房?jī)r(jià)與稅收的關(guān)系

房?jī)r(jià)與稅收的關(guān)系2015.01稅收對(duì)房?jī)r(jià)

只是“影響”不是“決定”營(yíng)改增2015年將是我國(guó)稅制改革的關(guān)鍵年份，繼交通運(yùn)輸業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、電信業(yè)先后完成“營(yíng)改增”之后，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)等行業(yè)將在2015年完成“營(yíng)改增”?！胺康禺a(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)有望率先同時(shí)推行營(yíng)改增，最快將于今年3月份開啟增值稅時(shí)代，稅率定于11%的可能性最大?！苯眨醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌在稅收籌劃與法律高峰論壇上接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)。消費(fèi)稅增值稅營(yíng)業(yè)稅營(yíng)改增之前增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅為最主要的三大流轉(zhuǎn)稅。對(duì)某一項(xiàng)應(yīng)稅勞務(wù)，則要么征收增值稅，要么征收營(yíng)業(yè)稅，兩者不會(huì)同時(shí)征收。增值稅增值稅是對(duì)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種。增值稅已經(jīng)成為中國(guó)最主要的稅種之一，增值稅的收入占中國(guó)全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國(guó)家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中75%為中央財(cái)政收入，25%為地方收入。進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅由海關(guān)負(fù)責(zé)征收，稅收收入全部為中央財(cái)政收入。營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種商品與勞務(wù)稅。按照現(xiàn)行稅制，營(yíng)業(yè)稅為地方稅種，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，但同時(shí)還規(guī)定了特殊情況，即鐵道部門、各銀行總行、各保險(xiǎn)公司集中繳納的營(yíng)業(yè)稅由國(guó)稅系統(tǒng)負(fù)責(zé)征收，劃歸中央收入。營(yíng)改增之后地方政府75%的收入被中央政府拿走了地方政府的收入減少了75%營(yíng)業(yè)稅消費(fèi)稅增值稅地方政府怎么辦?土地財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出，屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政。在很多地方，第二財(cái)政早已超過(guò)第一財(cái)政。土

地

財(cái)政賣地、發(fā)展房地產(chǎn)能給地方政府帶來(lái)多少收入？據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。在“土地財(cái)政”上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運(yùn)用行政權(quán)力把集體所有或其它用途的土地整合后，進(jìn)行招拍掛，價(jià)格就會(huì)翻幾番。土地與房子有怎樣的關(guān)系？

土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)有多大的影響？房?jī)r(jià)的構(gòu)成國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)的一般構(gòu)成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建、行政費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開發(fā)商的利潤(rùn)”。土地成本房?jī)r(jià)里的土地成本指樓面地價(jià)，簡(jiǎn)單的講，就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。也可以理解為土地上蓋出房子后，每平米售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能最真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。城市

成交宗數(shù)(塊)成交面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)樓面價(jià)(元/㎡)北京

10681929.5429005.9314265上海

21715109.906470.823632廣州

3337130.002726.221486深圳

146646.77100328.4925094重慶

493394952.542255.921606杭州

481355741.335706.053475天津

342314344.001309.141309南京

22529076.9810411.934849全國(guó)土地成交數(shù)據(jù)在一線城市，“面粉還頻頻貴過(guò)面包”

在一份佛山、北京和上海三地的地價(jià)房?jī)r(jià)比調(diào)查中，以上海和北京為代表的一線城市，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的占比會(huì)更高，北京為41.2%，上海甚至高達(dá)56%，而佛山只有37.8%?？磥?lái)大家的錢還是拿來(lái)“買地”用的。而在一線城市，現(xiàn)在已經(jīng)不僅僅是地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的占比會(huì)更高，甚至常常出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是拍出的地價(jià)要高于同時(shí)期商品房的售價(jià)。

政府稅費(fèi)直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè)，主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅等。假設(shè)房子市值是100萬(wàn)元（單價(jià)8000元/平方米，面積125平米），這套房負(fù)擔(dān)的稅收為這樣幾種。一、企業(yè)所得稅（25%），國(guó)家規(guī)定房地產(chǎn)的最低利潤(rùn)率不得低于8％；二、營(yíng)業(yè)稅，開發(fā)商品房的營(yíng)業(yè)稅稅率為5％；三、土地增值稅，隨著土地價(jià)格的不斷提升而動(dòng)態(tài)增加；四、城市維護(hù)建設(shè)稅，以及教育費(fèi)附加；五、印花稅，商品房銷售合同，以合同所載金額為依據(jù)，按0.05%貼花。六、契稅（3%-5%），以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。（對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅。）七、城鎮(zhèn)土地使用稅土地使用稅每平方米年稅額如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。房產(chǎn)稅（個(gè)人）2014年1月1日起，對(duì)擁有2套住宅的家庭，人均建筑面積80㎡以上部分，視為奢侈性住宅消費(fèi)，每年征收1%-3%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房產(chǎn)稅，且沒(méi)有減除額。簡(jiǎn)單地說(shuō)，一套總價(jià)100萬(wàn)元的房子，里面上繳的相關(guān)稅費(fèi)接近30%。而土地出讓金也往往占到房?jī)r(jià)三成左右，這樣算下來(lái)，房?jī)r(jià)的六成左右實(shí)際上是交給政府的。房地產(chǎn)企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、印花稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅均為地方稅種。房產(chǎn)稅也是地方稅。這就是為什么，地方政府會(huì)選擇利用出讓土地使用權(quán)來(lái)創(chuàng)收。很多人抱怨房?jī)r(jià)太高，買不起房，

但是，我們是不是真的都希望房?jī)r(jià)降？

政府希望房?jī)r(jià)降嗎？

開發(fā)商希望房?jī)r(jià)降嗎？

業(yè)主希望房?jī)r(jià)降嗎？

房?jī)r(jià)真的降了，我們會(huì)怎樣？房