偉業(yè)顧問(wèn)成都龍泉皇冠湖項(xiàng)目策劃報(bào)告

無(wú)限風(fēng)光在龍泉——開啟成都“新國(guó)際化”休閑新城的帷幕謹(jǐn)呈：成都國(guó)地置業(yè)有限公司偉業(yè)顧問(wèn)所提供的是協(xié)助成都國(guó)地置業(yè)將龍泉皇冠湖項(xiàng)目打造成符合城市發(fā)展的和領(lǐng)先于時(shí)代的“新國(guó)際化”休閑新城的方法以及達(dá)成目標(biāo)的過(guò)程上篇·項(xiàng)目認(rèn)識(shí)下篇·項(xiàng)目合作合作建議書——目錄偉業(yè)目標(biāo)與目標(biāo)解讀三個(gè)代表—項(xiàng)目初步認(rèn)識(shí)及運(yùn)作核心問(wèn)題探討項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)大盤開發(fā)的要點(diǎn)——研究思路偉業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容和工作方法取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偉業(yè)主要工作人員及個(gè)人相關(guān)經(jīng)歷偉業(yè)當(dāng)前服務(wù)別墅及別墅操作經(jīng)驗(yàn)偉業(yè)目標(biāo)與目標(biāo)解讀上篇·項(xiàng)目認(rèn)識(shí)1、偉業(yè)目標(biāo)2、目標(biāo)解讀以未來(lái)作標(biāo)尺，成就國(guó)地品牌共同打造成都“新國(guó)際化”休閑新城偉業(yè)希望，能協(xié)助開發(fā)商將成都皇冠湖乃至龍泉區(qū)域打造成一個(gè)符合城市發(fā)展和土地成長(zhǎng)趨勢(shì)、且符合未來(lái)廣闊市場(chǎng)需求的“休閑新城”；同時(shí)通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)整體運(yùn)作的前瞻性思考，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值并確立國(guó)地“成熟遠(yuǎn)見”的高端品牌形象。

偉業(yè)目標(biāo)5成功的“大盤項(xiàng)目”必然是三個(gè)方面的綜合成功：市場(chǎng)、產(chǎn)品、操作

大盤項(xiàng)目的成功決不是偶然的，成功的大盤項(xiàng)目必然是綜合因素的成功，而其中最核心的就是市場(chǎng)、產(chǎn)品和操作三個(gè)要素，三方面缺一不可。

市場(chǎng)層面：準(zhǔn)確把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，深入挖掘市場(chǎng)需求，找準(zhǔn)市場(chǎng)空間，順應(yīng)或引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)；產(chǎn)品層面：細(xì)致的區(qū)域研究和用地價(jià)值分析，以及在市場(chǎng)需求基礎(chǔ)上具有前瞻性和創(chuàng)新性的規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目獲得成功的有力保證操作層面：合理科學(xué)的分期及分區(qū)開發(fā)策略，多方資源的整合，以及嚴(yán)格的操作管理和高標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功的必要條件。

目標(biāo)解讀6“三個(gè)代表”—項(xiàng)目初步認(rèn)識(shí)及運(yùn)作核心問(wèn)題探討1、項(xiàng)目背景條件2、項(xiàng)目特性分析——三個(gè)代表3、從三個(gè)代表引出的核心問(wèn)題上篇·項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目背景條件本項(xiàng)目隸屬成都龍泉驛片區(qū)，位于龍泉街，距龍泉市區(qū)約2KM用地性質(zhì)：綜合用地建設(shè)用地面積：約4.5平方公里建筑控制面積：總建筑面積待定項(xiàng)目占地規(guī)模巨大，處于一級(jí)開發(fā)階段，可能的主要開發(fā)物業(yè)類型為高端住宅、別墅，同時(shí)有相當(dāng)數(shù)量的酒店公建和旅游休閑物業(yè)，因此為典型的城市邊緣大型綜合區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目！8項(xiàng)目背景條件位于成都近郊，既與主城相區(qū)隔，又與城市相聯(lián)系；位于成都東郊，處于成都未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃的主要方向上；龍泉驛區(qū)558平方公里9項(xiàng)目特性分析特性一：區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯關(guān)鍵詞：『城市性』從成都市區(qū)走東三環(huán)路，然后沿老成渝路，車行約20-30分鐘內(nèi)即可到達(dá)項(xiàng)目地塊，項(xiàng)目位置距離各大城市中心僅半小時(shí)車程，作為一個(gè)正在迅猛擴(kuò)展的大城市而言，如此突出的距離優(yōu)勢(shì)，未來(lái)必可具有較為鮮明的城市性?！弘x塵不離城』項(xiàng)目大區(qū)域內(nèi)山水資源豐富，龍泉山、龍泉湖以及充沛的水資源使得未來(lái)居住者既可輕松擁有優(yōu)雅安靜的自然環(huán)境，同時(shí)距離城區(qū)很近，沒有失去城市氛圍，可以算是真正的“離塵不離城”。10項(xiàng)目特特性分分析特性一一：區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯關(guān)鍵詞詞：『交通通便利利』從成都都市區(qū)區(qū)有數(shù)數(shù)條高高等級(jí)級(jí)的道道路可可以直直達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域與與，無(wú)無(wú)論是是三環(huán)環(huán)路，，還是是老成成渝路路，乃乃至成成龍大大道，，道路路條件件均非非常良良好。。較好的的可達(dá)達(dá)性、、通暢暢的道道路，，舒適適的行行車道道路條條件將將會(huì)使使得區(qū)區(qū)域迅迅速成成熟。。11項(xiàng)目特特性分分析特性一一：區(qū)區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯關(guān)鍵詞詞：『休閑閑度假假』成都本本來(lái)就就是一一個(gè)休休閑都都市，，而在在成都都，龍龍泉區(qū)區(qū)域也也是一一個(gè)休休閑氣氣氛很很濃的的區(qū)域域，龍龍泉山山、龍龍泉湖湖、大大大小小小的的“農(nóng)農(nóng)家樂樂”、、洛帶帶古鎮(zhèn)鎮(zhèn)等，，都為為項(xiàng)目目區(qū)域域奠定定了很很好的的休閑閑認(rèn)知知基礎(chǔ)礎(chǔ)。隨著成成都城城市化化進(jìn)程程的迅迅速加加快，，尤其其是城城市向向東向向南發(fā)發(fā)展的的大方方向逐逐漸清清晰，，和交交通高高速公公路網(wǎng)網(wǎng)的完完善，，項(xiàng)目目區(qū)域域未來(lái)來(lái)將很很快會(huì)會(huì)被納納入到到市區(qū)區(qū)版圖圖，因因而也也就被被賦予予了剛剛高的的發(fā)展展預(yù)期期。12項(xiàng)目特特性分分析特性二二：水水環(huán)境境優(yōu)越越關(guān)鍵詞詞：『皇冠冠湖』』項(xiàng)目區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)水資資源豐豐富，，充沛沛的流流量和和美好好的水水景均均可以以加以以利用用，雖雖然水水資源源在成成都并并不是是稀缺缺的，，但是是對(duì)水水的充充分利利用也也是高高檔區(qū)區(qū)域和和優(yōu)雅雅環(huán)境境的必必備條條件，，以水水主題題為主主要特特征的的皇冠冠湖應(yīng)應(yīng)該成成為項(xiàng)項(xiàng)目的的中心心和核核心。。『灣和和島』』歷來(lái)河河流的的轉(zhuǎn)彎彎和灘灘涂處處就充充滿了了詩(shī)情情畫意意，尤尤其對(duì)對(duì)于內(nèi)內(nèi)陸城城市的的居民民而言言，人人們對(duì)對(duì)于港港灣和和島嶼嶼的向向往更更是超超出一一般，，而本本項(xiàng)目目所具具備了了“灣灣和島島”的的地理理形態(tài)態(tài)條件件，因因而從從環(huán)境境景觀觀上具具備了了高端端社區(qū)區(qū)的天天生稟稟賦。。13項(xiàng)目特特性分分析特性二二：水水環(huán)境境優(yōu)越越關(guān)鍵詞詞：『皇冠冠湖生生態(tài)走走廊』』水環(huán)境境往往往和生生態(tài)概概念不不可分分割，，因此此本項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)合區(qū)區(qū)域地地形，，可打打造出出皇冠冠湖生生態(tài)區(qū)區(qū)，與與環(huán)城城市綠綠化隔隔離帶帶、““龍泉泉山””風(fēng)景景區(qū)、、“天天鵝湖湖”等等若干干綠色色生態(tài)態(tài)資源源一起起，構(gòu)構(gòu)成區(qū)區(qū)域的的綠色色生態(tài)態(tài)屏障障。如如此，，皇冠冠湖為為核心心的綠綠色生生態(tài)走走廊對(duì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目不不僅提提供了了無(wú)以以倫比比的河河景和和綠色色，更更保證證了區(qū)區(qū)域上上好的的生態(tài)態(tài)環(huán)境境。14項(xiàng)目特特性分分析特性三三：大大規(guī)模模開發(fā)發(fā)/復(fù)復(fù)合開開發(fā)關(guān)鍵詞詞：『復(fù)合合開發(fā)發(fā)』本項(xiàng)目目總占占地約約4.5平平方公公里，，如此此巨大大的規(guī)規(guī)模，，必然然要求求其業(yè)業(yè)態(tài)復(fù)復(fù)合，，其中中將包包含有有住宅宅、酒酒店、、商業(yè)業(yè)、學(xué)學(xué)校、、寫字字樓等等多種種物業(yè)業(yè)，因因而本本項(xiàng)目目也必必然成成為一一個(gè)大大規(guī)模模的復(fù)復(fù)合開開發(fā)典典型項(xiàng)項(xiàng)目。。復(fù)合合型物物業(yè)的的開發(fā)發(fā)必然然涉及及到物物業(yè)配配比、、分區(qū)區(qū)、分分期和和資金金分配配等方方面的的研究究?！簞?dòng)態(tài)態(tài)』4.5平方方公里里的規(guī)規(guī)模對(duì)對(duì)于區(qū)區(qū)域開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目而而言，，可謂謂為微微型城城鎮(zhèn)的的開發(fā)發(fā)，尤尤其針針對(duì)高高端物物業(yè)來(lái)來(lái)講，，開發(fā)發(fā)周期期將持持續(xù)較較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間，，因此此對(duì)于于本項(xiàng)項(xiàng)目而而言，，動(dòng)態(tài)態(tài)的，，具有有前瞻瞻性的的結(jié)合合區(qū)域域發(fā)展展來(lái)分分析市市場(chǎng)和和產(chǎn)品品研究究顯得得更為為重要要。15項(xiàng)目特特性分分析成都新新國(guó)際際化休休閑新新城———項(xiàng)項(xiàng)目的的“三個(gè)個(gè)代表表”從項(xiàng)目目的基基本特特性延延展，，結(jié)合合偉業(yè)業(yè)對(duì)城城市發(fā)發(fā)展脈脈絡(luò)研研究和和區(qū)域域開發(fā)發(fā)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)積積累，，我們們對(duì)本本項(xiàng)目目的發(fā)發(fā)展判判斷提提出““成都都新國(guó)國(guó)際化化休閑閑新城城”的的概念念，這這個(gè)概概念可可以用用“三三個(gè)代代表””來(lái)闡闡述：：『城市市化浪浪潮下下的新新興副副都心心』本項(xiàng)目目將是是成都都郊區(qū)區(qū)城市市化發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)的的典型型項(xiàng)目目代表表?！嚎瞻装讕?lái)來(lái)希望望』本項(xiàng)目目將是是城市市邊緣緣區(qū)位位高端端復(fù)合合開發(fā)發(fā)的典典型項(xiàng)項(xiàng)目代代表。?！焊呔呋盍αΦ男滦聡?guó)際際化休休閑新新城』』本項(xiàng)目目是未未來(lái)成成都城城市主主流““本土土國(guó)際際化””高端端客群群的典典型別別墅代代表。16項(xiàng)目特特性分分析三個(gè)代代表之之一：：城市市化浪浪潮下下的新新興副副都心心本項(xiàng)目目將是是成都都郊區(qū)區(qū)城市市化進(jìn)進(jìn)程新新城建建設(shè)的的典型型代表表『城市市中的的島嶼嶼』、、『城城市港港灣』』隨著城城市化化進(jìn)程程逐漸漸提速速，成成都城城市重重心不不斷向向東和和南遷遷移，，包括括周邊邊交通通配套套的迅迅速完完善，，以及及本項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)對(duì)對(duì)區(qū)域域所帶帶來(lái)的的影響響，項(xiàng)項(xiàng)目所所在地地目前前非常常明顯顯的郊郊區(qū)田田園感感，將將逐漸漸呈現(xiàn)現(xiàn)越來(lái)來(lái)越明明顯的的城市市化特特征，，進(jìn)而而形成成新的的城市市副都都心。。本項(xiàng)項(xiàng)目中中的湖湖泊和和河流流也將將由一一條原原來(lái)的的灌溉溉水渠渠過(guò)渡渡成城城市景景觀湖湖泊和和河流流，未未來(lái)的的區(qū)域域區(qū)域域?qū)⑿涡纬梢灰粋€(gè)完完整的的，與與老城城區(qū)相相銜接接的高高檔濱濱水城城市景景觀軸軸帶。。蜿蜒蜒穿城城的河河流，，眾多多節(jié)點(diǎn)點(diǎn)處呈呈現(xiàn)出出“城城市港港灣””的特特征，，這些些“港港灣””未來(lái)來(lái)也將將因其其充滿滿情趣趣的設(shè)設(shè)計(jì)成成為新新的城城市觸觸媒。。17項(xiàng)目特特性分分析三個(gè)代代表之之二：：空白白帶來(lái)來(lái)希望望本項(xiàng)項(xiàng)目目將將是是城城市市邊邊緣緣復(fù)復(fù)合合開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的典典型型代代表表『后后發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)』』如前前文文所所述述，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目具具有有較較好好的的交交通通條條件件，，因因此此處處于于交交通通帶帶動(dòng)動(dòng)地地帶帶，，區(qū)區(qū)域域中中目目前前已已經(jīng)經(jīng)開開發(fā)發(fā)較較少少，，相相比比成成都都市市區(qū)區(qū)和和成成都都南南部部、、北北部部城城區(qū)區(qū)，，可可謂謂““空空白白地地帶帶””，，因因此此作作為為成成都都未未來(lái)來(lái)城城市市發(fā)發(fā)展展的的主主方方向向，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目因因?yàn)闉槲晃恢弥脙?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和自自身身的的復(fù)復(fù)合合業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組成成而而具具有有了了強(qiáng)強(qiáng)勁勁的的后后發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。『主主題題商商業(yè)業(yè)』』、、『『精精致致酒酒店店』』、、『『休休閑閑娛娛樂樂中中心心』』在復(fù)復(fù)合合開開發(fā)發(fā)中中，，非非居居住住類類業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)往往往往對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成敗敗起起到到至至關(guān)關(guān)重重要要的的影影響響，，因因此此本本項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)中中，，商商業(yè)業(yè)和和酒酒店店類類物物業(yè)業(yè)的的規(guī)規(guī)劃劃和和開開發(fā)發(fā)是是關(guān)關(guān)鍵鍵。。而而參參考考其其他他高高端端區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)情情況況，建建議議項(xiàng)項(xiàng)目目引引入入高高端端主主題題商商業(yè)業(yè)休休閑閑配配套套，，提提升升區(qū)區(qū)域域形形象象，，帶帶動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域土土地地升升值值，，而而酒酒店店物物業(yè)業(yè)采采用用精精致致酒酒店店的的形形式式，，從從而而為為此此類類城城市市邊邊緣緣的的高高檔檔區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)提提供供一一種種成成功功的的開開發(fā)發(fā)模模式式。。18項(xiàng)目目特特性性分分析析三個(gè)個(gè)代代表表之之三三：：更更具具活活力力的的新新國(guó)國(guó)際際化化休休閑閑新新城城本項(xiàng)項(xiàng)目目將將是是本本土土國(guó)國(guó)際際化化客客群群的的典典型型代代表表『本本土土國(guó)國(guó)際際化化』』和和『『主主導(dǎo)導(dǎo)文文化化』』在一一定定程程度度上上，，居居住住者者的的特特征征，，將將決決定定區(qū)區(qū)域域的的整整體體特特征征，，因因而而本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的未未來(lái)來(lái)居居住住者者，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的主主力力客客群群將將對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體形形象象和和檔檔次次起起到到?jīng)Q決定定性性的的影影響響。。根根據(jù)據(jù)我我們們的的初初步步認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目將將是是““本本土土國(guó)國(guó)際際化化””客客群群的的最最適適合合載載體體。。所所謂謂““本本土土國(guó)國(guó)際際化化””，，即即以以本本地地文文化化為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的，，具具有有國(guó)國(guó)際際化化視視野野和和認(rèn)認(rèn)知知高高度度的的生生活活意意識(shí)識(shí)模模式式，，對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目而而言言，，客客群群應(yīng)應(yīng)該該是是以以中中國(guó)國(guó)文文化化為為主主導(dǎo)導(dǎo)文文化化，，但但是是普普遍遍具具有有國(guó)國(guó)際際化化的的教教育育、、工工作作或或者者生生活活背背景景的的高高端端人人群群。。從目目前前成成都都發(fā)發(fā)展展情情況況來(lái)來(lái)看看，，作作為為一一個(gè)個(gè)西西南南地地區(qū)區(qū)的的中中心心城城市市，，因因其其豐豐富富的的旅旅游游資資源源、、絕絕佳佳的的居居住住條條件件和和成成熟熟的的城城市市配配套套，，成成都都具具有有很很強(qiáng)強(qiáng)的的中中心心效效應(yīng)應(yīng)，，未未來(lái)來(lái)也也必必將將吸吸引引更更多多的的外外埠埠乃乃至至外外國(guó)國(guó)中中高高端端客客群群的的進(jìn)進(jìn)入入，，而而本本項(xiàng)項(xiàng)目目也也與與成成都都的的整整體體氣氣質(zhì)質(zhì)相相一一致致，，因因此此作作為為一一個(gè)個(gè)極極具具城城市市規(guī)規(guī)劃劃示示范范作作用用的的““休休閑閑新新城城””，，它它的的商商業(yè)業(yè)、、生生活活配配套套的的良良性性發(fā)發(fā)展展具具有有更更高高遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的社社會(huì)會(huì)意意義義。。由由于于區(qū)區(qū)域域的的屬屬性性和和客客群群的的個(gè)個(gè)性性影影響響，，此此區(qū)區(qū)域域的的商商業(yè)業(yè)、、配配套套模模式式具具有有非非常常明明顯顯的的專專屬屬性性。。而而本本項(xiàng)項(xiàng)目目相相比比成成都都其其他他發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域，，具具有有一一定定的的差差異異，，因因而而也也就就決決定定了了我我們們應(yīng)應(yīng)該該首首先先明明確確主主導(dǎo)導(dǎo)文文化化，，進(jìn)進(jìn)而而打打造造符符合合““本本土土國(guó)國(guó)際際化化””客客群群要要求求的的專專署署居居住住城城市市區(qū)區(qū)。。19項(xiàng)目核心問(wèn)題題從三個(gè)代表導(dǎo)導(dǎo)出的核心問(wèn)問(wèn)題：根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目特性的分分析，我們針針對(duì)本項(xiàng)目未未來(lái)的工作將將圍繞以下幾幾個(gè)核心問(wèn)題題展開：?jiǎn)栴}一：如何何把握城市化化進(jìn)程下的各各種物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)走勢(shì)？房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展瞬息萬(wàn)變變，本項(xiàng)目4.5平方公公里的規(guī)模和和較長(zhǎng)的開發(fā)發(fā)周期需要開開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目所處的市市場(chǎng)環(huán)境具有有清晰的認(rèn)識(shí)識(shí)，包括供應(yīng)應(yīng)量、價(jià)格走走勢(shì)、分布特特征、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境、政策等等方面準(zhǔn)確把把握，同時(shí)具具有足夠的前前瞻性，才能能確保項(xiàng)目的的定位符合市市場(chǎng)并適度超超前，在未來(lái)來(lái)的市場(chǎng)格局局中占據(jù)先機(jī)機(jī)。問(wèn)題二：誰(shuí)是是本項(xiàng)目的購(gòu)購(gòu)買者？誰(shuí)又又是本項(xiàng)目的的使用者？雖然是出于一一級(jí)開發(fā)階段段，但是研究究項(xiàng)目的客戶戶究竟是誰(shuí)？？他們來(lái)自于于何處，以及及他們的需求求特性，和自自身成長(zhǎng)特性性是什么？也也是必要的基基礎(chǔ)工作。偉業(yè)將憑借在在全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)十余年年的經(jīng)驗(yàn)，尤尤其是在大盤盤開發(fā)和高端端物業(yè)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域的操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，將對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目可能的潛潛在客戶進(jìn)行行深入研究和和驗(yàn)證，從而而準(zhǔn)確給出項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)客客群，并為項(xiàng)項(xiàng)目的最終開開發(fā)提供可靠靠的參考。20項(xiàng)目核心問(wèn)題題從三個(gè)代表導(dǎo)導(dǎo)出的核心問(wèn)問(wèn)題：?jiǎn)栴}三：項(xiàng)目目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的核心特特點(diǎn)是什么？？本項(xiàng)目規(guī)模巨巨大，業(yè)態(tài)復(fù)復(fù)雜，因而必必須找出項(xiàng)目目的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，和核心心規(guī)劃主題。。規(guī)劃設(shè)計(jì)中中要考慮的不不僅僅是要考考慮區(qū)域的現(xiàn)現(xiàn)狀特征，未未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，而且要結(jié)結(jié)合定位，提提煉出差異性性的亮點(diǎn)和核核心價(jià)值，更更要預(yù)先考慮慮到目標(biāo)客戶戶的生活方式式、審美要求求、功能要求求和購(gòu)買心理理特征，最后后還要考慮整整體社區(qū)的分分區(qū)和分期，，業(yè)態(tài)互動(dòng)關(guān)關(guān)系，以及與與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)差異化化要求。偉業(yè)業(yè)顧問(wèn)將依托托強(qiáng)大的區(qū)域域研究和規(guī)劃劃策劃能力，，可以深刻挖挖掘區(qū)域價(jià)值值，同時(shí)將末末端客戶需求求和前端設(shè)計(jì)計(jì)研發(fā)有效結(jié)結(jié)合，幫助開開發(fā)商制定出出既符合區(qū)域域特征，同時(shí)時(shí)又能滿足客客戶需要，又又符合市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)要求，具具有國(guó)際化水水準(zhǔn)的規(guī)劃建建議。問(wèn)題四：項(xiàng)目目的操作關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)在哪里里？作為大盤開發(fā)發(fā)而言，項(xiàng)目目的成敗不僅僅僅在于前期期策劃定位和和規(guī)劃設(shè)計(jì)，，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模模式的操作和和執(zhí)行也是決決定項(xiàng)目成功功與否的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)。那么么本項(xiàng)目作為為一個(gè)大規(guī)模模新城鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，它在在操作和執(zhí)行行方面相比常常規(guī)的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)物業(yè)又又有哪些關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵鍵問(wèn)題呢？偉偉業(yè)顧問(wèn)將聯(lián)聯(lián)合相關(guān)資源源單位，在項(xiàng)項(xiàng)目的前期、、中期及后期期提供全面、、貼身、全過(guò)過(guò)程的操作和和執(zhí)行層面的的顧問(wèn)和輔助助工作，以保保證項(xiàng)目的策策劃研究定位位和規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)能夠準(zhǔn)確和和完美的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，從而創(chuàng)造造經(jīng)典，成就就品牌。21項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)識(shí)上篇·項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)項(xiàng)目整體定位位和區(qū)域發(fā)展展之間的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)規(guī)模巨大，因因而也受到區(qū)區(qū)域發(fā)展的一一定影響，同同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的長(zhǎng)周期性性特點(diǎn)，也使使得項(xiàng)目的定定位與區(qū)域的的發(fā)展規(guī)劃存存在很多直接接的關(guān)聯(lián)點(diǎn)，，區(qū)域發(fā)展的的不確定性使使得項(xiàng)目的整整體定位具有有一定的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)著眼于城市發(fā)發(fā)展動(dòng)態(tài)過(guò)程程，項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)需要要適度超前，，而整體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的結(jié)果果也和需求變變化的過(guò)程存存在一定程度度的不對(duì)等，，同時(shí)還要為為產(chǎn)品預(yù)留升升級(jí)空間，因因此風(fēng)險(xiǎn)是必必然的。運(yùn)營(yíng)及公建類類物業(yè)的運(yùn)作作風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)配套和公公建部分的開開發(fā)對(duì)資金要要求很高，且且受市場(chǎng)不確確定性因素更更多，因而能能否合理的確確定公建部分分的規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)和功能分區(qū)區(qū)，乃至開發(fā)發(fā)策略，構(gòu)成成了本項(xiàng)目的的重要風(fēng)險(xiǎn)。。政策風(fēng)險(xiǎn)政府政策對(duì)于于市場(chǎng)的影響響也是本項(xiàng)目目操作的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)之一。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要要來(lái)自于以下下四個(gè)方面：：23大盤開發(fā)的要要點(diǎn)——研究究思路1、市場(chǎng)：站站在成都市場(chǎng)場(chǎng)判斷未來(lái)別別墅市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)2、規(guī)劃：從從國(guó)內(nèi)外案例例中擷取產(chǎn)品品特點(diǎn)3、操作：從從國(guó)內(nèi)外案例例中看大盤項(xiàng)項(xiàng)目的操作借借鑒點(diǎn)4、結(jié)論：產(chǎn)產(chǎn)品及操作初初步建議上篇·項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)識(shí)成都城市印象象北京別墅分布布基本特征：：布局分散突破“傳統(tǒng)的的別墅居住區(qū)區(qū)”到各個(gè)區(qū)區(qū)域，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)縣。蛙跳式發(fā)展趨趨勢(shì)隨著城市道路路的發(fā)展，呈呈“蛙跳式””發(fā)展趨勢(shì)。。板塊特征明顯顯從傳統(tǒng)的別墅墅區(qū)到新興的的別墅發(fā)展帶帶，板塊格局局逐漸形成。。25操作作初初步步建建議議四個(gè)個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)控控制制與與八八大大流流程程通過(guò)過(guò)以以上上對(duì)對(duì)一一些些典典型型案案例例的的分分析析，，特特別別是是結(jié)結(jié)合合其其市市場(chǎng)場(chǎng)表表現(xiàn)現(xiàn)，，總總結(jié)結(jié)出出別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目在在操操作作過(guò)過(guò)程程中中的的一一些些關(guān)關(guān)鍵鍵問(wèn)問(wèn)題題，，同同時(shí)時(shí)結(jié)結(jié)合合本本項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)際際情情況，，建建議議在在操操作作過(guò)過(guò)程程中中需需要要注注意意以以下下四個(gè)個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)、、八八大大流流程程。26操作作初初步步建建議議四個(gè)個(gè)關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)控控制制1.整整體體定定位位階階段段————準(zhǔn)確確把把握握區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展價(jià)價(jià)值值和和未未來(lái)來(lái)客客戶戶變變化化特特征征，，指指導(dǎo)導(dǎo)規(guī)規(guī)劃劃和和產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。。2.規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段————有效效整整合合與與控控制制各各種種專專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)資資源源，，將將定定位位貫貫徹徹到到規(guī)規(guī)劃劃和和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中去去。。3.開開發(fā)發(fā)調(diào)調(diào)整整階階段段————大盤盤項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)的的周周期期非非常常長(zhǎng)長(zhǎng)，，所所面面對(duì)對(duì)的的問(wèn)問(wèn)題題也也非非常常廣廣泛泛，，因因此此長(zhǎng)長(zhǎng)期期跟跟進(jìn)進(jìn)和和不不斷斷的的調(diào)調(diào)整整是是不不可可避避免免的的，，偉偉業(yè)業(yè)可可以以提提供供長(zhǎng)長(zhǎng)期期戰(zhàn)戰(zhàn)略略性性服服務(wù)務(wù)。。4.推推廣廣銷銷售售階階段段————后期期的的營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣也也需需提提前前考考慮慮，，有有利利于于項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體性性和和延延續(xù)續(xù)性性。。偉業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：經(jīng)過(guò)過(guò)10余余年年的的市市場(chǎng)場(chǎng)積積累累，，多多個(gè)個(gè)城城市市的的大大盤盤研研究究案案例例，，以以及及來(lái)來(lái)自自全全國(guó)國(guó)的的近近萬(wàn)萬(wàn)份份有有效效高高端端客客戶戶名名單單，，可可以以配配合合開開發(fā)發(fā)商商與與政政府府共共同同進(jìn)進(jìn)行行整整體體發(fā)發(fā)展展方方向向的的確確定定。。偉業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：一方方面面?zhèn)I(yè)業(yè)自自身身?yè)頁(yè)碛杏袕?qiáng)強(qiáng)大大的的建建筑筑專專業(yè)業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，在在跟跟進(jìn)進(jìn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)能能夠夠配配合合開開發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)行行有有效控控制制，，另另一一方方面面?zhèn)I(yè)業(yè)也也可可以以整整合合其其他他專專業(yè)業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)。。偉業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：對(duì)于西南南市場(chǎng)的的重視和和多個(gè)大大盤開發(fā)發(fā)長(zhǎng)期跟跟進(jìn)服務(wù)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，使得得我們有有信心與與開發(fā)商商共同進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目的推進(jìn)進(jìn)。偉業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：從前期策策劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)，到后后期的營(yíng)營(yíng)銷推廣廣，偉業(yè)業(yè)的全功功能綜合合性服務(wù)務(wù)能力是是偉業(yè)的的最大優(yōu)優(yōu)勢(shì)，從從大盤項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作角度而而言，也也是最為為合理的的。27操作初步步建議八大流程程市場(chǎng)策劃劃與定位位產(chǎn)品策劃劃與定位位設(shè)計(jì)管理理產(chǎn)品實(shí)施施準(zhǔn)備實(shí)施期期技術(shù)術(shù)顧問(wèn)問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝顧顧問(wèn)銷售代代理物業(yè)管管理如右側(cè)側(cè)房地地產(chǎn)開開發(fā)流流程圖圖，典典型別別墅項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)主要要包含含八大大流程程，每每個(gè)流流程都都十分分重要要。而而且，，相比比常規(guī)規(guī)的普普通住住宅類類物業(yè)業(yè)，這這八大大流程程也更更為復(fù)復(fù)雜，，在很很多環(huán)環(huán)節(jié)與與常規(guī)規(guī)住宅宅的開開發(fā)存存在明明顯差差異。。偉業(yè)顧顧問(wèn)綜綜合多多年高高端物物業(yè)和和別墅墅物業(yè)業(yè)的操操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，，結(jié)合合其他他專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)，可可以對(duì)對(duì)各個(gè)個(gè)流程程中的的專業(yè)業(yè)環(huán)節(jié)節(jié)給與與專業(yè)業(yè)和全全面的的顧問(wèn)問(wèn)服務(wù)務(wù)和資資源支支持。。28產(chǎn)品初初步建建議現(xiàn)狀產(chǎn)產(chǎn)品分分析原規(guī)劃劃產(chǎn)品品類型型較多多，且且建成成物業(yè)業(yè)形象象較差差，需需要改改建或或重建建。物業(yè)類型套數(shù)獨(dú)棟430套雙拼272套聯(lián)排189套29產(chǎn)品初初步建建議規(guī)劃初初步建建議建議重重新梳梳理用用地，，進(jìn)行行組團(tuán)團(tuán)化處處理、、明顯顯分區(qū)區(qū)！各組團(tuán)團(tuán)之間間可以以保持持相對(duì)對(duì)統(tǒng)一一、純純粹的的風(fēng)格格；每個(gè)組組團(tuán)或或者分分區(qū)之之間可可以擁?yè)碛胁徊煌牡娘L(fēng)格格；“組團(tuán)團(tuán)化處處理和和明顯顯分區(qū)區(qū)”一一方面面可以以方便便項(xiàng)目目進(jìn)行行分期期開發(fā)發(fā)，另另一方方面適適應(yīng)市市場(chǎng)不不同的的需求求。30產(chǎn)品初初步建建議規(guī)劃初初步建建議通過(guò)與與分區(qū)區(qū)、景景觀處處理等等的結(jié)結(jié)合考考慮，，提出出“島島”的的概念念！由于項(xiàng)項(xiàng)目的的位置置特點(diǎn)點(diǎn)，整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目可可以看看成是是一個(gè)個(gè)相對(duì)對(duì)安靜靜、私私密的的“大大島””；通過(guò)水水系的的處理理被分分成若若干““小島島”；；每個(gè)““小島島”被被賦予予不同同的風(fēng)風(fēng)格與與含義義，且且檔次次也存存在一一定區(qū)區(qū)別。。31產(chǎn)品初初步建建議規(guī)劃初初步建建議會(huì)所用地酒店用地建議用用地位位置進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整??！會(huì)所與與酒店店統(tǒng)一一考慮慮；每個(gè)組組團(tuán)分分散設(shè)設(shè)置一一些必必要的的商業(yè)業(yè)配套套；保證別別墅區(qū)區(qū)內(nèi)有有較好好的景景觀綠綠化環(huán)環(huán)境。。注重產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)打打造??！32產(chǎn)品初初步建建議產(chǎn)品初初步建建議打造100%純純獨(dú)棟棟的概概念，，建議議取消消聯(lián)排排與雙雙拼；；根據(jù)目目前的的規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)，共共計(jì)約約891套套，住住宅建建設(shè)用用地51.5141萬(wàn)平平米，，平均均每戶戶占地地約578平方方米。。建議通通過(guò)一一些手手段的的處理理，賦賦予每每戶更更多的的庭院院面積積，例例如車車庫(kù)設(shè)設(shè)在地地下，，做成成帶電電梯的的三層層等。。建議通通過(guò)目目標(biāo)客客群的的需求求深訪訪指導(dǎo)導(dǎo)單體體設(shè)計(jì)計(jì)！33產(chǎn)品初初步建建議景觀初初步建建議景觀處處理上上，注注意與與溫榆榆河自自然景景觀和和高爾爾夫景景觀資資源的的融合合利用用！通過(guò)水水系的的處理理，形形成““灣””和““島””的概概念??！34產(chǎn)品初初步建建議學(xué)校和和酒店店建議議學(xué)校引引入國(guó)國(guó)際學(xué)學(xué)?；蚧蛘吒吒咚疁?zhǔn)準(zhǔn)的私私立學(xué)學(xué)校??！酒店做做成““精致致酒店店”或或“設(shè)設(shè)計(jì)酒酒店””，并并與會(huì)會(huì)所相相結(jié)合合，提提高檔檔次和和品位位！35下篇··項(xiàng)項(xiàng)目目合作作Ⅰ.偉偉業(yè)所所提供供的服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容和和工作作方法法服務(wù)內(nèi)內(nèi)容工作方方法服務(wù)內(nèi)內(nèi)容在綜合合考慮慮本項(xiàng)項(xiàng)目特特征及及所面面臨的的核心心問(wèn)題題基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，結(jié)合合別墅墅項(xiàng)目目操作作過(guò)程程中的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)和和難點(diǎn)點(diǎn)，此此次偉偉業(yè)所所提供供的服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容包包括以以下三三個(gè)階階段：：第一階階段：：市場(chǎng)場(chǎng)與產(chǎn)產(chǎn)品定定位初初步階階段基礎(chǔ)研研究項(xiàng)目分分析（（用地地、區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展、、政策策、開開發(fā)商商需求求等））市場(chǎng)分分析北京別別墅市市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀特特征與與發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)分析析項(xiàng)目所所處競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)域分分析典型案案例研研究目標(biāo)客客戶初初步分分析別墅產(chǎn)產(chǎn)品專專題研研究2.綜綜合合分析析與定定位假假設(shè)提提出（（項(xiàng)目目?jī)?yōu)劣劣勢(shì)分分析、、初步步靜態(tài)態(tài)測(cè)算算）3.定定位位的提提出（（包括括整體體定位位，初初步的的市場(chǎng)場(chǎng)與產(chǎn)產(chǎn)品定定位））4.配配合合金隅隅確定定相關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)單位位37服務(wù)內(nèi)內(nèi)容第二階階段：：定位位深化化與規(guī)規(guī)劃方方案設(shè)設(shè)計(jì)跟跟進(jìn)定位深深化研研究重點(diǎn)案案例研研究（（主要要從市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)、、產(chǎn)品品等角角度對(duì)對(duì)案例例進(jìn)行行深入入研究究）目標(biāo)客客戶深深入訪訪談專專題研研究別墅產(chǎn)產(chǎn)品專專題深深入研研究市場(chǎng)與與產(chǎn)品品定位位修正正與深深化2.其其它相相關(guān)專專題研研究（（例如如單體體、園園林等等）3.規(guī)規(guī)劃方方案設(shè)設(shè)計(jì)跟跟進(jìn)4.動(dòng)動(dòng)態(tài)測(cè)測(cè)算以以配合合分期期開發(fā)發(fā)計(jì)劃劃38服務(wù)內(nèi)內(nèi)容第三階階段：：?jiǎn)误w體及各各項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)深深入跟跟進(jìn)產(chǎn)品相相關(guān)專專題研研究酒店專專題Golf專專題配套設(shè)設(shè)施專專題等等2.繼繼續(xù)目目標(biāo)客客戶需需求專專題研研究，，以指指導(dǎo)單單體及及其它它專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)3.包包括單單體及及各專專項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)跟跟進(jìn)39工作方方法整體的的工作作方式式采取取“互互動(dòng)、、刷油油漆””的方方式，，強(qiáng)調(diào)調(diào)定位位以及及設(shè)計(jì)計(jì)方案案的不不斷深深化；；發(fā)揮偉偉業(yè)全全程產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)跟跟進(jìn)的的能力力，實(shí)實(shí)現(xiàn)與與甲方方和設(shè)設(shè)計(jì)方方三方方的有有效互互動(dòng)，，保證證定位位理念念在產(chǎn)產(chǎn)品中中給予予充分分體現(xiàn)現(xiàn)；強(qiáng)調(diào)專專題研研究的的重要要性，，例如如客戶戶需求求專題題、別別墅建建筑風(fēng)風(fēng)格專專題、、酒店店配套套專題題、Golf專專題等等，隨隨工作作需要要可以以隨即即調(diào)整整。1.互互動(dòng)動(dòng)、刷刷油漆漆2.全全程程產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)跟進(jìn)進(jìn)3.專專題題研究究結(jié)合本本項(xiàng)目目實(shí)際際特點(diǎn)點(diǎn)，此此次偉偉業(yè)如如果有有幸承承擔(dān)該該項(xiàng)目目前期期顧問(wèn)問(wèn)服務(wù)務(wù)，將將在原原有工工作方方法基基礎(chǔ)上上，發(fā)發(fā)揚(yáng)偉偉業(yè)專專業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，采取取以下下三種種工作作方法法：40Ⅱ.取取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)下篇··項(xiàng)項(xiàng)目目合作作取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)顧問(wèn)服服務(wù)總總費(fèi)用用：人民幣幣150萬(wàn)萬(wàn)元說(shuō)明：：本費(fèi)費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)我我司為為金隅隅項(xiàng)目目提供供所有有三個(gè)個(gè)階段段顧問(wèn)問(wèn)服務(wù)務(wù)內(nèi)容容的全全部費(fèi)費(fèi)用，，如我我司將將來(lái)成成為本本項(xiàng)目目的銷銷售代代理，，并與與甲方方正式式簽訂訂代理理合同同，則則該筆筆費(fèi)用用包含含在雙雙方約約定的的銷售售代理理費(fèi)總總額中中，甲甲方從從應(yīng)付付的代代理費(fèi)費(fèi)用中中等額額扣減減。費(fèi)用細(xì)細(xì)分：：第一階階段：：整體體定位位與運(yùn)運(yùn)營(yíng)模模式定定位人人民幣幣80萬(wàn)元元第二階階段：：整體體規(guī)劃劃及產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建建議人人民幣幣40萬(wàn)元元第三階階段：：首開開區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目定定位及及深入入跟進(jìn)進(jìn)人人民幣幣30萬(wàn)元元42Ⅲ.偉偉業(yè)主主要工工作人人員及及個(gè)人人相關(guān)關(guān)經(jīng)歷歷下篇··項(xiàng)項(xiàng)目目合作作團(tuán)隊(duì)架架構(gòu)林潔潔趙鐵路路顧問(wèn)團(tuán)團(tuán)隊(duì)牛力力偉業(yè)控控股總總經(jīng)理理，金隅大大項(xiàng)目目組總總負(fù)責(zé)責(zé)人偉業(yè)控控股副副總經(jīng)經(jīng)理，，金隅大大項(xiàng)目目組總總協(xié)調(diào)調(diào)人偉業(yè)投投資顧顧問(wèn)公公司副副總經(jīng)經(jīng)理，，金隅溫溫榆河河項(xiàng)目目負(fù)責(zé)責(zé)人營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)研研究中中心支支持婁穎穎項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理高志國(guó)國(guó)周怡寧寧田甜甜建筑策策劃中中心支支持駱緋緋呂雯雯雯建筑師師市場(chǎng)主主管市場(chǎng)主主管張若懷懷測(cè)算專專家市場(chǎng)分分析人人員市場(chǎng)分分析人人員劉鵬鵬營(yíng)銷策策劃部部市場(chǎng)場(chǎng)總監(jiān)監(jiān)黃星春春營(yíng)銷策策劃部部策劃劃劉一思思營(yíng)銷策策劃部部策劃劃安春嘯嘯李有發(fā)發(fā)杭虹虹領(lǐng)導(dǎo)組組核心工工作組組支持團(tuán)團(tuán)隊(duì)44主要人人員相相關(guān)經(jīng)經(jīng)歷林潔潔職位位：：偉業(yè)控控股公公司總總經(jīng)理理學(xué)歷歷：：清華大大學(xué)建建筑學(xué)學(xué)院建建筑學(xué)學(xué)碩士士工作經(jīng)驗(yàn)：：負(fù)責(zé)市場(chǎng)定定位、產(chǎn)品品定位顧問(wèn)問(wèn)及整體工工作的把握握代表項(xiàng)目：：——?jiǎng)e墅項(xiàng)項(xiàng)目《長(zhǎng)河玉墅墅》（北京京溫榆河畔畔高檔別墅墅項(xiàng)目）《龍灣別墅墅》（溫榆榆河畔高檔檔別墅項(xiàng)目目）《凱德置地地胡姬花園園》（新加加坡凱德置置地溫榆河河高檔別墅墅項(xiàng)目）《密云別墅墅項(xiàng)目》（（城建集團(tuán)團(tuán)密云最大大別墅項(xiàng)目目）《碧海方舟舟》（典型型城市頂級(jí)級(jí)別墅項(xiàng)目目）《香山清琴琴》（西山山板塊目前前售價(jià)最高高的別墅項(xiàng)項(xiàng)目）《格拉斯小小鎮(zhèn)》（山山東魯能溫溫榆河大型型低密度別別墅區(qū)項(xiàng)目目）《吉寶天津津別墅項(xiàng)目目》（新加加坡吉寶集集團(tuán)天津高高檔別墅項(xiàng)項(xiàng)目）《萬(wàn)科東麗麗湖》（一一期、二期期為天津未未成熟區(qū)域域超高價(jià)格格別墅項(xiàng)目目）《湖光山舍舍》（北京京市場(chǎng)上較較早推出的的第二居所所、高檔度度假別墅項(xiàng)項(xiàng)目）——城市高高端項(xiàng)目《世貿(mào)國(guó)際際公寓》（（CBD的的純居住豪豪宅項(xiàng)目））《萬(wàn)泉新新新家園》（（當(dāng)時(shí)海淀淀地區(qū)售價(jià)價(jià)最高的項(xiàng)項(xiàng)目）《通用時(shí)代代國(guó)際中心心》（CBD最頂級(jí)級(jí)公寓項(xiàng)目目）《誠(chéng)品建筑筑》（西四四環(huán)高檔居居住項(xiàng)目））《招商地產(chǎn)產(chǎn)紅領(lǐng)巾公公園項(xiàng)目》》（招商地地產(chǎn)北京第第一個(gè)高檔檔城市景觀觀住宅）《鮮魚口項(xiàng)項(xiàng)目》（北北京市大規(guī)規(guī)模保護(hù)區(qū)區(qū)舊城改造造項(xiàng)目，純純高檔城市市四合院項(xiàng)項(xiàng)目）《石家莊世世紀(jì)花園》》（石家莊莊市區(qū)內(nèi)極極為轟動(dòng)的的高檔居住住區(qū)項(xiàng)目））偉業(yè)控股總總經(jīng)理本項(xiàng)目組總總負(fù)責(zé)人45主要人員相相關(guān)經(jīng)歷趙鐵路職位位：偉業(yè)控股公公司副總經(jīng)經(jīng)理，偉業(yè)業(yè)經(jīng)紀(jì)公司司常務(wù)副總總經(jīng)理學(xué)歷歷：清華大學(xué)工工程管理碩碩士工作經(jīng)驗(yàn)：：總體把握項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷策策劃、市場(chǎng)場(chǎng)推廣及銷銷售管理工工作代表項(xiàng)目：：——?jiǎng)e墅項(xiàng)項(xiàng)目《翡翠城》》（北京南南城大盤別別墅項(xiàng)目開開發(fā)）《華中園別別墅》（順順義地區(qū)高高端別墅項(xiàng)項(xiàng)目）《長(zhǎng)河玉墅墅》（北京京溫榆河畔畔高檔別墅墅項(xiàng)目）《龍灣別墅墅》（溫榆榆河畔高檔檔別墅項(xiàng)目目）《吉寶天津津別墅項(xiàng)目目》（新加加坡吉寶集集團(tuán)天津高高檔別墅項(xiàng)項(xiàng)目）《萬(wàn)科東麗麗湖》（一一期、二期期為天津未未成熟區(qū)域域超高價(jià)格格別墅項(xiàng)目目）《孔雀城》》（目前正正在熱銷的的遠(yuǎn)郊區(qū)縣縣第二居所所別墅項(xiàng)目目）《北京灣》》（位于北北京西北部部上風(fēng)上水水區(qū)域的高高檔別墅））《碧水莊園園A區(qū)》（（典型城市市小獨(dú)棟項(xiàng)項(xiàng)目）——城市高高端項(xiàng)目《鳳凰城》》（燕莎商商圈高檔城城市公寓））《優(yōu)士閣》》（泛CBD區(qū)域高高端商住公公寓）《華清嘉園園》（中關(guān)關(guān)村地區(qū)增增值巨大的的城市公寓寓項(xiàng)目）《招商商地產(chǎn)產(chǎn)紅領(lǐng)領(lǐng)巾公公園項(xiàng)項(xiàng)目》》（招招商地地產(chǎn)北北京第第一個(gè)個(gè)高檔檔城市市景觀觀住宅宅）《鮮魚魚口項(xiàng)項(xiàng)目》》（北北京市市大規(guī)規(guī)模保保護(hù)區(qū)區(qū)舊城城改造造項(xiàng)目目，純純高檔檔城市市四合合院項(xiàng)項(xiàng)目））《天津津時(shí)代代奧城城》（（天津津南開開區(qū)典典型高高端城城市公公寓））《天安安豪園園》（（朝陽(yáng)陽(yáng)公園園區(qū)域域公寓寓式豪豪宅））偉業(yè)中中國(guó)總總經(jīng)理理本項(xiàng)目目組總總協(xié)調(diào)調(diào)人46主要人人員相相關(guān)經(jīng)經(jīng)歷牛力力職位位：：偉業(yè)投投資顧顧問(wèn)公公司副副總經(jīng)經(jīng)理學(xué)歷歷：：清華大大學(xué)土土木工工程系系學(xué)士士哈哈爾爾濱工工業(yè)大大學(xué)管管理學(xué)學(xué)碩士士工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：：主要負(fù)負(fù)責(zé)市市場(chǎng)定定位、、產(chǎn)品品定位位顧問(wèn)問(wèn)及整整體工工作的的把握握代表項(xiàng)項(xiàng)目：：——?jiǎng)e別墅項(xiàng)項(xiàng)目《招商商地產(chǎn)產(chǎn)天津津別墅墅項(xiàng)目目》（（天津津五大大道地地區(qū)頂頂級(jí)城城市別別墅項(xiàng)項(xiàng)目））《無(wú)雙雙》（（三水水清清清二期期，京京昌高高速公公路11出出口精精品獨(dú)獨(dú)棟別別墅項(xiàng)項(xiàng)目））《吉寶寶天津津別墅墅項(xiàng)目目》（（新加加坡吉吉寶集集團(tuán)天天津高高檔別別墅項(xiàng)項(xiàng)目））《京都都地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目》（（京都都高爾爾夫別別墅項(xiàng)項(xiàng)目））《亞華華紅螺螺湖項(xiàng)項(xiàng)目》》（懷懷柔區(qū)區(qū)紅螺螺湖地地區(qū)的的旅游游度假假別墅墅項(xiàng)目目）《長(zhǎng)河河玉墅墅》（（北京京溫榆榆河畔畔高檔檔別墅墅項(xiàng)目目）《萬(wàn)科科東麗麗湖》》（一一期、、二期期為天天津未未成熟熟區(qū)域域超高高價(jià)格格別墅墅項(xiàng)目目）《北京京灣》》（位位于北北京西西北部部上風(fēng)風(fēng)上水水區(qū)域域的高高檔別別墅））《碧水水莊園園A區(qū)區(qū)》（（典型型城市市小獨(dú)獨(dú)棟項(xiàng)項(xiàng)目））——城城市高高端項(xiàng)項(xiàng)目《天津津網(wǎng)球球中心心公寓寓項(xiàng)目目》（（天津津泰達(dá)達(dá)集團(tuán)團(tuán)水上上公園園區(qū)域域高檔檔城市市公寓寓）《光大大水墨墨風(fēng)景景》（（光大大花園園二期期項(xiàng)目目，北北京萬(wàn)萬(wàn)柳地地區(qū)高高檔公公寓））《招商商地產(chǎn)產(chǎn)紅領(lǐng)領(lǐng)巾公公園項(xiàng)項(xiàng)目》》（招招商地地產(chǎn)北北京第第一個(gè)個(gè)高檔檔城市市景觀觀住宅宅）《呼和和浩特特項(xiàng)目目》（（呼和和浩特特市中中心高高檔公公寓項(xiàng)項(xiàng)目））《融科科橄欖欖城項(xiàng)項(xiàng)目》》（聯(lián)聯(lián)想集集團(tuán)望望京高高檔居居住區(qū)區(qū)項(xiàng)目目）《天津津時(shí)代代奧城城》（（天津津南開開區(qū)典典型高高端城城市公公寓））《北京京CBD核核心區(qū)區(qū)項(xiàng)目目》（（CBD開開發(fā)公公司CBD核心心區(qū)規(guī)規(guī)劃建建議部部分））偉業(yè)投投資顧顧問(wèn)副副總經(jīng)經(jīng)理項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人人47Ⅳ.偉偉業(yè)當(dāng)當(dāng)前服服務(wù)大大盤項(xiàng)項(xiàng)目及及操作作案例例下篇··項(xiàng)項(xiàng)目目合作作偉業(yè)當(dāng)當(dāng)前服服務(wù)別別墅及及操作作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)龍灣別別墅基本情情況：：溫榆河河高檔檔精品品獨(dú)棟棟別墅墅，總總用地地面積積1800畝，，其中中建設(shè)設(shè)用地地1000畝，，共計(jì)計(jì)5個(gè)個(gè)組團(tuán)團(tuán)，分分三期期開發(fā)發(fā)。服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：偉業(yè)顧顧問(wèn)提提供獨(dú)獨(dú)家投投資顧顧問(wèn)、、營(yíng)銷銷策劃劃、銷銷售代代理的的全程程服務(wù)務(wù)。市場(chǎng)表表現(xiàn)：：目前銷銷售均均價(jià)已已達(dá)到到16000元元/平平方米米以上上；2006年年9月月16日，，二期期正式式開盤盤，當(dāng)當(dāng)天一一次來(lái)來(lái)訪近近百組組，來(lái)來(lái)電量量高達(dá)達(dá)上百百通！！25套房房源5小時(shí)時(shí)內(nèi)全全部售售罄??！49偉業(yè)當(dāng)當(dāng)前服服務(wù)別別墅及及操作作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)龍灣別別墅在顧問(wèn)問(wèn)服務(wù)務(wù)階段段，一一方面面對(duì)市市場(chǎng)客客觀把把握，，另一一方面面對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行了了深入入細(xì)致致的研研究，，利用用偉業(yè)業(yè)建筑筑策劃劃中心心的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，對(duì)小小獨(dú)棟棟別墅墅產(chǎn)品品進(jìn)行行了詳詳細(xì)的的專題題研究究，創(chuàng)創(chuàng)造了了高容容積率率下的的獨(dú)棟棟產(chǎn)品品，以以保證證開發(fā)發(fā)商實(shí)實(shí)現(xiàn)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益。在別墅墅的施施工建建設(shè)過(guò)過(guò)程中中，注注重產(chǎn)產(chǎn)品精精細(xì)化化打造造，特特別是是別墅墅細(xì)部部的一一些處處理，，使得得產(chǎn)品品做得得相對(duì)對(duì)比較較純粹粹，實(shí)實(shí)現(xiàn)了了良好好的銷銷售價(jià)價(jià)格與與業(yè)績(jī)績(jī)。在公建建運(yùn)作作階段段，偉偉業(yè)利利用自自身的的商業(yè)業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，針針對(duì)該該項(xiàng)目目大約約7000平方方米的的配套套公建建，從從定位位、招招商以以至后后期商商業(yè)管管理等等，，進(jìn)行行了細(xì)細(xì)致的的服務(wù)務(wù)，使使得在在開始始建設(shè)設(shè)前已已完成成大約約70％的的招商商，解解決了了通常常高端端別墅墅商業(yè)業(yè)難以以運(yùn)作作的特特點(diǎn)。。操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)：：深入專專題研研究精細(xì)化化產(chǎn)品品打造造商業(yè)的的運(yùn)作作50偉業(yè)當(dāng)當(dāng)前服服務(wù)別別墅及及操作作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)長(zhǎng)河玉玉墅基本情情況：：項(xiàng)目位位于溫溫榆河河畔，，用地地約69萬(wàn)萬(wàn)平方方米，，建面面約20萬(wàn)萬(wàn)平方方米。。服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：偉業(yè)顧顧問(wèn)提提供獨(dú)獨(dú)家投投資顧顧問(wèn)、、營(yíng)銷銷策劃劃、銷銷售代代理的的全程程服務(wù)務(wù)。市場(chǎng)表表現(xiàn)：：目前銷銷售均均價(jià)約約12500元元/平平方米米左右右；目前尚尚未正正式開開盤，，處于于內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)購(gòu)時(shí)期期，認(rèn)認(rèn)購(gòu)速速度大大約為為15～20套套/月月。51偉業(yè)當(dāng)當(dāng)前服服務(wù)別別墅及及操作作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)孔雀城城基本情情況：：項(xiàng)目位位于京京開高高速與與永定定河的的交匯匯處，，總占占地約約76公頃頃，其其中一一期用用地約約200畝畝。服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：偉業(yè)顧顧問(wèn)提提供投投資顧顧問(wèn)、、營(yíng)銷銷策劃劃及獨(dú)獨(dú)家銷銷售代代理的的全程程服務(wù)務(wù)。市場(chǎng)表表現(xiàn)：：目前銷銷售均均價(jià)約約3600元/平方方米左左右；；剛剛正正式開開盤不不久，，已完完成開開發(fā)商商集團(tuán)團(tuán)制定定的年年度銷銷售指指標(biāo)。。52偉業(yè)當(dāng)當(dāng)前服服務(wù)別別墅及及操作作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)孔雀城城偉業(yè)在在正式式介入入該項(xiàng)項(xiàng)目顧顧問(wèn)之之前，，開發(fā)發(fā)商其其實(shí)已已經(jīng)委委托了了一家家北京京知名名的地地產(chǎn)顧顧問(wèn)公公司進(jìn)進(jìn)行了了策劃劃，當(dāng)當(dāng)時(shí)的的定位位是小小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)概念念。但但是通通過(guò)我我們的的初步步判斷斷，認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)項(xiàng)目在在目前前的用用地條條件及及區(qū)域域發(fā)展展成熟熟度前前提下下，定定位為為以第第一居居所為為主的的新都都市主主義小小鎮(zhèn)具具備很很大的的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。因因此在在隨后后的工工作中中我們們建議議開發(fā)發(fā)商調(diào)調(diào)整前前期定定位思思路，，以第第二居居所、、休閑閑度假假客戶戶為主主，結(jié)結(jié)合其其購(gòu)買買喜好好，對(duì)對(duì)應(yīng)的的產(chǎn)品品應(yīng)該該是低低密度度特征征明顯顯的別別墅類類產(chǎn)品品。操作作該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)商商在在別別墅墅物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)商商經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)較較少少，，因因此此前前期期的的定定位位結(jié)結(jié)論論，，能能否否貫貫徹徹到到產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中去去，，具具備備一一定定的的難難度度。。偉偉業(yè)業(yè)恰恰恰恰在在跟跟進(jìn)進(jìn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方面面具具備備明明顯顯的的專專業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，于于是是后后來(lái)來(lái)該該項(xiàng)項(xiàng)目目工工作作團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)一一直直配配合合開開發(fā)發(fā)商商與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院一一起起，，在在時(shí)時(shí)間間比比較較緊緊的的前前提提條條件件下下較較好好的的完完成成了了設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)配配合合工工作作。。操作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)：準(zhǔn)確、客客觀的定定位深入細(xì)致致的跟進(jìn)進(jìn)設(shè)計(jì)53以上是我我司針對(duì)對(duì)溫榆河河別墅