廣西2016年下半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：對測算結(jié)果進行校核考試題

廣西2016年下半年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：對測算結(jié)果進行校

核考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的每幅地塊、面積、年限和其他條件，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由實施。A：市、縣人民政府B：市、縣人民政府土地管理部門C：市、縣人民政府規(guī)劃管理部門D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章2、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%,該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。A：180B：196C：200D：300E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是。A：生活方式B：受教育程度C：購買動機D：自我形象E：借款合同4、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，上地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為年。（題干中假設(shè)土地出讓合同未約定不可續(xù)期）A：35B：45C：48D：50E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、下列關(guān)于保險合同主體的說法有誤的一項是_。A.保險合同的當事人有保險人和投保人，關(guān)系人是被保險人和受益人B.被保險人和受益人由投保人在合同中指定C.保險人又稱承保人，是指在保險關(guān)系中，依保險合同的約定，享有收取保險費的權(quán)利，并向被保險人承擔(dān)賠償損失或給付保險金義務(wù)的一方D.投保人可以是法人，也可以是自然人6、是按一定比例描繪出的地物和地貌的正投影圖。A：地形圖B：地籍圖C：宗地圖D：房產(chǎn)圖E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、估價對象房地產(chǎn)2006年的純收益為500萬元，預(yù)計2007年到2011年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命45年，土地使用權(quán)于2042年到期，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%,則用未來數(shù)據(jù)資本化法計算的該房地產(chǎn)2007年1月1日的收益價格為。A：6825萬元B：6866萬元C：6203萬元D：6713萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為一年。404248509、下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是。A：房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)B：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按照交易合同上載明的價格征收契稅C：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅D：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的受腐蝕的生產(chǎn)用房的耐用年限一般為一年。5040353011、對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進行估價時，其重新購建價格的求取方法應(yīng)優(yōu)先選用_。A.單位比較法B.分部分項法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法12、某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%,該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元.當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%,正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%.該類房地產(chǎn)的資本化率為10%.該旅館的價值為。A：2759.4萬元B：2789.3萬元C：2843.6萬元D：2987.6萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、已知某筆貸款年利率為12%,按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是_。12.35%12.55%C.12.68%D.12.93%14、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%,其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為。A：7.65%B：8.75%C：9.42%D：10.19%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、某宗地面積為5000m2,現(xiàn)狀容積率為0.8,土地市場價值為4000元/m2,擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0,樓面地價為1500元/m2,則理論上應(yīng)補交地價一元/m2。A.1250B.1750C.2050D.215016、假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)是。A：生產(chǎn)費用原理B：預(yù)期原理C：替代原理D：供求原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某個國家2000?2004年的基尼系數(shù)分別為0.32、0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以推斷_。A.該國家的居民收入分配趨于平均化B.該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重C.該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢D.該國家的國民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢18、以下說法不正確的是_。A.估價目的不同，估價的依據(jù)可能不同B.雖然估價目的不同，但估價中都應(yīng)采用公開市場價值C.估價目的不同，估價時點的選取可能不同D.估價目的不同，估價選用的方法也可能不同19、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33%,則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.7.5%8.3%12.5%16.7%20、由于出讓計劃不明確，對以抵押方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款期限最長不得超過一年A.1B.2C.3D.521、商業(yè)信用和國家信用等形式的發(fā)展往往依賴的支持。A：商業(yè)信用B：銀行信用C：消費信用D：民間信用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、下列說法正確的是_。A.增價拍賣皆為賣方報價拍賣B.增價拍賣皆為買方報價拍賣C.減價拍賣皆為賣方報價拍賣D.減價拍賣皆為買方報價拍賣23、按規(guī)定折扣率以低于券面價值的價格發(fā)行，到期按照券面價值償還的債券是。（2008年試題）A：貼現(xiàn)債券B：附息債券C：抵押債券D：浮動利率債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%,為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于_。A.2.50%B.2.35%C.2.38%D.3.25%25、經(jīng)濟適用住房價格。A：由市（縣）人民政府制定B：實行市場調(diào)節(jié)價C：由房地產(chǎn)開發(fā)商定價D：由政府限定銷售價格E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、征收集體土地，土地補償費應(yīng)當歸—所有。A.縣級以上人民政府土地管理部門B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府C.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織D.土地使用者2、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋兀瑑r格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。0?5050?7550?100100?1503、城市范圍內(nèi)的下列房地產(chǎn)中，屬于應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的有。A：名勝古跡自用的房產(chǎn)B：寺廟出租的經(jīng)營用房產(chǎn)C：校辦工廠的房產(chǎn)D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造未售但自用的房產(chǎn)E：地下停車場4、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2,套內(nèi)墻體面積為20m2,分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（）元/m2。166717651875D.20005、房地產(chǎn)投資者的權(quán)益融資方式主要有_。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.增發(fā)新股C.土地儲備貸款D.合作開發(fā)E.向商業(yè)銀行借入信用貸款6、對年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，企業(yè)所得稅暫按_%的稅率征收。A.5.5B.18C.27D.337、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為75%和80%,從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的風(fēng)險.（2005年試題）A：市場B：財務(wù)C：政策D：經(jīng)營E：借款合同8、下列關(guān)于房屋所有權(quán)登記費的計費方式和收費標準，表述正確的是。八：按規(guī)定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權(quán)利人的一方收取B：注銷登記不得收費C：向一個以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所（共）有權(quán)證書時，每增加一本證書可按每本80元收取王本費D：經(jīng)濟適用住房登記，以及因房屋坐落的街道或門牌號碼變更、權(quán)利人名稱變更而申請的房屋變更登記，按對應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費標準的一半收取E：房屋登記收費標準中包含房屋權(quán)屬證書費9、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110面，售價4000元/近，張某交付了全部價款.買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100m2,張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當返還張某購房款元。A：40000B：53600C：66800D：80000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、下列關(guān)于土地使用稅的納稅人的說法，正確的是。A：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人B：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位，不包括個人C：土地使用權(quán)共有的，由共有各方劃分使用比例分別納稅D：擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人繳納E：土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅11、間接融資的局限性主要表現(xiàn)在_。A.隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系B.在一定程度上會減少投資者對企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注C.減少了對籌資者使用資金的壓力和約束D.融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制多E.融資風(fēng)險大12、住房置業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)當從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保。A：風(fēng)險基金B(yǎng)：保證金C：預(yù)留金D：周轉(zhuǎn)金E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷貨幣補償?shù)幕驹瓌t是等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。A：實物B：地點C：區(qū)位D：用途E：建筑面積14、建筑物的功能折舊原因不包括。A：自然環(huán)境惡化B：消費觀念變更C：設(shè)備陳舊落后D：城市規(guī)劃改變E：政府政策變化15、國有土地上被征收房屋價值評估的評估時點是之日。A：房屋征收決定作出B：房屋征收決定公告C：房屋征收補償協(xié)議簽訂D：房屋征收實施E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對等主要管理環(huán)節(jié)，確立了一系列基本制度，作出了具體規(guī)定。A：房地產(chǎn)開發(fā)B：如何取得國有土地使用權(quán)C：房地產(chǎn)權(quán)屬登記D：耕地保護E：城鄉(xiāng)規(guī)劃17、需求彈性中，通常考察的是。A：需求的價格彈性B：需求的交叉彈性C：需求的收入彈性D：供給的收入彈性E：供給的交叉彈性18、國有土地所有權(quán)由代表國家行使。A：國務(wù)院B：國務(wù)院土地行政主管部門C：市、縣人民政府D：市、縣人民政府土地行政主管部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試報名條件的說法，正確的是_。A.取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科中等專業(yè)學(xué)歷，具有9年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)驗，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿5年B.取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有6年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿4年C.取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)工作經(jīng)驗，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿3年D.取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)士學(xué)位，從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿2年E.取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位的20、實施強制拆遷前一天應(yīng)通知被拆遷人。710153021、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月J日的價格為2000元/m2,對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為一元/m2。212122001819224222、可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的財務(wù)評價結(jié)果，表明項目。A：是否有足夠的資金來源B：是否有較為廣闊的市場C：是否具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率D：是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風(fēng)險能力E：項目是否可行23、一般性貨幣政策工具主要包括。A：法定存款準備金率B：再貼現(xiàn)利率C：公開市場業(yè)務(wù)D：優(yōu)惠利率E：證券保證金比