面積計(jì)算規(guī)定及常見(jiàn)問(wèn)題

面積計(jì)算規(guī)定及常見(jiàn)問(wèn)題

主講陳德朝深圳市立方建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司

房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算1、房屋建筑面積測(cè)繪的作用2、目前實(shí)施的技術(shù)規(guī)定及其相互關(guān)系3、國(guó)標(biāo)與相關(guān)補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定（深圳）的基本內(nèi)容4、特殊問(wèn)題的處理1.房屋建筑面積測(cè)繪的作用建筑規(guī)劃管理的需要

審批建筑施工圖（施工圖測(cè)算）、建筑規(guī)劃驗(yàn)收（竣工驗(yàn)收，產(chǎn)權(quán)初始登記）房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的需要

審批預(yù)售許可證（預(yù)售測(cè)繪）、備案房地產(chǎn)買賣合同深圳規(guī)定：“深規(guī)[2004]66號(hào)”文1.建筑面積≤2萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，允許范圍≤200平米，且≤規(guī)定建筑面積的3%。2.2萬(wàn)＜建筑面積≤5萬(wàn)，允許范圍≤300平米.3.建筑面積＞5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，允許范圍≤400平米.符合上述規(guī)定，超過(guò)部分進(jìn)行處罰后即可辦理規(guī)劃驗(yàn)收，否則應(yīng)重新規(guī)劃報(bào)建。2.

目前實(shí)施的各種技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定

及其相互關(guān)系2.1國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》發(fā)布：國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布制定：建設(shè)部、國(guó)家測(cè)繪局實(shí)施時(shí)間：2000年8月1日施行。相關(guān)文件：建設(shè)部建住房[2000]166號(hào)文，要求《規(guī)范》實(shí)施后，原有關(guān)房屋面積測(cè)算的規(guī)定與《規(guī)范》相矛盾的，以《規(guī)范》為準(zhǔn)；各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)管理局可參照《規(guī)范》的基本原則，制定本地的實(shí)施細(xì)則或技術(shù)規(guī)定。我國(guó)第一個(gè)房產(chǎn)測(cè)量的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)以1991年國(guó)家測(cè)繪局發(fā)布實(shí)施的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為基礎(chǔ)；結(jié)合近期的科技發(fā)展和生產(chǎn)需求；參照國(guó)內(nèi)外有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定；2.2國(guó)標(biāo)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》主編：中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布：中華人民共和國(guó)建設(shè)部實(shí)施時(shí)間：2005年7月1日施行。相關(guān)文件：中華人民共和國(guó)建設(shè)部公告第326號(hào)本規(guī)范根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈二○○四年工程建設(shè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃〉的通知》(建標(biāo)[2004]67號(hào))的要求，本規(guī)范是在1995年建設(shè)部發(fā)布的《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》的基礎(chǔ)上修訂而成的。主要是滿足工程造價(jià)計(jì)價(jià)工作的需要

2.3地方規(guī)范/規(guī)定

《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》頒布：深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局批準(zhǔn)：深圳市人民政府實(shí)施時(shí)間：2006年06月25日施行。目的：為全面執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，進(jìn)一步規(guī)范全市房屋建筑面積測(cè)繪工作，統(tǒng)一全市房屋建筑面積計(jì)算技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確我市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算中一般及特殊情況的處理方法，特制定本規(guī)程。適用范圍：全市建筑工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、房地產(chǎn)權(quán)登記、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產(chǎn)問(wèn)題處理等活動(dòng)中各類房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。引用標(biāo)準(zhǔn)：《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》參考標(biāo)準(zhǔn)：《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）2.4特殊性的技術(shù)規(guī)定（地方規(guī)定）《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《產(chǎn)權(quán)分割協(xié)議》2.5兩國(guó)標(biāo)的區(qū)別兩規(guī)范均屬國(guó)標(biāo)，其編制的目的和用途各不相同《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986-2000是為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及城市規(guī)劃建設(shè)提供資料和數(shù)據(jù)；《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2005是為滿足工程造價(jià)計(jì)價(jià)工作的需要。房屋建筑面積計(jì)算現(xiàn)各城市基本都有自己的地方性規(guī)定（大多以文件形式下發(fā)），但其參考標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。目前多數(shù)城市制定地方上的建筑面積計(jì)算規(guī)定是依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T17986-2000；但也有不是的，如贛州市2010年3月3日發(fā)布的《建筑層高控制與建筑面積、容積率計(jì)算規(guī)定（試行）》，其依據(jù)是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2005。3.國(guó)標(biāo)與相關(guān)補(bǔ)充技術(shù)規(guī)定（深圳）的基本內(nèi)容3.1房屋建筑面積的基本定義3.2房屋建筑面積的相關(guān)名詞3.3計(jì)算全部建筑面積的范圍3.4計(jì)算一半建筑面積的范圍3.5不計(jì)算建筑面積的范圍3.6公用建筑面積分類3.1房屋建筑面積的基本定義3.1.1基本定義3.1.2定義的內(nèi)涵3.1基本定義房屋的建筑面積

系指

房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，

包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，

且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。3.1定義的內(nèi)涵有上蓋；層高大于等于2.20米；結(jié)構(gòu)牢固；有圍護(hù)結(jié)構(gòu)；適合人類生活及生產(chǎn)活動(dòng)等；3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有上蓋有上蓋：一般可以計(jì)算建筑面積無(wú)上蓋：一般不計(jì)算建筑面積如何判定是否無(wú)上蓋?上蓋的高度≥2個(gè)自然層高度；

3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

層高≥2.20米層高≥2.20米：一般可以計(jì)算建筑面積

層高＜2.20米：一般不計(jì)算建筑面積

3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

結(jié)構(gòu)牢固結(jié)構(gòu)牢固的

一般可以計(jì)算建筑面積

結(jié)構(gòu)不牢固的一般不計(jì)算建筑面積如：裝飾性構(gòu)件、簡(jiǎn)易鐵皮車棚等

3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

有圍護(hù)結(jié)構(gòu)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的

一般可以計(jì)算建筑面積反例：進(jìn)深≤0.60米的陽(yáng)臺(tái)

無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的

一般不計(jì)算建筑面積反例：加油站：獨(dú)立柱或單排柱雨蓬車站：?jiǎn)闻胖九_(tái)3.1房屋建筑面積的定義的內(nèi)涵

適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)的一般可以計(jì)算建筑面積

不適合人類日常生活與生產(chǎn)活動(dòng)的一般不計(jì)算建筑面積如：窗外的花池、空調(diào)平臺(tái)、無(wú)法到達(dá)的封閉空間等

3.2建筑面積的相關(guān)名詞3.2.1建筑容量名詞3.2.2建筑名詞3.2.1建筑容量名詞水平投影面積對(duì)應(yīng)于某個(gè)具體的客觀存在的建筑空間；計(jì)算建筑空間的水平投影面積，只能選擇一個(gè)投影面。計(jì)算建筑空間的水平投影面積的三種方法：1）按建筑空間的外圍的水平投影范圍；2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍；3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積1）、按建筑空間的外圍的水平投影范圍；

一般規(guī)定：同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

特殊規(guī)定：對(duì)于傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積；房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

垂直墻體主墻與玻璃幕墻同時(shí)存在3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

傾斜墻體：少年宮3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積

外傾墻體：招商海月會(huì)所3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積2）按建筑空間的上蓋的水平投影范圍；3.2.1建筑容量名詞——水平投影面積3）按建筑空間的底板的水平投影范圍；3.2.1建筑容量名詞共有建筑面積各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算；還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

計(jì)算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。(即：整棟建筑的共有面積=總建筑面積-套內(nèi)總建筑面積-不分?jǐn)偣妹娣e)3.2.1建筑容量名詞不計(jì)入共有建筑面積獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、消防控制中心，以及作為人防工程的地下室

不計(jì)入共有建筑面積。3.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。套內(nèi)（房屋）使用面積套內(nèi)（房屋）使用面積為套內(nèi)（房屋）使用空間的面積，以水平投影按以下規(guī)定計(jì)算：1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。3）不包括結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。4.2.1建筑容量名詞（成套房屋的）套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積；未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積；3.2.2建筑名詞建筑空間的分類私有建筑空間商鋪、住宅、辦公室公用建筑空間共有建筑空間公共開(kāi)放建筑空間：建筑物內(nèi)部開(kāi)辟出全天開(kāi)放供公眾使用的室內(nèi)建筑空間。公共開(kāi)放空間應(yīng)與建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。3.2.2建筑名詞建筑空間的外圍圍護(hù)物：墻體（外墻、共墻、玻璃幕墻）柱欄桿上蓋：底板：3.2.2建筑名詞——建筑空間樓梯間的水平投影3.2.2建筑名詞層高（2.20米）定義：相鄰樓層樓（地）面板之間的垂直距離。高度的比較：2.20米自然層（只能為自然數(shù)）的比較：層高大于一個(gè)自然層，應(yīng)理解為層高≥2個(gè)自然層（≌層高＞1個(gè)自然層）層高不大于一個(gè)自然層，應(yīng)理解為：層高＜2個(gè)自然層（≌層高≤1個(gè)自然層）凈高（2.10米）樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。3.3計(jì)算全部建筑面積的范圍A）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

房屋層高計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)2.20米以上（含2.20米）。

二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。3.3計(jì)算全部建筑面積的范圍

非垂直墻體對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。3.3計(jì)算全部建筑面積的范圍B）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積。C）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。D）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。3.3計(jì)算全部建筑面積的范圍E）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。F）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。G）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。3.3計(jì)算全部建筑面積的范圍H）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。I）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。J）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。K）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。3.3計(jì)算全部建筑面積的范圍L）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。M）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。N）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算。O）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。3.4計(jì)算一半建筑面積的范圍A）與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；B）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算；C）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；D）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算；（到達(dá)層數(shù)減一層）E）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算；3.5不計(jì)算建筑面積的范圍A）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層；層高小于2.20米的地下室和半地下室；B）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、墻腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等；與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積C）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊；D）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池；E）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)；3.4不計(jì)算建筑面積的范圍F）騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積G）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋；H）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋；I）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；J）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫；K)用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯.3.6公用建筑面積3.6.1公用建筑面積分類國(guó)標(biāo)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的分類共有建筑面積*不計(jì)入共有建筑面積深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范的分類分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e3.6.1.1分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e供整棟?rùn)?quán)利人共有使用的建筑面積；整棟分?jǐn)偣┠骋换虿糠止δ軈^(qū)所有權(quán)利人共有使用的建筑面積；功能區(qū)區(qū)間分?jǐn)?；功能區(qū)區(qū)內(nèi)分?jǐn)?；供某一或部分樓層所有?quán)利人共有使用的建筑面積；樓層層間分?jǐn)偅粯菍訉觾?nèi)分?jǐn)偅?.6.1.2不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e一、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定的建筑面積獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。二、《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)范》中規(guī)定的建筑面積相關(guān)權(quán)利人合法協(xié)議約定的不分?jǐn)偟墓灿胁糠郑唤ㄖ锏讓?、頂層或裙樓頂層架空用于公共通行、停車、綠化、休閑使用的公共空間；建筑物屋面設(shè)置的人防報(bào)警（控制）室等建筑空間；建筑物內(nèi)某些層中設(shè)置的用于消防避難的公共建筑空間；建筑物內(nèi)設(shè)置的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑空間；建筑物內(nèi)設(shè)置在地面以上的層高超過(guò)2.2米（含2.2米）的設(shè)備層。建筑物地下用于人防、公共停車、放置設(shè)備的建筑空間；住宅區(qū)內(nèi)的消防通道，為小區(qū)內(nèi)多棟建筑服務(wù)的公共用房；符合核增面積要求的特定用途的建筑面積；為它棟建筑所有權(quán)人生活利用上不可缺少的共有部分；《深圳市土地使用權(quán)出讓合同》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中指標(biāo)單列的共有部分。三、公共開(kāi)放建筑空間的建筑面積

兩證一書中規(guī)定的：核增的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積。3.6.2公用建筑面積分?jǐn)偟南嚓P(guān)問(wèn)題基本上是屬于產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的概念；分?jǐn)偤蟮墓媒ㄖ娣e僅僅是一個(gè)數(shù)量的概念，與具體的建筑空間不存在一一對(duì)應(yīng)關(guān)系；分?jǐn)偤蟮母黝惤ㄖ娣e（商業(yè)、住宅等）與建筑空間也沒(méi)有嚴(yán)格的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系；3.63分?jǐn)傁禂?shù)的計(jì)算方法整體分?jǐn)偡椒?/p>

一棟單一功能的建筑，如其各戶對(duì)共有建筑面積的共用狀況基本一致，可采用共有建筑面積整體分?jǐn)偟姆椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，即：分?jǐn)傁禂?shù)=應(yīng)公攤公用建筑面積/專有建筑面積總和分戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=分戶專有建筑面積*分?jǐn)傁禂?shù)多級(jí)分?jǐn)偡椒?/p>

一棟建筑存在兩個(gè)以上的功能區(qū)，或存在為局部服務(wù)的公用建筑空間時(shí)，應(yīng)采用多級(jí)分?jǐn)偟姆椒?，按自上而下原則進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算：上一級(jí)分?jǐn)偂獏^(qū)（層）間分?jǐn)偅簠^(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e總和區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)＝各區(qū)專有建筑面積總和各區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各區(qū)專有建筑面積×區(qū)間分?jǐn)傁禂?shù)

（2）下一級(jí)分?jǐn)偂獏^(qū)（層）內(nèi)分?jǐn)偅簠^(qū)內(nèi)公用建筑面積＋區(qū)間應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禂?shù)＝功能區(qū)內(nèi)的各套（單元）專有建筑面積總和各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偯娣e＝套（單元）專有建筑面積×區(qū)內(nèi)分?jǐn)傁禈?、電梯的分?jǐn)偡秶ㄉ钲冢ㄉ钲冢┧切徒ㄖ?、電梯的分?jǐn)偡秶鸀檎麠澔蚱渫ㄟ^(guò)的各樓層（深圳）裙樓+塔樓型建筑樓、電梯的分?jǐn)偡秶灤┤顾堑碾娞?，無(wú)論裙房是否開(kāi)門，位于裙樓部分的分?jǐn)偡秶鸀檎麠?，塔樓部分的分?jǐn)偡秶鸀樗?特殊問(wèn)題的處理（深圳規(guī)定）4.1核增建筑面積4.2空中花園4.3陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)4.4內(nèi)、外走廊4.5內(nèi)、外樓梯間4.6凸窗4.7落地窗4.8玻璃幕墻4.9門廊、雨篷4.1核增建筑面積規(guī)劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等目的，允許對(duì)建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積。對(duì)象公共通道（人行、車行）；公共綠化；公共廣場(chǎng)；公共停車場(chǎng)；人防及消防避難；基本條件全天候使用（24小時(shí)開(kāi)放使用）全社會(huì)開(kāi)放（為全社會(huì)服務(wù)，而非僅為全部業(yè)主）4.1核增建筑面積1）全天可通行的城市公共通道建筑樓層（包括一層）或地下室內(nèi)的城市公共通道，車行通道：有效寬度不小于5.0米，凈高不小于4.5米人行通道：凈寬不小于3.5米，梁底凈高不小于3.6米；2）建筑樓層架空作城市公共廣場(chǎng)建筑樓層（包括一層）架空作城市公共廣場(chǎng)，其梁底凈高不小于6.0米，進(jìn)深不小于8.0米，建筑面積不小于150平方米；3）建筑樓層架空做公共停車建筑樓層（包括一層）架空或裙樓屋頂層主樓架空用作停車，但必須符合有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范。4.1核增建筑面積4）建筑樓層架空作公共綠化休閑建筑一層架空或裙房屋頂層主樓架空，用作綠化休閑使用時(shí)，架空部分的進(jìn)深不小于4.0米；梁底凈高不小于3.6米，并應(yīng)有不小于四分之一的綠化面積，裙房屋頂用作綠化休閑使用時(shí)，裙房屋頂?shù)慕ㄖ娣e不小于3000平方米，且有從屋頂平臺(tái)直達(dá)室外地面的專設(shè)公用樓梯。4.1核增建筑面積5）在建筑物沿街一層開(kāi)辟騎樓作為城市公共開(kāi)放空間在道路兩側(cè)設(shè)置騎樓建筑的一層外墻面至道路紅線距離不小于3.5米;騎樓的梁底凈高不小于3.6米；騎樓柱外緣距離道路邊線不小于0.45米，且有防撞和安全措施；騎樓地面應(yīng)符合城市人行道地面標(biāo)準(zhǔn)。6）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門核定的避難層中用于消防避難的建筑面積。7）在室外地面以上部分的高度超過(guò)1.5米的半地下室，作人防、車庫(kù)用途的建筑面積。以上具體條款參《深圳市建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算規(guī)定》第4章4.2空中花園A）不計(jì)算建筑面積的空中花園（層高≥2層層高）B）計(jì)算一半建筑面積的空中花園類似無(wú)柱外走廊的空中花園C）計(jì)算全部建筑面積的空中花園類似有柱外走廊的空中花園；類似內(nèi)走廊的空中花園4.3陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)4.3.1陽(yáng)臺(tái)一、分類

僅分類為封閉陽(yáng)臺(tái)與不封閉陽(yáng)臺(tái)、有蓋與無(wú)蓋；二、計(jì)算陽(yáng)臺(tái)建筑面積的一般原則

有蓋封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算全部建筑面積；有蓋不封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半建筑面積；無(wú)蓋陽(yáng)臺(tái)不計(jì)算建筑面積；三、計(jì)算陽(yáng)臺(tái)建筑面積的特殊規(guī)定A）判斷是否有蓋的主要指標(biāo)；上蓋的高度應(yīng)小于兩個(gè)自然層；頂層上蓋水平進(jìn)深應(yīng)大于600mm；B）上蓋的水平投影小于陽(yáng)臺(tái)的水平投影時(shí)以上蓋的水平投影面積替代陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積；C）首層陽(yáng)臺(tái)的計(jì)算建筑面積的兩個(gè)條件應(yīng)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)；應(yīng)有開(kāi)門；深圳市陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算的規(guī)定陽(yáng)臺(tái)類型計(jì)半計(jì)算面積全計(jì)算面積普通陽(yáng)臺(tái)面積＜12m2（不分有柱無(wú)柱）或兩層高陽(yáng)臺(tái)中間有梁、鏤空樓板等面積≥12m2的有柱陽(yáng)臺(tái)，無(wú)柱凹陽(yáng)臺(tái)，有柱但面積≤12的凹陽(yáng)臺(tái)面寬≤2.0M，進(jìn)深≤2M2.0M＜面寬≤5，進(jìn)深≤2.4M面寬＞5M，進(jìn)深≤2.8M進(jìn)深超過(guò)允許值的內(nèi)側(cè)部分，無(wú)論上蓋高度如何，視為內(nèi)廊無(wú)柱復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)凸出部分≤12m2且凸出部分最小凸出進(jìn)深≤2.4M，陽(yáng)臺(tái)總進(jìn)深許可值與凹陽(yáng)臺(tái)相同。凹入部分內(nèi)側(cè)超過(guò)陽(yáng)臺(tái)總進(jìn)深允許值的，均視為內(nèi)廊（計(jì)全）凸出部分＞12m2，或凸出部分最小凸出進(jìn)深>2.4M，其凹入部分計(jì)全（無(wú)論上蓋高度如何）相臨陽(yáng)臺(tái)同一戶的陽(yáng)臺(tái)板相連的兩個(gè)相鄰陽(yáng)臺(tái)，按一個(gè)陽(yáng)臺(tái)計(jì)算指標(biāo)封閉陽(yáng)臺(tái)法式陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深>0.6M的不封閉陽(yáng)臺(tái)穿透型陽(yáng)臺(tái)面積≤12m2(無(wú)論層高高度如何)面積＞12m2(無(wú)論上蓋高度如何)4.3.2露臺(tái)基本定義無(wú)蓋的露天平臺(tái)；無(wú)蓋的露天陽(yáng)臺(tái)；上蓋超過(guò)一個(gè)自然層的陽(yáng)臺(tái)；計(jì)算方法無(wú)蓋部分不計(jì)算建筑面積；部分的有蓋私用露臺(tái)，有蓋部分計(jì)算一半建筑面積；部分的有蓋公用露臺(tái)，不計(jì)算建筑面積；4.3.3陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的區(qū)別兩者無(wú)嚴(yán)格意義的區(qū)別，一般為各地的叫法不同；根據(jù)《深圳市房屋建筑面積測(cè)繪規(guī)程》的理解，露臺(tái)應(yīng)為頂層無(wú)蓋的陽(yáng)臺(tái)或無(wú)蓋的平臺(tái)；露臺(tái)：上蓋高度達(dá)到或超過(guò)二個(gè)層高的陽(yáng)臺(tái)，當(dāng)其中間設(shè)置有蓋板（包括凸窗、空調(diào)位、花池等所形成的蓋板）時(shí)，當(dāng)所設(shè)蓋板寬度大于0.6米時(shí)，按所設(shè)蓋板水平投影面積的一半計(jì)算下方陽(yáng)臺(tái)建筑面積。4.4內(nèi)、外走廊門廊通廊檐廊挑廊4.4內(nèi)、外走廊一般規(guī)定與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算；與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算；相關(guān)規(guī)定陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。4.5內(nèi)、外樓梯間一般規(guī)定

樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。