某北京別墅市場(chǎng)報(bào)告

北京別墅市場(chǎng)解讀一、北京別墅市場(chǎng)的發(fā)展歷程21992199519992003別墅市場(chǎng)大事記&Boom/BustCircle1992年：以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項(xiàng)目上市1992～1995年：粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)，代表的區(qū)域是朝陽(yáng)和順義1995年：政策性控制，停止別墅立項(xiàng)，別墅市場(chǎng)發(fā)展陷入停滯狀態(tài)1996～1999年：幾乎無(wú)新別墅項(xiàng)目通過立項(xiàng)，部分存量房得以消化1999～2002年：市場(chǎng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，人均GDP穩(wěn)步提高，入世、申奧成功等眾多利好因素促使別墅市場(chǎng)發(fā)展提速；市場(chǎng)中出現(xiàn)了一批較為優(yōu)秀的項(xiàng)目，如橘郡、碧水莊園等，同時(shí)別墅市場(chǎng)的區(qū)域格局正在逐步形成、擴(kuò)大、鞏固31992199519992003別墅市場(chǎng)大事記&Boom/BustCircle2003年：國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控》的緊急通知，“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。此后，由于前期存在較大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，在此政策性脈壓的刺激下，新別墅項(xiàng)目持續(xù)入世，總體供應(yīng)放大，別墅市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)期2004年：在4號(hào)令、71號(hào)令（“8.31大限”）等土地政策和宏觀調(diào)控的金融政策影響下，北京別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了由大限前的集中放量進(jìn)入到大限后供應(yīng)總量有所減緩的階段4二、北京別墅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征5別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分析在售項(xiàng)目中50%為2002年以來(lái)入市新盤10-30萬(wàn)平方米中等規(guī)模項(xiàng)目為主流（本報(bào)告中數(shù)據(jù)基于對(duì)北京目前在售141個(gè)別墅項(xiàng)目的調(diào)查）6別墅地域分布在售別墅項(xiàng)目分布最多的六個(gè)區(qū)/縣依次為：昌平、順義、朝陽(yáng)、大興、海淀、通州六個(gè)區(qū)縣的別墅項(xiàng)目占在售總量的75%7主要?jiǎng)e墅分布區(qū)域特征總結(jié)8別墅市場(chǎng)供需總體特征市場(chǎng)供應(yīng)量集中放大高檔產(chǎn)品和中檔產(chǎn)品成為市場(chǎng)兩大主力總體市場(chǎng)需求旺盛中產(chǎn)階級(jí)郊區(qū)化進(jìn)程加快,小獨(dú)棟和亞別墅熱銷截至2004年年底，在售項(xiàng)目總建筑面積約1200萬(wàn)平方米，其中2004年新盤總面積達(dá)402萬(wàn)平方米9三、產(chǎn)品品特征演演變10第二代第三代重視國(guó)際際化氛圍圍，居所所鄰近機(jī)機(jī)場(chǎng)，與與使館區(qū)區(qū)交通便便捷位置型，，單純別別墅形體體，不重重視細(xì)節(jié)節(jié)；追求大隱隱生活，，喜歡占占有稀缺缺景觀；；主人偶爾居住住，保姆成為為別墅的的“長(zhǎng)住住者”標(biāo)簽型，，賣稀缺缺資源；；關(guān)注產(chǎn)品品細(xì)節(jié)，，重視生活活，想用一種種新的生生活方式式來(lái)升級(jí)級(jí)居住條條件；與與城市、、工作快快速切換換；第一一居所產(chǎn)品型，，重視單單體細(xì)節(jié)節(jié)，而無(wú)無(wú)戶外空空間的考考慮；第四代社區(qū)型，，重視社社區(qū)空間間設(shè)計(jì)、、人文環(huán)環(huán)境營(yíng)造造，社區(qū)區(qū)價(jià)值最最大化4代產(chǎn)品的的并存與與升級(jí)別墅產(chǎn)品品的價(jià)值值體系景觀價(jià)值值社區(qū)價(jià)值值創(chuàng)新價(jià)值值別墅價(jià)值體系交往空間間社區(qū)識(shí)別別符號(hào)系系統(tǒng)精神堡壘壘軟性服務(wù)務(wù)流線產(chǎn)品及空空間體驗(yàn)驗(yàn)創(chuàng)新四個(gè)層次次的開放放空間（4-tieropenspacesystem)產(chǎn)品價(jià)值規(guī)定動(dòng)作與自自選動(dòng)作12四、客戶特征征演變13郊區(qū)化發(fā)展規(guī)規(guī)律2004年北京人均GDP為3478美元，城市化化率為79.5％城市發(fā)展進(jìn)程程規(guī)律北京已經(jīng)進(jìn)入入郊區(qū)化的迅迅速發(fā)展期城市群當(dāng)一個(gè)城市的的城市化水平平達(dá)到70%及人均GDP超過3000美元時(shí)，郊區(qū)區(qū)化進(jìn)入快速速發(fā)展階段。。城市化大都市郊區(qū)化北京的郊區(qū)化化特征14被動(dòng)式郊區(qū)區(qū)化主動(dòng)式郊區(qū)化化初級(jí)階段完全主動(dòng)式郊郊區(qū)化郊區(qū)化發(fā)展階階段郊區(qū)化三個(gè)階階段及典型案案例我國(guó)的郊區(qū)化化發(fā)展進(jìn)程的的特點(diǎn)：主動(dòng)式郊區(qū)化化初級(jí)階段比比被動(dòng)式郊區(qū)區(qū)化先出現(xiàn)；；兩者并行存存在現(xiàn)象受價(jià)格影響程度郊區(qū)化的發(fā)展展階段北京的郊區(qū)化化特征1516別墅客戶分布布豪宅別墅小獨(dú)棟&TownhouseTownhouse、疊拼、花園園洋房財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層／／上層中產(chǎn)普通中產(chǎn)階級(jí)級(jí)17五、別墅市場(chǎng)場(chǎng)的板塊格局局18北京“一山二二河三線四高高”分布示意意圖板塊格局形成成的基礎(chǔ)———資源、交通通與城市同心心圓19城市居住的梯梯度輻射圈層層高密度住宅區(qū)區(qū)中密度住宅區(qū)區(qū)低密度住宅區(qū)區(qū)城市中心土地級(jí)差地租租和郊區(qū)化兩兩大動(dòng)力下形形成城市居住住的梯度輻射射圈層度假居所板塊格局形成成的基礎(chǔ)———資源、交通通與城市同心心圓20北京別墅市場(chǎng)場(chǎng)的十大板塊塊格局北京的別墅分分布總體上呈呈現(xiàn)板塊式分分布格局各個(gè)板塊依托托不同的資源源形成各自鮮鮮明的特征項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)從從某種角度上上說也是板塊塊的競(jìng)爭(zhēng)1234567891021城市居住輻射射圈層的走向向山后香江天竺昌平、亞北西山CBD使館區(qū)亞運(yùn)村中關(guān)村西部政府集中中區(qū)通州馬坡亦莊黃村22香江天竺板塊塊——獨(dú)特的的溫榆河水景景地理位置：順義區(qū)天竺鎮(zhèn)鎮(zhèn)、后沙峪鄉(xiāng)鄉(xiāng)自然環(huán)境：溫榆河交通條件：機(jī)場(chǎng)高速公公路、京順路路人文條件：距離北京的的涉外區(qū)域——麗都地區(qū)、燕燕莎地區(qū)較近近典型項(xiàng)目：嘉浩商住別別墅城、萊蒙蒙湖康柏園、、北京歐陸苑苑、北京名都都苑、香江國(guó)國(guó)際花園別墅墅、麗斯花園園別墅、優(yōu)山山美地、大湖湖山莊麗斯花園別墅墅23馬坡板塊———遠(yuǎn)離市區(qū)的的成熟板塊地理位置：順義區(qū)馬坡鄉(xiāng)鄉(xiāng)自然環(huán)境：潮白河、高高爾夫球場(chǎng)交通條件：機(jī)場(chǎng)高速公公路、京順路路、101國(guó)道人文條件：兩個(gè)高爾夫夫球場(chǎng)、馬術(shù)術(shù)俱樂部、知知名會(huì)議場(chǎng)所所，如：怡生生園國(guó)際會(huì)議議中心典型項(xiàng)目：龍?jiān)穭e墅、北北京鄉(xiāng)村高爾爾夫、恒豐花花園別墅、華華中園別墅、、楓橋別墅、、金寶純別墅墅、楓橋別墅墅北京鄉(xiāng)村高爾爾夫球場(chǎng)24京昌沿線板塊塊——交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)彰顯區(qū)域域品質(zhì)地理位置：昌平區(qū)京昌高高速公路沿線線及附近地區(qū)區(qū)自然環(huán)境：較好的綠化化環(huán)境、部分分項(xiàng)目臨溫榆榆河交通條件：京昌高速公公路人文條件：介于朝陽(yáng)和和海淀兩個(gè)北北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展展最好的地區(qū)區(qū)三角帶的上上端典型項(xiàng)目：碧水莊園、玫玫瑰園、三水水青清、雪梨梨澳鄉(xiāng)、寬HOUSE等碧水莊園三期期25亞北板塊———“舶來(lái)”別別墅的集大成成者地理位置：亞運(yùn)村北自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，，小湯山溫泉泉，部分項(xiàng)目目臨溫榆河交通條件：立湯路，六六環(huán)路人文條件：亞運(yùn)村成熟熟商圈，中關(guān)關(guān)村高新科技技園典型項(xiàng)目：橘郡/水印長(zhǎng)灘、威威尼斯花園、、納帕溪谷、、溫哥華森林林、萬(wàn)萬(wàn)樹、、湯House等溫哥華森林26西山板塊———天然美景再再現(xiàn)昔日皇家家風(fēng)范地理位置：海淀區(qū)西山地地區(qū)自然環(huán)境：西山山脈、、香山公園、、臥佛寺、北北京植物園，，八大處公園園等交通條件：五環(huán)路、杏杏石口路人文條件：中國(guó)悠遠(yuǎn)歷史史文化的沉積積典型項(xiàng)目：香山藝墅、半半山楓林、西西山美墅館、、西山美廬等等西山美廬27亦莊板塊地理位置：亦莊的BDA（北京經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)））自然環(huán)境：高綠化率、、無(wú)污染、無(wú)無(wú)噪音交通條件：五環(huán)路、京京津塘高速公公路人文條件：經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的的以高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的的經(jīng)濟(jì)特區(qū)典型項(xiàng)目：瀛海名居、境境界、卡爾生生活館、金地地格林小鎮(zhèn)、、親愛的Villa等瀛海名居28黃村板塊地理位置：大興區(qū)黃村自然環(huán)境：較好的綠化化交通條件：五環(huán)路、京京開高速人文條件：衛(wèi)星城典型項(xiàng)目：翡翠城、原生生墅等翡翠城29通州板塊地理位置：通州區(qū)自然環(huán)境：運(yùn)河交通條件：京通快速路路人文條件：距北京的CBD很近典型項(xiàng)目：珠江國(guó)際城、、運(yùn)河岸上的的院子等珠江國(guó)際城30懷柔、密云板板塊地理位置：懷柔區(qū)、密云云縣自然環(huán)境：紅螺湖、燕燕棲湖、密云云水庫(kù)、黑龍龍?zhí)兜冉煌l件：101、111國(guó)道人文條件：平民色彩和親親和力典型項(xiàng)目：龍山新新小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、湖光山舍舍、茉莉山莊莊、紅螺湖別別墅等紅螺湖別墅31TheEnd32通過辛辛勤的的工作作獲得得財(cái)富富才是是人生生的大大快事事。一個(gè)人一一生可能能愛上很很多人，，等你獲獲得真正正屬于你你的幸福福后，你你就會(huì)明明白以前前的傷痛痛其實(shí)是是一種財(cái)財(cái)富，它它讓你學(xué)學(xué)會(huì)更好好地去把把握和珍珍惜你愛愛的人。。1月-2321:1921:19:37人只有為為自己同同時(shí)代人人的完善善，為他他們的幸幸福而工工作，他他才能達(dá)達(dá)到自身身的完善善。每項(xiàng)事業(yè)成成功都離不不開選擇，，而只有不不同尋常的的選擇才會(huì)會(huì)獲取不同同尋常的成成功。21:19:3721:191月-23論命運(yùn)如何何，人生來(lái)來(lái)就不是野野蠻人，也也不是乞討討者。人的的四周充滿滿真正而高高貴的財(cái)富富—身體與心靈靈的財(cái)富。。人生沒有彩彩排，每一一個(gè)細(xì)節(jié)都都是現(xiàn)場(chǎng)直直播。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量量來(lái)說，不不是100分就是0分。成功的經(jīng)理理人員在確確定組織和和個(gè)人的目目標(biāo)時(shí)，一一般是現(xiàn)實(shí)實(shí)主義的。。他們不是是害怕提出出高目標(biāo)，，而是不讓讓目標(biāo)超出出他們的能能力。管理理就就是是決決策策。。21:1921:19:371月月-23經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理，，成成本本分分析析，，要要追追根根究究底底，，分分析析到到最最后后一一點(diǎn)點(diǎn)。。再實(shí)踐。。2023/1/521:19:37世上并沒沒有用來(lái)來(lái)鼓勵(lì)工工作努力力的賞賜賜，所有有的賞賜賜都只是是被用來(lái)來(lái)獎(jiǎng)勵(lì)工工作成果果的。除了心存存感激還還不夠，，還必須須雙手合合十，以以拜佛般般的虔誠(chéng)誠(chéng)之心來(lái)來(lái)領(lǐng)導(dǎo)員員工。2023/1/521:1921:19:38預(yù)防是解解決危機(jī)機(jī)的最好好方法。。我們不一一定知道道正確的的道路在在哪里，，但卻不不要在錯(cuò)錯(cuò)誤的道道路上走走得太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。不要把所所有的雞雞蛋放在在同一個(gè)個(gè)籃子里里。用他，就就要信任任他;不信任他他，就不不要用他他。溝通再再溝通通。05一一月月2023多掙錢錢的方方法只只有兩兩個(gè)：：不是是多賣賣，就就是降降低管管理費(fèi)費(fèi)。我所做做的，，就是是創(chuàng)辦辦一家家由我我管理理業(yè)務(wù)務(wù)并把把我們們的錢錢放在在一起起的合合伙人人企業(yè)業(yè)。我我將保保證你你們有有5%的回報(bào)報(bào)，并并在此此后我我將抽抽取所所有利利潤(rùn)的的50%。請(qǐng)示問問題不不要帶帶著問問題請(qǐng)請(qǐng)示，，要帶帶著方方案請(qǐng)請(qǐng)示。。匯報(bào)報(bào)工作作不要要評(píng)論論性地地匯報(bào)報(bào)，而而要陳陳述性性的匯匯報(bào)。。2023年年1月月5日日在漫長(zhǎng)長(zhǎng)的人人生旅旅途中中，有有時(shí)要要苦苦苦撐持持暗無(wú)無(wú)天日日的境境遇；；有時(shí)時(shí)卻風(fēng)風(fēng)光絕絕項(xiàng)，，無(wú)人人能比比。溝通是管理的的濃縮。1月-2321:19:3821:19員工培訓(xùn)是企企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小小，收益最大大的戰(zhàn)略性投投資。人類被賦予了了一種工作，，那就是精神神的成長(zhǎng)。企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展需需要要的的是是機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，而而機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)于于有有眼眼光光的的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人人來(lái)來(lái)說說，，一一次次也也就就夠夠了了。。1月月-231月月-23發(fā)展展和和維維護(hù)護(hù)他他們們的的家家;至于于女女子子呢呢?則是是努努力力維維護(hù)護(hù)家家庭庭的的秩秩序序，，家家庭庭的的安安適適和和家家庭庭的的可可愛愛。。猶豫豫不不決決固固然然可可以以免免去去一一些些做做錯(cuò)錯(cuò)事事的的可可能能，，但但也也失失去去了了成成功功的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。管理是一種種嚴(yán)肅的愛愛。1月-2321:191月-23選擇?選擇這個(gè)詞詞對(duì)我來(lái)說說太奢侈了了。沒有商品這這樣的東西西。顧客真真正購(gòu)買的的不是商品品，而是解解決問題的的辦法。一個(gè)人被工工作弄得神神魂顛倒直直至生命的的最后一息息，這的確確是幸運(yùn)。。從管理的角度度來(lái)講，兩點(diǎn)點(diǎn)之間最短的的距離不一定定是一條直線線，而是一條條障礙最小的的曲線。21:191月-2321:19:38自覺覺心心是是進(jìn)進(jìn)步步之之母母，，自自賤賤心心是是墮墮落落之之源源，，故故自自覺覺心心不不可可無(wú)無(wú)，，自自賤賤心心不不可可有有。。05-1月月-231月月-231月月-23切實(shí)實(shí)執(zhí)執(zhí)行行你你的的夢(mèng)夢(mèng)想想，，以以便便發(fā)發(fā)揮揮它它的的價(jià)價(jià)值值，，不不管管夢(mèng)夢(mèng)想想有有多多好好，，除除非非真真正正身身體體力力行行，，否否則則，，永永遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒沒有有收收獲獲。。一個(gè)個(gè)有有堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)心心志志的的人人，，財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)可可以以被被人人掠掠奪奪，，勇勇氣氣卻卻不不會(huì)會(huì)被被人人剝剝奪奪的的。。時(shí)間和和結(jié)構(gòu)構(gòu)。21:191月-231月-23南懷瑾說：““心中不應(yīng)該該被蓬茅堵住住，而應(yīng)海闊闊天空，空曠曠得纖塵不染染。道家講‘‘清虛’，佛佛家講空，空空到極點(diǎn)，清清虛到極點(diǎn)，，這時(shí)候的智智慧自然高遠(yuǎn)遠(yuǎn)，反應(yīng)也就就靈敏?！?1:1921:19:381月-2321:19你不能衡量它它，就不能管管理它。拖延將將不斷斷滋養(yǎng)養(yǎng)恐懼懼。2023/1/521:19:3821:1921:19:38想法)，而是是你是是不是是愿意意為此此付出出一切切代價(jià)價(jià)，全全力以以赴地地去做做它一一直證證明它它是對(duì)對(duì)的。。2023/1/521:19:381月-23謝謝各各位！9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。21:19:3821:19:3821:191/5/20239:19:38PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:19:3821:19Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:19:3921:19:3921:19Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問年。。。1月-231月-2321:19:3921:19:39January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。05一月20239:19:39下午21:19:391月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月239:19下下午午1月-2321:19January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/521:19:3921:19:3905January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。9:19:39下午9:19下下午21:19:391月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功??！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。21:19:3921:19:3921:191/5/20239:19:39PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2321:19:3921:19Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無(wú)無(wú)限限完完美美。。。。21:19:3921:19:3921:19Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2321:19:3921:19:39January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20239:19:39下午21:19:391月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月239:19下下午午1月月-2321:19January5,202316、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/521:19:3921:19:3905January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。9:19:39下下午9:19下下午21:19:391月-239、楊柳散