【戴德梁行】上海船廠地塊項目總體定位報告

上海船廠地塊項目總體定位報告市場環(huán)境分析未來市場結構預測本案概況服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位服務定位價格定位客戶定位品質定位項目總體形象、功能等住宅定位酒店定位寫字樓定位商鋪定位高檔住宅定位服務式公寓定位環(huán)境配套定位國外類似物業(yè)分析、比較項目開發(fā)總定位分析框架-上海船廠地塊項目總體定位本案概況本案規(guī)劃方案項目規(guī)模大業(yè)態(tài)豐富用地面積：約43公頃總建筑面積：約85萬平方米，沿江帶長約為1000米。擬開發(fā)物業(yè)：住宅、酒店、酒店式公寓、辦公樓、商業(yè)。地理位置優(yōu)越瀕臨黃浦江西靠浦東南路，北臨黃浦江，與北外灘隔江相望，東面是東方路，南側是主交通干道—浦東大道。項目概況：相對于浦江兩岸開發(fā)的項目，本案自擁獨有的優(yōu)勢船廠俯瞰動遷成本較高，應充份發(fā)其長達1000米的沿江優(yōu)勢及其經濟效益13船廠現(xiàn)狀項目概況–

地塊現(xiàn)狀2沿江船臺延安東路隧道大連路隧道復興東路隧道浦東南路至盧灣、徐家匯楊浦大橋南浦大橋至虹口世紀大道至虹橋機場、人民廣場地鐵二號線明珠二號線本案東方路張揚路浦東大道境內交通（車行）境內交通（人行）過境交通（車行）過境交通（人行）1、新鴻基地產已落實投資港幣８０億元，在上海陸家嘴金融貿易區(qū)發(fā)展一項大型地標性物業(yè)，將包括豪華酒店、頂級寫字樓、服務式住宅及購物商場。整個項目將于２０１１年底前分期完成。2、上海環(huán)球金融中心總體量達到377300平方米，預計于2007年建成，將與本項目直接爭奪寫字樓目標客戶。機會優(yōu)勢1、船廠地塊緊鄰小陸家嘴成熟金融區(qū)，并與規(guī)劃中的北外灘高檔休閑區(qū)隔江呼應，有著得天獨厚的地段優(yōu)勢2、本項目地塊面積較大能夠進行完善配套的綜合項目開發(fā)，是目前規(guī)劃中唯一一個濱江商務區(qū)。3、R4、M6線以及項目商務定位中的渡船將進一步增強本區(qū)域的通達性。4、作為臨江物業(yè)，擁有良好的水景條件。劣勢機會威脅1、隨著北外灘地區(qū)的建設，本項目的景觀優(yōu)勢將得到進一步提升。2、大量外資、外地企業(yè)進滬發(fā)展產生了對寫字樓的新生需求。3、對辦公環(huán)境要求高的廣告、設計、文化類公司及外資辦事處將在未來幾年大量增加，這將使本項目的優(yōu)勢得以發(fā)揮。1、本項目所在區(qū)域相對小陸家嘴而言不具中心優(yōu)勢。2、本項目建成時間晚于其主要競爭對手。項目SWOT分析市場環(huán)境分析從統(tǒng)計數(shù)據看出，陸家嘴區(qū)域寫字樓未來供應量將比較大。市場環(huán)境分析-市場供需預測 甲級寫字樓根據我行預測，陸家嘴區(qū)域寫字樓未來租金將有一定下浮。市場環(huán)境分析-市場供需預測

甲級寫字樓陸家嘴商務樓供應、吸納及空置率寫字樓體量建議

根據我行對陸家嘴區(qū)域的供需判斷，若使陸家嘴區(qū)域的空置率及租金保持在合理的區(qū)間范圍，本項目的寫字樓體量宜在25－35萬平方米之間。注：此建議從市場角度出發(fā)，具體配比我行將通過案例研究、財務分析等再行確定。根據我行預測，上海市高檔住宅供給在2010年前將繼續(xù)穩(wěn)步增長。預計上海高檔住宅的價格將平穩(wěn)上揚，但價格增幅逐年回落。市場環(huán)境分析-市場供需預測

高檔住宅(>15000元/平方米)未來需求預測隨著上海經濟的快速發(fā)展和國際地位的提高，高檔住宅的未來需求也將逐年增長。高檔住宅供給量在全部住宅市場中所占比例極低，高檔住宅的市場消化速度較快，市場吸納量接近100％。單位：萬平方米單位：萬平方米未來供給預測市場環(huán)境分析-市場供需預測未來需求分析境外游客穩(wěn)步增長自1990年以來，來滬旅游的境外人數(shù)快速增長，1995年為136.79萬人次，2001年超過200萬人次，2002年達到272.5萬人次，比上年增長36%，2003年由于受到“非典”影響，但仍達到211.6萬人次。據上海市旅游事業(yè)管理局的統(tǒng)計資料顯示，入住高星級酒店的國際商務客中，60%以上是來參加國際會議和展覽的。上海已經成為外資企業(yè)在中國投資的熱土，另外，世博會申辦成功，將極大地促動上海會展業(yè)及旅游業(yè)的發(fā)展。供需預測根據未來供應量的預測及上海的海外游客入境人次、會展業(yè)發(fā)展等影響因素，我行預測五星級酒店未來供求如左：未來五年內每年會有兩至三個新增五星級酒店，預計市場會有一定的競爭壓力，因此，預計客房出租率會略有下調。但是，在潛在需求保持穩(wěn)步上升的情況下，未來五年的客房出租率預計基本能保持在70%以上的理想水平，整個市場不會有太大的波動。未來五年內，整個市場的供應量和需求量基本保持在平行向上增長的態(tài)勢。其中，市場供應量的平均增長率為8.36%，略高于潛在需求量8.08%的增長。

隨著上海外籍人口的不斷增加，服務式公寓的需求量逐年增長。單位：萬平方米市場環(huán)境分析-市場供需預測

服務式公寓區(qū)域間的租金差異十分明顯，成熟商圈的租金水平是其它地區(qū)的2至3倍。陸家嘴目前的平均租金水平在170元/平方米/月左右，和南京路、淮海路、徐家匯商圈仍有一定差距。

市場環(huán)境分析 商業(yè)市場商業(yè)面積市場容量預測主要客戶群：寫字樓內白領、游客、居民輻射范圍：以項目自身、陸家嘴為核心圈，以北外灘、外灘、浦東為第一輻射圈，全市、游客為第二輻射圈面積容量：根據消費者流量與消費額的預測，本項目商業(yè)面積容量約為10萬平方米。注：此建議從市場角度出發(fā)，具體配比我行將通過案例研究、財務分析等再行確定。未來市場結構預測區(qū)域市場整體看好未來市場結構預測上海區(qū)域經濟的拉動作用；政府對商務樓宇經濟及重點房地產項目的政策扶持；大量外資進入；陸家嘴金融貿易區(qū)的持續(xù)打造；世博經濟影響。環(huán)島生活區(qū)“漁人碼頭”國際采購服務中心“上海之星”文化旅游街

國際客運中心

臺商國際貿易園水上旅游總站

特色假日市場商辦娛樂區(qū)

文化、教育科研區(qū)

2010年世博會?未來市場結構預測–浦江兩岸未來項目定位分析重點開發(fā)區(qū)域北外灘地區(qū)形成與航運業(yè)相關的商務、居住綜合區(qū)。南浦大橋地區(qū)結合世博會設施建設及后續(xù)使用，引入大型文化、科技、體育設施、建設融商務、生活、娛樂為一體的現(xiàn)代生活區(qū)。楊浦大橋地區(qū)通過建設特色居住區(qū)和科教辦公區(qū)，創(chuàng)造一個把居住和工作有機結合的綜合社區(qū)。十六鋪-東昌路地區(qū)以商務、旅游、娛樂功能為主。

上海船廠地區(qū)作為陸家嘴金融貿易區(qū)的延伸，建成現(xiàn)代化的商務辦公和居住區(qū)，對促進陸家嘴金融貿易區(qū)的建設與發(fā)展將起更積極的作用。多種層次市民入住和活動

多種層次市民入住和活動

CBD區(qū)域國際商務人士入住和活動

未來市場結構預測–浦江兩岸未來項目定位分析大力發(fā)展樓宇經濟，建成以知識經濟、服務和國際服務為特色的服務貿易區(qū)。圍繞“重現(xiàn)風貌，重塑功能”的要求進行保護性開發(fā)。建成一個以酒店辦公為主，兼有休閑娛樂功能的特色街區(qū)。中國經濟流量最大和服務最完善的金融貿易中心區(qū)。亞太新興國際級“資本集聚極”。未來市場結構預測-浦陸家嘴、外灘源、北外灘分析以人行、匯豐、申銀大廈中心綠地周邊地區(qū)為重心的國際銀行樓群細圈。以東方明珠、香格里拉大酒店、正大廣場為重心的休憩旅游景點細圈。以金貿大廈、上海證券交易所為重心的中外貿易機構要素市場細圈。以仁恒、世貿、湯臣、鵬利等濱江地帶為核心的頂級江景住宅園區(qū)細圈。建議：集文化、休閑、旅游、購物、居住為一體的綜合配套服務區(qū)。？未來市場結構預測-陸家嘴區(qū)域分析1東京新宿

辦公面積比重——43%東京GDP：上海的20倍新宿為東京新近發(fā)展的CBD，在消費、娛樂行業(yè)方面頗具吸引力，比較具有活力。

2紐約曼哈頓：

辦公面積比重——86%紐約GDP：上海的44倍商務中心區(qū)中沒有足夠的生活空間，造成一定人口的外逃。白天繁華的街市到了夜晚卻是一片空寂的“死城”。3陸家嘴上海GDP：6250億元活力四射的CBD內寫字樓建設量應約占到50％，商業(yè)設施及酒店、公寓住宅等應各占20％。目前，陸家嘴區(qū)域配套功能不足，缺乏生活空間。未來市場結構預測-案例分析1東京新宿2紐約曼哈頓3陸家嘴項目總體定位建議CBDE－聯(lián)系北外灘、外灘源、陸家嘴的樞紐；增加陸家嘴E－CBD人性化生活空間。國際性休閑、居住、餐飲、娛樂和商務為一體貿易、客運、游覽為主旅游、餐飲為主未來項目總體定位思考戰(zhàn)略目標：成為上海市的會所，與北外灘、外灘源及陸家嘴功能互動。對陸家嘴CBD的功能進行延伸與補充，促進陸家嘴金融貿易區(qū)的建設與發(fā)展,為陸家嘴注入成為世界級CBD的重要構成部份，與同世界接軌,形成24小時都充滿著生機活力的東方曼哈頓。利用北外灘與外灘、陸家嘴形成三足鼎立之勢，樹立“黃金三角”的地標項目。對項目內一些歷史建筑進行保護性開發(fā)，創(chuàng)造一種價值回歸，挖掘城市開發(fā)的新熱點。建設國際水平，上海一流的集現(xiàn)代化生態(tài)辦公、居住、商業(yè)、酒店、娛樂配套為一體的國際性社區(qū)。未來項目總體定位思考戰(zhàn)略目標晝夜聯(lián)動本項目：上海市的會所（綜合社區(qū)）北外灘：旅游為主外灘源：休閑旅游陸家嘴：辦公為主未來項目總體定位思考戰(zhàn)略定位功能聯(lián)動功能聯(lián)動功能聯(lián)動功能聯(lián)動重視人與自然的共生、融會，融入城市所應具備的脈絡和底蘊，是陸家嘴極具凝聚力的區(qū)域，是陸家嘴及上海市的白領社區(qū)，是陸家嘴的活力源。

“水、綠、建筑、工作、生活”完美結合，景觀功能、經濟功能、生態(tài)功能和諧統(tǒng)一的濱江國際社區(qū)，集江景、生態(tài)、現(xiàn)代等特色的多功能的別具特色的迷人天地！集購物觀光、生態(tài)辦公、人文旅游、詩意居住為一體的綜合社區(qū)，是陸家嘴地區(qū)辦公、購物、休閑、居住的新天地，是陸家嘴CBD購物休閑安居天堂。以“水”與“綠”為中心，蘊藏城市歷史，體現(xiàn)城市精神。歷史建筑的保護性開發(fā)更將以其歷史文脈的繼承和發(fā)揚增添文采，塑造富有歷史、地域、發(fā)展特征而又能歷經歲月的項目形象，使上海及海內外人士保持同一的認同感。陸域和水域融為一體，作為陸家嘴城市建設中一大亮點，成為生態(tài)環(huán)境最優(yōu)越的區(qū)域之一。未來項目總體定位思考項目形象未來項目總體定位思考項目功能陸家嘴CBD辦公功能延伸CBD的核心是辦公，本項目地處陸家嘴CBD邊緣地帶，應重視辦公功能的延伸。陸家嘴CBD商業(yè)配套功能是陸家嘴CBD內核區(qū)商業(yè)設施的補充，具備購物功能及提供餐飲、酒吧、茶樓、娛樂等身心放松的場所，是陸家嘴CBD購物重要場所。項目中融入更多周圍景觀，使之成為人們真正愿意徜徉、消遣的地區(qū)，是陸家嘴CBD的白領社區(qū)。陸家嘴CBD居住配套功能陸家嘴區(qū)域高檔國際社區(qū)，提供高級管理層及高級白領的居住場所，方便CBD內工作人員居住。同時為陸家嘴區(qū)域提供具有良好居住環(huán)境的社區(qū)，增強陸家嘴區(qū)域的吸引力。旅游休閑功能注重深厚文化底蘊的開發(fā)，注重岸線資源和原有保留建筑的利用，為游客提供休閑場所，具備陸家嘴CBD旅游休閑天地之功能，促進陸家嘴區(qū)域旅游業(yè)發(fā)展。生態(tài)景觀功能市民和游客的公共活動空間，具有良好的生態(tài)環(huán)境與景觀。未來項目總體定位思考上海——國際都市會所項目充分利用黃浦江的生態(tài)環(huán)境，以高科技為支撐，使之集旅游娛樂、商貿辦公、高檔住宅“三大板塊”為一體：即休閑商業(yè)區(qū)、生態(tài)辦公區(qū)及中央居住區(qū)。三大主要功能區(qū)既相互獨立又相互關聯(lián)，市民在社區(qū)中可滿足生活、工作、休閑娛樂等需求；同時這一綜合功能生態(tài)社區(qū)又是開放的，它的各獨立功能不僅面向陸家嘴金融貿易區(qū)，而且面向全市，面向國際客戶和旅客的需求。同時它的功能設定也符合了上海國際化大都市的功能要求，尤其著眼于2010年上海世博會時城市發(fā)展的需求。隨著經濟、科技日益發(fā)展，人們的物質生活水平得到極大的提高。與此同時，人們開始渴望親近大自然，回到大自然的懷抱。本項目以全方位的生態(tài)功能為主線，將從工作、生活、娛樂各方面全方位貫徹生態(tài)主題。上海.國際都市會所生態(tài)、智能高端價格市場國際商務人士五星級全程服務品質定位價格定位客戶定位服務定位總體定位生態(tài)規(guī)劃生態(tài)建筑生態(tài)環(huán)境生態(tài)設備生態(tài)使用橫向系統(tǒng)生物系統(tǒng)非生物系統(tǒng)有效資源系統(tǒng)健康系統(tǒng)衛(wèi)生環(huán)境系統(tǒng)聲光環(huán)境系統(tǒng)材料利用系統(tǒng)能源系統(tǒng)縱向系統(tǒng)有效資源系統(tǒng)材料利用系統(tǒng)能源系統(tǒng)總體定位生態(tài)區(qū)域項目細分定位建議辦公物業(yè)總體定位通過完美的細節(jié)設計