街道辦事處物業(yè)管理投標書

第一部分價格部分文件一、報價總表招標編號： ，單位：人民幣元街道辦事處綜合服務社會化采購項目報價總表[價格單位：（人民幣）元]每月總計（元）大寫：小寫:24個月總計（元）大寫：小寫：其中分項報價：項目一、機關大院物業(yè)管理服務費投標報價總表[價格單位：（人民幣）元]序號分項內容時間人民幣金額備注1清潔衛(wèi)生服務費每1月日常物料消耗2物業(yè)設施、設備維護費每1月日常維修費3綠化養(yǎng)護服務費每1月綠化用藥消耗4公共保險費用每1月購公共責任險5管理費用每1月日常辦公支出6員工工資每1月管理人員1人清潔工2人7稅金每1月總費用的6%8利潤（管理酬金）每1月總費用的10%每月總計（元）大寫：24個月總計（元）大寫：項目二、XX建設大樓物業(yè)管理服務費投標報價總表[價格單位：（人民幣）元]序號分項內容時間人民幣金額備注1安全保衛(wèi)服務費每1月裝備消耗及安保支出2清潔衛(wèi)生服務費每1月日常清潔物料及設備拆舊3物業(yè)設施、設備維護費每1月日常維修及設備拆舊4綠化養(yǎng)護服務費每1月綠化用具及物料5公共保險費用每1月公共責任保險費6管理費用每1月日常辦公支出7員工工資每1月保安3人，清潔綠化7人及福利支出稅金每1月總費用的9%利潤（管理酬金）每1月總費用的10%每月總計（元）大寫：24個月總計（元）大寫：_小寫（注：A)報價均應包含所有中標人需交納的稅費。B)投標人的報價應包含但不限于上述內容。C)投標報價為24個月物業(yè)管理服務的所有費用，每月的物業(yè)管理服務費用的月單價作為2年物業(yè)管理服務的月單價，不做調整。D)本表一式二份，一份隨唱標信封一起提交，一份編入投標文件經濟部分。投標人：（法人公章）法定代表人或其授權代表簽名：日期：二、分項報價明細表序號分項內容時間人民幣金額備注1安全保衛(wèi)服務費每1月裝備消耗及安保支出2清潔衛(wèi)生服務費每1月日常清潔物料及設備拆舊3物業(yè)設施、設備維護費每1月日常維修及設備拆舊4綠化養(yǎng)護服務費每1月綠化用具及物料5公共保險費用每1月公共責任保險費6管理費用每1月日常辦公支出7員工工資每1月詳見人員設置表稅金每1月總費用的5%利潤（管理酬金）每1月總費用的10%每月總計（元）大寫：24個月總計（元）大寫：投標人（法人公章）：授權代表（簽字或蓋章）：日期：第二部份商務部分文件一、法定代表人身份證明書二、授權委托書三、投標函致：XX招標采購辦公室我方確認收到貴方提供的招標采購辦公室供貨及安裝等相關服務的招標文件[采購編號為：的全部內容，我方：X公司（投標人名稱）作為投標人正式委托（受委托人全名，職務）代表我方進行有關本次采購的一切事宜。在此提交的投標文件，正本一份，副本三份，包括如下等內容：1．價格部分文件1.1報價總表;1.2分項報價明細表。2．商務部分文件2.1法定代表人身份證明書；2.2授權委托書；2.3投標承諾書;2.4投標人資質證明文件；2.5商務響應表;2.6商務條款偏離表。3．技術部分文件3.1設備清單；3.2服務方案；3.3服務質量保證措施；4．唱標信封 我方己完全明白招標文件的所有條款要求，并重申以下幾點：（—）我方決定參加采購編號為5的報價；（二）全部貨物之供應和有關服務的總價（詳見報價表）；（二）本投標文件的有效期自投標截止日后90天有效，如中標，有效期將延至合同終止日為止；（四）我方已詳細研究了招標文件的所有內容包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權力；（五）我方明白并愿意在規(guī)定的談判時間和日期之后，報價有限期之內撤回報價，則投標保證金將被貴方沒收；（六）我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與報價有關的任何其它數據或信息；（七）我方理解貴方不一定接受最低報價或任何貴方可能收到的報價；（八）我方如果中選，將保證履行招標文件以及招標文件修改書（如果有的話）中的全部責任和義務，按質、按量、按期完成《合同書》中的全部任務；（九）所有與本次采購有關的函件請發(fā)往下列地址：地址：郵政編碼：電話：傳真：代表姓名：職務：辦公室主任投標人名稱（公章）投標人地址：投標人法定代表人或其授權代表簽名：日期：四、投標人資質證明文件1.1營業(yè)執(zhí)照復印件組織機構代碼證復印件；1.2稅務登記證復印件;1.3物業(yè)管理資質三級或以上行業(yè)資質證明；1.4投標人近3年的類似工程的合同復印件和驗收報告復印件；1.5投標人物業(yè)管理（與養(yǎng)護工程）二年或以上經驗證明（合同復印件和驗收報告等證明材料復印件）；1.6投標人具備的機械設備及工具清單;1.7投標人具備履行合同所需的人員清單及證明材料；1.8有一家正在服務的行政機關、企事業(yè)單位物業(yè)管理工程。1．9企業(yè)經營誠信證明。（一）營業(yè)執(zhí)照復印件（二）組織機構代碼復印件（三）稅務登記證復印件（國稅）（四）稅務登記證復印件（地稅）（五）物業(yè)管理企業(yè)資質證書復印件（六）XX物業(yè)管理合同（七）管理服務合同（八）機械設備及工具清單序號設備名稱品牌型號技術參數備注一保安器械2對講機摩托羅拉GP883警棍民安4強光手電筒旭光三清潔綠化工具3打磨機禧百地電源：220v50Hz；轉速：3000r/min；功率：350W4吸塵器海爾LPW200-25洗地機西域電壓：24V；功率：1900W；刷地寬度：660mm；6割草機同安功率:5.5馬力/3200rpm7日常清潔工具一批清潔工常用小工具四維修工具1沖擊鉆博世2電焊機艾特交流50Hz、電壓至380V、絕緣阻100MΩ、耐壓4.5KW3疏通機京日管道直徑：Ф50－200mm疏通能力：50m軟軸規(guī)格：Ф30×4m/根4手電鉆安易550RPM，功率630W5切割機廣龍電機:3KW電壓:380V&nb.6電工工具一批日常維修用7水工工具一批日常維修用（九）項目負責人簡歷姓名性別男年齡職務項目經理職稱學歷參加工作時間從事項目管理年限年主要經歷及承擔過的項目資格情況（包括持何種證件、發(fā)證時間及發(fā)證部門）2注： 1.表中職務、職稱均指當事人在其本單位的職務、職稱。2.投標人應配置符合資格的項目負責人，參與項目的實施，以滿足工程的要求。3.附相關資質證明證書復印件一份并加蓋公章。投標人（公章）：法人代表或其授權代表簽字：日期：（十）本項目主要技術及管理人員一覽表姓名職務/職稱本項目分工主要工作經歷（曾參與過的工程項目）備注項目經理全面工作保安隊長保安管理環(huán)境主管環(huán)境管理工程主管水電工程管理注： 1.表中職務、職稱均指投標人在其本單位的職務、職稱。2.投標人應配置足夠的符合資格的各類技術人員，參與項目的實施，以滿足工程的要求。投標人（公章）：法人代表或其授權代表簽字：日期：六、商務響應表[說明]投標人應對照招標文件要求與報價的實際情況對招標文件中《合同書》的條款內容作全面響應。完全滿足的在“響應欄”中打“√”，若有差異的請在“差異欄”中打“○”，并將差異情況在差異表說明。序號條款號合同條款題目響應差異1第一章總則√2第二章合同期限√3第三章委托管理事項√4第四章雙方權利義務√5第五章物業(yè)管理服務費√6第六章違約責任√7第七章合同解除和終止的約定√8第八章附則√投標人名稱（公章）：投標人法定代表人或其授權代表簽名：日期：七、商務條款偏離表[說明]投標人應根據其提供的貨物和服務，對照招標文件“用戶需求書”的要求，有差異的，則在差異表中寫明實際響應的具體內容。序號招標文件要求投標文件內容條款號簡要內容條款號實際響應的具體內容12345678投標人名稱（公章）：投標人法定代表人或其授權代表簽名：日期：第三部份技術部份文件第一章設備清單序號設備名稱品牌型號技術參數備注一保安器械2對講機摩托羅拉3警棍民安4強光手電筒旭光三清潔綠化工具3打磨機禧百地電源：220v50Hz；轉速：3000r/min；功率：350W4吸塵器海爾LPW200-25洗地機西域電壓：24V；功率：1900W；刷地寬度：660mm；6割草機同安功率:5.5馬力/3200rpm7日常清潔工具一批清潔工常用小工具四維修工具1沖擊鉆博世電源：220v50Hz；轉速：4500r/min；2電焊機艾特交流50Hz、電壓至380V、絕緣阻100MΩ、耐壓4.5KW3疏通機京日管道直徑：Ф50－200mm疏通能力：50m軟軸規(guī)格：Ф30×4m/根4手電鉆安易550RPM，功率630W5切割機廣龍電機:3KW電壓:380V&nb.6電工工具一批日常維修用7水工工具一批日常維修用服務技術方案一、物業(yè)管理服務整體設想及策劃XX機關大院和建委大樓位于羅村中心地段，屬政府物業(yè)，辦理對外業(yè)務，特別是辦事處和行政服務中心，更是群眾經常來往之地，維護好內外環(huán)境和外觀，樹立良好的形象，對政府單位的形象很重要。能夠服務這樣的物業(yè)，對物業(yè)公司是莫大的榮幸，也對物業(yè)公司形象有良好的幫助，我們已有服務政府物業(yè)的經驗，深知做好政府單位服務的意義重大，也有信心做好本項目，經實地考察后，根據辦公類公共類物業(yè)的特點，提供個性化環(huán)境和安防服務，做好辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生工作，維持良好的政府形象。對將來服務工作開展有如下設想：1、安全防范方面保安部除了在機關大院和建委大樓門口安排一名保安員固定24小時輪值外，另一名保安員負責每二小時對院外圍和樓內進行的巡視工作，一是加強對治安的管理，二是可以保證隨時檢查衛(wèi)生情況，發(fā)生衛(wèi)生情況不理想及時通保潔進行清潔，三是對公共設施完損情況進行巡查，發(fā)生損壞及時報修。2、清潔衛(wèi)生方面由于機關大院和建委大樓及行政服務中心是政府職能部門,也是窗口部門，環(huán)境很重要，我公司會根據貴單位上班特點，合理安排清潔工作，盡量不對正常辦公產生影響，例如會安排清潔工在7：30分上班，在貴單位上班前將辦公樓外圍清掃干凈，樓梯等公共通道掃一次拖一次，上班后立即清潔辦公室內衛(wèi)生。下午上班前再將樓梯等拖一次。平時時間安排一人巡邏保潔，保證外圍及院內各公共場地清潔，并不定時清潔衛(wèi)生間，保持衛(wèi)生間清潔無污物、無異味，待下午下班后，再進行一次清潔。至于如需地板打磨拋光等復雜工作，會安排在晚上進行。3、綠化方面用我公司傳統(tǒng)對綠化管理的經驗，本項目綠化依舊委托專業(yè)公司對綠化進行養(yǎng)護，對老化植物及時進行更換，在公共通道和辦公室門口擺放花盆并定期更新，以改善環(huán)境和室內空氣，緩解工作人員的辦公疲勞。在管理上，執(zhí)行公司成熟的周檢和月檢制度，按行業(yè)規(guī)范及貴單位檢驗標準對綠化進行定期檢查，保證外包單位工作質量。4、外圍保潔做好日常外圍保潔的情況下，做出具體書面計劃，定期對院內廣場和大門進行清潔；合理安排對建筑物外墻進行沖洗，保持外觀整潔如新；每月對下水渠排水口進行一次清理，防止雜物堵塞；及時清理雜草、雜物，確保外圍整潔。5、滅四害工作協(xié)助市政辦做好除“四害”工作。根據實際需要，及時提醒市政辦進行更有效的除“四害”工作。如將隊四害工作交由社會化管理時，我們隨時做好交接準備，并按照規(guī)定有步驟開展消殺工作。關于清理化糞池工作，我們堅決按照要求落實。6、日常修繕工作做到工程人員每日巡查樓宇一次，并做書面的巡查記錄，對需修繕的項目做詳細的登記，根據情況按規(guī)定進行修復或告知。7、員工培訓將為貴行政單位提供規(guī)范服務，我們必須對員工進行更嚴格的培訓，學習政府形象的重要性，掌握各項工作程序，嚴格落實工作紀律，進行相關應急預案演練，禮儀要求統(tǒng)一規(guī)范。結合政府”的宗旨高標準嚴要求開展各項物服工作。以上是對貴單位辦公樓初步構想，我公司會根據貴單位的要求和對建設物進一步了解制定出更細化的方案滿足貴單位的要求。二、管理指標及措施序號指標名稱管理標準管理措施概要1物業(yè)主體及配套設施完好率98%采用公司巡查及服務中心分區(qū)控制相結合的工作方法，責任到人。建立完善的巡查制度，定期對物業(yè)進行巡檢，發(fā)現問題立即處理。2物業(yè)及設施零修、急修及時率98%嚴格修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具60分鐘內到現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立維修記錄。以優(yōu)質、高效服務為本，實行24小時值班制度。3維修工程質量合格率100%分項監(jiān)督，項目負責人嚴格把關，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪確保功效。4綠化完好率99%由綠化專業(yè)化管理分包養(yǎng)護，監(jiān)督檢查，責任到人，獎懲制度健全，發(fā)現問題，及時修復，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露，長勢良好，并有時更換老化植物。5清潔保潔率99%外圍和樓道每天掃一次、樓道大堂電梯早上中午各拖一次，樓層設施每天擦一次，以上工作在客戶方未上班時進行；外圍保潔落實到人，衛(wèi)生間隨時清潔，堅持日常檢查和不定時抽查，做到“能看到的無雜物，能摸到的無污跡”6道路完好率及使用率99%堅持對道路進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，建立巡查維護檔案記錄。7化糞池、雨水池、污水進完好率97%落實責任人，工程維修組落實專人進行維護工作，日常巡視和定期維護保養(yǎng)，無堵塞滲露發(fā)生，建立健全檔案記錄。8排水管、明暗溝完好率97%工程維修組落實專人進行維護工作，日常巡視和定期巡查相結合，建立健全檔案記錄9路燈完好率99%對路燈每日進行一次日常巡視檢修，定期維護電器線路，建立健全檔案記錄。10車場完好率97%堅持對停車場進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，建立健全檔案記錄。11文體設施完好率97%日常巡視檢修和定期巡查相結合，建立健全檔案記錄，及時發(fā)現及時維修。12消防設施設備完好率100%落實責任人，建立日常巡視和定期巡查制度，建立健全檔案記錄，確保消防設施設備完好有效。13火災發(fā)生率0全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，進行日常巡視，發(fā)現隱患及時處理，確保營區(qū)安全。14刑事、治安案件發(fā)生率0嚴密保安門崗執(zhí)勤和查訪，及時發(fā)現安全隱患，強化與派出所的協(xié)作，了解周邊治安情況，防范于未然。14客戶有效投訴回訪率100%加強與客戶的溝通，強化服務意識，提高員工素質，及時解決客戶提出問題，做到件件有處理，件件有記錄，對于處理后的問題有回訪制度，了解客戶處理意見以提升服務水準。15管理人員專業(yè)培訓合格率98%制定管理人員培訓計劃，定期開展各類專業(yè)化培訓，加強員工素質教育，提高管理人員專業(yè)化程度，建立健全培訓記錄。16客戶對維修管理的滿意率95%采用專業(yè)化部門運作，及時發(fā)現問題，快捷、高效的維修，及時回訪，征求客戶對維修的反饋意見，隨叫隨到，記錄齊全。三、管理方式和工作計劃（一）管理服務模式服務中心在上級主管部門指導監(jiān)督下，在本公司直接領導和監(jiān)控下，實行項目經理負責制。這種管理模式的要點是：1、服務中心為本公司的派出機構，受本公司的直接領導，其權利由本公司授予，其行為后果由本公司承擔。2、服務中心在接受本公司的直接領導的同時，應接受主管部門的監(jiān)管。3、服務中心在本公司的授權下，全權負責本項的管理服務工作，根據《物業(yè)管理條例》，按《物業(yè)管理服務合同》的約定進行管理、服務，并履行義務。4、項目經理行使公司賦予的人事權、經營管理權，統(tǒng)一管理所屬部門和人員，根據物業(yè)管理行業(yè)的有關法規(guī)政策和公司的有關規(guī)章制度，結合實際情況，主持制定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程、服務規(guī)范以及應急處理程序，對所轄部門和人員實施系統(tǒng)的培訓、考核和獎懲。5、服務中心在財務上實行“以管理處為獨立的單位的二級核算”體制，公司將分帳進行財務處理，以考核其經營管理業(yè)績。（二）、實施計劃1、以人為本，組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、技術精湛、服務一流、保障有力”的管理處員工隊伍，管理處經理、各部門主管以及業(yè)務技術骨干將符合本公司規(guī)定的全部任職條件；其余員工按我司的《員工入職條件》擇優(yōu)錄用，以確保管理處所有人員均符合公司規(guī)定的政治思想、業(yè)務技術水平標準。2、建立和健全各級、各崗位人員的崗位責任制。本公司已制定了各類人員崗位責任，管理處應根據公司的要求，結合小區(qū)的具體情況，把崗位責任和考核制度、獎懲制度結合起來，做到分工明確，責任落實，考核嚴格，獎罰分明。3、嚴格執(zhí)行公司“四個統(tǒng)一”。即統(tǒng)一管理模式、統(tǒng)一管理標準、統(tǒng)一管理意識、統(tǒng)一管理品牌，使公司從縱向和橫向兩方面都保持管理模式、標準、意識上高度的統(tǒng)一，形成公司統(tǒng)一的管理品牌。4、注重學習與培訓。管理處將制定系統(tǒng)的各級、各崗位人員的培訓計劃，重點是安全意識、服務意識及業(yè)務技能、管理標準、目標及文化知識素養(yǎng)。通過不間斷的多形式、多途徑的有效培訓，提高管理處的總體服務水平和員工的綜合素質，為實現我司所承諾的各項管理服務目標提供保證。5．加強重點部門、重點部位和重點崗位的管理、監(jiān)控，通過創(chuàng)新和有效的管理，確保不出現因管理責任而造成的各類故障或事件。四、人員配備、培訓與管理（一）人員的配備1．配置原則：考慮到物業(yè)情況，遵循節(jié)約成本、優(yōu)化管理、提高工作效率、保障工作質量的原則。關大院和建委大樓的的服務中心人員設置計劃表序號項目人數（人）工作要點概述備注1項目主管1固定在服務單位辦公，負責日常管理及甲方聯系2保安領班1負責保安員管理事務兼值班3管理員1與我司羅村同樂花園共用,需要時前來不計入本項目開支5維修工1與我司的羅村同樂花園共用,需要時前來不計入本項目開支6保安員2門口三班24小時值班，另1人頂輪休或節(jié)假日值班7清潔工及領班8負責兩院的日常保潔清潔8綠化工1由我公司簽約的綠化公司根據工作安排不同安排不同工種上班9合計16其中13人固定在機關大院和建委大樓上班，其他崗位根據需要由公司臨時調派員工的培訓隨著國民生活水平的不斷提高，客戶/住戶對物業(yè)管理服務的要求也不斷提高，要求物業(yè)管理公司必須具備一支過硬的員工隊伍。我公司除招聘引進優(yōu)秀的管理專業(yè)人才外，更注重對企業(yè)員工的內部培訓，把管理人員培訓再教育作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略。1、培訓系統(tǒng)構成圖目標計劃崗位應用組織安排考核評價2、培訓目標通過培訓提高員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為項目培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使物業(yè)管理水平更上一臺階。3、培訓內容（1）入職培訓1）所有新入職本公司的員工在入職的第一周內都應該接受培訓及考核。2）培訓時間不得少于兩個工作日（其中最后半個工作日為考核時間）3）對新員工的培訓主要包括以下內容：a.公司基本情況、組織機構及主要領導成員；b.公司的質量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識；c.《員工手冊》、職業(yè)道德及質量意識教育；d.對員工的期望及要求。4)新員工入職培訓資料保存記錄。(2)上崗培訓：1)員工入職培訓合格或轉換工種需經上崗培訓，培訓時間不得少于1周時間。2)上崗培訓主要內容包括：a.應知部分：如崗位的基本情況（崗位的職責、人員配置及設備、設施的分布等）；b.應會部分：崗位工作操作規(guī)程，異常狀況時的特殊處理程序等。3)上崗培訓由各部門負責組織，并指定專業(yè)人員進行。培訓記錄由各部門保存。(3)在職培訓1)特種作業(yè)人員，由所在部門或公司組織參加培訓。2)公司定期或不定期組織有關員工參加物業(yè)管理基礎知識、消防安全知識等方面的培訓。3)根據崗位工作要求或政府部門的要求，公司組織相關崗位人員接受外部培訓，以更新知識和豐富技能。4)培訓記錄由組織的部門負責保存。(4)外部培訓1)在職進修：主要形式有專題討論、模擬實踐演練；2)脫產進修：參觀學習、參加建設部主辦的物業(yè)管理上崗培訓、外送專職培訓；3)自我培訓：提倡在職自學。4、培訓后的跟查及評核工作1）員工經過培訓后，組織培訓的人員要進行跟進，即在員工的實際工作中接管檢查，該員工是否按培訓要求和標準進行工作，對不按要求做的員工進行督導和指正。2）培訓結束后需進行現場考核及評核工作，現場考核分為實操和書面考核兩種形式；評核工作是在員工工作一段時間后，由培訓組織者檢查員工受訓前與受訓后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司、服務中心經理或公司領導及時了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評核培訓成績的依據。二、人員的管理員工是我們最寶貴的資源，我們強調人力資本增值目標優(yōu)先于財務資本增值的目標。我們認為，企業(yè)只有管好人，才能管好事。為了有效地提高員工的積極性和創(chuàng)造性，讓員工努力為客戶服務。我們制定了相應的員工培訓和考核措施：1、確定標準、嚴格招聘我司在物業(yè)管理工作實踐中形成了自己的用人標準，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理事業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；管理隊伍年齡結構要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經營，同時又充滿朝氣。根據上述用人標準，確定了以下幾項指標：（1）知識層次：為了符合高品質物業(yè)管理的要求，管理層均要求持物業(yè)管理資格證；操作層人員全部要求高中以上文化；保安隊伍要求以退伍軍人為主，以保證隊伍素質；維修工崗位要求全部持證上崗。（2）錄用考核：所有管理層人員，除經過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過基本知識的考核成績合格者方可錄用；操作層人員要通過技能考試；保安人員經過政審合格。（3）人員配置：逐步加大管理人員配置比率，符合高科技、高智能化物業(yè)管理的要求，使物業(yè)管理隊伍實現由勞動密集型向知識密集型轉變。（4）工作經驗：所有管理層員工必須具有物業(yè)管理經驗外，還需有其他相關管理工作經歷。2、量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動性積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對企業(yè)的人力資源進行有效的配置，合理設計各工作崗位的工作內容和職責范圍，目的是使人適合于職務，適合于人，充分體現“會用人、用好人”的思路。我們規(guī)定新員工錄用后，須由有經驗的管理人員帶領，到基層試用實習，并在實習過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力對不合崗位要求的而又有其他專長的，實行調崗安排使用，充分發(fā)揮個人專長。3、規(guī)范管理、分層實施（1）組織落實，制度規(guī)范：我們的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章制度，明確各級人員的崗位職責和權務；建立一套合理公正的獎勵制度；依據工作表現確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。（2）分工協(xié)作，層級管理：在物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。對管理層員工實施授權管理，即在一定的范圍內讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識。（3）規(guī)范言行、注重儀表，實施形象戰(zhàn)略。行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分，我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂詳細的員工守則，讓員工熟記于心，自我約束，自我控制，參照對比，嚴格執(zhí)行，全面提高企業(yè)美譽度。4、素質評價，績效考核（1）量化考核，客觀評價：人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質效能的內在保障。通過實踐我們總結出考核評鑒、行為測評、專項考試三種管理人員素質評價系統(tǒng)，對員工的“德、能、勤、績”進行全面客觀的評鑒。制訂科學合理的工作服務標準和量化考核標準，并推出一整套實行績效與綜合測評相結合的考核實施方案。各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質的優(yōu)劣可通過量化反映出來。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用，同時也使員工有了壓力感、責任感和緊迫感。（2）末位淘汰、吐故納新：為使文華花園管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據情況進行優(yōu)化隊伍結構，結合考核，實行末位淘汰機制，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。5、激勵驅動，留住人才近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現象嚴重。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，加強團隊意識和群體的凝聚力。我們的管理是建立在“人性”的基礎上，對知識、對人格、對價值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為公司贏得人才人心。（1）樹立員工也是公司的主人管理理念：公司不僅給員工提供工作場所，更要給員工營造精神家園。通過充分溝通，實現人格平等，關注員工自我價值的實現，使員工與企業(yè)共同成長。我們強調規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴格的制度管理中，關心員工，尊重員工，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎上更富有人情味。（2）給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才。我們講精神、講奉獻，鼓勵員工成才。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內部顧客――員工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的行家里手，我們倡導競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機制，直正盤活人力資源。（3）創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現人才，重視人才。我們在用人問題上堅持唯才是舉、任人唯賢的原則。管理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大作用。我們重表現、重能力，決不以偏概全，埋沒人才。為此，我們堅持員工建議制度，在廣大員工中，定期開展調查活動，認真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。（4）物質獎勵、精神獎勵雙管齊下，形成人才的歸屬感。尊重人才、關懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風格。為此，我們除了人才委以重任之外，還給予人才物質和精神的雙重獎勵。（5）營造文化氛圍，促進交流溝通。我們提倡“尊重每一位員工”，堅持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設，加強上下級之間、同事之間的溝通與交流，增強員工的集體協(xié)作精神。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視在的職位。五房屋及室外場地、水池的養(yǎng)護管理、室外公共場地管理1．0目的。1指導書規(guī)定了公共場地使用管理規(guī)程，以維護公共場地秩序，保障公共場地規(guī)范、合理使用。0適用范圍。2．1本指導書適用于本物業(yè)區(qū)內公共場地的使用管理。3．0職責。3．1保安隊隊員負責巡查、糾正公共場地不規(guī)范使用現象對不規(guī)范使用現象進行巡查、糾正，并及時向管理處主管匯報。3．2服務中心主任負責對日常巡視，并對保安員工作行為進行檢查，保證其盡職盡責控制好公共場地。3．3環(huán)境部人員負責對公共場地進行清潔保潔，并定期進行沖洗地面。4．0工作程序。4．1服務中心。4．1．1管理處管理人員在日常工作時應注意檢查有無私自使用小區(qū)內的公共場地、有無在窗處和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現。4．1．2對違反使用管理規(guī)定的，損壞公共場地設施、設備者，管理人員除責令其拆除、撤消違章物品、修補破損部位并恢復原狀外，還應根據有關規(guī)定送交有關執(zhí)法部門處理。4．1．3管理人員在日常工作中應注意檢查公共場地清潔衛(wèi)生，對于亂涂、亂畫、亂貼等現象應及時制止。4．2保安員和公司其他工作人員均有責任對公共場地不規(guī)范使用現象進行制止和糾正。水（魚）池管理規(guī)定1．0目的通過對水池規(guī)定管理，達到水質良好，水面潔凈，為廣場創(chuàng)造良好的氛圍。1．1環(huán)境部負責對水池日常進行維護，每日對水池內雜物進行清理，保持水面無浮物、無雜草，水質干凈。2環(huán)境部領班負責定時對水池魚進喂食，對魚生長狀態(tài)進行觀察，有異常應有效處理。1．3服務中心主任負責決定水池換水日期，以保持水面整體美觀。1．4保安員要對戲水人士進行規(guī)勸，防止有進入戲水發(fā)生傷害事故，保持院內良好公共秩序。六電梯清潔與協(xié)助維護電梯清潔清潔工在上班前對電梯進行清掃，對地板進行拖洗，每1小時對電梯進行一次巡回保潔，保持電梯內壁、地板、伸縮門干凈，保持電梯伸拉的間隙無雜物，不影響電梯門開關。每周對電梯壁上一次不銹鋼油，以達到光潔程度。標準如下：轎廂干凈無垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無手印跡，門表面光亮。轎廂門面無灰塵，顯示屏干凈無灰塵。轎廂內壁、門槽、頂部無積灰?？吞輧韧獍存I、控盤干凈無塵、無污。電梯的協(xié)助維護電梯由甲方委托專業(yè)的維保公司進行維保，并每年接受質查部門的年檢，安全性能能得到保證，物業(yè)公司從以下幾方面協(xié)助做好維護：A、嚴格遵守電梯有關限高、限重的管理規(guī)定，禁止超重物品進入電梯，禁止高物或利物掛花電梯。B、日常堅持對電梯運行狀態(tài)進行檢查，發(fā)現有異常響動應立即通知維保單位前來處理。C、對電梯內對講系統(tǒng)和報警系統(tǒng)進行測試，如不能正常工作更及時通知維保單位進行維修。D、保持電梯內照明燈的正常，及時更換壞掉的燈泡，保持梯內燈線正常。E、掌握電梯應急處置能力，對突發(fā)停機有急救能力。七清潔管理1．0組織結構服務中心項目經理環(huán)境管理部主管清潔工2．0工程程序2．1工作要求2．1．1環(huán)境管理部主管職責。2．1．1．1負責對清潔工進行崗位培訓，并作好培訓記錄。2．1．1．2負責日常工作安排、檢查、監(jiān)督落實清潔工崗位職責。2．1．1．3負責室內、外清潔工作日檢和員工考核，填寫《清潔工作日檢表》，每月對消殺服務質量進行檢驗。寫好工作計劃，做好工作總結。2．1．1．4協(xié)助其他部門或同事將各項工作做好，負責對日常清潔工作發(fā)生的輕微不合格服務即行關閉處理。2．1．1．5加強業(yè)務、管理技巧的學習，全面熟悉區(qū)內的操作，提高工作效率。2．1．1．6負責小區(qū)綠化和景點的布置。2．1．1．7認真貫徹執(zhí)行廣東省衛(wèi)生委員會的有關規(guī)定和服務中心提出的衛(wèi)生要求。2．1．1．8帶頭工作，以身作則；調動員工的積極性，高質量、高效率地完成責任區(qū)清潔工作。2．1．1．9及時傳達上級指示，定期向服務中心經理匯報工作。2．1．1．10完成上級交辦的其他工作。2．1．2．0清潔工職責2．1．2．1服從主管的工作分配，認真細致、盡職盡責做好本職工作。2．1．2．2正確樹立服務意識、衛(wèi)生意識、禮貌服務、講求效率、講求質量。2．1．2．3上班時間不得閑聊；工作期間，發(fā)現有異?，F象或可疑人物要加以詢問并及時向服務中心匯報。2．1．2．4完成上級交辦的其他工作。2．2．0管理要求2．2．1計劃的制定與實施2．2．1．1第年第一季度，服務中心經理應根據公司本年度工作安排，布置各崗位作出年度工作安排，由主管制定出清潔部年度工作計劃，報服務中心經理審定簽署執(zhí)行。2．2．1．2主管、管理員應根據公司年度工作計劃安排開展各項業(yè)務工作，督促各崗位人員完成工作計劃的各項任務。2．2．2檢查、總結和改進2．2．2．1每周進行一次例會，主管布置工作，聽取管理員、各崗位工作情況匯報，督促各崗位計劃中的工作任務。并在會前由主管對轄區(qū)內衛(wèi)生狀況檢查，在《工作周檢表》上記錄。2．2．2．2每年末，服務中心經理組織服務中心員工全年工作總結，上報公司。2．2．2．4各崗位的成績考核，每月按公司績效考核方案進行。八綠化管理1.0綠化衛(wèi)生1.1保持綠化帶表面的清潔衛(wèi)生，無煙頭、果皮、紙屑、塑料袋等生活垃圾。1.2喬灌木的樹盤無落葉、石塊、裸根等，樹冠無塑料袋、碎布等顯著懸掛物。1.3灌木叢中落葉及時掩埋清理，不能任其堆放。1.4因水電通信施工而挖掘的沙、石、泥等工程完工后應及時清理干凈。1.5園林鋪地無雜物，園林建筑的廊柱表面不得有刻畫痕跡及張貼宣傳品。2.0植物養(yǎng)護：茂盛的植物不僅給人感官方面的享受，茂盛的植物才能發(fā)揮凈化空氣、降低噪音等方面的功能，所以植物養(yǎng)護是，綠化養(yǎng)護管理工作中最根本的工作。2.1清除雜草松土及淋水2.2喬灌木整形、修剪.5—3M，視力所及，以利于人和車通行。2.3施肥—5年以內的植物年施肥至少1次；低灌木類，施肥每年不少于3次；地被、時花，草坪的年施低灌木類，施肥每年不少于3次；地被、時花、草坪的年施肥次數可視具體情況而定。2.4病蟲害的防治2.5缺株補植2.6防護措施九物質裝備1、以下“物業(yè)公司共設共用?”是指我公司已有的裝備，因使用率不高，可以在各區(qū)之間共同使用，因不再重新購置，此類項目不計入機關建委的管理成本，由此我公司可以減少部份成本，機關大院和建委大樓服務的費用也因此降低。其他的物品指用我公司需要在本項目中新購物品，用于本項目日常工作。計入本項目成本。序號名稱單位數量單價（元）金額（元）備注一保安器械51001傳達室電話臺1150150門崗使用2對講機臺412004800保安聯系使用?3警棍條530150警衛(wèi)應急使用二辦公用品56801辦公桌椅套13003003文件柜套1400400放日常管理資料4電腦、打印機套145004500日常辦公使用6飲水機臺1350350供員工使用8強光手電筒臺265130夜間及應急使用三清潔綠化工具97001清潔斗車臺1300300日常清潔使用2雨衣雨鞋套580400保安清潔綠化使用3打磨機套36000物業(yè)公司共設共用（不計入本項目成本，下同）4大型吸塵器件220004000本項目清潔用5洗地機件220004000本項目清潔用6日常清潔工具套1010010007日常綠化工具套若干綠化公司根據需要有全套工具提供???四維修工具10001沖擊鉆臺31200物業(yè)公司共設共用2電焊機臺21500物業(yè)公司共設共用3疏通機臺1400物業(yè)公司共設共用4手電鉆臺2400物業(yè)公司共設共用5打磨機臺1350物業(yè)公司共設共用6切割機臺1500物業(yè)公司共設共用7電工工具套1500500本項目日常使用8水工工具套1500500本項目日常使用五服裝89801管理人員服裝套4200800夏冬裝各兩套?3保安員冬裝套102002000保安用,每人兩套4保安員夏裝套101501500保安用,每人兩套5清潔綠化工服裝套361304680清潔綠化用每人4套六消防用品23001消防滅火器瓶1080800消防應急使用?2防毒面具套30501500消防應急使用3訓練器具批1500物業(yè)公司共設共用第三章服務質量保證措施一崗位職責１、服務中心主任（１）主持服務中心日常工作，認真貫徹執(zhí)行公司的經營方針、政策、指示、規(guī)定等，完成公司下達的工作任務和責任目標；（２）對服務中心的整體服務質量和消防管理負責；（３）負責服務中心不合格服務的處理及糾正、預防措施的實施和跟蹤；（4）對服務中心人員聘用、任免、調動、辭退有建議權；（5）對服務中心員工進行考核、向公司建議獎懲；（6）組織服務中心的周檢和月檢工作；（7）負責與客戶的總體協(xié)調；（8）根據公司相關規(guī)定組織對有關合同分供方進行評審；（9）制定服務中心運作制度，報公司批準后執(zhí)行；（10）完成公司交辦的其它工作。２、管理員（１）負責客戶投訴受理和處理跟蹤工作。（２）負責轄區(qū)內樓宇、場地等物業(yè)管理的日常巡視、檢查工作。（３）與客戶建立良好的工作聯系，了解服務質量，收集客戶意見建議。（4）負責草擬服務中心工作計劃及工作總結等文印資料。（5）負責管理出勤率、物資管理、辦公用品的領取發(fā)放工作。（6）負責客戶意見征詢表的發(fā)放、回收、匯總、整理記錄。（7）負責建立客戶檔案，定期將客戶意見匯總報服務中心主任。（8）完成上級領導交辦的其他工作。3、保安部主管（１）負責保安隊的日常工作安排，合理調配人員，保證無治安死角；（２）負責隊員的出勤考核，堅持白天和夜晚查崗制度；（３）協(xié)助服務中心主任對保安員進行考核，保證公正地評價隊員的工作情況；（４）負責按培訓計劃組織隊員進行培訓，幫助每個隊員都能按服務中心要求達標；（５）負責隊員的政治思想教育工作，保持隊員有良好的風氣；（６）完成上級交辦的其它工作。4、保安員（1）統(tǒng)一著裝上崗，儀容嚴整，精神飽滿；堅守崗位，服從指揮；文明服務，禮貌待人；認真做好記錄。（2）熟悉本崗位任務和工作要求，嚴格遵守紀律，按規(guī)定交接班，不遲到早退。（3）有效制止轄區(qū)內各種違反消防、裝修、衛(wèi)生、綠化等管理規(guī)定的行為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾、妨礙管理工作的現象。（4）負責轄區(qū)車輛的安全管理工作，指導轄區(qū)道路泊車和行車，確保行駛和停泊秩序。（5）掌握火警、匪警發(fā)生時的應急措施及普通救護常識。上崗時要認真檢查設備設施，保安防火、防盜、防搶劫發(fā)生緊急事態(tài)時，采取應急處理措施，萬一發(fā)生火警或菲警等情況，必須以最快的速度到達現場，不允許以任何借口推脫。（6）學習治安法規(guī)，刻苦訓練，有一定搏擊、對抗素質，對違反治安條例的人和事及時有效制止。（7）協(xié)助調解客戶之間的糾紛。（8）積極向客戶做遵紀守法和治安防范宣傳。（9）完成領導交辦的其他工作。5、水電機修工（１）負責轄區(qū)內的公用設施設備的運行、維護保養(yǎng)、安全檢查工作。（2）負責制定設備的維修保養(yǎng)計劃，并按計劃進行實施。（3）檢查各項維修工作的記錄，收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，建立并完善設備臺帳；（4）負責業(yè)戶報修日常工作的及時處理；（5）負責工程物品的保管與保養(yǎng)；（6）完成上級交辦的其它工作。6、清潔工（１）按時按質按量清潔轄區(qū)清潔責任區(qū)域。（２）引導客戶將垃圾桶或垃圾袋置于指定收集點，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。（３）保證保潔工具、器具使用后的清潔干凈，統(tǒng)一存放于指定地點，并及時補充或申領保潔工具、器具。（４）對轄區(qū)內可疑情況，及時與保安人員聯系。（５）完成領導交辦的其他工作。二環(huán)境部主要工作規(guī)程（1）、樓層清潔規(guī)程1.0目的1.1本規(guī)定規(guī)范樓層清潔崗的工作，保持各樓層的清潔。2.0適用范圍2.1本規(guī)定適用于辦公樓各樓層的清潔。3.0作業(yè)程序3.1.準備3.1.1備掃把、垃圾鏟、膠桶、拖把各一只，抹布兩塊，板凳一個。3.1.2用膠桶裝一清水，洗凈拖把并擰干，洗凈一塊抹布并擰開。3.2清潔樓層3.3清潔窗戶玻璃、不銹鋼窗框。4.0作業(yè)程序4.1清潔各樓層空間地面、走火道、大堂。4.1.1備掃把、垃圾鏟、膠桶、籮筐、拖把各一只，從頂層至大堂自上而下清掃各樓層空間地面走火通道，將果皮、煙頭、紙屑、收集于籮筐中，再后倒入垃圾車。4.1.2用膠桶裝清水，洗凈拖把并擰干，用拖把從頂層往下逐層拖抹。4.1.3拖抹時，清洗拖把數次。4.2清潔樓梯扶手、欄桿。4.2.1備抹布一塊，膠桶（裝水），自上而下擦抹樓梯扶手及欄桿，擦抹時清洗抹布數次。4.3清潔消防栓、管。4.3.1備掃把一把，膠桶（裝水），抹布二塊（干、濕各一塊）。4.3.2先用掃把打掃消防栓的灰塵和蜘蛛網，再用濕抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次。4.3.3按上述程序逐個清潔。4.4清潔墻面、宣傳板、開關。4.4.1備干凈的長柄掃把膠桶（裝水）抹布和刮刀。4.4.2先用掃把打掃墻上的蜘蛛網，再撕下墻上貼的廣告紙。如有殘紙時，用濕抹布抹濕殘紙慢慢用刮刀刮去，撕下宣傳板上過期的資料和通知，用濕抹布擦干凈。4.4.3將抹布清洗干凈，盡量擰干水分，擦抹各樓道燈開關板。4.5清潔電子門、信報箱。4.5.1備梯子一個，膠桶（裝水）和抹布。4.5.2用濕抹布從上至下擦抹電子門和信報箱一遍。擦抹時，清洗布數次。4.5.3然后用干抹布抹信報箱以及電子門上的號牌和按鈕。4.6清潔配電箱、電表箱。4.6.1用干抹布擦抹配電箱、電表箱上的灰塵和污跡。4.7清潔窗戶玻璃、不銹鋼窗框。4.7.1備玻璃刮、清水一桶、清潔劑。4.7.3將毛巾放入兌有清潔劑的清水中，保留毛巾中水分小許，對玻璃、不銹鋼窗框進行清洗擦抹時用力均勻。4.7.4清洗完畢后，用玻璃刮刀均勻刮除玻璃上的水分，同時用毛巾抹凈窗框上的水分。4.7.5用干毛巾將玻璃邊角上的水抹干，將窗框再抹一次。4.8清潔樓層燈具4.8.1準備梯子、螺絲刀、抹布、膠桶等工具。4.8.2先用濕抹布擦抹燈罩外污跡和蟲子，再用干抹布抹干水份。4.8.3清潔日光燈具時，應先將電源關閉，取下蓋板，取下燈管，然后用抹布分別擦抹燈管和燈具及蓋板，重新裝好。4.9清潔電梯4.9.1用鏡布抹凈電梯不銹鋼壁、門、頂后，再用毛巾粘不銹鋼油試抹一次。4.9.2打掃電梯轎箱后，用濕拖把拖兩遍轎箱內地板。4.10清潔樓層天面、雨棚。4.-10.1備梯子、籮筐一個、掃把、垃圾鏟各一把、鐵桿一條。4.10.2將雨棚或天面的垃圾打掃清理裝入籮筐，最后將袋提下倒入垃圾車內。4.10.3用鐵桿將雨棚、天面的排水口（管）疏通，使之不積水。4.11標準4.11.1各樓層大堂空間地面、走火通道、樓梯扶手（欄桿）、消防栓（管）、宣傳板、開關、電子門、信報箱、配電箱、電表箱、電梯等的清潔每天一次以上。4.11.2走火道、窗戶玻璃、不銹鋼窗框雨棚、天面的清潔每周一次，墻面的打掃、燈具的清潔每月一次。4.11.3目視雨棚、天面：無垃圾、無積水、無表苔、無雜物、無花盆（花盆擺放整齊，組合藝術盆景和無頂花園除外）。4.11.5樓梯扶手、消防管、宣傳板、開關、電子門、信報箱、電表箱上無積塵、污跡。4.11.6窗戶玻璃、不銹鋼窗框、電梯不銹鋼面無積塵、油跡、污跡、表面光亮可映出人影。4.12注意事項4.12.1擦抹配電箱時禁用濕毛巾，不得把配電箱門打開以防觸電造成意外。4.12.2在梯子上作業(yè)時應注意安全，防止摔傷，防止燈具和工具掉下碰傷行人。（2）、外圍崗保潔員工作規(guī)程1.0目的1.1本指導書規(guī)范了外圍崗的工作，保持小區(qū)外圍各設施的整潔。2.0適用范圍2.1本指導書適用于外圍崗對垃圾箱、停車場、平臺、綠地、道路、裝飾物、標識牌等的清潔。3.0職責3.1外圍崗必須按本規(guī)定進行工作。3.2清潔工領班負責檢查、監(jiān)督、落實。3.3服務中心各范圍的主管負責抽查、督導本規(guī)定的執(zhí)行。4.0作業(yè)程序4.1清潔垃圾箱4.1.1清潔箱內的垃圾。4.1.2將箱搬到有水的地方，先用水沖洗一遍，然后對污跡處倒少許去污粉擦洗，再用水沖洗干凈，搬到原處放好。（或用水桶裝水到垃圾箱處清洗，方法相同）4.2清潔停車場4.2.1備膠水管、掃把、膠刷、垃圾斗等工具和清潔劑。4.2.2用棕掃把將垃圾掃成若干堆。4.2.3用垃圾斗將垃圾鏟入垃圾車中。4.2.4發(fā)現有雜物一起清運上垃圾車。4.2.5用膠管接通水源，全面沖洗地面，發(fā)現油跡和污跡時，倒少量清潔劑在污跡處，用膠刷擦洗，然后再用水沖洗。4.2.6清潔周圍排水口并用拖把拖干凈，保證排水暢通。4.3清潔綠地4.3.1用掃把仔細清掃草地上的果皮、紙屑、石頭等垃圾。4.3.2對煙頭、棉簽、小石頭、紙屑等用掃把不能掃起來的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內。4.3.3在清掃草地的同時，仔細清理綠籬下面的枯枝落葉。4.4清潔大平臺4.4.1用長竹掃把把平臺上的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆。4.4.用膠掃把把垃圾掃入垃圾斗內，然后倒進垃圾手推車。4.4.3對有污跡的地方用水進行清洗。4.5清潔小區(qū)內道路4.5.1用長竹掃把將道路上的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆。4.5.2用膠掃把將垃圾掃入垃圾斗內，然后倒進垃圾手推車。4.5.3對有污跡的路面用水進行清洗。雨停天晴后，用竹掃把將道路上的積水泥沙掃干凈。4.6清潔雕塑裝飾物4.6.1備長柄膠掃把、抹布、梯子等工具。4.6.2用掃把打掃裝飾物上的灰塵。4.7清潔不銹鋼裝飾物（獎牌、標識牌等）4.7.1備無絨毛巾干、濕各一條、膠桶（裝水）、中性清潔劑、不銹鋼油等。4.7.2先用兌有中性清潔劑的溶液抹不銹鋼表面，然后用無絨干毛巾抹凈不銹鋼表面的水珠。4.7.3置少許不銹鋼油于毛巾上，對不銹鋼表面進行試抹，再后用干毛巾試抹。4.8標準4.8.1.1垃圾箱4.8.1.2目視無污跡，無廣告紙，每天清運2次、清洗1次；4.8.1.3垃圾箱每周用去污粉清潔1次。4.9停車場4.9.1.1目視地面：無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無污跡和雜物。4.9.1.2每天清掃二次，每周用水沖洗地面一次；5.3綠地5.4每天打掃二次，每小時循環(huán)保潔一次。5.5雕塑裝飾物每周清潔一次，獎牌、標識牌每周一次。5.5..1清潔后檢查無污跡、無積塵。6.0清潔停車場時6.1發(fā)現機動車輛漏油時，應通知車主并及時用抹布抹去燃油，后洗去油污以免發(fā)生火災。6.2清潔時應小心，垃圾車和工具不要碰壞客戶車輛。三日常綠化養(yǎng)護工作規(guī)程1．0目的。1．1本指導書規(guī)定了澆水、施肥、打藥、草坪養(yǎng)護、育苗培植、花卉栽培、補栽補種、防風防澇、中耕除草等日常綠化養(yǎng)護辦法，確保小區(qū)綠化生長良好、造型優(yōu)美。2．0適用范圍。2．1本指導書適用于小區(qū)內所有綠化（地）的養(yǎng)護工作。3．0職責。3．1綠化養(yǎng)護工人負責按本指導書規(guī)定做好分管范圍綠化養(yǎng)護。3．2綠化養(yǎng)護工程師負責養(yǎng)護工作抽查和督導。4．0工作程序。4．1清潔衛(wèi)生。4．1．1每天上班先打掃管區(qū)內衛(wèi)生，綠化帶不得有石塊、果皮、煙頭、紙屑等垃圾。4．1．2廣場每天清掃一次，廣場地面不行有果皮、煙頭、紙屑等到垃圾，每月用水沖洗一次。4．2澆水。4．2．1大面積綠化用自動噴淋，不便用自動噴淋的，用膠管引水灌溉，草地澆水要按順序澆，同時要澆透，不能遺漏，自動噴淋一個位置每次澆足20分鐘以上。4．2．2注意部分品種，在大旱或高溫季節(jié)，要增加澆水量，甚至一天兩次。4．3施肥。4．3．1根據綠化生長狀況，及所需要的肥料選定有機肥（花生麩）、無機肥（復合肥）和葉面肥，保證長勢旺盛。4．3．2施肥方法：有機肥作為基肥，一般穴施、環(huán)施、溝施。施用時，肥料應充分腐熟；無機肥（化肥）多用撒施、噴放施和根施作追肥，使用時，化肥廠須完全粉碎成粒狀。施后及時淋水和“回水”（即第二天早晨再淋一次）。葉面肥在打藥時隨農藥一起噴施。4．3．3施肥時間；一般在陰天或者傍晚為宜。喬、灌木春夏季每2個月施一次，秋冬季每3個月施一次，施用復合肥或花生麩；草皮每次修剪后都要施肥一次，一般選用復合肥。4．4打藥。4．4．1無明顯枯枝、死叉，有病蟲害的枝條在4%以下。4．4．2噴藥時間：a)做好每天巡查及匯報工作，發(fā)現病蟲害時，面積小的用噴壺，面積大的用打藥機打。b)春夏季是蟲害高峰期，要注意加強防除，做好冬季除蟲工作，減少越冬蟲，為來年減少蟲害發(fā)生打好基礎。4．4．3防治方法及對藥品的保管要求藥品：如敵克凈用法：防治對象和用量廣譜800倍噴施可混合，要加層著劑。保管要求：要分類存放好，如標簽損壞要做好標記。注意事項：禁止在宿舍食堂等場所使用，保管員要嚴格控制，不能隨便使用。四服務檢驗規(guī)程1.0目的通過對服務過程進行的檢查和評價，驗證所提供的服務質量是否滿足規(guī)定要求。2.0用范圍適用于服務中心向客戶提供的各項服務工作。3.0職責3.1服務中心安排和組織對各部門或崗位的日檢、周檢和月檢工作。3.2公司主管領導不定期組織有關部門或人員對服務中心的工作進行抽檢。4.0工作程序4.1服務中心服務質量的評價分為服務質量內部評價和服務質量外界評價兩類。4.2服務質量內部評價通過日檢、周檢和月檢的檢查和考核結果來反映。服務中心樓宇管理員、工程部主管、保安主管、清潔綠化主管轄區(qū)范圍內的工作情況進行一次檢查，并做記錄。服務中心主任每周對服務中心工作進行一次檢查，并將檢查結果進行記錄。對發(fā)現的問題如需向上級請示的應及時向上級匯報；對不合格服務要制定糾正和預防措施，并負責跟蹤和驗證。公司組織相關人員每月對物業(yè)管理主要服務過程進行全面檢查。4.3外界服務質量的評價5.0引用文件和記錄表格5.1《客戶\租戶問卷調查表》5.2《征詢意見調查表》五各部門員工考核管理處（中心）經理崗位月考核表姓名：年月序號考核項目考核內容評分標準得分１內部管理內部管理健全，分工明確４檢查督促崗位責任制，落實考核制度４組織召開管理處（中心）日常及定期會議４工作記錄收集、保存完整有序４員工培訓有計劃，組織實施得力５２文明服務員工服飾整齊，言語得體，方法得當５投訴處理完成率１００％５３安全管理消防檢查及時，監(jiān)督到位，無消防事故發(fā)生４治安秩序良好，無責任案件發(fā)生４安全措施落實，無傷亡事故發(fā)生４車輛停放有序，無交通阻塞現象發(fā)生４４設施設備與房屋管理分區(qū)定人，按規(guī)定檢查，記錄完整４設備安全良好運行，無故障停機４設備外觀整潔，無明灰及油污４設備機房地面整潔無污跡及蛛網４消防設備正常有效４維修及時、合格５５環(huán)境管理清潔衛(wèi)生規(guī)章制度健全，無衛(wèi)生死角，檢查達標４綠化完好，修剪整齊，監(jiān)管到位４６管理效益措施得力，管理費收繳率９５％１５開源節(jié)流，積極開展有償服務５合計100考核人簽名管理處（中心）保安部主管崗位月考核表姓名：年月序號考核項目考核內容評分標準得分1德具有良好的服務意識4按有關規(guī)定和標準招聘、錄用員工4廉潔自律，不利用工作之便謀取私人利益3具有團隊精神，部門之間協(xié)作良好32能熟練掌握各崗位操作規(guī)程及工作標準3內部管理健全，分工明確3人員調配合理，無空崗現象3具有良好的協(xié)調能力，員工之間無糾