某某金域華庭整合營銷推廣策劃方案

整合營銷方案萬科金域華庭1目錄第一部分 基本概況—————————3第二部分 宏觀經(jīng)濟—————————11第三部分 城市規(guī)劃—————————26第四部分 房產(chǎn)經(jīng)濟—————————36第五部分典型個盤—————————52第六部分項目理解—————————63第七部分 客戶定位—————————74第八部分項目定位—————————94第九部分銷售策略—————————1022Part1基本概況31.地理位置廣州市佛山禪城區(qū)獅山鎮(zhèn)位于佛山市南海區(qū)東部東接廣州南接佛山市禪城區(qū)西接獅山鎮(zhèn)“廣佛黃金走廊”基本概況42.基本數(shù)據(jù)總面積：125.77平方公里10個居委會和32個村委會戶籍人口25.2萬人，外來人口30萬人綜合經(jīng)濟實力排在全區(qū)各鎮(zhèn)（街道）的第一位。下轄大瀝、鹽步、黃岐3個辦事處基本概況53.區(qū)域特色與文化表現(xiàn)大瀝是名符其實的文化名鎮(zhèn)。大瀝是中國民間藝術(shù)“醒獅之鄉(xiāng)”、廣東民族民間藝術(shù)“曲藝之鄉(xiāng)”和“書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)”。原產(chǎn)于大瀝的沙皮狗是中國僅有的兩種世界名犬之一?；靖艣r64.行政區(qū)域劃分2005，南海鎮(zhèn)級行政區(qū)域調(diào)整，原大瀝、黃岐、鹽步合并新大瀝鎮(zhèn)。大瀝街辦鹽步街辦黃歧街辦基本概況7改變過去業(yè)態(tài)分布零散、重疊的缺陷,發(fā)揮各行業(yè)的集群效應(yīng).提升大瀝形象，增強廣州經(jīng)濟圈輻射效應(yīng)加快城市化進程工業(yè)、住宅和商業(yè)分區(qū)清晰，改善以往大瀝工業(yè)和住宅混雜引起的環(huán)境質(zhì)量問題承接來自廣州中心城區(qū)的經(jīng)濟輻射和功能轉(zhuǎn)移，向大型會展和現(xiàn)代物流中心等商貿(mào)物流業(yè)的更高形態(tài)發(fā)展4.行政區(qū)域劃分----合并優(yōu)勢基本概況8北5.交通現(xiàn)狀—華南咽喉要塞基本概況95.交通現(xiàn)狀—華南咽喉要塞廣茂鐵路、321、325國首、廣佛、廣三高速公路、廣州西環(huán)高速公路、穗鹽路及南海區(qū)桂和、桂丹路貫穿境內(nèi)，是云南、廣西、海南、粵西進入廣州的西陸路門戶。距廣州白云（花都）新國際機場15公里距離國家一級港口南海港僅10公里。前往香港、澳門的車程約3小時，形成四通八達、交通便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。10Part2宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟111.GDP分分析析2006年年大大瀝瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)GDP達達213億億，，增增長長24.74%南海海1/10人人口口,創(chuàng)創(chuàng)造造南南海海1/5GDP大瀝瀝是是南南海海兩兩個個超超百百億億城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)之之一一預(yù)計計2010年年大大瀝瀝GDP可可以以達達到到300億億元元宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟南海海龍龍頭頭強強鎮(zhèn)鎮(zhèn)122.大大瀝瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民收收入入分分析析大瀝瀝與與南南海海全全區(qū)區(qū)居居民民儲儲蓄蓄存存款款余余額額對對比比宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟藏富富于于民民，，購購買買力力強強人均均儲儲蓄蓄存存款款余余額額達達11.6萬萬,遠遠高高于于全全區(qū)區(qū)的的平平均均水水平平4.8萬萬，，居居民民生生活活富富裕裕。。2006年年大大瀝瀝儲儲蓄蓄存存款款余余額額達達282.6億億元元，，占占全全區(qū)區(qū)總總額額的的28.7%133.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu):工業(yè)業(yè)占主體體,第三三產(chǎn)業(yè)蓬蓬勃發(fā)展展宏觀經(jīng)濟濟第二產(chǎn)業(yè)業(yè)為主,第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃勃發(fā)展有色金屬屬加工業(yè)業(yè)、商貿(mào)貿(mào)物流業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)業(yè)、、內(nèi)衣業(yè)業(yè)為支柱柱產(chǎn)業(yè)。。14重點工業(yè)業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)鎮(zhèn),經(jīng)濟濟增長迅迅速大瀝是廣廣東省重重點工業(yè)業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)鎮(zhèn)和全國國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)百強強鎮(zhèn)之一一。以有有色金屬屬深加工工業(yè)為主主，摩托托車生產(chǎn)產(chǎn)、機械械制造、、家用電電器、制制版印刷刷、塑料料建材、、制衣制制鞋、食食品飲料料等20多個優(yōu)優(yōu)勢行業(yè)業(yè).2007年年上半年年，大瀝瀝工業(yè)總總產(chǎn)值266.51億億元，同同比增長長26.02%；投資潛力力顯著，，發(fā)展后后勁強大大2007年上半半年，大大瀝百萬萬元以上上招商引引資項目目56個個.其中中，計劃劃總投資資超千萬萬元項目目24個個，計劃劃總投資資超億元元項目8個。引入了中中國鋁業(yè)業(yè)、深圳圳同心黃黃金首飾飾、廣東東致卓精精密輪轂轂及PCB電子子銅等四四大項目目。3.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析----工業(yè)占占主體宏觀經(jīng)濟濟15城市百貨貨、連鎖鎖商業(yè)、、連鎖服服務(wù)業(yè)為為主體的的城市商商業(yè)體系系在大瀝瀝已初步步形成，，提升大大瀝商業(yè)業(yè)競爭力力，3.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析----第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃勃發(fā)展有利于該該區(qū)域城城鎮(zhèn)化進進程加速速，廣佛佛黃金走走廊正日日漸成為為以商貿(mào)貿(mào)、物流流、居住住等為核核心產(chǎn)業(yè)業(yè)的新興興城區(qū)宏觀經(jīng)濟濟164.大大瀝支柱柱產(chǎn)業(yè)分分析1.有有色金屬屬產(chǎn)業(yè)2.商商貿(mào)物流流業(yè)3.房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)4.內(nèi)內(nèi)衣業(yè):中國內(nèi)內(nèi)衣名鎮(zhèn)鎮(zhèn)宏觀經(jīng)濟濟17規(guī)模：有有色金屬屬生產(chǎn)企企業(yè)1000多多家，年年產(chǎn)量超超過80萬噸，，約占全全國的35％，，年稅稅收額超超過5億億元。產(chǎn)業(yè)鏈：：全國首首個“再再生金屬屬物流加加工基地地”,金屬流流通量每每年200多萬萬噸,約約占全國國總量的的1/3。4.1有有色金金屬產(chǎn)業(yè)業(yè)“中中國鋁業(yè)業(yè)第一強強鎮(zhèn)”發(fā)展瓶頸頸：粗放放型經(jīng)營營的中低低端企業(yè)業(yè)無序發(fā)發(fā)展,沒沒有充分分發(fā)揮規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟濟184.2商商貿(mào)物物流業(yè)----廣佛區(qū)區(qū)域性專專業(yè)市場場及物流流集散地地嘉洲廣場場、雍景景商城、、時代廣廣場相繼繼開業(yè)，，都市名名匯、新新都會廣廣場正加加緊建設(shè)設(shè)，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)逐逐漸豐富富，城市市商業(yè)架架構(gòu)初步步形成發(fā)展瓶頸頸：舊有有商業(yè)檔檔次形象象不高，，需要合合理城市市規(guī)劃提提升業(yè)態(tài)態(tài)檔次大瀝“巴巴黎春天天”商業(yè)業(yè)步行街街和黃岐岐商業(yè)中中心步行行街人氣氣鼎盛.,但缺缺乏規(guī)劃劃,管理理檔次形形象不高高現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟濟19廣佛區(qū)域域性專業(yè)業(yè)市場及及物流集集散地的的地位逐逐步確立立南國小商商品城、、中大小小商品城城隆重開開業(yè)，中中建博美美五金裝裝飾材料料城、九九龍小商商品城、、大瀝桂桂江農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品市場場、廣鐵鐵三眼橋橋糧油物物流中心心和康力力醫(yī)藥物物流中心心全面施施工，廣廣佛區(qū)域域性專業(yè)業(yè)市場及及物流集集散地的的地位逐逐步確立立。發(fā)展瓶頸頸：新建建大型專專業(yè)市場場還沒成成型,需需要更完完善的規(guī)規(guī)劃支持持4.2商商貿(mào)物物流業(yè)----廣佛區(qū)區(qū)域性專專業(yè)市場場及物流流集散地地宏觀經(jīng)濟濟204.3房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè):品品牌發(fā)展展商帶動動大瀝地地產(chǎn)大瀝是眾眾多地產(chǎn)產(chǎn)大鍔進進駐佛山山的試金金石，市市場競爭爭甚為激激烈，形形成百花花齊放之之局面。。萬科、、中海、、雅居樂樂、碧桂桂園和合合生創(chuàng)展展為爭奪奪市場份份額，不不斷推出出新品，，銷售十十分暢旺旺。發(fā)展瓶頸頸：舊三三鎮(zhèn)（黃黃歧、鹽鹽步、大大瀝）舊舊有功能能分區(qū)不不清晰，，工業(yè)居居住魚龍龍混雜，，居住環(huán)環(huán)境制約約房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升升級2007年上半半年，房房地產(chǎn)投投資22.19億元，，同比增增長67%；銷銷售面積積51萬萬平方米米，銷售售金額27億元元，同比比增長12.5%現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟濟214.4內(nèi)內(nèi)衣衣業(yè):中中國內(nèi)衣衣名鎮(zhèn)發(fā)展瓶頸頸：“三三來一補補”，品品牌發(fā)展展、銷售售網(wǎng)絡(luò)受受限制，，影響企企業(yè)發(fā)展展，無自自主品牌牌技術(shù)支支撐，需需要政府府引導(dǎo)下下大力引引入技術(shù)術(shù)人才，，發(fā)展自自主優(yōu)勢勢?，F(xiàn)狀大瀝鹽步步是“中中國內(nèi)衣衣名鎮(zhèn)””，也是是廣東省省專業(yè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新試點點之一。。大瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)有內(nèi)內(nèi)衣生產(chǎn)產(chǎn)及相關(guān)關(guān)企業(yè)共共140多家.從業(yè)人員員逾2萬萬人，內(nèi)內(nèi)衣年產(chǎn)產(chǎn)量達1000多萬打打，約60％出出口世界界各地，，以歐美美地區(qū)為為主。宏觀經(jīng)濟濟22優(yōu)二：將10％％的低端端產(chǎn)業(yè)或或企業(yè)向向外轉(zhuǎn)移移，到2010年完成成20％％～30％的工工業(yè)用地地置換，，用于建建立工業(yè)業(yè)園區(qū)，，開發(fā)鋁鋁材等主主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)，實現(xiàn)現(xiàn)土地的的合理利利用。強三：以城南中中心商貿(mào)貿(mào)區(qū)的建建設(shè)帶動動加強大大瀝第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展。城南中心心商貿(mào)區(qū)區(qū)位于大大瀝城區(qū)區(qū)南部，，規(guī)劃面面積0.5平方方公里，，未來5~10年內(nèi)重重點發(fā)展展各種類類型的商商業(yè)及房房地產(chǎn)。。未來五五年，還還將進一一步搞好好其他配配套建設(shè)設(shè)，務(wù)求求營造更更良好的的營商環(huán)環(huán)境。5.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略：：東優(yōu)西西拓、強強三優(yōu)二二解決瓶頸頸,大瀝瀝提出““東優(yōu)西西拓、強強三優(yōu)二二”產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略宏觀經(jīng)濟濟235.產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略：：東優(yōu)西西拓、強強三優(yōu)二二東優(yōu)西拓拓”：大瀝東部部優(yōu)化和和提升第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，尤其其是商貿(mào)貿(mào)、物流流業(yè)、房房地產(chǎn)為為主；大瀝西部部以長虹虹嶺工業(yè)業(yè)園為中中心形成成新的工工業(yè)板塊塊，經(jīng)過過幾年時時間再創(chuàng)創(chuàng)造100億的的工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值，預(yù)預(yù)計2010年年大瀝GDP達達300億。宏觀經(jīng)濟濟24小結(jié)大瀝作為為一個重重點衛(wèi)星星工業(yè)城城市，處處于轉(zhuǎn)型型期，舊舊有城市市規(guī)劃功功能布局局難以滿滿足大瀝二三三產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達，經(jīng)經(jīng)濟實力力強需要新的的城市規(guī)規(guī)劃進行行合理的的功能分分區(qū)，實實現(xiàn)經(jīng)濟濟優(yōu)化發(fā)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略：：東優(yōu)西西拓、強強三優(yōu)二二宏觀經(jīng)濟濟25Part3城城市規(guī)劃劃261.大瀝瀝城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃城市定位位：廣佛佛都市區(qū)區(qū)重要的的區(qū)域性性專業(yè)市市場及物物流集散散地，佛山具有有優(yōu)良生生態(tài)環(huán)境境的新城城區(qū)，南海重要要的制造造業(yè)基地地之一。。規(guī)劃范圍圍：城市市總用地地125平方公公里，其其中居住住用地共共26.78平平方公里里。城市規(guī)模模：2010年總?cè)巳丝谝?guī)模模為65萬，2020年為75萬。。發(fā)展目標標：對城城市進行行合理的的功能分分區(qū)與規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)，實現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)與與住宅的的合理分分區(qū)，滿滿足城市市發(fā)展需需要。城市規(guī)劃劃272.城城市規(guī)劃劃----廣佛佛重要的的區(qū)域性性專業(yè)市市場及物物流集散散地引入大量量資金和和技術(shù)人人才，是是大瀝未未來重要要的經(jīng)濟濟增長點點。并并為大瀝瀝商貿(mào)業(yè)業(yè)的進一一步升級級提供大大量的消消費需求求和強勢勢的經(jīng)濟濟后盾。。規(guī)劃設(shè)置置大型物物流中心心,豐富富產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃劃28位于大瀝西部長虹嶺仙溪湖畔，總面積達800多公頃。南部是高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、有色金屬開發(fā)區(qū)分別在工業(yè)園中部為仙溪湖旅游渡假區(qū)、農(nóng)業(yè)生態(tài)保護區(qū)，東南部是佛山市培養(yǎng)科學(xué)技術(shù)人才的搖籃——佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院（北院），北面是南海市信息化產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。2.城城市規(guī)劃劃----南海海重要的的制造業(yè)業(yè)基地之之一以建設(shè)佛佛山具有有優(yōu)良生生態(tài)環(huán)境境的新城城區(qū)為基基礎(chǔ)，保保持南海海經(jīng)濟龍龍頭地位位，升級級傳統(tǒng)支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)——制制造業(yè)。。以長虹工工業(yè)園為為中心,轉(zhuǎn)移低低層次產(chǎn)產(chǎn)業(yè),發(fā)發(fā)展總部部經(jīng)濟將低層次次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，將將企業(yè)總總部研發(fā)發(fā)、設(shè)計計、銷售售、辦公公等核心心部分和和高端生生產(chǎn)環(huán)節(jié)節(jié)留在大大瀝，發(fā)發(fā)展總部部經(jīng)濟。。成為南南海重要要的制造造業(yè)基地地。城市規(guī)劃劃292.城城市規(guī)劃劃----佛山山具有優(yōu)優(yōu)良生態(tài)態(tài)環(huán)境的的新城區(qū)區(qū)【物業(yè)升升級】【產(chǎn)業(yè)升升級】【環(huán)境升升級】在未來3年內(nèi)開開展“三三舊”改改造項目目68個個，總改改造面積積220萬平方方米，其其中重點點項目26個，，改造面面積200萬平平方米。。退陳引新構(gòu)建建新版圖。啟啟動聯(lián)滘片區(qū)區(qū)廢舊塑料回回收行業(yè)，廢廢舊金屬回收收行業(yè)，清除除碎布加工行行業(yè)整治相繼繼進行。下一一步，大瀝將將著手轉(zhuǎn)移廢廢舊棉花加工工行業(yè)。同同時為有色色金屬產(chǎn)業(yè)、、商貿(mào)業(yè)等支支柱產(chǎn)業(yè)，搭搭建平臺。未來3年內(nèi)，，大瀝將投資資過億元，對對鎮(zhèn)內(nèi)13條條主干河涌進進行整治，并并對村組整治治河涌給予補補貼。此外，，城南污水處處理廠的管網(wǎng)網(wǎng)鋪設(shè)正在加加速進行，鹽鹽步污水處理理廠將在年內(nèi)內(nèi)奠基并爭取取明年投入運運營。中心城城區(qū)生活污水水實現(xiàn)截污的的設(shè)想不久將將會實現(xiàn)。全面整治升級級促重鎮(zhèn)變變新城城市規(guī)劃303.發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：一脊兩兩翼城市規(guī)劃314.發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略：一脊兩兩翼連接南海經(jīng)濟濟，大瀝經(jīng)濟濟實力與消費費力將進一步步與南海、廣廣佛融合，同同時向西部擴擴張，帶動周周邊配套及房房地產(chǎn)市場的的發(fā)展。項目目位于“西翼翼”，未來將將發(fā)展成為大大瀝新城金融融商貿(mào)中心。。制造業(yè)、工業(yè)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)全面發(fā)展城市規(guī)劃325.城市功功能分區(qū)

居住居住居住居住工業(yè)園工業(yè)園商貿(mào)區(qū)黃岐海南居住綜合片區(qū)黃岐海北居住綜合片區(qū)鹽步居住綜合片區(qū)大瀝居住綜合片區(qū)商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)長虹嶺工業(yè)園南部工業(yè)片區(qū)七大功能片區(qū)《佛山市南海區(qū)大瀝鹽步組團總體規(guī)劃》明確功能分區(qū)，改變居住、工業(yè)交叉分布現(xiàn)狀，四大居住片區(qū)形成規(guī)模發(fā)展，將有效改善大瀝生活居住環(huán)境，并擴大當?shù)貥潜P的輻射面。功能分區(qū)清晰晰，改善居住住環(huán)境，發(fā)揮揮工業(yè)規(guī)模效效應(yīng)城市規(guī)劃33“六橫”：：廣佛－廣三三高速、建設(shè)設(shè)大道、廣佛佛新干線、廣廣佛高速與西西環(huán)高速聯(lián)系系線、穗鹽路路－同慶大道道、海八路；；“六縱”：：廣州西環(huán)高高速公路、佛佛山一環(huán)、桂桂和路、廣佛佛高速、325國道新線線、虹嶺路。。6.城市路路網(wǎng)建設(shè)-----與廣廣州無縫對接接六縱六橫公路路建設(shè)：東西走向———從廣州窖口口開始，經(jīng)黃黃岐海北居住住綜合片區(qū)、、商貿(mào)綜合發(fā)發(fā)展區(qū)、大瀝瀝居住綜合片片區(qū)后，向南南接入佛山禪禪城區(qū)，與在在建的廣佛地地鐵銜接。南北走向———與廣佛軌軌道線在海八八路站相連；；向北，經(jīng)過過商貿(mào)綜合發(fā)發(fā)展區(qū)，與廣廣州地鐵5號號線延伸線相相連；經(jīng)里水水、和順鎮(zhèn)區(qū)區(qū)，與花都區(qū)區(qū)范圍內(nèi)的軌軌道交通線相相接，經(jīng)花都都汽車城、花花都中心城區(qū)區(qū)，沿云山大大道向東進入入新機場。東西、南北軌軌道建設(shè)：城市規(guī)劃——優(yōu)化后的的大瀝交通，，將有16個個出口通往廣廣州，與廣州州實現(xiàn)無縫對對接。34從城市總體規(guī)規(guī)劃角度，大大瀝將會加強強區(qū)域的空間間布局優(yōu)化，，奠定廣佛經(jīng)經(jīng)濟圈中心的的地位。從規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展角度，““東優(yōu)西拓、、強三優(yōu)二””將有效實現(xiàn)現(xiàn)資源優(yōu)化和和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。。從城市交通規(guī)規(guī)劃角度，路路網(wǎng)建設(shè)的發(fā)發(fā)展，將會改改善大瀝的內(nèi)內(nèi)部交通路網(wǎng)網(wǎng)暢順，以及及縮短與周邊邊城市距離。。但從商業(yè)發(fā)發(fā)展前景而言言，城區(qū)之間間的距離縮短短反而更易造造就消費力外外流的機會，，影響本地商商業(yè)的發(fā)展。。小結(jié)城市規(guī)劃35Part4房房產(chǎn)市場361.總體印印象2007年1-11月南南海區(qū)各鎮(zhèn)街街普通住宅成成交信息統(tǒng)計計大瀝鎮(zhèn)普通住住宅成交面積積居南海區(qū)之之二，成交均均價居南海之之三房地產(chǎn)市場372.供求關(guān)關(guān)系大瀝街道供應(yīng)應(yīng)和成交面積積最少，但價價格增長幅度度最高，達15%房地產(chǎn)市場382006-2007年大大瀝街道樓盤盤普通住宅銷銷售統(tǒng)計表房地產(chǎn)市場已售單位統(tǒng)計計包括已備案案單位和已簽簽約單位統(tǒng)計數(shù)據(jù)只包包括各樓盤的的洋房,不包包括車位/商商鋪/別墅統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源源于”佛山建建設(shè)局”,統(tǒng)統(tǒng)計時間截至至2007-12-1039大瀝街道市場場供應(yīng)最少，，06年成交交主要為南海海碧桂園1128套“翠翠堤水岸”花花園洋房，07年新推出出海琴軒和名名匯城市花園園共800多多套單位，到到目前為止約約銷售5成；；黃歧、鹽步品品牌大盤云集集，供應(yīng)充足足，市場較為為穩(wěn)定；相對其它兩區(qū)區(qū)，大瀝街道道表現(xiàn)出更大大的市場承受受力，價格自自2006年年第三季度起起快速增長，，第三季度均均價已超過黃黃岐、鹽步；；房地產(chǎn)市場403.大瀝街街道的樓市狀狀況樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)由低端的單單體樓轉(zhuǎn)向中中高端的住宅宅小區(qū)，價格拉升大規(guī)模：總建面2.8萬㎡，共437套；產(chǎn)品類型：多層、高層組成；推售時間：2004年-2006年均價：2524元/㎡金碧華庭2004年規(guī)模：總建面4.8萬㎡；共540套產(chǎn)品類型：小高層；推售時間：2005年-2006年均價：4323元/㎡名匯苑2005年規(guī)模：總建面7萬㎡；產(chǎn)品類型：高層；推售時間：2002年-2005年均價：1682元/㎡德明大廈2006年2007年規(guī)模：總建面9.6萬㎡；共561套產(chǎn)品類型：小高層；推售時間：2007年3月-現(xiàn)在均價：5500元/㎡名匯城市花園“翠堤水岸”花園洋房，共1128套產(chǎn)品類型：多層、低層；推售時間：2006年均價：4200元/㎡南海碧桂園房地產(chǎn)市場414.產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)大瀝鎮(zhèn)普通住住宅套均成交交面積信息統(tǒng)統(tǒng)計大面積單位需需求增大，產(chǎn)產(chǎn)品主力供應(yīng)應(yīng)面積為130-160平米房地產(chǎn)市場424.產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)大瀝街道市場均價低，，豐厚的居民民消費能力實實現(xiàn)了客戶群群對大面積單單位的需求，，套均面積需需求在130-160平平方米之間。。06年南海海碧桂園“翠翠堤水岸”戶戶型面積包括括70-80㎡二房，133㎡三房房和155-250㎡四四房以上；07年名匯城城市花園和海海琴軒成交單單位以三房130㎡以上上為主。黃岐、鹽步集中了大瀝大大部分的外來來發(fā)展商，產(chǎn)產(chǎn)品檔次高、、結(jié)構(gòu)豐富，，憑借與廣州州約一半的價價格差距，吸吸引了約6成成廣州客源。。因此相對充充裕的資金與與低價位，實實現(xiàn)了廣州客客戶100-120㎡的的大面積需求求。房地產(chǎn)市場435.客源流流向大瀝本地人購購房外流現(xiàn)象象嚴重，外來來移民是大瀝瀝商品房購買買主體房地產(chǎn)市場445.客源流流向大瀝街道污染染嚴重的居住住環(huán)境、雜亂亂的治安氛圍圍和低檔次、、高密度的樓樓盤素質(zhì)導(dǎo)致致客戶外流現(xiàn)現(xiàn)象嚴重；本地高端客戶戶群除通過村村鎮(zhèn)土地競拍拍自建房，普普遍在南國桃桃園、獅山、、丹灶或桂城城置業(yè)。外來來高端城鎮(zhèn)移移民是大瀝商商品房成交最最活躍的群體體，大部分都都會在大瀝城城鎮(zhèn)置業(yè)，占占大瀝購房群群體的6成；；自建房房地產(chǎn)市場456.土地供供應(yīng)大瀝鎮(zhèn)2007年度經(jīng)營營性用地指標標一覽表(單位：公頃頃)可開發(fā)土地資資源少，舊舊城改造”盤盤活土地房地產(chǎn)市場4647土地供應(yīng)日益益緊缺,；特特別是大瀝街街鎮(zhèn)，更是““寸土尺金””，稀缺性性將極大提升升新房地產(chǎn)項項目的升值、、投資潛力；；大瀝城鎮(zhèn)舊物物業(yè)大多建于于20年前，，建造檔次低低，現(xiàn)正是合合同到期或?qū)⒔狡诘臅r時間。在土地地供應(yīng)緊缺的的情況下，全全城掀起了大大規(guī)模的“舊舊城改造”，，置業(yè)需求求日益膨脹；；6.土地供供應(yīng)房地產(chǎn)市場487.政策影影響大瀝街道在售售樓盤少，成成交量、價格格受供應(yīng)影響響大，政策影響不明明顯。房地產(chǎn)市場3月，物權(quán)法正式公布；5月，上調(diào)個人住房公積金存貸款利率27個基點；6月，明確房屋買賣的契稅計稅價格應(yīng)當包括房屋的裝修費用；7月，第二次上調(diào)個人住房公積金存貸款利率27個基點；8月，住房公積金貸款上限提至20萬；9月，“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高；10月，存款準備金上調(diào)至13%；498.政策對對鹽步、黃岐岐的影響黃岐價格持續(xù)續(xù)攀升，受政政策影響不明明顯房地產(chǎn)市場508.政策對對鹽步、黃岐岐的影響鹽步臨近廣州州，以廣州為為風(fēng)向標，受受政策影響明明顯房地產(chǎn)市場519.未來新新政預(yù)測及分分析新政一：2008-2009年可能能開征“保有有稅”目的：針對對戶型面積積偏大的房房子收取一一定費用，，鼓勵購買買中小套型型住宅，促促進理性購購房。預(yù)測：保有有稅144M2可能能是起征面面積，稅率率大概在0.8%左左右。影響：對整整個房產(chǎn)保保有環(huán)節(jié)進進行征稅，，持續(xù)征收收的原則將將迫使購房房投資和消消費回歸理理性空間。。新政二：““兩稅合并并”，明年年賣樓省稅稅費利好：調(diào)低低了稅率，，擴大了開開發(fā)商利潤潤空間。預(yù)測：927放貸新新政后，市市場成交量量下降。購購房者和發(fā)發(fā)展商形成成角力的狀狀態(tài)。對于于已完成今今年目標，，實力雄厚厚的發(fā)展商商預(yù)計會繼繼續(xù)控貨，，以期待明明年更大的的利潤空間間。大瀝街道受受土地供應(yīng)應(yīng)限制，房房地產(chǎn)市場場供應(yīng)少，，受政策影影響不明顯顯。相對本項目目，“保有有稅”的實實施將產(chǎn)生生一定的影影響，但大大瀝鎮(zhèn)強民民富的市場場特征將對對項目提供供充足的支支撐.房地產(chǎn)市場場52小結(jié)房地產(chǎn)成交交活躍，供供應(yīng)缺口導(dǎo)導(dǎo)致價格上上漲幅度大大房地產(chǎn)受政政策影響較較弱房地產(chǎn)成交交活躍，供供應(yīng)缺口導(dǎo)導(dǎo)致價格上上漲幅度大大市場產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)以中低低端為主，，高端產(chǎn)品品匱乏房地產(chǎn)市場場53Part5典型個個盤54南海桂城佛山禪城10分鐘15分鐘大瀝鹽步黃歧天安鴻基花花園地理位置：：南國桃園園東門發(fā)展商商：天安（（廣州）投投資有限公公司占地面積：：900畝畝總建面積：：18萬㎡㎡容積率率：0.28綠化率率：73.3%總戶數(shù)數(shù)：1000多戶產(chǎn)品類型:別墅、、公入市時間：：2001年年底配套：23000平平方米天然然湖泊；4500㎡㎡星級陽光光會所；4800平平方米商業(yè)業(yè)中心典型外流個個盤，7成成客戶來自自大瀝個盤分析55產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以以260-500㎡㎡別墅為主主天安鴻基花花園個盤分析56風(fēng)格各異的的別墅，突突顯主人風(fēng)風(fēng)情萬種的的個性與審審美天安鴻基花花園個盤分析57座落于南國國桃園內(nèi)，，環(huán)境資源源優(yōu)越；離大瀝僅十十分鐘車程程，生活、、工作游刃刃有余；以3個近6萬㎡天然然湖泊為中中心，別墅墅依山就勢勢，各自擁擁有獨立、、優(yōu)美的景景觀元素；；超低密度、、超高綠化化率、超強強可塑性，，切合客戶戶群需求；；大型、高檔檔次而充滿滿異國情調(diào)調(diào)的配套設(shè)設(shè)施，滿足足業(yè)主一切切生活、娛娛樂所需。?！h(huán)境為為項目最大大亮點；——為突顯顯身份、個個性，客戶戶不惜重金金打造，房房子內(nèi)外兼兼修。天安鴻基花花園個盤分析58地理位置：：大瀝鎮(zhèn)雅雅瑤桂和路路發(fā)展商商：碧桂園園集團代理商商：自銷總建面積：：62.7萬㎡總戶數(shù)數(shù)：3000戶產(chǎn)品類型:別墅、、洋房建筑風(fēng)格：：歐式入市時間：：2006年1月——未來項項目最大競競爭對手基本信息南海碧桂園園個盤分析59產(chǎn)品分析“陽光花海?！崩寺栮柟鈩e墅，，2006年1月1日開賣聯(lián)排別墅為主，少量獨立別墅；面積：238-378㎡，花園75-350㎡；均價：聯(lián)排別墅4000-6000元/㎡，獨立別墅7500-8500元/㎡南海碧桂園園個盤分析60“翠堤水岸岸”花園洋洋房1128套，2006年年五一開賣賣產(chǎn)品分析南海碧桂園園17棟11層“大戶人家”洋房、11棟低層洋房、1棟復(fù)式洋房；主力戶型：155～250㎡四房、五房單位均價：4200元/㎡（帶裝修）主力客戶群：雅瑤當?shù)鼐用?、公?wù)員，廣州客戶較少個盤分析61“藍天山畔畔”一期，，2006年五一開開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園園80套聯(lián)排排別墅戶型：335-378㎡，七七房、九房房二廳，均價：5000元/㎡（帶裝裝修）個盤分析62“藍天山畔畔”二期，，2007年二月開開賣49套獨立立別墅戶型：400-806㎡，七七/八/十十房二廳均價：5000元/㎡（帶裝裝修）銷售情況：：12月1日銷售22套產(chǎn)品分析南海碧桂園園63小結(jié)大瀝鎮(zhèn)稀缺缺別墅產(chǎn)品品，自住、、投資相宜宜；成熟品牌形形象，治安安物管好；；高檔次、大大社區(qū)環(huán)境境，成熟居居住氛圍；；規(guī)劃過于密密集，別墅墅私密性不不高；商業(yè)配套人人氣不旺；；生活配套套缺乏?！源鬄r瀝唯一在售售別墅帶動動洋房的銷銷售；——以項目目創(chuàng)新產(chǎn)品品及品牌物物管進行市市場突圍。。個盤分析64Part6項目理理解651.項目目介紹地塊位置：：佛山市南南海區(qū)大瀝瀝鎮(zhèn)體育中中心區(qū)西側(cè)側(cè)地段地塊現(xiàn)狀：：用地紅線線外基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施達到五五通，即通通路、通電電、通供水水、通排水水、通訊，，用地紅線線內(nèi)土地部部分平整。。交易面積：：75915.8平平方米土地用途：：城鎮(zhèn)混合合住宅用地地使用年限：：住宅用地地柒拾年、、商業(yè)用地地肆拾年、、其他用地地伍拾年容積率：≤≤2.4；；建筑密度：：≤28%；綠地率：≥≥30%；；大瀝鎮(zhèn)政府大瀝體育文化中心2分鐘生活圈項目理解662.SWOF分析析項目理解67產(chǎn)品對比——躍式、復(fù)復(fù)式個性化化產(chǎn)品備受受歡迎據(jù)市調(diào)情況況分析，大大瀝消費者者追求產(chǎn)品品個性化與與生態(tài)環(huán)境境。創(chuàng)新產(chǎn)品配配合新居住住觀念以引引導(dǎo)消費者者的好奇與與購買傾向向。3.項目目競爭態(tài)勢勢分析---產(chǎn)品對對比項目理解68西部首個居居住社區(qū)，，樹標桿新新標準本項目區(qū)位位相對處于于劣勢，非非重點開發(fā)發(fā)商住區(qū)域域，以承接接?xùn)|部工業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移為主主。項目周邊無無競爭對手手，市政工工程，機關(guān)關(guān)單位向該該區(qū)集中。。引導(dǎo)項目形形象定位為為行政商務(wù)務(wù)區(qū)的休閑閑居住氛圍圍社區(qū)。3.項目目競爭態(tài)勢勢分析----區(qū)位位對比項目定位69優(yōu)質(zhì)物管成成就和諧人人居治安差為大大瀝普遍共共識，項目目周邊村落落、工業(yè)區(qū)區(qū)圍繞，治治安問題更更加突出。。萬科優(yōu)質(zhì)的的物管服務(wù)務(wù)認同度高高，可以此此引導(dǎo)本地地消費者形形成新的和和諧人居觀觀念。3.項目目競爭態(tài)勢勢分析-----物物業(yè)管理對對比項目理解70萬科是全國國知名品牌牌，廣東第第一名牌，，市場認識識度高。通過宣傳深深化萬科品品牌認知度度，吸引客客戶對居住住持續(xù)服務(wù)務(wù)的認可。。全國知名品品牌引領(lǐng)居居住新氣象象3.項目目競爭態(tài)勢勢分析----品牌牌對比項目理解713.項目目競爭態(tài)勢勢分析----配套套對比教育配套優(yōu)優(yōu)勢突顯項項目氛圍大瀝為典型型產(chǎn)業(yè)城市市，高檔次次、大型配配套相當缺缺乏。項目與大瀝瀝巴黎春天天商業(yè)街約約10分鐘鐘車程，商商業(yè)配套相相對完善。。項目周邊教教育配套擁擁有大瀝高高級中學(xué)、、實驗小學(xué)學(xué)，優(yōu)勢明明顯，可深深化推廣。。項目理解72分析—特色色街區(qū)文化化打造次級級商圈項目距離長長虹嶺工業(yè)業(yè)園5分鐘鐘車程，大大瀝高級中中學(xué)2分鐘鐘車程，大大瀝體育文文化中心不不到1分鐘鐘車程。未來項目商商業(yè)除針對對項目業(yè)主主外，還可可輻射至工工業(yè)園中高高層，高級級中學(xué)師生生，體育中中心運動休休閑人群。。3.項項目競爭態(tài)態(tài)勢分析----項項目商業(yè)定定位對比項目理解73市場整體向向好，中產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)定格格突顯地產(chǎn)產(chǎn)公民形象象同檔次項目目均計劃于于年底到明明年1月期期間推貨，，前期產(chǎn)品品均基本售售馨。對未來價格格預(yù)計均統(tǒng)統(tǒng)一在7000–8000元元/平方米米。預(yù)計樓市在在經(jīng)過對新新政策的消消化后將保保持穩(wěn)定發(fā)發(fā)展趨勢，，項目定位位8000元/㎡處處于市場均均價范圍內(nèi)內(nèi)。3.項目目競爭態(tài)勢勢分析----價格格分析項目理解74小結(jié)價格定位：：均價8000元/㎡；市場突圍：：品牌、物物管、教育育配套、產(chǎn)產(chǎn)品。項目理解7576Part7客戶定定位771.客戶戶分析思路路大瀝常住人人口分析挖掘核心客客戶群核心客戶群群訪談?wù){(diào)研研地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)人人員員訪訪談?wù)務(wù){(diào)調(diào)研研核心心客客戶戶群群的的購購房房需需求求特特征征客戶戶定定位位782.核核心心客客戶戶群群目標客戶群核心心客客戶戶群群為為在在大大瀝瀝工工作作的的中中型型專專業(yè)業(yè)市市場場/商商貿(mào)貿(mào)市市場場企企業(yè)業(yè)主主客戶戶定定位位79家庭庭年年收收入入在在10––50萬萬間間的的本本地地居居民民追追求求人人居居社社區(qū)區(qū)氛氛圍圍，，相相對對完完善善物物業(yè)業(yè)管管理理，，同同時時兼兼顧顧工工作作需需要要，，子子女女求求學(xué)學(xué)入入戶戶需需要要，，因因此此成成為為大大瀝瀝房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場潛潛在在消消費費力力。。家庭庭年年收收入入在在20––100萬萬以以上上的的外外來來居居民民在在大大瀝瀝生生活活時時間間長長，，融融入入到到大大瀝瀝生生活活文文化化當當中中，，事事業(yè)業(yè)與與家家庭庭已已扎扎根根于于大大瀝瀝，，因因此此在在生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)越越，，交交通通便便利利的的前前提提下下選選擇擇在在周周邊邊區(qū)區(qū)域域及及大大瀝瀝區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)選選擇擇高高素素質(zhì)質(zhì)項項目目置置業(yè)業(yè)。。分析析：：客戶戶定定位位803.訪訪談?wù)務(wù){(diào)調(diào)研研————地地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)人人員員客戶戶定定位位813.訪訪談?wù)務(wù){(diào)調(diào)研研————核核心心客客戶戶群群客戶戶定定位位82城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新新移移民民成成置置業(yè)業(yè)主主力力———在在大大瀝瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)街街置置業(yè)業(yè)最最活活躍躍的的消消費費群群體體是是高高收收入入外外來來務(wù)務(wù)工工者者4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---客客戶戶分分布布客戶戶定定位位83大瀝瀝置置業(yè)業(yè)以以自自住住為為主主———城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新新移移民民跟跟本本地地人人一一致致認認為為置置業(yè)業(yè)首首先先要要滿滿足足自自住住需需求求，，首首付付高高，，按按揭揭期期短短可可以以推推斷斷出出投投資資性性置置業(yè)業(yè)觀觀念念相相對對薄薄弱弱。。4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征----置置業(yè)業(yè)目目的的客戶戶定定位位84口碑碑傳傳播播是是當當?shù)氐乜涂蛻魬羧喝后w體的的信信息息主主要要來來源源；；主要要通通過過現(xiàn)現(xiàn)場場樣樣板板房房及及園園林林景景觀觀認認識識樓樓盤盤。。4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---樓樓盤盤信信息息獲獲知知途途徑徑口碑碑傳傳播播是是當當?shù)氐乜涂蛻魬羧喝后w體的的信信息息主主要要來來源源；；客戶戶定定位位85置業(yè)業(yè)范范圍圍在在工工作作地地不不遠遠為為首首選選——本本地地人人與與新新移移民民對對工工作作的的積積極極態(tài)態(tài)度度，，決決定定了了在在大大瀝瀝工工作作地地不不遠遠地地方方置置業(yè)業(yè)的的需需求求。。4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---置置業(yè)業(yè)范范圍圍置業(yè)業(yè)范范圍圍以以就就近近工工作作為為原原則則客戶戶定定位位86對品品牌牌忠忠誠誠度度高高4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---品品牌牌忠忠誠誠度度客戶戶定定位位—本本地地人人對對碧碧桂桂園園品品牌牌忠忠誠誠度度高高，，對對其其他他品品牌牌認認知知度度有有限限，，需需要要深深化化引引導(dǎo)導(dǎo)87高度度重重視視物物管管———要要求求很很高高，，既既要要嚴嚴謹謹又又要要方方便便，，是是決決定定購購房房的的前前提提之之一一。。4.核核心心客客戶戶群群需需求求特特征征---物物業(yè)業(yè)管管理理客戶戶定定位位88客戶戶對對產(chǎn)產(chǎn)品品要要求求是是舒舒適適感感要要強強，，房房大大廳廳大大陽陽臺臺大大，，房房屋屋開開間間好好，，注注重重實實用用性性，，對對創(chuàng)創(chuàng)新新戶戶型型接接受受能能力力強強，，可可以以接接受受躍躍式式、、錯錯層層等等創(chuàng)創(chuàng)新新戶戶型型，，較較標標榜榜個個性性。。4.核心客客戶群需求特特征---戶戶型設(shè)計舒適感要求高高客戶定位、89單一追求大園園林景觀——非常注重重園林、綠化化，是促成樓樓盤成交的重重要因素4.核心客客戶群需求特特征---園園林客戶定位90客戶要求鬧中中帶靜，不能能太混雜，對對配套仍停留留在滿足基本本生活需求上上。4.核心客客戶群需求特特征---配配套要求不高客戶定位91傳統(tǒng)中帶有時時尚4.核心客客戶群需求特特征---建建筑風(fēng)格客戶定位對建筑風(fēng)格沒沒有肯定的要要求，但提出出要帶有時尚尚性，大瀝客客戶經(jīng)常出游游歐洲，見識識廣但總結(jié)性性比較差需要要引導(dǎo)924.核心客客戶群需求特特征---裝裝修標準青睞毛胚房客戶定位當?shù)厝似毡榍嗲嗖A毛坯房，，可以自主裝裝修設(shè)計，體體現(xiàn)個性，但但也接受簡單單裝修93房屋與車位捆捆邦式銷售是是當?shù)胤慨a(chǎn)市市場的特色之之一。市場上車位供供不應(yīng)求，成成為購房置業(yè)業(yè)的重要影響響因素。車位位配比至少是是1：1以上上。4.核心客客戶群需求特特征---車車位客戶定位94購房以自住為為主，“無無債一身輕””思想仍較濃濃厚，但按揭揭付款購房會會成為趨勢。。4.核心客客戶群需求特特征---付付款方式一次性付款為為主客戶定位95小結(jié)項目主力客戶戶群：城鎮(zhèn)新新移民第一置業(yè)因素素：物管-綠綠化-車位-戶型針對城鎮(zhèn)新移移民，營造特特色社區(qū)文化化、社區(qū)氛圍圍；針對專業(yè)市場場、金融商貿(mào)貿(mào)區(qū)等客戶工工作、生活集集中區(qū)域進行行主題活動推推廣、宣傳，，配合點對點點式銷售服務(wù)務(wù)，在市場形形成廣泛影響響，拉動銷售售。并帶動本本地人客戶的的關(guān)注；96Part8項項目定位97項目定位在萬科的產(chǎn)品品體系中，““金”色系列列定位為城市市中心、時尚尚精英一族的的中高端產(chǎn)品品。產(chǎn)品定位主要客戶群項目風(fēng)格定位位金域藍灣金御華府金色家園金域華庭將秉秉承金色系列列產(chǎn)品風(fēng)格，，帶給大瀝市市民嶄新的居居住概念，引引領(lǐng)居住潮流流。98城市新移民原大瀝外流居民專業(yè)市場小企業(yè)主金領(lǐng)一族投資者周邊區(qū)域現(xiàn)居民客戶群體如何構(gòu)成？項目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項目風(fēng)格定位位99因此，我們認認為，我們的的主力客戶群群是：公務(wù)員、教育育體系高薪人人士及當?shù)仄笃髽I(yè)高管層及及技術(shù)人員，，我們統(tǒng)稱為為“金領(lǐng)一族族”周邊專業(yè)市場場小企業(yè)主項目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項目風(fēng)格定位位100我們的客戶群群體有哪些特特征？他們事業(yè)處于于發(fā)展階段，，有一定經(jīng)濟濟基礎(chǔ)，對未未來及生活充充滿憧憬；他們生意與國國際接軌，見見識廣博；他們珍惜家庭庭關(guān)系，自己己辛苦拼搏為為家人創(chuàng)造更更好生活環(huán)境境，家中事務(wù)務(wù)一般交由老老人及孩子自自行管理；他們對現(xiàn)居住住條件不盡滿滿意，特別是是治安及空氣氣環(huán)境，但由由于工作關(guān)系系暫不便離開開大瀝；項目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項目風(fēng)格定位位101項目定位產(chǎn)品定位主要客戶群項目風(fēng)格定位位佛山經(jīng)緯房產(chǎn)產(chǎn)咨詢有限公公司因此，金域華華庭是大瀝市市民期待已久久的夢想家園園。102準確定位，錯錯位競爭，減減少競爭風(fēng)險險。項目定位產(chǎn)品定位主要消費群項目風(fēng)格定位位金域華庭定位位為中高端時時尚項目；適合市場需求求；填補市場空白白，更可與對對手形成錯位位競爭，減低低競爭風(fēng)險。。103項目定位產(chǎn)品定位主要消費群項目風(fēng)格定位位金色的夢想領(lǐng)領(lǐng)域——城市新居居住概念———概念內(nèi)涵金色是產(chǎn)品系系列，突顯品品牌效應(yīng)；金色是工作領(lǐng)領(lǐng)域，體現(xiàn)事事業(yè)成就；金色是居住氛氛圍，章顯身身份尊貴；金色是生活向向往，表達未未來追求；金域華庭，是是您夢想的金金色領(lǐng)域！104Part9銷銷售策略105首期貨量統(tǒng)計計營銷目標階段部署開賣方式銷售策略106首期貨量統(tǒng)計計營銷目標階段部署開賣方式銷售策略107首期貨量統(tǒng)計計營銷目標階段部署開賣方式銷售策略五大階段，，兩大高潮潮，奠定項目目勝局4月初6月7-8月9月首次公公開發(fā)發(fā)售二次開開賣收籌二次收收籌售樓部部開放放樣板間間園林林示范范區(qū)開開放5月6月1日工程配配合銷售工工作5月1日備注：：具體體開盤盤時間間根據(jù)據(jù)工程程進度度及市市場情情況另另議。。108引爆式式銷售售，制制造全全城熱熱話銷售策策略首期貨貨量統(tǒng)統(tǒng)計營銷目目標階段部部署開賣方方式集中式式開賣賣方式式，雖雖能引引起關(guān)關(guān)注，，造就就樓盤盤氣勢勢及羊羊群效應(yīng),但從調(diào)調(diào)查所所得，，大瀝瀝人由由于工工作較較忙碌碌，而而且銷銷售習(xí)習(xí)慣令令他們們不愿意意參與與過多多繁復(fù)復(fù)的程程序及及輪侯侯，甚甚至?xí)虼舜硕欧艞壻徺徺I。。故本項項目開開賣方方式建建議與與開盤盤活動動“千首宴宴”一同進進行，，讓參參與者者在飯飯后余余興之之際參參與抽抽簽，，巧妙妙滲透透開賣賣，千千人共共聚，，也達達至造造勢效效果。。109即使贈品品只是一一張紙，，顧客也也是高興興的。如如果沒有有贈品，，就贈送送“笑容容”。所謂企業(yè)業(yè)管理就就是解決決一連串串關(guān)系密密切的問問題，必必須有系系統(tǒng)地予予以解決決，否則則將會造造成損失失。浪費時時間。。1月-231月-23蓋茨運運用的的管理理風(fēng)格格既不不是美美國的的個人人主義義式，，也不不是日日本的的共識識主義義式，，而是是獨樹樹一幟幟的達達爾文文式企業(yè)成功經(jīng)經(jīng)典名人名名言22:5322:5322:53:441月-23前方充滿著著未知，但但我必須得得走。無法評估，就就無法管理。。1月-231月-231月-231月-2322:5322:53授權(quán)就像放風(fēng)風(fēng)箏，部屬能能力弱線就要要收一收，部部屬能力強了了就要放一放放。軍隊無放任，，學(xué)校無放任任，此今日世世界各共和國國之道例。軍軍隊放任，則則將不能以令令，學(xué)校放任任，則師不能能以教；將不不能令則軍敗敗，師不能教教則學(xué)校敗，，其為國忠，，莫此之尤。。05-1月-2305-1月-23積極的人在每每一次憂患中中都看到一個個機會，而消消極的人則在在每個機會都都看到某種憂憂患。不是是沒沒辦辦法法，，而而是是沒沒有有用用心心想想辦辦法法。。用用心心想想辦辦法法，，一一定定有有辦辦法法，，遲遲早早而而已已。。1月月-231月月-231月月-23用人人不不在在于于如如何何減減少少人人的的短短處處，，而而在在于于如如何何發(fā)發(fā)揮揮人人的的長長處處。。觀察察才才行行。。你的的臉臉是是為為了了呈呈現(xiàn)現(xiàn)上上帝帝賜賜給給人人類類最最貴貴重重的的禮禮物物做人低三三分，做做事高三三分。22:53:4422:53:4422:531月-23決不能在在沒有選選擇的情情況下，，作出重重大決策策。經(jīng)營企業(yè)業(yè)，是許許多環(huán)節(jié)節(jié)的共同同運作，，差一個個念頭，，就決定定整個失失敗當你在在事業(yè)業(yè)上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念頭頭時，，你應(yīng)應(yīng)該加加以注注意，，這是是最危危險的的時候候!1月-231月-2322:5322:53:44世界上上沒有有夕陽陽企業(yè)業(yè),只有落落后和和不思思進取取的企企業(yè)。。光靠價價格便便宜的的產(chǎn)品品能夠夠長久久地存存活下下來。。沒有組組織就就沒有有管理理，而而沒有有管理理也就就沒有有組織織。管管理部部門是是現(xiàn)代代組織織的特特殊器器官，，正是是依靠靠這種種器官官的活活動，，才有有職能能的執(zhí)執(zhí)行和和組織織的生生存。。管理就是做做好無數(shù)小小的細節(jié)工工作。05-1月月-2305-1月月-231月-23將良品率預(yù)預(yù)定為85%，那么便表表示容許15%的錯誤存在在。顧客是重要要的創(chuàng)新來來源。人生的選擇擇決定一切切。成功的企業(yè)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)不僅僅是授權(quán)高高手，更是是控權(quán)的高高手。卓有成效效的管理理者善于于用人之之長。2023年1月月5日05一一月2023做生意，，要隨著著形勢的的變化而而變化。。做小生生意，在在于勤;做大生意意，要看看政治觀觀局勢。。魔鬼存在于細細節(jié)之中。一月231月-2322:53大多數(shù)的錯誤誤是企業(yè)在狀狀況好的時候候犯下的，而而不是在經(jīng)營營不善的時候候。沒有什么比忙忙忙碌碌更容容易，沒有什什么比事半功功倍更困難。。成功的方法千千萬條,多總結(jié)別人的的失敗,根據(jù)現(xiàn)實的路路行走,不要太在意聽聽取名人大家家的創(chuàng)業(yè)格言言。協(xié)調(diào)以以及控控制。。1月-232023/1/522:5310:53:44下下午午企業(yè)做做大后后CEO說話要要越來來越細細。小小企業(yè)業(yè)要有有長遠遠的打打算大大企業(yè)業(yè)要有有注意意細節(jié)節(jié)。2023/1/522:53:44企業(yè)的的成功功靠團團隊，，而不不是靠靠個人人。只要要不不是是相相當當重重要要的的商商品品，，不不是是穩(wěn)穩(wěn)健健踏踏實實地地行行商商，，迅迅速速發(fā)發(fā)展展就就等等于于迅迅速速破破產(chǎn)產(chǎn)，，只只有有使使多多種種商商品品不不間間斷斷地地相相繼繼配配合合上上市市，，才才能能使使迅迅速速發(fā)發(fā)展展的的事事業(yè)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步步前前進進。。1月月-232023/1/522:53:44正確確的的決決策策來來自自眾眾人人的的智智慧慧。。周到到的的服服務(wù)務(wù)，，那那簡簡直直是是難難以以想想象