淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理

淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理***[提要]本文主要從工程經(jīng)濟(jì)的角度，闡述在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，如何運(yùn)用工程造價(jià)理論，做好項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理。[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)特征工程造價(jià)控制管理CostControlandManageinRealandEstateProjectFuzhouRealandEstateManageCo.LinXiuZhuAbstract:Accordingtotherealandestateindustrycharacteristics,usefortheconstructeconomictheorytocontrolandmanageproducecostofrealandestateprojects.Keywords:RealandEstateCharacteristicProduceCostControlManage一個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，就是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全過程所支付的費(fèi)用的總和，因此，從廣義上說，工程造價(jià)管理也可理解為項(xiàng)目成本管理。工程造價(jià)管理是指在工程管理中對(duì)工程造價(jià)的計(jì)算與工程造價(jià)的控制，是項(xiàng)目建設(shè)中一項(xiàng)重要的技術(shù)與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是工程管理工作中一個(gè)獨(dú)特的、相對(duì)獨(dú)立的領(lǐng)域。在20世紀(jì)80年代和90年代初，我國(guó)提出了全過程造價(jià)管理（wholeprocesscostmanagent--WPCM）的思想和觀念，它的主要思想就是要求工程造價(jià)的計(jì)算與控制必須從項(xiàng)目立項(xiàng)開始直到工程竣工交付使用，進(jìn)行全過程管理。按照這一理論，就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過程的一等系列過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。本文力圖從工程經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，就房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程造價(jià)管理與控制方面，闡述在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，如何運(yùn)用工程造價(jià)管理的理論與辦法，做好項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理，對(duì)造價(jià)形成過程的一切費(fèi)用，進(jìn)行科學(xué)的分析與管理手段，保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段，即決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段及施工階段。1決策階段工程造價(jià)控制工作要素?fù)?jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目建設(shè)各階段中，投資決策階段影響工程造價(jià)的程度最高，達(dá)到80%～90%。因此，決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段，直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的計(jì)價(jià)控制是否科學(xué)合理。在房地產(chǎn)實(shí)踐中，在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策已獲通過的前提下，工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：1.1項(xiàng)目選址是房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)⑴選址應(yīng)符合城市規(guī)劃⑵項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)定位；⑶要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告；⑷應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作，因此地質(zhì)情況對(duì)住宅項(xiàng)目造價(jià)影響甚大。1.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估（概）算控制表根據(jù)工程造價(jià)具有建設(shè)各階段計(jì)價(jià)的層次性特點(diǎn)，決策階段主要是可行性研究階段，應(yīng)編制投資估算。按照工程造價(jià)理論，投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含：⑴建筑安裝工程費(fèi)用；⑵設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)；⑶工程建設(shè)其他費(fèi)用；⑷基本預(yù)備費(fèi)；⑸漲價(jià)預(yù)備費(fèi)；⑹建設(shè)期貨款利息；⑺固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)已停征）。結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在項(xiàng)目選址已定，市場(chǎng)分析已完成的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估（概）算---項(xiàng)目成本投資估（概）算控制表。在實(shí)際工作中，可結(jié)合財(cái)務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)分部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估（概）算控制表。詳見表1。表1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本投資估（概）算控制表序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容一地價(jià)1、土地補(bǔ)償費(fèi)2、拆遷安置費(fèi)3、征地稅費(fèi)二前期費(fèi)用1、土地平整、施工工道路、水電電安裝2、勘察費(fèi)3、設(shè)計(jì)費(fèi)4、建（圖）審費(fèi)三建安費(fèi)用1、樁基、土建、水水電工程2、工程監(jiān)理、監(jiān)督督費(fèi)用四小區(qū)公建配套建設(shè)費(fèi)1、永久性水、電建建設(shè)費(fèi)2、地下人防建設(shè)費(fèi)費(fèi)3、小區(qū)間道路建設(shè)設(shè)費(fèi)4、地下各專業(yè)管網(wǎng)網(wǎng)（水電、通通訊、防水、雨雨水、煤氣）5、電子安防系統(tǒng)建建設(shè)費(fèi)6、小區(qū)會(huì)所、幼兒兒園、居委會(huì)會(huì)、公廁等公公建配套建設(shè)設(shè)費(fèi)7、小區(qū)園林綠化五間接費(fèi)1、企業(yè)管理費(fèi)用2、建設(shè)期貸款利息息3、銷售費(fèi)用4、物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)費(fèi)用5、不可預(yù)見費(fèi)六稅費(fèi)稅費(fèi)根據(jù)上述控制表，應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門，應(yīng)用工程造價(jià)的層次性計(jì)價(jià)特點(diǎn)，結(jié)合成本分析，按照前者指導(dǎo)后者的原則，指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價(jià)控制工作，可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象，取得良好的控制效果。2規(guī)劃設(shè)計(jì)及單體施工圖設(shè)計(jì)階段該階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段，是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn)，是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化，如果說決策階段投資估概算是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行靜態(tài)控制的話，那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說就是屬于對(duì)工程造價(jià)的形成過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)控制。2.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)⑴合理確定容積率、建筑密度，在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最合理的土地成本；⑵結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況，對(duì)水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì)，其中重點(diǎn)應(yīng)對(duì)水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留，污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長(zhǎng)期的設(shè)計(jì)。2.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上，通過施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個(gè)方面：⑴樁基設(shè)計(jì)方面：在多層住宅中，據(jù)測(cè)算，樁基部份的工程造價(jià)比重占整個(gè)單體建安造價(jià)的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇。以多層住宅項(xiàng)目常用的兩種樁型進(jìn)行對(duì)比，其結(jié)果見表2。表2樁型分析對(duì)比表樁型樁身可比單方造價(jià)施工特點(diǎn)沉管灌注樁樁長(zhǎng)15m樁徑Φ50064元/㎡1、 樁身易出現(xiàn)縮頸、離離析、斷樁等等現(xiàn)象2、 樁身斷面較大，擠擠土效應(yīng)明顯顯3、 振動(dòng)法施工，對(duì)環(huán)環(huán)境影響較大大4、 施工速度快，但樁樁身需養(yǎng)護(hù)228天后方可可加載5、 樁身砼單價(jià)低預(yù)制PHC管樁樁長(zhǎng)40m樁徑Φ400131元/㎡1、 樁身質(zhì)量有保證2、 樁身斷面較小，擠擠土效應(yīng)較小小3、 靜壓法施工，對(duì)環(huán)環(huán)境影響不大大4、 施工速度快，但樁樁身需預(yù)先預(yù)預(yù)制樁基進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)用較較高樁基單價(jià)高⑵結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對(duì)鋼筋取值及用量、板厚、不合理的錯(cuò)層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核，以避免造成看不見的工程造價(jià)增加，處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。3施工階段按照工程造價(jià)理論，該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制，確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià)，是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。3.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制⑴把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。⑵根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，確定合理的投標(biāo)條件①根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅工程的特點(diǎn)，其工期短，工程總投資相對(duì)規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。②對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，無定額項(xiàng)目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，應(yīng)重點(diǎn)說明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià)，以避免結(jié)算糾紛。③確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則：對(duì)有標(biāo)低的，可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。⑶嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià)，對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。3.2加強(qiáng)工程施工事中控制⑴嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)力求減少變更費(fèi)用，可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。⑵加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場(chǎng)因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等，現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，按實(shí)簽證、審核，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。⑶嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。⑷及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。⑸對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并制定防范性對(duì)策。4、工程造價(jià)控制管理措施與手段工程造價(jià)控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理中一項(xiàng)極為重要的管理內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果，應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。⑴建立企業(yè)工程造價(jià)控制管理體系，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個(gè)方面入手，構(gòu)建工程造價(jià)控制機(jī)制。①組織手段就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價(jià)控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé)，同時(shí)確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn)；②技術(shù)手段主要是對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較，對(duì)其適用性進(jìn)行論證，從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。③經(jīng)濟(jì)手段就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù)，對(duì)造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)諸方面的可行性分析，如對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動(dòng)態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。④合同手段就是對(duì)參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為，都要以簽定合同的方式加以約束，保證按質(zhì)、按量完成其工作。⑵充分發(fā)揮社會(huì)化監(jiān)理服務(wù)功能，建立企業(yè)、社會(huì)化監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系。⑶建立健全企業(yè)自身工程造價(jià)管理體系，充分利用ISO9001-2000質(zhì)量管理體系，提高工程造價(jià)控制水平。工程造價(jià)控制與管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中一項(xiàng)重要的內(nèi)容。對(duì)已建立相對(duì)完善的房地產(chǎn)質(zhì)量管理制度的企業(yè)，尤其是已建立ISO9001—2000質(zhì)量管理體系的企業(yè)，應(yīng)將其納入ISO9001-2000中管理體系企業(yè)質(zhì)量目標(biāo)的范疇加以管理。具體做法是：將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊(cè)相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到公司相關(guān)職能部門，以此指導(dǎo)各職能部門開展工作，對(duì)工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。在ISO9001--2000質(zhì)量管理體系中，涉及工程造價(jià)控制的條款及內(nèi)容，主要有以下幾方面，如表3。表3ISO9001-2000相關(guān)指標(biāo)分解表總手冊(cè)條款標(biāo)題對(duì)應(yīng)控制工作內(nèi)容容分解控制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)職能部門7.3設(shè)計(jì)與開發(fā)限額設(shè)計(jì)前期部7.4采購(gòu)工程招投標(biāo)設(shè)備招投標(biāo)工程施工合同承包包價(jià)A類：設(shè)計(jì)、勘察、施施工、監(jiān)理、物物業(yè)管理B類：工程材料、設(shè)設(shè)備C類：國(guó)