某置業(yè)公司項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

謹(jǐn)呈：河南亞星置業(yè)集團(tuán)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。亞星盛世項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣方案營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)、2011年項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)項(xiàng)目定位產(chǎn)品升級(jí)戰(zhàn)略、組團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)思大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)思路、主題式營(yíng)銷(xiāo)、組團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)、品牌營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品分析、推售策略、價(jià)格預(yù)判營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行展示系統(tǒng)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、渠道及推廣費(fèi)用預(yù)算報(bào)告目錄1234501營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)初級(jí)目標(biāo)通過(guò)完美銷(xiāo)售，保證企業(yè)現(xiàn)金流的充足性，同時(shí)使得企業(yè)能獲得最合理化的利潤(rùn)。中級(jí)目標(biāo)將項(xiàng)目打造成為片區(qū)具有影響力、標(biāo)桿性意義的超級(jí)大盤(pán)，成為亞星的產(chǎn)品線(xiàn)升級(jí)的代表作，并未為亞星后續(xù)開(kāi)發(fā)提供經(jīng)驗(yàn)積累，建立完善的產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)發(fā)序列。高級(jí)目標(biāo)進(jìn)一步鞏固亞星集團(tuán)在鄭州西南片區(qū)的影響力，并樹(shù)立和提升亞星集團(tuán)在西南區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)地位。終極目標(biāo)通過(guò)大盤(pán)的成功運(yùn)作提升亞星企業(yè)品牌，使得企業(yè)實(shí)力與品牌都上一個(gè)新的臺(tái)階，躋身鄭州地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商TOP5行列。2011年年度銷(xiāo)售目標(biāo)1、2011年前實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積25萬(wàn)平米2、2011年前實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額16.5億積累足夠數(shù)量的客戶(hù),是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的關(guān)鍵!3000個(gè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)注:預(yù)期到訪(fǎng)者1/6買(mǎi)卡，買(mǎi)卡者60%購(gòu)房。5000位VIP客戶(hù)30000位到訪(fǎng)客戶(hù)約30萬(wàn)人知曉……實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的關(guān)鍵02項(xiàng)目定位回顧區(qū)域發(fā)展定位區(qū)域功能定位：隨著區(qū)域大盤(pán)物業(yè)的持續(xù)開(kāi)發(fā)，未來(lái)項(xiàng)目片區(qū)將成為鄭州市配套功能完善、綜合居住功能強(qiáng)大的新城市生活組團(tuán)，具備多功能復(fù)合物業(yè)——鄭南中央生活圈經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶核心城區(qū)鄭南版塊鄭南中央生活圈項(xiàng)目的區(qū)域占位應(yīng)該是在鄭南中央生活圈這一區(qū)域發(fā)展屬性高度建立的基礎(chǔ)之上，同時(shí)濱河新區(qū)的規(guī)劃也將是運(yùn)用到項(xiàng)目在臨河景觀組團(tuán)的區(qū)域?qū)傩猿醋髦?。?xiàng)目屬性定位建立區(qū)域核心資源和占有資源的價(jià)值建立西南區(qū)域全新商住中心的升值價(jià)值提升區(qū)域居住品質(zhì)的社會(huì)價(jià)值利于事業(yè)與生活發(fā)展的效率價(jià)值綜合功能帶動(dòng)下的物業(yè)投資價(jià)值擁有濃厚文化氛圍的人文價(jià)值在項(xiàng)目六大綜合價(jià)值的前提下，項(xiàng)目屬性定位將是——新鄭州.500萬(wàn)平米中央時(shí)尚生活城邦定位方向定位描述定位機(jī)會(huì)定位風(fēng)險(xiǎn)可行性城市運(yùn)營(yíng)新鄭州板塊運(yùn)動(dòng)南區(qū)新生活圈1、突出項(xiàng)目前景優(yōu)勢(shì)2、強(qiáng)化區(qū)域概念，容易制造話(huà)題，引發(fā)炒作3、在項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)上要強(qiáng)調(diào)1、形象的提升需要一定過(guò)程，短期內(nèi)市場(chǎng)接受力弱；2、替政府工作，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用高，容易為他人作嫁衣裳規(guī)模規(guī)劃200萬(wàn)平米時(shí)尚生活城邦1、突出了項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)2、對(duì)于西南版塊運(yùn)作有一定幫助3、在項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)上可強(qiáng)調(diào)1、規(guī)模概念容易造成魚(yú)龍混雜的印象，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提升有影響2、概念容易混淆，從而降低項(xiàng)目的價(jià)值性客戶(hù)階層都市生活家的城市PARTY1、直接映射項(xiàng)目的客戶(hù)層次，加強(qiáng)了項(xiàng)目的服務(wù)性2、對(duì)客戶(hù)的引導(dǎo)性強(qiáng)；3、能夠?yàn)轫?xiàng)目一方諸侯的市場(chǎng)印象創(chuàng)造機(jī)會(huì)1、表現(xiàn)過(guò)于直白張揚(yáng)，容易引發(fā)主流客戶(hù)群體的反感2、指向過(guò)于明確，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)形成影響3、對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)幫助小品牌形象品質(zhì)開(kāi)發(fā)商—--亞星地產(chǎn)又一巨鯨作品1、突出了開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌價(jià)值2、對(duì)項(xiàng)目檔次定位映射力強(qiáng)，便于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)傳導(dǎo)1、對(duì)形象表現(xiàn)要求高，一旦產(chǎn)品表現(xiàn)不到位，容易引起爭(zhēng)議2、對(duì)策劃力要求高，必須有嚴(yán)密的執(zhí)行策略支撐生活方式活力、健康、生態(tài)的新都市生活1、對(duì)項(xiàng)目形象提升有支撐作用2、屬于思想境界上的溝通，便于組織項(xiàng)目的推廣3、風(fēng)格突出，突出了社區(qū)概念1、概念容易虛柔或剛毅，需要通過(guò)硬件、軟性因素來(lái)闡述，傳導(dǎo)過(guò)程較慢2、對(duì)項(xiàng)目的版塊形成有幫助√可在項(xiàng)目宣傳細(xì)節(jié)體現(xiàn)可應(yīng)用于前期炒作可靠營(yíng)銷(xiāo)間接傳遞項(xiàng)目整體定位展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值觀可能的營(yíng)銷(xiāo)溝通方式可靠營(yíng)銷(xiāo)間接傳遞我們認(rèn)為項(xiàng)目目應(yīng)打造的形形象是——項(xiàng)目形象定位城市時(shí)尚生活活締造者建立鄭州前所所未有的復(fù)合合城市生活圈圈，以活力、、健康、生態(tài)態(tài)三棲生活元元素填補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空白！它不不是建筑的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單組合，而而是包涵了市市場(chǎng)對(duì)生活要要素的諸多要要求，是生活活元素的集合合！復(fù)合群體———追求健康品品質(zhì)的中高端端客源，追求求時(shí)尚與創(chuàng)新新的小資白領(lǐng)領(lǐng)，追求運(yùn)動(dòng)動(dòng)體驗(yàn)和時(shí)尚尚感的群體；；整體客戶(hù)群體體內(nèi)外兼攻：：包括城市內(nèi)內(nèi)部的人群及及特色吸引的的地市人群。生態(tài)之城健康之城活力之城城市主力人群群中追求健康康品質(zhì)生活的的中高端客戶(hù)戶(hù)源。城市住住宅客戶(hù)將是是固定的客源源；未來(lái)將承載城城市中高端生生態(tài)住宅區(qū)域域，必將帶來(lái)來(lái)穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的的高端客源；；老城區(qū)的主力力客源以小白白領(lǐng)中產(chǎn)為主主，他們追求求時(shí)尚，熱愛(ài)愛(ài)新鮮，以創(chuàng)創(chuàng)新特色的生生活理念吸引引新潮的主力力群體，有何何不可？高端客源—生生態(tài)中高端客源——品質(zhì)+生活活中端客源—運(yùn)運(yùn)動(dòng)+時(shí)尚商業(yè)消費(fèi)者定定位項(xiàng)目客群定位核心客戶(hù)鄭州其他區(qū)域域客戶(hù)，對(duì)片片區(qū)有一定的的認(rèn)可，但認(rèn)認(rèn)可度不高，，隨時(shí)可能被被其他項(xiàng)目代代替。二七、中原區(qū)區(qū)私營(yíng)業(yè)主、、個(gè)體經(jīng)商戶(hù)戶(hù)、行政、企企事業(yè)單位中中高收入者。。來(lái)源：鄭州中中原、二七區(qū)區(qū)中等普通職職員為主。職業(yè)：私營(yíng)業(yè)業(yè)主、年輕白白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)經(jīng)商戶(hù)以及周周邊行政事業(yè)業(yè)單位從業(yè)人人員等等目的：居住置置業(yè)為主少量投資置業(yè)業(yè)年齡：25－－50歲收入：年收入入在6～10萬(wàn)元及以上上重要客戶(hù)游離客戶(hù)郊縣及地市客客戶(hù)來(lái)源：郊縣及及地市中高端端客戶(hù)職業(yè)：個(gè)體工工商戶(hù)、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主、公務(wù)務(wù)員、教師、、醫(yī)生等中高高端客群目的：居住置置業(yè)為主年齡：28～～48歲收入：收入較較高，年收入入在10-15萬(wàn)元以上上項(xiàng)目客群定位來(lái)訪(fǎng)區(qū)域構(gòu)成比例中原、二七周邊區(qū)域約50%鄭州市其他區(qū)域約5-10%郊縣及地市約40%職業(yè)所占比例公務(wù)員10%企事業(yè)單位職員25%公司白領(lǐng)15%個(gè)體商戶(hù)私營(yíng)業(yè)主50%03營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)構(gòu)思充分造造勢(shì)品牌升升化賣(mài)點(diǎn)釋釋放價(jià)值運(yùn)運(yùn)作區(qū)域炒炒作隆重亮亮相全面推推廣全城皆皆知通過(guò)企企業(yè)品品牌炒炒作提提升企企業(yè)市市場(chǎng)影影響力力，借借大盤(pán)盤(pán)規(guī)模模樹(shù)立立項(xiàng)目目強(qiáng)勢(shì)勢(shì)形象象借前期期宣傳傳推廣廣、活活動(dòng)、、熱銷(xiāo)銷(xiāo)形成成的氛氛圍，，不斷斷強(qiáng)化化亞星星品牌牌價(jià)值值與項(xiàng)項(xiàng)目自自身價(jià)價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)業(yè)品牌牌的遞遞進(jìn)，，為項(xiàng)項(xiàng)目完完美收收官奠奠定基基礎(chǔ)分組團(tuán)團(tuán)不斷斷推出出新品品，形形成持持續(xù)熱熱銷(xiāo)局局面，，通過(guò)過(guò)項(xiàng)目目形象象升化化、品品質(zhì)提提升、、賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)整合合、區(qū)區(qū)域配配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)、、自身身資源源優(yōu)勢(shì)勢(shì)等集集中大大量去去化產(chǎn)產(chǎn)品分階段段形成成戰(zhàn)略略節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，持持續(xù)推推進(jìn)大大盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)形成持持續(xù)熱熱銷(xiāo)，，價(jià)值值不斷斷升級(jí)級(jí)階段戰(zhàn)戰(zhàn)略不不斷推推進(jìn)項(xiàng)目品品牌與與開(kāi)發(fā)發(fā)商品品牌相相互帶帶動(dòng)亞星十十余年年，碩碩果累累累，，盛世世項(xiàng)目目是亞亞星品品牌升升級(jí)的的關(guān)鍵鍵！通過(guò)亞亞星品品牌的的升級(jí)級(jí)帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目形象象的建建立??！依托亞亞星強(qiáng)強(qiáng)大的的品牌牌號(hào)召召力，，借品品牌的的升級(jí)級(jí)帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目目形象象升級(jí)級(jí)；項(xiàng)項(xiàng)目的的熱銷(xiāo)銷(xiāo)又將將助推推品牌牌提升升。以亞星星會(huì)為為支點(diǎn)點(diǎn)，客客戶(hù)資資源積積累做做長(zhǎng)線(xiàn)線(xiàn)做一個(gè)個(gè)超級(jí)級(jí)大盤(pán)盤(pán)，其其銷(xiāo)售售的速速度決決定于于客戶(hù)戶(hù)量的的積累累，因因此，，必須須把客客戶(hù)積積累的工作作當(dāng)做做一項(xiàng)項(xiàng)目長(zhǎng)長(zhǎng)期的的工作作來(lái)開(kāi)開(kāi)展。。依托于于亞星星會(huì)這這個(gè)平平臺(tái)，，一方方面長(zhǎng)長(zhǎng)期地地為客客戶(hù)做做更好好的服服務(wù)，，另一一方面面也能能為亞亞星盛盛世項(xiàng)項(xiàng)目的的銷(xiāo)售售做好好客戶(hù)戶(hù)資源源系統(tǒng)統(tǒng)完善善的建建立。。氣場(chǎng)營(yíng)營(yíng)造，，奠定定高度度大盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：：跳出就就項(xiàng)目目論項(xiàng)項(xiàng)目的的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思路路注重項(xiàng)項(xiàng)目氣氣場(chǎng)的的營(yíng)造造，大大推廣廣，大大活動(dòng)動(dòng)，大大運(yùn)作作城市運(yùn)運(yùn)作，，強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目目對(duì)于于城市市升級(jí)級(jí)的作作用區(qū)域運(yùn)運(yùn)作，，強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目目對(duì)區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展的的巨大大推動(dòng)動(dòng)力品牌影影響力力，利利用企企業(yè)品品牌積積淀，，不斷斷升級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)形象象大盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，，以氣氣勢(shì)奠奠定項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)堅(jiān)堅(jiān)實(shí)基基礎(chǔ)??！大盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，，開(kāi)場(chǎng)場(chǎng)亮相相恢宏宏大氣氣，引引發(fā)全全城熱熱議化零為為整、、全盤(pán)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)站在城城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的高度度來(lái)制制定項(xiàng)項(xiàng)目的的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略略！跳出某某一期期，進(jìn)進(jìn)行大大盤(pán)的的整體體營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)！全盤(pán)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，，保持持項(xiàng)目目持續(xù)續(xù)的熱熱度和和高度度B1B2B3B5B7-1B10C03C05D11活力之城健康之城生態(tài)之城B7-2B7-3A01B03B07B8項(xiàng)目地地塊分分散，，通過(guò)過(guò)組團(tuán)團(tuán)化發(fā)發(fā)展，，形成成相互互帶動(dòng)動(dòng)！組團(tuán)化化發(fā)展展，形形成個(gè)個(gè)性化化發(fā)展展主題題，進(jìn)進(jìn)行逐逐步滲滲透?。≈黝}導(dǎo)導(dǎo)入層層層遞遞進(jìn)地塊分散散，空間間跨度大大，地塊塊之間聯(lián)聯(lián)系不緊緊密！項(xiàng)目規(guī)劃劃基本按按照由南南往北容容積率逐逐漸走高高的趨勢(shì)勢(shì)！各組團(tuán)之之間的外外部環(huán)境境和配套套不同??！區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，，必須建建立項(xiàng)目目自身的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力?。∩虡I(yè)體量量較大，，根據(jù)地地塊的不不同特點(diǎn)點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住宅與與商業(yè)的的相互促促進(jìn)。賦予各組組團(tuán)鮮明明個(gè)性，，實(shí)現(xiàn)差差異化營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)生態(tài)活力健康賦予各組組團(tuán)個(gè)性性化生活活標(biāo)簽活力組團(tuán)團(tuán)結(jié)合本組組團(tuán)中小小戶(hù)型產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)勢(shì)，面向向年輕群群體，結(jié)結(jié)合其生生活感受受與本年年齡階段段的生活活追求，，以年輕輕化、時(shí)時(shí)尚為營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)總體體特征。。健康組團(tuán)團(tuán)結(jié)合項(xiàng)目目?jī)?nèi)外部部健康生生活配套套元素，，突出對(duì)對(duì)健康生生活理念念的宣傳傳，滿(mǎn)足足中產(chǎn)、、白領(lǐng)階階層的健健康生活活訴求。。生態(tài)組團(tuán)團(tuán)結(jié)合稀缺缺的外部部水景資資源特征征，挖掘掘項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部生態(tài)態(tài)居住理理念，瞄瞄準(zhǔn)高品品質(zhì)生活活群體。。組團(tuán)產(chǎn)品品升華不不同生活活概念04營(yíng)銷(xiāo)策略略那么對(duì)于于一個(gè)大大盤(pán)的完完美營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，需要要的是什什么？同同致行認(rèn)認(rèn)為：一個(gè)字———““勢(shì)”大盤(pán)就是是在做一一個(gè)勢(shì)，，從第一一次開(kāi)盤(pán)盤(pán)到全部部售罄，，對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目在市市場(chǎng)占位位進(jìn)行銷(xiāo)銷(xiāo)售過(guò)程程中對(duì)于于自身發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)的控制制與把握握，都是是需要讓讓不斷地地挖掘項(xiàng)項(xiàng)目亮點(diǎn)點(diǎn)和深化化項(xiàng)目品品牌，使使得項(xiàng)目目保持一一個(gè)持續(xù)續(xù)較強(qiáng)的的市場(chǎng)話(huà)話(huà)語(yǔ)權(quán)與與關(guān)注度度，從從而將關(guān)關(guān)注度及及來(lái)電來(lái)來(lái)訪(fǎng)轉(zhuǎn)化化為成交交。在面面臨強(qiáng)大大的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手時(shí)候候，能真真正做到到“勢(shì)在在我手，，勢(shì)不可可擋”。。營(yíng)銷(xiāo)策略同致行操操盤(pán)觀———小盤(pán)做事事，中盤(pán)盤(pán)做市，，大盤(pán)做做勢(shì)關(guān)于亞星星盛世項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)整體體策略，，同致行行認(rèn)為：：“五勢(shì)定定山河””五勢(shì)借勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，入入對(duì)門(mén)（（形象））氣勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，選對(duì)對(duì)人（服服務(wù)）順勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，做對(duì)對(duì)事（渠渠道）強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，做足足事（推推廣）控勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，保勢(shì)勢(shì)頭（保保障）營(yíng)銷(xiāo)策略借勢(shì)一：：版塊熱，，則自然然引發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度度高，同同時(shí)作為為版塊運(yùn)運(yùn)動(dòng)中重重要的一一員，其其社會(huì)責(zé)責(zé)任感與與成就感感不言而而喻，進(jìn)進(jìn)而能推推動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)商品牌牌升華及及項(xiàng)目品品牌的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)建立立。主要形式式：“南區(qū)城城市價(jià)值值發(fā)展高高峰論壇壇”，““城中村村改造帶帶來(lái)的新新都市生生活運(yùn)動(dòng)動(dòng)論壇””、“舊舊城換新新顏”攝攝影大賽賽等借勢(shì)二：：緊鄰南水水北調(diào)工工程，未未來(lái)的濱濱河新區(qū)區(qū)，使得得項(xiàng)目特特別是生生態(tài)之城城具有較較強(qiáng)的生生態(tài)健康康生活優(yōu)優(yōu)勢(shì)，也也是項(xiàng)目目成為城城市升級(jí)級(jí)生活圈圈的一個(gè)個(gè)立足點(diǎn)點(diǎn)。她與與項(xiàng)目的的整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略定位個(gè)個(gè)性化的的生活組組團(tuán)極為為吻合，，是項(xiàng)目目突破的的重要支支撐點(diǎn)。。主要形式式：“南水北北調(diào)”生生態(tài)文明明建設(shè)論論壇，主主要應(yīng)用用于項(xiàng)目目的健康康之城、、生態(tài)之之城推出出比較合合適。營(yíng)銷(xiāo)策略借勢(shì)借助于““資源”的炒作作，先行行建立項(xiàng)項(xiàng)目整體體的價(jià)值值高度，，參與到到完善與與提高城城市功能能的建設(shè)設(shè)之中，，建立項(xiàng)項(xiàng)目整體體的形象象從區(qū)域炒炒作----配配套資源源----自身身資源，，由大到到小，由由面到點(diǎn)點(diǎn)，逐步步滲透作為一個(gè)個(gè)復(fù)合型型的大盤(pán)盤(pán)，由于于地塊分分散，且且多物業(yè)業(yè)交錯(cuò)，，再加上上產(chǎn)品的的銷(xiāo)售節(jié)節(jié)奏等方方面因素素，造成成大盤(pán)的的銷(xiāo)售難難度較大大。要做做到穩(wěn)扎扎穩(wěn)打，，氣勢(shì)十十足，銷(xiāo)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)隊(duì)的操作作經(jīng)驗(yàn)、、執(zhí)行力力、銷(xiāo)售售能力、、客戶(hù)資資源等方方面都提提出了嚴(yán)嚴(yán)格的要要求。營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目作為為一個(gè)超超級(jí)大盤(pán)盤(pán)，且有有三個(gè)不不同主題題化的特特色組團(tuán)團(tuán)，代表表著三種種不同的的生活色色彩，““活力、、健康、、生態(tài)””，其可可以簡(jiǎn)單單理解成成為青年年、壯年年和中老老年三種種不同階階段客戶(hù)戶(hù)人群的的生活需需求，他他們又統(tǒng)統(tǒng)一地構(gòu)構(gòu)成了一一種新都都市發(fā)展展下的時(shí)時(shí)尚生活活個(gè)性大大組團(tuán)。?？煽紤]慮對(duì)于每每個(gè)組團(tuán)團(tuán)選取一一個(gè)形象象代言人人，這樣樣便于對(duì)對(duì)于各組組團(tuán)進(jìn)行行有效及及充分地地詮釋?zhuān)?，以其自自身貼合合的形象象氣勢(shì)對(duì)對(duì)話(huà)客戶(hù)戶(hù)，能喚喚起市場(chǎng)場(chǎng)強(qiáng)烈的的共鳴。。氣勢(shì)氣勢(shì)是靠靠項(xiàng)目““開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略略”與“營(yíng)銷(xiāo)細(xì)節(jié)節(jié)”組合產(chǎn)產(chǎn)生的品牌營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)在推廣中中，借力力于亞星星盛世家家園項(xiàng)目目，以產(chǎn)產(chǎn)品升級(jí)級(jí)版的口口吻訴求求，減少少市場(chǎng)陌陌生感。。多項(xiàng)目目品牌資資源互動(dòng)動(dòng)，形成成品牌的的凝聚力力。參與與城市公公益類(lèi)活活動(dòng)，延延續(xù)和提提升亞星星企業(yè)““有實(shí)力力、重責(zé)責(zé)任、守守誠(chéng)信””的企業(yè)業(yè)品牌形形象?？蛻?hù)會(huì)亞星成立立10余余年，積積累了大大量的客客戶(hù)資源源，這些些客戶(hù)資資源將是是新項(xiàng)目目購(gòu)買(mǎi)群群體的一一個(gè)重要要組成部部分，通通過(guò)亞星星會(huì)的建建立，一一方面是是客戶(hù)服服務(wù)渠道道的升級(jí)級(jí)，另一一方面是是為新項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售做鋪鋪墊。大客戶(hù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)周邊邊的行政政機(jī)關(guān)單單位、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)等機(jī)構(gòu)構(gòu)，進(jìn)行行針對(duì)性性的客戶(hù)戶(hù)拓展?fàn)I營(yíng)銷(xiāo)。全員營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)組織全體體工作人人員進(jìn)行行項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部推介介，使得得人人都都能成為為項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售員。。發(fā)放內(nèi)內(nèi)部非營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)員工工“全員員營(yíng)銷(xiāo)卡卡”，推推薦客戶(hù)戶(hù)成交的的享受一一定的現(xiàn)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)，同時(shí)時(shí)其推薦薦客戶(hù)也也會(huì)享有有額外的的優(yōu)惠。。比如各各非營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)部門(mén)可可以推薦薦其合作作單位或或者親朋朋好友成成交。渠道營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)在常規(guī)的的營(yíng)銷(xiāo)渠渠道（如如報(bào)紙、、戶(hù)外、、短信等等）基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，，根據(jù)所所推出的的產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型不同同，做針針對(duì)性的的渠道營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，能能極大地地減少營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用，并能能快速打打破與目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)之間的的壁壘。。營(yíng)銷(xiāo)策略順勢(shì)建立“品牌—客客戶(hù)—大大客戶(hù)——全員———渠道道”系統(tǒng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制制A、在推推廣中，，借力于于亞星盛盛世家園園項(xiàng)目，，以產(chǎn)品品升級(jí)版版的口吻吻訴求，，減少市市場(chǎng)陌生生感。B、多項(xiàng)目目品牌資源源互動(dòng)，形形成品牌的的凝聚力。。C、參與城城市公益類(lèi)類(lèi)活動(dòng)，延延續(xù)和提升升亞星企業(yè)業(yè)“有實(shí)力力、重責(zé)任任、守誠(chéng)信信”的企業(yè)業(yè)品牌形象象。（1）、品品牌營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)運(yùn)作途徑：：營(yíng)銷(xiāo)策略3、順勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做對(duì)對(duì)事3、順勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做對(duì)對(duì)事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略（2）、建建立亞星客客戶(hù)會(huì)。A、作為一一個(gè)開(kāi)發(fā)商商企業(yè)，其其生命力源源自于客戶(hù)戶(hù)。因此，，大都數(shù)有有追求的開(kāi)開(kāi)發(fā)商，其其致力于的的追求即是是為客戶(hù)創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值。。B、亞星成成立10余余年，開(kāi)發(fā)發(fā)面積近300萬(wàn)平平米，積累累了大量的的客戶(hù)資源源，這些客客戶(hù)資源將將是新項(xiàng)目目購(gòu)買(mǎi)群體體的一個(gè)重重要組成部部分，通過(guò)過(guò)亞星會(huì)的的建立，一一方面是客客戶(hù)服務(wù)渠渠道的升級(jí)級(jí)，另一方方面是為新新項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售做鋪墊墊。C、亞星會(huì)會(huì)使用方式式：客戶(hù)投投訴及物業(yè)業(yè)服務(wù)的跟跟蹤，定時(shí)時(shí)的項(xiàng)目信信息發(fā)送，，一定比例例的購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠，（3）、客客戶(hù)拓展工工作的前置置。3、順勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做對(duì)對(duì)事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略針對(duì)周邊的的行政機(jī)關(guān)關(guān)單位、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等等機(jī)構(gòu)，進(jìn)進(jìn)行針對(duì)性性的客戶(hù)拓拓展?fàn)I銷(xiāo)。。A、家屬院院派單；B、辦公室室贈(zèng)送具有有展示型的的項(xiàng)目禮品品；C、接洽工工會(huì)組織或或宣傳部門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)人，，許諾一定定購(gòu)房?jī)?yōu)惠惠，指定定工工會(huì)或宣傳傳部門(mén)某個(gè)個(gè)人為項(xiàng)目目的聯(lián)絡(luò)人人，凡推薦薦客戶(hù)成交交的給予一一定的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)；D、組織專(zhuān)專(zhuān)場(chǎng)產(chǎn)品推推介會(huì)（行行政單位、、醫(yī)療、教教育單位外外）；E、拿到通通訊錄，群群發(fā)短信。。（4）、全全員營(yíng)銷(xiāo)3、順勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做對(duì)對(duì)事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略全員營(yíng)銷(xiāo)即即要求我們們所有的員員工包括亞亞星和同致致行的所有有工作人員員要以銷(xiāo)售售為導(dǎo)向，，往大了說(shuō)說(shuō)，即工程程、物業(yè)、、客服、銷(xiāo)銷(xiāo)售等崗位位都在自己己的工作崗崗位上為最最終的銷(xiāo)售售的實(shí)現(xiàn)作作出自己的的貢獻(xiàn)。1、組織全全體工作人人員進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部推推介，使得得人人都能能成為項(xiàng)目目銷(xiāo)售員。。2、發(fā)放內(nèi)內(nèi)部非營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)員工“全全員營(yíng)銷(xiāo)卡卡”，推薦薦客戶(hù)成交交的享受一一定的現(xiàn)金金獎(jiǎng)勵(lì)，同同時(shí)其推薦薦客戶(hù)也會(huì)會(huì)享有額外外的優(yōu)惠。。比如各非非營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)門(mén)可以推薦薦其合作單單位或者親親朋好友成成交。（5）、渠渠道營(yíng)銷(xiāo)3、順勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做對(duì)對(duì)事項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略在常規(guī)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)渠道（（如報(bào)紙、、戶(hù)外、短短信等）基基礎(chǔ)之上，，根據(jù)所推推出的產(chǎn)品品類(lèi)型不同同，做針對(duì)對(duì)性的渠道道營(yíng)銷(xiāo)，能能極大地減減少營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用，并能能快速打破破與目標(biāo)客客戶(hù)之間的的壁壘。實(shí)現(xiàn)方式（（初步建議議）：活力之城與健身俱樂(lè)部進(jìn)行會(huì)員交換，挖掘喜歡運(yùn)動(dòng)類(lèi)且符合活力之城產(chǎn)品需求類(lèi)的客戶(hù)群體健康之城與學(xué)校、機(jī)關(guān)單位進(jìn)行聯(lián)誼，比如匯報(bào)演出、籃球賽等形式來(lái)展開(kāi)，挖掘部分實(shí)力客戶(hù)生態(tài)之城與銀行進(jìn)行聯(lián)誼，組建大客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)，如自駕游活動(dòng)等，挖掘汽車(chē)加油站戶(hù)外媒體等招商前行，，并在合適適時(shí)機(jī)舉行行大型商家家的意向簽簽約會(huì)主力店商家家的成功引引入，對(duì)于于項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售以及整整體價(jià)值提提升具有積積極的推動(dòng)動(dòng)作用。因因此，前期期對(duì)于招商商工作需要要前置，重重點(diǎn)引入商商家：超市市主力店、、家居類(lèi)、、健身運(yùn)動(dòng)動(dòng)類(lèi)、餐飲飲類(lèi)次主力力店。知名國(guó)際顧顧問(wèn)物業(yè)管管理公司成成功簽約引入知名的的國(guó)際級(jí)物物業(yè)管理公公司提前簽簽約，制造造市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)及關(guān)注度度。高規(guī)格銷(xiāo)售售中心的投投入使用三個(gè)項(xiàng)目合合為一個(gè)整整體推廣，，因此在銷(xiāo)銷(xiāo)售中心的的使用上需需要一個(gè)高高規(guī)格、高高標(biāo)準(zhǔn)的銷(xiāo)銷(xiāo)售中心使使用，能夠夠極大地提提高項(xiàng)目的的物業(yè)價(jià)值值形象標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，同時(shí)較較好的銷(xiāo)售售氛圍也能能提高客戶(hù)戶(hù)在案場(chǎng)的的停留時(shí)間間及通過(guò)氛氛圍引導(dǎo)和和促進(jìn)客戶(hù)戶(hù)銷(xiāo)售。樣板房及景景觀示范區(qū)區(qū)的提前展展示建議項(xiàng)目以以強(qiáng)大的展展示攻略打打動(dòng)客戶(hù)的的心理防線(xiàn)線(xiàn)。老業(yè)主的深深度挖掘關(guān)于老業(yè)主主的挖掘可可以分為兩兩個(gè)層面來(lái)來(lái)展開(kāi)，一一是亞星前前期銷(xiāo)售項(xiàng)項(xiàng)目的老業(yè)業(yè)主，通過(guò)過(guò)老業(yè)主優(yōu)優(yōu)惠政策的的制定，鼓鼓勵(lì)老業(yè)主主重復(fù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)和推介，，另一方面面是隨著項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售售逐步展開(kāi)開(kāi)，到中后后期時(shí)，對(duì)對(duì)于自己項(xiàng)項(xiàng)目老業(yè)主主的挖掘，，項(xiàng)目本身身屬于一個(gè)個(gè)升級(jí)系列列組團(tuán)產(chǎn)品品，所以，，對(duì)于自己己老業(yè)主的的挖掘也是是相當(dāng)之重重要。營(yíng)銷(xiāo)策略強(qiáng)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的的基礎(chǔ)在于于“個(gè)點(diǎn)爆破”的強(qiáng)度與與力度—————升龍項(xiàng)項(xiàng)目在此方方面的運(yùn)作作擁有心得得4、強(qiáng)勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做足足事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略（1）、招招商前行，，并在合適適時(shí)機(jī)舉行行大型商家家的意向簽簽約會(huì)。主力店商家家的成功引引入，對(duì)于于項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售以及整整體價(jià)值提提升具有積積極的推動(dòng)動(dòng)作用。因因此，前期期對(duì)于招商商工作需要要前置，重重點(diǎn)引入商商家：超市市主力店、、家居類(lèi)、、健身運(yùn)動(dòng)動(dòng)類(lèi)、餐飲飲類(lèi)次主力力店。4、強(qiáng)勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做足足事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略引入知名的的國(guó)際級(jí)物物業(yè)管理公公司提前簽簽約，制造造市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)及關(guān)注度度。（2）、知知名顧問(wèn)物物業(yè)管理公公司成功簽簽約4、強(qiáng)勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做足足事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略三個(gè)項(xiàng)目合合為一個(gè)整整體推廣，，因此在銷(xiāo)銷(xiāo)售中心的的使用上需需要一個(gè)高高規(guī)格、高高標(biāo)準(zhǔn)的銷(xiāo)銷(xiāo)售中心使使用，能夠夠極大地提提高項(xiàng)目的的物業(yè)價(jià)值值形象標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，同時(shí)較較好的銷(xiāo)售售氛圍也能能提高客戶(hù)戶(hù)在案場(chǎng)的的停留時(shí)間間及通過(guò)氛氛圍引導(dǎo)和和促進(jìn)客戶(hù)戶(hù)銷(xiāo)售。（3）、高高規(guī)格銷(xiāo)售售中心的投投入使用。。4、強(qiáng)勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做足足事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略（4）、樣樣板房及景景觀示范區(qū)區(qū)的提前展展示建議項(xiàng)目以以強(qiáng)大的展展示攻略打打動(dòng)客戶(hù)的的心理防線(xiàn)線(xiàn)。樣板間樣板間景觀示范區(qū)區(qū)（5）、老老業(yè)主的深深度挖掘4、強(qiáng)勢(shì)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，做足足事?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略關(guān)于老業(yè)主主的挖掘可可以分為兩兩個(gè)層面來(lái)來(lái)展開(kāi)，一一是亞星前前期銷(xiāo)售項(xiàng)項(xiàng)目的老業(yè)業(yè)主，通過(guò)過(guò)老業(yè)主優(yōu)優(yōu)惠政策的的制定，鼓鼓勵(lì)老業(yè)主主重復(fù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)和推介，，另一方面面是隨著項(xiàng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售售逐步展開(kāi)開(kāi)，到中后后期時(shí)，對(duì)對(duì)于自己項(xiàng)項(xiàng)目老業(yè)主主的挖掘，，項(xiàng)目本身身屬于一個(gè)個(gè)升級(jí)系列列組團(tuán)產(chǎn)品品，所以，，對(duì)于自己己老業(yè)主的的挖掘也是是相當(dāng)之重重要。前期的熱銷(xiāo)銷(xiāo)應(yīng)該通過(guò)過(guò)大幅度營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的的投入能取取得一個(gè)較較好的開(kāi)門(mén)門(mén)紅，但是是如何保證證中后期的的持續(xù)良好好的勢(shì)頭，，以及在營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中中的措施保保障顯得至至關(guān)重要。。產(chǎn)品控制：：保持產(chǎn)品的的供應(yīng)的充充分性，并并結(jié)合產(chǎn)品品供應(yīng)做好好推售節(jié)奏奏的總體安安排。推售控制：：商業(yè)推售需需要有連貫貫性，一旦旦熱銷(xiāo)局面面奠定，需需要順勢(shì)而而為，不可可炒冷飯。。必須要保保持對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品新亮點(diǎn)點(diǎn)挖掘的持持續(xù)性。項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品呈呈遞進(jìn)升級(jí)級(jí)關(guān)系，后后期出現(xiàn)新新的產(chǎn)品需需要對(duì)產(chǎn)品品的亮點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行挖掘升升級(jí)。營(yíng)銷(xiāo)控制：：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的的分配必須須要合理。。推廣控制：：項(xiàng)目整體新新熱點(diǎn)的挖挖掘及品牌牌深化推廣廣要呈階段段性調(diào)整，，以便于保保證項(xiàng)目始始終在市場(chǎng)場(chǎng)上有聲音音。節(jié)奏控制：：銷(xiāo)售節(jié)奏與與價(jià)格的控控制客戶(hù)控制：：老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)是一項(xiàng)重重要的工作作。營(yíng)銷(xiāo)策略控勢(shì)控勢(shì)才是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)帶領(lǐng)大大盤(pán)運(yùn)作得得以成功的的核心———05開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)執(zhí)行啟動(dòng)區(qū)選擇大盤(pán)開(kāi)發(fā)，，啟動(dòng)區(qū)的的選擇關(guān)系系整盤(pán)的開(kāi)開(kāi)發(fā)，因此此要結(jié)合各各方因素綜綜合評(píng)定項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)區(qū)考慮因素素：形象要求：：大盤(pán)物業(yè)，，各地塊價(jià)價(jià)值不等，，一期形象代代表項(xiàng)目整整體，因此要選選擇較大較較整地塊、、具備一定定形象高度度，且與項(xiàng)項(xiàng)目整體相相一致的物物業(yè)作為啟啟動(dòng)產(chǎn)品。。規(guī)模要求：：?jiǎn)?dòng)區(qū)規(guī)模模必須與項(xiàng)項(xiàng)目形象相相匹配，大盤(pán)物業(yè)業(yè)一期啟動(dòng)動(dòng)規(guī)?？蛇m適度放大，，從而達(dá)到到引爆市場(chǎng)場(chǎng)，擴(kuò)大市市場(chǎng)認(rèn)知的的目的，為為后續(xù)開(kāi)發(fā)發(fā)奠定良好好的基礎(chǔ)。。但同時(shí)為為了降低市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，，規(guī)模不宜宜過(guò)大，注注意量的把把握。產(chǎn)品要求：：一期要迅速速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金金流，因此需要以以市場(chǎng)主流流需求產(chǎn)品品為主，形形成多層次次的物業(yè)供供應(yīng)。開(kāi)發(fā)條件：：?jiǎn)?dòng)區(qū)要求地塊能能夠最先開(kāi)開(kāi)工建設(shè)，，最先達(dá)到到預(yù)售條件件，否則將影響響整盤(pán)的推推廣節(jié)點(diǎn)。。項(xiàng)目推售定位B1B2B3B5B7-1B10C03C05D11活力之城健康之城生態(tài)之城B7-2B7-3A01B03B07B8齊禮閻項(xiàng)目地塊指標(biāo)地塊編號(hào)住宅面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）戶(hù)數(shù)停車(chē)位B1286168255326184B26306117517580403B35560515678827356B53143815719343236B7-11644974328920831039B7-22109185323022931331B7-31729644081118291069B10（含N01-2）5373016119504349A01178850B03160038B07(含N03）235900雅居地塊80000合計(jì)1566232一標(biāo)段地塊塊指標(biāo)———項(xiàng)目一標(biāo)標(biāo)段活力之之城及健康康之城兩組組團(tuán)住宅體體量約142萬(wàn)㎡，，商業(yè)建筑筑面積約22萬(wàn)㎡。。啟動(dòng)區(qū)選擇啟動(dòng)區(qū)選擇擇——由于于B7-1和B8先先行開(kāi)發(fā)，，進(jìn)度較快快，總體量量約為25萬(wàn)㎡，規(guī)模適適中，可作作為一期產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行推推售。項(xiàng)目推售定位B1B2B3B5B7-1B10B7-2B7-3A01B03B07B8啟動(dòng)區(qū)示意說(shuō)明：目前鄭州市市場(chǎng)大盤(pán)項(xiàng)目目一期推盤(pán)量量一般約在20萬(wàn)平方米米，市場(chǎng)消化化較為理想；；B7-1和和B8工程較較快，且總體體體量作為一一期推出較為為合理。如果2011年1月推出出家園55#樓，一期總總推出量約27萬(wàn)㎡。啟動(dòng)區(qū)選擇啟動(dòng)區(qū)B7-01、B8地塊總建面面約30萬(wàn)㎡㎡,其中住宅宅開(kāi)發(fā)約21.5萬(wàn)㎡，商業(yè)業(yè)約6萬(wàn)㎡??！項(xiàng)目地塊指標(biāo)地塊編號(hào)住宅面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）戶(hù)數(shù)停車(chē)位B7-11644974328921201039B8雅居地塊310001574340035755#樓20000195合計(jì)2154975903227151396住宅及商業(yè)總貨值約22億元人民幣啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)B7-1地塊塊：套型主要為90㎡兩房房和110㎡㎡以下小三房房，為市場(chǎng)主主力需求產(chǎn)品品！以一層七戶(hù)為為主，較升龍龍城及正商城城項(xiàng)目，居住住的舒適性有有所影響。啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品分析雅居地塊：套型主要為90㎡的兩兩房和110㎡以下小三三房，均為市市場(chǎng)主力需求求產(chǎn)品！啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品分析家園55#樓樓：套型主要為90㎡為兩兩房和110㎡以下小三三房，均為市市場(chǎng)主力需求求產(chǎn)品！啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品分析啟動(dòng)區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)90㎡為兩兩房和110㎡以下小三三房，均為市市場(chǎng)主力需求求產(chǎn)品！地塊戶(hù)型配比套型一室一廳小兩房中兩房90平三房小三房中三房合計(jì)套均面積45608089105120B7-1/B8面積占比5%10%30%30%20%5%100%預(yù)計(jì)套數(shù)245367826742419922691總幣值（億元）按照市值6500元/㎡計(jì)算14.31推售建議1銷(xiāo)售時(shí)機(jī)；加快工程進(jìn)度度，達(dá)到銷(xiāo)售售條件即可推推出。2先預(yù)熱先展示示再認(rèn)籌：住宅進(jìn)行充分分的市場(chǎng)預(yù)熱熱后再認(rèn)籌。。3推售節(jié)奏：與后續(xù)“健康康之城”其它它地塊分批推推出，制造市市場(chǎng)的需求緊緊張度。4制造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)點(diǎn)，持續(xù)舉行行活動(dòng)：不斷制造營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)熱點(diǎn)，拔高高項(xiàng)目形象；；并持續(xù)舉辦辦體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)，持持續(xù)制造區(qū)域域人氣，提高高社會(huì)關(guān)注度度。啟動(dòng)區(qū)入市策策略推售建議房源推售安排排——現(xiàn)狀：B8地地塊在2010年12月月最先達(dá)到預(yù)預(yù)售條件，B7-1暫定定2011年年初達(dá)到預(yù)售售問(wèn)題：首批房房源先推B8地塊、還是是B7-1、、還是一起推推？方案一：亞星星盛世項(xiàng)目承承載著亞星品品牌升級(jí)、區(qū)區(qū)域再造的重重大使命，作作為500萬(wàn)萬(wàn)的巨鯨級(jí)大大盤(pán)物業(yè)，一一期形象必須須具備一定的的高度。B8地塊雖然最最先達(dá)到預(yù)售售條件，但體體量較小，且且臨近城市山山水，新形象象塑造空間不不大，承載不不了作為亞星星盛世一期產(chǎn)產(chǎn)品的使命；；B7-1體體量較大，且且獨(dú)立于家園園及山水之外外，具備打造造新形象的條條件。推售房源的數(shù)數(shù)量，取決于于客戶(hù)的積累累量。同致行行建議：2012年上上半年B7-1部分產(chǎn)品品和B8產(chǎn)品品一起推出方案優(yōu)勢(shì)：大大量蓄客，集集中引爆，轟轟動(dòng)全城。方案劣勢(shì)：存存在捂盤(pán)惜售售、資金回籠籠的壓力。推售建議方案二：針對(duì)對(duì)2011年年B8和B7-1一起推推出的方案，，可能存在捂捂盤(pán)惜售的政政策風(fēng)險(xiǎn)，以以及現(xiàn)金流回回籠的資金問(wèn)問(wèn)題，如果該該問(wèn)題不可避避免，且沒(méi)有有其它途徑得得以解決的背背景下，同致致行建議：房源推推售安安排———在2010年客客戶(hù)積積累達(dá)達(dá)到需需求的的條件件下，，推出B8產(chǎn)產(chǎn)品，，進(jìn)行行內(nèi)部部消化化，不不再針針對(duì)B8地地塊進(jìn)進(jìn)行大大規(guī)模模宣傳傳，保持新新項(xiàng)目目新形形象的的高度度和統(tǒng)統(tǒng)一方案優(yōu)優(yōu)勢(shì)：：政策策壓力力小，，資金金迅速速回籠籠方案劣劣勢(shì)：：內(nèi)部部消化化，市市場(chǎng)影影響較較小建議采采用方方案二二：通通過(guò)客客戶(hù)的的深度度挖掘掘，實(shí)實(shí)現(xiàn)B8的的良好好銷(xiāo)售售。首批推售雅居地地塊于于2010年年12月推售，，累計(jì)計(jì)總套套數(shù)400套，累計(jì)計(jì)總面面積30862平米米加推房源戶(hù)型配比表戶(hù)型累計(jì)套數(shù)累計(jì)面積比例復(fù)式1430862.533.50%三房4812.00%兩房19248.00%標(biāo)間14636.50%累計(jì)400100.00%同時(shí)，，55號(hào)樓樓約195套房房源，，將在在1月月15號(hào)推推出。。一期推售7-1地塊塊的4、5、6#樓樓作為為首批批次推推售房房源！！總套數(shù)數(shù)902套套，總面面積76570平米米！推售售時(shí)間間為2011年年4月月！首批次推售房源戶(hù)型配比表戶(hù)型7-6#7-5#（西）7-5#（東）7-4#（西）7-4#（東）套數(shù)累計(jì)面積比例大三房02929292911676570.9412.86%小三房458700013214.63%兩房302911611611640745.12%一房02929292911612.86%標(biāo)間152929292913114.52%累計(jì)90203203203203902100.00%說(shuō)明：B7-1地塊塊整齊齊，規(guī)規(guī)模模較大大，利利于形形象塑塑造，，雖B8地地塊工工程較較快，，但臨臨近城城市山山水，，對(duì)新新形象象支持持力度度有限限，因因此一一期首首批房房源建建議以以B7-1為主主。一期推售二批次推售房源戶(hù)型配比表戶(hù)型7-1#7-2#7-3#（西）7-3#（東）累計(jì)累計(jì)面積比例大三房58582929174100774.0114.29%小三房1160001169.52%兩房11623211611658047.62%一房5858292917414.29%標(biāo)間5858292917414.29%累計(jì)4064062032031218100.00%7-1地塊塊1、、2、、3#樓作作為二二批次次房源源進(jìn)行行推售售，總總套數(shù)數(shù)1218套，，總面面積100774平平米，，推售售時(shí)間間2011年7月！！一期推售根據(jù)2011年年啟動(dòng)動(dòng)區(qū)的的產(chǎn)品品消化化情況況，合合理安安排下下一步步的產(chǎn)產(chǎn)品推推售。。B7-2#地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（含周邊用地）用地面積44358平方米地上建筑面積266148平方米建筑占地面積17890平方米其中住宅面積210918.4平方米商業(yè)面積53229.6平方米幼兒園2000平方米戶(hù)數(shù)2752戶(hù)容積率6.0建筑密度40%停車(chē)位1331個(gè)2011年年，在在B7-1及B8地地塊實(shí)實(shí)現(xiàn)快快速消消化的的前提提下，，B7-2地地塊可可作為為第三三批次次房源源推出出，如2011年年啟動(dòng)動(dòng)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品剩剩余產(chǎn)產(chǎn)品較較多的的情況況下，，可啟啟動(dòng)二二期推推廣，，將B7-2作為為二期期產(chǎn)品品的首首批房房源推推出，推售售時(shí)間間可定定于2011年年11月。。10年年及后后續(xù)節(jié)節(jié)點(diǎn)安安排及及銷(xiāo)售售計(jì)劃劃4月5月6月7月8月9月10月11月12月B7-1動(dòng)動(dòng)工正負(fù)零零預(yù)售證證1月2月3月4月5月月6月月7月8月9月10月月11月12月入市宣宣傳蓄客2010年年2011年年B7-1首首批4月開(kāi)開(kāi)盤(pán)B7-2動(dòng)動(dòng)工B7-1二二批推推出B7-2推推出項(xiàng)目推售安排B7-2推推廣啟啟動(dòng)雅居開(kāi)開(kāi)盤(pán)55#開(kāi)盤(pán)盤(pán)開(kāi)盤(pán)實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售50%銷(xiāo)售目標(biāo)467891011122011年年7-1首批批次銷(xiāo)銷(xiāo)售房房源7月底底達(dá)到到銷(xiāo)售售75%9月底底達(dá)到到銷(xiāo)售售90%12月月底達(dá)達(dá)到銷(xiāo)銷(xiāo)售95%雅居地地塊銷(xiāo)銷(xiāo)售房房源當(dāng)月實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售50%3月中中達(dá)到到銷(xiāo)售售80%5月底底達(dá)到到銷(xiāo)售售95%7-1二批批次銷(xiāo)銷(xiāo)售房房源開(kāi)盤(pán)實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售40%10月月底達(dá)達(dá)到銷(xiāo)銷(xiāo)售60%12月月底達(dá)達(dá)到銷(xiāo)銷(xiāo)售75%2012年年5月月底達(dá)達(dá)到銷(xiāo)銷(xiāo)售90%5321122010年年55#樓房房源1月推推出當(dāng)月實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售50%3月中中達(dá)到到銷(xiāo)售售80%5月底底達(dá)到到銷(xiāo)售售95%啟動(dòng)區(qū)區(qū)銷(xiāo)售售率25%50%100%80%60%40%20%60%B7-2根根據(jù)市市場(chǎng)及及銷(xiāo)售售情況況考慮慮在2011年年7月月推出出亞星盛盛世項(xiàng)項(xiàng)目2010-2011年銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃推售樓號(hào)總套數(shù)時(shí)間20102011年12123月4月5月6月7月8月9月10月11月12月B81\4\6#400套30000㎡銷(xiāo)售率50%10%10%10%10%5%5%

去化套數(shù)200404040402020

去化面積15000300030003000300015001500

回款額94501890189018901890945945

剩余產(chǎn)品55#195套20000㎡銷(xiāo)售率

50%20%15%10%5%

去化套數(shù)

9839292010

去化面積

100004000300020001000

回款額

6300252018901260630

B7-14\5\6#902套76570㎡銷(xiāo)售率

50%10%10%10%10%5%5%

去化套數(shù)

451909090904545

去化面積

38285765776577657765738293829

回款額

24885497749774977497724892489

B7-11\2\3#1218套100774㎡銷(xiāo)售率

40%10%15%10%5%5%去化套數(shù)

4871221831226161去化面積

4031010077151161007750395039回款額

2660466519977665133263326B7-21\2\3#1000套80000㎡銷(xiāo)售率

40%10%去化套數(shù)

400100去化面積

320008000回款額

217605440合計(jì)9450819044103780280356552592231581116281246591402508687662010年年至2011年年，共共有五五批房房源推推出，，有望望實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售售額16.5億億，銷(xiāo)銷(xiāo)售面面積25萬(wàn)萬(wàn)㎡的的銷(xiāo)售售任務(wù)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策策略客戶(hù)產(chǎn)品服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)渠道選選擇2010年年9月月初，，銷(xiāo)售售團(tuán)隊(duì)隊(duì)組建建2010年年9月月，售售樓處處開(kāi)放放/大大客戶(hù)戶(hù)拓展展2010年年12月，，體驗(yàn)驗(yàn)中心心開(kāi)放放2010年年12月，，樣板板展示示區(qū)開(kāi)開(kāi)放2011年年1月月中，，形象象代言言人選選拔2011年年1月月，活活力之之星評(píng)評(píng)選2011年年2月月，亞亞星客客戶(hù)聯(lián)聯(lián)誼會(huì)會(huì)2011年年3-4月月，配配合活活動(dòng)集集中認(rèn)認(rèn)籌2011年年4月月，房房展會(huì)會(huì)2011年年5月月，首首批住住宅解解籌2010年年9月月，項(xiàng)項(xiàng)目圍圍墻出出街優(yōu)化渠渠道選選擇，，主力力渠道道分別別為：：報(bào)廣廣、戶(hù)戶(hù)外大大牌、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)；窄眾眾渠渠道道選選擇擇：：廣廣播播、、短短信信、、DM直直投投、、候候車(chē)車(chē)亭亭亞星星盛盛世世啟啟動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思思路路事件件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)2010年年8月月，，亞亞星星與與同同致致行行簽簽約約會(huì)會(huì)2010年年10月月，，南南城城城城市市規(guī)規(guī)劃劃與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展論論壇壇2010年年11月月，，產(chǎn)產(chǎn)品品說(shuō)說(shuō)明明會(huì)會(huì)2010年年11月月，，形形象象代代言言人人選選拔拔2011年年4月月，，主主題題運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)會(huì)館館簽簽約約2011年年11月月，，品品牌牌招招商商說(shuō)說(shuō)明明會(huì)會(huì)2011年年3月月，，主主題題會(huì)會(huì)館館簽簽約約2011年年4月月，，知知名名物物業(yè)業(yè)公公司司簽簽約約儀儀式式營(yíng)銷(xiāo)組織模式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略基礎(chǔ)礎(chǔ)服服務(wù)務(wù)增值值服服務(wù)務(wù)保安安保潔潔看房房車(chē)車(chē)司司機(jī)機(jī)樣板板區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)人人員員吧員員置業(yè)業(yè)顧顧問(wèn)問(wèn)案場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)理理策劃劃師師項(xiàng)目目總總監(jiān)監(jiān)售樓樓部部工工作作人人員員打造造一一流流服服務(wù)務(wù)，，創(chuàng)創(chuàng)造造一一流流價(jià)價(jià)值值，，造造就就一一流流精精英英服務(wù)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)產(chǎn)品品客戶(hù)戶(hù)亞星星盛盛世世啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)思思路路營(yíng)銷(xiāo)組織模式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略客戶(hù)戶(hù)產(chǎn)品服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)造銷(xiāo)售售氛圍物料籌備備品質(zhì)展示示樣板房主題景觀觀售樓處主流戶(hù)型型的精致致裝修處處彰顯顯時(shí)尚氣氣息品質(zhì)展現(xiàn)現(xiàn)，氣派派而不顯顯奢華圍墻導(dǎo)視牌道旗看房通道道時(shí)尚動(dòng)感感，品位位展示，，表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目形象象、生活活方式時(shí)尚、品品質(zhì)感、、健康項(xiàng)目臉面面，氣派派大方，，醒目、、時(shí)尚感感、藝術(shù)術(shù)性時(shí)尚、安安全模型形象樓書(shū)書(shū)3D片/電視片片認(rèn)籌物料料銷(xiāo)售物料料進(jìn)場(chǎng)前完完成進(jìn)場(chǎng)后二二周內(nèi)完完成全套VI、手提提袋、名名片等，，進(jìn)場(chǎng)前前完成VIP卡卡、購(gòu)房房意向書(shū)書(shū)、認(rèn)籌籌須知等等，1月月1日前前完成亞星盛世世啟動(dòng)區(qū)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)思思路營(yíng)銷(xiāo)組織模式進(jìn)場(chǎng)后二二周內(nèi)完完成營(yíng)銷(xiāo)策略略客戶(hù)產(chǎn)品服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)吸引客戶(hù)戶(hù)篩選客戶(hù)戶(hù)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣吸吸引目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群，并逐逐步擴(kuò)大大客戶(hù)群群體充分利用用同致行行客戶(hù)資資源庫(kù)；；充分利用用亞星客客戶(hù)資源源通過(guò)持續(xù)續(xù)行銷(xiāo)，，定向發(fā)發(fā)掘客戶(hù)戶(hù)推廣篩選選客戶(hù)到訪(fǎng)訪(fǎng)置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)篩選成交活動(dòng)增加加誠(chéng)意亞星盛世世啟動(dòng)區(qū)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)思思路營(yíng)銷(xiāo)組織模式示范區(qū)先先行，用用現(xiàn)場(chǎng)鑄鑄就項(xiàng)目目大盤(pán)形形象；以多次大大規(guī)模的的節(jié)點(diǎn)活活動(dòng)提升升項(xiàng)目影影響力；；形象導(dǎo)入入期即以以大盤(pán)新新城生活活主題；；啟動(dòng)區(qū)堅(jiān)堅(jiān)定以主主流市場(chǎng)場(chǎng)為目標(biāo)標(biāo)的推廣廣策略；；行銷(xiāo)“大大客戶(hù)拓拓展”工作在在團(tuán)隊(duì)組組建完成成后啟動(dòng)動(dòng)。開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)五大大策略性性思考開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)總綱——開(kāi)盤(pán)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)總策略略1、高調(diào)調(diào)亮相，，塑造鄭鄭南中央央生活區(qū)區(qū)大盤(pán)形形象；2、全方方位的推推廣迅速速打響項(xiàng)項(xiàng)目知名名度，導(dǎo)導(dǎo)入并樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目目形象；；3、借此此項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)亞星星的企業(yè)業(yè)品牌升升華，帶帶動(dòng)項(xiàng)目目銷(xiāo)售；；1、充分分推廣項(xiàng)項(xiàng)目大盤(pán)盤(pán)形象，，利用亞亞星企業(yè)業(yè)品牌，，深度挖挖掘主流流市場(chǎng)場(chǎng)客戶(hù)。。2、利用用“圍追追堵截””的渠道道方式迅迅速造就就影響力力，最大大化積累客戶(hù)資資源。形象策略略——推廣策略———開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)總綱——開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)總策略9101112123452010年2011年工程節(jié)點(diǎn)推廣節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目三正負(fù)零零達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件件封頂項(xiàng)目一期負(fù)零零達(dá)到開(kāi)盤(pán)條件件開(kāi)工開(kāi)工籌備啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總綱銷(xiāo)售中心落成成首次廣告出街街形象代言人一期會(huì)員招募募大客戶(hù)拓展中原春季住交交會(huì)活力之星評(píng)選選迎新春客戶(hù)聯(lián)聯(lián)誼會(huì)市場(chǎng)預(yù)熱期樹(shù)立形象期集中認(rèn)籌期開(kāi)盤(pán)首批次房源排排號(hào)首批次房源開(kāi)開(kāi)盤(pán)籌備工作廣告公司定位抱報(bào)告深深化營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告告項(xiàng)目VI宣傳物料制作作項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建建自留地活動(dòng)南城板塊發(fā)展展論壇雅居直接內(nèi)部部銷(xiāo)售55#樓推出出一期認(rèn)籌2010年2011年工作重點(diǎn)媒體渠道啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)總綱完成項(xiàng)目各合合作單位的簽簽約，項(xiàng)目整整體定位報(bào)告告深化和營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告確確定。并完成成項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組組建，并完成成考核和培訓(xùn)訓(xùn)。雅居內(nèi)部選房房南城城市發(fā)展展相結(jié)合，樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目的高高端形象項(xiàng)目物料、包包裝及推廣渠渠道的確定，，以及圍擋出出街；報(bào)紙、戶(hù)外、、網(wǎng)絡(luò)、圍擋擋、短信、候候車(chē)亭以形象代言人人為出發(fā)點(diǎn)，，突出項(xiàng)目整整體的定位特特色報(bào)紙、戶(hù)外、、網(wǎng)絡(luò)、圍擋擋、短信、候候車(chē)亭大客戶(hù)拓展，，客戶(hù)會(huì)成立立，建立客戶(hù)戶(hù)網(wǎng)絡(luò)事件營(yíng)銷(xiāo)+活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)+品品牌炒作+客客戶(hù)聯(lián)動(dòng)+媒媒體推廣事件營(yíng)銷(xiāo)+活活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)+品品牌炒作+客客戶(hù)聯(lián)動(dòng)+媒媒體推廣910111212345市場(chǎng)預(yù)熱期（（2010.9-2010.11）樹(shù)立形象期（））集中認(rèn)籌期（2010.3-2010.4）開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)主題旗艦級(jí)大盤(pán)浮浮現(xiàn)南城期待·鄭州新新南城亞星·盛世項(xiàng)項(xiàng)目VIP客客戶(hù)盛大招募募參加房展會(huì)，，展示項(xiàng)目大大盤(pán)形象市場(chǎng)預(yù)熱期（2010.9-2010.11）報(bào)紙廣告短信廣告網(wǎng)絡(luò)廣告戶(hù)外大牌主要媒體次要媒體市中心兩塊、、10月中旬旬上畫(huà)。主打打項(xiàng)目主題廣廣告語(yǔ)；發(fā)布布南城發(fā)展論論壇、南水北北調(diào)工程信息息、參與房展展會(huì)信息等。。大河報(bào)、晚報(bào)報(bào)、10月中中旬首出。不不斷發(fā)布重大大活動(dòng)及事件件營(yíng)銷(xiāo)信息。。10月中旬首首發(fā)、由亞星星、同致行內(nèi)內(nèi)部客戶(hù)出發(fā)發(fā)逐漸向外延延展。配合營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)擴(kuò)大大宣傳效果。。10月中旬首首發(fā)，主要在在商都網(wǎng)、搜搜房網(wǎng)等主流流網(wǎng)站發(fā)布通通欄，配合報(bào)報(bào)廣同期發(fā)布布廣告，對(duì)活活動(dòng)擴(kuò)大宣傳傳。推廣主題：旗艦級(jí)大盤(pán)浮浮現(xiàn)南城開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行——開(kāi)盤(pán)前媒媒體計(jì)劃））推廣主題：期待·鄭州新新南城報(bào)紙廣告候車(chē)亭公交車(chē)體短信廣告戶(hù)外大牌網(wǎng)絡(luò)廣告廣播廣告圍墻廣告沿路導(dǎo)視繼續(xù)沿用前期期選定的廣告告牌，開(kāi)始發(fā)發(fā)布項(xiàng)目形象象廣告、地產(chǎn)產(chǎn)論劍、代言言人選拔、客客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)等等信息。主流報(bào)紙媒體體全面推廣，，以大河報(bào)為為主，發(fā)布項(xiàng)項(xiàng)目形象廣告告、活動(dòng)、銷(xiāo)銷(xiāo)售信息。沿用上階段媒媒體位置，開(kāi)開(kāi)始進(jìn)行發(fā)布布項(xiàng)目形象廣廣告，配合階階段營(yíng)銷(xiāo)信息息。沿用向東向北北線(xiàn)路公交車(chē)車(chē)體廣告，發(fā)發(fā)布項(xiàng)目形象廣告告、階段營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)信息。短信息大面積積發(fā)布，主要要發(fā)布項(xiàng)目階階段營(yíng)銷(xiāo)信息息、活動(dòng)信息息。仍然使用商都都網(wǎng)、搜房網(wǎng)網(wǎng)、新浪網(wǎng)開(kāi)開(kāi)始階段性使使用滿(mǎn)屏廣告告形式。使用FM90.0和FM104.1信息更換為為項(xiàng)目形象廣廣告及銷(xiāo)售信信息沿路圍墻12月下旬上畫(huà)畫(huà)，以形象為為主航海路、嵩山山路重要路口口燈桿旗導(dǎo)視視，指示為主主主要媒體次要媒體輔助媒體重要媒體——開(kāi)盤(pán)前媒媒體計(jì)劃開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行推廣主題：亞星·盛世項(xiàng)項(xiàng)目VIP客客戶(hù)盛大招募募集中認(rèn)籌期（2010.3-2010.4）報(bào)紙廣告候車(chē)亭公交車(chē)體短信廣告戶(hù)外大牌網(wǎng)絡(luò)廣告廣播廣告圍墻廣告沿路導(dǎo)視增加環(huán)線(xiàn)和和出入項(xiàng)目目重要路口口戶(hù)外大牌牌，發(fā)布認(rèn)認(rèn)籌、解籌籌、展會(huì)等等信息。主流報(bào)紙媒媒體都開(kāi)始始涉及，仍仍以大河報(bào)報(bào)為主，發(fā)發(fā)布認(rèn)籌、、解籌、展展會(huì)等信息息。密度加大，，除主干道道外，次干干道開(kāi)始投投放，發(fā)布布項(xiàng)目認(rèn)籌籌、解籌。。途經(jīng)項(xiàng)目的的南北向、、東西向大大型公交。。發(fā)布項(xiàng)目目認(rèn)籌、解解籌信息。。短信開(kāi)始大大面積使用用，用以發(fā)發(fā)布項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)籌信息、、進(jìn)度信息息。仍然使用商商都網(wǎng)、搜搜房網(wǎng)、新新浪網(wǎng)，軟軟文、專(zhuān)題題炒作開(kāi)始始。使用FM90.0和和FM104.1開(kāi)開(kāi)始宣傳項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)籌、、解籌信息息沿路圍墻3月下旬上上畫(huà)，認(rèn)籌籌、解籌信信息航海路、嵩嵩山重要路路口跨街廣廣告牌主要媒體次要媒體輔助媒體重要媒體開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行——開(kāi)盤(pán)前前媒體計(jì)劃劃BRT快速速公交車(chē)推推廣渠道本案BRT快速速公交站點(diǎn)點(diǎn)BRT快速速公交車(chē)型型適合本項(xiàng)目目的BRT快速公交交系統(tǒng)主要公交站站點(diǎn)選擇分分兩線(xiàn)：西線(xiàn)、南線(xiàn)線(xiàn)西線(xiàn)東線(xiàn)南線(xiàn)媒體策略鳳凰城項(xiàng)目目網(wǎng)絡(luò)渠道道+昭示性知名度+瀏覽量+價(jià)格格關(guān)鍵點(diǎn)：1、目標(biāo)客客戶(hù)瀏覽量量；2、廣告位位昭示性及及醒目度強(qiáng)強(qiáng)；3、網(wǎng)站選選擇：搜房網(wǎng)、商商都網(wǎng)、新新浪房產(chǎn)、、中原樓市市媒體策略地段昭示性人車(chē)流量信息覆蓋面面價(jià)格鳳凰城項(xiàng)目目戶(hù)外渠道道戶(hù)外牌戶(hù)外牌++++二七商圈航海路大學(xué)學(xué)路南環(huán)路近項(xiàng)項(xiàng)目處本案碧沙崗商圈圈大型戶(hù)外功功能分兩類(lèi)類(lèi)，一類(lèi)主主要面向市市內(nèi)客戶(hù)；；一類(lèi)面向向市外客戶(hù)戶(hù)，鄭少高高速新密、、登封出口口，南環(huán)進(jìn)進(jìn)市主入口口媒體策略時(shí)間間：2010年年9月22日面對(duì)客戶(hù)群群體：新來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)戶(hù)、拓展客客戶(hù)、意向向客戶(hù)、亞亞星已擁有有的客戶(hù)資資源等形式：發(fā)放亞星星會(huì)會(huì)員卡卡（儲(chǔ)存會(huì)會(huì)員個(gè)人信信息的IC卡）目的：通過(guò)入會(huì)獲獲得購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠、不斷斷升級(jí)的會(huì)會(huì)員權(quán)益、、及不同的的房源類(lèi)別別，達(dá)到各各組團(tuán)分批批積累客戶(hù)戶(hù)的目的客戶(hù)會(huì)亞星會(huì)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵鍵是客戶(hù)形象樹(shù)立期——開(kāi)盤(pán)前前營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)12月1月11月月2月月3月月4月月5月月9-10月月家園園55#樓樓意意向向客客戶(hù)戶(hù)會(huì)員員卡卡升升級(jí)級(jí)亞星星會(huì)會(huì)免免費(fèi)費(fèi)會(huì)會(huì)員員卡卡根據(jù)據(jù)各各階階段段推推售售產(chǎn)產(chǎn)品品的的不不同同，，將將會(huì)會(huì)員員卡卡按按階階段段升升級(jí)級(jí)；；雅居居地地塊塊意意向向會(huì)會(huì)員員可可升升級(jí)級(jí)為為名尚尚卡卡；家家園園55#樓樓意意向向客客戶(hù)戶(hù)升升級(jí)級(jí)為為名爵爵卡卡；B7-1意意向向客客戶(hù)戶(hù)升升級(jí)級(jí)為為活力力卡卡，根根據(jù)據(jù)各各地地塊塊產(chǎn)產(chǎn)品品不不同同，，制制定定不不同同的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策。。同時(shí)時(shí)均均可可享享受受聯(lián)聯(lián)盟盟商商家家優(yōu)優(yōu)惠惠、、后后續(xù)續(xù)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)、、項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售信信息息及及各各類(lèi)類(lèi)不不斷斷推推出出的的增增值值活活動(dòng)動(dòng)，，使使各各組組團(tuán)團(tuán)業(yè)業(yè)主主會(huì)會(huì)員員卡卡成成為為尊尊貴貴身身份份的的象象征征。。形象樹(shù)立期———開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)前前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)活活動(dòng)動(dòng)雅居居意意向向客客戶(hù)戶(hù)名尚尚卡卡名爵爵卡卡B7-1意意向向客客戶(hù)戶(hù)少力力卡卡時(shí)間間：：2010年年10月月活動(dòng)動(dòng)形形式式：：秋季季房房展展會(huì)會(huì)活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：通過(guò)過(guò)展展位位設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)展展示示，，展展示示項(xiàng)項(xiàng)目目大大盤(pán)盤(pán)形形象象，，展展示示項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌、、區(qū)區(qū)域域、、產(chǎn)產(chǎn)品品、、配配套套等等相相關(guān)關(guān)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；活動(dòng)目的：通過(guò)房展會(huì)擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目社會(huì)會(huì)影響力，進(jìn)進(jìn)行最大化的的項(xiàng)目信息告告知。形象樹(shù)立期——開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)秋季房展會(huì)12月1月11月2月3月4月5月9-10月時(shí)間間：2010年11月（項(xiàng)目目形象建立月月）活動(dòng)形式：通過(guò)系列活動(dòng)動(dòng)選拔代表項(xiàng)項(xiàng)目形象氣質(zhì)質(zhì)的代言人活動(dòng)內(nèi)容：通過(guò)有獎(jiǎng)參與與、才藝展示示等活動(dòng)選拔拔項(xiàng)目形象代代言人；活動(dòng)目的：借活動(dòng)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目聲勢(shì)，引引發(fā)全城關(guān)注注，將項(xiàng)目形形象拔高到全全新的高度；；借代言人作作為項(xiàng)目形象象宣傳的載體體。形象樹(shù)立期——開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)亞星盛世形象象代言人選拔拔12月1月11月2月3月4月5月9-10月時(shí)間間：2011年1月（項(xiàng)目形形象樹(shù)立月））工作內(nèi)容：活力之星評(píng)選選評(píng)選內(nèi)容：體育類(lèi)、藝術(shù)術(shù)類(lèi)和特別獎(jiǎng)獎(jiǎng)（活力寶寶寶、活力壽星星等）選擇要求：具備一技之長(zhǎng)長(zhǎng)、形象與項(xiàng)項(xiàng)目倡導(dǎo)的活活力、健康、、生態(tài)的定位位相匹配評(píng)委要求：省內(nèi)知名的主主持人、文體體明星等形象樹(shù)立期活力之星、健健康之星、名名尚大使”評(píng)評(píng)選——開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)12月1月11月2月3月4月5月9-10月時(shí)間間：2010年2月（項(xiàng)目形形象樹(shù)立月））工作內(nèi)容：亞星客戶(hù)聯(lián)誼誼會(huì)活動(dòng)形式：文藝表演、猜猜燈謎、客戶(hù)戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)等等邀請(qǐng)對(duì)象：亞星業(yè)主、意意向客戶(hù)等活動(dòng)目的：通過(guò)客戶(hù)聯(lián)誼誼形式加強(qiáng)對(duì)對(duì)于亞星業(yè)主主有關(guān)項(xiàng)目的的宣傳，同時(shí)時(shí)推出老帶新新形象樹(shù)立期客戶(hù)聯(lián)誼活動(dòng)動(dòng)——開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)12月1月11月2月3月4月5月9-10月時(shí)間間：2011年3月（客戶(hù)積積累月）工作內(nèi)容：亞星會(huì)會(huì)員招招募（認(rèn)籌活活動(dòng)）活動(dòng)目的：通過(guò)集中式認(rèn)認(rèn)籌排號(hào)活動(dòng)動(dòng)積累客戶(hù)，，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)儲(chǔ)備足夠客客戶(hù)資源；活動(dòng)地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心活動(dòng)目標(biāo)：當(dāng)天排號(hào)400張以上客戶(hù)積累期集中式排號(hào)——開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)12月1月11月2月3月4月5月9-10月時(shí)間間：2011年3月——2011年4月月（客戶(hù)積累累月）工作內(nèi)容：中原春季住交交會(huì)活動(dòng)形式：參加河南主流流媒體主辦的的秋季住交會(huì)會(huì)活動(dòng)地點(diǎn)：人民會(huì)堂或者者會(huì)展中心活動(dòng)目的：通過(guò)住交會(huì)這這個(gè)舞臺(tái)，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳傳力度，提升升客戶(hù)積累數(shù)數(shù)量和項(xiàng)目的的市場(chǎng)關(guān)注度度；客戶(hù)積累期住交會(huì)——開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)12月1月11月2月3月4月5月10月時(shí)間間：2011年4月中旬（客客戶(hù)積累月））工作內(nèi)容：知名運(yùn)動(dòng)主題題會(huì)館簽約儀儀式活動(dòng)地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心活動(dòng)目的：通過(guò)與主題運(yùn)運(yùn)動(dòng)會(huì)館的簽簽約進(jìn)一步細(xì)細(xì)化項(xiàng)目關(guān)于于“活力”的的定義客戶(hù)積累期主題運(yùn)動(dòng)會(huì)館館的簽約——開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)12月1月11月2月3月4月5月9-10月時(shí)間間：2011年5月初（集中中爆發(fā)月）工作內(nèi)容：項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)活動(dòng)目的：通過(guò)集中式的的開(kāi)盤(pán)活動(dòng)促促進(jìn)項(xiàng)目一期期房源最大限限度的去化，，促進(jìn)項(xiàng)目熱熱銷(xiāo)；活動(dòng)地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心活動(dòng)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售房源源的45%的的銷(xiāo)售率；客戶(hù)積累期首批房源開(kāi)盤(pán)盤(pán)——開(kāi)盤(pán)前營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)12月1月11月2月3月4月5月9-10月亞星盛世一期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算營(yíng)銷(xiāo)階段月份支出項(xiàng)目項(xiàng)目明細(xì)費(fèi)用預(yù)估(萬(wàn)元)合計(jì)(萬(wàn)元)營(yíng)銷(xiāo)籌備期

（9月）1個(gè)月物料3D和模