房地產(chǎn)-房地產(chǎn)及物管行業(yè)第39-40周周報(bào)：月末成交熱度回升國慶期間一二手房趨勢(shì)分化-廣發(fā)證券郭鎮(zhèn),樂加棟,邢莘,謝淼,歐陽喆-20221009

業(yè)評(píng)級(jí)告日期相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)-09業(yè)評(píng)級(jí)告日期相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)-09國慶期間一二手房趨勢(shì)分化核心觀點(diǎn)：積金貸款利率、出售自有住房后1年內(nèi)重購可退個(gè)稅，打開剛需及改善需求空間。地方政策方面，武漢下調(diào)二套首付，杭州蕭山區(qū)限購放0.6)月來首度下調(diào)住房公積金貸款利率，給予一年內(nèi)置換房屋的納稅人個(gè)稅%5%12/21-9%02/2212/21-9%02/2204/2206/22-16%-23% 房地產(chǎn)滬深300SFCCENoBNN3639641ngzhegfcomcn請(qǐng)注意，樂加棟,邢莘,謝淼,歐陽喆并非香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的注冊(cè)持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活2/33和財(cái)務(wù)分析表股票簡稱股票代碼貨幣最新收盤價(jià)最近報(bào)告日期評(píng)級(jí)合理價(jià)值(元/股)EPS(元)2022E2023EPE(x)2022E2023EEV/EBITDA(x)2022E2023EROE2022E2023E000002.SZ人民幣17.832022/09/02買入28.412.242.507.977.144.805.009.9%10.0%保利發(fā)展600048.SH人民幣18.002022/09/02買入25.732.382.587.556.977.707.7012.7%招商蛇口001979.SZ人民幣16.342022/09/01買入17.851.231.2913.2412.647.407.207.6%7.4%新城控股601155.SH人民幣17.482022/09/06買入29.163.543.264.935.374.904.8012.2%金地集團(tuán)600383.SH人民幣2022/08/29買入18.352.292.425.014.769.108.8013.0%建發(fā)股份600153.SH人民幣13.852022/08/28買入96.465.353.603.303%12.0%華發(fā)股份600325.SH人民幣9.852022/08/31買入1.591.676.215.8913.5010.7014.0%12.9%濱江集團(tuán)002244.SZ人民幣10.472022/09/04買入14.021.249.418.443.703.1014.3%13.7%新湖中寶600208.SH人民幣2.452022/05/05買入3.540.300.338.297.3929.6032.205.8%中國國貿(mào)600007.SH人民幣13.692021/10/31買入24.821.141.2912.0210.657.006.403%3%金融街000402.SZ人民幣5.082022/04/14買入10.390.560.579.018.8826.2526.554.3%4.2%招商積余001914.SZ人民幣15.262022/08/28買入26.010.660.8623.0817.8017.8015.097.5%8.9%碧桂園02007.HK港幣1.762022/04/02買入7.814.621.961.879%10.8%中國海外發(fā)展00688.HK港幣20.902022/09/02買入29.373.643.975.244.804.223.7210.4%10.2%旭輝控股集團(tuán)00884.HK港幣0.662022/03/31買入6.840.780.825.064.802.402.3014.9%13.6%保利物業(yè)06049.HK港幣40.852022/08/31買入66.831.962.4918.8914.867.134.9514.3%16.2%碧桂園服務(wù)06098.HK港幣2022/09/15買入22.851.441.737.406.142.471.1712.2%13.4%旭輝永升服務(wù)01995.HK港幣2.502022/09/05買入6.470.470.614.813.681.750.7216.4%18.6%融創(chuàng)服務(wù)01516.HK港幣1.802021/08/31買入33.040.660.932.481.7513.178.1816.7%20.3%金科服務(wù)09666.HK港幣2021/08/20買入86.432.523.574.273.026.804.0618.0%21.6%備注：(1)以上公司為廣發(fā)證券地產(chǎn)組近兩年覆蓋標(biāo)的；(2)A股標(biāo)的合理價(jià)值貨幣單位為人民幣，港股標(biāo)的(碧桂園、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、萬科企業(yè))合理價(jià)值貨幣單位為港幣；(3)A股及港股標(biāo)的EPS貨幣單位均為人民幣；(4)表中估值指標(biāo)按照最新收盤價(jià)計(jì)算。3/33 (一)主要政策回顧 6(二)重點(diǎn)城市成交情況 9(三)重點(diǎn)城市推盤及庫存跟蹤 15(四)全國土地市場(chǎng)供給成交情況 18 (一)重點(diǎn)物企事件跟蹤：博裕資本要約金科服務(wù)，華潤萬象收購祥生活 24(二)本周物業(yè)關(guān)注：民企龍頭繼續(xù)下探，估值再創(chuàng)新低 24 4/33 6 10圖4：分線國慶日均成交面積(萬方) 10圖5：43城新房周均及單周成交面積(萬方) 11 圖11：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比(2022.09.24-2022.09.30)13 255/33 表2：過去兩周主要中央政策(2022.09.24-2022.10.07) 8表3：過去兩周主要地方政策(2022.09.24-2022.10.07) 8表4：43城市商品房成交面積匯總(2022.09.24-2022.09.30) 12房成交面積匯總(2022.09.24-2022.09.30) 14表6：重點(diǎn)城市商品房庫存及去化周期變化情況(2022.09.30-2022.10.06).....17表7：重點(diǎn)城市住宅庫存面積及去化周期變化情況(2022.09.30-2022.10.06).17 表9：開發(fā)類房企上周重點(diǎn)公司公告(2022.09.25-2022.10.07) 21 2：房企每周拿地匯總(2022.09.25-2022.10.07) 23 28 表18：本周上市物業(yè)公司主要事件(2022.09.24-2022.10.07) 29 6/33、地產(chǎn)行業(yè)政策及基本面跟蹤情況(一)主要政策回顧限、改銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，計(jì)劃在2022年底之前，放寬對(duì)22年6-8下降的城市的利率限制，當(dāng)?shù)卣勺灾鳑Q定。00城市在執(zhí)行利率口徑為首套4.15%，二套4.91%，本次以下(含)和5年以上首套住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6%和3.1%(均下調(diào)15bp)，二套利率政策不變。圖1：首套、二套房貸利率及首套公積金貸款利率(5年以上)%5%0%%%4.5%4.0%%%14/0114/0614/1115/0415/0916/0216/0716/1217/0517/1018/0318/0819/0119/0619/1120/0420/0921/0221/0721/1222/0522/10首套房貸利率二套房貸利率首套公積金貸款利率(5年以上)惠，其中新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳個(gè)稅，小于的表1：二手房交易個(gè)稅政策一覽城市政策內(nèi)容7/331999/11/6財(cái)政部(a)為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對(duì)出售自有住房并擬在出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅；(b)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)稅。2006/7/18國家稅務(wù)總局(a)對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；(b)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。2013/2/16國務(wù)院辦公廳充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征收個(gè)稅。2022/9/30財(cái)政部22年10月1日至23年12月31日，對(duì)出售自有住房并在出售后1年內(nèi)重購住房的納稅人，對(duì)其出售時(shí)的已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠，其中新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳個(gè)稅，小于的按金額比例退還。地方因城施策2021/9/16珠海(a)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅率下調(diào)至1%，二手非住宅下調(diào)至1.5%(原銷售不動(dòng)產(chǎn)皆為2%)；(b)統(tǒng)一個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅土地增值稅核定征收率為5%。2021/9/23惠州(a)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅率下調(diào)至1%，二手非住宅調(diào)整為1.5%(原銷售不動(dòng)產(chǎn)均為2%)；(b)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%(原為其他6%)。2021/9/23肇慶(a)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率下調(diào)至1%，二手非住宅調(diào)整為1.5%(原皆為銷售不動(dòng)產(chǎn)1.5%)；(b)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%(原其他房產(chǎn)6%)。2021/9/23(a)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率下調(diào)至1%，二手非住宅調(diào)整為1.5%(原房屋轉(zhuǎn)讓2%)；(b)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%(原其他房產(chǎn)5.5%)2021/9/30(a)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%(原2%)；(b)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率統(tǒng)一為5%。2021/11/12佛山(a)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率下調(diào)至1%(原2%)，二手非住宅下調(diào)至1.5%(原2%)；(b)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%(原6%)。地方政策方面，過去兩周地方改善政策以公積金放松、購房補(bǔ)貼政策為主，多普宅70%)，仍“認(rèn)房又認(rèn)貸”。臨浦等鎮(zhèn)街購房(原本市戶籍限購2套，非本市戶籍限購1套且需4年內(nèi)2年社保)，符合條件的本市戶籍在上述鎮(zhèn)街購二套不受落戶滿五年限制(原落戶不滿5年限購1套且需連續(xù)2年社保)；購蕭山區(qū)上述鎮(zhèn)街普宅/非宅新房的，按實(shí)際繳納契稅的地，緩解房企資金壓力。8/33品時(shí)間部門政策內(nèi)容9/29央行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)22年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在22年底前，階段性放寬首套商貸利率下限，二套商貸利率下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，符合條件城市可“因城施策”自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋咨藤J利率下限。9/30財(cái)政部、稅務(wù)總局22年10月1日至23年12月31日，對(duì)出售自有住房并在出售后1年內(nèi)于同城重購住房的納稅人，對(duì)其出售時(shí)的已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠，其中新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳個(gè)稅，小于的按金額比例退還。9/30央行22年10月1日起，5年以下(含)和5年以上首套住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6%和3.1%(均下調(diào)0.15pct)，二套利率政策不變。時(shí)間城市政策內(nèi)容9/25湖南家庭名下1套住房且長租/2套且有1套長租再次購房申請(qǐng)公積金貸款的，按首套/二套公積金貸款政策執(zhí)行。9/25呼和浩特舉辦房產(chǎn)展銷月活動(dòng)，(a)10月1日至5日發(fā)放政府購房補(bǔ)貼券1萬元和企業(yè)購房優(yōu)惠券2萬元；(b)9月29日至10月31日展銷月期間購新房，給予所納契稅100%的補(bǔ)貼。9/25湘潭(a)滿足條件的高層次人才購新房，最高給予100萬元購房補(bǔ)貼；(b)對(duì)新引進(jìn)到我市優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的相關(guān)人員最高給予10萬元購房補(bǔ)貼。9/26伊犁阿勒泰：(a)首套商貸首付比調(diào)整為20%，利率下限為LPR-20bp；(b)公積金“認(rèn)貸不認(rèn)房”，首套公積金首付比降至20%，三孩家庭公積金貸款最高額度提高至60萬元(原50萬元)；(c)優(yōu)先回購非住宅商品房改造為保障性租賃住房，鼓勵(lì)國企收購市場(chǎng)房源用于保障性住房。9/26慶陽(a)全面落實(shí)“不限購、不限價(jià)”，首套住房/擁有1套住房且貸款未結(jié)清再次購房，商貸最低首付比20%/30%；(b)單/雙職工公積金最高貸款額度提高至50/60萬元(原40/50萬元)；(c)購房最低減按1%征收契稅。9/26江門(a)本科/碩士/博士公積金最高貸款額提高到江門最高額度的1.1/1.2/2倍，頂尖/一級(jí)/二級(jí)/三級(jí)人才提高至10/5/2/1.2倍；(b)單/雙職工購全裝修新房，公積金最高貸款額提高5/10萬元。9/26購首套自住住房且未使用過公積金貸款的多子女家庭，單/雙職工最高貸款額增加10/20萬元，貸款額計(jì)算系數(shù)調(diào)整為3(原2)，月還款額與月收入比上限調(diào)整為60%(原50%)。9/26金華22年9月26日至12月31日在市區(qū)購二手住房并辦理網(wǎng)簽的購房人按契稅的1%給予補(bǔ)貼。9/26嘉興海寧：符合條件人才可申請(qǐng)人才房票，A類人才一事一議，其余最高150萬元，人才房票使用金額不超過購房總價(jià)款的50%。9/27武漢二套首付比下調(diào)至40%(原普宅50%，非普宅70%)，仍“認(rèn)房又認(rèn)貸”。9/27丹東9月26日-10月31日購房月期間購新房可享100元/平補(bǔ)貼9/27梧州(a)22年10月1日-12月31日購房按50%給予契稅補(bǔ)貼。(b)鼓勵(lì)企業(yè)團(tuán)購住房用于人才安置，購20套以上且5年內(nèi)過戶給職工的，在過戶過程中給予50%地方留成交易稅費(fèi)補(bǔ)貼。9/28杭州蕭山區(qū)：(a)已落戶本市或在本市工作且有社保記錄，可在義橋、臨浦等鎮(zhèn)街購房(原本市戶籍限購2套，非本市戶籍限購1套且需4年內(nèi)2年社保)，符合條件的本市戶籍在上述鎮(zhèn)街購二套不受落戶滿五年限制(原落戶不滿5年限購1套且需連續(xù)2年社保)；(b)購本區(qū)上述鎮(zhèn)街普宅/非宅新房的，按實(shí)際繳納契稅的50%/30%補(bǔ)貼。9/28資陽(a)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)降低商貸首付比、利率，加快房地產(chǎn)信貸投放；(b)實(shí)施住房公積金階段性緩繳及家庭代際間互助；(c)鼓9/33勵(lì)貨幣補(bǔ)償安置，原則上不再新建安置房。9/28黃山徽州區(qū)：22年9月27日至23年6月30日，前200名在徽州區(qū)購新房，按面積最高獎(jiǎng)勵(lì)3萬元/套，若為二孩及以上家庭再獎(jiǎng)9/28紹興柯橋區(qū)：對(duì)使用“房票”購新房的，鼓勵(lì)房企讓利，網(wǎng)簽價(jià)可下浮至備案價(jià)90%，團(tuán)購5套及以上可再適當(dāng)下浮，幅度5%以內(nèi)。9/29南寧9月28日至10月31日舉行“支持剛性和改善性住房需求”住房團(tuán)購活動(dòng)，團(tuán)購房源可在現(xiàn)有基礎(chǔ)上享1-10百分點(diǎn)的專屬優(yōu)惠，統(tǒng)一給予40%的契稅補(bǔ)貼及一定利率優(yōu)惠。9/29沈陽職工家庭成員22年四季度購房，無論產(chǎn)權(quán)人是否繳存公積金，其配偶、子女和夫妻雙方的父母均可就該房產(chǎn)辦理公積金提取。9/29天門(a)22年四季度、23年一季度購房的，分別補(bǔ)貼1.5、1萬元/套，對(duì)16年后新生育的二孩、三孩家庭購房分別補(bǔ)貼0.5、1萬元/套；(b)生育二孩及以上家庭公積金購房貸款額可達(dá)規(guī)定限額的1.5倍。9/29重慶兩江新區(qū)：9月28日至11月30日房交會(huì)期間購房最高可享實(shí)繳契稅80%的消費(fèi)補(bǔ)貼。9/29南昌經(jīng)開區(qū)：(a)購買住宅90平以上/以下的，每套發(fā)放6000/4000元現(xiàn)金，非住宅50平以上/以下的，每套發(fā)放6000/4000元現(xiàn)b和非住宅，給予50%契稅補(bǔ)貼。9/30紹興浙江首個(gè)房地產(chǎn)紓困基金——紹興市穩(wěn)?；鸬牡谝粋€(gè)紓困項(xiàng)目正式落地，項(xiàng)目為位于諸暨市的祥生地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目，基金注入總額7億元。9/30北京(a)原土地使用權(quán)人無繼續(xù)開發(fā)意愿的，可通過土地二級(jí)交易平臺(tái)轉(zhuǎn)讓或由納入自然資源部儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)名錄的機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)；(b)鼓勵(lì)國企探索成立專業(yè)平臺(tái)公司，通過騰退、整合等方式，對(duì)企業(yè)所屬土地、房屋資源進(jìn)行統(tǒng)籌再利用。9/30廣州(a)離異或喪偶人士無論是否有未成年子女均按單身人士執(zhí)行限購政策；(b)未成年人在市九區(qū)內(nèi)不能單獨(dú)購買商品住房，在從化、增城區(qū)可單獨(dú)購房。10/7濟(jì)寧10月5日起階段性下調(diào)首套商貸利率下限至LPR-35bp(下調(diào)15bp)，即由4.1%降至3.95%，二套維持4.9%不變。10/7湖北22年10月1日至23年12月31日，非普通住宅/其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至3%/4%(原4%/6%)。10/7綿陽(a)單職工公積金最高貸款額升至50萬元(原40萬元)，截至23年6月30日，繳存職工家庭公積金貸款可貸額度上浮20%，職工購房可提取配偶及雙方直系親屬公積金支付首付款和償還公積金貸款；(b)購新房面積90平以下/90-144平/144平以上給予100%/80%/50%契稅補(bǔ)貼。10/7吉林?jǐn)M推出房貸商轉(zhuǎn)公政策，額度不高于商貸結(jié)清本金余額、公積金貸款最高限額且不高于房屋評(píng)估總價(jià)的70%。10/7臨沂(a)雙職工公積金貸款額提高至80萬元(原60萬元)；(b)22年9月29日起一年內(nèi)，給予首次購中心城區(qū)新房的個(gè)人購房補(bǔ)貼5萬元，出售二手房后又在中心城區(qū)購新房的給予80%契稅補(bǔ)貼，推行二手房“帶押過戶”；(c)符合條件的博士/碩士/本科生首次購房可享一次性購房補(bǔ)貼35/15/10萬元。10/7南充(a)二套房公積金貸款首付比下調(diào)至30%(原40%)，二孩、三孩家庭分別再提高公積金貸款額度10、20萬元；(b)23年1月31日前網(wǎng)簽的商品住房，在原補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，對(duì)符合條件購房人按合同總價(jià)款的3%給予一次性財(cái)政補(bǔ)貼，最高3萬元/套。10/7鄭州全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中，有145個(gè)實(shí)現(xiàn)全面實(shí)質(zhì)性復(fù)工，剩余2個(gè)進(jìn)入破產(chǎn)程序，預(yù)計(jì)11月底前可復(fù)工。：各地政府網(wǎng)站，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(二)重點(diǎn)城市成交情況環(huán)比上升53.7%，同比上升16.1%。%-100%210987.5%-100%210987.5圖2：43城2019年至2022年39周成交面積(萬方)走勢(shì)0W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W522019202020212022均成交面積18.11萬方，圖3：29城新房國慶日均成交面積(萬方)圖4：分線國慶日均成交面積(萬方)00 -33.-33.201420152016201720182019202020212022新房國慶日均成交面積(萬方)同比(右)0.05.010.015.020.025.030.035.0三四線肇慶、大連、長沙、合肥、中山、濟(jì)南、金華25.5%5%25.5%5%圖5：43城新房周均及單周成交面積(萬方)000340%%-40%2020202122W1-22-W3622-W3722-W3822-W3943城新房周均成交面積當(dāng)周成交環(huán)比(%，右)圖7：43城新房月度成交同環(huán)比(%)0%%22.0522.0622.0722.0822.0943城新房成交環(huán)比43城新房成交同比圖9：43城新房成交整體年同比(%)%-10%-28.9%-28.9%1.01-9.30201620171.01-9.3043城新房成交年同比環(huán)比增速(%)0%%22-W3422-W3522-W3622-W3722-W3822-W39一線城市(4城)二線城市(15城)三四線城市(24城)同比(%)%%-10%%8三四線城市922.08三四線城市9一線城市二線城市(%)%30%%30%20%10% 32.6%.4%-29.9%20162017201820192020202122.01.01-9.30一線城市(4城)二線城市(15城)三四線城市(24城)分線城市本周成交(萬方)上周成交(萬方)周環(huán)比周同比月同比22周均(萬方)21周均(萬方)年周均同比一線(4個(gè))北京28.9428.611.2%-36.0%4.9%21.6827.67-21.6%上海68.8662.1710.8%44.8%32.9%33.0042.60-22.5%廣州36.6423.1758.2%-8.2%24.7130.31深圳19.4571.0%99.4%30.9%9.8012.27一線合計(jì)153.89125.3122.8%8.0%13.6%89.20112.85-21.0%二線(15個(gè))杭州62.2714.96316.2%60.0%21.3831.07-31.2%南京22.3912.3581.3%14.7%19.4525.57-23.9%武漢34.1240.94-27.0%-38.8%33.0655.18蘇州61.6340.3752.7%45.3%40.7%22.3823.62-5.2%廈門9.447.8120.8%32.4%-8.8%6.78-42.5%寧波21.1014.5445.2%105.3%-20.3%8.3114.20-41.5%無錫7.753.9198.2%-31.5%-40.2%8.4514.38-41.2%福州5.744.59-46.3%-28.3%6.2510.99青島104.4633.52211.7%137.8%40.7%37.9933.1714.5%南寧28.5022.9324.3%32.6%9%14.7519.65-25.0%溫州86.4134.40151.2%211.6%88.0%16.7021.22-21.3%大連5.973.1490.4%1.8%-44.7%4.056.62-38.9%長沙15.8215.184.2%-43.8%-44.7%16.2227.36-40.7%合肥23.4314.4538.0%-7.7%13.3219.89-33.0%濟(jì)南38.3334.365%-24.7%23.0831.75-27.3%二線合計(jì)527.36297.4677.3%40.0%-5.9%252.16346.47-27.2%三四線合計(jì)三四線合計(jì)197.09128.2253.7%16.1%-7.0%118.79172.25-31.0%43城合計(jì)878.34550.9959.4%27.5%-2.5%460.15631.57-27.1%C9%27%20%51%3%1%82%66%4%-21%-38%207%10%-7%21%-11%42%-5%-5%圖11：全國分區(qū)域商品房、二手房單周成交同環(huán)比(2022.09.24-2022.09.30)9%27%20%51%3%1%82%66%4%-21%-38%207%10%-7%21%-11%42%-5%-5%90%2%72%1234商品房商品房二手房二手房周環(huán)比周同比周環(huán)比周同比環(huán)渤海長三角海峽西岸珠三角中西部沈長分區(qū)域成交看，三大經(jīng)濟(jì)圈環(huán)渤海(5城)、長三角(18城)、珠三角(9城)城)、沈長(1城)分別環(huán)比上升1.2%、9.5%、90.4%。9.7%。圖12：12城二手房周均及單周成交面積(萬方)00-7.9%2020202122W1-22-W3622-W3722-W3822-2020202139%%%%%%0%0%0%，右)2.6%2.6%%-10%22.0522.0622.0722.0822.0912城二手房成交環(huán)比12城二手房成交同比增速0%%22-W3422-W3522-W3622-W3722-W3822-W39一線城市(2城)二三線城市(10城)23.8%23.8%20%10% 6%22.0522.0622.0722.0822.09一線城市二三線城市數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心-27.3%0%-27.3%%-10%1.01-9.30201620171.01-9.3012城二手房成交年同比數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖17：12城市分線二手房成交年同比30.6%-25.5%30.6%-25.5%0%%-10%20162017201820192020202122.01.01-9.30一線城市(2城)二三線城市(10城)數(shù)據(jù)來源：Wind，CRIC，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分線城市本周成交(萬方)上周成交(萬方)周環(huán)比周同比月同比22周均(萬方)21周均(萬方)年周均同比一線(2個(gè))北京43.4034.3026.5%10.6%10.6%27.9935.65-21.5%深圳4.404.974.857.86-38.4%一線合計(jì)47.8039.2721.7%7.8%8.6%32.8443.51-24.5%二三線(10個(gè))杭州6.925.1434.5%31.7%6.6110.15-34.9%青島10.5710.582.2%13.5%9.38蘇州16.8135.17-52.2%39.8%68.5%13.7515.18-9.4%廈門4.885.48207.0%35.8%7.409.40-21.2%南寧4.374.252.8%50.5%38.3%3.163.073.0%7.378.288.4%4.894.831.2%揚(yáng)州3.592.9123.4%71.3%96.6%2.512.66-5.3%佛山21.9122.1769.4%46.8%13.3515.62金華0.872.36-63.4%-88.8%-68.9%2.825.83-51.6%江門1.511.79-9.0%1.562.12-26.2%二三線合計(jì)78.8098.14-19.7%19.7%23.8%65.4680.31-18.5%12城合計(jì)126.60137.41-7.9%14.9%18.3%98.30123.82-20.6%(三)重點(diǎn)城市推盤及庫存跟蹤Wind主要城市推盤、庫存數(shù)據(jù)以及中指院的重點(diǎn)城市開盤去化數(shù)據(jù)(數(shù)據(jù)更新日期為10月6日，去化數(shù)據(jù)滯后一周，下同)：面積環(huán)比上升65.3%，同比下降22.2%。第39周、第40周全國11城市商品房批售比住宅批售比分別為1.19、1.14，環(huán)比分別上升0.04，下降0.05。比下降0.6%，三四線環(huán)比上升0.1%。去化周期方面，第39周、第40周11城商品房去化周期分別上升至21.85個(gè)月、50000WWWWW0%%-100%22W3422W36環(huán)比(%，右)推盤面積(萬方) 同比(%，右).4%%.4%%-10%-15%20182019202020212022.01.01-.10.07推盤面積年度同比0000000453530252050W16W4117W2918W1719W519W4520W3321W2022W8庫存面積(萬方)去化周期(月，右軸)000%-100%-150%M22M122M422M72022.10.01-.10.07推盤面積(萬方)環(huán)比(%，右)同比(%，右)00021M1022M122M422M72022.10.01-.10.07成交面積(萬方)推盤面積(萬方)批售比(移動(dòng)平均3個(gè)月，右)批售比(單月，右)圖23：11城市及分線城市商品房去化周期(周)3814W2815W2616W2317W2118W1919W1720W1521W1222W10全國11城市商品房去化周期4個(gè)一線城市商品房去化周期 6個(gè)二線城市商品房去化周期期000 00北京上海廣州深圳南京杭州福州蘇州南寧溫州莆田一線庫存(萬方)三線庫存(萬方)3個(gè)月平均去化周期(月，右)二線庫存(萬方)去化周期(月，右)數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖25：11城市住宅周度庫存及去化周期00000北京上海廣州深圳福州杭州南京寧波蘇州廈門莆田一線庫存(萬方)三線庫存(萬方)二線庫存(萬方)一線庫存(萬方)三線庫存(萬方)3個(gè)月平均去化周期(月，右)數(shù)據(jù)來源：Wind，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表6：重點(diǎn)城市商品房庫存及去化周期變化情況(2022.09.30-2022.10.06)城市庫存面積(萬方)周度庫存面積環(huán)比去化周期(月)周度去化周期增減(月)北京30380.5%30.330.61上海262713.390.71廣州316635.070.65深圳8770.6%18.96-0.52南京2840-0.3%48.306.13杭州94510.47-0.03福州13670.6%57.976.73蘇州1418-0.8%16.13-0.48溫州124314.640.29莆田65210.27南寧78613.01-0.63表7：重點(diǎn)城市住宅庫存面積及去化周期變化情況(2022.09.30-2022.10.06)城市庫存面積(萬方)周度庫存面積環(huán)比去化周期(月)周度去化周期增減(月)北京15160.3%22.980.63上海469-0.7%2.940.16廣州1231-0.4%17.030.16深圳385-2.6%-0.24福州534-0.2%31.101.13杭州93-2.7%2.47-0.06南京905-0.9%17.952.18寧波417-0.2%10.670.31蘇州781-0.3%10.130.09廈門3180.0%18.45莆田80-0.3%38.12(四)全國土地市場(chǎng)供給成交情況此前我們采用的wind百城土地?cái)?shù)據(jù)監(jiān)測(cè)近期土地市場(chǎng)供給、成交及熱度變化，然而從20年下半年開始，wind百城土地?cái)?shù)據(jù)出現(xiàn)一定程度的更新緩慢或缺失。從絕發(fā)證券房地產(chǎn)小組土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)源由wind百城土地?cái)?shù)據(jù)切換為中指院300城土由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后因素，上周我們統(tǒng)計(jì)的土地市場(chǎng)供需數(shù)據(jù)相對(duì)商品房成交滯后一周(數(shù)據(jù)更新日期為2022年10月2日，下同)。0周商住土地供應(yīng)總建筑面積分別為1827萬方、2211萬方，環(huán)比分別下降41.4%、上升21.0%，同比分積同比下降40.4%。.1%。下降0.04、上升0.06。上升38.5%、34.1%。分線城022年10月2日，中指院300城商住土地出讓金同比下降38.0%。圖26：全國300大中城市商住土地供應(yīng)、成交建面(萬方)及供銷比數(shù)據(jù)001.000.52022W282022W302022W322022W342022W362022W382022W40供給建面成交建面供給/成交(當(dāng)周)供給/成交(移動(dòng)平均3個(gè)月)地供應(yīng)年度累計(jì)同比20%10% 16171819202122W1-W全國300大中城市商住土地供應(yīng)年度累計(jì)同比(%)數(shù)據(jù)來源：CREIS，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心地成交年度累計(jì)同比%-10%16171819202122W1-W全國300大中城市商住土地成交年度累計(jì)同比出讓金年同比0%0%%-40%WW1718WW全國300大中城市商住土地出讓金年同比(%)數(shù)據(jù)來源：CREIS，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心金分線城市年同比0%%0%-20%-40%-60%WW1617WW一線城市出讓金年同比(%)二線城市出讓金年同比(%) 三線城市出讓金年同比(%)樓面價(jià)和溢價(jià)率000004.6%4%2%4.0%%%%2022W282022W312022W342022W372022W40樓面價(jià)(元/平，移動(dòng)平均3個(gè)月)溢價(jià)率(%，右)數(shù)據(jù)來源：CREIS，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖32：全國300大中城市分線城市商住土地溢價(jià)率6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%2022W282022W312022W342022W372022W40 二線城市溢價(jià)率(%) 二線城市溢價(jià)率(%)數(shù)據(jù)來源：CREIS，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心20/33pct4%、、蘇州、寧波、福州完成22年兩集中三批次土拍；濟(jì)南披露22兩集中三批。日開拍。蘇州公布22年四批次供2022/10/72022/10/82022/10/92022/10/102022/10/112022/10/122022/10/132022/10/142022/10/152022/10/162022/10/172022/10/182022/10/192022/10/202022/10/212022/10/222022/10/232022/10/242022/10/252022/10/262022/10/272022/10/282022/10/292022/10/302022/10/312022/11/12022/11/22022/11/3次發(fā)行海外債，規(guī)模6.36億美元，單周融資規(guī)模環(huán)比下降。其中中國金茂、天健集團(tuán)務(wù)，規(guī)模不超過30億元。拿地方面，本周五家房企披露拿地，其中建發(fā)股份于上海、蘇州、漳州各新增1宗地，外高橋、中華企業(yè)、新黃浦及南山控股均于上海新增1宗地。表9：開發(fā)類房企上周重點(diǎn)公司公告(2022.09.25-2022.10.07)證券簡稱公告時(shí)間公告內(nèi)容融資新聞光明地產(chǎn)2022/09/29(a)擬向上交所和證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行公司債券，規(guī)模不超過15億元，期限不超過5年；(b)擬開展供應(yīng)鏈資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃業(yè)務(wù)，規(guī)模不超過30億元，期限1年。股票增減持及回購情況2022/09/25監(jiān)事闕東武、解凍合計(jì)增持公司股份4.75萬股，增持均價(jià)17.29元/股。(9月22日)愛旭股份2022/09/27持股5%以上股東義烏奇光擬于6個(gè)月內(nèi)減持公司股份不超過2277.6萬股(占總股本2.00%)，現(xiàn)持有公司股份2.00億股(占總股本17.54%)。2022/09/27解凍增持2.19萬股，增持均價(jià)17.50元/股。(9月23日)城投控股2022/09/28擬回購公司股份，規(guī)模不低于0.5億元，不超過1.0億元，回購價(jià)格不超過5.95元/股。2022/09/28高管韓慧華、董事兼高管祝九勝合計(jì)增持20.39萬股，增持均價(jià)17.68元/股。(9月26日)大名城2022/09/29截至2022年9月29日，公司累計(jì)回購股份2475萬股(占總股本1.00%)，回購均價(jià)3.24元/股價(jià)值價(jià)值22/33信達(dá)地產(chǎn)2022/09/30截至2022年9月30日，持股5%以上股東信達(dá)投資及一致行動(dòng)人海南建信減持公司股份1238.1萬股(占總股本0.43%)，減持均價(jià)6.34元/股，減持后持有股份15.7億股(占總股本55.02%)，減持期已過半。董監(jiān)高變動(dòng)上實(shí)發(fā)展2022/09/28聘任高欣為公司董秘。大悅城地產(chǎn)2022/09/30因工作需要，公司執(zhí)行董事、董事長兼授權(quán)代表由偉辭職，委任陳朗為非執(zhí)行董事、董事長兼授權(quán)代表。新力控股集團(tuán)2022/09/30公司秘書兼授權(quán)代表嚴(yán)洛鈞辭職，委任鐘明輝接任。其他榮豐控股2022/09/25擬收購控股子公司威宇醫(yī)療(持股比例76.65%)持有的湖南威宇100%股權(quán)，對(duì)價(jià)7.9億元，公司合并報(bào)表范圍并未發(fā)生變化。空港股份2022/09/27擬續(xù)聘中興財(cái)光華會(huì)計(jì)師事務(wù)所為2022年財(cái)務(wù)和內(nèi)控審計(jì)機(jī)構(gòu)。2022/09/28子公司萬物云將于2022年9月29日在聯(lián)交所主板獨(dú)立上市，股票代碼2602.HK，發(fā)行價(jià)49.35港元/股，總市值約576.0億港元。長實(shí)集團(tuán)2022/09/28出售子公司AimClever100%股權(quán)及銷售貸款，交易對(duì)價(jià)207.7億港元，主要標(biāo)的為一香港住宅項(xiàng)目。上實(shí)發(fā)展2022/09/28擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓實(shí)森置業(yè)90%股權(quán)及100%債權(quán)，掛牌底價(jià)不低于46.1億元。光明地產(chǎn)2022/09/29擬開展供應(yīng)鏈資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃業(yè)務(wù)，規(guī)模不超過30億元，期限1年。榮盛發(fā)展2022/09/30全資子公司榮圖盛展向信達(dá)河北申請(qǐng)債務(wù)重組，規(guī)模20.0億元。：公司經(jīng)營公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心公告日期公司簡稱類型規(guī)模(億人民幣)期限(年)利率(%)可比債券發(fā)行時(shí)間可比債券利率(%)利率差(bp)2022/9/29中國金茂公司債券20.03+23.60%2022/07/183.28%上升32bp2022/9/30天健集團(tuán)公司債券4.73+3+3+3+33.50%---2022/10/7合景泰富集團(tuán)海外債6.36億美元7.875%---：公司經(jīng)營公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心企業(yè)名稱當(dāng)月銷售金額當(dāng)月同比累計(jì)銷售金額累計(jì)同比當(dāng)月銷售面積當(dāng)月同比累計(jì)同比當(dāng)月銷售均價(jià)當(dāng)月同比累計(jì)同比(億元)(%)(億元)(%)(億元)(%)(%)(億元)(%)(%)中國海外發(fā)展228.312.0%2013.0-26.9%123.912.4%-34.0%18426-0.3%10.7%越秀地產(chǎn)166.8177.7%796.711.9%50.0139.8%6.8%3334215.8%4.8%綠城中國270.0-27.0%1967.0-25.0%133.020301-8.9%-6.6%金地商置91.091.5%452.7-22.8%33.130.0%-27.6%2750747.3%6.7%保利置業(yè)集團(tuán)64.0301.0-25.7%29.870.3%-32.2%21477-8.3%9.7%中駿集團(tuán)控股45.2-39.8%456.7-44.7%42.1-44.6%-34.9%107478.8%時(shí)代中國控股20.6345.8-48.3%12.7-66.0%16244：公司經(jīng)營公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心價(jià)值價(jià)值23/33表12：房企每周拿地匯總(2022.09.25-2022.10.07)公告日期公司城市土地面積(萬方)建筑面積(萬方)總地價(jià)(億元)樓面價(jià)(元/平)權(quán)益比例(%)權(quán)益建面(萬方)權(quán)益地價(jià)(億元)2022/9/26建發(fā)股份上海4.98.852.05887555%4.828.62022/9/26外高橋上海7.010.424.123046100%10.424.12022/9/27中華企業(yè)上海14.525.068.027171100%25.068.02022/9/27新黃浦上海2422551%2.04.82022/9/29建發(fā)股份蘇州5.213.036.42812161%7.922.22022/9/29建發(fā)股份漳州462761%5.42.52022/9/30南山控股上海2.34.617.438136100%4.617.4：公司拿地公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心(2022.09.26-2022.09.30)5%2.6%保利發(fā)展%-6.0%%%-6.0%%-6.6%-6.7%-6.8%7.6%-7.9%8.6%8.6%-10.3%金科股份城控股世茂股份展-15.0%-10.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%(2022.09.26-2022.10.07).7%%國%%0%0%世茂集團(tuán)%%-3.3%團(tuán)-6.0%-7.3%-11.8%-6.0%-7.3%-11.8%團(tuán)團(tuán)-17.5%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%、地產(chǎn)開發(fā)板塊投資觀點(diǎn)信貸政策及稅務(wù)政策均出臺(tái)于市場(chǎng)較弱時(shí)刻，并對(duì)后續(xù)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)，本次連續(xù)調(diào)整對(duì)提振全國市場(chǎng)信心具備較強(qiáng)的信號(hào)意義。預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)復(fù)蘇范圍將逐價(jià)值價(jià)值24/33(一)重點(diǎn)物企事件跟蹤：博裕資本要約金科服務(wù)，華潤萬象收購祥生活盤價(jià)9.02港元/股溢價(jià)33.04%)進(jìn)行要約收購，博裕資本在22年12月17日之前至少需要購買公司7.71%的股份(約5036萬股)，要約才可落實(shí)(對(duì)應(yīng)代價(jià)為23.82億港元)，(二)本周物業(yè)關(guān)注：民企龍頭繼續(xù)下探，估值再創(chuàng)新低永升服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、星盛商業(yè)等物企的股價(jià)均創(chuàng)20年以來新低，物業(yè)板塊整體動(dòng)價(jià)值價(jià)值25/33奧園健康：獨(dú)立調(diào)查報(bào)告針對(duì)此前關(guān)于公司與控股股東中國奧園的資金往來等的匿名指控的獨(dú)立調(diào)查報(bào)告出爐，匿名指控基本失實(shí)，各項(xiàng)資金往來事項(xiàng)下向中國奧園提供的資金已經(jīng)得到全額償還，但在涉及資金往來事奧園健康：獨(dú)立調(diào)查報(bào)告針對(duì)此前關(guān)于公司與控股股東中國奧園的資金往來等的匿名指控的獨(dú)立調(diào)查報(bào)告出爐，匿名指控基本失實(shí)，各項(xiàng)資金往來事項(xiàng)下向中國奧園提供的資金已經(jīng)得到全額償還，但在涉及資金往來事項(xiàng)的重要時(shí)期，公司的內(nèi)部控制并無得到妥善執(zhí)行，公司已委聘內(nèi)部監(jiān)控顧問對(duì)集團(tuán)內(nèi)部監(jiān)控進(jìn)行檢討，制訂補(bǔ)救措施及落實(shí)執(zhí)行。萬物云：新股上市公司在香港聯(lián)交所上市，發(fā)行價(jià)49.35港元/股，收盤價(jià)46.00港元/股，收跌6.79%，收盤市值537億港元。09/2709/2909/200/030/04彩生活：經(jīng)營簡報(bào)22年1-8月公司新拓展合約面積約590萬平米，新拓展項(xiàng)目49個(gè)。華潤萬象生活：收并購(a)公司擬以10.4億元人民幣的代價(jià)收購祥生服務(wù)100%股權(quán)，對(duì)應(yīng)21年P(guān)E不超過9.9x，扣除債務(wù)后，現(xiàn)金代價(jià)不超過8.3億元；(b)祥生服務(wù)在管面積2350萬平方米，合約儲(chǔ)備面積及在途面積1693萬平方米；(c)交易代價(jià)分2期，首期現(xiàn)金代價(jià)4.9億元，剩余代價(jià)3.4億元根據(jù)合約儲(chǔ)備面積、在途面積、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、車位銷售代理的進(jìn)度每3個(gè)月結(jié)算。圖35：本周主要物業(yè)公司新聞(2022.09.24-2022.10.08)招商積余：業(yè)績預(yù)告公司發(fā)布業(yè)績預(yù)告，(a)預(yù)計(jì)22Q1-Q3歸母凈利潤4.66-4.75億元，同比增長21.9%-24.3%，扣非歸母Q3歸母凈利潤1.35-1.44億元，同比增長5%-4.2%，扣非歸母凈利潤1.19-1.28億元，增速范圍為-2.8%至+4.7%。009/27金科服務(wù)：收并購博裕資本擬以12.00港元/股的代價(jià)(較最新收盤價(jià)9.02港元/股溢價(jià)33.04%)進(jìn)行要約收購，博裕資本在22年12月17日之前至少需要購買公司7.71%的股份(約5036萬股)，要約才可落實(shí)(對(duì)應(yīng)代價(jià)為23.82億港元)，要約收購后，博裕資本擬保持金科服務(wù)的上市地位，因此須保留上市公司至少23.4%的公眾持股。：公司經(jīng)營公告，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表13：物業(yè)公司股價(jià)漲跌幅排名周漲幅前五月漲幅前五季漲幅前五年漲幅前五1浦江中國40.0%浦江中國40.0%浦江中國40.0%德商產(chǎn)投服務(wù)8.2%2華發(fā)物業(yè)服務(wù)13.2%華發(fā)物業(yè)服務(wù)13.2%華發(fā)物業(yè)服務(wù)13.2%德信服務(wù)集團(tuán)3康橋悅生活12.5%康橋悅生活12.5%康橋悅生活12.5%銀城生活服務(wù)-2.8%4弘陽服務(wù)8.3%弘陽服務(wù)8.3%弘陽服務(wù)8.3%和泓服務(wù)5興業(yè)物聯(lián)6.2%興業(yè)物聯(lián)6.2%興業(yè)物聯(lián)6.2%祈福生活服務(wù)-4.7%周跌幅前五月跌幅前五季跌幅前五年跌幅前五1京城佳業(yè)-24.3%京城佳業(yè)-24.3%京城佳業(yè)-24.3%正榮服務(wù)2旭輝永升服務(wù)旭輝永升服務(wù)旭輝永升服務(wù)佳源服務(wù)-86.0%3榮萬家榮萬家榮萬家領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)-85.0%4力高健康生活-9.6%力高健康生活-9.6%力高健康生活-9.6%康橋悅生活-79.9%5新希望服務(wù)-9.3%新希望服務(wù)-9.3%新希望服務(wù)-9.3%時(shí)代鄰里-79.3%注：(1)時(shí)間截至2022年10月7日；(2)漲跌幅不含IPO上市首日漲跌幅價(jià)值價(jià)值26/33編號(hào)公司簡稱本周漲跌幅本月漲跌幅本季度漲跌幅本年漲跌幅2021PE2022PE2023PE2021PEG2022PEG2023PEG龍頭1世茂服務(wù)4.8%4.8%4.8%-67.7%4430.1-0.30.12華潤萬象生活3.2%3.2%3.2%3729220.30.73中海物業(yè)1.9%1.9%1.9%24碧桂園服務(wù)1.7%1.7%1.7%-74.5%975金科服務(wù)0.2%0.2%0.2%-63.4%766招商積余0.0%0.0%0.0%-24.2%32230.60.67恒大物業(yè)0.0%0.0%0.0%758萬物云-5.2%28--2.0--9保利物業(yè)-32.9%雅生活服務(wù)-5.9%-5.9%-5.9%-54.3%3330.10.2綠城服務(wù)-8.6%-8.6%-8.6%-31.7%0.92.00.4融創(chuàng)服務(wù)-8.6%-8.6%-8.6%-76.6%4430.0-0.30.0新城悅服務(wù)-9.2%-9.2%-9.2%-52.6%85旭輝永升服務(wù)-78.7%65龍頭平均-2.8%-2.8%-2.8%-43.0%5非龍頭浦江中國40.0%40.0%40.0%--0.3--華發(fā)物業(yè)服務(wù)13.2%13.2%13.2%8--0.0--康橋悅生活12.5%12.5%12.5%-79.9%5----弘陽服務(wù)8.3%8.3%8.3%-31.9%86興業(yè)物聯(lián)6.2%6.2%6.2%-6.7%6--0.2--20佳兆業(yè)美好6.0%6.0%6.0%-77.8%7---0.1--21和泓服務(wù)5.2%5.2%5.2%24--0.4--22佳源服務(wù)4.3%4.3%4.3%-86.0%3--0.0--23建發(fā)物業(yè)3.5%3.5%3.5%2924中奧到家1.5%1.5%1.5%-42.5%2---0.1--25正榮服務(wù)1.3%1.3%1.3%2----26宋都服務(wù)1.3%1.3%1.3%-37.7%4--0.1--27卓越商企服務(wù)-36.9%6428中駿商管0.6%0.6%0.6%-52.8%80.10.329彩生活0.0%0.0%0.0%-34.0%322-0.10.00.330南都物業(yè)0.0%0.0%0.0%-22.8%31奧園健康0.0%0.0%0.0%-23.8%332銀城生活服務(wù)0.0%0.0%0.0%-2.8%--0.3--33新大正0.0%0.0%0.0%31220.50.434第一服務(wù)控股0.0%0.0%0.0%-42.9%---0.3--35特發(fā)服務(wù)0.0%0.0%0.0%32--2.4--36越秀服務(wù)0.0%0.0%0.0%8價(jià)值價(jià)值27/3337融信服務(wù)-0.2%-0.2%-0.2%--0.5--38德信服務(wù)集團(tuán)-0.7%-0.7%-0.7%27--25.7--39德商產(chǎn)投服務(wù)-0.8%-0.8%-0.8%8.2%20---0.9--40金融街物業(yè)-0.9%-0.9%-0.9%-28.6%6650.20.341合景悠活-65.6%3220.00.20.142濱江服務(wù)43建業(yè)新生活-42.7%5444燁星集團(tuán)-64.0%3--0.1--45遠(yuǎn)洋服務(wù)-58.7%4346寶龍商業(yè)-76.6%4347鑫苑服務(wù)-71.8%2---0.3--48朗詩綠色生活-2.4%-2.4%-2.4%----49金茂服務(wù)-3.2%-3.2%-3.2%850領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)-3.3%-3.3%-3.3%-85.0%2--0.3--51魯商服務(wù)-3.3%-3.3%-3.3%-47.0%4--0.1--52蘇新服務(wù)-4.0%-4.0%-4.0%-30.2%--0.6--53祈福生活服務(wù)-4.7%5---0.1--54時(shí)代鄰里-6.5%-6.5%-6.5%-79.3%2420.1-0.10.055東原仁知服務(wù)-7.4%-7.4%-7.4%-27.7%4--0.1--56星盛商業(yè)-8.9%-8.9%-8.9%-65.6%6457新希望服務(wù)-9.3%-9.3%-9.3%-57.9%53-0.10.0-58力高健康生活-9.6%-9.6%-9.6%-34.4%----59榮萬家-65.8%1--0.0--60京城佳業(yè)-24.3%-24.3%-24.3%-40.6%4--0.1--非龍頭平均-0.1%-0.1%-0.1%-38.4%07整體整體平均-0.7%-0.7%-0.7%-39.5%19央企龍頭0.3%0.3%0.3%-18.1%2922央國企非龍頭-2.1%-2.1%-2.1%-29.6%29民企龍頭-4.5%-4.5%-4.5%-56.9%76民企非龍頭0.5%0.5%0.5%-40.9%970.0%0.0%0.0%-23.0%恒生指數(shù)3.0%3.0%3.0%-24.2%恒生物管指數(shù)-1.9%-1.9%-1.9%-54.0%注：(1)時(shí)間截至2022年10月7日；(2)漲跌幅不含IPO上市首日漲跌幅；(3)碧桂園服務(wù)，永升生活服務(wù)，招商積余，物業(yè)業(yè)績?yōu)閺V發(fā)證券預(yù)測(cè)，其余來自Bloomberg一致預(yù)期價(jià)值價(jià)值28/33表15：陸港股通持倉量及占比(截至2022.09.30)編號(hào)公司簡稱持倉量(百萬股)持股占比(%)一周變動(dòng)(pct)本月變動(dòng)(pct)本季變動(dòng)(pct)年內(nèi)變動(dòng)(pct)持股市值(億元)本周漲跌幅港股通1旭輝永升服務(wù)265+2.20+2.20+5.207.72雅生活服務(wù)228.6%+1.01+2.20+2.20+7.987.6-5.9%3世茂服務(wù)49019.9%+0.62+0.81+0.81+15.938.24.8%4融創(chuàng)服務(wù)49816.3%+0.35+11.059.8-8.6%5碧桂園服務(wù)38811.5%+0.23+0.65+0.65+3.9544.81.7%6寶龍商業(yè)71+0.62+0.62+2.832.37合景悠活914.5%+1.96+1.96+3.758建業(yè)新生活514.0%+0.24+0.24+0.499卓越商企服務(wù)574.7%+0.29+0.29+2.32新城悅服務(wù)80+0.09+0.60+0.60+1.684.6-9.2%綠城服務(wù)2477.6%+0.07-0.21-0.21-0.6013.0-8.6%中海物業(yè)49215.0%+0.05-0.01-0.01-0.4933.61.9%華潤萬象生活441.9%+0.04+0.08+0.08-0.7713.23.2%保利物業(yè)0366.9%-0.18+2.40+2.40+4.6342.7金科服務(wù)9214.0%-4.89-3.94-3.94+6.9310.90.2%平均/合計(jì)14.0%-0.06+0.54+0.54+4.33202.2-2.7%陸股通1招商積余1.5%-0.05+0.05+0.05-0.190.0%注：(1)持股占比為占流通股比例；(2)招商積余貨幣單位為人民幣，其他公司為港元公司簡稱上市日期上市以來漲跌幅(%)基石投資者解禁日期Pre-IPO投資者解禁日期基石持股(%)Pre-IPO持股(%)基石持股市值(億港元)Pre-IPO持股市值(億港元)2020在管面積(萬方)金茂服務(wù)2022-03-10-55%2022/9/108.8%-3.3-1765東原仁知服務(wù)2022-04-29-28%2023/4/29--2105蘇新服務(wù)2022-08-24-30%2023/2/245.0%-0.4-705編號(hào)公司簡稱擬上市地點(diǎn)交表日期關(guān)聯(lián)開發(fā)商2020收入(億元)2020歸母凈利潤(億元)2020在管面積(萬方)狀態(tài)1眾安智慧生活H股2021-06-242022-02-042022-07-29眾安集團(tuán)2.30.41082交表價(jià)值價(jià)值29/332潤華物業(yè)H股2021-06-292022-03-102022-09-144.90.51167交表3融匯悅生活H股2021-06-302022-03-21融匯集團(tuán)2.40.5636通過聆訊4萬達(dá)商管H股2021-10-212022-04-22萬達(dá)集團(tuán)172.011.15277交表5龍湖智創(chuàng)H股2022-01-072022-07-07龍湖集團(tuán)64.79.117056交表6萬物云H股2022-04-01181.514.657686通過聆訊7中湘美好H股2022-06-10湖南建工3.80.3730交表：招股說明書，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表18：本周上市物業(yè)公司主要事件(2022.09.24-2022.10.07)時(shí)間公司主要內(nèi)容收并購2022/9/27金科服務(wù)博裕資本擬以12.00港元/股的代價(jià)(較最新收盤價(jià)9.02港元/股溢價(jià)33.04%)進(jìn)行要約收購，博裕資本在22年12月17日之前至少需要購買公司7.71%的股份(約5036萬股)，要約才可落實(shí)(對(duì)應(yīng)代價(jià)為23.82億港元)，要約收購后，博裕資本擬保持金科服務(wù)的上市地位，因此須保留上市公司至少23.4%的公眾持股。2022/9/29華潤萬象生活(a)公司擬以10.4億元人民幣的代價(jià)收購祥生服務(wù)100%股權(quán)，對(duì)應(yīng)21年P(guān)E不超過9.9x，扣除債務(wù)后，現(xiàn)金代價(jià)不超過8.3億元；(b)祥生服務(wù)在管面積2350萬平方米，合約儲(chǔ)備面積及在途面積1693萬平方米；(c)交易代價(jià)分2期，首期現(xiàn)金代價(jià)4.9億元，剩余代價(jià)3.4億元根據(jù)合約儲(chǔ)備面積、在途面積、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、車位銷售代理的進(jìn)度每3個(gè)月結(jié)算。業(yè)績預(yù)告2022/9/27招商積余公司發(fā)布業(yè)績預(yù)告，(a)預(yù)計(jì)22Q1-Q3歸母凈利潤4.66-4.75億元，同比增長21.9%-24.3%，扣非歸母凈利潤3.81-3.90億元，同比增長9.9%-12.5%；(b)預(yù)計(jì)22Q3歸母凈利潤1.35-1.44億元，同比增長0.5%-4.2%，扣非歸母凈利潤1.19-1.28億元，增速范圍為-2.8%至+4.7%。回購與增減持2022/9/26綠城服務(wù)9月26日公司以5.36港元/股的價(jià)格共回購74.4萬股股份(占最新總股本0.02%)，耗資398.9萬港元。2022/9/26建業(yè)新生活9月26日公司以2.57港元/股的價(jià)格共回購37.6萬股股份(占最新總股本0.03%)，耗資96.5萬港元。2022/9/26德信服務(wù)集團(tuán)9月26日公司