業(yè)主欠費(fèi)到底誰害了誰

業(yè)主欠費(fèi)到底誰害了誰?按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第二條的規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。因物業(yè)服務(wù)費(fèi)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。業(yè)主欠費(fèi)，是指業(yè)主不履行與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定的交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。在業(yè)主欠費(fèi)問題上，不僅物業(yè)公司遭受損失，業(yè)主也是受害者。這種不良現(xiàn)象如果繼續(xù)蔓延必將危害整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。因此，如何規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，妥善解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中存在的問題刻不容緩。本文試圖從分析業(yè)主欠費(fèi)的成因入手，探討業(yè)主欠費(fèi)問題的解決對策。一、業(yè)主欠費(fèi)案例某商品房住宅小區(qū)建筑面積約萬平方米，年業(yè)主開始入住，該小區(qū)共有業(yè)主余戶。年，小區(qū)成立了業(yè)主委員會。在入住不到兩年的時(shí)間里已更換了兩家物業(yè)公司。年月，小區(qū)召開業(yè)主大會會議協(xié)議選聘了一家新物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。但是，在經(jīng)營一年左右后，新選聘的物業(yè)公司在小區(qū)張貼了“因業(yè)主拖欠一百多萬物業(yè)費(fèi)以及因供水、供暖費(fèi)虧損一百多萬，公司已無力繼續(xù)經(jīng)營，將在三個(gè)月后撤出小區(qū)”的公示。為什么新物業(yè)公司在這么短的時(shí)間內(nèi)就堅(jiān)持不下去了呢？為什么業(yè)主欠費(fèi)如此嚴(yán)重呢？該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題比較突出，涉及生活供水水表卡表管理混亂，小區(qū)有一半以上的業(yè)主常年不交水費(fèi)；開發(fā)商還擅自出租地下室、樓頂設(shè)備層的房屋。另外，業(yè)主委員會私自出租頂層設(shè)備層。諸多因素使得小區(qū)業(yè)主意見很大，業(yè)主欠費(fèi)情況嚴(yán)重。日前，該小區(qū)就像一個(gè)漩渦，幾乎沒有物業(yè)公司再敢接近。到了如此無法收拾的境地是誰之過？二、業(yè)主欠費(fèi)成因分析上述案例中業(yè)主欠費(fèi)問題很突出，導(dǎo)致的結(jié)果也非常嚴(yán)重。但導(dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)的原因遠(yuǎn)非只此一端，筆者試從開發(fā)遺留問題、物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)委會等三個(gè)大的方面加以概況。（一）開發(fā)遺留問題開發(fā)遺留問題主要指開發(fā)建設(shè)單位變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等，實(shí)際上多屬開發(fā)建設(shè)單位的違約行為。因此，業(yè)主欠費(fèi)與開發(fā)遺留問題實(shí)際上是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。前者的主體是業(yè)主與物業(yè)公司。后者的主體是業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位。如果開發(fā)遺留問題長期得不到解決，業(yè)主往往遷怒于物業(yè)公司，尤其是當(dāng)物業(yè)公司是前期物業(yè)的時(shí)候。這主要是因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分都是自己組建物業(yè)公司或直接指派自己的一個(gè)部門。雖然業(yè)主欠費(fèi)與開發(fā)遺留問題是兩個(gè)法律關(guān)系，但正是開發(fā)遺留問題是大量業(yè)主欠費(fèi)糾紛的根源。開發(fā)遺留問題表現(xiàn)形式主要包括：延期交房；保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，如屋頂漏水、門窗滲水、陽臺滲水、塑鋼門窗閉合不嚴(yán)、衛(wèi)生間漏水、墻壁開裂、鑄鐵欄桿虛脫焊等；幼兒園、醫(yī)院、會所、停車庫（場）、綠地、花園、游泳池等配套設(shè)施設(shè)備或開發(fā)建設(shè)單位在預(yù)售合同中承諾的相關(guān)設(shè)施設(shè)備，并未兌現(xiàn)：電（比如臨時(shí)用電問題）、水、氣、熱等公用設(shè)施沒有按約定開通；開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)。（二）物業(yè)公司方面的原因因物業(yè)公司方面的原因?qū)е聵I(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的情形主要包括如下幾個(gè)方面：物業(yè)公司自身定位不準(zhǔn)，服務(wù)理念錯(cuò)位。在物業(yè)服務(wù)過程中，很多物業(yè)公司以管理者自居，對自身定位認(rèn)識不足，對待業(yè)主好像對待下級一樣，認(rèn)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一切事情都得服從物業(yè)公司的管理。而業(yè)主屬于服務(wù)購買者，他們所追求的至少是能夠與物業(yè)公司平起平坐地對話，當(dāng)物業(yè)公司以一種高姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)，業(yè)主難免產(chǎn)生逆反心理而拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位經(jīng)常是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的直接誘因。物業(yè)公司進(jìn)駐物業(yè)后，往往忽視了提高自己的服務(wù)質(zhì)量，提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不對應(yīng)。而且，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)日、范圍、標(biāo)準(zhǔn)不甚明確。在招投標(biāo)過程中，物業(yè)公司對業(yè)主承諾得天花亂墜，到真正提供服務(wù)時(shí)沒有兌現(xiàn)承諾，或者沒達(dá)到國家規(guī)定的行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求。比如，巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃的次數(shù)不夠。諸如此類的服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)或質(zhì)量低價(jià)格高，引發(fā)業(yè)主不滿情緒，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)動(dòng)力不足。業(yè)主會想他們交納一元錢的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)提供一元錢的物業(yè)服務(wù)，當(dāng)物業(yè)僅僅提供五毛錢的物業(yè)服務(wù)時(shí)，業(yè)主就認(rèn)為可以少交物業(yè)費(fèi)或不交物業(yè)費(fèi)。如果說物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差一些尚可忍受的話，那么物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明日張膽的違法行為，業(yè)主萬萬不能容忍的。擅改規(guī)劃，侵占小區(qū)綠化面積，修建房屋，對外出售牟利；擅自利用電梯做廣告牟利；私自出租地下室牟利；違法管理停車位。如此種種侵害業(yè)主合法權(quán)益的違法違規(guī)行為是廣大業(yè)主深惡痛絕的，在與物業(yè)公司交涉不成的情況下，業(yè)主往往采取拖欠物業(yè)費(fèi)的方式發(fā)泄不滿情緒。部分物業(yè)物業(yè)公司利用代收代繳水、電費(fèi)的便利，采取斷水、斷電等方法強(qiáng)迫業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，更加激化了矛盾。物業(yè)公司之間的惡性競爭也能引發(fā)業(yè)主欠費(fèi)。我國日前的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)市場還很不成熟，大部分業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)、物業(yè)服務(wù)缺乏最基本的認(rèn)識，很多業(yè)主覺得是被迫接受物業(yè)服務(wù)。這種情況下，很多人就片面追求低的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有一些大的物業(yè)公司為了搶占市場進(jìn)行不正當(dāng)競爭，也有一些剛成立的物業(yè)公司迫于沒有物業(yè)項(xiàng)日，盡可能把物業(yè)費(fèi)壓低先占領(lǐng)市場再提供水平更低的物業(yè)服務(wù)，甚至通過違法經(jīng)營業(yè)主共用部位等方式牟利。業(yè)主認(rèn)可較低的價(jià)格后卻沒有享受到期望的服務(wù)，必會產(chǎn)生不滿，就可能拒交物業(yè)費(fèi)。（三）業(yè)主、業(yè)主委員會方面的原因物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念尚未普遍形成，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)市場不成熟。由于受我國長期以來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利分房觀念的影響，很多業(yè)主還沒有擺脫“后勤思維”，沒有確立物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)理念。相當(dāng)?shù)臉I(yè)主認(rèn)為購買商品房后交納物業(yè)費(fèi)屬于多余的負(fù)擔(dān)，沒有認(rèn)識到物業(yè)服務(wù)對于其房產(chǎn)價(jià)值的影響。業(yè)主對于公共區(qū)域、共用部位設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的交納更是不情愿。存在部分業(yè)主惡意欠費(fèi)。有的業(yè)主有能力繳納物業(yè)費(fèi)，但主觀上不交納。這種情況，物業(yè)公司往往也是束手無策，即使通過訴訟的方式，也只能是個(gè)別解決，而且訴訟成本較高。因此，這種情況下的業(yè)主欠費(fèi)不能得到及時(shí)解決，欠費(fèi)現(xiàn)象會不斷蔓延。業(yè)主委員會制度不健全。業(yè)委會運(yùn)作不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)督。經(jīng)常出現(xiàn)未召開業(yè)主大會或違規(guī)召開業(yè)主大會的情況下，業(yè)委會擅做決定。甚至選聘物業(yè)公司，業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同都是在很多業(yè)主不知情的情況下進(jìn)行的。還有的業(yè)委會委員缺乏物業(yè)管理法律知識，自身素質(zhì)不高，帶頭不交納物業(yè)費(fèi)，更談不上履行督促其他欠費(fèi)業(yè)主交費(fèi)的義務(wù)了。三、業(yè)主欠費(fèi)問題解決對策（一）實(shí)現(xiàn)“三個(gè)觀念轉(zhuǎn)變”一要實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的觀念轉(zhuǎn)變。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)服務(wù)意識，把業(yè)主當(dāng)作自己的“上帝”。加強(qiáng)與業(yè)主的友好溝通，實(shí)現(xiàn)雙贏。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司在面對業(yè)主欠費(fèi)問題時(shí)應(yīng)當(dāng)首先從自身找原因，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)物權(quán)意識和法制意識，不得擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；不得擅自挪用專項(xiàng)維修資金；不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途；不得擅自占用物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共道路；不得違法經(jīng)營物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。二要實(shí)現(xiàn)業(yè)主的觀念轉(zhuǎn)變。交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，并且最終是有利于業(yè)主的。拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)是違法行為。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。第四十二條第一款規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任?！睒I(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、拒交物業(yè)費(fèi)的行為不僅侵犯了物業(yè)公司的利益，更重要的是對交費(fèi)業(yè)主利益的侵害。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率低的時(shí)候，很多物業(yè)公司為了降低成本，采取減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量等措施。因此，最終受害的還是廣大業(yè)主。廣大業(yè)主對物業(yè)公司降低服務(wù)質(zhì)量的行為必定是不滿的，那么，就會有更多的業(yè)主不交費(fèi)，然后，物業(yè)公司就會再次降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。這就進(jìn)入了一種惡性循環(huán)。因此，業(yè)主應(yīng)當(dāng)樹立自愿自覺交納物業(yè)費(fèi)的觀念。三要實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會委員的觀念轉(zhuǎn)變。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會本身并非權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)是經(jīng)業(yè)主大會決議決定的，特別是涉及業(yè)主切身利益的事項(xiàng)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得謀取私利，不得侵害業(yè)主利益。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會有責(zé)任督促欠費(fèi)業(yè)主限期交納。而不應(yīng)當(dāng)帶頭不交物業(yè)費(fèi)，更不應(yīng)當(dāng)慫恿業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。（二）細(xì)化、明確物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)公司都應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化合同意識，將物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容明確化、具體化，盡可能減少服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)日不清的狀況，明確各方的權(quán)利義務(wù)。雙方都應(yīng)當(dāng)慎重簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)委會與物業(yè)公司雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在參考物業(yè)合同范本的基礎(chǔ)上，盡可能細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，使物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)起來。上海市出臺了《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，該辦法住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)日根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分五個(gè)等級，并分別與服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一一對應(yīng)。這種做法使得物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公開化、透明化，有了量化標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主比較容易接受，物業(yè)公司也可根據(jù)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供不同的服務(wù)。這樣，物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)利義務(wù)就會具體明確，即使物業(yè)服務(wù)糾紛發(fā)生，在界定各方責(zé)任時(shí)也比較容易，既能夠遏制亂收費(fèi)問題，又有利于鼓勵(lì)業(yè)主按時(shí)交費(fèi)。業(yè)委會與物業(yè)公司不妨根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》等法律法規(guī)規(guī)定，參考《成都市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》及即將出臺的《成都市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的有益做法，協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同，減少業(yè)主欠費(fèi)的機(jī)率。（三）完善物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)法規(guī)政策日前物業(yè)管理方面的法律規(guī)定過于原則，缺乏可操作性。包括拖欠物業(yè)費(fèi)類糾紛在內(nèi)的很多物業(yè)管理糾紛的大量出現(xiàn)有一個(gè)不可忽視的原因就是相關(guān)政策法規(guī)的缺位。比如說新老物業(yè)公司交接問題，什么時(shí)候交接完畢，哪些資料是必須交接的、哪些資料是可以交接的、哪些資料是不用交接的，怎樣才算真正交接完畢等一系列問題都缺乏具體規(guī)定。這就需要制定物業(yè)項(xiàng)日交接技術(shù)規(guī)范，來明確各方權(quán)利義務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)項(xiàng)日的順利交接。再比如，物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主委員會違法侵犯業(yè)主利益現(xiàn)象頻發(fā)，就需要制定業(yè)主委員會工作規(guī)范或管理辦法之類的政策法規(guī)。還有很多類似的問題的解決亟需具體化的法規(guī)政策支持。這樣的話，各方都有章可循，也就有望各方照章辦事了?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但如果業(yè)主不交會產(chǎn)生什么后果未作規(guī)定，即是說沒有對應(yīng)的罰則。這等于完全依靠人的自覺性來交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但是我們立法的基本前提是假設(shè)人是不自覺的，應(yīng)當(dāng)相信制度而不是人。因此，這種規(guī)定只能起到一種宣傳的作用，應(yīng)當(dāng)加上相應(yīng)的罰則條款。國外就有這樣的做法：業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)，經(jīng)過寬限期仍然不交的，欠費(fèi)業(yè)主的房子就會被拍賣沖抵物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然，這并不意味著我國的立法也要作如此嚴(yán)格的規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)罰則。