房地產(chǎn)成本核算存在問題解析

成本核算存在的問題

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)的核算其實(shí)不復(fù)雜，但因為公司管理水平易會計人員水平的原由，一些房地產(chǎn)公司成本核算不依照財政部及上海市的政策規(guī)定，以致財務(wù)指標(biāo)歪曲，成本不實(shí)，公司財務(wù)狀況及經(jīng)營成就無從表現(xiàn)。詳細(xì)表現(xiàn)為：

1、成本對象建立的任意性。成片開發(fā)的小區(qū)應(yīng)依據(jù)合同或同時動工的工程名稱在“開發(fā)成本”科當(dāng)今設(shè)不一樣的成本對象。但有的小區(qū)卻常常將原應(yīng)歸屬同一工程的項目分紅多個對象。

2、動遷差價調(diào)房的賠償收入直接沖減動遷成本。

動遷房的補(bǔ)差數(shù)應(yīng)沖減用于動遷的房源成本，不可以直接沖減

動遷成本，補(bǔ)差收入應(yīng)補(bǔ)交營業(yè)稅金及附帶。

3、成本不進(jìn)行分派或任意分派。用于動遷的商品房成本不依據(jù)實(shí)質(zhì)去處和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆花費(fèi)用于支付不一樣成本對象時，有關(guān)部門有時根本不作任何分派。凡此，都造成成本嚴(yán)重不實(shí)。

4、實(shí)物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在外購或自建動

遷用房、商品房內(nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷售上，沒有一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，以致帳面和實(shí)物數(shù)目嚴(yán)重不

符。

5、成本末打足。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本未打足

的原由有：（1）因不可以及時獲得發(fā)票，應(yīng)計入而未入的成

本。承包單位因開出發(fā)票就須繳納營業(yè)稅金及附帶以及所得

稅，故而對工程己經(jīng)結(jié)束而發(fā)包方不可以及時支付款項的，就

不開出發(fā)票。對此，房地產(chǎn)公司就難以及時進(jìn)行成本核算，

造成成本低于實(shí)質(zhì)數(shù)以（2）公建配套設(shè)備不按估量計提。

按規(guī)定，非有償轉(zhuǎn)讓的公建配套設(shè)備，建設(shè)規(guī)模大的，可按

建筑面積或投資比率預(yù)提，而有的公司則人為少提或不

提。

6、不可以正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問題。在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的依照為工程的完工交托。在結(jié)轉(zhuǎn)時，第一要審察完工部分工程的單項成本能否所有計入，其次審察公共花費(fèi)能否足額分?jǐn)?，如配套設(shè)備花費(fèi)、動遷成本及先期花費(fèi)的分?jǐn)偟取?/p>

7、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時任意估計銷售成本或依照內(nèi)部

所謂計劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。因為前述因素的存在，商品房銷售時，

公司沒法獲取真切的成本資料，所以一些公司采納所謂計劃

價錢來估計銷售成本。這類錯誤的做法，嚴(yán)重違犯了成本必

須按實(shí)質(zhì)成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則。正確確立房地產(chǎn)公司的成本核算對象是房地產(chǎn)公司經(jīng)營成就公允表述的基礎(chǔ)。一般來說，房地產(chǎn)公司的成本核算對象應(yīng)聯(lián)合項目的開發(fā)地址、規(guī)模、周期、功能設(shè)計、

構(gòu)造種類、裝飾品位、層高等因素確立，并且一個成本核算對象只好計算出一個單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

對單體開發(fā)項目來說，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖估量的單項開發(fā)項目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，特別是同一項目有不一樣的功能區(qū)，成本核算對象怎樣確立？實(shí)務(wù)中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按必定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分派的做法。比方，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不一樣的功能以致其設(shè)計不一樣從而建筑成真相差很大，這類狀況下，假如不獨(dú)自核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會以致成本在各功能區(qū)上的均勻化，但各功能區(qū)銷售價錢和租金價錢卻相差很大，這樣便以致成本和收入的不配比，不切合會計上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，而后依據(jù)各功能區(qū)的狀況估計一個比率來切割不一樣功能區(qū)的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這類做法一方面會以致會計核算工作量的加大，另一方面，因為切割比率是過后確立的，簡單以致公司對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)理，不利于保證會計信息的靠譜性。較合理的做法是按不一樣的功能區(qū)確立成本核算象，從一個成本核算象算出一個位成本。既能足會信息的靠譜性要求，又能保成本和收入的配比。

二、范并完美成本核算，提高核算水平

（一）正確區(qū)分工程目

因為房地品模大、生周期，常常成片分期開，并且建筑品是非準(zhǔn)品，所以在核算同一小區(qū)內(nèi)的各工程目分行核算。便于成本的分派和剖析，本文以完工地區(qū)另立工程目的依照，并

獨(dú)立行共同分派的成本象。比如甲小區(qū)分期成片開，可將同樣完工的地區(qū)歸并分工程象。即甲小區(qū)——共同用、甲小區(qū)——A工程、甲小區(qū)——B工程??。在同一施工地址、同一構(gòu)型、開完工同樣或靠近的

立各分工程；在同一工地上施工的幾個算造價很小的工程，可歸并核算，而后依照算造價比率算各分工程的成本。

（二）正確置三科目，范反應(yīng)核算內(nèi)容

了正確核算房地品的開成本和成本控制，本文依據(jù)會制度和國院及上海市擬訂的房建和投方面的各樣稅征法和準(zhǔn)，依照重要性原，建議在“開發(fā)成本”科當(dāng)今設(shè)置六個二級科目，其下再分設(shè)三級科目和必需的明細(xì)科目。

1、土地征用及動拆遷賠償費(fèi)

1）土地征用費(fèi)：土地賠償費(fèi)、青苗賠償費(fèi)、糧油差價、蔬菜地建設(shè)費(fèi)、墾復(fù)基金、耕地占用費(fèi)、勞動力布置費(fèi)、老年社員養(yǎng)老費(fèi)、征地包干費(fèi)及征地管理費(fèi)、其余。

2）動拆遷賠償費(fèi)：拆遷私房賠償費(fèi)（搬家費(fèi)、獎賞費(fèi)）、拆遷單位賠償費(fèi)（搬家費(fèi)、獎賞費(fèi)）、集體設(shè)備賠償費(fèi)、其余。

3）動遷房源建設(shè)費(fèi)

4）其余

2、先期工程費(fèi)：勘探費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、可行性研究費(fèi)、

招標(biāo)費(fèi)、暫時舉措費(fèi)（暫時道路建設(shè)費(fèi)、暫時水源建設(shè)費(fèi)、

暫時電源建設(shè)費(fèi)等）、土地平坦費(fèi)、其余。

3、建筑安裝工程費(fèi)：建筑工程、安裝工程費(fèi)、設(shè)

備及工用具購買費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、其余。

4、基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)：排污排洪費(fèi)、供電費(fèi)、供氣費(fèi)、

供水費(fèi)、通信費(fèi)、照明費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、道路橋梁涵洞、綠化帶、建設(shè)配套費(fèi)（住所建設(shè)配套、人防工程費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)、暫時建設(shè)工程費(fèi)、暫時占路費(fèi)）、施工配套費(fèi)（同意證執(zhí)照

費(fèi)、新式墻體資料費(fèi)、檔案保證金、完工圖編制技）、其余。

5、公共配套設(shè)備費(fèi)：教育設(shè)備費(fèi)、醫(yī)療設(shè)備費(fèi)、

商業(yè)設(shè)備費(fèi)、地域行政設(shè)備建設(shè)費(fèi)、服務(wù)設(shè)備費(fèi)、其余。

6、開發(fā)間接費(fèi)：薪資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、

辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、利息、審計費(fèi)、公證費(fèi)、評估費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、其余。

（三）正確進(jìn)行成安分派

成安分派主要有四個標(biāo)準(zhǔn)：（1）因果關(guān)系法。追

溯成本發(fā)生的原由據(jù)以分?jǐn)偝杀?。如基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)的分?jǐn)偂＃?）

得益程度。以得益比率將成安分?jǐn)傊恋靡鎸ο?。如分?jǐn)偣ㄅ涮踪M(fèi)，按估量面積分派。（3）公正合理。有時只管與某項特定成本并沒有直接聯(lián)系，但為示公正合理，仍將間接成安分派給沒關(guān)系的對象，其依照為從公司角度出發(fā)，該間接成

本是大家“應(yīng)接受”的成本。（4）承受能力。按成本對象的負(fù)擔(dān)能力分?jǐn)傞g接成本。要求慶利能力高的獨(dú)立核算項目汲取更多的成本，能產(chǎn)生納稅利潤，對整個公司公司有益。

固然成安分派的方法許多，但其實(shí)不表示會計人員能夠任意分?jǐn)?，需要聽從于成安分派目的亦即成安分派的意圖。成安分派目的主假如供給經(jīng)濟(jì)決議信息、客觀公正計算成本、激勵成本中心努力降低成本等。

（四）正確區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)與時期花費(fèi)

依照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場建立的管理機(jī)構(gòu)（如指揮部等）的花費(fèi)方可列入開發(fā)間接費(fèi)。但有些公司將公司工程部等與現(xiàn)場有聯(lián)系的部門花費(fèi)均列入開發(fā)間接費(fèi)，以達(dá)到減少時期花費(fèi)、提高利潤的目的，或借此提高土地增值稅扣除項目的金額基數(shù)。

三、增強(qiáng)內(nèi)部成本剖析，提出控制方法

為便于查核項目利潤狀況，房地產(chǎn)公司須對產(chǎn)品銷售收入、產(chǎn)品銷售成本、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目按成本對象分別核算。往?？蓮囊韵路矫孢M(jìn)行剖析：

1、分紅本對象查核工程項目的毛利、毛利率、投

資酬勞率、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、開發(fā)周期、完工面積率、空

置率、產(chǎn)銷率等。

2、與工程的估量比較剖析節(jié)超額，按成本項目列

示。因為房地產(chǎn)開發(fā)周期長，工程項目可變因素多，在立項

前所做的估量其實(shí)不可以反應(yīng)實(shí)質(zhì)狀況，可比性不強(qiáng)。建議按工程的開發(fā)不一樣階段編制轉(zhuǎn)動估量，以動向地反應(yīng)估量執(zhí)行情

況。

3、剖析項目差別。項目差別與完工的時間和成本

的節(jié)超親密有關(guān)。項目差別=進(jìn)度差別+成本差別。此中，進(jìn)

度差別=按實(shí)質(zhì)進(jìn)度截止至當(dāng)天的估量成本-按計劃進(jìn)度截

止至當(dāng)天的估量成本；成本差別=按實(shí)質(zhì)進(jìn)度截止至當(dāng)天的

實(shí)質(zhì)成本-按實(shí)質(zhì)進(jìn)度截止至當(dāng)天的估量成本。

經(jīng)過項目差別的剖析，可促進(jìn)公司縮短項目的開發(fā)

周期，降低項目的成本或修證估量，使之更為確實(shí)可行。

4、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)（計劃評審技術(shù)，PERT），

鼎力降低工程成本。網(wǎng)絡(luò)圖是表示一項工程各個工作環(huán)節(jié)或各道工序的先后關(guān)系和所需要時間的網(wǎng)狀圖。它不但能反應(yīng)出工程所有作業(yè)（工序）之間的互相關(guān)系，并且能表示工程的時間進(jìn)度，突出工程中的重點(diǎn)作業(yè)和重點(diǎn)路線，從而使項目管理人員集中精力抓住重點(diǎn)，合理分配資源，追求以最小的工程花費(fèi)獲取最正確工期。網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)特別合用于建筑工程項目的時間一成本控制。

四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算尚待商討的問題

1、借錢花費(fèi)的辦理在實(shí)質(zhì)工作中，許多公司將借錢花費(fèi)作為調(diào)理利潤高低的手段。有的不分用途，一律計入開發(fā)成本，人為抬高利潤；有的對經(jīng)營性的支出和工程支出不加區(qū)分，直接所有資本化或花費(fèi)化；有的將不一樣工程借錢花費(fèi)不加分派，簡單計入某一工程成本；有的在開發(fā)中止或結(jié)束后，仍將借錢利息計入開發(fā)成本。本文以為，因為房地產(chǎn)借錢數(shù)額大，對當(dāng)

期的損益影響大，在實(shí)務(wù)中，正確地計算借錢利息特別重要。應(yīng)注意：（1）確立用于開發(fā)成本中的借錢數(shù)額，以區(qū)分資本化和花費(fèi)化的界線；（2）細(xì)分用于不一樣工程項目的借錢

數(shù)，正確區(qū)分同一借錢在不一樣項目間的負(fù)擔(dān)額；（3）工程歇工時的借錢花費(fèi)暫停資本化；（4）開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借錢利息直接計入當(dāng)期損益。

2、質(zhì)量責(zé)任準(zhǔn)備金

每一個公司產(chǎn)質(zhì)量量責(zé)任事故發(fā)生的可能性都是存在的，并且一旦發(fā)生，數(shù)額相當(dāng)大，依據(jù)穩(wěn)重性原則，現(xiàn)行制度應(yīng)試慮同意房地產(chǎn)公司依照銷售收入的必定百分比建立質(zhì)量責(zé)任保證金，以降低風(fēng)險，合理估計質(zhì)量損失。

3、存貨貶價損失準(zhǔn)備的計提

一般以為：房地產(chǎn)行業(yè)銷售的是不動產(chǎn)，減值的可

能性較小。實(shí)質(zhì)狀況并不是這樣。其一，房地產(chǎn)市場供過于求，商品房積壓嚴(yán)重，積壓時間越長，貶價可能性越大；其二，房地產(chǎn)公司的開發(fā)資本約有70%系外面籌集而來，存量房積壓時間愈長，資本成本愈高。在我國房地產(chǎn)市場日益活躍的狀況下，建議仿效股份制公司會計制度，采納成本與可變現(xiàn)凈值孰低法。

本文以為，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)扔掉“重開發(fā)、輕核算”的觀點(diǎn)，一定重視包含成本花費(fèi)開銷范圍、時期花費(fèi)開

支范圍、成本和花費(fèi)管理責(zé)任制、成本和花費(fèi)的計劃和查核等一整套成本管理方法，不停提高成本管理水平。

房地產(chǎn)成本管理

跟著中國房地產(chǎn)市場由成長久步入成熟期，地產(chǎn)界的競爭也逐漸規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲取經(jīng)營利潤，除了一定供給適銷對路的房源外，還應(yīng)當(dāng)降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項花費(fèi)支出?！袄麧櫍戒N售收入－成本花費(fèi)”這一眾所周

知的簡單公式，充分反應(yīng)了成本管理的重要性。怎樣經(jīng)過IT手段、科學(xué)的管理方法提高房地產(chǎn)公司成本管理的水平？明

源依據(jù)幾年來對房地產(chǎn)公司成本管理的研究與實(shí)踐，聯(lián)合多家優(yōu)異房地產(chǎn)公司在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗，總結(jié)提煉了

“成本管理四步法”。這四個步驟分別是：擬訂目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、追蹤執(zhí)行、業(yè)績評估。以下就這四個步驟做詳盡的剖析：1、擬訂目標(biāo)——目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是公司早先確立的、在一準(zhǔn)時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。

很多項目成本失控的一個很重要原由是：早先沒有成立明確的目標(biāo)成本，即使有也是相對粗線條的，往常不過個“大概的數(shù)”，而真切到了執(zhí)行時，這個“大概的數(shù)”常常就經(jīng)不起斟酌，沒法作為項目的控制線。所以這類粗線條的“目標(biāo)/計劃”其實(shí)是“假目標(biāo)/計劃”，其結(jié)果以致“走一步看一步”、“拍腦袋做決議”，成本失控就不以為奇了。

目標(biāo)成本法的基本思想：擬訂目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本構(gòu)造樹層層分解；再經(jīng)過將估量計劃落實(shí)到部門與行動上，把目標(biāo)變?yōu)榭蓤?zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過

程中把實(shí)質(zhì)結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對照剖析，找出差距，剖析原由，擬訂改良舉措。

影響目標(biāo)成本擬訂正確性的原由

（1）項目進(jìn)度太緊：

鑒于市場競爭的需要、資本回收的壓力、或是上市公司鑒于達(dá)成年度利潤指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對項目的進(jìn)度往常都卡得比，多目急忙上，了趕

度，常未等達(dá)成就開始“招”、“施工”、“

干”的象相當(dāng)廣泛。既然“施工”未能在

“招”、“施工”以前達(dá)成，就造成了在目先期沒法

目成本行正確算。

/趕

此外，也正因招前不可以“合同的”行正確算，中只好使用“率招”方式代替“價招”、“工程量清招”，就往后施工程的成本

控制埋下了巨大的患。中的多目存在著大批的“合同更”，此中很重要的一個原由就是采納了“率招”的模式。

“欲速不達(dá)”，了度卻牲了成本。內(nèi)多企都意到其的缺點(diǎn)，格范開流程，重點(diǎn)加“劃”、“招”，極實(shí)行“目成本管理”，獲得了不的成效。

（2）缺少范的目成本算系統(tǒng)：

從目管理的角度看，房地目擁有高的復(fù)度，目周期、波及的多。目展、劃、招、、施工、完工算、售、物管理??每個都波及到成本控制，因此要的目擬訂“目成本“就需要有一套規(guī)范的系統(tǒng)來保證其順利實(shí)行，即成立公司內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。

規(guī)范的目的

保證目標(biāo)成本的正確性：經(jīng)過擬訂一致的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的正確度不因項目差別而不一樣。

實(shí)現(xiàn)項目間的成本數(shù)據(jù)共享：經(jīng)過項目間成本數(shù)據(jù)的對照剖析，能夠及時發(fā)現(xiàn)項目中潛伏的問題并及時采納舉措予以解決。此外，我們還可以很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項目供給引導(dǎo)，防止犯重復(fù)錯誤，并能夠站在“歷史的高度”去不停完美優(yōu)化有關(guān)流程。

規(guī)范的方法

成立規(guī)范的成本構(gòu)造樹：綜合公司開發(fā)項目的特色，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標(biāo)成本制定的基線。

成立規(guī)范的流程：定義怎樣在項目發(fā)展階段對“估量成本”進(jìn)行測算，怎樣在“規(guī)劃設(shè)計”、“擴(kuò)大設(shè)計”、“施工設(shè)計”各個階段達(dá)成對目標(biāo)成本的層層細(xì)化訂正，并形成最后的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采買等業(yè)務(wù)活動中的成本花費(fèi)的使用與管理。2、明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本系統(tǒng)

“責(zé)任成本系統(tǒng)”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反應(yīng)、查核評論其職責(zé)執(zhí)行狀況。“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理有關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。

誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？怎樣評論？

“責(zé)任成本系統(tǒng)”包含四大體素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/有關(guān)部門、評論指標(biāo)、評論部門。達(dá)成上述四因素的定義，我們就能夠成立起責(zé)任成本系統(tǒng)的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真切做到“權(quán)責(zé)清晰，有據(jù)可依”

責(zé)任成本范圍

“責(zé)任成本系統(tǒng)”的目的是保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，所以“責(zé)任成本系統(tǒng)”中的“責(zé)任范圍”的劃

分，實(shí)質(zhì)上也就與目標(biāo)成本的構(gòu)造系統(tǒng)息息有關(guān)。簡單的說，“責(zé)任范圍”的會合應(yīng)當(dāng)來自“成本構(gòu)造樹”。理論上，我們還可以夠把“成本構(gòu)造樹”的每一個分支都作為“責(zé)任范圍”來對待，并為之定義有關(guān)的責(zé)任部門、評論指標(biāo)、評論部門。自然在實(shí)質(zhì)工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘拿出來進(jìn)行定義并加以實(shí)行。

作業(yè)過程管理

明確了“責(zé)任成本系統(tǒng)”，依照部門、崗位對其負(fù)

責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行歸并，我們就能夠獲取部門/崗位的成本目標(biāo)會合?？墒窃鯓硬拍鼙ＷC部門、崗位的成本目標(biāo)能

被順利的達(dá)成？為此，我們需要定義一套完好的“作業(yè)過程

指導(dǎo)書”來對部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說，一定

從“制度流程”的層面保證對目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對成本

的控制，這就是“作業(yè)過程管理”。我們能夠把房地產(chǎn)開發(fā)

全過程區(qū)分為若干個相對獨(dú)立的作業(yè)過程，并為每個作業(yè)過

程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時重點(diǎn)定義每個作業(yè)過程中

與成本控制有關(guān)的重點(diǎn)，包含量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評論指標(biāo)。這樣，我們就能夠在平時業(yè)務(wù)這個層面實(shí)現(xiàn)對成本的過程控制，真切的將成本控制的執(zhí)行力浸透到基層一線。

3、追蹤執(zhí)行——動向成本法

經(jīng)過前兩個步驟實(shí)現(xiàn)了“目注明確”、“責(zé)任清

晰”以后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程

的追蹤——動向成本。動向成本反應(yīng)的是項目實(shí)行過程中的預(yù)期成本，經(jīng)過及時反響目標(biāo)成本和動向成本的差別，幫助有關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。

全動向成本

動向成本的核心是及時性，動向指的是在項目整個生命周期的任一時間點(diǎn)，都能及時掌握項目最新的成本狀態(tài)，比如，每平方單方綜合造價是多少？

我們重申“在項目執(zhí)行過程中”能對項目的全成本進(jìn)行及時測算，只有這樣才能控制成本、協(xié)助營銷決議。假如不過在項目結(jié)束時獲取有關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)質(zhì)上只好達(dá)成基本成本核算功能，對項目成本控制卻沒有任何幫助，因為到了項目結(jié)束時，米已成炊，談控制為時已晚。

怎樣實(shí)現(xiàn)動向成本的測算？——一此中心，三條主

線

動向成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動向成本中改動性最大的部分，其“高改動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報批報建花費(fèi)”等，則相對簡單控制。正是因為工程合同的不確立性，以致了成本控制的復(fù)雜性，反應(yīng)在實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“更改黑洞”、“款項超付”等成本失控現(xiàn)象屢次出現(xiàn)。所以，我們在成本管理中一定“以合同為中心”。

三條主線：“動向成本”、“實(shí)質(zhì)發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠酉虺杀尽狈磻?yīng)任意時段項目的綜合成本及結(jié)

構(gòu)散布；“實(shí)質(zhì)發(fā)生成本”指的是項目目前已鑒定的工程量，與“動向成本”對照可反應(yīng)出項目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)質(zhì)已支付的款項，與“實(shí)質(zhì)發(fā)生成本”對照反應(yīng)出款項的支付進(jìn)度，包含對付、實(shí)付的狀況。這三條主線能夠很好的反應(yīng)項目成本執(zhí)行的全貌。

成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動向成本的重要

工具

動向成本的組成是相當(dāng)復(fù)