商業(yè)地產(chǎn)招商方案

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=創(chuàng)造價(jià)值

分析計(jì)劃目錄

物業(yè)背景分析

計(jì)劃策略思路

我們的策劃議點(diǎn)方法結(jié)論、主張、手段手段：活動(dòng)載體、情感媒介目錄推廣方案推廣包裝的原則、策略商業(yè)推廣手法梅隴439品牌形象換裝策略分析梅隴439背景在我們前期的了解中，梅隴439的命名定位為“上海國際時(shí)尚編紡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”局限了該物業(yè)的招商群體。1、定位輕紡產(chǎn)業(yè)規(guī)定了行業(yè)方向，讓其他行業(yè)感覺陌生難已融入。2、該物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)，以廠房為主體，門面商鋪為輔的經(jīng)營模式，無標(biāo)致性辦公型建筑。3、周邊物業(yè)不成熟，商業(yè)后氣氛不活躍，鋪面商家目前無法看到盈利。4、交通線路不方便目前無軌道交通局限了目前的招商。背景分析

現(xiàn)階段主要面臨的局勢(shì)：產(chǎn)品市場標(biāo)簽品牌形象標(biāo)簽439表現(xiàn)不均衡，工業(yè)結(jié)構(gòu)性太強(qiáng)，商業(yè)單一化則相對(duì)平庸439在上海市場如何由“大”做到“強(qiáng)”背景分析

7月1日下午，李寧(中國)體育用品有限公司總部向社會(huì)公布了李寧新的品牌標(biāo)識(shí)和新的廣告口號(hào)———MaketheChange(讓改變發(fā)生)。并以全新的品牌形象向社會(huì)展示，品牌提升的重點(diǎn)，則落在對(duì)品牌“無形資產(chǎn)”的梳理上。策略思路——一場事件的關(guān)聯(lián)思考根據(jù)李寧官方的說法是，希望通過這次改變，讓“新改變帶領(lǐng)新李寧”這次改變，提升了品牌的檔次感，去除了品牌的一些“山寨印記”融入了人文等文化感，讓李寧品牌形象更具文化內(nèi)涵更具市場識(shí)別度，讓人重新審視這個(gè)品牌，看到品牌的“進(jìn)步”對(duì)老客戶有增強(qiáng)品牌忠誠度、維系忠誠客戶，激活“疲憊”客群，吸引新客群思考：我們需要的正是這樣的一場改變，讓新改變帶領(lǐng)新梅隴439策略一：對(duì)梅隴439策略營銷——品牌提升策略二：讓梅隴439品牌更有文化——形象換妝根據(jù)產(chǎn)業(yè)困擾現(xiàn)狀，考慮的439的市場生存，結(jié)合李寧的形象提升啟示，我們建議來一次品牌形象方面徹底的：提升與換妝最終目的：讓新形象帶領(lǐng)新439我們的策略提升A、為什么要提升？

B、提升的意義在哪里？

C、提升的思路怎樣？

D、提升的手段有哪些？Ascension·提升的意義經(jīng)過梅隴439品牌和項(xiàng)目形象的提升，將達(dá)到以下幾個(gè)目的：獲得市場客群對(duì)品牌的重新審視和關(guān)注獲得新客群對(duì)439品牌和項(xiàng)目形象的贊同讓商務(wù)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)產(chǎn)品獲得新的生命力促進(jìn)推廣對(duì)項(xiàng)目營銷起到關(guān)鍵的促進(jìn)Ascension·提升的步驟將先對(duì)客群來源、選擇梅隴439的理由分析，針對(duì)有效客群，進(jìn)行有效的營銷活動(dòng)，進(jìn)行客戶資源挖掘、管理和培養(yǎng)。最終達(dá)到品牌及項(xiàng)目形象在上海市場的提升客群的來源渠道和選擇理由分析以廣告表現(xiàn)為手段攻擊客群營銷活動(dòng)的執(zhí)行品牌提升的步驟Ascension·提升的原則我們認(rèn)為：提升行動(dòng)必須偏向于商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)推廣，因目前有一定存量的商業(yè)客戶，讓提升的知名度可觸動(dòng)這類客戶的經(jīng)營。重視客戶的需求，從客戶對(duì)梅隴439的理解切入，找準(zhǔn)提升的核心。側(cè)重商業(yè)及辦公物業(yè)原則抓準(zhǔn)客群強(qiáng)勢(shì)攻擊原則customer·客群分析思考梅隴439現(xiàn)階段客群分類創(chuàng)業(yè)者經(jīng)營者投資者便利者企業(yè)管理者分巢者梅隴439與普通物業(yè)不同，是通過建立一個(gè)大型商業(yè)綜合體，形成商圈氛圍，從而帶動(dòng)周邊物業(yè)發(fā)展。那么，在當(dāng)前的策劃施行階段，梅隴439的客群在哪里？customer·客群來源渠道根據(jù)我們對(duì)市場行情及營銷經(jīng)驗(yàn)，獲知信息渠道來源分析，最終得出：以朋友介紹、戶外廣告大牌為主，渠道宣傳幾乎占到整個(gè)渠道來源的70％。customer·客戶選擇理由根據(jù)我們對(duì)市場客戶選擇理由分析，最終得出：以看中其地段為主，交通相應(yīng)價(jià)格幾乎占到整個(gè)渠道來源的69％。同時(shí)也得出：產(chǎn)品力較弱。最終選擇梅隴439的客戶，大多數(shù)是通過朋友介紹和戶外廣告而認(rèn)知并選擇，而同時(shí)他們選擇的大多數(shù)原因，是因?yàn)槊冯]439物業(yè)具有優(yōu)勢(shì)的地段和價(jià)格，品牌力、產(chǎn)品力并沒有得到充分發(fā)揮。結(jié)論：通過客戶維系的活動(dòng)，充分培養(yǎng)和挖掘老客戶的潛力，產(chǎn)生老帶新；梅隴439品牌形象并不具有文化韻味和高端感，應(yīng)該打好梅隴439的”品牌牌“；加大有效的媒介渠道，如”老客戶活動(dòng)“，并增強(qiáng)”戶外大牌“等廣告表現(xiàn)的文化感。主張：建議兩種手段：1、“活動(dòng)”載體——品牌、客戶等營銷活動(dòng)為主2、“情感”媒介——廣告表現(xiàn)為主手段：Means·提升的手段“活動(dòng)”載體以品牌活動(dòng)和客戶活動(dòng)為主，將梅隴439品牌影響力延伸續(xù)強(qiáng)，并對(duì)梅隴439客戶群進(jìn)行培養(yǎng)和引導(dǎo)。以不流失。“活動(dòng)”載體推廣活動(dòng)1主題：夢(mèng)想之旅

——梅隴439夢(mèng)想俱樂部形式：這是一個(gè)梅隴439特有的俱樂部，如車友會(huì)、寵物會(huì)、party等等操作：由梅隴439建立一個(gè)客戶資料庫，所有人免費(fèi)加入此俱樂部。活動(dòng)目的：通過品牌活動(dòng)讓客群關(guān)注梅隴439的發(fā)展，并進(jìn)行知名度的提高?！扒楦小泵浇镾OHO客群分布Soho客群分布創(chuàng)業(yè)型企業(yè)首次成立孵化型小企業(yè)，尋求家庭辦公外地企業(yè)駐滬辦事處年輕一族，公寓式居住自由職業(yè)者，自由撰稿人等藝術(shù)家的家庭藝術(shù)創(chuàng)作空間SOHO，即SmallOfficeHomeOffice，家居辦公大多指那些專門的自由職業(yè)者：自由撰稿人、平面設(shè)計(jì)師、工藝品設(shè)計(jì)人員、藝術(shù)家、音樂創(chuàng)作、產(chǎn)品銷售員、平面設(shè)計(jì)、廣告制作、服裝設(shè)計(jì)、商務(wù)代理、做期貨、網(wǎng)站等等?！扒楦小泵浇镾OHO客群的媒介到達(dá)根據(jù)我們商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，以下將是各類媒介對(duì)此類客群的到達(dá)率：隨著互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)媒介在對(duì)青年一族的信息到達(dá)率明顯穩(wěn)居首位，戶外廣告則影響著這些平日里忙于工作和生活而在戶外活動(dòng)奔波的客群，五大報(bào)媒的到達(dá)率依然較高，廣播媒介通過對(duì)有車一族的信息傳送，媒介到達(dá)率也較高?！扒楦小泵浇镾OHO推廣媒介選擇媒體選擇以專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)等為平臺(tái)，投放網(wǎng)絡(luò)條等硬性廣告，及軟文。在各高端寫字樓的電梯轎廂及主城區(qū)公交站臺(tái)進(jìn)行廣告投放，項(xiàng)目圍墻進(jìn)行包裝。利用五大報(bào)媒進(jìn)行硬廣投放及軟文投放。在上海交通廣播等廣播電臺(tái)進(jìn)行上下班時(shí)段的廣告投放。在地鐵站投放廣告，對(duì)地鐵上班一族（多去向新街口及鼓樓）進(jìn)行推廣。12345“情感”媒介推廣原則全面覆蓋原則重點(diǎn)密集原則長期占領(lǐng)原則

對(duì)以上五種媒體通路進(jìn)行全面覆蓋，集中式地毯式進(jìn)行推廣，以保證推廣的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一，時(shí)間上的一致。

對(duì)重要的媒介，如網(wǎng)絡(luò)媒介和報(bào)媒，進(jìn)行密集式投放，以達(dá)到密集撒網(wǎng)疏而不漏。

新的產(chǎn)品，需要有一個(gè)市場的認(rèn)知、接受、產(chǎn)生沖動(dòng)等一系列過程，在這期間要根據(jù)不同時(shí)間段進(jìn)行長期的媒介推廣。換妝

對(duì)梅隴439進(jìn)行全新的形象包裝，針對(duì)不同產(chǎn)品進(jìn)行不同的市場廣告訴求形式和廣告形式，獲得最大效益的客戶群體！換妝表現(xiàn)為什么不延續(xù)將“上海國際時(shí)尚編紡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”作為推廣名？換妝表現(xiàn)理由商業(yè)面太狹窄單一,工業(yè)氛圍濃厚。主張避開“上海國際時(shí)尚編紡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”商業(yè)運(yùn)作的推廣名。上海國際時(shí)尚編紡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園在上海的品牌形象即是以“編紡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”為主市形象，單一的商業(yè)形象已掩蓋了客群對(duì)其物業(yè)及其他產(chǎn)品的關(guān)注，若繼續(xù)以“編紡創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”作為推廣名推廣該物業(yè)，將受到一定限制。在力保市場對(duì)梅隴439的一定識(shí)別度的前提下，將不同物業(yè)以不同產(chǎn)品形象全新推出，將有效避免客群對(duì)產(chǎn)品形成的固有認(rèn)知，暨：1、有效避免客群認(rèn)為