法學(xué)系房地產(chǎn)法課件3

第三章

房地產(chǎn)用地法律制度第一節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)出讓法律制度一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念國(guó)家以土地所有者的身份將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。建設(shè)用地使用權(quán)出讓范圍：（1）僅限于城鎮(zhèn)國(guó)有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。（2）一般是商業(yè)性利益用地。建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式（1）招標(biāo)出讓：通過(guò)招投標(biāo)方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。程序：招標(biāo)——投標(biāo)——定標(biāo)——簽約——履約（2）拍賣出讓出讓人在眾多的買方中，選定最高報(bào)價(jià)者作為受讓方并與之簽訂合同，向其出讓建設(shè)用地使用權(quán)的民事法律行為。（3）掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓土地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買者的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定建設(shè)用地使用者的民事法律行為。建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限最高年限（使用年限可合同約定，但一定小于最高年限）（1）居住用地——70年（2）商業(yè)、旅游和娛樂用地——40年（3）其他——50年建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿與續(xù)展

物權(quán)法第一百四十九條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十二條土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收回制度國(guó)家收回出讓土地的四種情形：A建設(shè)用地使用權(quán)者違反城市規(guī)劃或建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定而開發(fā)利用土地，被國(guó)家強(qiáng)制收回。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條

以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；

滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。B建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限屆滿，國(guó)家自動(dòng)收回。

C在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿之前國(guó)家因社會(huì)公共利益的需要，提前收回建設(shè)用地使用權(quán)。D為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地而收回使用權(quán)。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)劃撥法律制度

土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。劃撥特點(diǎn)：國(guó)有、行政、無(wú)償、無(wú)期、用途特定（無(wú)流動(dòng)）——三無(wú)劃撥土地時(shí)用地者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在各地政府制定的基準(zhǔn)地價(jià)中以“補(bǔ)償、安置”，或“城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)”表示。有據(jù)可查。例如：北京市在1993年的《基準(zhǔn)地價(jià)》中，以“城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)”表示，當(dāng)出讓土地面積一萬(wàn)平方米、土地上居民為150---200戶時(shí)，城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)為5900—7800元/平方米，平均每戶40萬(wàn)元。（法律規(guī)定《基準(zhǔn)地價(jià)》定期向社會(huì)公布，北京市規(guī)定一年調(diào)整一次）劃撥土地范圍下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的商品化（P128-132）《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第四十五條符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：

（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十八條依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律制度建設(shè)用地使用權(quán)人在其權(quán)利年限有效范圍內(nèi),將其受讓的建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移給他人的民事法律行為。轉(zhuǎn)讓方式：出售交換贈(zèng)與繼承出資入股轉(zhuǎn)讓生效的三大要件

（一）建設(shè)用地使用權(quán)須具備可轉(zhuǎn)讓的條件

1、以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2、以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件（1）應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。3、擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不具有禁止轉(zhuǎn)讓的情形

（1）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（2）依法收回土地使用權(quán)的；（3）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（二）當(dāng)事人須訂立書面轉(zhuǎn)讓合同物權(quán)法第一百四十四條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。（三）須辦理建設(shè)用地使用權(quán)過(guò)戶登記法律責(zé)任土地管理法第七十三條買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。案情：2009年1月，H公司通過(guò)協(xié)商出讓方式，向國(guó)土管理部門購(gòu)得處于某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的未開發(fā)土地20公頃的使用權(quán)，用于建設(shè)與工業(yè)區(qū)配套的住宅小區(qū)。為籌集發(fā)展資金，H公司在取得有關(guān)土地使用權(quán)權(quán)屬證明后，立即將其中10公頃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給Y公司，將另10公頃土地使用權(quán)抵押給M銀行并獲得貸款。問：H公司在本案中的設(shè)定抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為是否合法?為什么?答：(1)H公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，違反了我國(guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)中關(guān)于經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的應(yīng)按出讓合同完成開發(fā)投資25％以上方可轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，屬于不合法轉(zhuǎn)讓。(2)H公司已經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)權(quán)屬證明，可以依法設(shè)定抵押權(quán)。其設(shè)定抵押權(quán)的行為合法。案情：2003年3月，某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)日日新公司為取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地，向某市國(guó)土局提出申請(qǐng)。雙方經(jīng)協(xié)商，簽訂了一份《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。在辦妥有關(guān)手續(xù)后，日日新公司取得了面積1，2萬(wàn)平方米的土地。此后，日日新公司在未對(duì)受讓土地進(jìn)行任何開發(fā)的情況下，即于2004年5月與鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱鴻業(yè)公司)簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

合同約定：每平方米轉(zhuǎn)讓價(jià)800元，總計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)960萬(wàn)元。日日新公司負(fù)責(zé)在9月30日之前完成居民拆遷、土地平整等工作，延期交付，按月息1％承擔(dān)預(yù)付款的利息；鴻業(yè)公司于合同簽訂后7日內(nèi)支付總價(jià)款60％的預(yù)付款，余額分3次在年底前交清。由于合同約定的土地有部分是某市運(yùn)輸公司的，日日新公司便與鴻業(yè)公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)鴻業(yè)公司對(duì)該塊土地?fù)碛惺褂脵?quán)。在日日新公司進(jìn)行居民搬遷等工作時(shí)，某市運(yùn)輸公司與其發(fā)生沖突，運(yùn)輸公司遂將日日新公司告上法庭。問題(1)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同是否有效，為什么?(2)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議是否有效，為什么?(3)你認(rèn)為本案應(yīng)該如何解決?答(1)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。理由是：按照法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)條件：一是土地使用權(quán)必須是有償出讓取得的。二是按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。三是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上。日日新公司沒有按照規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)，而將受讓的土地直接轉(zhuǎn)讓給鴻業(yè)公司，屬于非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。(2)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效。理由是：補(bǔ)充協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其使用權(quán)屬于運(yùn)輸公司，而不是日日新公司，因此，日日新公司無(wú)權(quán)就該幅土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。(3)本案的解決方法如下：第一，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收日日新公司與鴻業(yè)公司的違法所得。第二，確認(rèn)日日新公司與鴻業(yè)公司簽訂的補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效。第三，對(duì)日日新公司和鴻業(yè)公司進(jìn)行罰款，罰款額為非法所得50％以下。第四，對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。案情：2006年7月，某市土地局與該市天海房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱天海公司)簽訂了一份<土地使用權(quán)出讓合同)。按照合同約定，天海公司獲得了土地局出讓的1．8萬(wàn)平方米土地的使用權(quán)。天海公司在付清了360萬(wàn)元地價(jià)款之后，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目沒有進(jìn)行任何實(shí)際的投入。2006年10月，在未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)同意的情況下，天海公司與該市陽(yáng)光房地產(chǎn)公司(以下簡(jiǎn)稱陽(yáng)光公司)簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議。

協(xié)議載明：“建設(shè)工程到樁擊完工后進(jìn)行地下室施工時(shí)，陽(yáng)光公司在付清地價(jià)款后，國(guó)有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)歸陽(yáng)光公司所有?！睋?jù)此，天海公司一次性獲得了陽(yáng)光公司支付的540萬(wàn)元地價(jià)款。該市土地局發(fā)現(xiàn)后，多次與天海公司負(fù)責(zé)人商談，提出其違法事實(shí)，天海公司沒有采取任何積極行動(dòng)。問題：(1)本案中天海公司與陽(yáng)光公司所簽訂的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議是否有效，為什么?(2)該市土地管理局可以對(duì)天海公司采取什么處罰措施?（1）本案中天海公司與陽(yáng)光公司所簽訂的(聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)無(wú)效。理由是：第一，(聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)的實(shí)質(zhì)是國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而非合作開發(fā)。第二，天海公司轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)不符合法定條件，即沒有按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)。法律規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件之一是從事房屋建設(shè)開發(fā)的，必須完成開發(fā)投資總額的25％以上。天海公司沒有對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行任何投資，而以<聯(lián)合開發(fā)協(xié)議)的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，屬于非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。第三，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，雙方當(dāng)事人還必須訂立書面轉(zhuǎn)讓合同，并辦理轉(zhuǎn)讓登記，本案中，天海公司與陽(yáng)光公司沒有另行訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也未辦理登記，其轉(zhuǎn)讓行為不符合法定要求。（2）該市土地局對(duì)天海公司可以采取的處罰措施有：一是沒收非法所得。二是可以并處罰款。三是對(duì)非法轉(zhuǎn)讓土地的直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；四是構(gòu)成犯罪的，依法移送追究刑事責(zé)任。第四節(jié)國(guó)家征收法律制度

國(guó)家征收，是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于集體或者私人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或者其他權(quán)利的行為。國(guó)家征收的條件：公共利益需要依據(jù)法律規(guī)定依法給予補(bǔ)償物權(quán)法第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。國(guó)家征收與國(guó)家征用的區(qū)別（P154）（1）適用條件不同（2）法律后果不同（3）補(bǔ)償不同（4）適用對(duì)象不同一、集體土地征收法律制度物權(quán)法第四十三條國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。（一）集體土地征收的批準(zhǔn)權(quán)限土地管理法第四十五條1、征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。2、征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。3、征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。法律責(zé)任：

土地管理法第七十八條無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效，對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案情：2009年2月，湖海市政府討論決定在本市逢春鄉(xiāng)曲麗村興建一個(gè)電子工業(yè)區(qū)。市委常委、副市長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)議在聽取有關(guān)的匯報(bào)之后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議。據(jù)此，在未經(jīng)過(guò)法定申請(qǐng)報(bào)批的情況下，市城建辦主持電子工業(yè)建設(shè)辦公室與曲麗村辦事處簽訂了一份征地協(xié)議。市政府辦公室于2009年11月批準(zhǔn)曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用土地50公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地20公頃，其他土地25公頃，所征土地沒有報(bào)經(jīng)有關(guān)部門審批。上述征地，已按協(xié)議支付了用地補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用3000萬(wàn)元。問題：（1）市政府的批準(zhǔn)征地行為是否合法，為什么？（2）你認(rèn)為本案應(yīng)該如何處理？答（1）市政府的批準(zhǔn)征地行為不合法。理由是：按照法律規(guī)定，征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的以及其他土地超過(guò)70公頃的，應(yīng)當(dāng)由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。除此之外的土地，征收應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。本案中，曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用土地50公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地20公頃，其他土地25公頃，所征用土地的批準(zhǔn)權(quán)分屬國(guó)務(wù)院和省級(jí)人民政府，市政府辦公室無(wú)權(quán)審批。因此，市政府的行為屬于越權(quán)批地的行為。（2）對(duì)于市政府的越權(quán)行為，按照法律規(guī)定，其批準(zhǔn)文件無(wú)效；對(duì)非法批準(zhǔn)征收、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)、使用土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。（二）征收集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)（法條及書上P162）1、土地補(bǔ)償費(fèi)2、安置補(bǔ)助費(fèi)3、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)4、被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用（三）征收集體土地的程序?二、國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償

目前依據(jù)：2011年1月21日國(guó)務(wù)院公布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2011年1月21日前已取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷）

說(shuō)明：物權(quán)法第四十二條第一款規(guī)定，為了公共利益的需要征收城鎮(zhèn)國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋應(yīng)當(dāng)由法律規(guī)定。但目前對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有土地上單位和個(gè)人房屋的征收與拆遷的權(quán)限和程序尚無(wú)法律規(guī)定。“史上最牛釘子戶”重慶楊武吳蘋夫婦的“家”

“孤島”是開發(fā)商針對(duì)“釘子戶”采取的另一種拆遷暴力拆遷悲劇成都：“自焚拆遷戶”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。但她的慘烈，并沒能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。

青島：“自焚拆遷戶”張霞2009年10月28日，在遭遇第四次執(zhí)行強(qiáng)制拆遷時(shí)，張霞在自家門前，面對(duì)拆遷挖掘機(jī)，將汽油澆在了自己的身上。張霞1998年買下180平米的土地，建了二層樓房開酒樓，有產(chǎn)權(quán)和土地使用證。2007年，該土地被當(dāng)?shù)卣u給開發(fā)商做小產(chǎn)權(quán)高層住宅。張霞拒絕了開發(fā)商提供近300平方米的小產(chǎn)權(quán)住宅進(jìn)行置換的補(bǔ)償協(xié)議。

重慶：蝸居桉樹索要拆遷補(bǔ)償2009年8月3日，因修建渝宜高速，重慶奉節(jié)六旬老人陳茂國(guó)在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因雙方在賠付金上相差22萬(wàn)元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉樹“安營(yíng)扎寨”，一住3個(gè)半月，抵制強(qiáng)拆。

貴州：13名熟睡住戶遭遇暴力拆遷2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對(duì)普陀巷9住戶8間門面房進(jìn)行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強(qiáng)行拽上汽車拖離現(xiàn)場(chǎng)。這一行為隨后升級(jí)為群體性事件，拆遷戶用40余瓶液化氣罐堵路，造成近萬(wàn)臺(tái)車輛滯留。赤峰：“自焚拆遷戶”王娜2009年2月13日，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)法院對(duì)哈達(dá)街中段路北民航家屬樓石國(guó)清家強(qiáng)制執(zhí)行拆遷，石的女兒王娜情緒十分激動(dòng)，在屋里把汽油點(diǎn)燃，造成大面積燒傷。最終事情以雙方協(xié)商解決告終。

本溪：拒絕拆遷張劍致一強(qiáng)拆者死亡因無(wú)法就補(bǔ)償安置方案達(dá)成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產(chǎn)公司拆遷人員強(qiáng)行入屋后，拔出了水果刀，致一強(qiáng)拆者當(dāng)場(chǎng)死亡。隨后，張劍的房子迅速被夷為平地，蓋起了名為“山水人家”的豪華別墅群。。。。。。。（一）城市房屋拆遷法律關(guān)系性質(zhì)（1）具有行政法律關(guān)系性質(zhì)A拆遷許可證B行政裁決C強(qiáng)制性（2）具有民事法律關(guān)系性質(zhì)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（但非單純民事法律關(guān)系）拆遷許可證現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。第七條申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第八條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。拆遷許可證存在的問題：

拆遷許可證的規(guī)定已經(jīng)喪失了正當(dāng)性，但是國(guó)務(wù)院至今為止并未根據(jù)《行政許可法》對(duì)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中不符合上位法的拆遷許可進(jìn)行清理和停止執(zhí)行。第一，違反《行政許可法》?！缎姓S可法》在行政許可領(lǐng)域確立了聽證制度。而《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中卻并沒有關(guān)于拆遷許可聽證的規(guī)定，這明顯有違上位法。第二，違反程序性原則。城市房屋拆遷許可證的發(fā)放事關(guān)被拆遷人的切身利益，有關(guān)政府部門在未告知作為利害關(guān)系人的被拆遷人可以申請(qǐng)聽證的情形下就擅自向申請(qǐng)城市房屋拆遷許可的拆遷人發(fā)放，違反了行政程序法的基本原則-參與原則，非法剝奪了被拆遷人的知情權(quán)、陳述和申辯權(quán)、申請(qǐng)聽證權(quán)。行政裁決與強(qiáng)制拆遷現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起３個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。存在問題：以行政裁決的形式強(qiáng)制干預(yù)了民事主體之間合同訂立，代替了民事法律關(guān)系中合同當(dāng)事人對(duì)各自權(quán)利的意思表示；以行政法規(guī)的形式規(guī)定了公民私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的強(qiáng)制性處置。《立法法》第八條規(guī)定“對(duì)非國(guó)有財(cái)產(chǎn)的征收”只能制定法律，公民的住宅顯然是屬于公民的私人財(cái)產(chǎn)，而通過(guò)行政法規(guī)的形式規(guī)定對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的處置明顯與《立法法》的規(guī)定相背離，因此《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條、第十七條的規(guī)定至少與《合同法》、《民法通則》以及《立法法》的相關(guān)規(guī)定相抵觸。注意：在城市房屋拆遷中處處體現(xiàn)著政府與被拆遷人之間的行政法律關(guān)系。首先，在拆遷中的關(guān)鍵——獲得國(guó)有土地使用權(quán)階段，拆遷人與被拆遷人之間尚不存在法律關(guān)系，而只有政府與被拆遷人、政府與拆遷人之間的行政法律關(guān)系。由于我國(guó)實(shí)行土地和房屋的雙重管理，那么，如果房屋使用的是國(guó)有的土地，要拆遷該房屋，就必然要收回被拆遷人對(duì)國(guó)有土地的使用權(quán)。這種政府土地管理部門收回國(guó)有土地使用權(quán)屬于一種行政行為，而收回的國(guó)有土地使用權(quán)又以有價(jià)出讓或劃撥的方式提供給拆遷人，這仍然是行政行為。

其次，拆遷人在獲得被拆遷房屋的土地使用權(quán)之后，緊接著就要向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)房屋拆遷許可證。這雖然是行政機(jī)關(guān)向拆遷人作出的一種行政許可，但由于涉及到被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，被拆遷人成為該行政許可的利害關(guān)系人。最后，拆遷人與被拆遷人之間并非一種單純的民事關(guān)系，因?yàn)樗麄冇嘘P(guān)拆遷補(bǔ)償協(xié)議的爭(zhēng)議無(wú)法通過(guò)民事訴訟解決，而是必須通過(guò)行政途徑來(lái)解決。結(jié)論：在我國(guó)現(xiàn)行的房屋拆遷中政府不是監(jiān)督者而是參與者。所以，政府在城市房屋拆遷中是無(wú)法逃避責(zé)任。政府不僅不能逃避責(zé)任，而應(yīng)當(dāng)勇于承擔(dān)責(zé)任，這個(gè)責(zé)任就是政府針對(duì)公民憲法上享有的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的不作為義務(wù)和保護(hù)義務(wù)。一方面，政府本身不能作出對(duì)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行非法侵害的行為，另一方面，政府應(yīng)當(dāng)主動(dòng)保護(hù)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，防止其受到拆遷人行為的侵害。（二）城市房屋拆遷的基本程序P169—1701、申請(qǐng)2、審批3、房屋拆遷行政公布4、簽定拆遷協(xié)議5、實(shí)施拆遷（注意強(qiáng)制拆遷的適用條件及程序）第八條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：（一）新建、擴(kuò)建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）租賃房屋。 房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)１年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過(guò)１年。暫停辦理的具體事項(xiàng)居民入戶或分戶（出生、婚姻、軍人復(fù)轉(zhuǎn)退除外）房屋買賣、交換、贈(zèng)與、租賃、抵押、析產(chǎn)等手續(xù)（依生效判決、裁決執(zhí)行的除外）新建、擴(kuò)建、改建、裝修等批準(zhǔn)手續(xù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照位于某市蘭海街小井路35號(hào)面積為75平方米的住房，產(chǎn)權(quán)屬于市房地產(chǎn)開發(fā)公司所有。1994年以來(lái)，一直由市民辛某租住，每年辦理一次手續(xù)，年租金10000元。2006年6月，市房地產(chǎn)開發(fā)公司為了籌集資金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，決定于7月12日拍賣該公司管轄下的小井路25處房屋(包括35號(hào))。

市政府下文通知房地產(chǎn)公司，按照政府<關(guān)刊、井路部分道路規(guī)劃要拆遷的房屋不能拍賣)的規(guī)定，35號(hào)屬于不拍賣之列。接通知后，房地產(chǎn)公司7月12日沒有拍賣35號(hào)。7月25日，辛某與房地產(chǎn)公司在明知35號(hào)屬于拆遷房屋的情況下，私下達(dá)成買賣35號(hào)的協(xié)議，協(xié)議沒有寫明面積、結(jié)構(gòu)、交房期、產(chǎn)權(quán)人；而且，房地產(chǎn)公司要求辛某保證“今后拆遷方不與城建、土管、郵電局和房地產(chǎn)公司扯皮”，當(dāng)日繳款15萬(wàn)元。6月21日，雙方在房地產(chǎn)交易所辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取了房產(chǎn)證。 問題：(1)房地產(chǎn)公司有無(wú)權(quán)利出售余某租住的房屋，為什么?(2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效，為什么?(1)房地產(chǎn)公司無(wú)權(quán)出售辛某租住的房屋，理由是：該房屋屬于拆遷范圍，依照法律規(guī)定屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房屋。(2)房地產(chǎn)公司與辛某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。盡管雙方到房地產(chǎn)管理部門依法進(jìn)行了登記，并且取得房產(chǎn)權(quán)證，但由于雙方交易的房屋是法律所禁止的，即買賣合同的客體不合法。因此，房屋買賣合同無(wú)效。（三）拆遷補(bǔ)償補(bǔ)償原則1、對(duì)被拆除的房屋應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償，對(duì)被拆除房屋的附屬物也應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。2、拆遷人對(duì)被拆除的違章建筑不予賠償。3、對(duì)拆除臨時(shí)建筑的補(bǔ)償。補(bǔ)償形式：可選擇，但有例外。貨幣補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)調(diào)換第二十三條拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。1、拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。2、被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)1、補(bǔ)償范圍1995年10月31日建設(shè)部“關(guān)于拆遷城市私有房屋土地使用權(quán)是否予以補(bǔ)償問題的復(fù)函中明確：拆遷城市私有房屋應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行同現(xiàn)行有關(guān)法律和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并按照規(guī)定對(duì)拆遷的房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償”.這就是說(shuō)，拆遷城市房屋只對(duì)“房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償"，對(duì)私有房產(chǎn)權(quán)人所享有的土地使用權(quán)不予補(bǔ)償。2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)？《憲法》：“給予補(bǔ)償”《物權(quán)法》：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用”，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償”。

目前，市場(chǎng)補(bǔ)償方式已異化為行政單方定價(jià)，通常做法是政府通過(guò)規(guī)章或其他規(guī)范性文件規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而由于拆遷標(biāo)準(zhǔn)與處于剛性上漲的房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著較大差距，使得被拆遷人拿到拆遷補(bǔ)償款后卻買不起房子，嚴(yán)重影響其生活。3、拆遷評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，缺乏真正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。評(píng)估程序缺乏公正性?！罢x不但要實(shí)現(xiàn)，而且要以看得見的方式得以實(shí)現(xiàn)”（24條無(wú)體現(xiàn)）評(píng)估價(jià)格過(guò)低,估房不估地導(dǎo)致被拆遷人的利益受到損害。救濟(jì)制度？？？第二十四條貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。（四）拆遷糾紛的解決和強(qiáng)制拆遷拆遷糾紛的解決《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》1、行政處理在先2、不服行政處理可以提起行政訴訟3、爭(zhēng)議解決之前，不執(zhí)行拆遷裁決。但在訴訟期間，如拆遷人已給被拆遷人貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房，周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的進(jìn)行。第一，拆遷當(dāng)事人訂立補(bǔ)償安置協(xié)議，一方反悔的，可以提起民事訴訟；第二，在簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)當(dāng)事人約定仲裁條款，協(xié)議訂立后一方反悔的，可以申請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；第三，對(duì)達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，糾紛當(dāng)事人應(yīng)該先申請(qǐng)行政裁決，對(duì)行政裁決不服的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟；（此規(guī)定問題最大）第四，未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，取得房屋拆遷許可證的單位（拆遷人）在沒有法定依據(jù)的情況下，對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行拆除造成財(cái)產(chǎn)損失的，被拆遷人可以提起民事?lián)p害賠償訴訟。第五，行政機(jī)關(guān)違法強(qiáng)制拆除房屋的，被拆遷人可以提起行政賠償訴訟。問題1：拆遷糾紛本質(zhì)是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛，應(yīng)作為裁判員的政府卻作為一方當(dāng)事人，介入進(jìn)來(lái)本就不妥；讓拆遷人從訴訟中逃離，而政府出面抵擋，更屬不該，問題2：法院在審理拆遷行政案件中，只能對(duì)拆遷具體行政行為合法性進(jìn)行審查，對(duì)合理性不予審查，無(wú)法真正解決拆遷爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)——補(bǔ)償。強(qiáng)制拆遷（1）拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋出租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。如果被拆遷人不履行要求搬遷的仲裁裁決或法院判決，拆遷人可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。（2）經(jīng)房屋拆遷主管部門裁決的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被拆遷人必須在有裁決權(quán)的機(jī)關(guān)在補(bǔ)償、安置協(xié)議裁決中規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷的，縣級(jí)以上人民政府可以作出責(zé)令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級(jí)以上人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷；或者由房屋拆遷主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。（3）實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提前15天通知被拆遷人。強(qiáng)制拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場(chǎng)作為強(qiáng)制拆遷證明人，并由公證部門對(duì)被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。（五）目前拆遷條例存在的主要問題1、立法欠缺，名不正言不順2、沒有區(qū)別對(duì)待公益需要拆遷和商業(yè)需要拆遷（國(guó)家征收制度被濫用）3、拆遷人和被拆遷人權(quán)利義務(wù)不平衡（行政權(quán)與公民權(quán)具有不對(duì)等性，行政權(quán)具有優(yōu)益性或支配性。行政權(quán)可以設(shè)定、變更或消滅公民的權(quán)利義務(wù)，而公民卻不具有同樣的權(quán)利。）4、政府角色定位不準(zhǔn)確5、補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)滯后6、補(bǔ)償救濟(jì)渠道不通暢在現(xiàn)實(shí)的城市開發(fā)建設(shè)中，社會(huì)公共利益與開發(fā)商的商業(yè)利益也經(jīng)常交織在一起，某個(gè)社會(huì)公共工程可能有企業(yè)的商業(yè)利益存在；某個(gè)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)行為可能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的社會(huì)公共利益。在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項(xiàng)目屬于公共利益，哪些拆遷項(xiàng)目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號(hào)大搞賣地拆遷，將原來(lái)居民所有房屋依存的土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，給予很低的補(bǔ)償拆除房屋，然后開發(fā)商在此地上開發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來(lái)居民合法的房屋所有權(quán)、合法的國(guó)有土地使用權(quán)被剝奪了。學(xué)術(shù)界判斷公益需要的幾項(xiàng)基本標(biāo)準(zhǔn)

1、合法、合理性。財(cái)產(chǎn)權(quán)是公民不可侵犯的基本權(quán)利，只有在法定條件下才可出于公共利益的考慮依法對(duì)其加以克減和限制，因此須堅(jiān)持法定與合法原則。關(guān)于公共利益的考慮，應(yīng)符合社會(huì)公平正義基本自然法則，必須具有必要性、合理性和不可替代性（即唯一性）

2、公共受益性。公共利益的受益范圍一般是不特定多數(shù)的受益人，而且該項(xiàng)利益需求往往無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)選擇機(jī)制得到滿足，需要通過(guò)統(tǒng)一行動(dòng)而有組織地提供。3、公平補(bǔ)償性。運(yùn)用公共權(quán)力追求公共利益必然會(huì)有代價(jià)，這就造成公民權(quán)利的普遍犧牲（損害）或特別犧牲（損害）。有損害必有救濟(jì)，特別損害應(yīng)予特別救濟(jì)，才符合公平正義的社會(huì)價(jià)值觀。

4、公開參與性。以公共利益為由采取強(qiáng)制規(guī)劃、征收、征用等特殊行政措施，會(huì)嚴(yán)重影響到公民的基本權(quán)利，必須做到?jīng)Q策和執(zhí)行全過(guò)程的公開透明，依法保障行政相對(duì)人的知情權(quán)、聽證權(quán)、陳述權(quán)、申辯權(quán)、參與決策權(quán)等程序權(quán)利和民主權(quán)利的有效行使。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例

第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收