房地產(chǎn)營銷策劃方案可行性

金灣名街業(yè)態(tài)整改

可行性分析

房地產(chǎn)營銷策劃方案全解析目錄序第一章項目商業(yè)現(xiàn)狀一、項目概況二、銷售現(xiàn)狀三、項目原存在問題剖析第二章項目業(yè)態(tài)調(diào)整建議一、為什么給本案重新定位二、如何給本案重新定位三、重新定位后的規(guī)劃布局第三章項目推廣方案一、前期推廣階段二、中期推廣階段第四章總結(jié)

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本案占地面積27000平方米，商業(yè)面積30000平方米，共有10棟樓，3個廣場，2個主入口。本案呈南北走向，橫貫湖濱路與青年路，北臨老商業(yè)中心——湖濱路，雖然該段路具有一定的人流，但是老城區(qū)的環(huán)境已給市民留下臟、亂、差，交通擁擠，產(chǎn)品低廉的商業(yè)形象。北入口處的紅府超市作為本案的商業(yè)領(lǐng)航標志，實現(xiàn)了商業(yè)街北端的部分人氣、人流的聚集。南入口位于青年路，不管人流、車流都不及湖濱路旺盛，所以該入口處的人流相對較少。二、銷售現(xiàn)狀

本案屬于純商業(yè)樓盤，共有商鋪300余套，每套面積在30—50平方米左右。分一、二層單體銷售，現(xiàn)一樓商鋪占有較大優(yōu)勢，已經(jīng)銷售70％左右，二樓銷售存在一定難度，商鋪基本未去化，現(xiàn)以市場最低廉的價格租賃給溫州古玩協(xié)會，但是經(jīng)營狀況也很慘淡。

三、本案問題導析

市場調(diào)研不充足物業(yè)管理混亂市場定位缺乏創(chuàng)新商鋪經(jīng)營布局不合理商業(yè)形態(tài)單一銷售周期長，負面效應(yīng)多市場策略問題導致銷售市場存在一定抗性三、本案問題導析前期市場調(diào)研不充足：導致沒有找到充分的市場支撐點滿足客戶群的消費需求。市場定位缺乏創(chuàng)新：沒有明確市場定位，，無法聚集人氣。商鋪經(jīng)營布局不合理：服飾、鞋類、箱包經(jīng)營布局混亂，商業(yè)不集中。物業(yè)管理混亂：名為步行街，實為機動車、自行車、人流共通的街道。商業(yè)形態(tài)單一：購物是金灣名街的單一商業(yè)支撐，其中商品也只是以服飾為主，美食、休閑、娛樂等配套商業(yè)形態(tài)基本沒有跟上，這是導致人流有限的主要原因之一。銷售周期長，負面效應(yīng)多：造成經(jīng)營戶缺乏繼續(xù)堅持下去的信心。市場策略問題：二樓以驚人的廉價租售給古董商，對開發(fā)商、經(jīng)營戶都沒有好處，阻礙了商業(yè)街的長遠發(fā)展和增值空間。第二章項目業(yè)態(tài)調(diào)整建議一、為什么給給本案重新定定位？什么是項目定定位一個項目的定定位應(yīng)該是根根據(jù)當?shù)厣倘θ统鞘刑攸c點、人文特點點、消費能力力和目標人群群的具體情況況，設(shè)計符合合市場需求的的物態(tài)。而對對于本案來說說，步行街的的業(yè)態(tài)定位并并沒有找到淮淮南消費市場場的真正需求求點，導致金金灣名街雖然然空有名聲在在外，卻不能能真正實現(xiàn)市市場的需求價價值。一、為什么給給本案重新定定位？重新定位的原原因我方考慮要重重新做活一個個物態(tài)，聚集集人氣是基本本前提，只有有在充分做旺旺人氣后，才才能帶動金灣灣名街的購物物、娛樂、休休閑、餐飲等等經(jīng)營活動的的順利開展。。根據(jù)本案的的現(xiàn)有狀況和和市場反映度度，我方建議議要做活市場場，必須重新新對其進行定定位。二、如何給本本案重新定位位？從我司工作人人員對淮南消消費市場的詳詳細調(diào)查得知知，淮南市民民對下一代的的教育和娛樂樂方式的關(guān)注注遠超過了附附近幾個城市市，父母對孩孩子的殷殷期期盼、望子成成龍無不是在在不斷的付出出金錢和物質(zhì)質(zhì)的前提下一一步步實現(xiàn)的的，淮南目前前缺乏的正是是一個集少年年兒童健康娛娛樂、學習用用品、生活用用品于一體的的市場。以下下是我方工作作人員結(jié)合有有關(guān)資料對近近期淮南0——12歲的兒童消費費市場的調(diào)查查數(shù)據(jù)。二、如何給本本案重新定位位？圖表一：不同同收入的家庭庭用于孩子消消費占家庭支支出比例（％％）：從上圖表可以以看出，一般般家庭的孩子子消費支出占占家庭總支出出的25％—50％之間。這組組數(shù)據(jù)讓我們們不難得出，，孩子們的身身上蘊藏著巨巨大的市場潛潛力。二、如何給本本案重新定位位？500元以下500—1000元1001—1800元1801—2500元2500元以上食品57.655.253.251.145.2服裝6.36.36.56.56.4教育14.420.220.922.927.4娛樂5.910.113.413.215.6看病6.75.44.03.83.8零用錢9.12.82.12.51.8表二：不同收收入的家庭用用于孩子的消消費結(jié)構(gòu)對比比（％）：二、如何給本本案重新定位位？圖表三：不同同收入的家庭庭用于孩子的的消費支出前前三項所占比比例（％）：：二、如何給本本案重新定位位？從以上兩個圖圖表分析不難難看出，兒童童消費市場主主要集中在食食品、教育、、娛樂、和服服裝，任一收收入階段家庭庭里的兒童，，這四方面的的消費支出都都占到了90％左右。兒童消消費市場不僅僅規(guī)模大，而而且是個可持持續(xù)性發(fā)展的的市場，兒童童消費將是城城市經(jīng)濟新的的增長點。所以，我方在在考慮目標需求的強強烈性和市場空白點的雙重條件下下，建議將本本案重新定位位為以兒童娛樂城為主題，購物、休閑、、飲食為輔助經(jīng)營的的商業(yè)場所。。二、如何給本本案重新定位位？三、重新定位位后的規(guī)劃布布局1.商業(yè)街整體布布局調(diào)整重新定位后的的業(yè)態(tài)旨在于于利用兒童消消費城帶動整整個步行街的的商業(yè)氛圍，，聚集人流。。可以說，兒兒童娛樂場是是盤活該項目目的點睛之作作。所以，建議兒兒童娛樂城設(shè)設(shè)在本案商業(yè)業(yè)中心，即6號樓二層位置，通過人人流向商業(yè)中中心位置聚集集的過程，輻輻射周邊2＃、3＃、4＃、7＃、8＃、9＃、10＃商業(yè)鋪面。。三、重新定位位后的規(guī)劃布布局同時將金灣名名街分為三塊塊區(qū)域：兒童區(qū)：以兒童娛樂城城為中心，發(fā)發(fā)展周邊兒童童用品專業(yè)市市場美食區(qū)：無論任何一個個主題的商業(yè)業(yè)街道，美食食也是比不可可少的，所以以餐飲區(qū)同樣樣具有舉足輕輕重的作用。。成人消費區(qū)：：輔助商業(yè)詳見布局架構(gòu)構(gòu)圖三、重新定位位后的規(guī)劃布布局布局架構(gòu)圖金灣名街兒童區(qū)美食區(qū)成人消費區(qū)兒童娛樂城兒童用品城服飾區(qū)休閑區(qū)三、重新定位位后的規(guī)劃布布局2.商業(yè)主題布局局調(diào)整我方從專業(yè)市市場得出的數(shù)數(shù)據(jù)顯示，一一個500平方米的兒童童娛樂城，包包括50多項兒童娛樂樂設(shè)施（觀察察站、海洋球球、蹦蹦床、、淘氣堡等安安全性高、適適合4—12歲左右不同年年齡段兒童的的娛樂項目）），可同時容容納300名左右的兒童童。三、重新定位位后的規(guī)劃布布局為適應(yīng)兒童娛娛樂城的超大大空間，建議議將二層原有有格局全部打打通，重新組組合區(qū)域功能能，主要分為為兩大塊：一一部分作為兒兒童娛樂城的的“建設(shè)用地地“；三、重新定位位后的規(guī)劃布布局另一部分作為為娛樂城的配配套設(shè)施——兒童休閑區(qū)（（可以提供一一些小吃、飲飲料等兒童食食品）；家長長休閑區(qū)（為為家長提供的的免費休息場場所，位置設(shè)設(shè)在離娛樂區(qū)區(qū)最近的地方方。）三、重新定位位后的規(guī)劃布布局3.輔助商業(yè)布局局調(diào)整考慮到本項目目的規(guī)模較大大，輔助商業(yè)業(yè)不能過于單單一，應(yīng)對該該區(qū)的業(yè)態(tài)重重新進行有效效整合，將購購物、休閑、、娛樂、美食食同時來豐富富市場的商業(yè)業(yè)環(huán)境。三、重新定位位后的規(guī)劃布布局4.局部設(shè)施調(diào)整整建議加強步行街內(nèi)內(nèi)部的日常管管理，街區(qū)內(nèi)內(nèi)的休閑桌椅椅、路燈、拉拉圾箱應(yīng)及時時維護、更換換。6＃樓應(yīng)調(diào)整入入口位置，將將入口處設(shè)在在北面臨近紅紅府廣場的位位置。6＃樓室內(nèi)扶梯梯應(yīng)及時調(diào)整整維修，以保保證在人流暢暢通。位于二樓的兒兒童娛樂城應(yīng)應(yīng)增加安全保保護措施，以以免發(fā)生意外外。第三章項項目推廣方案案就本案的特殊殊情況來說，，常規(guī)的廣告告宣傳根本不不能達到預期期的目標。所所以，我方策策劃人員經(jīng)過過共同的深入入探討，一致致認為，整改改后的項目宣宣傳推廣，應(yīng)應(yīng)另辟蹊徑，，且首次出擊擊的時機、方方式至關(guān)重要要。通過縝密的考考慮之后，我我方認為前期期推廣應(yīng)以創(chuàng)創(chuàng)意性的全民民動員活動為為主題。一、前期推廣廣階段方式一：公益益活動推廣1.活動主題：豐富青少年暑暑期生活，提提高全民藝術(shù)術(shù)素質(zhì)2.活動時間：2005年7月——8月3.活動目目的：：通過過免費費為淮淮南青青少年年兒童童提供供藝術(shù)術(shù)培訓訓，吸吸引全全城兒兒童及及其家家長的的眼光光。開開展公公益活活動的的同時時，首首次推推出兒兒童娛娛樂城城的概概念，，全面面打開開淮南南兒童童的消消費市市場。。一、前前期推推廣階階段4.推廣方方法：：我方建建議一一套貫貫穿項項目整整個階階段的的完整整培訓訓推廣廣方案案。推廣前前期（免費費期））：開發(fā)商商可聯(lián)聯(lián)合市市教委委、部部分優(yōu)優(yōu)秀專專業(yè)教教師，，在暑暑期2個月的的時間間里，，給淮淮南的的少年年兒童童提供供免費費的藝藝術(shù)培培訓課課程。。推廣中中后期期（有償償期））：待本項項目打打入淮淮南兒兒童市市場之之后，，可以以繼續(xù)續(xù)舉辦辦兒童童藝術(shù)術(shù)培訓訓班，，此時時金灣灣名街街已有有一定定的市市場知知名度度，可可適當當增加加培訓訓費用用。一、前前期推推廣階階段5.媒體配配合：：項目的的前期期宣傳傳離不不開公公眾媒媒體的的支持持，作為公公益活活動，，本案案的優(yōu)優(yōu)點就就在于于借助助政府府的力力量，，電臺臺等公公眾媒媒體會會免費費為項項目的的實力力和權(quán)權(quán)威性性造勢勢，塑造本本案在在市民民心中中的公公益形形象和和知名名度。。一、前前期推推廣階階段方式二二：包包裝推推廣所謂包包裝推推廣，，即是是按照照兒童童娛樂樂城的的主題題定位位給金金灣名名街重重新規(guī)規(guī)劃、、裝修修，讓讓兒童童娛樂樂城成成為本本街的的標志志性建建筑。。可選選擇童童話故故事的的城堡堡，可可在街街內(nèi)隨隨處設(shè)設(shè)置識識別性性的雕雕塑小小品等等，根根據(jù)兒兒童的的需求求、喜喜好進進行包包裝，，讓金金灣名名街成成為實實際的的兒童童城。。二、中中期推推廣階階段通過前前期宣宣傳推推廣一一系列列活動動之后后，金金灣名名街作作為首首個兒兒童主主題的的娛樂樂城在在淮南南已具具備一一定的的市場場知名名度和和美譽譽度。。娛樂樂城帶帶動起起來的的輔助助商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)逐步步發(fā)展展成型型，項項目中中期需需要的的是通通過推推廣手手段來來鞏固固原有有市場場，并并繼續(xù)續(xù)挖掘掘潛在在市場場。二、中中期推推廣階階段推廣方方案一一：幸幸運生生日派派對每月抽抽取幸幸運生生日一一天，，按不不同年年齡段段，將將同月月同日日生的的人聚聚在一一起，，免費費為他他們舉舉辦一一場大大型生生日宴宴會。。當天天生日日的人人可以以攜帶帶若干干朋友友或家家人一一起參參加，，同時時派對對還在在當天天過生生日的的人當當中選選出一一個幸幸運兒兒，將將有大大驚喜喜贈送送。本活動動重點點在于于連續(xù)續(xù)性，，吸引引更多多消費費者不不斷關(guān)關(guān)注金金灣名名街。。二、中中期推推廣階階段推廣方方式二二：兒兒童競競技場場定期面面向全全市的的兒童童舉辦辦競技技娛樂樂游戲戲，不不同年年齡段段的兒兒童分分組，，通過過展示示各自自的不不同技技能，，包括括書法法、繪繪畫、、演奏奏、形形體表表演等等等，，評出出最佳佳表現(xiàn)現(xiàn)獎、、最高高技藝藝獎等等不同同獎項項，讓讓孩子子們在在娛樂樂的同同時學學會更更多的的專業(yè)業(yè)技能能。第四章章總總結(jié)結(jié)金灣名名街擁擁有便便利的的交通通條件件，老老城區(qū)區(qū)成熟熟的商商業(yè)氛氛圍，，缺乏乏的是是完整整而有有效的的規(guī)劃劃業(yè)態(tài)態(tài)。我我方憑憑借對對淮南南市場場的長長期調(diào)調(diào)查、、研究究分析析的經(jīng)經(jīng)驗，，從實實際市市場需需求入入手，，客觀觀的提提出了了建設(shè)設(shè)性的的重組組方案案建議議，我我方認認為本本方案案不僅僅僅在在于救救活金金灣名名街目目前陷陷入低低谷的的商業(yè)業(yè)狀況況，更更是著著眼于于未來來，是是一項項可持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的戰(zhàn)略略性方方案。。我方愿意意和貴方方真誠永永遠，合合作快樂樂！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。20:42:1220:42:1220:421/5/20238:42:12PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2320:42:1220:42Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。20:42:1220:42:1220:42Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2320:42:1220:42:12January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20238:42:12下午20:42:121月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月238:42下下午午1月-2320:42January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/520:42:1220:42:1205January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。8:42:12下下午8:42下下午20:42:121月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。20:42:1220:42:1220:421/5/20238:42:12PM11、成成功功就就是是日日復復一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2320:42:1220:42Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。20:42:1220:42:1220:42Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月-231月-2320:42:1220:42:12January5,202314、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20238:42:12下下午20:42:121月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月238:42下下午午1月月-2320:42January5,202316、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/520:42:1220:42:1205January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。8:42:12下下午8:42下下午20:4