōu)先綜合合排序詳述：：會(huì)展、展覽覽公司世界領(lǐng)先展覽覽公司及汽車(chē)車(chē)博物館REED展覽公司聯(lián)合新聞和媒媒體展覽公司司展覽促銷(xiāo)公司司CES展覽服務(wù)公司司杜塞爾多夫展展覽公司法蘭克福展覽覽公司漢諾威科隆展覽集團(tuán)團(tuán)TMN蒙哥馬利展覽覽集團(tuán)荷蘭皇家展覽覽集團(tuán)是否具有領(lǐng)先先的管理水平平？是否具有組辦辦、經(jīng)營(yíng)與汽汽車(chē)行業(yè)相關(guān)關(guān)展示/博覽覽的經(jīng)驗(yàn)？TMN蒙哥馬馬利展展覽集集團(tuán)漢諾威威法蘭克克福展展覽公公司荷蘭皇皇家展展覽集集團(tuán)是否具具有在在中國(guó)國(guó)開(kāi)展展業(yè)務(wù)務(wù)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)？？是否把把中國(guó)國(guó)作為為一個(gè)個(gè)戰(zhàn)略略發(fā)展展重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域？是否在在上海海及周周邊地地區(qū)還還沒(méi)有有展覽覽場(chǎng)地地、設(shè)設(shè)施？？TMN蒙哥馬馬利展展覽集集團(tuán)法蘭克克福展展覽公公司荷蘭皇皇家展展覽集集團(tuán)第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引是否第一步步篩選選第二步步篩選選是否6143資料來(lái)來(lái)源:公公司網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)；；年度度報(bào)告告；麥麥肯錫錫分析析37招商引引資篩篩選及及優(yōu)先先綜合合排序序詳述述：汽汽車(chē)博博物館館世界著著名汽汽車(chē)博博物館館汽車(chē)與與技術(shù)術(shù)博物物館奔馳汽汽車(chē)博博物館館寶馬汽汽車(chē)博博物館館保時(shí)捷捷汽車(chē)車(chē)博物物館羅素··比比洋洋科汽汽車(chē)博博物館館亨利··福福特特博物物館彼得森森汽車(chē)車(chē)博物物館佛羅汽汽車(chē)博博物館館國(guó)家汽汽車(chē)博博物館館英國(guó)公公路運(yùn)運(yùn)輸博博物館館傳統(tǒng)汽汽車(chē)中中心黑恩斯斯汽車(chē)車(chē)博物物館明星名名車(chē)博博物館館法國(guó)國(guó)國(guó)家汽汽車(chē)博博物館館豐田汽汽車(chē)博博物館館本田賽賽車(chē)園園汽車(chē)車(chē)博覽覽館日本法法拉利利藝術(shù)術(shù)博物物館Abarth展覽館館是否具具有領(lǐng)領(lǐng)先的的管理理水平平？是否在在行業(yè)業(yè)中具具有卓卓越聲聲譽(yù)？？汽車(chē)與與技術(shù)術(shù)博物物館奔馳汽汽車(chē)博博物館館寶馬汽汽車(chē)博博物館館保時(shí)捷捷汽車(chē)車(chē)博物物館亨利··福福特特博物物館彼得森森汽車(chē)車(chē)博物物館國(guó)家汽汽車(chē)博博物館館英國(guó)公公路運(yùn)運(yùn)輸博博物館館黑恩斯斯汽車(chē)車(chē)博物物館明星名名車(chē)博博物館館法國(guó)國(guó)國(guó)家汽汽車(chē)豐田汽車(chē)博物館本田賽車(chē)園汽車(chē)博覽館日本法拉利藝術(shù)博物館Abarth展覽館與汽車(chē)車(chē)城中中品牌牌中心心內(nèi)容容沒(méi)有有重復(fù)復(fù)？是否具具有獨(dú)獨(dú)特、、有吸吸引力力的汽汽車(chē)展展示？？汽車(chē)與與技術(shù)術(shù)博物物館亨利··福福特特博物物館英國(guó)公公路運(yùn)運(yùn)輸博博物館館黑恩斯斯汽車(chē)車(chē)博物物館明星名名車(chē)博博物館館法國(guó)國(guó)國(guó)家汽汽車(chē)博博物館館Abarth展覽館館第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引是第一步步篩選選第二步步篩選選是否否38157第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引資料來(lái)來(lái)源:麥麥肯錫錫分析析；汽汽車(chē)博博物館館協(xié)會(huì)會(huì)；相相關(guān)網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)38招商引引資篩篩選及及優(yōu)先先綜合合排序序詳述述：行行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)主要汽汽車(chē)相相關(guān)行行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)中國(guó)汽汽車(chē)工工業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)中國(guó)交交通協(xié)協(xié)會(huì)中國(guó)汽汽車(chē)工工程協(xié)協(xié)會(huì)中國(guó)汽汽車(chē)企企業(yè)家家俱樂(lè)樂(lè)部中國(guó)物物資流流通協(xié)協(xié)會(huì)中國(guó)汽汽車(chē)工工業(yè)科科技進(jìn)進(jìn)步獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基基金會(huì)會(huì)是否與與政府府關(guān)系系密切是否對(duì)汽車(chē)工業(yè)的行業(yè)政策有很大影響力？中國(guó)汽汽車(chē)工工業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)中國(guó)汽汽車(chē)工工程學(xué)學(xué)會(huì)中國(guó)汽汽車(chē)企企業(yè)家家俱樂(lè)樂(lè)部中國(guó)交交通協(xié)協(xié)會(huì)中國(guó)物物資流流通協(xié)協(xié)會(huì)中國(guó)汽汽車(chē)工工業(yè)科科技進(jìn)進(jìn)步獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)基基金會(huì)會(huì)是否對(duì)對(duì)汽車(chē)車(chē)城成成為汽汽車(chē)工工業(yè)中中心影影響很很大？？或上海國(guó)國(guó)際汽汽車(chē)城城與其其是否否有便便捷的中國(guó)汽汽車(chē)工工業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引是否第一步步篩選選第二步步篩選選是否561資料來(lái)來(lái)源:中中國(guó)汽汽車(chē)工工業(yè)年年鑒；；麥肯肯錫分分析39招商引引資篩篩選及及優(yōu)先先綜合合排序序詳述述：汽汽車(chē)物物流服服務(wù)商商國(guó)內(nèi)外外主要要汽車(chē)車(chē)物流流服務(wù)務(wù)商天地物物流（（TNT)安達(dá)美集物物流（（APL）安吉汽汽車(chē)物物流有有限公公司Danzas-AELSinotransPGLogisticsEASExel物流Penske物流Ryder綜合物物流UPS物流Schenker物流是否將將汽車(chē)車(chē)物流流作為為其業(yè)業(yè)務(wù)的的重要要組成成部分分？是否將將拓展展中國(guó)國(guó)市場(chǎng)場(chǎng)作為為其發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的的重要要組成成部分分？是否有有良好好的財(cái)財(cái)務(wù)狀狀況？？天地物物流(TNT)安吉汽汽車(chē)物物流有有限公公司中外運(yùn)運(yùn)(Sinotrans)美集物物流（（APL）安達(dá)EASRyder綜合物物流Exel上海國(guó)國(guó)際汽汽車(chē)城城與其其是否否有便便捷的的溝通通渠道道？或是否有有在中中國(guó)拓拓展業(yè)業(yè)務(wù)的的成功功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)？天地物物流(TNT)安吉汽汽車(chē)物物流有有限公公司第二階階段重重點(diǎn)吸吸引第一階階段重重點(diǎn)點(diǎn)吸引引第三階階段重重點(diǎn)吸吸引是否第一步步篩選選第二步步篩選選是否5628資料來(lái)來(lái)源:麥麥肯錫錫分析析；公公司年年報(bào)40主要汽汽車(chē)零零配件件供應(yīng)應(yīng)商研研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)一類(lèi)供供應(yīng)商商研發(fā)發(fā)中心心德?tīng)柛８＃―elphi））延峰––維世世通(Visteon)博世（（Bosch）法里奧奧（Valeo）李爾（（Lear））電裝（（Denso）江森（JohnsonControls）戴納(Dana)其他供應(yīng)應(yīng)商研發(fā)發(fā)中心FreudenbergandNokIntermetCorp.WoodbridgeGroupStoneridgeInc.IllinoisToolWorksLittlefuse康明斯（（Cummins）Z.F.MichelinGoodyearBridgestone/Fivestone國(guó)內(nèi)汽車(chē)車(chē)研發(fā)中中心華晨集團(tuán)團(tuán)汽車(chē)研研發(fā)中心心上海汽車(chē)車(chē)技術(shù)中中心泛亞汽車(chē)車(chē)技術(shù)中中心有限限公司長(zhǎng)春汽車(chē)車(chē)研究所所中國(guó)汽車(chē)車(chē)技術(shù)研研究中心心機(jī)械部第第九設(shè)計(jì)計(jì)研究院院東風(fēng)汽車(chē)車(chē)工程研研究院天津汽車(chē)車(chē)研究所所重慶汽車(chē)車(chē)研究所所重型汽車(chē)車(chē)技術(shù)發(fā)發(fā)展中心心丹東客車(chē)車(chē)研究所所躍進(jìn)汽車(chē)車(chē)技術(shù)中中心第一汽車(chē)車(chē)集團(tuán)公公司工藝藝研究所所是否在中中國(guó)有較較大規(guī)模模業(yè)務(wù)？？是否有高高水平的的研發(fā)人人員和設(shè)設(shè)備？是否具有有較高R&D投入?德?tīng)柛?Delphi)延峰–維維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)博世(Bosch)戴納(Dana)電裝(Denso)李爾(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone華晨上海汽車(chē)車(chē)工業(yè)集集團(tuán)研發(fā)發(fā)中心中國(guó)汽車(chē)車(chē)技術(shù)研研究中心心是否與上上海大眾眾有密切切業(yè)務(wù)聯(lián)聯(lián)系？供應(yīng)商是是否位于于安亭或或其周邊邊地區(qū)或是否將拓展在中國(guó)業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)?德?tīng)柛?Delphi)延峰–維維世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)LittlefuseMichelin華晨上海汽車(chē)車(chē)工業(yè)集集團(tuán)研發(fā)發(fā)中心第二階段段重點(diǎn)吸吸引第一階段段

重點(diǎn)點(diǎn)吸引第三階段段重點(diǎn)吸吸引是否第一步篩篩選第二步篩篩選是否159817上海國(guó)際際汽車(chē)城城在土地地使用、、稅收、、配套設(shè)設(shè)施、研資料來(lái)源源:公公司財(cái)務(wù)務(wù)年報(bào)；；PWC報(bào)告；麥麥肯錫分分析**41招商引資資篩選及及優(yōu)先綜綜合排序序詳述：：獨(dú)立汽汽車(chē)研發(fā)發(fā)機(jī)構(gòu)主要汽車(chē)車(chē)配件供供應(yīng)商和和獨(dú)立的的汽車(chē)研研發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)獨(dú)立汽車(chē)車(chē)研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)RicardoAVLTWRKarmannPininfHoldesignBerfonePorscheEngineeringLotusEngineeringFEVSDPMatraAutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworthEngineering是否有高高水平的的研發(fā)實(shí)實(shí)力和成成功記錄錄？是否在同同業(yè)中具具有領(lǐng)先先的地位位？是否有較獨(dú)立汽車(chē)車(chē)研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertonePorscheEngineeringEDAGStolaCosworthEngineering獨(dú)立汽車(chē)車(chē)測(cè)試機(jī)機(jī)構(gòu)西南研究究院內(nèi)華達(dá)汽汽車(chē)測(cè)試試中心密歇根測(cè)測(cè)試中心心ALTASWEATHER-ING服務(wù)中心心英國(guó)汽車(chē)車(chē)工業(yè)研研究協(xié)會(huì)會(huì)（MIRA）是否將中中國(guó)作為為其戰(zhàn)略略發(fā)展重重點(diǎn)地區(qū)區(qū)之一？？或是否有在在中國(guó)開(kāi)開(kāi)展業(yè)務(wù)務(wù)經(jīng)驗(yàn)？？或是否在世世界不同同地區(qū)都都有業(yè)務(wù)務(wù)？獨(dú)立汽車(chē)車(chē)研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering獨(dú)立汽車(chē)車(chē)測(cè)試機(jī)機(jī)構(gòu)ALTASWEATHER-ING服務(wù)中心心英國(guó)汽車(chē)車(chē)工業(yè)研研究協(xié)會(huì)會(huì)（MIRA）獨(dú)立汽車(chē)車(chē)測(cè)試機(jī)機(jī)構(gòu)內(nèi)華達(dá)汽汽車(chē)測(cè)試試中心（（NATC）西南研究究院英國(guó)汽車(chē)工業(yè)業(yè)研究協(xié)會(huì)（（MIRA）Qualtest密歇根測(cè)試中中心ACT測(cè)試實(shí)驗(yàn)室ALTASWEATHER-ING服務(wù)中心第二階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引第一階段重重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否816610*資料來(lái)源: 公司網(wǎng)網(wǎng)頁(yè)；PWC公司報(bào)告；麥肯肯錫分析上海國(guó)際汽汽車(chē)城在土土地使用、、稅收、配配套設(shè)施、、研發(fā)環(huán)境境等方面能能提供比別別的地區(qū)更更為優(yōu)越的的條件*42招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：汽汽車(chē)高等教教育國(guó)內(nèi)外主要要汽車(chē)大學(xué)學(xué)清華大學(xué)汽汽車(chē)工程系系交通大學(xué)汽汽車(chē)工程系系吉林工業(yè)大大學(xué)汽車(chē)工工程學(xué)院同濟(jì)大學(xué)汽汽車(chē)學(xué)院上海工程技技術(shù)大學(xué)汽汽車(chē)學(xué)院北京理工大大學(xué)車(chē)輛與與交通學(xué)院院湖北汽車(chē)工工業(yè)學(xué)院江蘇理工大大學(xué)汽車(chē)與與交通工程程學(xué)院河北工業(yè)大大學(xué)車(chē)輛工工程系長(zhǎng)春汽車(chē)工工業(yè)高等專(zhuān)專(zhuān)科學(xué)校武漢汽車(chē)工工業(yè)大學(xué)華南理工大大學(xué)交通學(xué)學(xué)院汽車(chē)工工程系四川工業(yè)學(xué)學(xué)院汽車(chē)與與交通工程程系美國(guó)/密歇歇根大學(xué)（（汽車(chē)交通通研究學(xué)院院）美國(guó)威斯康康星大學(xué)（（汽車(chē)工業(yè)業(yè)研究中心心）英國(guó)卡迪夫夫大學(xué)（汽汽車(chē)工業(yè)研研究中心））美國(guó)麻省理理工學(xué)院（（國(guó)際汽車(chē)車(chē)系）德國(guó)RWTH-AACHEN（汽車(chē)工程程學(xué)院）艾佛瑞大學(xué)學(xué)（國(guó)際汽汽車(chē)工業(yè)和和員工研究究項(xiàng)目）澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學(xué)學(xué)（RMIT機(jī)械和制造造工程）Monash大學(xué)（機(jī)械械工程學(xué)））日本東京大大學(xué)國(guó)立臺(tái)北科科技大學(xué)國(guó)立屏東科科技大學(xué)與汽車(chē)相關(guān)關(guān)科系是否否有強(qiáng)大的的教學(xué)和科科研隊(duì)伍？？是否有卓越越的學(xué)校聲聲譽(yù)?清華大學(xué)汽汽車(chē)工程系系同濟(jì)大學(xué)汽汽車(chē)學(xué)院交大汽車(chē)工工程系吉林工業(yè)大大學(xué)汽車(chē)工工程學(xué)院美國(guó)密歇根根

大學(xué)汽汽車(chē)研究究學(xué)院英國(guó)卡迪夫夫大學(xué)美國(guó)威斯康康星大學(xué)美國(guó)麻省理理工學(xué)院德國(guó)RWTH-AACHEN澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學(xué)學(xué)（RMIT機(jī)械和制造造工程）上海國(guó)際汽汽車(chē)城與其其是否有便便捷的溝通通渠道？或是否有在上上海建立或或擴(kuò)展汽車(chē)車(chē)教學(xué)、科科研基地的的迫切要求求？或是否有在中中國(guó)辦學(xué)的的經(jīng)驗(yàn)？清華大學(xué)汽車(chē)車(chē)工程系同濟(jì)大學(xué)汽車(chē)車(chē)學(xué)院吉林工業(yè)大學(xué)學(xué)汽車(chē)工程學(xué)學(xué)院美國(guó)密歇根大大學(xué)汽車(chē)研研

究學(xué)院澳大利亞皇家家墨爾本理工工大學(xué)第二階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引第一階段重重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否145510資料來(lái)源:中中國(guó)汽車(chē)工工業(yè)年鑒；學(xué)學(xué)校網(wǎng)頁(yè)；麥麥肯錫分析43招商引資篩選選及優(yōu)先綜合合排序詳述：：汽車(chē)城主題題公園經(jīng)營(yíng)商商世界領(lǐng)先主題題公園經(jīng)營(yíng)商商主題公園迪斯尼（迪斯斯尼樂(lè)園）Viacom（派拉蒙電影主主題公園）環(huán)球影城（環(huán)環(huán)球影城）香港賽馬會(huì)（（海洋公園））AnheuserBusch（（海洋世界）Accor（（Asterix主題公園）ZDF（ZDF電視主題公園園）游樂(lè)場(chǎng)時(shí)代華納（SixFlags游樂(lè)場(chǎng)）日本三井不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)（室內(nèi)滑滑雪場(chǎng)）Lotte（（娛樂(lè)公司）Lego（Legoland兒童樂(lè)園）日本本田賽車(chē)車(chē)主題公園品牌是否有全全球范圍的知知名度與號(hào)召召力？是否有在中國(guó)國(guó)開(kāi)展業(yè)務(wù)的的成功記錄？？是否具有開(kāi)發(fā)發(fā)、建設(shè)、管管理主題公園園的成功記錄錄？迪斯尼Viacom環(huán)球影城香港賽馬會(huì)AnheuserBusch時(shí)代華納是否有相關(guān)湖湖區(qū)、水景開(kāi)開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)？或是否將中國(guó)作作為業(yè)務(wù)發(fā)展展戰(zhàn)略重點(diǎn)地地區(qū)？迪斯尼Viacom環(huán)球影城時(shí)代華納第二階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引第一階段重重點(diǎn)吸引第三階段重點(diǎn)點(diǎn)吸引是否第一步篩選第二步篩選是否6246資料來(lái)源:公公司年報(bào)；；網(wǎng)址；麥肯錫分析析44制定潛在關(guān)鍵鍵駐商招商文文件的第一步步：描述上上海國(guó)際汽車(chē)車(chē)城的宏觀發(fā)發(fā)展目標(biāo)*包括零配件生生產(chǎn)資料來(lái)源:中中國(guó)汽車(chē)年年鑒2000；中國(guó)汽車(chē)車(chē)統(tǒng)計(jì)2001；麥肯錫錫分析中國(guó)汽車(chē)工業(yè)業(yè)具有巨大的的增長(zhǎng)潛力上海國(guó)際汽車(chē)車(chē)城將成為中中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)業(yè)文化新的重重要中心200020052010銷(xiāo)售額十億元（百分分比）220380560200020052010客車(chē)卡車(chē)轎車(chē)銷(xiāo)售量百萬(wàn)輛（百分分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海國(guó)際汽車(chē)車(chē)城汽車(chē)貿(mào)易汽車(chē)交易總額額120–200億元，，貢獻(xiàn)GDP9–15億元汽車(chē)研發(fā)吸引5–10家汽車(chē)整車(chē)車(chē)制造商、一一類(lèi)供應(yīng)商的的研發(fā)中心及及國(guó)際領(lǐng)先的的獨(dú)立研發(fā)機(jī)機(jī)構(gòu)入駐汽車(chē)旅游創(chuàng)造收入25–35億元元，貢獻(xiàn)GDP7–11億元元吸引人流600–700萬(wàn)左右汽車(chē)物流第三方物流創(chuàng)創(chuàng)造收入15–30億元元，貢獻(xiàn)GDP8––18億元汽車(chē)制造上海大眾創(chuàng)造造產(chǎn)值400–550億億元*45制定潛在關(guān)鍵鍵駐商招商文文件第二步：：闡述

汽關(guān)建駐商的價(jià)價(jià)值充足的資金具有世界領(lǐng)先先水平的技能能卓越的品牌眾多的就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)強(qiáng)大的社區(qū)發(fā)發(fā)展動(dòng)力上海國(guó)際汽車(chē)車(chē)城的價(jià)值優(yōu)越的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境低廉的運(yùn)營(yíng)成成本完善的服務(wù)和和配套設(shè)施集中的汽車(chē)工工業(yè)和汽車(chē)消消費(fèi)信息政府的優(yōu)惠政政策聚焦支持持良好的生活環(huán)環(huán)境46制定潛在關(guān)鍵鍵駐商招商文文件第三步：：利用

財(cái)務(wù)務(wù)模型演示業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖圖汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商舉例資料來(lái)源:訪(fǎng)訪(fǎng)談；文獻(xiàn)獻(xiàn)檢索；麥肯肯錫分析銷(xiāo)售收入百萬(wàn)元凈利潤(rùn)百萬(wàn)元現(xiàn)金流百萬(wàn)元-20投資資本回報(bào)報(bào)率%0203040506020304050647在制定招商方方案及文件的的基礎(chǔ)上，應(yīng)應(yīng)根據(jù)

重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)潛在關(guān)鍵鍵駐商展開(kāi)接接觸與談判時(shí)間接觸、溝通調(diào)整招商優(yōu)先順序深入談判修改招商方案達(dá)成協(xié)議主要工作決策者輔助人員依據(jù)所確定的的潛在關(guān)鍵駐駐商的優(yōu)先順順序和可能的的角色分別確確定溝通對(duì)象象和聯(lián)系人進(jìn)行初步聯(lián)系系和接觸闡述國(guó)際汽車(chē)車(chē)城對(duì)于目標(biāo)標(biāo)關(guān)建駐商的的價(jià)值定位聽(tīng)取關(guān)鍵鍵駐商的的要求和和條件汽車(chē)城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理發(fā)展公司司招商引引資業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人根據(jù)初步步接觸結(jié)結(jié)果調(diào)整整原定目目標(biāo)關(guān)鍵鍵駐商的的優(yōu)先順順序調(diào)整和細(xì)細(xì)化必要要的政府府政策確定下一一步談判判的時(shí)間間、地點(diǎn)點(diǎn)、主題題和參加加人員汽車(chē)城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理發(fā)展公司司招商引引資業(yè)務(wù)務(wù)負(fù)責(zé)人人與目標(biāo)駐駐商進(jìn)行行協(xié)商、、會(huì)談明確雙方方的責(zé)任任和義務(wù)務(wù)確定具體體的財(cái)務(wù)務(wù)安排條條款制定項(xiàng)目目的具體體時(shí)間安安排汽車(chē)城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理或總經(jīng)經(jīng)理指定定談判人人員招商引資資業(yè)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人根據(jù)會(huì)談?wù)勄闆r修修改、調(diào)調(diào)整招商商引資方方案和文文件進(jìn)行新一一輪談判判制定合作作意向書(shū)書(shū)汽車(chē)城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理或總經(jīng)經(jīng)理指定定談判人人員招商引資資業(yè)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人就關(guān)鍵駐駐商入駐駐汽車(chē)城城的方式式、條件件、利益益分配等等達(dá)成具具體協(xié)議議由相關(guān)律律師、會(huì)會(huì)計(jì)師、、公證人人等對(duì)正正式文件件進(jìn)行審審議簽署正式式文件汽車(chē)城發(fā)發(fā)展公司司總經(jīng)理理重大項(xiàng)目目由發(fā)展展公司董董事會(huì)決決策有關(guān)律師師、會(huì)計(jì)計(jì)師、公公證人招商引資資業(yè)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人3–4周周數(shù)周–數(shù)數(shù)月1–4周周1周48今天匯報(bào)報(bào)內(nèi)容上海國(guó)際際汽車(chē)城城核心貿(mào)貿(mào)易區(qū)的的功能定定位及布布局設(shè)計(jì)計(jì)上海國(guó)際際汽車(chē)城城關(guān)鍵駐駐商分析析以及招招商引資資初步方方案上海國(guó)際際汽車(chē)城城商業(yè)模模式及財(cái)財(cái)務(wù)分析析上海國(guó)際際汽車(chē)城城政策分分析及要要求初探探第三階段段工作成成果49上海國(guó)際際汽車(chē)城城商業(yè)模模式及財(cái)財(cái)務(wù)分析析是在三三個(gè)不不同層次次展開(kāi)的的分析層次次上海國(guó)際際汽車(chē)城城總體投入入產(chǎn)出分分析發(fā)展有限限公司的的商業(yè)模式式及財(cái)務(wù)務(wù)分析針對(duì)具體體潛在駐商的財(cái)財(cái)務(wù)分析析分析內(nèi)容容上海國(guó)際際汽車(chē)城城核心貿(mào)貿(mào)易區(qū)的的總銷(xiāo)售售收入核心貿(mào)易易區(qū)的總總投資額額各個(gè)功能能區(qū)的具具體投資資額上海國(guó)際際汽車(chē)城城發(fā)展有有限公司司可能的的商業(yè)模模式不同商業(yè)業(yè)模式有有形及無(wú)無(wú)形回報(bào)報(bào)的評(píng)估估發(fā)展有限限公司組組合商業(yè)業(yè)模式的的財(cái)務(wù)及及運(yùn)作機(jī)機(jī)制分析析具體潛在在駐商在在不同土土地成本本和稅率率情景下下的收入入、成本本、凈利利潤(rùn)和現(xiàn)現(xiàn)金流分分析具體潛在在駐商在在不同土土地成本本和稅率率情景下下的投資資資本回回報(bào)率分分析具體潛在在駐商在在不同土土地成本本下的投投資額分分析50到2010年，，上海國(guó)國(guó)際汽車(chē)車(chē)城核心心貿(mào)易區(qū)區(qū)的總銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入預(yù)計(jì)計(jì)將達(dá)到到140-200億元人民民幣銷(xiāo)售收入入人民幣億億元，百百分比目前安亭亭地區(qū)20062010汽車(chē)貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心研發(fā)管理理培訓(xùn)區(qū)區(qū)*第三方物物流園區(qū)區(qū)主題公園園*銷(xiāo)售收入入來(lái)自于于第三方方對(duì)外服服務(wù)，不不包括對(duì)對(duì)內(nèi)部分分資料來(lái)源源:訪(fǎng)訪(fǎng)談；文文獻(xiàn)檢索索；麥肯肯錫分析析15–2080–120140––20051到2010年，，核心貿(mào)貿(mào)易區(qū)的的總投資資額預(yù)計(jì)計(jì)將達(dá)到到近140億元人民民幣投資額人民幣億億元總投資汽車(chē)城公公園第三方物流區(qū)研發(fā)管理理培訓(xùn)區(qū)新鎮(zhèn)公共共活動(dòng)中中心汽車(chē)貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施（輕軌軌）可能的資資金來(lái)源源政府企業(yè)100%0%資料來(lái)源源:訪(fǎng)訪(fǎng)談；文文獻(xiàn)檢索索；麥肯肯錫分析析201912493515%85%<5%>95%15%85%13725%95%65%35%521.汽汽車(chē)貿(mào)易易展示區(qū)區(qū)的具體體投資額額百萬(wàn)元人人民幣汽車(chē)體驗(yàn)園品牌中心–高檔檔商貿(mào)服務(wù)務(wù)中心汽車(chē)博物館二手車(chē)市市場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商3S店數(shù)量單一投資資額（包包括土地地）可能的資資金來(lái)源源1520企業(yè)50300會(huì)展中心品牌中心–特種種總投資140企業(yè)1820企業(yè)1175企業(yè)150企業(yè)815企業(yè)210企業(yè)3100政府/私人人投資資資料來(lái)來(lái)源:訪(fǎng)訪(fǎng)談；；文獻(xiàn)獻(xiàn)檢索索；麥麥肯錫錫分析析4017512020300汽車(chē)集集中交交易市市場(chǎng)1100企業(yè)1008201,925532.新新鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共共活動(dòng)動(dòng)中心心的具具體投投資額額加油站站高檔專(zhuān)賣(mài)店店便利店店/藥藥店大型商商場(chǎng)電影院院酒店(2––3星星)酒吧數(shù)量單一投投資額額（包包括土土地））可能的的資金金來(lái)源源255企業(yè)110高檔娛樂(lè)城城寫(xiě)字樓樓總投資資55企業(yè)110企業(yè)180企業(yè)30.3企業(yè)2150企業(yè)1400企業(yè)1160企業(yè)12企業(yè)251080120電信局局100.5企業(yè)資料來(lái)來(lái)源:訪(fǎng)訪(fǎng)談；；文獻(xiàn)獻(xiàn)檢索索；麥麥肯錫錫分析析百萬(wàn)元元人民民幣警察局160消防站230018政府120政府84001,173550酒店(4–5星星)150企業(yè)超市212企業(yè)54獨(dú)立研究開(kāi)發(fā)商1400企業(yè)供應(yīng)商研發(fā)中心3.研發(fā)發(fā)管理培訓(xùn)訓(xùn)區(qū)的具體體投資額體育館職業(yè)培訓(xùn)中中心/專(zhuān)科科學(xué)校創(chuàng)新企業(yè)園認(rèn)證測(cè)試中心上汽技術(shù)中心數(shù)量單一投資額額（包括土土地）可能的資金金來(lái)源1245企業(yè)425245大學(xué)汽車(chē)系總投資10250企業(yè)585企業(yè)2400政府2220企業(yè)110企業(yè)1100政府/企業(yè)業(yè)800100資料來(lái)源: 訪(fǎng)談；；文獻(xiàn)檢索索；麥肯錫錫分析百萬(wàn)元人民民幣4002,500440104,920554.第三三方物流區(qū)區(qū)的具體投投資額加油站出廠物流中心（整車(chē)）保稅倉(cāng)庫(kù)數(shù)量單一投資額額（包括土土地）可能的資金金來(lái)源110政府6010進(jìn)廠物流中心（零配件））總投資230企業(yè)110企業(yè)12企業(yè)資料來(lái)源: 訪(fǎng)談；；文獻(xiàn)檢索索；麥肯錫錫分析百萬(wàn)元人民民幣物流運(yùn)營(yíng)中中心240企業(yè)102801653卡車(chē)停車(chē)場(chǎng)13企業(yè)56當(dāng)?shù)卣畯膬r(jià)值鏈的的分析出發(fā)發(fā)，商業(yè)實(shí)實(shí)體參與區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)，通通常有四種種可能的商商業(yè)模式區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈鏈主要涉及的工作可能參與的工作市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)七七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資向土地所有有人收購(gòu)?fù)镣恋匕淹恋爻鍪凼?轉(zhuǎn)讓給給房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商或駐駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)發(fā)代理商商運(yùn)營(yíng)管理商商進(jìn)行宣傳及及談判等工工作以吸引引開(kāi)發(fā)商/駐商來(lái)進(jìn)進(jìn)行土地開(kāi)開(kāi)發(fā)在所購(gòu)?fù)恋氐厣弦?guī)劃并并建造房地地產(chǎn)等項(xiàng)目目把所建房地地產(chǎn)等項(xiàng)目目出售/出出租給駐商商進(jìn)行宣傳及及談判等工工作以吸引引駐商來(lái)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)/租用用已開(kāi)發(fā)的的房產(chǎn)等項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的的運(yùn)營(yíng)、維維修及其它它管理土地經(jīng)紀(jì)商商資料來(lái)源: 麥肯錫錫分析幫助開(kāi)發(fā)商商/駐商規(guī)規(guī)劃總體及及單一項(xiàng)目目的建設(shè)57不同的商業(yè)業(yè)模式有不不同的關(guān)鍵鍵成功要素素融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)/關(guān)鍵駐商商重要性最高重要性最低商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)發(fā)代理商商運(yùn)營(yíng)管理商商政府關(guān)系資料來(lái)源: 麥肯錫錫分析58案例分析一一：德國(guó)Wolfsburg市政府與德德國(guó)

大眾眾汽車(chē)公司司共同投資資成立了WolfsburgAG發(fā)展公司，，負(fù)責(zé)汽車(chē)車(chē)城的開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)劃及相相關(guān)工作500萬(wàn)德國(guó)馬克啟啟動(dòng)資金Wolfsburg市政府大眾汽車(chē)公司司W(wǎng)olfsburgAG發(fā)展公司科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)供應(yīng)商園區(qū)主題公園與冒險(xiǎn)樂(lè)園人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)50%50%100%500萬(wàn)德國(guó)馬克啟啟動(dòng)資金100%投入8.5億億德國(guó)馬克資料來(lái)源:Wolfsburg汽車(chē)城文件；；訪(fǎng)談Autostadt特大型品牌中中心各類(lèi)項(xiàng)目$$$$其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商大眾汽車(chē)公司司其他投資者/關(guān)鍵駐商59WolfsburgAG發(fā)展公司、當(dāng)當(dāng)?shù)卣退剿饺?/p>

投資者者/開(kāi)發(fā)商具具有不同的獲獲取成功的條條件最好最差WolfsburgAG發(fā)展公司當(dāng)?shù)卣聡?guó)大眾其它私人投資資者/開(kāi)發(fā)商商N(yùn)/A相關(guān)機(jī)構(gòu)資料來(lái)源:麥麥肯錫分析析融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)/關(guān)關(guān)鍵駐商政府關(guān)系60土地經(jīng)紀(jì)商因而在Wolfsburg汽車(chē)城的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)中擔(dān)任任了

不同的的角色商業(yè)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商開(kāi)發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值鏈德國(guó)大眾汽車(chē)車(chē)公司與當(dāng)?shù)卣补餐瑒?chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司是Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投投資者（共8.5億德