房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告樣本樣本

花果園房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第1章 總論 2一、項(xiàng)目背景及概況 22、項(xiàng)目名稱 23、承辦單位概況 24、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 35、編制范圍 36、項(xiàng)目提出的理由 37、擬建地點(diǎn) 48、預(yù)期目標(biāo) 5（二）寫字樓（總計(jì)77-86萬(wàn)㎡） 5（三）公寓（總計(jì)11萬(wàn)㎡） 6二、問(wèn)題與建議 7第2章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)報(bào)告 7一、投資環(huán)境分析 7二、近幾年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 81、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 82、新建商品房預(yù)（銷）售情況 83、二手房成交情況 94、外來(lái)購(gòu)房情況 95、房地產(chǎn)發(fā)展前景 96、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 107、營(yíng)銷策略 10第3章 建設(shè)規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)條件 12一、建設(shè)規(guī)模 12二、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 121.地點(diǎn)與地理位置 122.土地權(quán)屬類別和土地狀況 12三、項(xiàng)目建設(shè)條件 121、地形、地貌、地震情況 122、氣候條件 133、水文地質(zhì) 134、交通運(yùn)輸條件 135、生態(tài)環(huán)境條件 146、施工條件 147、政策環(huán)境 14第4章 建設(shè)方案 16一、設(shè)計(jì)依據(jù) 16二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 16三、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 161、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 162、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 173、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 17四、建筑設(shè)計(jì) 171、主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 182、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) 18五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 191、指導(dǎo)思路 192、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 193、結(jié)構(gòu)選型： 194、地下室設(shè)計(jì) 195、使用工具及軟件 19六、給排水設(shè)計(jì) 191、給排水 19第5章 節(jié)能節(jié)水措施 20一、設(shè)計(jì)依據(jù) 20（1）建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 20第6章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 21一、編制依據(jù) 21二、環(huán)境現(xiàn)狀 211、氣象 212、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀 22三、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 22四、環(huán)境保護(hù)措施 221、設(shè)計(jì)依據(jù) 222、設(shè)計(jì)原則 223、治理措施 22第7章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 24一、指導(dǎo)思想 24二、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 241、安全施工保障措施 242、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 24三、消防設(shè)計(jì) 251、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則 252、總體消防設(shè)計(jì) 253、室內(nèi)裝修防火 254、消防道路設(shè)計(jì) 255、水量 256、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 258、自動(dòng)噴水系統(tǒng) 26第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 26一組織機(jī)構(gòu) 26二、人力資源配置 26第9章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 27一、項(xiàng)目開發(fā)期 27二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 27三、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施 271、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施 272、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施 273、項(xiàng)目資金控制措施 27第10章 項(xiàng)目招投標(biāo) 29一、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 291、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。 292、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無(wú)償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有效途徑。 293、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。 294、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡(jiǎn)單、節(jié)省時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。 295、招標(biāo)制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購(gòu)過(guò)程的透明化 30二、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 301、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。 302、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 303、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。 314、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。 315、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評(píng)委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。 316、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個(gè)重要條件。 32三、招標(biāo)依據(jù) 32四、招標(biāo)范圍 32五、招標(biāo)方式 33第11章 投資估算與資金籌措 34一、投資估算 341、法律依據(jù) 342、投資估算結(jié)果 34二、資金籌措 341、資本金籌措 342、債務(wù)資本籌措 343、資金來(lái)源落實(shí)情況 34第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35一、項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) 36二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 36三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 361、基本報(bào)表 362、盈利能力分析 36四、不確定性分析 361、敏感性分析 362、盈虧平衡分析 37第13章 社會(huì)評(píng)價(jià) 38一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 381、引進(jìn)先進(jìn)的住宅開發(fā)理念，推動(dòng)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 382、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準(zhǔn) 383、發(fā)展貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)，從實(shí)質(zhì)上提升區(qū)域價(jià)值 38二、風(fēng)險(xiǎn)分析 391、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范 392、銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范 393、工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范 39三、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 40第14章 研究結(jié)論與建議 41一、可行性研究結(jié)論 411、市場(chǎng)分析結(jié)論 412、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論 41二、建議 41總論一、項(xiàng)目背景及概況2、項(xiàng)目名稱花果園房地產(chǎn)項(xiàng)目3、承辦單位概況單位名稱：宏立城集團(tuán)單位性質(zhì)：民營(yíng)公司注冊(cè)資金：1億元經(jīng)營(yíng)范疇：都市市政設(shè)施，酒店投資及管理，物業(yè)管理，園林綠化。董事長(zhǎng)：肖春紅公司負(fù)責(zé)人：肖春紅，男，1968年出生，祖籍湖南，研究生學(xué)歷。貴州宏立城集團(tuán)董事長(zhǎng)，貴陽(yáng)市人大代表、貴州省工商聯(lián)副主席。兼任“和諧貴陽(yáng)增進(jìn)會(huì)”名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：貴州宏立城集團(tuán)秉承“追求完美，服務(wù)社會(huì)”公司理念，堅(jiān)守價(jià)值原則，以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)。致力于通過(guò)規(guī)范化、專業(yè)化管理，公開、透明公司文化及穩(wěn)健迅速發(fā)展模式，發(fā)展成為深受客戶、員工、合伙伙伴歡迎和社會(huì)尊重公司。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上體現(xiàn)，宏立城集團(tuán)榮獲“中華人民共和國(guó)誠(chéng)信名牌公司”和“貴州省最佳雇主”稱號(hào)。自成立以來(lái)，貴州宏立城集團(tuán)以開闊心胸、全球化視野不斷開拓，業(yè)務(wù)涉及都市市政設(shè)施、基本設(shè)施建設(shè)開發(fā)服務(wù)；非金融性項(xiàng)目投資、顧問(wèn)、征詢；酒店投資及管理；物業(yè)管理；房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、房地產(chǎn)銷售代理；文化傳媒；室內(nèi)裝飾裝潢；園林綠化；建材，裝飾材料銷售等各種領(lǐng)域。集團(tuán)通過(guò)不斷積累、形成獨(dú)特管理思想與專業(yè)化、品牌化發(fā)展路線，闖出了一條高起點(diǎn)打造自主品牌新路，先后榮獲“中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)最具影響力開發(fā)實(shí)力公司”、“中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)最具影響力價(jià)值品牌公司”、“中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)中西部品牌TOP10”等榮譽(yù)。在全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布“中華人民共和國(guó)民營(yíng)公司500強(qiáng)”名單中，貴州宏立城集團(tuán)以81.4億元營(yíng)業(yè)收入總額名列381位，成為貴州省首家躋身全國(guó)民營(yíng)公司500強(qiáng)公司。貴州宏立城集團(tuán)致力于不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)，堅(jiān)持“世界眼光”打造高品質(zhì)產(chǎn)品為理念，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高原則設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高效能管理，努力向國(guó)際品質(zhì)看齊。集團(tuán)旗下超百萬(wàn)平米高品質(zhì)社區(qū)“山水黔城”已成為知名品牌，是聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署承認(rèn)“國(guó)際花園社區(qū)”，榮獲建設(shè)部頒發(fā)“阿波羅都市建設(shè)桂冠”等榮譽(yù)。集團(tuán)創(chuàng)立“黔城會(huì)”當(dāng)前已成為貴州省最大潮流消費(fèi)生活服務(wù)資源平臺(tái)。4、可行性研究報(bào)告編制根據(jù)（1）

與委托方訂立征詢合同；

（2）

國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[]15號(hào)審定《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；

（3）

國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)（第三版）》；

（4）

《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；

（5）

《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》。

5、編制范疇

根據(jù)國(guó)家關(guān)于政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)花果園房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)目、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。6、項(xiàng)目提出理由花果園項(xiàng)目地處二環(huán)四路都市帶中貴黃路當(dāng)代商貿(mào)商務(wù)功能板塊，系二環(huán)四路都市帶建設(shè)龍頭項(xiàng)目，是貴陽(yáng)主城區(qū)聯(lián)系貴安新區(qū)橋頭堡?；ü麍@項(xiàng)目以建設(shè)貴陽(yáng)都會(huì)新中心為己任，建設(shè)有以貴州地標(biāo)級(jí)406米雙子塔、300米雙子塔領(lǐng)銜200萬(wàn)㎡“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略下核心CBD；有以30萬(wàn)㎡環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)、12萬(wàn)㎡花果園購(gòu)物中心等十大購(gòu)物中心形成貴陽(yáng)第一商圈；有涵蓋七星級(jí)酒店、六星級(jí)酒店、五星級(jí)酒店等全鏈條高品質(zhì)星級(jí)酒店集群；有以16萬(wàn)㎡花果園濕地公園等六大主題公園構(gòu)成貴陽(yáng)中央生活圈；有八所學(xué)校構(gòu)筑貴陽(yáng)中央國(guó)際學(xué)區(qū)，地標(biāo)建筑、商務(wù)集群、商業(yè)集群、星級(jí)酒店集群、都市公園集群、中央學(xué)區(qū)、三甲綜合醫(yī)院……花果園項(xiàng)目集合都市優(yōu)質(zhì)資源，助力多彩貴州跨越發(fā)展?；ü麍@項(xiàng)目打造200萬(wàn)㎡商業(yè)體系，以十大購(gòu)物中心建設(shè)貴陽(yáng)第一商圈。其中30萬(wàn)㎡環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)，將匯集大批國(guó)際知名品牌，無(wú)疑會(huì)成為帶動(dòng)貴陽(yáng)、周邊州市甚至西南商業(yè)發(fā)展新引擎；花果園20萬(wàn)㎡、700米長(zhǎng)貴陽(yáng)街，以獨(dú)特國(guó)際風(fēng)情水街商業(yè)模式，匯集頂尖休閑娛樂(lè)品牌；20萬(wàn)㎡、米長(zhǎng)洋人街，極具異域風(fēng)情，世界各地特色經(jīng)營(yíng)更能體現(xiàn)貴陽(yáng)國(guó)際化進(jìn)程；12萬(wàn)㎡花果園購(gòu)物中心預(yù)測(cè)在今年十月份開業(yè)，是前所未有低密度開放式商業(yè)街區(qū)，業(yè)態(tài)主題為娛樂(lè)生活、休閑生活、健康生活。零售業(yè)態(tài)涉及國(guó)際品牌服飾、IMAX巨幕影院、餐飲娛樂(lè)設(shè)施等，吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)一應(yīng)俱全?；ü麍@項(xiàng)目還建設(shè)同心光彩大廈、貴陽(yáng)國(guó)際中心、國(guó)際金融街等200萬(wàn)㎡大商務(wù)體系，構(gòu)成“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略下核心CBD，形成貴陽(yáng)全新“中央活力區(qū)”。奮進(jìn)中貴州需要一種地標(biāo)來(lái)銘記著她發(fā)展輝煌及其在世界眼中高度，花果園項(xiàng)目406米地標(biāo)級(jí)雙子塔國(guó)際甲級(jí)寫字樓，輔以300米雙子塔，是一種恰當(dāng)都市地理位置、有象征意義和美學(xué)意義建筑，她有理由成就貴州全新高度。高星級(jí)酒店是都市綜合實(shí)力象征，花果園項(xiàng)目在四座雙子塔里重點(diǎn)引進(jìn)七星級(jí)酒店、六星級(jí)酒店、五星級(jí)酒店等星級(jí)酒店，打造優(yōu)質(zhì)星級(jí)酒店集群，以吸引更多國(guó)內(nèi)外高品位游客前來(lái)旅游、洽談商務(wù)，助力多彩貴州跨越發(fā)展?；ü麍@項(xiàng)目作為二環(huán)四路都市帶開發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目，順勢(shì)啟動(dòng)了“六橫六縱”12條市政路網(wǎng)建設(shè)，這個(gè)系統(tǒng)涉及4條40米寬雙向8車道、8條30米寬雙向6車道市政主干道，通過(guò)這些高規(guī)格、全方位市政道路，將南明區(qū)、云巖區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)與花果園項(xiàng)目暢通聯(lián)系在一起。7、擬建地點(diǎn)花果園項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市主城區(qū)中心位置，總占地面積6000余畝，總投資900億元，總建筑面積1830萬(wàn)㎡，涉及1230萬(wàn)㎡住宅、200萬(wàn)㎡辦公、200萬(wàn)㎡商業(yè)、150萬(wàn)㎡公寓、50萬(wàn)㎡公建。8、預(yù)期目的（一）零售商業(yè)（總計(jì)124.9萬(wàn)㎡）

1、購(gòu)物中心（36.4萬(wàn)㎡）

①鄰里中心（租賃）：4萬(wàn)㎡

②家庭型購(gòu)物中心（租賃）：8.4萬(wàn)㎡

③大型購(gòu)物中心（租賃）：24萬(wàn)㎡

2、：2萬(wàn)㎡

3、步行街（某些持有）：21.5萬(wàn)㎡

4、G區(qū)低密度商業(yè)群落（某些持有）：5萬(wàn)㎡

5、C區(qū)裙樓商業(yè)（出售）：18萬(wàn)㎡

6、配套商業(yè)（出售）：42萬(wàn)㎡（二）寫字樓（總計(jì)77-86萬(wàn)㎡）1、甲級(jí)寫字樓（62-70萬(wàn)㎡）①地標(biāo)性寫字樓（某些持有）：?jiǎn)螚濗w量340000，規(guī)建1棟，總計(jì)34萬(wàn)㎡②大型總部寫字樓（出售）：?jiǎn)螚濗w量30000-40000，規(guī)建4-5棟，總計(jì)12-15萬(wàn)㎡。③中型總部寫字樓（出售）：?jiǎn)螚濗w量10000-30000，規(guī)建8-12棟，總計(jì)12-15萬(wàn)㎡。④小型總部寫字樓（出售）：?jiǎn)螚濗w量30000-40000，規(guī)建1-2棟，總計(jì)4-6萬(wàn)㎡。2、乙級(jí)寫字樓（出售）：?jiǎn)螚?5000-30000㎡，規(guī)建8-10棟，總計(jì)15-16萬(wàn)㎡。（三）公寓（總計(jì)11萬(wàn)㎡）1、酒店式公寓（出售）：?jiǎn)螚?5000㎡，規(guī)建4-6棟，總計(jì)8萬(wàn)㎡。2、高品位酒店式公寓（出售）：?jiǎn)螚?0000，規(guī)建1棟，總計(jì)3萬(wàn)㎡。（四）酒店（總計(jì)5.9萬(wàn)㎡）1、高品位酒店（租賃）：2.6萬(wàn)㎡2、中高品位酒店（租賃）：3.3萬(wàn)㎡二、問(wèn)題與建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法獲得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地獲得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵循國(guó)家及貴陽(yáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。依照測(cè)算，在預(yù)測(cè)銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好可行性。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因而需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分運(yùn)用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合伙，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造社區(qū)品牌和公司品牌；制定合理市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)報(bào)告一、投資環(huán)境分析全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值28,910億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值121,381億元，增長(zhǎng)13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值96,328億元，增長(zhǎng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值比重為49.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(zhǎng)24.8%。在城鄉(xiāng)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(zhǎng)31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng)29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(zhǎng)23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.7%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由構(gòu)造性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”，12月8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一種百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鄉(xiāng)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主宏觀調(diào)控辦法，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同步各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大作用。二、近幾年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況2、新建商品房預(yù)（銷）售狀況3、二手房成交狀況4、外來(lái)購(gòu)房狀況5、房地產(chǎn)發(fā)展前景1、優(yōu)越氣候及自然環(huán)境氣溫適當(dāng)、森林覆蓋率高?！八F陽(yáng)”、“避暑之都”品牌提高。2、都市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展戰(zhàn)略都市化率目的，達(dá)到80%，市域常住人口500萬(wàn)，其中城鄉(xiāng)人口400萬(wàn)全市生產(chǎn)總值突破3000元，人均8500元3、都市空間發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)行“北拓、南延、西連、東擴(kuò)”空間發(fā)展方略4、高鐵、快鐵、輕軌建設(shè)6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1、各區(qū)域發(fā)展逐漸走向均衡2、競(jìng)爭(zhēng)格局多元化3、高科技、新材料普遍應(yīng)用4、旅游休閑房地產(chǎn)前景看好7、營(yíng)銷方略本項(xiàng)目擬在價(jià)格方略上采用低開高走定價(jià)方略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高上漲空間，升值潛力很大。本項(xiàng)目將擬定如下推廣方略：推廣渠道①報(bào)紙廣告涉及貴陽(yáng)日?qǐng)?bào)、貴陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型政府報(bào)，報(bào)紙不適當(dāng)投入過(guò)多，開盤和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)樸靈活，可以作為一種長(zhǎng)期營(yíng)銷手法。③影視廣告本地幾種電視臺(tái)收視率不高，重要用來(lái)開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性高密度投放。④單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終宣傳利器，衡陽(yáng)地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營(yíng)銷活動(dòng)活動(dòng)一：“花果園濕地公園風(fēng)光帶竣工典禮”、“花果園開盤慶典”。活動(dòng)二：“廣州炒房團(tuán)貴陽(yáng)購(gòu)房動(dòng)”。2、媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽(yáng)知名度，加以增進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。影視廣告：開盤前一種月高密度投放,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。貴陽(yáng)報(bào)紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行推廣方式,力求單張波及到衡陽(yáng)每一種角落。短信推廣：普通一種月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉辦一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)天舉辦1－2場(chǎng)，開盤后視銷售狀況舉辦。

建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)條件一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積400.00㎡，總建筑面積為18300000.00㎡，建設(shè)總?cè)莘e率是6.40，建設(shè)密度是76.8%，綠地率是58%。擁有16萬(wàn)㎡花果園濕地公園、50萬(wàn)㎡生態(tài)山體公園、16萬(wàn)㎡都市中心廣場(chǎng)、200萬(wàn)㎡商業(yè)、200萬(wàn)㎡寫字樓、150㎡方公寓、1230萬(wàn)㎡住宅。項(xiàng)目規(guī)劃三層立體交通，12條市政主干道，4條40米寬雙向8車道，8條30條寬雙向6車道，成就一種復(fù)合功能都市片區(qū)。二、項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1.地點(diǎn)與地理位置花果園坐落貴陽(yáng)主城區(qū)，東面與浣紗路相連，南面接藝校立交橋，西靠五里沖，背面為智慧龍城住宅區(qū)。距離貴陽(yáng)市中心（大十字）僅1.5公里，被云貴山環(huán)抱，周邊山體植被茂密，有良好生態(tài)人居環(huán)境。項(xiàng)目東面重要出口接花果園立交橋，南面重要出口接藝校立交橋，均系貴陽(yáng)重要交通樞紐。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一種抱負(fù)商業(yè)、住家風(fēng)水寶地。2.土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)土地位于貴陽(yáng)市南明區(qū)彭家灣，面積為809183m2。經(jīng)貴陽(yáng)市人民政府國(guó)用（xx）第xx號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鄉(xiāng)住宅-寫字樓-商業(yè)用地。本項(xiàng)目土地開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)貴陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。三、項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌、地震狀況貴陽(yáng)市位于貴州省中部偏北，東經(jīng)106′27"″~107′03"″，北緯26′11"″~26′55"″之間，地處云貴高原東斜坡上，屬全國(guó)東部向西部高原過(guò)渡地帶。地形、地貌走勢(shì)大體呈東西向延展，地勢(shì)起伏較大，南北高，中部低。奇特喀斯特地貌大量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、臺(tái)地，海拔最高為1762米，最低506米，市區(qū)平均海拔1071米。東與龍里、甕安縣接壤，南靠惠水、長(zhǎng)順縣，西接平壩、織金縣，北鄰黔西、金沙、遵義縣。汶川地震發(fā)生后來(lái)，北京師范大學(xué)環(huán)境演變與自然災(zāi)害教誨部重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室科學(xué)家們，曾針對(duì)全國(guó)省會(huì)都市進(jìn)行地震危險(xiǎn)度進(jìn)行排名。成果貴陽(yáng)市以0.13風(fēng)險(xiǎn)度，在30個(gè)省會(huì)都市中排名第19名。這意味著發(fā)生地震也許性很小。2、氣候條件貴陽(yáng)屬亞熱帶濕潤(rùn)溫和型氣候，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)寒冷，陽(yáng)光充分，雨水充沛?？諝獠桓稍?，四季無(wú)風(fēng)沙，年平均氣溫在15.3℃左右。其中，最熱七月下旬，平均氣溫為24℃;最冷一月上旬，平均氣溫是4.6℃。宜人氣候?yàn)橘F陽(yáng)博得了"上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)貴陽(yáng)"之譽(yù)。貴陽(yáng)市被稱為"森林之城"，貴陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)既有林地面積275萬(wàn)畝，森林覆蓋率為41.12%。此外，市區(qū)四周群山環(huán)抱、林木蒼翠，寬1至7公里，長(zhǎng)逾70公里環(huán)城林帶，為貴陽(yáng)市提供了綠色生態(tài)屏障。當(dāng)前，投資1.1億元人民幣,總長(zhǎng)223公里,面積43萬(wàn)畝新環(huán)城林帶正在建設(shè)中，,前，人均環(huán)城林帶面積將達(dá)到207平方米。3、水文地質(zhì)貴陽(yáng)市共有河流98條，河流水系屬于長(zhǎng)江流域?yàn)踅岛椭榻饔蚣t水河水系。與紅水河水系相比較，烏江水系在貴陽(yáng)市流域面積最大。近年平均天然徑流深400-760mm，徑流總量45.15億m3（含地下水轉(zhuǎn)換為地表水13.6億m3）可運(yùn)用水量為15.2億m3。全市人均水資源量1287m3，可運(yùn)用水量3.4億m3。4、交通運(yùn)送條件航空1997年5月28日，距貴陽(yáng)市中心約12公里、車程約20分鐘可接受波音747，空客330等同類及其如下機(jī)型全重起降，具備先進(jìn)導(dǎo)航系統(tǒng)和設(shè)施4E級(jí)當(dāng)代化機(jī)場(chǎng)--貴陽(yáng)龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)投入空運(yùn)。當(dāng)前直飛航線輻射全國(guó)50個(gè)大中都市及香港，澳門，新加坡，泰國(guó)曼谷等地。是西南地區(qū)一種重要航空樞紐。鐵路貴陽(yáng)是中華人民共和國(guó)西南重要鐵路交通樞紐，川黔、貴昆、湘黔、黔桂4條鐵路干線交匯于此，其中川黔、貴昆、湘黔3條鐵路干線已實(shí)現(xiàn)電氣化。電氣化限度居中華人民共和國(guó)之首。公路市域內(nèi)現(xiàn)已形成以兩條國(guó)道(上海到昆明321、廣州到成都210)線，六條高級(jí)別公路(貴陽(yáng)--黃果樹、貴陽(yáng)--遵義、貴陽(yáng)--畢節(jié)、貴陽(yáng)--新寨、貴陽(yáng)--玉屏、東北繞城環(huán)線)及五條省道(貴開、貴修、花磊、占織、久銅)為骨架市域公路交通網(wǎng)絡(luò)。全年實(shí)現(xiàn)客運(yùn)量17799萬(wàn)人次，貨品運(yùn)送量4223萬(wàn)噸。5、生態(tài)環(huán)境條件，貴陽(yáng)市森林覆蓋率達(dá)到44.2%。建城區(qū)新增綠地面積103萬(wàn)平方米，人均公共綠地面積達(dá)11.2平方米，較上一年提高0.35平方米。自然保護(hù)區(qū)花溪區(qū)青巖油杉自然保護(hù)區(qū)，面積3733公頃。風(fēng)景名勝區(qū)貴陽(yáng)市既有風(fēng)景名勝區(qū)9個(gè)，其中華人民共和國(guó)家級(jí)1個(gè)，省級(jí)８?jìng)€(gè)：紅楓湖風(fēng)景名勝區(qū)（國(guó)家級(jí)）、百花湖風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、花溪風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、開陽(yáng)風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、息烽風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、修文陽(yáng)明風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、清鎮(zhèn)暗流風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、香紙溝風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）、貴陽(yáng)相思河風(fēng)景名勝區(qū)（省級(jí)）。森林公園貴陽(yáng)市既有森林公園7個(gè)，其中華人民共和國(guó)家級(jí)1個(gè)，省級(jí)5個(gè)，縣級(jí)1個(gè)：長(zhǎng)坡嶺國(guó)家森林公園（國(guó)家級(jí)）、息烽溫泉森林公園（省級(jí)）、景陽(yáng)森林公園（省級(jí)）、貴陽(yáng)市鹿沖關(guān)森林公園（省級(jí)）、貴陽(yáng)云關(guān)山森林公園（省級(jí)）、貴州烏當(dāng)盤龍山森林公園（省級(jí)）、開陽(yáng)二重山森林公園（縣級(jí)）。濕地公園貴陽(yáng)市既有花溪國(guó)家都市濕地公園和小車河都市濕地公園。由此可見，貴陽(yáng)市絕對(duì)乃這正是中華人民共和國(guó)人所追求抱負(fù)居家之地。6、施工條件花果園作為全省最大危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目，其施工難度顯而易見，但花果園擁有良好地理環(huán)境和交通便利，在宏立城集團(tuán)開發(fā)下迅速高效完畢對(duì)花果園建設(shè)。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目建設(shè)符合衡陽(yáng)都市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽(yáng)市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了貴陽(yáng)市政府都市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鄉(xiāng)化進(jìn)程，美化都市空間，創(chuàng)造新都市景觀，提高都市品位都具備積極意義。貴陽(yáng)市南明區(qū)政府考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，，享有區(qū)政府予以關(guān)于關(guān)于優(yōu)惠政策。建設(shè)方案一、設(shè)計(jì)根據(jù)1、《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（）2、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-3、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-954、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-975、《都市規(guī)劃編制辦法》6、《貴陽(yáng)市都市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》7、貴陽(yáng)市都市總體規(guī)劃二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念花果園項(xiàng)目總投資300億元，總建筑面積560萬(wàn)平米，5年內(nèi)建成集商業(yè)、商務(wù)、文化、休閑、旅游、居住為一體繁華都市中心。項(xiàng)目邀請(qǐng)國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、完備配套設(shè)施，成為貴陽(yáng)市繁華、暢通、低碳生態(tài)、代表都市發(fā)展水平中心區(qū)域?；ü麍@項(xiàng)目設(shè)計(jì)多元化，建筑各具特色，形成了風(fēng)格多變，技術(shù)與藝術(shù)互相呼應(yīng)，構(gòu)成了多樣都市風(fēng)格。貴州宏立城集團(tuán)力求把花果園打?qū)е赂咂焚|(zhì)、原生態(tài)、多元化復(fù)合型養(yǎng)生人居社區(qū)，憑借小車河優(yōu)越生態(tài)景觀資源和氣候條件，通過(guò)生態(tài)環(huán)境、建筑科學(xué)、服務(wù)設(shè)施和物業(yè)管理資源整合，致力于增進(jìn)業(yè)主和市民身心健康改進(jìn)。為了適應(yīng)購(gòu)房者這種消費(fèi)需求，花果園在規(guī)劃之初定位為都市養(yǎng)生地產(chǎn)，并依托項(xiàng)目周邊自然資源，規(guī)劃建設(shè)六大都市生態(tài)養(yǎng)生主題公園?？v觀花果園項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，除了人居產(chǎn)品提供，更多是整合了以休閑、文化、生活、養(yǎng)生于一體人居服務(wù)，并且在某些服務(wù)與配套上更是與國(guó)際接軌?；ü麍@養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目因有了六大都市生態(tài)養(yǎng)生主題公園，將真正成為貴陽(yáng)全新高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。三、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則①挖掘地塊核心價(jià)值，以都市連營(yíng)商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導(dǎo)分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；③節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變環(huán)境空間；④人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)穿越破壞。2、項(xiàng)目構(gòu)造和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于貴州眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)可持續(xù)性，總占地面積400.00㎡，總建筑面積為18300000.00㎡，本項(xiàng)目兼具當(dāng)代崇高生活和東方老式人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式多元化，生活形態(tài)多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住社區(qū)配套，保證該項(xiàng)目可以站在衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)高品位，對(duì)市民選取居所審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極影響，在規(guī)劃上采用低密度、低容積率、高綠化率控制指標(biāo)，注重社區(qū)生態(tài)環(huán)境塑造和人文環(huán)境培養(yǎng)，力求將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流、具備大規(guī)模崇高社區(qū)特性示范性住宅社區(qū)。通過(guò)別具特色物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕标?yáng)光理念。①獨(dú)具特色水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到社區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀均好性。②更多廣場(chǎng)和綠化開放空間。社區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車庫(kù)，雖然在車庫(kù)里也可以看見如畫園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。③充分考慮衡陽(yáng)氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟(jì)核心筒尺寸，合理組織交通，盡量減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，接近風(fēng)景優(yōu)美湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同步辦公性質(zhì)高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。社區(qū)南北兩個(gè)地塊之間市政路，結(jié)合社區(qū)主入口設(shè)立，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)街，沿社區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了社區(qū)外圍商業(yè)氛圍。四、建筑設(shè)計(jì)1、重要規(guī)范及原則《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》[GB50009-]《建筑地基基本設(shè)計(jì)規(guī)范[GB50007-]《混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50010-]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50011-]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB50108-]《砌體構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-《高層建筑混凝土構(gòu)造技術(shù)規(guī)程》GJ3-《高層建筑箱形與筏形基本技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《建筑地基解決技術(shù)規(guī)范》JGJ79-《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038-94《鋼筋混凝土持續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：932、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)①依照“以人為本”建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。②在建筑立面上采用歐洲古堡顏色，用復(fù)雜線條曲線體現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變視覺(jué)效果；在群樓某些用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華設(shè)計(jì)哲學(xué)③建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩新古典風(fēng)格，采用大尺度陽(yáng)光露臺(tái)，典型三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氛圍，更靈活性平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化生活模式。②充分考慮衡陽(yáng)氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間構(gòu)造緊湊。④戶型設(shè)計(jì)新穎，增長(zhǎng)品位空間，符合當(dāng)前及將來(lái)市場(chǎng)需求，提高賣點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟(jì)核心筒尺寸，合理組織交通，盡量減少公攤面積。五、構(gòu)造設(shè)計(jì)1、指引思路在構(gòu)造設(shè)計(jì)中充分考慮如下內(nèi)容：Ⅰ、使構(gòu)造具備明確計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要抗震承載力，良好變形能力和消耗地震能量能力。Ⅲ、對(duì)也許浮現(xiàn)薄弱部位，擬采用辦法提高抗震能力2、構(gòu)造設(shè)計(jì)構(gòu)造安全級(jí)別二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基本設(shè)計(jì)級(jí)別丙級(jí)，地下室防水級(jí)別二級(jí)。3、構(gòu)造選型：6層以上多層住宅采用框架構(gòu)造，4-6層多層住宅依照地質(zhì)條件和與否有地下車庫(kù)，擬定采用磚混構(gòu)造或框架構(gòu)造。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板構(gòu)造。4、地下室設(shè)計(jì)地下車庫(kù)層蓋構(gòu)造采用澆鋼筋混凝土梁板構(gòu)造，地下車庫(kù)存頂板采用加設(shè)次梁梁板構(gòu)造，以減少樓板跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高規(guī)定。地下室防水以砼構(gòu)造自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中華人民共和國(guó)建科院PKPM系列構(gòu)造軟件新規(guī)范版。六、給排水設(shè)計(jì)1、給排水①設(shè)計(jì)規(guī)范1)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50015-]（版）2)《建筑滅火器配備設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50140-]3)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-]（版）4)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-]5)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50013-]6)《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50014-]7)國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行關(guān)于規(guī)范、規(guī)程、原則等②給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水社區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；社區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)供水流量能滿足社區(qū)用水量規(guī)定；壓力能保證社區(qū)低層建筑壓力規(guī)定。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)社區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)社區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。社區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)立室外消火栓。③排水設(shè)計(jì)社區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。社區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入社區(qū)化糞池，經(jīng)解決后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水辦法一、設(shè)計(jì)根據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開發(fā)運(yùn)用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境法規(guī)和政策，改進(jìn)湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)能源運(yùn)用效率，依照中華人民共和國(guó)行業(yè)原則《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則》，JCJ134-制定原則為根據(jù)。（1）建筑某些節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)立活動(dòng)外遮陽(yáng)。2、建筑屋頂和外墻采用下列節(jié)能辦法并且防止白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增長(zhǎng)溫隔熱性能。3、墻和屋頂中接縫、混凝土、嵌入外墻金屬等構(gòu)成熱橋部位均作隔熱保溫解決，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好隔熱保溫辦法。5、樓梯間采用封閉式并可啟動(dòng)外窗。環(huán)境影響評(píng)價(jià)一、編制根據(jù)1) 《污水綜合排放原則》GB8978-1996；2) 《都市區(qū)域環(huán)境噪聲原則》GB3096-93；3) 《地表水環(huán)境質(zhì)量原則》GHZB1-1999；4) 《大氣污染物綜合排放原則》GB16297-96。二、環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象全年氣候基本特點(diǎn):上半年氣溫延續(xù)近來(lái)始終偏高特點(diǎn)，重要因素是冬季偏暖，而春季氣溫也屢次偏高。上半年氣溫基本趨勢(shì)：冬暖且春溫高。這種氣溫特性對(duì)冬作物越冬和春作物播種十分有利，同步對(duì)人類及各種生物生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對(duì)環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過(guò)早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來(lái)一定影響。下半年氣候基本趨勢(shì)：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼快，雨季結(jié)束不明顯，與上半年暖冬事件有較好有關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導(dǎo)致氣候異常變化重要體現(xiàn)。全年平均氣溫18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區(qū)),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)～0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9℃,出當(dāng)前西渡、衡東(12月26日),當(dāng)天全市都浮現(xiàn)低于0.0℃極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3℃。全市極端最高氣溫38.7℃,出當(dāng)前衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。依照氣溫級(jí)別劃分原則:衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其她5站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀依照檢測(cè)成果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)SO2、NOX污染限度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)原則，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。三、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境影響項(xiàng)目范疇內(nèi)沒(méi)有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境導(dǎo)致污染，符合環(huán)保規(guī)定。四、環(huán)保辦法1、設(shè)計(jì)根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》；《都市區(qū)域環(huán)境噪音原則》；《大氣污染物綜合排放原則》；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》。2、設(shè)計(jì)原則①建設(shè)項(xiàng)目污染防治解決設(shè)施應(yīng)與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投入使用，各類污染物經(jīng)解決后符合國(guó)家和長(zhǎng)沙市關(guān)于排放原則。②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一原則，把產(chǎn)生各種污染減少到低限度。3、治理辦法①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上雨水污水管道。社區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入社區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡量選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備基本上設(shè)立減震器，必要時(shí)可對(duì)有關(guān)部位采用隔音解決。各類水泵單獨(dú)設(shè)立在各自水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理社區(qū)固體廢棄物重要是生活垃圾，社區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，此外在社區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)合配備垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負(fù)責(zé)收集，送到都市垃圾站解決。

勞動(dòng)衛(wèi)生與消防一、指引思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)重要思想為指引，堅(jiān)持安全第一，防止為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員生命財(cái)產(chǎn)安全為主線出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目的，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，貫徹安全責(zé)任，建立長(zhǎng)效安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同步設(shè)計(jì)，同步施工，同步投入使用。二、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與辦法1、安全施工保障辦法①選取先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過(guò)程本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。②對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同步設(shè)計(jì)、同步施工，同步投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與辦法①建設(shè)項(xiàng)目工作場(chǎng)合，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家職業(yè)衛(wèi)生規(guī)定。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。③研究、推廣先進(jìn)職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，增進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況改進(jìn)。④貫徹關(guān)于規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整治辦法。⑤加強(qiáng)從業(yè)人員勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。⑥建設(shè)項(xiàng)目職業(yè)病防護(hù)辦法應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步投入使用。三、消防設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)根據(jù)與原則1)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-]2)《建筑滅火器配備設(shè)計(jì)規(guī)范》[GBJ140-90]3)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-]4)《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50016-98]5)《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50222-95]本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)需要。2、總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火級(jí)別為二級(jí)。本方案嚴(yán)格遵循國(guó)家關(guān)于規(guī)范，一方面滿足與相鄰建筑防火間距，在社區(qū)內(nèi)有環(huán)通消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流迅速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)立出煙口、防火門及噴淋等重要消防設(shè)計(jì)備也許性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50222-1995）執(zhí)行，依照功能和所處位置不同，采用不同裝修原則，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范規(guī)定耐火極限。4、消防道路設(shè)計(jì)商業(yè)某些：四周形成了環(huán)形路，消防車能達(dá)到大某些位置。住宅某些：住宅四周已有環(huán)形道路，社區(qū)內(nèi)設(shè)不不大于4米環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動(dòng)噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)社區(qū)四周按規(guī)范設(shè)立室內(nèi)消火栓，都市室內(nèi)消火栓在范疇內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)各棟每層均按規(guī)范規(guī)定設(shè)立室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)立間距不不不大于50米并有2股水柱同步達(dá)到室內(nèi)任何部位。8、自動(dòng)噴水系統(tǒng)社區(qū)停車庫(kù)防火分區(qū)設(shè)立自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。組織機(jī)構(gòu)與人力資源配備一組織機(jī)構(gòu)貴陽(yáng)花果園宏立城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，一種貴州本地公司，十年來(lái)開發(fā)兩個(gè)樓盤跨足地產(chǎn)所有行業(yè)鏈公司于建造。并經(jīng)貴陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體綜合性開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等，組織構(gòu)造圖如下：二、人力資源配備貴陽(yáng)宏立城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司人員大都是經(jīng)驗(yàn)豐富專業(yè)人員，完全能滿足公司現(xiàn)階段發(fā)展和本項(xiàng)目順利實(shí)行人員需要。并且能為該房地產(chǎn)公司帶來(lái)收益和滿足社會(huì)需求人才。

項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度一、項(xiàng)目開發(fā)期10月至10月為項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。二、項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度安排項(xiàng)目總體工期時(shí)間為5年，從10月至10月。11月，完畢項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)批、前期勘察設(shè)計(jì)和拆遷工作；12月，彭家灣住宅、寫字樓、商鋪?lái)?xiàng)目主體竣工；5月，五里沖大型都市綜合體項(xiàng)目主體竣工；11月，完畢項(xiàng)目掃尾工程和輔助公共設(shè)施建設(shè)。三、項(xiàng)目實(shí)行過(guò)程控制辦法1、項(xiàng)目進(jìn)度控制辦法在項(xiàng)目實(shí)行過(guò)程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)立工作小組,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度籌劃實(shí)行狀況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查狀況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度因素,做好進(jìn)度籌劃調(diào)節(jié)和完善。檢查辦法有如下三種:(1)建立項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。2、項(xiàng)目質(zhì)量控制辦法項(xiàng)目實(shí)行應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、防止為主、用數(shù)據(jù)說(shuō)話”原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)概念和辦法，把各環(huán)節(jié)質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來(lái)，形成一種明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相增進(jìn)管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、原則化，從而建造出百姓滿意工程。3、項(xiàng)目資金控制辦法在項(xiàng)目實(shí)行過(guò)程中，各關(guān)于單位要加強(qiáng)資金使用管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行專款專用、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范疇支出和超原則開支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過(guò)程財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目業(yè)績(jī)考核和追蹤問(wèn)效。

項(xiàng)目招投標(biāo)一、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國(guó)際上通用交易方式，是一種規(guī)范化競(jìng)爭(zhēng)手段。在建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過(guò)程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有助于運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)、有效使用，保證招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)化。1、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)成功性、實(shí)用性，激發(fā)公司活力。改革開放以來(lái)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。公司本來(lái)在生產(chǎn)銷售過(guò)程中建立優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造力度，通過(guò)招投標(biāo)理解和成功引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者姿態(tài)從容面對(duì)市場(chǎng)新一輪競(jìng)爭(zhēng)。2、招標(biāo)是公司提高投資效益，免費(fèi)獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)接軌有效途徑。改革開放以來(lái)，公司經(jīng)營(yíng)自主權(quán)逐漸得到貫徹，但投資決策并未完全以市場(chǎng)為導(dǎo)向。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資構(gòu)造不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過(guò)多，投資效益低下，銀行不良貸款增長(zhǎng)，貸款資金本息不能如期收回。3、招標(biāo)制度可以減少引進(jìn)技術(shù)設(shè)備價(jià)格。在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場(chǎng)份額，公司信譽(yù)等各方面考慮，都力求中標(biāo)，而價(jià)格與否較低是評(píng)標(biāo)中標(biāo)重要根據(jù)之一，因而，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過(guò)程中競(jìng)相壓價(jià)，爭(zhēng)取中標(biāo)。4、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡(jiǎn)樸、節(jié)約時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級(jí)換代周期縮短，因而，有時(shí)時(shí)間對(duì)公司來(lái)說(shuō)就意味著效益。在這種狀況下，通過(guò)規(guī)范招標(biāo)制度完畢工程和設(shè)備采購(gòu)能為公司節(jié)約大量時(shí)間和精力。5、招標(biāo)制度公開、公平、公正特性保證了公司采購(gòu)過(guò)程透明化公平性競(jìng)爭(zhēng)與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)基本屬性，是招標(biāo)過(guò)程首要條件。隨著國(guó)內(nèi)加入WTO和經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，公司采購(gòu)行為將進(jìn)一步規(guī)范化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會(huì)越來(lái)越多來(lái)地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域，為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)。二、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場(chǎng)交易方式最優(yōu)選取應(yīng)運(yùn)而生，一種成功招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購(gòu)業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上大大節(jié)約，同步也會(huì)為投標(biāo)人減少銷售環(huán)節(jié)中人財(cái)物力消耗。但是，影響一種招投標(biāo)項(xiàng)目成功與否因素是多方面，其中任何一種因素不配合，就有也許導(dǎo)致招標(biāo)項(xiàng)目失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合與否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功基本。一方面，業(yè)主應(yīng)對(duì)招投標(biāo)這種采購(gòu)方式有一定理解，信任這種方式，并但愿通過(guò)招投標(biāo)帶給公司良好效益。另一方面，業(yè)主與其委托招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立互相之間信賴，并時(shí)常就各自想法進(jìn)行相稱限度互相溝通，從而保證在整個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)行過(guò)程中，采購(gòu)業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人成果。第三，采購(gòu)業(yè)主在其采購(gòu)行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑多樣性，經(jīng)常會(huì)爭(zhēng)取到眾多潛在投標(biāo)人。此時(shí)，如果采購(gòu)業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采用一視同仁態(tài)度，公平地對(duì)待她們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中形成良好競(jìng)爭(zhēng)氛圍，有效減少設(shè)備投標(biāo)報(bào)價(jià)，增長(zhǎng)設(shè)備配備，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)業(yè)主利益最大化。2、招投標(biāo)文獻(xiàn)技術(shù)及商務(wù)條款編制與否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功核心。采購(gòu)業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時(shí)會(huì)與某些投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供應(yīng)招投標(biāo)機(jī)構(gòu)采購(gòu)設(shè)備技術(shù)規(guī)定難免會(huì)浮現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本狀況；而有時(shí)，采購(gòu)業(yè)主也也許由于對(duì)擬采購(gòu)設(shè)備不完全理解，提供應(yīng)招標(biāo)機(jī)構(gòu)參數(shù)過(guò)于簡(jiǎn)略。3、招投標(biāo)程序規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功堅(jiān)實(shí)支柱。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法管理規(guī)定相繼頒布，國(guó)家對(duì)公司通過(guò)規(guī)范招標(biāo)采購(gòu)設(shè)備也予以了一定政策扶植。然而，由于招投標(biāo)重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和結(jié)識(shí)，越來(lái)越多機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)前景，紛紛進(jìn)入。她們對(duì)關(guān)于招標(biāo)投標(biāo)國(guó)家政策法規(guī)和管理規(guī)定不理解、不熟悉，同步急于占領(lǐng)招標(biāo)市場(chǎng)，往往采用無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，一味滿足采購(gòu)業(yè)主不合理規(guī)定，違背國(guó)家有關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高追求目的，從而給規(guī)范操作招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大沖擊。4、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功基本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識(shí)，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度敬業(yè)精神規(guī)定自己，配合采購(gòu)業(yè)主時(shí)間安排加班和出差，積極辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)系，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置特殊性，參加主持評(píng)標(biāo)工作招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家關(guān)于招標(biāo)管理規(guī)定，尊重評(píng)標(biāo)委員會(huì)決定，不做損害采購(gòu)業(yè)主利益事。5、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分派合理專家評(píng)委為招標(biāo)項(xiàng)目成功提供有力技術(shù)支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)具備高度專業(yè)素質(zhì)專家建立了融洽、長(zhǎng)期工作關(guān)系，則在招標(biāo)過(guò)程招標(biāo)文獻(xiàn)審核和開標(biāo)評(píng)標(biāo)中，采購(gòu)業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請(qǐng)到專業(yè)配備合理專家評(píng)委，基于這些專家長(zhǎng)期在自己研究領(lǐng)域豐富經(jīng)驗(yàn)，她們經(jīng)常會(huì)給采購(gòu)業(yè)主從各方面提供合理、核心意見和建議，完善招投標(biāo)文獻(xiàn)或?qū)⒓油稑?biāo)設(shè)備予以公正評(píng)價(jià)，招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購(gòu)業(yè)主則可在評(píng)標(biāo)階段理解投標(biāo)人更全面狀況，這在技術(shù)方面對(duì)招投標(biāo)項(xiàng)目成功是一種有力保障。6、做好招投標(biāo)項(xiàng)當(dāng)前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是保證招投標(biāo)項(xiàng)目成功一種重要條件。一種招投標(biāo)項(xiàng)目運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、定標(biāo)簡(jiǎn)樸過(guò)程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說(shuō)，它是包括了項(xiàng)當(dāng)前期和后期兩個(gè)階段較長(zhǎng)周期工作。也就是說(shuō)：招投標(biāo)并不但僅局限于從編制招投標(biāo)文獻(xiàn)到開標(biāo)、定標(biāo)完畢這樣一種過(guò)程，項(xiàng)目開展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購(gòu)業(yè)主保持溝通，保證招投標(biāo)順利實(shí)行。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購(gòu)業(yè)主與中標(biāo)人簽定購(gòu)貨合同乃至到貨過(guò)程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨品驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，理解設(shè)備使用狀況。也就是說(shuō)，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主事情當(dāng)成自己事情同樣對(duì)待，招投標(biāo)這種采購(gòu)方式才干完全體現(xiàn)其長(zhǎng)處和益處。三、招標(biāo)根據(jù)依照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、湖南省發(fā)展和改革委員會(huì)制定《湖南工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增長(zhǎng)招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《湖南省實(shí)行<中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》第十一條之規(guī)定，達(dá)到下列規(guī)模原則之一，必要招標(biāo)：①施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上；②重要設(shè)備、材料等物資采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上；③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬(wàn)元人民幣以上；④單項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定原則，但項(xiàng)目總投資額在1,000萬(wàn)元人民幣以上。四、招標(biāo)范疇序號(hào) 名稱 招標(biāo)狀況 備注 不招標(biāo) 招標(biāo) 1 項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì) 招標(biāo) 2 土方工程 招標(biāo) 3 樁基工程施工 招標(biāo) 4 土建工程施工 招標(biāo) 5 裝修裝飾工程 招標(biāo) 6 水電工程 招標(biāo) 7 社區(qū)綠化、景觀塑造 招標(biāo) 8 社區(qū)道路及基本設(shè)施施工 招標(biāo) 9 重要設(shè)備、建筑材料等物資采購(gòu) 招標(biāo) 10 項(xiàng)目監(jiān)理 招標(biāo) 五、招標(biāo)方式項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開招標(biāo)方式。項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，社區(qū)道路及基本設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資采購(gòu)，項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)組織形式。

投資估算與資金籌措一、投資估算1、法律根據(jù)Ⅰ、國(guó)家和關(guān)于部門頒布關(guān)于投資政策、法規(guī)；Ⅱ、國(guó)家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中華人民共和國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主