東莞城市發(fā)展方向

【東莞市城市發(fā)展方向研究】報告Respectlaws東莞公司2009年12月報告目的：梳理城市發(fā)展軌跡，從中找出城市發(fā)展方向，并結(jié)合自身資源，合理布局東莞，通過長短期的配置，以最合適的方式獲取最合適的土地愿景：通過此次梳理，為以后項目發(fā)展提供找地依據(jù)，并跟隨城市發(fā)展步伐，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，比對手提前做好準(zhǔn)備目的與愿景片區(qū)定位和發(fā)展趨勢城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區(qū)選擇整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響

未來投資格局產(chǎn)業(yè)升級改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提高素質(zhì)及效率產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和結(jié)構(gòu)的提升生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合、技術(shù)水平和管理水平以及產(chǎn)品質(zhì)量的提高改變就業(yè)方向?qū)崿F(xiàn)企業(yè)更大盈利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展購買力加強(qiáng)人口質(zhì)量提高產(chǎn)業(yè)升級對未來市場需求、客戶群體的影響：住宅品質(zhì)需求提升市場容量擴(kuò)大市場容量擴(kuò)大東莞目前所處階段：自2000年以來，東莞進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段，著重改善原先靠“三來一補(bǔ)”發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)及效率1984年至1994為第二階段。東莞繼續(xù)大力招商引資，加快發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，結(jié)合農(nóng)村工業(yè)化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。這一時期，經(jīng)濟(jì)總量躍上幾個臺階。1994年至2000為第三階段。大量國際企業(yè)投資明顯增多，以IT產(chǎn)業(yè)為代表的現(xiàn)代制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在這一時期，財政收入年均增長25%，6年翻了3番。2000年以來為發(fā)展的第四階段。東莞進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，并確立了以建設(shè)“現(xiàn)代制造業(yè)名城”為突破口，城市綜合實力得到迅速提升。切入階段起步階段騰飛階段轉(zhuǎn)型階段地級市直轄鎮(zhèn)的政府管理模式，極大刺激了各個鎮(zhèn)區(qū)的招商引資力度東莞取得了先發(fā)優(yōu)勢,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)承接有利區(qū)域地緣優(yōu)勢獨特地區(qū)城鎮(zhèn)分權(quán)激勵治理結(jié)構(gòu)一定產(chǎn)業(yè)積累東莞模式1978年至1984為第一階段。東莞適應(yīng)國家給予廣東的特殊政策和靈活措施，東莞以“三來一補(bǔ)”為切入點著手發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。與國內(nèi)其他城市相比，取得了先發(fā)優(yōu)勢。與國內(nèi)其他相比,取得了比較優(yōu)勢,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)大幅度成長20022003200420052006200720082009Q3第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步改善：08年以來由于受到國際金融危機(jī)影響，09年前三季度增長率為3%，第三產(chǎn)業(yè)成為此輪經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，面對與日俱增的第三產(chǎn)業(yè)需求，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將有望得到改善東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體仍以第二產(chǎn)業(yè)為主優(yōu)勢1、政策環(huán)境較好；2、基礎(chǔ)設(shè)施良好3、資金充足4、地理位置優(yōu)越，交通便利劣勢1、社會治安壓力大2、行業(yè)自律性低3、勞動力資源數(shù)量和質(zhì)量難以保障機(jī)會1、工業(yè)化、城市化和信息化發(fā)展的需要；2、加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型的需要3、珠三角地區(qū)和城市發(fā)展需要威脅1、珠三角其他城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響；2、外商投資服務(wù)企業(yè)的競爭壓力3、制造業(yè)及加工貿(mào)易企業(yè)內(nèi)部服務(wù)體系的替代效應(yīng)東莞第三產(chǎn)業(yè)SWOT分析：目前東莞第三產(chǎn)業(yè)中的消費性服務(wù)及生產(chǎn)性服務(wù)發(fā)展仍不均衡的，隨著東莞加工裝配制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，其對第三產(chǎn)業(yè)的需求也與日俱增，這種局面逐步得到改善，同時對人口的結(jié)構(gòu)也將產(chǎn)生重大影響%注：消費性服務(wù)：酒店、餐飲、房地產(chǎn)、醫(yī)療保健、娛樂休閑等；生產(chǎn)性服務(wù)：技術(shù)研發(fā)、會計、法律、審計、信息、咨詢、廣告營銷等263551比重樟木頭沙田茶山中堂石龍高步橫瀝道窖石排企石東坑麻涌謝崗?fù)６蘸槊?8年各鎮(zhèn)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（萬元）南城東城虎門817,3931432長安莞城35常平塘廈大朗寮步石碣厚街清溪萬江大嶺山黃江橋頭鳳崗產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步改善：第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值越靠前的鎮(zhèn)區(qū)是目前樓市較活躍的區(qū)域，而第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值較高的基本為東莞主要強(qiáng)鎮(zhèn)19202366成交均價（元/平米）莞城區(qū)萬江區(qū)黃江鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)石碣鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)57171622112242420105032435424021南城區(qū)17塘廈鎮(zhèn)124長安鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)東城區(qū)鳳崗鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)望牛墩鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)成交面積（萬平米）麻涌鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)30注：部分鎮(zhèn)區(qū)由于受供應(yīng)量、供應(yīng)產(chǎn)品類型的等因素影響，比較中個別鎮(zhèn)區(qū)存在誤差，但數(shù)據(jù)反映的是整體現(xiàn)象石龍8,769長安5,964石碣高步厚街東城萬江南城虎門東坑橫瀝謝崗常平寮步望牛墩道窖茶山石排莞城大朗黃江大嶺山中堂塘廈橋頭樟木頭鳳崗企石洪梅麻涌沙田人口密度（人/平方公里）清溪東城350,951塘廈323,544常平288,479清溪268,481大朗254,270寮步242,714莞城242,473大嶺山220,067黃江214,925南城214,703石碣178,288萬江173,981高步164,454鳳崗158,964橫瀝155,611樟木頭148,081石龍142,339茶山140,804道窖731,340長安574,565虎門558,740厚街456,027石排129,337中堂124,640沙田114,137麻涌114,044橋頭100,078138,23089,998謝崗88,892東坑83,458望牛墩50,306洪梅外來人口（人）戶籍人口（人）企石人口發(fā)展趨勢：通過區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等優(yōu)勢，強(qiáng)鎮(zhèn)的人口總量增長相對較快，潛在市場需求較大，而未來整體人口變化趨勢將是人口總量降低，質(zhì)量提高經(jīng)過1年多的產(chǎn)業(yè)調(diào)整，東莞減少了約200萬外來人口，實際上東莞目前人口總量約1000萬人（與統(tǒng)計年鑒相差較大），減少的部分基本為未具備購房能力低素質(zhì)人員5532008727289436199734849719984155661999492645200050165420014996552002496655200349465620044902020200550767520065566562007戶籍人口外來人口201520107261,00015長安16東城16南城13厚街12塘廈12常平10清溪大朗9石碣寮步莞城大嶺山19鳳崗麻涌黃江12中堂高步14萬江12沙田茶山16橫瀝10樟木頭橋頭10石龍17%石排東坑企石10謝崗道窖望牛墩洪梅08年各鎮(zhèn)區(qū)生產(chǎn)總值（億元）增幅虎門20購買力強(qiáng)勁：在近20年的高速發(fā)展中，各鎮(zhèn)區(qū)形成一定的產(chǎn)業(yè)積累，各鎮(zhèn)財富不斷提升，但受區(qū)位、交通、人口等因素影響，強(qiáng)弱鎮(zhèn)的貧富差距逐漸拉開虎門208長安東城莞城厚街147南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪大嶺山黃江茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田道窖東坑企石麻涌望牛墩謝崗洪梅08年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）樟木頭常平橫瀝長安大嶺山橋頭高步南城莞城石排茶山中堂黃江東坑道窖寮步企石謝崗沙田麻涌16,079塘廈東城大朗厚街鳳崗清溪萬江樟木頭石龍石碣洪梅望牛墩08年人均可支配收入（元）虎門25市場變化：東莞目前市場主流產(chǎn)品為首置、首改類產(chǎn)品，這是由目前東莞整體年齡結(jié)構(gòu)所決定，低端人群的流失并不影響整體消費模式，隨著整體人口質(zhì)量的提升，反而增加?xùn)|莞的消費群體，未來首置、首改類客戶群體仍將是市場主體，而市場容量將得到擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)工人階層、商業(yè)服務(wù)性人員企業(yè)高層、國家與社會管理者富豪本地人、專業(yè)性技術(shù)人才、私企業(yè)主該部分人群是挑針的重點，未來質(zhì)量將得到提升，而數(shù)量將有所下降，該類人群主要為首置+首改類產(chǎn)品；平均35歲以上平均35歲-50歲平均20-35歲再改類以上產(chǎn)品首改+再改類產(chǎn)品632,327五月8%28%9%八月10%13%13%24%335,349九月9%13%12%20%549,259十月15%11%19%532,905六月10%14%12%23%499,613七月14%11%7%15%16%20%255,342一月8%13%12%13%330,355二月13%15%14%567,03670以下70-9090-125421,045144-180180以上100%三月9%15%15%16%594,293四月9%17%16%16%125-144市場主流26%城市化進(jìn)程對未來市場品類供應(yīng)的影響：東莞城市化進(jìn)程土地資源出現(xiàn)瓶頸各鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)程度不等舊城改造對品類影響各鎮(zhèn)區(qū)財政收入不均無序發(fā)展，重復(fù)建設(shè)東莞多中心發(fā)展格局初期階段(城市化率30%以下)中期階段(城市化率30%—70%)后期階段(城市化率70%—90%)由于工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會和農(nóng)業(yè)釋放的剩余勞動力數(shù)量都很有限，城市化發(fā)展十分緩慢工業(yè)基礎(chǔ)已經(jīng)比較雄厚，農(nóng)業(yè)勞動生產(chǎn)率也大為提高，工業(yè)的快速發(fā)展能夠為大量農(nóng)村剩余勞動力提供就業(yè)機(jī)會，城市化進(jìn)入加速發(fā)展階段農(nóng)業(yè)人口比重已經(jīng)有限，而農(nóng)業(yè)生產(chǎn)又必須維持一定的規(guī)模，此時城市化發(fā)展又會趨于平緩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要特征是從工業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，提升質(zhì)量和品質(zhì)是這一階段的主要任務(wù)初期中期后期目前東莞城市化率達(dá)85%，相當(dāng)于按若瑟姆曲線，東莞城市化發(fā)展已進(jìn)入后期階段截止2000年發(fā)達(dá)國家城市化率達(dá)到80%，發(fā)展中國家43%（大部分仍處于郊區(qū)化的第一階段）。在中國，深圳、上海、廣州的城市化水平已經(jīng)達(dá)到87%以上高度壓力中度壓力低度壓力按東莞分散式的發(fā)展格局，后續(xù)發(fā)展面臨資源壓力較大，其中經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)尤為明顯10-20%20-30%30-40%40-50%50-60%60-70%70-80%80-90%東莞市各鎮(zhèn)現(xiàn)狀建設(shè)用地占鎮(zhèn)域面積比重分布圖據(jù)統(tǒng)計,東莞目前已有25個鎮(zhèn)街的建設(shè)用地比例超過鎮(zhèn)域面積的40%,在基本生態(tài)控制線規(guī)定后,各鎮(zhèn)街可用新增用地已非常有限隨著城市化水平的提高，東莞多中心發(fā)展的現(xiàn)狀決定了“攤大餅”模式無法實現(xiàn)各鎮(zhèn)的擴(kuò)張，從而使通過舊改方式改造出來的G類項目增加，而經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)由于財力雄厚具有先行優(yōu)勢南城11.88虎門長安東城塘廈常平厚街寮步莞城清溪大朗鳳崗道窖樟木頭萬江石排麻涌沙田大嶺山中堂石龍石碣橋頭橫瀝茶山東坑高步謝崗企石洪梅望牛墩財政可支配收入（億元）黃江小結(jié)：未來人口的變化趨勢將是總量減少，質(zhì)量提高未來市場格局將形成強(qiáng)鎮(zhèn)越強(qiáng)的局面；客戶群體仍以首置、首改為主；通過舊城改造，將使城鎮(zhèn)G類產(chǎn)品增加，其中經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)由于財力雄厚，具有先行優(yōu)勢；片區(qū)定位和發(fā)展趨勢城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區(qū)選擇未來投資格局整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響

城市發(fā)展趨勢現(xiàn)狀：一個核心兩個副中心多支點自04年新市政中心廣場落成，中心城區(qū)地位迅速提升，東莞改變“有鎮(zhèn)無市”的城市格局，并確定了“一個核心兩個副中心多支點”發(fā)展的城市格局；發(fā)展趨勢：三大核心區(qū)多中心發(fā)展主城區(qū)為核心的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶；未來將形成松山湖、生態(tài)園、濱海新城的園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶；虎門港為依托的物流經(jīng)濟(jì)帶由于長期的產(chǎn)業(yè)積累，東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)實力雄厚，購買力強(qiáng)鎮(zhèn)，特別是靠近深圳部分鎮(zhèn)區(qū)尤為突出，明星鎮(zhèn)區(qū)仍將具優(yōu)勢；松山湖：突出科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技特色，打造支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總部基地生態(tài)園：突出生態(tài)特色，打造先進(jìn)制造業(yè)總部基地濱海新城：突出高端服務(wù)特色，重點發(fā)展創(chuàng)意設(shè)計、軟件開發(fā)、服務(wù)外包、經(jīng)濟(jì)技術(shù)中介、網(wǎng)絡(luò)信息、金融和投資服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)總部主城區(qū)：突出城市中心地位，打造一流的居住、商務(wù)、商貿(mào)、教育、醫(yī)療、休閑中心虎門港：突出物流優(yōu)勢，降低全市物流成本，提升物流效率主城區(qū)虎門港濱海新城生態(tài)園松山湖三大城市經(jīng)濟(jì)核心區(qū)主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶、以松山湖為龍頭的園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶、虎門港經(jīng)濟(jì)帶，形成研發(fā)、制造、服務(wù)、物流、商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)鏈，共筑產(chǎn)業(yè)升級協(xié)調(diào)發(fā)展的平臺在東莞本世紀(jì)90年代以前，在東莞尚未有高速路時，憑借交通優(yōu)勢，107國道、莞太路、京九鐵路沿線鎮(zhèn)區(qū)率先發(fā)展，為以后東莞形成“多中心”的格局奠定了基礎(chǔ)莞太路107國道京九鐵路長安虎門厚街大嶺山常平樟木頭塘廈石龍?zhí)みM(jìn)21世紀(jì)，廣深高速、莞深高速的相繼建成，對其它鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大建成區(qū)明顯圍繞莞太路、107國道及京九鐵路形成中心城區(qū)同沙松山湖虎門常平主城區(qū)塘廈三位一體虎門：服裝業(yè)長安：模具業(yè)厚街：家具業(yè)大嶺山：家具業(yè)大朗：紡織業(yè)塘廈：電子業(yè)常平：物流業(yè)寮步：IT產(chǎn)業(yè)橫瀝：模具業(yè)高步：制鞋業(yè)石龍、石碣：電子IT業(yè)麻涌：造紙業(yè)黃江：電子信息業(yè)清溪：電子信息業(yè)鳳崗：電子信息業(yè)茶山：食品業(yè)主城區(qū)崛起：在城市發(fā)展的過程中，涌現(xiàn)了眾多有代表性具有特色產(chǎn)業(yè)的專業(yè)鎮(zhèn)，多中心格局逐步形成，各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實力不斷加強(qiáng)，出現(xiàn)“滿天星斗缺明月”的現(xiàn)象，2002年提出“三位一體”的主城區(qū)，著力改善東莞“有鎮(zhèn)無市”的城市格局200120022003200420052005至今啟動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開發(fā)居住項目開發(fā)辦公項目開發(fā)商業(yè)項目開發(fā)開始大規(guī)模住宅建設(shè)（CLD內(nèi)住宅）東莞新城市中心計劃啟動?xùn)|莞市區(qū)最漂亮的公路東莞大道正式通車基礎(chǔ)工程開始動工東莞新中心建設(shè)全面展開鴻福西路、東江大道建成通車行政文化中心區(qū)內(nèi)中心廣場、人民會堂、行政辦事中心、展覽館等一批高質(zhì)量重點工程建成并投入使用府前經(jīng)濟(jì)帶旺樓市華凱大廈、鴻福廣場、金盈大廈、聯(lián)通大廈、第一國際等高尚寫字樓建設(shè)中心廣場配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)，新城市中心區(qū)日臻完善東莞歌劇院、青少年活動中心、海關(guān)大廈等重點工程陸續(xù)完工完善公交站亭、綠化小公園等配套工程周邊各樓盤業(yè)主的逐漸入住新城框架成就，進(jìn)入快速發(fā)展期啟動期基礎(chǔ)建設(shè)全面展開，城市新中心雛形初顯府前經(jīng)濟(jì)漸顯配套日臻完善，新城人氣漸旺主城區(qū)崛起：新城市中心2001年啟動，自啟動到CBD公建建成率80-90%東莞只用了4年左右的時間，用“東莞速度”證明了東莞的實力及決心，如今中心城區(qū)地位已確立，東莞擺脫了長久“有鎮(zhèn)無市”的局面，目前城區(qū)在市場容量、基礎(chǔ)配套、城市環(huán)境具有較大優(yōu)勢行政中心廣場中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)（調(diào)整后）城區(qū)發(fā)展主要推力：通過高水平推進(jìn)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，完善東城城市功能，將主城區(qū)建設(shè)成為全市一流的居住、商務(wù)、商貿(mào)、教育、醫(yī)療、休閑中心，成為吸引高端人才的重要載體，與各鎮(zhèn)村低成本的制造優(yōu)勢相互補(bǔ)充，提高東莞的綜合競爭力主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶受影響區(qū)域：莞城、東城、南城、萬江、松山湖多中心發(fā)展趨勢經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)受產(chǎn)業(yè)規(guī)模、財政投入、人口規(guī)模等影響，在一定時間內(nèi)仍承擔(dān)經(jīng)濟(jì)增長的主要貢獻(xiàn)來源，同時在市場容量方面仍相當(dāng)突出未來中心強(qiáng)鎮(zhèn)將確立：為解決鄉(xiāng)鎮(zhèn)權(quán)責(zé)不統(tǒng)一的歷史難題，目前政府已將石龍、塘廈作為試點，下放“事權(quán)、人權(quán)、財權(quán)”，主要目的是“擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)”，未來城市多中心發(fā)展的格局將繼續(xù)延續(xù)，而中心強(qiáng)鎮(zhèn)將更為突出資料來源：訪談、《關(guān)于鼓勵總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工作方案》為鼓勵發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，東莞規(guī)劃以下八大中心鎮(zhèn)區(qū)：虎門、長安、麻涌、石龍、大朗、常平、樟木頭、塘廈總部經(jīng)濟(jì)是指某區(qū)域由于特有資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)基地布局在具有比較優(yōu)勢的其他地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)藕合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生積極影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。深圳拉動南部鎮(zhèn)區(qū)：與深圳接壤的鎮(zhèn)區(qū)，由于受到深圳寶安、龍崗拉動較大，發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)實力相對強(qiáng)勁，如深圳撤關(guān)北上發(fā)展，此類鎮(zhèn)區(qū)將面臨新一輪的發(fā)展，由于兩地存在價格洼地，區(qū)域置業(yè)流動將更為明顯光明新城龍崗新城坪山新城龍華新城經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)仍具優(yōu)勢：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)綜合競爭力仍較強(qiáng)，在市場容量，購買力等方面均有較大優(yōu)勢清溪大朗石碣寮步莞城大嶺山鳳崗麻涌黃江高步萬江沙田茶山橫瀝塘廈橋頭石龍道窖石排東坑樟木頭虎門長安東城南城厚街常平企石謝崗?fù)６蘸槊?8年各鎮(zhèn)區(qū)生產(chǎn)總值（億元）中堂東城莞城厚街南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪樟木頭大嶺山虎門茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田企石道窖東坑長安洪梅望牛墩謝崗麻涌08年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）黃江寮步企石謝崗沙田麻涌洪梅望牛墩08年人均可支配收入（元）黃江石龍中堂樟木頭茶山清溪石排東坑莞城虎門南城厚街高步大朗橋頭東城大嶺山塘廈萬江長安橫瀝常平石碣道窖鳳崗東城虎門厚街莞城長安常平塘廈大朗寮步石碣鳳崗清溪萬江大嶺山東坑企石石排道窖橫瀝高步石龍中堂茶山橋頭樟木頭沙田望牛墩南城洪梅08年各鎮(zhèn)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（萬元）麻涌謝崗黃江1,200,000++++綜合考慮深圳拉動因素及傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)有:南城、東城、虎門、長安、厚街、塘廈、莞城、常平、寮步、大朗、鳳崗、清溪、石龍、石碣輕軌R2線莞惠城際軌道首輪軌道建設(shè)，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)是主要的受益區(qū)域以松山湖為龍頭的園區(qū)發(fā)展松山湖+生態(tài)園+濱海新城=研發(fā)+制造+服務(wù)松山湖位于東莞中部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是東莞產(chǎn)業(yè)升級的龍頭，是東莞新的經(jīng)濟(jì)增長點之一

松山湖：以突出高科技產(chǎn)業(yè)為主的松山湖，是東莞產(chǎn)業(yè)升級重點園區(qū)，近來發(fā)展勢頭迅猛，將是東莞未來新的經(jīng)濟(jì)增長點，通過有質(zhì)量地招商引資，將有效地實現(xiàn)人口升級2005200620072008稅收總額（億元）+156%0.01.00.20.40.60.8新能源漫步者華為宇龍通信洛貝合計單位：人部分企業(yè)預(yù)計09年進(jìn)駐人數(shù)松山湖園區(qū)計劃增加就業(yè)42000余人，其中，高科技企業(yè)逆勢擴(kuò)張，多家企業(yè)即將投產(chǎn)，計劃招收高素質(zhì)員工25000余人，園區(qū)科技企業(yè)就業(yè)員工總數(shù)將比去年增加94.12%。同時，科研平臺及行業(yè)創(chuàng)新平臺也將進(jìn)一步壯大隊伍，計劃招收科研人員2000人?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)加快運作，將增加就業(yè)15000人。合計39008’509‘508‘708‘408’11招商引資（億元）東莞生態(tài)園：東莞目前的城市定位是“生態(tài)、物流、制造業(yè)”，其中生態(tài)、先進(jìn)制造業(yè)是生態(tài)園的主要功能，以突出生態(tài)為主的生態(tài)園，從環(huán)境、配套、居住等方面將有突出優(yōu)勢，而先進(jìn)的制造業(yè)將為生態(tài)園帶來高級的技術(shù)性人才，有效改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)橫瀝茶山石排寮步東坑企石常平東部快速干線生態(tài)園大道（已動工）：實現(xiàn)與松山湖大道、東部快速連接濱海新城：濱海新城將為東莞產(chǎn)業(yè)升級提供高端服務(wù)平臺，成為東莞產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級難題的突破口，同時亦提供高端的服務(wù)型人才，促進(jìn)人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，而長安鎮(zhèn)將是濱海新城的最大受益者長安灘涂填海造地的面積近29000畝,由兩部分組成,一部分是陸上面積12585畝,另一部分為水域面積約16000畝。這相當(dāng)于近兩個石龍鎮(zhèn)的大小。該工程預(yù)計大約投資86億元。根據(jù)一般的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，政府投資的乘數(shù)大概在6－10之間，也就是說，1元的政府投資將帶動6－10元的民間投資和內(nèi)需。單純建設(shè)國際濱海新城,東莞的投資將帶動的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值約為516-860億元之間.濱海新城將成為連接深圳的又一重要經(jīng)濟(jì)的增長點以松山湖為龍頭的園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶受影響區(qū)域：松山湖、長安、寮步、茶山、橫瀝、企石、石排、東坑直接貢獻(xiàn)包括碼頭作業(yè)、碼頭建設(shè)、港口管理、轉(zhuǎn)運物資的倉儲業(yè)、代理業(yè)、直接運輸業(yè)、船舶維修等間接貢獻(xiàn)主要包括相關(guān)金融保險業(yè)，物資供應(yīng)商和港口用戶等誘發(fā)貢獻(xiàn)是指港口直接和間接貢獻(xiàn)的波及效應(yīng)。港口對經(jīng)濟(jì)帶動作用據(jù)統(tǒng)計,每萬噸吞吐量對GDP的貢獻(xiàn)為130萬元，可以創(chuàng)造約20個就業(yè)崗位2010年，虎門港年吞吐量將達(dá)7020萬噸2010年,年創(chuàng)造GDP為90億元.降低了貿(mào)易成本，推動了東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展有力地支持了東莞對外貿(mào)易的迅速增長虎門港：虎門港通過引進(jìn)世界一流物流企業(yè)旨在降低全市物流成本，提高物流效率，對吸引物流、造船、石化、重型機(jī)械、裝備制造等人才將起到重大影響，同時將促進(jìn)周邊區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集群港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接導(dǎo)致對道路、港口等公共設(shè)施需求的增加，可以吸引大量外來投資，推動有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，這將進(jìn)一步促進(jìn)東莞城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；虎門港將重點引進(jìn)石化、造船、重型機(jī)械、裝備制造等臨港產(chǎn)業(yè)虎門港經(jīng)濟(jì)帶受影響區(qū)域：麻涌、沙田、虎門、長安穗莞深城際軌道——首條由省方主導(dǎo)的軌道交通項目莞惠城際軌道——連接?xùn)|西部鎮(zhèn)區(qū)最多的線路東莞輕軌R2線——穿過東莞最核心板塊的線路軌道交通

未來東莞的城鎮(zhèn)化發(fā)展將經(jīng)歷三個階段：第一階段是政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段（現(xiàn)階段），第二階段是政府主導(dǎo)與地區(qū)自發(fā)增長相結(jié)合的城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，第三階段是城鎮(zhèn)空間一體化和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展階段。首期三條線路，在基本貫穿東莞東西兩翼、南北發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的同時，連接廣深兩城市，對東莞未來城市發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響開工時間：2008年12月計劃通車時間：2011年起始點：起點為廣州地鐵5號線魚珠站，在廣州境內(nèi)經(jīng)廟頭、開發(fā)區(qū)，在東莞境內(nèi)經(jīng)麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安等鎮(zhèn)，在深圳境內(nèi)經(jīng)松崗、沙井、福永等鎮(zhèn)，終點為深圳機(jī)場，并預(yù)留至福田中心區(qū)條件；線路全長：86.62公里總投資：196.98億元站點數(shù)量：16時速：140公里/小時穗莞深城際軌道經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎門、長安

基礎(chǔ)資料：西部鎮(zhèn)區(qū)是該線路最大的受益者，對經(jīng)濟(jì)相對不發(fā)達(dá)的麻涌、洪梅、沙田將是重大利好；穗莞深城際軌道對加強(qiáng)廣州、東莞、深圳三市之間聯(lián)系起到重大影響；由于麻涌、沙田、洪梅目前在售樓盤個數(shù)較少，可能會催生交通沿線發(fā)展商的投資；而對虎門、長安兩鎮(zhèn)來說，房地產(chǎn)市場本身需求較大，對其市場將錦上添花的作用；莞惠城際軌道經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗開工時間：2009年5月8日；計劃完工時間：2012年起始點：經(jīng)過洪梅、道滘、南城、東城、寮步、松山湖、大朗、常平、謝崗等鎮(zhèn)（區(qū)），隨后從瀝林、陳江、惠環(huán)、規(guī)劃中的汽車客運南站、西湖站，經(jīng)過惠州市政府到達(dá)惠州火車北站小金口。；線路全長：96.96公里，東莞境內(nèi)長70公里，惠州境內(nèi)28公里；總投資：253億元時速：200公里/小時

基礎(chǔ)資料：加強(qiáng)東莞與惠州的聯(lián)系，加強(qiáng)兩市合作，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；橫跨東莞東西部，加強(qiáng)城區(qū)與東西部的聯(lián)系，從而推動彼此之間的置業(yè)流動；由于置業(yè)客戶類型不同，可能促使鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)不同的產(chǎn)品定位，如鎮(zhèn)區(qū)首置類客戶往城區(qū)置業(yè)，改善類客戶往鎮(zhèn)區(qū)自然資源較好但存在價格洼地的區(qū)域置業(yè)東莞輕軌R2線經(jīng)過的鎮(zhèn)區(qū)：石龍、東城、莞城、南城、厚街、虎門、長安

開工時間：2009年3月；預(yù)計通車時間：2015年；起始點：石龍鎮(zhèn)石龍站通往長安鎮(zhèn)的長安汽車站，連接?xùn)|莞西部的密集城鎮(zhèn)帶；線路全長：全長59.4公里，地下線占約11.7公里；總投資：168億元；站點數(shù)量：20；時速：120公里/小時

基礎(chǔ)資料：R2線通過城區(qū)及經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的鎮(zhèn)區(qū)，將兩大專業(yè)中心城區(qū)、厚街-虎門緊密聯(lián)系起來，同時有效加強(qiáng)與廣、深兩地的聯(lián)系有效加強(qiáng)城區(qū)與發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)的聯(lián)系，進(jìn)一步推進(jìn)城、鎮(zhèn)一體化，屆時將促使各鎮(zhèn)、區(qū)的置業(yè)流動；由于強(qiáng)鎮(zhèn)、城區(qū)市政配套較完善，環(huán)境較為優(yōu)越，輕軌開通可能將形成強(qiáng)區(qū)越強(qiáng)，弱區(qū)越弱的局面；軌道交通影響：軌道交通的建成，將加強(qiáng)區(qū)域間的置業(yè)流動，同時促使沿線從“生地”轉(zhuǎn)化為“熟地”，而西部鎮(zhèn)區(qū)將成為首輪軌道交通建設(shè)的收益者，但短期內(nèi)也可能造成強(qiáng)鎮(zhèn)越強(qiáng)，弱鎮(zhèn)越弱的局面輕軌R1線廣深（港）客運專線（預(yù)計2010年11月通車）首條輕軌R2線（預(yù)計2015年通車）輕軌R3線輕軌R4線穗莞深城際軌道（2008年開工，預(yù)計2012年通車）長安虎門厚街南城東城石龍大嶺山松山湖黃江清溪寮步東坑常平謝崗萬江洪梅麻涌塘廈莞惠軌道交通（預(yù)計2012年底通車目前已動工線路茶山道窖沙田大朗望牛墩東莞公路建設(shè)經(jīng)歷了三個重要的發(fā)展階段：一是上世紀(jì)80年代進(jìn)行沙土改造水泥路，實現(xiàn)晴雨通車；二是上世紀(jì)90年代進(jìn)行十三條聯(lián)網(wǎng)路、四條主干線按一級公路標(biāo)準(zhǔn)改造建設(shè)，實現(xiàn)村村通公路；三是自上世紀(jì)90年代末開始進(jìn)行高速公路建設(shè)，拉開了建設(shè)現(xiàn)代化城市交通主通道的序幕。經(jīng)過短短的20多年時間，東莞公路交通建設(shè)完成了由最初滿足人民群眾日常工作、生活出行需要到成為拉動全市經(jīng)濟(jì)新的增長點的發(fā)展過程。東莞其他交通路網(wǎng)全市現(xiàn)有公路通車?yán)锍?649公里，公路密度為每百平方公里國土擁有公路148公里，公路密度全國第一，使之企業(yè)物流成本較低，同時與加強(qiáng)了與周邊城市的聯(lián)系廣州深圳東莞佛山中山珠?；葜?7年各市每百公里的公路密度7,344廣州1,689深圳3,649東莞4,913佛山1,578中山1,290珠海10,158惠州07年各市公路數(shù)沿江高速（2008年動工，預(yù)計2012年通車）廣深高速虎門高速廣深（港）客運專線（預(yù)計2010年動工）?；⒏咚俨┥罡咚伲?008年底動工，預(yù)計2012年完工）莞深高速廣州深圳惠州廣州城區(qū)東拓、南移發(fā)展步伐加快，而城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯，對擴(kuò)大市場容量有著重大影響城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)黃旗山行政中心華南MALL東拓南移莞城區(qū)鴻福西路八一路東莞大道萬江東城南城寮步大嶺山厚街高埗石碣道窖茶山鴻福西路和東江大道的建成，實現(xiàn)東江與黃旗山“山水相連”，形成“新城依山、舊城傍水”城市空間格局；城市新區(qū)以行政文化中心區(qū)為龍頭，以鴻福路、八一路為東西軸線，以東莞大道為南北軸線，進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)；東城、南城沿東莞大道南部延伸開發(fā)，萬江區(qū)則致力建設(shè)華南MALL主題購物公園的區(qū)級中心區(qū)。城市空間逐步呈現(xiàn)出南移、東拓的趨勢，滲透周邊鎮(zhèn)區(qū)趨勢明顯城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯：城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)亦開始明顯（如寮步），而城區(qū)亦逐漸滲透至該類區(qū)域，隨著該類區(qū)域融入城區(qū)的發(fā)展將逐漸受到市場關(guān)注，市場容量亦同時擴(kuò)大東莞市新體育館東莞市中醫(yī)院（新院）目前市屬重點配套工程不再局限于城區(qū)，紛紛往周邊鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)擴(kuò)張，鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)距離感逐漸拉近大嶺山受城市東拓、南移及區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響，東南、西南兩側(cè)影響將比較明顯：寮步、道窖、厚街、大嶺山、石碣、高埗、茶山部分區(qū)域，小結(jié)：三大核心區(qū)將成為未來東莞發(fā)展的主要方向。主城區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶、園區(qū)經(jīng)濟(jì)帶、虎門港經(jīng)濟(jì)帶將形成產(chǎn)業(yè)集群，共同打造產(chǎn)業(yè)升級平臺通過園區(qū)建設(shè)既成為經(jīng)濟(jì)增長點又提升土地價值。園區(qū)建設(shè)通過政府統(tǒng)籌開發(fā)，在成為東莞新的經(jīng)濟(jì)增長點的同時，也提升了土地價值，其中經(jīng)濟(jì)實力相對較弱的鎮(zhèn)區(qū)將受益，未來發(fā)展?jié)摿薮?；軌道交通，將使?zhèn)與鎮(zhèn)、區(qū)與鎮(zhèn)之間置業(yè)流動性加強(qiáng)。軌道交通建成后加強(qiáng)城與鎮(zhèn)、鎮(zhèn)與鎮(zhèn)、市與市之前的聯(lián)系，使彼此間置業(yè)形成互動，但短期內(nèi)可能造成強(qiáng)鎮(zhèn)越強(qiáng)，弱鎮(zhèn)越弱的局面；中心鎮(zhèn)區(qū)呈現(xiàn)地位突出趨勢。在“放權(quán)擴(kuò)鎮(zhèn)”下，東莞中心鎮(zhèn)區(qū)面臨新一輪的發(fā)展，將在城市發(fā)展中扮演重要角色；傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)仍具優(yōu)勢。東莞各鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)實力雄厚，但由于受各種因素影響，發(fā)展不均衡，特別是靠近深圳的鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)在市場容量，購買力等方面均有較大優(yōu)勢，且綜合競爭力較高城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)融入城區(qū)趨勢明顯。目前市屬重點配套工程不再局限于城區(qū)，紛紛往周邊鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)擴(kuò)張，鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)距離感逐漸拉近，隨著該類區(qū)域融入城區(qū)的發(fā)展將逐漸受到市場關(guān)注Respectlaws

報告總綱整體市場需求、客戶群、品類的變化趨勢分析東莞城市格局發(fā)展趨勢分析城市發(fā)展趨勢對投資格局的影響

片區(qū)定位和發(fā)展趨勢城市土地獲取模式重點片區(qū)選擇未來投資格局綜上所述，未來城市發(fā)展將主要受以下6大因素影響：城市發(fā)展趨勢受影響鎮(zhèn)街三大核心區(qū)主城區(qū)（莞城、東城、南城、萬江）、松山湖、生態(tài)園（寮步、茶山、橫瀝、企石、石排、東坑）、濱海新城（長安）、虎門港（麻涌、沙田、虎門、長安）軌道交通沿線首輪啟動（石龍、茶山、東城、莞城、南城、萬江、厚街、虎門、長安、松山湖、道窖、沙田、洪梅、麻涌、寮步、大朗、常平、謝崗）、后續(xù)啟動（大嶺山、塘廈、清溪、黃江、東坑）中心鎮(zhèn)區(qū)虎門、長安、麻涌、石龍、大朗、常平、樟木頭、塘廈傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)南城、東城、虎門、長安、厚街、塘廈、莞城、常平、寮步、大朗、鳳崗、清溪、石龍、石碣受深圳拉動區(qū)域虎門、長安、大嶺山、大朗、黃江、塘廈、鳳崗、清溪城區(qū)周邊寮步、道窖、厚街、大嶺山、石碣、高埗、茶山根據(jù)城市發(fā)展方向，未來東莞將形成以下4+4（4大板塊4大梯隊）投資格局：四大板塊：城區(qū)—松山湖、虎門—長安、塘廈—鳳崗、常平—生態(tài)園；第一梯隊：莞城、東城、南城、松山湖、長安、虎門、厚街、塘廈、常平、萬江第二梯隊：寮步、鳳崗、清溪、大朗、沙田、大嶺山、石龍、石碣、道窖第三梯隊：麻涌、黃江、橫瀝、高步、茶山第四梯隊：洪梅、東坑、其他鎮(zhèn)區(qū)第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊虎門-長安城區(qū)-松山湖常平-生態(tài)園塘廈-鳳崗片區(qū)定位和發(fā)展趨勢未來投資格局城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區(qū)選擇城市發(fā)展趨勢下的片區(qū)分化各梯隊片區(qū)面臨的資源及瓶頸

結(jié)合自身資源各片區(qū)的長短期分布根據(jù)城市發(fā)展趨勢，結(jié)合4+4格局來看，整體呈現(xiàn)出南北、東西分化越趨明顯，未來將呈現(xiàn)出西部、南部漸強(qiáng)的趨勢西東北南長安-虎門城區(qū)-松山湖常平-生態(tài)園塘廈-鳳崗片區(qū)定位和發(fā)展趨勢未來投資格局城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區(qū)選擇城市發(fā)展趨勢下的片區(qū)分化各梯隊片區(qū)面臨的優(yōu)劣勢分析

結(jié)合自身資源各片區(qū)的長短期分布土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅投資/購買力強(qiáng)市場競爭激烈土地資源稀缺軌道交通當(dāng)?shù)刭Y源市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造市場活躍度：從第一梯隊GDP及第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值可以看出，第一梯隊具有較高的市場活躍度石龍高步橫瀝道窖石排企石東坑麻涌謝崗1.0洪梅08年各鎮(zhèn)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）0.90.00.1望牛墩0.30.40.50.60.70.80.2中堂南城東城虎門82厚街莞城長安常平塘廈大朗寮步石碣鳳崗清溪萬江大嶺山黃江橋頭樟木頭沙田茶山東城南城厚街塘廈常平清溪大朗石碣寮步莞城大嶺山鳳崗麻涌黃江中堂高步萬江0.9沙田0.7茶山0.5橫瀝0.00.40.60.81.00.2虎門長安石龍0.3道窖0.1石排東坑企石謝崗?fù)６蘸槊?8年各鎮(zhèn)區(qū)生產(chǎn)總值（億元）橋頭樟木頭21市場潛在需求：第一梯隊9大片區(qū)中人口總量囊括了前6位（長安、虎門、厚街、東城、塘廈、常平）的東莞人口，占全市人口的40%，其中城區(qū)（除東城外的莞城、南城、萬江）、松山湖對全市需求輻射能力較強(qiáng)，受當(dāng)?shù)匦枨笙拗撇桓呷f江：人口18萬排名東莞15位莞城：人口24萬排名東莞10位東城：人口35萬排名東莞4位南城：人口21萬排名東莞13位厚街：人口56萬排名東莞3位虎門：人口57萬排名東莞2位長安：人口73萬排名東莞1位常平：人口32萬排名東莞6位塘廈：人口35萬排名東莞5位松山湖：規(guī)劃人口13.6萬由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計來源統(tǒng)計年鑒，實際人口與統(tǒng)計仍有差距，據(jù)悉，如長安已超過100萬人口由于受環(huán)境、教育配套、客戶認(rèn)知度等因素影響，城區(qū)、松山湖面對的市場需求較廣，受當(dāng)?shù)匦枨笙拗撇幻黠@市場潛在需求：根據(jù)09年1-9月份成交數(shù)據(jù)，第一梯隊基本囊括全市成交面積前十位，成交面積占全市成交的65%萬江：成交面積22萬排名東莞5位莞城：成交面積11萬排名東莞14位東城：成交面積57萬排名東莞2位南城：成交面積66萬排名東莞1位厚街：成交面積20萬排名東莞7位虎門：成交面積20萬排名東莞8位長安：成交面積19萬排名東莞9位常平：成交面積21萬排名東莞6位塘廈：成交面積23萬排名東莞4位松山湖：成交面積19萬排名東莞10位莞城由于受土地資源制約，供應(yīng)量較少，因此成交面積相對較低萬江：存款余額65億排名東莞14位莞城：存款余額192億排名東莞4位東城：存款余額200億排名東莞3位南城：存款余額147億排名東莞6位厚街：存款余額172億排名東莞5位虎門：存款余額295億排名東莞1位長安：存款余額208億排名東莞2位常平：存款余額136億排名東莞7位塘廈：存款余額106億排名東莞8位松山湖：無數(shù)據(jù)投資/購買潛力：根據(jù)08年各機(jī)構(gòu)存款余額，第一梯隊基本囊括了前8位（除松山湖、萬江外），存款余額約占全市的58%，投資/購買潛力較強(qiáng)土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅投資/購買力強(qiáng)市場競爭激烈土地供應(yīng)稀缺軌道交通當(dāng)?shù)刭Y源市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造78.2%南城26246.0%東城19107.4%莞城1346.5%萬江79.2%松山湖1244.8%長安111311.0%虎門31.1%厚街325.7%塘廈53.7%6出讓底價（億元）成交金額（億元）溢價率56常平市場競爭度：從06年至今的一級土地交易市場數(shù)據(jù)分析，城區(qū)溢價率較高，競爭度較強(qiáng)，而鎮(zhèn)區(qū)溢價率普遍較低從實際情況分析,溢價率較高的城區(qū),成交比較透明,競爭比較公開;其他鎮(zhèn)區(qū)公開出讓基本存在策略性招拍掛行為，成交方基本為本地企業(yè)，地方保護(hù)意識較強(qiáng)；城區(qū)中除萬江外，其他三區(qū)域競爭比較激烈，用地成本高；其他鎮(zhèn)區(qū)雖地價成本相對較低，但與當(dāng)?shù)仃P(guān)系資源需加強(qiáng)55200901152008常平塘廈厚街虎門長安松山湖萬江20072006莞城東城7南城113受鎮(zhèn)域面積、發(fā)展程度等限制，東莞各鎮(zhèn)街土地資源稀缺程度不等；南城作為新的城市中心，07年之前開發(fā)強(qiáng)度大，土地供應(yīng)量多，土地升值快，隨著市場調(diào)整，政府不愿土地流拍或貶值，08年以來供應(yīng)量驟減，但供應(yīng)潛力仍較大；東城作為城區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)源地，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前區(qū)域配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚，但土地資源稀缺嚴(yán)重；莞城作為老城區(qū)，基本無可用土地資源，目前通過舊城改造解決；萬江作為城區(qū)四區(qū)中發(fā)展相對薄弱區(qū)域，近年發(fā)展強(qiáng)度相對較集中，后續(xù)仍有較大供應(yīng)潛力；松山湖作為新區(qū)，目前為配合產(chǎn)業(yè)升級，更多地出讓工業(yè)用地，住宅用地近期較少出讓，隨著園區(qū)的成熟，雖具有較大供應(yīng)潛力，但價格亦不會低；長安、虎門、厚街作為傳統(tǒng)強(qiáng)鎮(zhèn)，發(fā)展先行，與莞城、東城類似，目前更多地通過“三舊”改造解決土地問題；常平、塘廈作為早期發(fā)展的鎮(zhèn)區(qū)之一，與大多數(shù)強(qiáng)鎮(zhèn)類似，更多通過“三舊”改造解決土地問題；土地供應(yīng)：第一梯隊中，目前土地供應(yīng)相對稀缺的有東城、莞城、長安、虎門、厚街、常平，其中南城、松山湖作為新城、新區(qū)后續(xù)供應(yīng)仍有較大潛力14%2.2%3.2%3.6%3.2%3.4%5.9%1.9%3.7%2.8%06-0910供應(yīng)比重42除南城外，其他區(qū)域土地資源均較為緊張東北部（含生態(tài)園）松山湖沿?；㈤T港港區(qū)（虎門西部、長安南部）西北部城區(qū)（萬江、南城南部）土地供應(yīng)：從未來新增建設(shè)用地來看，新增建設(shè)用地主要集中在西北、東北部后發(fā)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域、松山湖、西南部沿海、城區(qū)的西南部，第一梯隊除城區(qū)、松山湖外，其余區(qū)域新增建設(shè)用地較少東莞市土地利用現(xiàn)狀圖（2005年）東莞市土地利用現(xiàn)狀圖（2006-2020年）土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅投資/購買力強(qiáng)市場競爭激烈土地供應(yīng)稀缺首輪軌道交通當(dāng)?shù)刭Y源市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造結(jié)合自身資源能力長短期重點軌道交通：在首輪啟動的軌道交通中，線路穿過第一梯隊除塘廈外的所有鎮(zhèn)街，其中西部鎮(zhèn)區(qū)站點分布密集度最高，是短期內(nèi)城市發(fā)展的重心之一厚街站虎門火車站虎門商貿(mào)站長安廈邊站長安金沙站長安錦廈站榴花公園站東寶路站溫南路站東城路站旗峰公園站會展國際站新城中心站水濂山站將軍路站厚街汽車站厚街展覽中心站虎門站萬江站新城中心站東城南站寮步站松山湖工業(yè)園站常平站東莞輕軌R2線首期穗莞深城際軌道交通莞惠城際軌道交通廣深港客運專線虎門火車站東莞市區(qū)——松山湖：20分鐘；

虎門、常平——東莞市區(qū)：30分鐘；

塘廈——東莞市區(qū)：45分鐘；

虎門——常平：45分鐘；市域范圍內(nèi)任意兩點的出行時間不超過1個小時第一梯隊中任何兩個鎮(zhèn)街出行時間不超過45分鐘連惠州連廣州連廣州連廣州連深圳廣州新機(jī)場廣州科學(xué)城廣州主城區(qū)廣州大學(xué)園區(qū)廣州新城南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)松山湖科技園區(qū)深圳西部工業(yè)組團(tuán)深圳機(jī)場惠州惠州機(jī)場光明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳東部物流組團(tuán)深圳東部大工業(yè)區(qū)深圳大學(xué)城深圳主城區(qū)香港新機(jī)場香港廣州發(fā)展趨勢對東莞的影響深圳發(fā)展趨勢對東莞的影響惠州發(fā)展趨勢對東莞的影響1、影響東莞北部和東莞水源、生態(tài)環(huán)境2、利于東莞加強(qiáng)與廣州的聯(lián)系；3、帶動北部城鎮(zhèn)發(fā)展3、珠江兩岸成為穗莞城際協(xié)調(diào)新方向4、區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施南引，有利于東莞的利用、出現(xiàn)加強(qiáng)兩岸交通聯(lián)系的需求5、對珠三角可能產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境影響6、對沿海產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展帶來競爭壓力7、形成區(qū)域沿海產(chǎn)業(yè)投資熱點1、虎門長安-松崗沙井更趨一體化；2、提升虎門長安地區(qū)區(qū)域地位；3、東莞東部產(chǎn)業(yè)地區(qū)的物流通道；4、塘廈鳳崗-平湖觀瀾聯(lián)系加強(qiáng)；5、軌道交通與龍華的銜接；6、與松山湖共同促成區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)的形成7、形成兩地高技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作平臺1、共同建設(shè)白云峰區(qū)域綠地；2、利用惠州陳江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)為自身發(fā)展提供支持；3、加強(qiáng)與惠州南部地區(qū)的交通聯(lián)系4、東莞向惠州地區(qū)輻射的主要方向軌道交通：軌道交通開通，將加強(qiáng)與周邊城市的聯(lián)系，其中西部、南部是主要受輻射的主要區(qū)域東莞主城區(qū)三舊改造：第一梯隊中東城、長安、萬江作為東莞５大試點中的三個先行，其他鎮(zhèn)區(qū)目前也紛紛開展，三舊改造將為東莞后續(xù)發(fā)展“改”出空間目前三舊改造各鎮(zhèn)街進(jìn)展情況：東城：商貿(mào)中心區(qū)改造、烏石崗舊村改造、火煉樹舊村改造、立新舊村改造、樟村舊村改造，總投資額近80億元塘廈:以大坪村為試點,提出“城市中間地帶”的概念來策劃舊村改造項目。常平、虎門、石龍、市區(qū):分別對東莞火車站、廣深港客運專線白沙站、東莞新客運,以及會展中心樞紐站地區(qū)的整合,結(jié)合大型基礎(chǔ)設(shè)施塑造城市功能區(qū)。厚街:利用地處穗港經(jīng)濟(jì)走廊的區(qū)位優(yōu)勢,通過打造萬畝生態(tài)科技工業(yè)園,積極引導(dǎo)工業(yè)集中布局,原有廠區(qū)則通過升級改造,引入南峰國際皮革鞋材交易中心、鴻運鞋材廣場等專業(yè)市場,形成以第三產(chǎn)業(yè)為主的中心區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，東莞目前符合三舊改造條件的用地占建設(shè)用地總規(guī)模的20%－50%，總量約30萬畝，由于省政府文件中明確了3年的歷史用地補(bǔ)辦時間窗口，因此東莞政府在未來3年內(nèi)加大力度推進(jìn)土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅投資/購買力強(qiáng)市場競爭激烈土地供應(yīng)稀缺首輪軌道交通市場活躍度高市場潛在需求大三舊改造進(jìn)入門檻結(jié)合自身資源能力長短期重點進(jìn)入門檻：一級公開市場中城區(qū)土地市場公開度較高，進(jìn)入門檻較低，而鎮(zhèn)區(qū)土地雖通過招拍掛出讓，但存在地價返還現(xiàn)象，市場透明度不高，需與當(dāng)?shù)卮?、?zhèn)級協(xié)商推進(jìn)，才有較大機(jī)會土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)輻射強(qiáng)融入城區(qū)明顯受港口輻射強(qiáng)受深圳拉動大后發(fā)優(yōu)勢區(qū)位交通優(yōu)勢土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資強(qiáng)鎮(zhèn)分化市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點0.96,173黃江1.07,277石排7,322樟木頭7,471望牛墩7,804道窖8,167謝崗8,2120.00.20.30.40.50.1東坑常平13,36612,76772,960莞城高步45,28117,205石龍東城31,02213,831南城30,896石碣24,232長安21,7710.6產(chǎn)值密度（元/平方公里）沙田0.7企石0.812,380虎門厚街8,629大嶺山洪梅橋頭8,763麻涌9,000清溪10,059大朗10,203茶山10,2118,71410,292鳳崗10,916中堂10,996塘廈11,57712,633萬江寮步橫瀝高步29黃江2025橫瀝22茶山54大朗38清溪57塘廈44寮步11323南城11122東城20道窖67常平38鳳崗40石碣33大嶺山7719莞城7224橋頭10418長安虎門19厚街22中堂22石龍16石排望牛墩3423麻涌1011謝崗15洪梅1223萬江1482企石第三產(chǎn)值（億元）增幅（%）東坑沙田21樟木頭后發(fā)優(yōu)勢：第二梯隊中石龍、石碣經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對較強(qiáng)，而沙田、大朗、清溪、寮步則市場活躍度較高76麻涌7122黃江58茶山23望牛墩90鳳崗65高步21517虎門120大朗98莞城18316南城18916東城51橫瀝41石排44道窖96大嶺山38東坑20215長安60萬江101寮步49橋頭16113厚街14412常平66中堂58沙田145122114410清溪47石龍25謝崗50塘廈1119石碣29企石GDP（億元）增幅（%）洪梅樟木頭5區(qū)位優(yōu)勢：第二梯隊受城區(qū)、松山湖、虎門港、副中心（虎門、塘廈、常平）、深圳拉動較大城區(qū)松山湖港口大道松山湖大道廣深高速莞深高速廣深鐵路莞長路虎門港虎門常平塘廈石龍位于東莞北部，是東莞北部，是廣東“四大名鎮(zhèn)”之一，地緣人緣優(yōu)勢明顯；寮步、大朗、大嶺山位于城區(qū)與松山湖之間，受城區(qū)、松山湖輻射拉動較明顯；沙田主要受虎門港啟動利好因素驅(qū)動，是新一輪城市發(fā)展的受益區(qū)域，同時受到虎門及周邊強(qiáng)鎮(zhèn)的外溢影響較大；道窖位于水鄉(xiāng)片區(qū)，本身景觀資源豐富，受城區(qū)、虎門港輻射拉動較大；清溪、鳳崗位于東莞東南部，受深圳拉動明顯，同時受區(qū)域中心塘廈形成產(chǎn)業(yè)集群協(xié)調(diào)發(fā)展?jié)摿^大沿海高速博深高速土地資源：從土地利用總體規(guī)劃來看，未來沙田、道窖可利用土地資源較多，其次是大嶺山、寮步、清溪、鳳崗、石碣、石龍，而出讓價格中沙田、道窖、清溪相對較低沙田965.0寮步石龍1,415.0清溪石碣0.0成交均價（元/平米）163.787.732.9成交面積（萬平米）供應(yīng)面積（萬平米）206.8鳳崗87.7道窖大嶺山32.9大朗1,307.006年至今東莞一級市場供應(yīng)/成交量（萬平米）注：06年至今道窖、石龍暫無一級土地出讓記錄，其中石龍由于鎮(zhèn)域小，發(fā)展早，可利用土地資源不多，因此是影響出讓的重要因素之一6.8市場競爭度：第二梯隊中受城區(qū)、松山湖區(qū)域價值提升影響，周邊寮步、大朗、大嶺山溢價率較高，而分布在東、西兩側(cè)的沙田、道窖及清溪、鳳崗溢價率相對較低，目前清溪、鳳崗已受到深圳開發(fā)商的高度關(guān)注0.0%110.0%沙田00道窖1223.1%寮步40.4%大嶺山1138.4%大朗20.7%清溪289.8%鳳崗石碣0.0%石龍溢價率成交金額（億元）出讓底價（億元）40.6%隨著城區(qū)、松山湖區(qū)域價值的提升，土地價格日漸增長，而位于周邊的寮步、大嶺山、大朗自然成為市場的關(guān)注點；西部的沙田、道窖目前地價、溢價率較低，但由于受虎門港及交通逐步完善影響，市場注意力將逐步轉(zhuǎn)移；東部的鳳崗、清溪由于受深圳拉動較大，近年受深圳房價上升影響，形成明顯的價格洼地，未來發(fā)展?jié)摿^大石碣、石龍由于可出讓土地資源較少，出讓數(shù)量有限，且單宗地塊小，市場關(guān)注度低，因此溢價率不高0土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)輻射強(qiáng)融入城區(qū)明顯受港口輻射強(qiáng)受深圳拉動大后發(fā)優(yōu)勢區(qū)位交通優(yōu)勢土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點長安虎門厚街東城塘廈常平清溪大朗寮步莞城大嶺山黃江南城石碣萬江高步茶山道窖石排中堂沙田麻涌橫瀝樟木頭石龍橋頭企石謝崗東坑望牛墩洪梅常駐人口（人）鳳崗市場容量：第二梯隊中除寮步外，其他各鎮(zhèn)區(qū)短期內(nèi)市場容量相對偏小，沙田、道窖雖發(fā)展后勁足，但短期面臨市場容量偏小的問題，而鳳崗的客戶群除本地常住人口外，還有部分外溢的深圳客戶，因此市場容量潛力較大石碣鎮(zhèn)望牛墩鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)莞城區(qū)大朗鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)松山湖長安鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)09年1月-9月成交面積（萬平米）東城區(qū)塘廈鎮(zhèn)南城區(qū)萬江區(qū)樟木頭鎮(zhèn)0.2虎門長安東城莞城厚街南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪樟木頭黃江茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田道窖東坑企石麻涌望牛墩謝崗洪梅08年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）大嶺山投資/購買力：第二梯隊相對稍弱于第一梯隊，其中沙田、道窖相對較弱土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)輻射強(qiáng)受港口輻射強(qiáng)受深圳拉動大后發(fā)優(yōu)勢區(qū)位交通優(yōu)勢土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點園區(qū)/港口輻射：第二梯隊中受園區(qū)/港口輻射強(qiáng)度依次為寮步、大朗、大嶺山、沙田、道窖松山湖虎門港生態(tài)園寮步受城區(qū)、松山湖、生態(tài)園三層輻射拉動，未來發(fā)展?jié)摿薮?；在各大園區(qū)中松山湖先行發(fā)展，而目前園區(qū)發(fā)展集中于北部及東部，因此大朗受輻射強(qiáng)度比大嶺山較大；沙田位于虎門港，通過虎門港建設(shè)改善區(qū)域環(huán)境，完善配套，并通過政府投資拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，未來發(fā)展?jié)摿^大；道窖則通過自身資源打造宜居片區(qū)，承接虎門港部分配套需求，未來可能形成工作在港口，居住在道窖的局面深圳拉動：第二梯隊中鳳崗、清溪受深圳拉動最大，而大嶺山、大朗通過交通優(yōu)勢部分區(qū)域亦受其輻射影響松山湖大嶺山大朗鳳崗清溪龍崗公明鳳崗是東莞最深入深圳腹地的鎮(zhèn)區(qū)，受深圳影響最大，主動承接深圳，融入深圳是鳳崗目前發(fā)展的主要方向；大嶺山通過龍林高速可快速到達(dá)深圳公明，因此龍大高速周邊區(qū)域值得關(guān)注軌道交通：首輪啟動的軌道交通主要受益的鎮(zhèn)區(qū)有，石龍、沙田、道窖、寮步、大朗，而規(guī)劃的R1、R3、R4線目前仍無啟動時間表，沿線鎮(zhèn)區(qū)（大嶺山、清溪）難以在短期內(nèi)受益沙田站道窖站寮步站大嶺山站大嶺山南站清溪站清溪汽車站大朗站石龍站穗莞深城際軌道東莞輕軌R2線莞惠城際軌道東莞輕軌R1線（規(guī)劃）東莞輕軌R3線（規(guī)劃）東莞輕軌R4線（規(guī)劃）土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)輻射強(qiáng)受港口輻射強(qiáng)受深圳拉動大后發(fā)優(yōu)勢區(qū)位交通優(yōu)勢土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點客戶分流：在接受城區(qū)、園區(qū)、港口輻射拉動的同時，隨著軌道交通的開通，也存在著客戶分流的可能虎門長安塘廈城區(qū)松山湖常平整體區(qū)域：寮步、大朗、鳳崗；細(xì)化區(qū)域：清溪東南部；大嶺山北部及西南部；沙田、道窖景觀資源較佳區(qū)域；機(jī)會布點：石龍、石碣第二梯隊中由于各鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展不均衡，同鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)未來發(fā)展趨勢存在差異，受外部因素輻射拉動程度不等，因此需細(xì)化關(guān)注投資區(qū)域土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)/港口輻射受深圳拉動大土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點土地升值空間受城區(qū)輻射環(huán)境/配套0.00.00.00.00.00.08.0965.0116.0116.0麻涌0.0高步茶山橫瀝黃江供應(yīng)面積（萬平米）成交面積（萬平米）成交均價（元/平米）注：對黃江均價進(jìn)行修正，刪除07年成交位于中惠項目的地塊及09年金地成交的含酒店用地1,298.0土地資源：根據(jù)06年至今的一級土地出讓記錄，除黃江、橫瀝外，麻涌、高步、茶山尚無出讓記錄，而根據(jù)土地利用規(guī)劃，第三梯隊可用土地資源仍較多市場競爭度：第二梯隊中橫瀝溢價率較高外，黃江較為平穩(wěn)，其他尚無記錄000.0%麻涌000.0%高步0.0%茶山82.1%橫瀝51.8%黃江成交金額（億元）溢價率出讓底價（億元）麻涌、高步、茶山目前尚無一級土地出讓記錄，土地交易基本為二手交易，市場透明度不高；橫瀝由于受生態(tài)園影響，近年受到市場關(guān)注，溢價率逐步提高；5.5萬江莞城東城常平土地升值空間：第三梯隊中，高步、茶山受城區(qū)輻射明顯，而橫瀝、麻涌則受生態(tài)園、虎門港拉動較大，未來土地升值空間較大1,4782,3892,281常平東城成交樓面均價（元/平米）萬江莞城高步周邊茶山周邊橫瀝周邊高步通過萬江大橋、高步大橋、大王洲橋可快速到達(dá)萬江、莞城、東城輻射較明顯;茶山與東城東北部相接壤，R2線開通后與城區(qū)聯(lián)系更緊密，目前受東城影響較大；通過東部快速干線及生態(tài)園大道（在建），橫瀝與城區(qū)、松山湖距離逐步拉近，同時受生態(tài)園拉動影響，未來橫瀝環(huán)境、配套將逐步完善，未來橫瀝發(fā)展及土地升值空間巨大；麻涌受虎門港帶動，未來環(huán)境、配套將得到一定的提升；黃江由于區(qū)位交通影響，與深圳聯(lián)系較緊密，未來受深圳拉動更為明顯3,500土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)/港口輻射受深圳拉動大土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點土地升值空間受城區(qū)輻射環(huán)境/配套石碣鎮(zhèn)望牛墩鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)莞城區(qū)大朗鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)松山湖長安鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)09年1月-9月成交面積（萬平米）東城區(qū)塘廈鎮(zhèn)南城區(qū)萬江區(qū)樟木頭鎮(zhèn)長安虎門厚街東城塘廈常平清溪大朗寮步莞城大嶺山黃江南城石碣萬江高步茶山道窖石排中堂沙田麻涌橫瀝樟木頭石龍橋頭企石謝崗東坑望牛墩洪梅常駐人口（人）鳳崗市場容量：第三梯隊市場容量普遍較小，其中高步鎮(zhèn)目前尚無商品房市場虎門長安東城莞城厚街南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪樟木頭大嶺山黃江茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田道窖東坑企石麻涌望牛墩謝崗洪梅08年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）投資/購買力：第三梯隊投資/購買力普遍較低環(huán)境/配套：第三梯隊中個別鎮(zhèn)區(qū)存在污染較為嚴(yán)重問題，如麻涌造紙行業(yè)帶來的是鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境較差，目前政府對治污力度加大，著力打造“宜居”城市，相信未來該類鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境將得到改善，但短期內(nèi)市場仍較排斥支柱產(chǎn)業(yè)：造紙及紙制品支柱產(chǎn)業(yè)：制鞋、眼鏡、電子支柱產(chǎn)業(yè)：食品支柱產(chǎn)業(yè)：模具支柱產(chǎn)業(yè)：信息產(chǎn)業(yè)土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)/港口輻射受深圳拉動大土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點土地升值空間受城區(qū)輻射環(huán)境/配套市政建設(shè)城區(qū)生態(tài)園深圳受周邊拉動影響：受城區(qū)、園區(qū)、港口、深圳輻射拉動影響強(qiáng)度依次為茶山、高步、橫瀝、黃江、麻涌高步南部、茶山西部由于與城區(qū)關(guān)系較緊密,受城區(qū)輻射較大；橫瀝西部、茶山東部由于屬生態(tài)園范疇,同時可快速到達(dá)城區(qū)\松山湖,是生態(tài)園受益較明顯區(qū)域；黃江南部受深圳輻射拉動較明顯,同時該區(qū)域生態(tài)環(huán)境較優(yōu),土地價值較明顯;麻涌則受港口拉動影響較大軌道交通：第三梯隊中受軌道交通影響的鎮(zhèn)區(qū)有茶山、麻涌、黃江，而茶山西部、麻涌西北部、黃江中南部較為明顯，但黃江站點目前尚未啟動，短期難以受益麻涌站黃江站茶山站穗莞深城際軌道東莞輕軌R2線莞惠城際軌道東莞輕軌R1線（規(guī)劃）東莞輕軌R4線（規(guī)劃）穗莞深城際軌道起于廣州地鐵5號線魚珠站，通過麻涌進(jìn)入東莞，麻涌將承接起重要的角色，未來通過改善環(huán)境，利用與廣州的價格洼地，將分流部分廣州客戶，增加市場容量；R2線第二戰(zhàn)茶山站位于東城邊緣，對加強(qiáng)兩區(qū)域關(guān)系非常重要，而目前茶山與東城已形成明顯的價格洼地，未來客戶相互置業(yè)成為可能；黃江作為R1與R3的樞紐站，其地位不容忽視，但目前兩條線路尚未啟動，短期內(nèi)難以受益，但可關(guān)注沿線區(qū)域，低價入市，提前布點城區(qū)穗莞深城際軌道東莞輕軌R2線莞惠城際軌道東莞輕軌R1線（規(guī)劃）東莞輕軌R4線（規(guī)劃）石龍站/新火車站茶山站新火車站影響：東莞新火車站位于石龍與茶山的交界處，同時與R2線石龍站點交匯，未來通過R2線連接將大大縮短城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)到火車站時間，茶山將因此受益土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)/港口輻射受深圳拉動大土地資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點土地升值空間受城區(qū)輻射環(huán)境/配套客戶分流：由于城區(qū)在教育、商業(yè)、環(huán)境等方面均有較大優(yōu)勢，因此軌道交通等交通開通后，可能會造成周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶分流，如茶山、高埗城區(qū)細(xì)化區(qū)域：麻涌西北部、高步南部、茶山西部、橫瀝生態(tài)園區(qū)域、黃江南部第三梯隊中同鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)未來發(fā)展趨勢存在差異，受外部因素輻射拉動程度不等，因此需細(xì)化關(guān)注投資區(qū)域土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資房地產(chǎn)起步晚市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點自身資源：第四梯隊中的洪梅由于多條東江支流經(jīng)過，自然景觀資源豐富市場競爭度：洪梅、東坑由于自06年一級土地出讓較少，因此數(shù)據(jù)僅作參考，整體地價較低，市場關(guān)注度低0.7816.4%洪梅0.4615.2%東坑出讓底價（億元）成交金額（億元）溢價率11.2700.0洪梅4.1東坑供應(yīng)面積（萬平米）成交面積（萬平米）成交均價（元/平米）0.8土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資房地產(chǎn)起步晚市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點石碣鎮(zhèn)望牛墩鎮(zhèn)石排鎮(zhèn)企石鎮(zhèn)洪梅鎮(zhèn)謝崗鎮(zhèn)茶山鎮(zhèn)中堂鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)黃江鎮(zhèn)橋頭鎮(zhèn)道滘鎮(zhèn)麻涌鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)沙田鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)莞城區(qū)大朗鎮(zhèn)石龍鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)大嶺山鎮(zhèn)松山湖長安鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)厚街鎮(zhèn)常平鎮(zhèn)寮步鎮(zhèn)09年1月-9月成交面積（萬平米）東城區(qū)塘廈鎮(zhèn)南城區(qū)萬江區(qū)樟木頭鎮(zhèn)長安虎門厚街東城塘廈常平清溪大朗寮步莞城大嶺山黃江南城石碣萬江高步茶山道窖石排中堂沙田麻涌橫瀝樟木頭石龍橋頭企石謝崗東坑望牛墩洪梅常駐人口（人）鳳崗市場容量：第四梯隊市場容量較小虎門長安東城莞城厚街南城常平塘廈大朗石碣石龍鳳崗寮步萬江清溪樟木頭大嶺山黃江茶山中堂橋頭橫瀝高步石排沙田道窖東坑企石麻涌望牛墩謝崗洪梅08年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額（億元）投資/購買力：第四梯隊投資/購買力較低土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點虎門港生態(tài)園受園區(qū)、港口影響：由于洪梅自身水資源豐富，鎮(zhèn)內(nèi)污染較低，生態(tài)環(huán)境較優(yōu)，可承接虎門港居住功能，而東坑位于生態(tài)園范疇，受生態(tài)園的拉動較為明顯洪梅站東坑站穗莞深城際軌道莞惠城際軌道東莞輕軌R3線（規(guī)劃）軌道交通：洪梅站作為穗莞深城際軌道及莞惠城際軌道的樞紐站，憑借自身資源優(yōu)勢，可與其他區(qū)域打差異化，強(qiáng)化宜居區(qū)域，吸引外部客戶，而東坑則受R3線影響，但目前尚未啟動，短期受益不明顯土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點客戶分流：與第三梯隊相似，存在客戶分流可能城區(qū)松山湖片區(qū)定位和發(fā)展趨勢未來投資格局城市土地獲取模式Respectlaws

報告總綱重點片區(qū)選擇城市發(fā)展趨勢下的片區(qū)分化各梯隊片區(qū)面臨的優(yōu)劣勢分析

結(jié)合自身資源各片區(qū)的長短期重點土地資源市場容量購買力發(fā)展?jié)摿?、空間第一梯隊第二梯隊第三梯隊第四梯隊市場競爭城市發(fā)展影響優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅受園區(qū)/港口輻射自身資源軌道交通影響市場容量購買力／投資客戶分流市場競爭度低結(jié)合自身資源能力長短期重點萬科已進(jìn)入?yún)^(qū)域（在售）：萬科已進(jìn)入的區(qū)域基本為第一、二梯隊區(qū)域，而第一梯隊中的城區(qū)及西部鎮(zhèn)區(qū)大部分尚未進(jìn)入或項目已售罄（莞城運河?xùn)|1號、寮步城市高爾夫花園）第一梯隊第二梯隊金域華府翡麗山麓湖虹溪諾雅金域藍(lán)灣棠樾（深圳萬科主導(dǎo)）萬科城松山湖北部區(qū)項目：已簽約未獲取第一梯隊分布第二梯隊分布東莞公司可售資源分析：按未來三年銷售計劃，2011年底可售存貨中各品類過于集中，市場風(fēng)險較大11年底各項目可售資源（不計棠樾）：09年底東莞公司品類結(jié)構(gòu)：09年底存量可售資源10年銷售面積11年銷售面積11年底可售資源26.02(*)TOPC97.70(*)G68.60(*)63.47(*)GC48.57(*)TOP10.88(*)注：可售資源包括存貨+在建不可售+儲備地塊11年底東莞公司品類結(jié)構(gòu)：11年底各項目可售資源存貨：松山湖北部翡麗山金域華府萬科城虹溪諾雅存貨面積（萬平米）金域藍(lán)灣麓湖GGCCCGTOP東莞公司可售資源存貨中，存在較大的風(fēng)險隱患;G類產(chǎn)品主要集中在金域華府、松山湖北部區(qū)項目（已簽約未獲?。医鹩蛉A府地價相對較高,短期內(nèi)應(yīng)關(guān)注其他區(qū)域G類產(chǎn)品，分散市場風(fēng)險；TOP類主要分布于松山湖，而松山湖作為東莞公司主要利潤來源項目，11年后也面臨資源售罄的局面，應(yīng)適時作補(bǔ)充；C類產(chǎn)品主要分布在翡麗山，而翡麗山由于收地障礙，目前尚未動工；123綜上所述，結(jié)合東莞特殊的城市格局及現(xiàn)有項目布局考慮，中西部、東南部將是未來東莞公司主要聚焦的區(qū)域,長期關(guān)注機(jī)會布點區(qū)域性價比高的項目城區(qū)-松山湖板塊城區(qū)-松山湖板塊塘廈-鳳崗板塊生態(tài)園-常平板塊重點關(guān)注片區(qū)機(jī)會布點片區(qū)城區(qū)-松山湖板：重點關(guān)注城區(qū)、寮步、松山湖區(qū)域，機(jī)會布點道窖東南部、高步、石碣南部、茶山西部、大嶺山北部、大朗；虎門-長安板塊：重點關(guān)注長安、虎門、厚街，機(jī)會布點沙田東部、大嶺山西南部；生態(tài)園-常平板塊：重點關(guān)注生態(tài)園區(qū)域，機(jī)會布點常平；塘廈-鳳崗板塊：重點關(guān)注鳳崗、塘廈，機(jī)會布點黃江、清溪；在售項目區(qū)域：