面積計算規(guī)定及常見問題

面積計算規(guī)定及常見問題

主講陳德朝深圳市立方建筑設(shè)計顧問有限公司

房屋建筑面積測繪計算1、房屋建筑面積測繪的作用2、目前實施的技術(shù)規(guī)定及其相互關(guān)系3、國標與相關(guān)補充技術(shù)規(guī)定（深圳）的基本內(nèi)容4、特殊問題的處理1.房屋建筑面積測繪的作用建筑規(guī)劃管理的需要

審批建筑施工圖（施工圖測算）、建筑規(guī)劃驗收（竣工驗收，產(chǎn)權(quán)初始登記）房地產(chǎn)市場管理的需要

審批預(yù)售許可證（預(yù)售測繪）、備案房地產(chǎn)買賣合同深圳規(guī)定：“深規(guī)[2004]66號”文1.建筑面積≤2萬平方米的項目，允許范圍≤200平米，且≤規(guī)定建筑面積的3%。2.2萬＜建筑面積≤5萬，允許范圍≤300平米.3.建筑面積＞5萬平方米的項目，允許范圍≤400平米.符合上述規(guī)定，超過部分進行處罰后即可辦理規(guī)劃驗收，否則應(yīng)重新規(guī)劃報建。2.

目前實施的各種技術(shù)標準、規(guī)定

及其相互關(guān)系2.1國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》發(fā)布：國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布制定：建設(shè)部、國家測繪局實施時間：2000年8月1日施行。相關(guān)文件：建設(shè)部建住房[2000]166號文，要求《規(guī)范》實施后，原有關(guān)房屋面積測算的規(guī)定與《規(guī)范》相矛盾的，以《規(guī)范》為準；各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)管理局可參照《規(guī)范》的基本原則，制定本地的實施細則或技術(shù)規(guī)定。我國第一個房產(chǎn)測量的國家標準以1991年國家測繪局發(fā)布實施的行業(yè)標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》為基礎(chǔ)；結(jié)合近期的科技發(fā)展和生產(chǎn)需求；參照國內(nèi)外有關(guān)標準和規(guī)定；2.2國標《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》主編：中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布：中華人民共和國建設(shè)部實施時間：2005年7月1日施行。相關(guān)文件：中華人民共和國建設(shè)部公告第326號本規(guī)范根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈二○○四年工程建設(shè)國家標準制訂、修訂計劃〉的通知》(建標[2004]67號)的要求，本規(guī)范是在1995年建設(shè)部發(fā)布的《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則》的基礎(chǔ)上修訂而成的。主要是滿足工程造價計價工作的需要

2.3地方規(guī)范/規(guī)定

《深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范》頒布：深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局批準：深圳市人民政府實施時間：2006年06月25日施行。目的：為全面執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范，進一步規(guī)范全市房屋建筑面積測繪工作，統(tǒng)一全市房屋建筑面積計算技術(shù)標準，明確我市房屋建筑面積測繪計算中一般及特殊情況的處理方法，特制定本規(guī)程。適用范圍：全市建筑工程設(shè)計、建設(shè)工程規(guī)劃報建、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)工程規(guī)劃驗收、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產(chǎn)問題處理等活動中各類房屋建筑面積指標的計算和統(tǒng)計。引用標準：《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《深圳市建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標計算規(guī)定》參考標準：《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）2.4特殊性的技術(shù)規(guī)定（地方規(guī)定）《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議》2.5兩國標的區(qū)別兩規(guī)范均屬國標，其編制的目的和用途各不相同《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)以及城市規(guī)劃建設(shè)提供資料和數(shù)據(jù)；《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2005是為滿足工程造價計價工作的需要。房屋建筑面積計算現(xiàn)各城市基本都有自己的地方性規(guī)定（大多以文件形式下發(fā)），但其參考標準不統(tǒng)一。目前多數(shù)城市制定地方上的建筑面積計算規(guī)定是依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986-2000；但也有不是的，如贛州市2010年3月3日發(fā)布的《建筑層高控制與建筑面積、容積率計算規(guī)定（試行）》，其依據(jù)是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》GB/T50353-2005。3.國標與相關(guān)補充技術(shù)規(guī)定（深圳）的基本內(nèi)容3.1房屋建筑面積的基本定義3.2房屋建筑面積的相關(guān)名詞3.3計算全部建筑面積的范圍3.4計算一半建筑面積的范圍3.5不計算建筑面積的范圍3.6公用建筑面積分類3.1房屋建筑面積的基本定義3.1.1基本定義3.1.2定義的內(nèi)涵3.1基本定義房屋的建筑面積

系指

房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，

包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，

且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。3.1定義的內(nèi)涵有上蓋；層高大于等于2.20米；結(jié)構(gòu)牢固；有圍護結(jié)構(gòu)；適合人類生活及生產(chǎn)活動等；3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有上蓋有上蓋：一般可以計算建筑面積無上蓋：一般不計算建筑面積如何判定是否無上蓋?上蓋的高度≥2個自然層高度；

3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

層高≥2.20米層高≥2.20米：一般可以計算建筑面積

層高＜2.20米：一般不計算建筑面積

3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

結(jié)構(gòu)牢固結(jié)構(gòu)牢固的

一般可以計算建筑面積

結(jié)構(gòu)不牢固的一般不計算建筑面積如：裝飾性構(gòu)件、簡易鐵皮車棚等

3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有圍護結(jié)構(gòu)有圍護結(jié)構(gòu)的

一般可以計算建筑面積反例：進深≤0.60米的陽臺

無圍護結(jié)構(gòu)的

一般不計算建筑面積反例：加油站：獨立柱或單排柱雨蓬車站：單排柱站臺3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

適合人類日常生活與生產(chǎn)活動適合人類日常生活與生產(chǎn)活動的一般可以計算建筑面積

不適合人類日常生活與生產(chǎn)活動的一般不計算建筑面積如：窗外的花池、空調(diào)平臺、無法到達的封閉空間等

3.2建筑面積的相關(guān)名詞3.2.1建筑容量名詞3.2.2建筑名詞3.2.1建筑容量名詞水平投影面積對應(yīng)于某個具體的客觀存在的建筑空間；計算建筑空間的水平投影面積，只能選擇一個投影面。計算建筑空間的水平投影面積的三種方法：1）按建筑空間的外圍的水平投影范圍；2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍；3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積1）、按建筑空間的外圍的水平投影范圍；

一般規(guī)定：同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

特殊規(guī)定：對于傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積；房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

垂直墻體主墻與玻璃幕墻同時存在3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

傾斜墻體：少年宮3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

外傾墻體：招商海月會所3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍；3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；3.2.1建筑容量名詞共有建筑面積各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算；還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

計算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。(即：整棟建筑的共有面積=總建筑面積-套內(nèi)總建筑面積-不分攤公用面積)3.2.1建筑容量名詞不計入共有建筑面積獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、消防控制中心，以及作為人防工程的地下室

不計入共有建筑面積。3.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。套內(nèi)（房屋）使用面積套內(nèi)（房屋）使用面積為套內(nèi)（房屋）使用空間的面積，以水平投影按以下規(guī)定計算：1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。3）不包括結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積；未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積；3.2.2建筑名詞建筑空間的分類私有建筑空間商鋪、住宅、辦公室公用建筑空間共有建筑空間公共開放建筑空間：建筑物內(nèi)部開辟出全天開放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間。公共開放空間應(yīng)與建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機的整體。3.2.2建筑名詞建筑空間的外圍圍護物：墻體（外墻、共墻、玻璃幕墻）柱欄桿上蓋：底板：3.2.2建筑名詞——建筑空間樓梯間的水平投影3.2.2建筑名詞層高（2.20米）定義：相鄰樓層樓（地）面板之間的垂直距離。高度的比較：2.20米自然層（只能為自然數(shù)）的比較：層高大于一個自然層，應(yīng)理解為層高≥2個自然層（≌層高＞1個自然層）層高不大于一個自然層，應(yīng)理解為：層高＜2個自然層（≌層高≤1個自然層）凈高（2.10米）樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。3.3計算全部建筑面積的范圍A）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

房屋層高計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)2.20米以上（含2.20米）。

二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產(chǎn)測量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。3.3計算全部建筑面積的范圍

非垂直墻體對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。3.3計算全部建筑面積的范圍B）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。C）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。D）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。3.3計算全部建筑面積的范圍E）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。F）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。G）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。3.3計算全部建筑面積的范圍H）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。I）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。J）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。K）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。3.3計算全部建筑面積的范圍L）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。M）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。N）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算。O）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。3.4計算一半建筑面積的范圍A）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；B）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算；C）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；D）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算；（到達層數(shù)減一層）E）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算；3.5不計算建筑面積的范圍A）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層；層高小于2.20米的地下室和半地下室；B）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、墻腳、臺階、無柱雨蓬等；與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積C）房屋之間無上蓋的架空通廊；D）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；E）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺；3.4不計算建筑面積的范圍F）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積G）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；H）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；I）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；J）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫；K)用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯.3.6公用建筑面積3.6.1公用建筑面積分類國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的分類共有建筑面積*不計入共有建筑面積深圳市房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范的分類分攤的公用建筑面積不分攤的公用建筑面積3.6.1.1分攤的公用建筑面積供整棟權(quán)利人共有使用的建筑面積；整棟分攤供某一或部分功能區(qū)所有權(quán)利人共有使用的建筑面積；功能區(qū)區(qū)間分攤；功能區(qū)區(qū)內(nèi)分攤；供某一或部分樓層所有權(quán)利人共有使用的建筑面積；樓層層間分攤；樓層層內(nèi)分攤；3.6.1.2不分攤的公用建筑面積一、《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的建筑面積獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。二、《深圳市房屋建筑面積測繪規(guī)范》中規(guī)定的建筑面積相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分攤的共有部分；建筑物底層、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；建筑物屋面設(shè)置的人防報警（控制）室等建筑空間；建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的公共建筑空間；建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間；建筑物內(nèi)設(shè)置在地面以上的層高超過2.2米（含2.2米）的設(shè)備層。建筑物地下用于人防、公共停車、放置設(shè)備的建筑空間；住宅區(qū)內(nèi)的消防通道，為小區(qū)內(nèi)多棟建筑服務(wù)的公共用房；符合核增面積要求的特定用途的建筑面積；為它棟建筑所有權(quán)人生活利用上不可缺少的共有部分；《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中指標單列的共有部分。三、公共開放建筑空間的建筑面積

兩證一書中規(guī)定的：核增的建筑面積獎勵的建筑面積。3.6.2公用建筑面積分攤的相關(guān)問題基本上是屬于產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的概念；分攤后的公用建筑面積僅僅是一個數(shù)量的概念，與具體的建筑空間不存在一一對應(yīng)關(guān)系；分攤后的各類建筑面積（商業(yè)、住宅等）與建筑空間也沒有嚴格的一一對應(yīng)關(guān)系；3.63分攤系數(shù)的計算方法整體分攤方法

一棟單一功能的建筑，如其各戶對共有建筑面積的共用狀況基本一致，可采用共有建筑面積整體分攤的方法進行分攤計算，即：分攤系數(shù)=應(yīng)公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和分戶應(yīng)分攤的公用建筑面積=分戶專有建筑面積*分攤系數(shù)多級分攤方法

一棟建筑存在兩個以上的功能區(qū)，或存在為局部服務(wù)的公用建筑空間時，應(yīng)采用多級分攤的方法，按自上而下原則進行共有建筑面積的分攤計算：上一級分攤——區(qū)（層）間分攤：區(qū)間應(yīng)分攤公用建筑面積總和區(qū)間分攤系數(shù)＝各區(qū)專有建筑面積總和各區(qū)應(yīng)分攤的公用建筑面積＝各區(qū)專有建筑面積×區(qū)間分攤系數(shù)

（2）下一級分攤——區(qū)（層）內(nèi)分攤：區(qū)內(nèi)公用建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分攤公用建筑面積區(qū)內(nèi)分攤系數(shù)＝功能區(qū)內(nèi)的各套（單元）專有建筑面積總和各套（單元）應(yīng)分攤面積＝套（單元）專有建筑面積×區(qū)內(nèi)分攤系樓、電梯的分攤范圍（深圳）（深圳）塔樓型建筑樓、電梯的分攤范圍為整棟或其通過的各樓層（深圳）裙樓+塔樓型建筑樓、電梯的分攤范圍貫穿裙塔樓的電梯，無論裙房是否開門，位于裙樓部分的分攤范圍為整棟，塔樓部分的分攤范圍為塔樓4特殊問題的處理（深圳規(guī)定）4.1核增建筑面積4.2空中花園4.3陽臺、露臺4.4內(nèi)、外走廊4.5內(nèi)、外樓梯間4.6凸窗4.7落地窗4.8玻璃幕墻4.9門廊、雨篷4.1核增建筑面積規(guī)劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵配建機動車停車位等目的，允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積。對象公共通道（人行、車行）；公共綠化；公共廣場；公共停車場；人防及消防避難；基本條件全天候使用（24小時開放使用）全社會開放（為全社會服務(wù)，而非僅為全部業(yè)主）4.1核增建筑面積1）全天可通行的城市公共通道建筑樓層（包括一層）或地下室內(nèi)的城市公共通道，車行通道：有效寬度不小于5.0米，凈高不小于4.5米人行通道：凈寬不小于3.5米，梁底凈高不小于3.6米；2）建筑樓層架空作城市公共廣場建筑樓層（包括一層）架空作城市公共廣場，其梁底凈高不小于6.0米，進深不小于8.0米，建筑面積不小于150平方米；3）建筑樓層架空做公共停車建筑樓層（包括一層）架空或裙樓屋頂層主樓架空用作停車，但必須符合有關(guān)設(shè)計規(guī)范。4.1核增建筑面積4）建筑樓層架空作公共綠化休閑建筑一層架空或裙房屋頂層主樓架空，用作綠化休閑使用時，架空部分的進深不小于4.0米；梁底凈高不小于3.6米，并應(yīng)有不小于四分之一的綠化面積，裙房屋頂用作綠化休閑使用時，裙房屋頂?shù)慕ㄖ娣e不小于3000平方米，且有從屋頂平臺直達室外地面的專設(shè)公用樓梯。4.1核增建筑面積5）在建筑物沿街一層開辟騎樓作為城市公共開放空間在道路兩側(cè)設(shè)置騎樓建筑的一層外墻面至道路紅線距離不小于3.5米;騎樓的梁底凈高不小于3.6米；騎樓柱外緣距離道路邊線不小于0.45米，且有防撞和安全措施；騎樓地面應(yīng)符合城市人行道地面標準。6）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門核定的避難層中用于消防避難的建筑面積。7）在室外地面以上部分的高度超過1.5米的半地下室，作人防、車庫用途的建筑面積。以上具體條款參《深圳市建筑設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第4章4.2空中花園A）不計算建筑面積的空中花園（層高≥2層層高）B）計算一半建筑面積的空中花園類似無柱外走廊的空中花園C）計算全部建筑面積的空中花園類似有柱外走廊的空中花園；類似內(nèi)走廊的空中花園4.3陽臺、露臺4.3.1陽臺一、分類

僅分類為封閉陽臺與不封閉陽臺、有蓋與無蓋；二、計算陽臺建筑面積的一般原則

有蓋封閉陽臺計算全部建筑面積；有蓋不封閉陽臺計算一半建筑面積；無蓋陽臺不計算建筑面積；三、計算陽臺建筑面積的特殊規(guī)定A）判斷是否有蓋的主要指標；上蓋的高度應(yīng)小于兩個自然層；頂層上蓋水平進深應(yīng)大于600mm；B）上蓋的水平投影小于陽臺的水平投影時以上蓋的水平投影面積替代陽臺的水平投影面積；C）首層陽臺的計算建筑面積的兩個條件應(yīng)有圍護結(jié)構(gòu)；應(yīng)有開門；深圳市陽臺面積計算的規(guī)定陽臺類型計半計算面積全計算面積普通陽臺面積＜12m2（不分有柱無柱）或兩層高陽臺中間有梁、鏤空樓板等面積≥12m2的有柱陽臺，無柱凹陽臺，有柱但面積≤12的凹陽臺面寬≤2.0M，進深≤2M2.0M＜面寬≤5，進深≤2.4M面寬＞5M，進深≤2.8M進深超過允許值的內(nèi)側(cè)部分，無論上蓋高度如何，視為內(nèi)廊無柱復(fù)合型陽臺凸出部分≤12m2且凸出部分最小凸出進深≤2.4M，陽臺總進深許可值與凹陽臺相同。凹入部分內(nèi)側(cè)超過陽臺總進深允許值的，均視為內(nèi)廊（計全）凸出部分＞12m2，或凸出部分最小凸出進深>2.4M，其凹入部分計全（無論上蓋高度如何）相臨陽臺同一戶的陽臺板相連的兩個相鄰陽臺，按一個陽臺計算指標封閉陽臺法式陽臺進深>0.6M的不封閉陽臺穿透型陽臺面積≤12m2(無論層高高度如何)面積＞12m2(無論上蓋高度如何)4.3.2露臺基本定義無蓋的露天平臺；無蓋的露天陽臺；上蓋超過一個自然層的陽臺；計算方法無蓋部分不計算建筑面積；部分的有蓋私用露臺，有蓋部分計算一半建筑面積；部分的有蓋公用露臺，不計算建筑面積；4.3.3陽臺與露臺的區(qū)別兩者無嚴格意義的區(qū)別，一般為各地的叫法不同；根據(jù)《深圳市房屋建筑面積測繪規(guī)程》的理解，露臺應(yīng)為頂層無蓋的陽臺或無蓋的平臺；露臺：上蓋高度達到或超過二個層高的陽臺，當其中間設(shè)置有蓋板（包括凸窗、空調(diào)位、花池等所形成的蓋板）時，當所設(shè)蓋板寬度大于0.6米時，按所設(shè)蓋板水平投影面積的一半計算下方陽臺建筑面積。4.4內(nèi)、外走廊門廊通廊檐廊挑廊4.4內(nèi)、外走廊一般規(guī)定與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算；與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算；相關(guān)規(guī)定陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。4.5內(nèi)、外樓梯間一般規(guī)定

樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。