某房地產(chǎn)項目營銷推廣及執(zhí)行報告

謹呈：華盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷推廣及執(zhí)行報告盛豐銘座/西溪時代中心原名杭州瀚林房地產(chǎn)代理機構(gòu)第一部分區(qū)域發(fā)展研究第二部分項目本體分析

第三部分項目總體定位第四部分VI視覺創(chuàng)意表現(xiàn)第五部分推廣執(zhí)行策略第六部分盛豐銘座推廣第七部分銷售執(zhí)行策略第八部分提案單位推介報告框架第一部分區(qū)域發(fā)展研究盛豐銘座西溪時代中心（原名）從項目所在的區(qū)域板塊來看，兩項目位于城西外圍，隨著西溪濕地公園向五常的擴容，五常環(huán)境的改善，我們暫可將此區(qū)域稱為大西溪板塊項目所在板塊項目地處余杭五常荊豐村，毗鄰西溪濕地，基地東側(cè)為待建開通的豐嶺路，北側(cè)為宋家灣路，西、南兩側(cè)為木橋港河灣所環(huán)繞；項目地處余杭五常創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，西溪濕地之畔，東至創(chuàng)意路，南臨相鄰地塊，西至荊長路，北為紅衛(wèi)南路。板塊界定規(guī)劃引領——本案是“和諧杭州示范區(qū)”的“協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)”和諧杭州示范區(qū)的核心規(guī)劃區(qū)塊是指天目山路、環(huán)鎮(zhèn)東路、紫金港路、繞城高速(西線)圍合而成的31.2平方公里。規(guī)劃后的示范區(qū)，將打造成1、學在杭州——概念新浙大2、游在杭州——旅游生態(tài)化3、創(chuàng)業(yè)在杭州——產(chǎn)學研一體化4、住在杭州——新水鄉(xiāng)都市協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)發(fā)展規(guī)模：總控制規(guī)模約420公頃.功能定位：打造開放式校園，承擔部分公共中心職能.發(fā)展策略：完善城市基礎設施建設，促成紫金港西區(qū)建設.近期建設重點：深入研究紫金港路方案、加快道路實施;加快土地報批，促成醫(yī)療中心等建設.1、學在杭州——概念新浙大規(guī)劃引領下的“和諧杭州示范區(qū)”構(gòu)建以西溪國家濕地公園為核心的“西溪模式”，營造具有濕地特征的都市生態(tài)旅游區(qū)。發(fā)展規(guī)模：總用地約1150公頃。功能定位：集城市濕地、農(nóng)耕濕地、文化濕地于一體，兼具保護、利用、科普、游覽功能。發(fā)展策略：以大濕地系統(tǒng)為底蘊，觀光旅游、會展旅游、休閑旅游三位一體發(fā)展杭州旅游新格局；整合城西“大景區(qū)”，融城市文化和觀光旅游為一體，促進“城市旅游化”。近期建設重點：加快濕地公園二、三期全面實施；加強繞城西側(cè)濕地的保護與控制。2、游在杭州——旅游生態(tài)化規(guī)劃引領下的“和諧杭州示范區(qū)”空間范圍：“一街四園”(文三路電子信息街區(qū)、浙大科技園、西湖科技園、數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園、西溪創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園)，包含留下、塘北等產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。適度安排雙橋為空間拓展區(qū)。發(fā)展規(guī)模：總用地約299公頃。功能定位：打造城西生態(tài)式的創(chuàng)新功能區(qū)，成為杭州濱江-下沙-城西大金三角創(chuàng)新區(qū)的一個重要支撐角。近期建設重點：杭州數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)塊、蔣村文一西路北、留下新區(qū)等。3、創(chuàng)業(yè)在杭州——產(chǎn)學研一體化規(guī)劃引領下的“和諧杭州示范區(qū)”發(fā)展規(guī)模:總用地約1016公頃。功能定位：體現(xiàn)水鄉(xiāng)自然景觀、延續(xù)歷史文化環(huán)境的都市住區(qū)。發(fā)展策略：適度控制規(guī)模；重視拆遷安置；推動城中村改造；完善公共配套服務。近期建設重點：三墩、三墩北、蔣村新區(qū)、留下新區(qū)等4、住在杭州——新水鄉(xiāng)都市規(guī)劃引領下的“和諧杭州示范區(qū)”板塊發(fā)發(fā)展前前景1區(qū)域定定位——由城市市邊緣緣走向向城市市節(jié)點點2001年撤市市建區(qū)區(qū)、東東動西西靜作為西西溪板板塊中中心的的新區(qū)區(qū)，——北聯(lián)浙浙大、、南接接留下下，是是新浙浙大和和西溪溪國家家濕地地公園園的服服務基基地——東迎城城西、、西望望倉前前，是服務務于西西湖區(qū)區(qū)、輻輻射余余杭組組團，，集商商業(yè)、、商務務辦公公、科科技研研發(fā)、、休閑閑娛樂樂、旅旅游服服務、、居住住為一一體的的城市市西部部復合合型公公共中中心、、生態(tài)態(tài)住區(qū)區(qū)。板塊發(fā)發(fā)展前前景2由單一一功能能走向向復合合功能能“創(chuàng)業(yè)業(yè)、生生活、、休閑閑”和和諧一一體打造商商業(yè)、、商務務、居居住、、休閑閑多位位一體體的復復合型型城市市功能能，形形成功功能豐豐富、、城市市機能能健康康的城城市新新區(qū)。。板塊發(fā)發(fā)展前前景3———重大項項目，，凸顯顯區(qū)域域發(fā)展展重點點重點推推進與與浙大大合作作、城城西創(chuàng)創(chuàng)新功功能區(qū)區(qū)建設設等項項目重大項項目推推進——由點到到面重大項項目推推進——由點到到面板塊發(fā)發(fā)展前前景4———交通便便利網(wǎng)網(wǎng)絡，，支撐撐商業(yè)業(yè)潛力力已建成成的有有杭州州最主主要的的東西西交通通大動動脈----天目山山路、、文一一路及及文一一西路路、文文二路路，長長途汽汽車西西站，，余杭杭塘路路今年年將動動工興興建，，紫金金港快快速路路也確確定了了穿越越浙大大的方方式，，實施施公交交優(yōu)先先交通市市政支支撐——由點線線走向向網(wǎng)絡絡規(guī)劃軌軌道2號線(瓶窯——蜀山車車輛段段)3號線(留下——臨平)5號線(老余杭杭——蕭山火火車站站)將在區(qū)區(qū)內(nèi)經(jīng)經(jīng)過交通市市政支支撐——由點線線走向向網(wǎng)絡絡BRT2號線通通過古古墩路路、文文一路路、教教工路路、天天目山山路交通市市政支支撐——由點線線走向向網(wǎng)絡絡稀而不不缺，，供應應潛力力超200萬方。西溪濕濕地向向五常常擴容容之后后，西西溪五五常板板塊則則迎來來了推推地的的大好好時機機。從09年7月開始始發(fā)力力，已已出讓讓宅地地高達達1173畝(見表)，可建建128萬方的的住宅宅，加加上目目前正正在拆拆遷，，計劃劃明年年上半半年推推出的的6宗地35.5萬方的的住宅宅，則則未來來兩至至三年年，西西溪五五常板板塊的的住宅宅供應應潛力力高達達163.5萬平方方米。。如果果加上上該板板塊在在售樓樓盤如如西溪溪風情情、西西溪蝶蝶園、、西溪溪里的的剩余余庫存存，則則供應潛潛力在在200萬平方方米之之上。值得注注意的的是，，這里里的200萬方住住宅，，與其其它板板塊的的200萬住宅宅，是是不同同的概概念。。因為為西溪溪五常常絕大大多數(shù)數(shù)的地地塊，，容積率率都在在1.1~1.6之間，屬于于低密度度住宅宅區(qū)。。：從供應應量來來看，，未來來該片片區(qū)的的住宅宅用地地供應應量會會非常常大，，因此此，片片區(qū)的的未來來將是是杭城城最新新熱點點之一一，同同時，，也會會給該該片區(qū)區(qū)有大大量的的商業(yè)金金融用用地作作為支支撐。板塊發(fā)發(fā)展前前景5———未來各各類型型足量量產(chǎn)品品供應應滿足足發(fā)展展需求求板塊總總結(jié)“和諧杭杭州核核心區(qū)區(qū)”的的規(guī)劃劃讓西西溪、、五常常實現(xiàn)現(xiàn)了從從“城城郊””向““城市熱熱點板板塊區(qū)區(qū)域”的全全面跨跨越，，是““城西西商圈圈”的的““地理概概念上的進進一步步延伸”和““檔次上的進進一步步升級”。依托創(chuàng)業(yè)在在杭州州的產(chǎn)業(yè)業(yè)規(guī)劃劃，交交通、、產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移移，重重點項項目引引進，，以及及目前前新興興的如如淘寶寶城、、恒生生科技技園、、概念念新浙浙大等等引入入，文教、科研氛圍日漸濃濃厚；公建中心和和金融商業(yè)業(yè)片區(qū)以點點帶面的規(guī)規(guī)劃，將改變傳統(tǒng)高端居居住區(qū)的現(xiàn)現(xiàn)狀感受，，同時，周周邊配套設設施不足的的現(xiàn)狀?！昂髣抛悖鸥拍顝?，發(fā)發(fā)展快，前前景大”的幾大特特點。第二部分項項目本本體分析項目位置盛豐銘座西溪時代中中心（原名）盛豐銘座本本體分析--地塊概況1、位置地處余杭五五常荊豐村村，毗鄰西溪濕濕地，基地東側(cè)為為待建開通的的豐嶺路，北北側(cè)為宋家家灣路，西西、南兩側(cè)側(cè)為木橋港港河灣（未開發(fā)））所環(huán)繞；2、地形地塊形狀基基本規(guī)則，，整體地勢勢平整。3、地貌地塊平整，，有少量雜雜亂農(nóng)居，，地塊無拆拆遷。4、地塊指標標地塊上的農(nóng)居戶地塊入口現(xiàn)狀正在建的路況正在建的地塊現(xiàn)狀規(guī)劃總用地地面積7193㎡㎡總建筑面積積22790㎡地上建筑面面積17255㎡其中包括商商業(yè)7860㎡㎡包括辦公9395㎡㎡地下建筑面面積5535㎡㎡建筑占地面面積2515㎡㎡容積率2.4建筑密度34.9%綠地率20%停車位214輛其中地面停停車位42輛地下停車位位172輛盛豐銘座本本體分析--周邊概況1、南面環(huán)境境南面為木橋橋港水系，，目前尚未未整治。2、北面環(huán)境境已交付使用用的小區(qū)。。3、西面環(huán)境境地塊西面為為社區(qū)型商商業(yè)，尚為為起步階段段，好又多多已建成。。4、東面環(huán)境境在建中的道道路、在建建中的西溪溪花城。東北西N南盛豐銘座本本體分析--區(qū)域環(huán)境概概況項目所在的的余杭五常常街道荊豐豐村，距杭杭州市中心心僅13公里，是杭杭州的西大大門。東擁擁西溪濕地國國家公園，南望小和山高教教園區(qū)，西臨和睦水鄉(xiāng)，北靠三墩和浙大大紫金港校校區(qū)，三面于主主城區(qū)接壤壤，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢顯著。。境內(nèi)魚塘星星羅棋布、、河道交錯錯、柿樹林林立，整體體生態(tài)環(huán)境境優(yōu)異，是是杭州西溪溪濕地的重重要組成部部分。西溪濕地和睦水鄉(xiāng)紫金港校區(qū)區(qū)小和山高教教園區(qū)西溪時代中中心本體分分析--地塊概況1、位置地處余杭五五常創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，西西溪濕地之之畔，東至至創(chuàng)意路，，南臨相鄰鄰地塊，西西至荊長路路，北為紅紅衛(wèi)南路。。2、地形地貌貌地塊形狀基基本規(guī)則、、平整、無無拆遷。3、地塊指標標正在做的圍墻地塊現(xiàn)狀地塊入口現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀西溪時代中中心本體分分析--四至概況1、南面環(huán)境境南面為木橋橋港水系，，目前尚未未整治。2、北面環(huán)境境已交付使用用的小區(qū)。。3、西面環(huán)境境地塊西面為為社區(qū)型商商業(yè)，尚為為起步階段段，好又多多已建成。。4、東面環(huán)境境在建中的道道路、在建建中的西溪溪花城。東北西N南西溪時代中中心本體分分析--區(qū)域環(huán)境概概況項目所在的的余杭五常常創(chuàng)意園，，用地近鄰鄰西溪濕地地，距西溪溪濕地公園園僅1.5公里，北靠靠浙大紫金港港校區(qū)，三面于主主城區(qū)接壤壤，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢顯著。。西溪濕地水鄉(xiāng)紫金港校區(qū)區(qū)園區(qū)項目本體運運作難點分分析分析與思考考運作難點西溪時代中中心（原名）1、區(qū)域內(nèi)同同類商業(yè)嚴嚴重過剩；；2、商業(yè)氛圍圍不足，難難以與城西西傳統(tǒng)的商商業(yè)競爭；；3、產(chǎn)權(quán)問題題，有占本本案70%的200-300方公寓；4、商業(yè)環(huán)境境不足，無無廣場，無無法聚集大大量人群；；5、中央對地地產(chǎn)的調(diào)控控，特別是是信貸收緊緊；6、潛在的新新項目（如如西典、金金座）在本本案后期可可能帶來的的沖擊；；兩項目同屬屬“和諧杭杭州示范區(qū)區(qū)”的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展區(qū)，，如從單純純的賣辦公公、酒店式式公寓來看看，板塊還還尚缺市場場氛圍，同同時，產(chǎn)品品先天固有有的產(chǎn)權(quán)問問題，將對對未來銷售售產(chǎn)生極大大的壓力，，因此，如何何在整體定定位上走差差異化營銷銷之路，需需要從定位位到銷售形形成合力??！盛豐銘座1、項目體量量小，無法法與周邊樓樓盤競爭；；2、產(chǎn)權(quán)問題題，有部分分產(chǎn)品無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；3、環(huán)境問題題，目前項項目周邊均均在施工，，一時難以以改變臟、、亂、差的的局面。項目機會分分析1、旅游西進進，規(guī)劃主主導下的城城西旅游資資源優(yōu)勢，，讓生態(tài)居居住、生態(tài)辦公成為潮流；；2、“和諧杭杭州示范區(qū)區(qū)”規(guī)劃引引導下的區(qū)區(qū)域，將由由城市板塊到城市節(jié)點；3、城西文一一、二、三三路的延伸伸，帶動城城區(qū)外擴，，產(chǎn)業(yè)延伸；4、毗鄰城西西，將有可可能成為城城西商業(yè)的副中中心；5、科技、文文教、淘寶寶城等項目目的建設發(fā)發(fā)展，形成成新的現(xiàn)代科技、、人文區(qū)域；項目操作定定位方向項目作為華華盛達杭城城擴張的試試點項目，，本案的開開發(fā)：是一個將要要立足當前、順應區(qū)域未來發(fā)展的的項目是一個有自我主張的區(qū)域發(fā)展展的最新形形象的項目目也是一個社會效益與經(jīng)濟效益并重的項目目因此，我們們認為項目目的操作在在“抓住機機遇，充分分利用自身身優(yōu)勢和源源找準定位位，進行差差異化發(fā)展”的的基礎上，，還應該站站在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高度順應區(qū)域發(fā)發(fā)展。第三部分項項目總總體定位注：由于盛盛豐銘座是是華盛達西西溪項目的的姊妹篇，，故整體策策略定位上上以西溪時時代中心為為主，盛豐豐銘座為輔輔，作為西西溪項目的的配套項目目。西溪時代中中心（原名）孵化器；200-300㎡中型辦公公樓；小型辦公樓樓；五星級酒店店；酒店式公寓寓（單身公公寓）；底部商業(yè)街街；……項目具有上上述眾多復復合功能，，但我們到到底應該在在市場及消消費者心中中留下一個個什么樣的的定位？有有沒有可以以涵蓋上述述功能的項項目定位！！換句話說，，我們的營營銷任務實實質(zhì)是：如何把盛豐豐銘座與西西溪時代中中心（原名名）變成2011年的“叫得得響的項目目”、“特特色明星項項目”？盛豐銘座公寓；酒店式公寓寓；底部商業(yè)；；項目的復合合功能所帶帶來的定位位難題讓我們再回回顧一下項項目的價值值原點：西溪是杭城城近年來炒炒作的熱點區(qū)域，其知名度度已與西湖湖媲美，借借助項目近近鄰西溪優(yōu)優(yōu)勢，以及及和諧杭州州示范區(qū)的的帶動，西西溪的標識地位無人能能及。美/西溪一、二二、三期的的建造自然環(huán)境活/概念新浙大大杭師大大學學城人文環(huán)境概念浙大1）加快紫金金港校區(qū)西西區(qū)建設。。2）完善紫金金港校區(qū)東東區(qū)配套建建設。3）合力推進進浙江大學學國家大學學科技園擴擴園強園建建設。4）啟動浙江江大學醫(yī)學學中心建設設。繁/西溪濕地景景觀三級控控制區(qū)中心心200萬+……住宅區(qū)中中心坐擁五常常商貿(mào)辦辦公區(qū)中中央規(guī)劃前景景五常商貿(mào)貿(mào)辦公區(qū)區(qū)悠/西溪天堂堂國際旅旅游綜合合體位于西溪溪國家濕濕地公園園的東南南角，是是世界級級的旅游游配套綜綜合體。。西溪新天天地項目設計計理念為為現(xiàn)代元元素融入入中國傳傳統(tǒng)院街街文化的的社區(qū)商商業(yè)街。?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)尚/西溪深國國投商業(yè)業(yè)中心打造集百百貨、時時尚品牌牌、餐飲飲美食和和文化娛娛樂等各各種業(yè)態(tài)態(tài)的大型型精品一一站式購購物中心心。建成成后，““沃爾瑪瑪山姆會會員店””將作為為主力店店入駐，，主打高高檔商品品，這也也將是浙浙江省內(nèi)內(nèi)的第一一家山姆姆會員店店。創(chuàng)/杭州市與與浙江大大學合作作共建和和諧杭州州示范區(qū)區(qū)行動計計劃3、孵化基基地。以以浙江大大學國家家大學科科技園為為核心，，擴大覆覆蓋面，，提升創(chuàng)創(chuàng)新能力力和產(chǎn)業(yè)業(yè)水平，，努力打打造"環(huán)浙江大大學創(chuàng)業(yè)業(yè)創(chuàng)新走走廊"，形成杭杭州經(jīng)濟濟的新增增長極。。1）做大做做強浙江江大學國國家大學學科技園園。2）規(guī)劃和和建設留留祥路國國際創(chuàng)業(yè)業(yè)創(chuàng)新街街。3）合作共共建現(xiàn)代代農(nóng)業(yè)與與生物技技術產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)。。4）大力發(fā)展展文化創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)。利用西西湖區(qū)生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)美、、科研院院所集中中的優(yōu)勢勢，依托托浙江大大學在三三墩環(huán)浙浙江大學學周邊地地區(qū)、西溪濕地地周邊等等地選擇擇若干區(qū)區(qū)塊，突突出工業(yè)業(yè)設計、、動漫游游戲產(chǎn)業(yè)業(yè)、創(chuàng)意意設計、、生態(tài)旅旅游、服服務外包包等重點點領域，，大力發(fā)發(fā)展文化化創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，打打響"文化西湖湖、生態(tài)態(tài)西溪、、創(chuàng)意西西城"的品牌?，F(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)潮/阿里巴巴巴淘寶城城項目建設設用地約約450畝，投資資總額超超過13億元人民民幣。主主營業(yè)務務為計算算機軟硬硬件開發(fā)發(fā)、物業(yè)業(yè)管理、、計算機機系統(tǒng)服服務、電電腦動畫畫設計等等。高/恒生電子子科技園園總建筑面面積24萬㎡，建建筑類型型涵蓋獨獨棟花園園辦公、、孵化器器、標準準寫字樓樓、LOFT復式寫字字樓，未未來將成成為杭州州IT軟件、高高新技術術、創(chuàng)新新創(chuàng)意、、外貿(mào)金金融等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚聚之地，，并將整整合教育育資源、、科研機機構(gòu)、境境內(nèi)外高高科技企企業(yè)等資資源，提提供包括括風險投投資、戰(zhàn)戰(zhàn)略合作作、商業(yè)業(yè)顧問等等在內(nèi)的的各種服服務。立面簡潔潔而高貴貴，易商商易居的的現(xiàn)代主主義風格格型/立面風格格建筑設計計商業(yè)+商務+純商務一一體式功功能規(guī)劃劃局/規(guī)劃拒絕行列列式的呆呆板布局局，利用用建筑的的錯落自自然形成成生態(tài)、、人性的的商務空空間，40-100㎡酒店、公公寓戶型型200-300㎡主力辦辦公戶型型空/戶型產(chǎn)品歸納納集自然之之菁華和和人文之之精粹的的地段區(qū)域中高高端人口口的中央央商務區(qū)區(qū)酒店、辦辦公、純純辦公、、一體式式設計規(guī)規(guī)劃40-100㎡辦公、、公寓戶戶型，200-300㎡主力辦辦公戶型型高科、潮潮流、創(chuàng)創(chuàng)新……創(chuàng)業(yè)型企企業(yè)漸成成區(qū)域形形勢立面簡潔潔而高貴貴，易商商易居的的現(xiàn)代主主義風格格……，……產(chǎn)品的核心是什么？項目定位位西溪SOCO總部占據(jù)西溪熱點標識的地位和影響力，彰顯項目的級別；建立SmartOffice&CentralOffice新概念炒作的專屬表達；產(chǎn)品實質(zhì)、形象拔高的表現(xiàn)，是價值的重要組成部分；項目定位位詮釋SmartOffice＊智慧型型的辦公公室／智智慧，知知本辦公公／文創(chuàng)創(chuàng)服務型型創(chuàng)業(yè)者者＊智慧、、知本辦辦公模式式＊產(chǎn)品定定位角度度＊利基市市場角度度＊目標市市場需求求：高利利用，低低總價。。＊目標市市場特征征：起步、成成長中、、原始積積累期、、知識型型、中小小企業(yè)項目定位位詮釋Centraloffice＊西溪中中央辦公公、便捷捷辦公＊區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢、交交通優(yōu)勢勢、配套套優(yōu)勢＊西溪四四大稀缺缺優(yōu)勢／／四大物物業(yè)支柱柱／四大大核心驅(qū)驅(qū)動１、中央央商務區(qū)區(qū)（ＣＢＢＤ）２、中央央政務區(qū)區(qū)（ＣＰＰＤ）３、中央央酒店區(qū)區(qū)（ＣＨＨＤ）４、中央央生活區(qū)區(qū)（ＣＬＬＤ）項目定位位詮釋SmartOffice&CentralofficeSOCO即SmartOffice&Centraloffice＊泛指西西溪中央央便捷區(qū)區(qū)的智慧慧型辦公公或文創(chuàng)創(chuàng)知本型型的創(chuàng)業(yè)業(yè)者＊嶄新soco寫字樓模模式的締締造者（（矛盾的的融合））１、西溪溪中央?yún)^(qū)區(qū)辦公（（超便捷、超高貴卻超優(yōu)越）２、智慧慧型辦公公（非便捷、非高貴卻非高價）３、SOCO的融合（（超便捷、超高貴、超高利用、、超低總價、、超高回報））項目定位位詮釋SOCO的潛力＊SmartOffice&Centraloffice概念全球首發(fā)發(fā)＊創(chuàng)業(yè)時時代專用用寫字樓樓全球首創(chuàng)創(chuàng)＊創(chuàng)業(yè)型型社會的的到來預預示著SOCO的巨大潛力力＊智慧、、知本型型寫字樓樓適合SOCO一族＊智慧、、知本型型寫字樓樓成為孵孵化CEO的搖籃項目定位位詮釋SOCO系列＊SOCO族、SOCO風、SOCO主義＊SOCO／SOCO者＊SOCO辦公／SOCO寫字樓＊SOCO辦公潮流流／SOCO辦公趨勢勢／SOCO辦公主義義＊SOCO置業(yè)者／／SOCO置業(yè)指南南／SOCO手冊＊SOCO展示中心心／SOCO咨詢平臺臺／SOCO售樓小姐姐＊SOCO網(wǎng)站／SOCO新聞發(fā)布布會／SOCO訪談錄項目案名名盛創(chuàng)時代代與同板塊另一項目名盛豐銘座的“盛”開頭，品牌連貫；符合表達精神內(nèi)涵，創(chuàng)造、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)…開創(chuàng)自己的一個時代；當前時代、未來時代的表現(xiàn)，是精神的補充部分；項目案名名創(chuàng)業(yè)板天天堂，創(chuàng)創(chuàng)時代天天地創(chuàng)業(yè)板是每一個創(chuàng)業(yè)人的終極夢想，是項目核心精神內(nèi)容表達；美好時代、財富時代、夢想的時代…由我們創(chuàng)造；自我天地，未來天地，成就后的天地，自我的一片天空；第四部分分VI視覺創(chuàng)意意表現(xiàn)方案Ⅰ方案Ⅰ方案Ⅰ方案Ⅰ方案Ⅰ方案Ⅱ方案3第五部分分推推廣執(zhí)行行策略推廣綱目目存疑喜歡強勢引爆爆期公關體驗驗期概念推導導期包裝準備備期在推廣的的整個過過程中，，需要始始終結(jié)合合“西溪SOCO總部”的概念念傳播深入溝通通期正式開盤盤期7月5月10月11月關注了解認可包裝準備備期、概概念推導導期時間劃分分：階段性目目標：落落實項目目定位，，對項目目現(xiàn)場、、售樓部部進行包包裝，并并落實相相關物料料的創(chuàng)作作實施；在本本階段同同時還要要完成戶戶外廣告告的布點點，同時時與當前前知名創(chuàng)創(chuàng)業(yè)板機機構(gòu)接觸，尋尋求合作作。戰(zhàn)術組合合：媒體：戶戶外售樓部+現(xiàn)場+戶外+點對點接接觸售樓部、、工地現(xiàn)現(xiàn)場等包包裝與國內(nèi)外外知名風風投機構(gòu)構(gòu)接觸，，尋求合合作；文三路（（教工路路口廣告告位）文一路（（古墩路路口和家家園廣告告位）文一路延延伸段高高炮（西西溪風情情附近））強勢引爆爆期時間劃分分：階段性目目標：戰(zhàn)術組合合：報廣廣+活動+新聞+房交會媒體戰(zhàn)術術：亮相媒體體選擇：：中國證證券報、、杭州日日報、都都市快報報、每日日商報、、錢江晚晚報通過此階階段的推推廣，強強勢推出出項目定定位，打打響項目目知名度度，使之之成為明明星樓盤盤，并通通過公關關活動與與相關部部門進行行深入溝溝通，一一方面達達到媒體體主動宣宣傳的新新聞效應應，同時時獲取各各方對此此項目的的建設、、配套建建議。預計，深深圳創(chuàng)業(yè)業(yè)板將在在今年5月推出，，預計與與本案首首次亮相相確相吻吻合。在深圳創(chuàng)創(chuàng)業(yè)板開開市當天天，在杭杭州所有有媒體重重要版面面，刊登登：今日日焦點：：西溪SOCO總部基地全全城亮相公關活動：西西溪SOCO總部研究論壇壇參加人員：杭杭州市政府相相關部門領導導、余杭區(qū)政政府相關部門門領導、知名名創(chuàng)業(yè)板機構(gòu)構(gòu)代表、浙江江大學代表、、知名網(wǎng)絡人人物、知名傳傳統(tǒng)企業(yè)代表表、各大媒體體記者論壇內(nèi)容：探探討西溪SOCO總部的意義，，希望得到有有關專家對此此項目的合理理化建議后續(xù)：通過各各大新聞媒體體進行持續(xù)性性報道盛創(chuàng)時代西溪SOCO總部研究論壇新聞炒作CATCH：引進硅谷先先進模式，浙浙江創(chuàng)立創(chuàng)業(yè)業(yè)板總部基地地CATCH：浙江創(chuàng)業(yè)板板機構(gòu)風起云云涌，創(chuàng)業(yè)板板總部基地應應運而生CATCH：創(chuàng)業(yè)板總部部基地——浙江再開全國國先河CATCH：杭州市政府府鼎力支持，，華盛達打造造浙江創(chuàng)業(yè)板板總部基地軟性新聞擬題題硬廣炒作系列廣告媒體體選擇：杭州日報、都都市快報、每每日商報、樓樓市盛創(chuàng)時代西溪SOCO總部盛創(chuàng)時代西溪SOCO總部公關體驗期時間劃分：階段性目標：：戰(zhàn)術組合：活活動為主+新聞軟文配合合+報廣維持項目目熱度活動一：華盛達集團投投入1億元成立“西西溪SOCO創(chuàng)業(yè)板”創(chuàng)投投基金說明：己所不不欲，勿施于于人。在此項項目運作中，，公司可以借借此項目的機機會，高調(diào)樹樹立自己在資資本市場的形形象，為企業(yè)業(yè)下一個發(fā)展展方向做好鋪鋪墊；同時，，創(chuàng)投基金的的數(shù)目僅供宣宣傳，實際投投入視項目而而定，并不會會造成巨額成成本。此階段重要在在于公關活動動，進一步強強化項目定位位和知名度，，同時積聚一一批意向客戶戶，為后期的的開盤作準備備?；顒佣骸皼_沖刺創(chuàng)業(yè)板””浙江巡回講講座內(nèi)容：邀請有有關專家，選選擇浙江杭州州、溫州、臺臺州、義烏、、紹興等地，，進行巡回講講座，場地選選擇在當?shù)刈钭詈玫木频?，，同時在會場場展示和推廣廣項目的情況況。在講座同時邀邀請企業(yè)家成成為會員成立立“創(chuàng)業(yè)板俱俱樂部”制定一定的標標準和門檻，，吸納有在創(chuàng)創(chuàng)業(yè)板上市潛潛力的企業(yè)家家入會。同時時，邀請各類類創(chuàng)業(yè)板機構(gòu)構(gòu)入會。這是是盛創(chuàng)時代連連接風投企業(yè)業(yè)的具體形式式和平臺。以以此，為依托托展開各類溝溝通交流活動動。深入溝通期時間劃分：階段性目標：：戰(zhàn)術組合：報報廣造勢+房交會+點對點接觸媒體：因為臨臨近開盤，媒媒體再次密集集投放，選擇擇杭報+快報+商報+樓市通過房交會進進一步蓄水客客戶，與客戶戶進行深度溝溝通，確定價價格定位，為為開盤作準備備。正式開盤期時間劃分：2011年11月8月——11月底階段性目標：：實現(xiàn)開盤一一炮打響進一步造勢，，將創(chuàng)業(yè)板價價值及理念進進行充分立體體的展現(xiàn)，在在開盤前將關關注度達致最最高。對前期匯聚的的所有傳播力力量進行集中中引爆，最終終達致內(nèi)部認認購期和開盤盤后的杭城地地區(qū)的轟動搶搶購效應。第六部分盛盛豐銘座推推廣注：作為西溪溪項目的配套套項目，在兩兩項目總體策策略一致的情情況下，現(xiàn)暫暫提一些核心心營銷推廣策策略。項目廣告語U創(chuàng)時代自治領領域規(guī)劃”U”型，取諧音”優(yōu)you”，優(yōu)秀的建筑；與西溪項目名稱相符，容易引發(fā)品牌聯(lián)想；自我發(fā)展、自我實現(xiàn)的自己領地；客群層面定向激活滲透策略[定向團購]1、搶占西溪制制高點，引發(fā)發(fā)投資客注意意力，激活項項目熱度；2、面向高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的的大型優(yōu)秀企企業(yè)白領階層層，開辟團購購通道，加快快房源去化速速度；3、宣揚高品味味生活、低總總價無壓力購購房的心態(tài)優(yōu)優(yōu)勢，打壓城城西區(qū)現(xiàn)有的的第三陣線（（銷售價格處處于9000—1.1萬元/平方米范圍））項目。客群層面[定向滲透]執(zhí)行辦法：與與眾不同的聯(lián)聯(lián)系方式。利利用客群多為為網(wǎng)絡辦公，，多方面設立立項目博客、、網(wǎng)站、論壇壇等方式，產(chǎn)產(chǎn)生于客群生生活方式對接接的推廣渠道道。建立銷售MSN、QQ。作為同等與與銷售電話的的聯(lián)系方式，，在報紙、雜雜志、戶外媒媒體上出現(xiàn)。。對于忙于工工作的白領客客群，這種舉舉手之勞，無無需遠足的方方式，對于他他們而言，是是非常人性化化的。+++………客群層面[定向公關]尋找創(chuàng)業(yè)板先先鋒？執(zhí)行辦法：舉舉辦與創(chuàng)業(yè)、、創(chuàng)意相關的的比賽，針對對目標群，聯(lián)聯(lián)合城西幾大大公司、高校校舉辦比賽，，接受MSN、QQ、網(wǎng)絡論壇等等報名，進行行《創(chuàng)業(yè)板先鋒》，并將決賽定定在開盤當日日，冠軍作為為開盤活動的的代言人，并并給一定空間間作為鼓勵。。媒介層面低成本推進策略[線上＋線下，，明暗相分離離]線上：平面硬廣（桌面上的形形象，節(jié)點性性的告知）線下：網(wǎng)絡（目標群集中中接觸點）、、軟文大量炒作第七部分銷銷售執(zhí)行策策略西溪時代中心心：盛豐銘座：由商業(yè)及辦公公兩種物業(yè)屬屬性構(gòu)成，兼兼有居住與辦辦公雙重功能能，其中30%是小戶型，主主力面積在40-50平方米之間；；70%是單元式大戶戶型，主力面面積在300平方米左右。。小戶型，主力力面積在40-50平方米之間，，49%有獨立產(chǎn)權(quán)，，而21%無產(chǎn)權(quán)。綜合這兩個項項目的產(chǎn)品屬屬性，我們將將有產(chǎn)權(quán)的小小戶型同步制制定銷售策略略，而大戶型型與無產(chǎn)權(quán)的的小戶型分別別設定銷售（（租賃）策略略、分開執(zhí)行行。項目簡介一、小戶型（（有產(chǎn)權(quán)）銷銷售策略強調(diào)“時尚單單身公寓”概概念，主要吸吸引過渡型首首次置業(yè)客戶戶或看好區(qū)域域內(nèi)租賃市場場的投資客戶戶，在銷售過過程中，主要要抓?。ù蛟煸欤┮韵聨讉€個亮點：1、舒適戶型主力戶型型在40-50平方米之間，，針對特定客客戶群“量身身訂做”，周周到細致的考考慮使用者對對于實際功能能的需求，其其次是滿足心心理的認同感感。實施菜單單式裝修服務務，拎包入住住、精致時尚尚，服務設施施、娛樂休閑閑、購物場所所等一應俱全全，小區(qū)智能能化達到星級級標準，24小時保安服務務。2、便利項目周邊多條條公交線路匯匯集，出行方方便，同時有有足夠的停車車位滿足泊車車需求，生活活方便，購物物、醫(yī)療、餐餐飲、學校等等配套齊全。。3、材料外立面選材要要做到時尚、、高雅，有品品位；煙塵、噪音、、防水等項目目的科學處理理，力求綠色色、低碳、環(huán)環(huán)保；完美的供水(純凈水進戶，，可直接飲用用)、供電、煤氣氣系統(tǒng)；太陽能熱水器器預先配置，，選用優(yōu)質(zhì)器器材。4、物管為小區(qū)創(chuàng)造一一個安全的居居住環(huán)境，防防火、防盜，，安全防護措措施周密，提提供管家式服服務物業(yè)公司司，且在開盤盤前敲定，保保安提前入場場，協(xié)助銷售售；開展家庭庭清潔，送餐餐送奶，送書書報洗衣等多多項溫情服務務，創(chuàng)造小區(qū)區(qū)文化氛圍；；5、景觀小區(qū)景觀以軟軟性景觀為主主，外部景觀觀設置水景，，小品，個性性雕塑及綠地地；6、樣板間現(xiàn)場布置樣板板間，裝潢別別致，體現(xiàn)樓樓盤品味，進進一步給客戶戶造夢，同時時真材實料，，讓客戶立即即感受物有所所值，以視覺覺沖擊效果堅堅定客戶購買買信心。二、大戶型銷銷售策略這部分戶型的的面積大部分分在300平方米左右，，如果不作分分割處理，整整體出售時總總價相對較高高，對客戶的的購買實力要要求較高，為為了降低買家家門檻，加快快銷售進程，，開發(fā)商往往往會采用分割割銷售的方法法，但這種方方式也存在諸諸多弊端，如如沒有分割到到戶的獨立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，不能進進行按揭貸款款，且只能簽簽定租賃合同同，由于租賃賃合同的最長長法律年限只只有20年，這給后續(xù)續(xù)的租期帶來來了難以規(guī)避避的風險，這這些因素都將將給客戶造成成很大的銷售售抗性。綜合考慮，還還是走單元化整層銷銷售的路線為好，著重吸吸引投資型買家的注意力，將將產(chǎn)權(quán)由買家家自己掌握，，之后再通過過他們?nèi)咏幼赓U市場，，而租賃市場場的前景如何何，能否帶來來穩(wěn)定的高額額收益回報，，是買家是否否決定下單的的關鍵所在。。在銷售過程程中，主要抓抓住以下幾點點強攻客戶：：西溪板塊內(nèi)云云集了杭州最最齊全、最前前沿的文化創(chuàng)創(chuàng)意類機構(gòu)及及辦事處，更更有阿里巴巴巴淘寶城匯聚聚幾萬人帶來來無限消費需需求前景，這這類企業(yè)或機機構(gòu)對辦公的的面積需求基基本都在300—400平方米左右，，辦公場所具具備一定的個個性化，他們們對辦公與居居家的概念相相對模糊，崇崇尚辦公居住住無界限，工工作生活兩相相宜，左手公公司右手家，，墻里公司墻墻外家，九點點上班，8點60起床，生活工工作永不分開開，在家輕松松工作，上班班悠閑喝咖啡啡，這與本案案的氣質(zhì)特征征高度吻合。。而在本案所所處的區(qū)域范范圍內(nèi)，競爭爭對手所制造造的壓力有限限，從這個角角度上來說，，本案的具有有很強的市場場競爭力。挖掘區(qū)域價值值，充分解析析市場前景（（1）本案所處的區(qū)區(qū)域內(nèi)，雖然然產(chǎn)品具有很很強的市場競競爭力，但市市場培育尚需需一定的時間間，短期內(nèi)難難顯氣候，為為了打消客戶戶的觀望心理理，突破前期期收益無保障障的心理防線線，推出補貼3年底價租金的策略，這部部分費用在房房款當中直接接扣除，讓客客戶真正感覺覺到物超所值值的高性能投投資價值，在在具體操作過過程中，只要要將售價適當當提高，客戶戶雖然拿走了了3年的租金，但但羊毛仍然出出在羊身上。。即買即賺，實實施零風險投投資計劃（2）投資者者在選選擇具具體產(chǎn)產(chǎn)品時時往往往要求求被投投資的的對象象具備備省心心便捷捷、收收益快快，性性能穩(wěn)穩(wěn)定等等特點點，因因此，，為了了實現(xiàn)現(xiàn)這些些愿望望，本本案實實施公公共部部分精精裝（（如大大堂、、過道道等）），室室內(nèi)簡簡裝，，形成成方便便分割割的格格局，，便于于提升升租客客入住住的速速度，，同時時也為為投資資客省省去很很多麻麻煩，，真正正做到到站著著就能能賺錢錢。簡裝交交付，，便捷捷入住?。?）部分客客戶擔擔心買買了房房子會會跌價價，對對租賃賃市場場缺乏乏信心心，針針對這這一點點，推推出原原價回回購計計劃，，自正正式簽簽訂合合同之之日起起，3年后客客戶可可無條條件要要求開開發(fā)商商原價價回購購（扣扣除3年租金金收益益），，并返返還同同期銀銀行利利息，，以此此體現(xiàn)現(xiàn)我們們有信信心保保障自自身產(chǎn)產(chǎn)品的的升值值潛力力，綜綜觀杭杭州10年來的的杭州州價格格走勢勢，同同期的的價格格漲幅幅遠遠遠高于于銀行行利率率，且且客戶戶也深深知這這一點點，因因此，，基本本不會會提出出回購購要求求，即即便真真的提提出回回購，，我們們也不不會吃吃虧。。確保升升值，，無條條件回回購（（4）1）異地地渠道道銷售售：有有針對對性地地選擇擇投資資客群群相對對活躍躍的區(qū)區(qū)域，，通過過房交交會銷銷展、、協(xié)會會組織織滲透透、定定向媒媒介投投放等等方式式開展展異地地推廣廣，同同時依依托我我公司司自身身在溫溫州、、臺州州、義義烏、、東陽陽、諸諸暨、、永康康等地地歷經(jīng)經(jīng)多年年建立立起來來的渠渠道資資源及及富有有經(jīng)驗驗的銷銷售團團隊，，積極極組織織、搜搜集投投資客客源，，進行行渠道道銷售售；2）定向向推介介銷售售：舉舉辦文文創(chuàng)類類企業(yè)業(yè)專場場推介介會，，召集集如廣廣告公公司、、設計計公司司、傳傳媒公公司、、會計計師事事物所所，律律師事事物所所等企企業(yè)或或機構(gòu)構(gòu)參加加，激激發(fā)這這類企企業(yè)主主的購購買興興趣。。3）人氣氣轟炸炸銷售售：每每個星星期選選擇一一個固固定時時間點點集結(jié)結(jié)客戶戶，集集中銷銷售，，制造造現(xiàn)場場氣氛氛，形形成旺旺銷局局面，，從而而刺激激買家家盡快快下單單。銷售售措措施施（5）三、、小小戶戶型型（（無無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)））銷銷售售策策略略由于于這這部部分分房房產(chǎn)產(chǎn)無無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，只只能能走走““以以租租代代售售““的的路路線線，，簽簽定定長長租租協(xié)協(xié)議議，，款款項項一一次次性性付付清清。。1、目目標標客客戶戶（1）投投資資客客，，有有少少量量的的閑閑散散資資金金，，對對投投資資其其他他行行業(yè)業(yè)拿拿捏捏不不準準，，缺缺乏乏信信心心，，想想投投資資地地產(chǎn)產(chǎn)，，但但門門檻檻太太高高，，一一時時難難以以找找到到合合適適的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，想想抓抓住住杭杭州州市市場場的的房房產(chǎn)產(chǎn)投投資資機機會會，，同同時時看看好好區(qū)區(qū)域域租租賃賃市市場場的的前前景景，，（2）整整體體出出租租，，這這部部分分房房產(chǎn)產(chǎn)的的面面積積為為17255㎡㎡××21%=3624㎡㎡，適適合合經(jīng)經(jīng)營營快快捷捷酒酒店店，，棋棋牌牌足足浴浴、、餐餐飲飲等等休休閑閑服服務務業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，可可以以通通過過招招商商的的辦辦法法尋尋找找長長期期穩(wěn)穩(wěn)定定的的租租客客，，但但這這種種形形式式有有利利有有弊弊，，雖雖然然租租金金穩(wěn)穩(wěn)定定但但價價格格相相對對較較低低，，且且要要求求房房源源集集中中不不分分散散，，且且最最好好是是房房型型與與經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)格格局局能能夠夠匹匹配配，，否否則則不不利利于于整整體體經(jīng)經(jīng)營營。。小戶戶型型（（無無產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)））銷銷售售策策略略2、銷銷售售訴訴求求：：（1）突突出出板板塊塊價價值值，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)匯匯集集了了大大量量的的高高消消費費群群體體，，市市場場前前景景非非常?？纯春煤茫?；（2）突突出出項項目目投投資資的的低低門門檻檻、、高高收收益益回回報報性性能能，，是是具具有有無無可可比比擬擬優(yōu)優(yōu)勢勢的的優(yōu)優(yōu)秀秀投投資資產(chǎn)產(chǎn)品品；；（3）尋尋找找杭杭州州地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的洼洼地地，，分分析析各各種種投投資資形形勢勢，，充充分分挖挖掘掘本本項項目目的的優(yōu)優(yōu)越越投投資資價價值值點點。。銷售售控控制制篇篇一、、籌籌備備期期：：2011/7-2011/8工作作內(nèi)內(nèi)容容：：完完成成樓樓盤盤形形象象工工程程，，導導入入VI系統(tǒng)統(tǒng)。。準準備備好好所所有有樓樓書書，，宣宣傳傳手手冊冊等等銷銷售售資資料料；；編編寫寫答答客客戶戶銷銷售售說說辭辭，，進進行行客客戶戶預預訂訂工工作作；；銷售售任任務務：：在在此此其其間間最最主主要要是是樹樹立立項項目目自自身身形形象象，，發(fā)發(fā)放放購購房房卡卡，，形形成成項項目目美美譽譽度度與與忠忠誠誠度度，，積積累累有有效效客客戶戶，，提提升升區(qū)區(qū)域域板板塊塊價價值值，，為為即即將將進進行行的的后后續(xù)續(xù)銷銷售售做做鋪鋪墊墊，，也也稱稱作作銷銷售售預預熱熱期期。。選選擇擇戶戶外外廣廣告告宣宣傳傳為為主主要要廣廣告告宣宣傳傳形形式式，，廣廣告告畫畫面面、、宣宣傳傳文文字字以以介介紹紹項項目目自自身身狀狀況況、、區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展優(yōu)優(yōu)勢勢等等內(nèi)內(nèi)容容為為主主；；訴求求重重點點：：作作項項目目形形象象廣廣告告，，塑塑造造項項目目亮亮點點及及核核心心定定位位。。二、、開開盤盤期期：：2011/8-2011/9工作內(nèi)容容：征召召客戶到到現(xiàn)場，，執(zhí)行適適當?shù)恼壅劭?，消消化籌備備期意向向客戶，，完善客客戶管理理流程，，促進成成交；銷售任務務：完成成總銷售售面積的的20%；訴求重點點：根據(jù)據(jù)前期市市場反應應，修正正廣告計計劃。做做產(chǎn)品廣廣告，介介紹本案案詳細情情況，召召集客戶戶到現(xiàn)場場。著重重突出樓樓盤正式式啟動，，宣傳產(chǎn)產(chǎn)品，樹樹立品牌牌形象，，增加知知名度，，吸引消消費者目目光，取取得消費費者信任任。新聞聞媒體進進行系列列軟文炒炒作，加加深消費費者印象象。三、熱銷銷期期：2011/9-2011/10工作內(nèi)容容：完成成主要銷銷售任務務，舉辦辦各種促促銷活動動，積極極拓展渠渠道營銷銷；銷售任務務：完成成總銷售售面積的的35%，在開盤盤價格基基礎上加加價300元/平方米；；訴求重點點：增大大廣告力力度和廣廣度，塑塑造樓盤盤形象，，增加知知名度，，使大多多數(shù)人熟熟悉、了了解本樓樓盤，力力求將產(chǎn)產(chǎn)品信息息傳播到到各個消消費角落落，引導導消費，，刺激人人們購買買欲望，，達成銷銷售協(xié)議議。大型型廣告牌牌內(nèi)容更更換，以以產(chǎn)品銷銷售為主主題。四、持銷銷期期：2011/10-2011/12工作內(nèi)容容：制造造項目全全面受到到市場追追捧的熱熱銷局面面，奠定定項目客客戶的心心理認同同感；銷售任務務：完成成銷售總總面積的的25%，在此前前價格基基礎上加加價500元/平方米；；訴求重點點：廣告告持續(xù)跟跟進，支支持配合合銷售，，在戶外外廣告發(fā)發(fā)布同時時，開展展促銷活活動，加加深消費費者對樓樓盤的認認識，促促進購買買完成。。并在樓樓盤竣工工前后，，在進行行一次全全方位宣宣傳活動動。五、消退退期：2011/12-2012/1工作內(nèi)容容：發(fā)布布項目房房源緊俏俏的信息息，給客客戶形成成緊迫感感的購買買心理；；銷售任務務：完成成銷售總總面積的的15%，在此前前價格基基礎上加加價200元/平方米；；訴求重點點：利用用項目已已占據(jù)的的形象領領域，完完善項目目品牌形形象，消消化意向向客戶。。六、清盤盤期期：2012/1-2012/5工作內(nèi)容容：推出出剩余房房源，降降價促銷銷，力求求全面清清盤。以以媒體報報道的形形式，對對客戶表表示感謝謝，并對對項目加加以肯定定，堅定定購買者者信心；；銷售任務務：完成成銷售總總面積的的5%，在此前前價格基基礎上加加價200元/平方米；；但以97-98折形式出出現(xiàn)，作作變相降降價形式式處理；；訴求重點點：發(fā)布布答謝廣廣告，主主要做項項目清盤盤形象廣廣告。說明：上述銷售售節(jié)點控控制是針針對盛豐豐銘座項項目制定定的，該該項目可可售體面面積僅8455平方米（（17255㎡××49%=8455㎡㎡），故采采用一次次性整體體開盤銷銷售的策策略，而而西溪時時代中心心項目可可售面積積為74698平方米，，屆時需需根據(jù)具具體情況況制定分分期開盤盤銷售的的策略，，由于動動工時間間相比盛盛豐銘座座項目要要晚一些些，因此此首期開開盤時間間預計在在盛豐銘銘座項目目的銷售售時間節(jié)節(jié)點上往往后順延延2—3個月，而而銷售控控制及工工作內(nèi)容容兩者基基本相同同。銷售價格格篇1、參照樓樓盤分析析名稱地理位置項目屬性戶型面積建筑類別標準價格備注劍橋公社西湖古墩路（古墩路申花路交叉口西南）小戶型40-50㎡多層高層精裝菜單式裝修9500

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50㎡左右2、價格建建議通過與參參照項目目的地段段、體量量、層高高、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬性、、綜合配配套、品品牌度、、交付條條件等各各種因素素的全面面比較，，建議盛盛豐銘座座及西溪溪時代中中心兩個個項目在在定價時時，作如如下價格格區(qū)間設設置：1）盛豐銘銘座：有有產(chǎn)權(quán)部部分0.8—1.0萬元/平方米，，無產(chǎn)權(quán)權(quán)部分0.6萬元/平方米；；2）西溪時時代中心心：小戶戶型部分分（單身身公寓））1.1—1.3萬元/平方米，，大戶型型部分（（辦公房房）0.8—1.0萬元/平方米。。第八部分分提提案單位位推介關于瀚林林代理杭州瀚林林房地產(chǎn)產(chǎn)代理有有限公司司是一家以以房地產(chǎn)產(chǎn)營銷代理為主業(yè)的專業(yè)房地產(chǎn)代代理機構(gòu)構(gòu)。2009年并入杭杭州耀陽陽房產(chǎn)營營銷公司司之后，，延續(xù)秉秉承“思勤··行為為先”的發(fā)發(fā)展理理念，，思勤勤：善善于思思考、、勤于于思考考，思思考市市場的的本質(zhì)質(zhì)、挖挖掘銷銷售的的本來來面目目；行行為先先：執(zhí)執(zhí)行是是一切切成功功策劃劃的終終極體體現(xiàn)、、靠執(zhí)執(zhí)行去去證明明市場場、靠靠執(zhí)行行去挖挖掘市市場、、靠執(zhí)執(zhí)行去去幫助助客戶戶獲得得利潤潤。公司主主創(chuàng)人人員均均為市場/營銷/廣告/設計等等方方方面面面的“老手”們，具有先先進的的理論論水平平和豐豐富的的實戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗驗。曾曾為眾眾多知知名品品牌和和數(shù)十十個樓樓盤提提供專專業(yè)服服務，，業(yè)務務地點點遍布布全國國。我們尊尊稱客客戶為為伙伴伴而不不是“上帝”，我們們愿做做客戶戶的“外腦”而不是是手腳腳。我我們堅堅信廣廣告的的“終終極目目的””是銷銷售，，所以以竭盡盡所能能幫助助客戶戶創(chuàng)造造銷售售的奇奇跡。。我們們推動動客戶戶與消消費者者的互互動，，創(chuàng)造造品牌牌建設設的解解決之之道。。我們們以富富有戰(zhàn)戰(zhàn)斗力力的團團隊和和整合合的知知識、、經(jīng)驗驗，為為客戶戶提供供從市市場調(diào)調(diào)研到到策略略規(guī)劃劃，從從策劃劃包裝裝到營營銷推推廣，，從創(chuàng)創(chuàng)意設設計到到媒體體發(fā)布布的全全程服服務，，以專專業(yè)贏贏得客客戶的的滿意意和尊尊重，，我們們堅信信“共共同成成長””的價價值理理念將將貫穿穿于服服務的的全過過程。。服務案案例服務案案例房產(chǎn)行行業(yè)““滲透透式營營銷””的開開創(chuàng)者者，并并已在在多個個城市市取得得成效效浙江省省清華華學子子總裁裁學習習發(fā)展展促進進會指指定品品牌推推廣合合作單單位浙江省省區(qū)域域經(jīng)濟濟發(fā)展展促進進會策策劃劃咨詢詢戰(zhàn)略略合作作單位位《浙商》《刀旗》《樓市》《今日早早報》………等雜雜志志長長期合合作單單位《綠城》《南都》《欣盛》………等社區(qū)區(qū)內(nèi)刊刊的服服務單單位19樓、浙浙江新新聞網(wǎng)網(wǎng)、360看房網(wǎng)網(wǎng)……等網(wǎng)站站的長長期合合作單單位網(wǎng)絡口口碑整整合及及富媒媒體的的先驅(qū)驅(qū)者傳傳漾傳傳媒的的浙江江省總總代理理服務優(yōu)優(yōu)勢成熟的的營銷銷理念念優(yōu)勢勢：滲透式式營銷銷的開開創(chuàng)者者成功的的服務務經(jīng)驗驗優(yōu)勢勢：多年的的服務務經(jīng)驗驗，眾眾多項項目服服務數(shù)數(shù)年多渠道道的資資源優(yōu)優(yōu)勢：：行業(yè)及及協(xié)會會資源源、商商會……多年積積累的的客戶戶數(shù)據(jù)據(jù)庫優(yōu)優(yōu)勢：：以杭州州為中中心輻輻射全全省的的上萬萬的直直客的的數(shù)據(jù)據(jù)庫，，能夠夠成為為為銷銷售服服務的的有力力武器器。成熟的的立體體式媒媒體的的資源源優(yōu)勢勢：報紙、、電視視、廣廣播、、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)、、企業(yè)業(yè)內(nèi)刊刊、社社區(qū)內(nèi)內(nèi)刊等等，為為項目目的傳傳播和和操作作奠定定基礎礎。成熟的的專業(yè)業(yè)服務務團隊隊：多年服服務的的經(jīng)驗驗，成成熟的的服務務體系系，自自主的的服務務模塊塊。服務優(yōu)優(yōu)勢Thanks！瀚林代代理|盛創(chuàng)時時代/盛豐銘銘座專專案服服務組組2011-01-13期待與與華盛盛達閃閃耀杭杭城?。∥?，解解強華華，一一個習習慣用用筆來來思考考，用用文字字去表表達的的人。。簡單單安靜靜而又又充滿滿夢想想與激激情，，生長長在風風雪塞塞北，，求學學在煙煙雨江江南。。冷靜靜而奔奔放，，細膩膩而耿耿直。?？釔蹛畚膶W學而又又鐘情情體育育，常常夜讀讀古卷卷以自自省，，亦汗汗灑綠綠茵以以激志志。禿禿筆信信手涂涂鴉，，心與與長天天共渺渺。人人生信信奉：：擊石石原有有火，，不擊擊乃無無煙。。平生