馬鈴薯深加工項目可行性研究報告實用資料

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馬鈴薯深加工項目可行性研究報告馬鈴薯深加工項目可行性研究報告實用資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）1、總論1.1項目概述本項目屬農(nóng)副產(chǎn)品深加工領域。主要生產(chǎn)銷售以馬鈴薯為原料的油炸薯片（條）。立足××地區(qū)馬鈴薯產(chǎn)量大，質(zhì)量好的優(yōu)勢，開發(fā)馬鈴薯深加工產(chǎn)業(yè)，可以增加農(nóng)民收入，有助于解決“三農(nóng)”問題并可為財政開辟新的稅源，促進地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。本項目總投資2100萬元，建成投產(chǎn)后，年可轉(zhuǎn)化9000噸馬鈴薯，年產(chǎn)2000噸炸薯片，可實現(xiàn)年銷售收入6090萬元，銷售稅金及附加950萬元，企業(yè)所得稅410萬元，年利潤可達710萬元。該項目市場廣闊，技術依托可靠，原料充足，效益看好，有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。1.2項目實施的意義及必要性項目的社會經(jīng)濟意義我國馬鈴薯的種植始于明朝萬歷年間(1573-1620年),距今已有四百余年歷史?，F(xiàn)今種植主要分布在黑龍江,吉林,內(nèi)蒙古,甘肅,陜西,寧夏,四川,貴州,云南,新疆,青海等廣大中西部地區(qū)。我國馬鈴薯種植面積467萬公頃，年產(chǎn)量約6000萬噸，兩者均居世界第一。與50年代相比,種植面積增加了8倍,總產(chǎn)量增加了26-28倍。我國雖然是馬鈴薯生產(chǎn)的大國，但不是加工的強國。馬鈴薯的經(jīng)濟價值在我國遠遠沒有體現(xiàn)出來，馬鈴薯市場開發(fā)潛力巨大。我國當前馬鈴薯深加工開發(fā)利用率極低，年產(chǎn)量的78%用以鮮食，用于精深加工的僅有10%，由此可見我國的馬鈴薯深加工產(chǎn)品市場空間之大。馬鈴薯可以加工成薯片、薯條、馬鈴薯脯、粉絲、食醋、蛋白腸、果蔬豆皮等高附加值的產(chǎn)品。以1公斤馬鈴薯為例，加工成薯條可增值15倍，轉(zhuǎn)化成環(huán)糊精則可增值19倍。在西方發(fā)達國家，70%~80%的馬鈴薯是靠精深加工實現(xiàn)增值的。所以馬鈴薯在我國還是具有亟待開發(fā)、前景非常廣闊的產(chǎn)業(yè)。馬鈴薯在中國的主要產(chǎn)區(qū)都集中在中西部欠發(fā)達地區(qū)，開發(fā)中西部地區(qū)是我國的一項基本國策。在自然資源豐富的中西部地區(qū)，馬鈴薯作為一個可以開發(fā)利用的重要資源，已經(jīng)被中西部地區(qū)的領導和企業(yè)家所重視。馬鈴薯的深加工已經(jīng)被列入重要的開發(fā)項目之一?！痢潦械鸟R鈴薯生產(chǎn)和加工利用現(xiàn)狀××市是中國馬鈴薯三大主產(chǎn)區(qū)之一，享有中國馬鈴薯之鄉(xiāng)之稱。這一地區(qū)因具有獨特的日照充足、氣候冷涼、晝夜溫差大、風速大傳毒介體少的自然優(yōu)勢，種薯質(zhì)量享譽全國，是我國重要的馬鈴薯種薯生產(chǎn)基地，生產(chǎn)的馬鈴薯具有塊大、整齊、干物質(zhì)含量高、品質(zhì)好、無污染、病爛薯少等特點，深受國內(nèi)外消費市場的歡迎，每年大量調(diào)運到全國各地。近年來，××市委、市政府順應天時、順應市場，積極發(fā)揮比較優(yōu)勢，大力發(fā)展馬鈴薯產(chǎn)業(yè)，逐步形成了種植、加工、銷售、科研一體化的發(fā)展格局，××已經(jīng)成為全國重要的馬鈴薯生產(chǎn)、加工、銷售基地。全市馬鈴薯種植面積達到350萬畝，總產(chǎn)量達500多萬噸，并形成了新大坪系列、渭薯系列、隴薯系列、專用薯系列等30多個品種和精淀粉、粉皮、薯格、薯丸、薯條、薯泥等十多種產(chǎn)品，產(chǎn)品遠銷華北、華中、華東、華南等國內(nèi)市場及新加坡、日本、菲律賓，香港等國家和地區(qū)。目前，××市正努力發(fā)展馬鈴薯加工產(chǎn)業(yè)，變從前加工粉皮、粉條為加工淀粉、薯條、薯片?！痢恋貐^(qū)發(fā)展馬鈴薯片的建設條件與優(yōu)勢1、原料供應能力××地區(qū)是“中國馬鈴薯之鄉(xiāng)”，馬鈴薯種植面積達到350萬畝，總產(chǎn)量達500多萬噸，在××地區(qū)發(fā)展馬鈴薯加工產(chǎn)業(yè)可充分利用其得天獨厚的馬鈴薯資源，原料供應充足。2、生產(chǎn)技術和設備馬鈴薯片生產(chǎn)技術在我國已很成熟，生產(chǎn)設備有各種規(guī)格型號的系列產(chǎn)品可供選擇。3、交通運輸××地區(qū)緊鄰鐵路和國道，交通運輸便利。4、市場情況隨著我國人民生活水平的提高和食品結(jié)構(gòu)的改善，馬鈴薯片食品深受消費者的歡迎，麥當勞、肯德基的馬鈴薯快餐食品在我國許多大中城市十分暢銷。油炸馬鈴薯片銷路很好，但產(chǎn)品大都是進口產(chǎn)品，價格較高。國內(nèi)馬鈴薯油炸食品公司大都是新建廠家，并且集中于北京、上海、天津、廣州等地，原料較難解決，馬鈴薯主產(chǎn)區(qū)尚未建成炸片廠。因此，在××馬鈴薯主產(chǎn)區(qū)建立馬鈴薯片廠，在原料、價格和市場等方面都具有較強的競爭能力。5、優(yōu)惠政策目前，××市正努力發(fā)展馬鈴薯加工產(chǎn)業(yè)，變從前加工粉皮、粉條為加工淀粉、薯條、薯片。因此，在××馬鈴薯主產(chǎn)區(qū)建立馬鈴薯片廠可得到當?shù)卣闹С?，?yōu)惠政策顯著。1.3項目實施的必要性馬鈴薯深加工項目涉及的范圍廣，包括加工專用種薯的培育和種植，保管，加工和產(chǎn)品的銷售等領域。馬鈴薯深加工項目的實施，可以提高本地區(qū)的馬鈴薯種的培育水平，發(fā)展適合本地區(qū)生產(chǎn)的優(yōu)良品種；可以提高農(nóng)戶的種植水平，引導農(nóng)戶生產(chǎn)符合市場需要的農(nóng)產(chǎn)品，將農(nóng)戶和加工龍頭企業(yè)緊密的聯(lián)系在一起，提高農(nóng)戶的收入；可以發(fā)展本地區(qū)的經(jīng)濟，培養(yǎng)一只優(yōu)秀的銷售隊伍，將本地區(qū)的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢?？梢?，發(fā)展馬鈴薯深加工不僅有其經(jīng)濟上的意義，也具有極強的政治和社會意義。2項目產(chǎn)品的國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀與市場需求分析2.1國外馬鈴薯食品加工工業(yè)現(xiàn)狀：據(jù)測定，一般新鮮馬鈴薯中含淀粉16-30%；蛋白質(zhì)1.5-2.3%；粗纖維0.6-0.8%。每100克馬鈴薯中含熱量66-113卡；鈣11-60毫克；磷15-68毫克；鐵0.4-4.8毫克；硫胺素0.03-0.07毫克；核黃素0.03-0.11毫克；尼克酸0.4-1.1毫克。另外，馬鈴薯還含有谷類糧食所沒有的胡蘿卜素和抗壞血酸。馬鈴薯富含蛋白質(zhì),脂肪,糖份,維生素,粗纖維等營養(yǎng)成分。美國農(nóng)業(yè)部研究中心第341號報告指出：作為食品，只需全脂牛奶和馬鈴薯便可提供人體所需的全營養(yǎng)物質(zhì)。馬鈴薯是發(fā)達國家人們的主要糧食之一。因此，對馬鈴薯食品的開發(fā)，研究一直深受各國關注.不少國家已有一，二百年工業(yè)加工的歷史。歐美等國市場上供應的馬鈴薯食品品種多達100余種。人們?nèi)粘Ｉ钪袑︸R鈴薯食品的需求僅次于牛奶。在美國的食品市場中馬鈴薯食品約占31.7%左右，其品種達70余種。美國馬鈴薯食品加工率達70%以上，其中50%以上的馬鈴薯用于速凍薯條加工生產(chǎn)。其余20%被加工成脫水馬鈴薯產(chǎn)品。脫水馬鈴薯產(chǎn)品包括薯薄片，薯粉，薯粒，薯片，薯丁和薯絲。美國人均年耗馬鈴薯食品量約為30公斤左右，其中馬鈴薯片約9公斤。全美國的馬鈴薯食品加工企業(yè)約有300-400余家。事實上，用馬鈴薯作為基料的休閑食品是目前世界上最受歡迎的零食產(chǎn)品，而且全球范圍內(nèi)，人們對它的需求一直在以驚人的速度增長。據(jù)美國百事食品公告的資料，該公司一家收購的薯片專用薯每年高達500億磅，合計為227億公斤馬鈴薯鮮薯，年薯片銷售額就超過了57.2億美元。德國人均馬鈴薯食品年耗量約為19公斤左右。全德國有馬鈴薯加工廠135家。日本馬鈴薯食品的加工率也在70%以上。日本年產(chǎn)350萬噸馬鈴薯中約有50%用于馬鈴薯薯片、薯條加工,10%用于速凍馬鈴薯制品加工,10%用于馬鈴薯沖調(diào)食品加工,25%用于馬鈴薯淀粉加工。加拿大的油炸馬鈴薯條約占馬鈴薯加工食品中的70%，薯片約占15%。經(jīng)過了一百多年的發(fā)展，國外馬鈴薯食品加工工業(yè)已形成了一條從品種培育繁殖、原料的生產(chǎn)到馬鈴薯食品加工的完整的高科技產(chǎn)業(yè)鏈。2.2中國馬鈴薯食品加工工業(yè)發(fā)展概況：我國馬鈴薯中約有70-75%用于鮮食及粉絲，粉條和淀粉等加工。約25-30%爛掉。我國馬鈴薯食品加工工業(yè)的發(fā)展起步較晚。目前全國馬鈴薯食品加工率尚不足5%。各地一般都采用我國自行設計，制造的馬鈴薯食品加工機械進行生產(chǎn)。在國家改革開放的政策的指導下，從80年代末起，我國先后從美國，瑞典，荷蘭，芬蘭等國引進了30余條馬鈴薯休閑食品加工生產(chǎn)線。其中，主要是油炸馬鈴薯片生產(chǎn)線，大部分分布在我國東部和沿海地帶。這些先進的加工技術和加工設備,在提高我國馬鈴薯食品的加工水平和促進馬鈴薯食品加工工業(yè)的發(fā)展及滿足市場需要等方面起了重要的作用。近年來我國的馬鈴薯食品發(fā)展相當快，主要品種有油炸馬鈴薯片、薯條、復合馬鈴薯片、馬鈴薯泥、速凍馬鈴薯條等。市場上銷售的馬鈴薯食品除部分進口的外，其余絕大部分產(chǎn)品均由我國國內(nèi)獨資、合資企業(yè)，或由國外進口設備加工生產(chǎn)。不過，由我國國產(chǎn)設備生產(chǎn)的馬鈴薯食品數(shù)量并不多。2.3我國馬鈴薯薯片市場分析據(jù)對北京12家大型超市的調(diào)查，在19種馬鈴薯食品中，國產(chǎn)品牌不到10%。上海市場情況也大致如此。目前，市場上銷售的馬鈴薯食品主要品種和品牌有樂事天然薯片(百事食品公司)、上好佳薯片和天然薯片(上海晨光食品工業(yè))、卡迪娜天然薯片(北京聯(lián)華食品工業(yè))、卡露芙復合薯片(廣東榮豪香港)、大家寶復合薯片(北京興達實業(yè)公司)、薯片先生(蘇州媽咪大寶達食品、品客復合薯片(珠海經(jīng)濟特區(qū)中安集團)等。據(jù)了解,我國現(xiàn)有引進的馬鈴薯休閑食品生產(chǎn)設備且其年生產(chǎn)和銷售量在2,000噸以上的僅為10家左右。全國的油炸馬鈴薯片的總生產(chǎn)量約為4萬噸左右。我國現(xiàn)有的油炸馬鈴薯片年銷量約為4萬余噸左右。目前，油炸馬鈴薯片生產(chǎn)企業(yè)大多集中在東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，遠離原料產(chǎn)區(qū)。而且原料貯存難度大，運輸損耗高，生產(chǎn)成本高。但是，隨著西部經(jīng)濟的發(fā)展和人們對油炸馬鈴薯片這類休閑食品需求的增加，憑借著西部馬鈴薯產(chǎn)區(qū)的原料優(yōu)勢以及由馬鈴薯深加工而獲得的較高的附加值，油炸馬鈴薯片的加工生產(chǎn)也成了西部經(jīng)濟發(fā)展中的一個優(yōu)選項目，而且西部地區(qū)正處于我國馬鈴薯優(yōu)勢生態(tài)帶。國內(nèi)外專家、學者、工商人士認為：21世紀中國馬鈴薯產(chǎn)業(yè)發(fā)展在西部。而中國西北地區(qū)下一階段馬鈴薯產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向是：食品加工型馬鈴薯產(chǎn)業(yè)。對于象有5,500萬噸馬鈴薯鮮薯年產(chǎn)量、加工率僅10%、有1萬億美元的國民生產(chǎn)總值的一個大國而言,馬鈴薯休閑食品加工工業(yè)有著很大的發(fā)展空間和市場需求。2.4國民經(jīng)濟的發(fā)展對馬鈴薯深加工產(chǎn)品的需求分析我國人均收入的不斷提高將會極大的增加馬鈴薯深加工制品的消費，發(fā)達國家的歷程可以證明這一點。美國以前對收入水平不同與對馬鈴薯制品的需要量之間的差異做過研究，結(jié)果表明：當家庭收入處于低收入水平，約3000-4000美元時，只有2.5%的家庭使用馬鈴薯冷凍產(chǎn)品，3.3%的家庭使用罐裝和脫水馬鈴薯制品；而當家庭收入達到高收入水平，超過10000美元時，有13.5%的家庭使用馬鈴薯制品，6.0%的家庭使用罐裝和脫水馬鈴薯制品。而馬鈴薯薯片和薯條的購買比例比較高，有24.7%的低收入家庭和38.9%的高收入家庭購買這類產(chǎn)品。隨著我國人均收入的不斷提高，馬鈴薯及其制品的消費也會不斷的增加。我國經(jīng)濟的發(fā)展，使我國馬鈴薯休閑食品擁有巨大的市場容量。我國目前在馬鈴薯休閑食品人均年耗量上與國外先進國家相比，尚存在巨大的差距。若按13億人口中70%已達小康水平的人們?nèi)司旰鸟R鈴薯休閑食品10公斤計，則年需馬鈴薯食品約130萬噸；若按人均年耗馬鈴薯休閑食品5公斤計，則年需馬鈴薯食品約65萬噸。可見，市場存在巨大需求潛力。2.5馬鈴薯薯片的市場定位國民經(jīng)濟的發(fā)展必然會引起國民飲食結(jié)構(gòu)和飲食習慣的改變?，F(xiàn)在國民對食物的要求已由果腹充饑而轉(zhuǎn)向休閑保健，休閑食品已成了人們的一種時尚并開始進入平常百姓家。經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入可分配部分的增加,給馬鈴薯食品市場的發(fā)展帶來需要和可能。目前，在中國，食用馬鈴薯薯片屬于休閑類消費，雖然中國大部分家庭收入仍然處于低收入水平，但是，由于特定的文化背景和獨生子女的家庭的情況，獨生子女的消費將是薯片市場一個重要的消費群體。而隨著時間的推移，當獨生子女成為年輕人時，一個青年人的消費群體又出現(xiàn)了。在中國，薯片登陸大城市的歷史已經(jīng)有10年，我們可以發(fā)現(xiàn)，食用薯片已經(jīng)成為許多年輕人的一種習慣。上海百事樂事公司(百事可樂)在上海地區(qū)的超市年銷售量已經(jīng)達2000噸就是一個證明。雖然說食用馬鈴薯薯片是休閑類消費，這是因為中國依然是處于發(fā)展中國家，人民的收入水平仍然不高的基礎條件上的結(jié)論。事實上，馬鈴薯薯片是可以滿足人們作為食物食用條件的。馬鈴薯片具有非常豐富的口感和營養(yǎng)，可以滿足人們在饑餓時的生理需要。這正是馬鈴薯薯片在西方發(fā)達國家經(jīng)久不衰的一個重要原因！隨著中國經(jīng)濟的不斷提高，我們有理由相信，馬鈴薯薯片的市場將會從休閑消費回歸到日常消費。屆時的馬鈴薯的市場容量之大將是不可想象的。在現(xiàn)階段，考慮到中國家庭的日常消費馬鈴薯薯片將是不現(xiàn)實的，但是，有一個群體的消費可以考慮，這就是旅游和旅行的人群。馬鈴薯薯片的食品功能和食用的可口性和方便性，將是這個群體替代方便面的一個重要的食品。所以，馬鈴薯薯片市場的定位將確定如下：1、在農(nóng)村和欠發(fā)達地區(qū)以兒童為主；2、在城市以年輕人和兒童為主；3、在旅游點和旅行地以旅行人員為主。本可行性研究報告建議項目實施單位根據(jù)以上三個市場的情況，設計符合不同市場需要的包裝，口味和價格。2.6馬鈴薯片的市場容量分析根據(jù)本可行性研究報告分析馬鈴薯片的市場定位，考慮到馬鈴薯薯片的包裝是采用充氮氣保鮮包裝，產(chǎn)品的容積重量輕，遠距離運輸將會增加比較大的運輸成本。本可行性研究報告將建議在半徑1000公里內(nèi)采用汽車門對門運輸?shù)姆绞剑?000公里以上的市場采用火車運輸。對在1000公里范圍內(nèi)的馬鈴薯片市場容量進行分析：在以××市為中心的1000公里范圍內(nèi)可以輻射的重點城市人口超過2000萬，常駐人口約有一億。區(qū)內(nèi)包括中西部地區(qū)的重要的旅游景點，每年在該地區(qū)旅游的總?cè)藬?shù)考慮有2億人，而且，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，旅游業(yè)將會更加興旺。城市人口以1/4的青年人和1/4的兒童為基數(shù)，即1000萬人是薯片產(chǎn)品可能的消費群體；以每個家庭4口人，一名兒童計算，本地區(qū)常駐人口中可能的客戶群體將會有2500萬；而旅游人數(shù)中考慮1/4的青年人是可能薯片消費群體，人數(shù)應該有10000萬。總體上考慮，在本地區(qū)可能存在的薯片消費群體的人數(shù)每年將會有13500萬，以20%的人每年發(fā)生實際的購買行為一次，每次消費量為50克，每年的消費量將會在6750噸薯片左右。根據(jù)工業(yè)化食品的生產(chǎn)規(guī)律，生產(chǎn)量高于消費量的2倍是完全可以接受的。本項目的目標地區(qū)的薯片潛在生產(chǎn)能力不足6000噸，因此在××地區(qū)建立一條年產(chǎn)2000噸薯片生產(chǎn)線，其市場容量是足夠的。薯片的目標客戶是最有發(fā)展前景的中青年人和兒童，隨時間的推移，消費市場將會越來越大。3項目建設規(guī)模、地點、進度計劃3.1建設規(guī)模、地點、期限本項目建設規(guī)模為2000噸/年的馬鈴薯薯片生產(chǎn)線，建設地點設在××市××區(qū)，計劃項目建設期一年。3.2項目進度計劃安排第一階段：完成項目的工藝設計，基建工程圖紙設計，生產(chǎn)設備和輔助設備的采購和對外工程施工簽約等前期工作。設計周期4個月。第二階段：完成全部土建工程、加工設備和輔助設備的安裝調(diào)試、人員培訓等工作。工程建設4個月。第三階段：完成產(chǎn)品商標注冊、產(chǎn)品標準申報審批、產(chǎn)品包裝設計制作、辦理食品衛(wèi)生生產(chǎn)許可證、產(chǎn)品標簽審批、條形碼申報等相關工作。為產(chǎn)品進入市場作好準備。計劃3個月完成。4項目的產(chǎn)品與包裝、生產(chǎn)能力、工藝路線及主要設備4.1產(chǎn)品與包裝：3.1.1產(chǎn)品：油炸馬鈴薯片，厚度：0.8-1.2毫米3.1.2包裝：產(chǎn)品采用復合塑料薄膜袋分裝和瓦楞紙箱集裝。①包裝形式與規(guī)格：袋裝（油炸馬鈴薯片，克/袋）：規(guī)格：20，50，80，100，200等。箱裝（袋/箱）：規(guī)格：20，40等。②包裝材料：包裝袋：三層塑料復合膜：PET/AL/PE；二層塑料復合膜：PET/PE；包裝箱：單層瓦楞紙板。4.2生產(chǎn)能力：油炸馬鈴薯片300公斤/時，2000噸/年。4.3生產(chǎn)工藝路線：馬鈴薯選擇→儲存和保管→馬鈴薯清洗→去皮→切片→→過水清洗→滅酶→脫水→油炸→檢查和調(diào)味→包裝→→檢驗→出廠4.4生產(chǎn)線主要設備：原料準備系統(tǒng)包括：料斗，脫石提升機，水流驅(qū)動脫皮機，檢查輸送帶，馬鈴薯切片機，馬鈴薯切片漂燙清洗機等；油炸系統(tǒng)包括：馬鈴薯片油炸機，熱交換機(柴油或者天然氣)，主油泵及熱源調(diào)節(jié)器等；檢查和調(diào)味系統(tǒng)包括：標準檢查輸送帶，調(diào)味滾筒，羅桿干粉調(diào)味料下料器等；電器控制柜計量與包裝機械5國內(nèi)配套設施和土建5.1配套設備；1).運輸工具：卡車(2.75噸，5米)，6輛；鏟車2輛2).工器具：1套3).儀器與實驗器具1套4).2噸燃煤鍋爐1套5).125KVA變壓器1套5.2土建：1).廠房：500平方米2).原料恒溫儲藏庫：4000平方米3).溫度調(diào)節(jié)周轉(zhuǎn)庫：200平方米4).產(chǎn)成品儲藏庫：200平方米5).供熱供電設施：200平方米6).包裝及其他材料庫:200平方米7).運輸設備庫：200平方米8).化驗及配料室：100平方米9).辦公用房：200平方米10).生活用房：200平方米6生產(chǎn)、營銷及環(huán)保方案6.1原材料供應與輔助、配套條件6.1.1生產(chǎn)設備本項目主要生產(chǎn)設備采取國外引進，擬引進美國熱能公司的成套生產(chǎn)線設備。6.1.2原料供應××地區(qū)是“中國馬鈴薯之鄉(xiāng)”，馬鈴薯種植面積達到350萬畝，總產(chǎn)量達500多萬噸，在××地區(qū)發(fā)展馬鈴薯加工產(chǎn)業(yè)可充分利用得天獨厚的馬鈴薯資源，原料供應充足。其他原輔材料均可在當?shù)睾蛧鴥?nèi)購得，來源充足，供應渠道暢通。6.1.3生產(chǎn)場地生產(chǎn)場地設在××市XX區(qū)XX地，交通運輸方便，水、電、煤等基本條件充足，完全能夠滿足生產(chǎn)需要。6.2營銷方案本項目產(chǎn)品的主要銷售地區(qū)為：甘肅、青海、寧夏、陜西、山西、四川、重慶、新疆等地。將迅速建立營銷和服務網(wǎng)絡，在各大中城市設代理商或銷售網(wǎng)點；加強信息化建設，通過企業(yè)網(wǎng)頁發(fā)布產(chǎn)品信息，并開展網(wǎng)上交易。也可參加各種展覽交易會，進行一些廣告宣傳等手段進行促銷。6.3環(huán)保問題的解決方案本項目投入生產(chǎn)后，基本無三廢產(chǎn)生。本項目在原料去皮處理中產(chǎn)生的渣皮可回收作動物飼料。在油炸過程中產(chǎn)生的油氣經(jīng)油氣分離器分離后油被回收，水氣排放，不產(chǎn)生環(huán)境污染。原料馬鈴薯清洗過程中產(chǎn)生的廢水將進行深度處理后回收再利用，建設成典型的清潔生產(chǎn)的環(huán)保型項目。7項目管理、勞動定員及人員培訓7.1項目管理本項目由XX公司組織實施，按目標管理的企業(yè)管理模式，實行總經(jīng)理責任制，由總經(jīng)理全面負責公司的日常生產(chǎn)、經(jīng)營工作。7.2勞動定員企業(yè)結(jié)構(gòu)與勞動定員按現(xiàn)代化管理模式以及三班制運轉(zhuǎn)設定。公司共設總經(jīng)理辦公室，財務部，市場部，原料采購部，工藝部，工程部，生產(chǎn)部，倉貯部，保安部等部門，實現(xiàn)對企業(yè)和生產(chǎn)，銷售的現(xiàn)代化管理。共計78人。所有人員均實行全員合同制，與公司簽定勞動合同。為保證生產(chǎn)正常、有效的進行，所有生產(chǎn)工人、技術人員、銷售人員和其他人員公司均可根據(jù)生產(chǎn)需要或季節(jié)性要求，按合同繼續(xù)聘用或解除合同。7.3人員培訓：在生產(chǎn)線投產(chǎn)前對全體員工和投產(chǎn)后新招聘的員工進行全面的培訓和職業(yè)教育。其中，生產(chǎn)技術工人、化驗人員、質(zhì)量檢查人員以及銷售人員將按其各自的崗位特點另行進行專門的技術培訓，并對其在實際的生產(chǎn)過程中表現(xiàn)實施全面考核。8投資預算與資金籌措8.1、投資預算項目總投資為2106.75萬元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資1315.67萬元，流動資金580.18萬元，預備費71.95萬元，無形與遞延資產(chǎn)123.25萬元，建設期利息15.69萬元。8.2.資金籌措自籌資金1500萬元，其中：趙XX出資500萬元，錢XX出資500萬元，孫XX出資500萬元，銀行貸款500萬元，已落實。計劃申請“科技型中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基金200萬元，正在申請中。8.3貸款償還計劃項目投產(chǎn)后分5年償還貸款。利息按月償付。9項目經(jīng)濟效益分析9.1產(chǎn)品成本分析9.1.1產(chǎn)品成本估算基礎9.1.1.1生產(chǎn)規(guī)模、計算生產(chǎn)期及產(chǎn)品方案設計生產(chǎn)能力和達產(chǎn)后生產(chǎn)規(guī)模為年產(chǎn)馬鈴薯片2000噸/年。生產(chǎn)期按10年計算。9.1.1.2實施進度項目建設期一年。投產(chǎn)后，生產(chǎn)負荷分別達到設計生產(chǎn)能力的：第一年：70%；第二年：80%。第三年達到90%，第四年達到100%。（見附表一：各年生產(chǎn)銷售規(guī)劃）9.1.1.3原材料、燃料及動力估算各種原輔材料、燃料、動力的消耗定額根據(jù)工藝及所確定的技術方案和參數(shù)確定。各種原輔材料、燃料、動力的投入使用價格是根據(jù)當?shù)氐膬r格和供應單位提供的市場價格估算。9.1.1.4工資及福利費估算參照當?shù)赝惼髽I(yè)工資水平并考慮調(diào)整工資因素。9.1.1.5折舊和攤銷估算固定資產(chǎn)折舊按平均年限法（直線法）計算，折舊年限按10年計，計殘值率按20%計算，建設期不計提折舊和攤銷，正式投產(chǎn)后（第二年）開始計提折舊和攤銷。遞研資產(chǎn)攤銷費按5年攤銷完。固定資產(chǎn)折舊與遞延資產(chǎn)攤銷估算表見附表二。9.1.2產(chǎn)品成本估算正式投產(chǎn)后，正常生產(chǎn)年總成本費用為3727.96萬元，其中可變成本3525.11萬元，固定成本402.85萬元；經(jīng)營成本3605.69萬元,經(jīng)營成本中固定成本280.58萬元,可變成本3325.11萬元。年經(jīng)營成本的估算見附表三，項目產(chǎn)品生產(chǎn)期10年的總成本費用估算見附表四。可能對生產(chǎn)成本產(chǎn)生負面影響的主要因素是原料市場價格的波動，使成本也會有相應的浮動，但是，因為本項目產(chǎn)品所需主要原材料市場供應充足，原材料價格大輻度上漲的可能性很小，而降價的可能性反而較大。即使原料市場價格上漲，可通過加強管理、技術革新、提高產(chǎn)品產(chǎn)出率，回收溶劑等措施節(jié)約開支，降低成本。此外，產(chǎn)品售價也應隨著原料市場價格的浮動而做適當?shù)恼{(diào)整。9.2產(chǎn)品單位售價與經(jīng)濟效益分析9.2.1產(chǎn)品單位售價為降低項目風險，提高項目的可行性度，現(xiàn)按低于一般出廠價約50%的價格即1.45元/袋(50g),及年產(chǎn)量2000噸計算。9.2.2項目經(jīng)濟效益分析本項目產(chǎn)品正式投產(chǎn)后的盈利預測見附表5：全投資損益表；附表6銷售稅金及附加值估算表。由附表五：全投資損益表，和附表六：銷售稅金及附加值估算可知，本項目產(chǎn)品達產(chǎn)后正常生產(chǎn)年可實現(xiàn)含稅銷售額6090萬元，銷售稅金及附加954.93萬元，銷售利潤1408.30萬元，企業(yè)所得稅464.74萬元，稅后利潤943.56萬元，凈利潤802.03萬元。9.3項目投資評價9.3.1由項目現(xiàn)金流量表計算得以下指標：項目財務凈現(xiàn)值NPV：折現(xiàn)率Ic=13%時，NPV=4254萬元；投資者（整體）財務內(nèi)部收益率NPV：折現(xiàn)率Ic=13%時，NPV=2749萬元。項目財務內(nèi)部收益率：IRR=54.6%；投資者（整體）財務內(nèi)部收益率：IRR=52.1%投資回收期（靜態(tài)）=3年3個月（含建設期1年）投資回收期（動態(tài)）=3年8個月（含建設期1年）項目投資利潤率=40%項目投資利稅率=97%從上述指標看，財務凈現(xiàn)值遠大于零；內(nèi)部收益率遠大于13%的折現(xiàn)率；投資回收期短；投資利潤率高，說明本項目財務效益良好。項目現(xiàn)金流量表見附表七，投資者（整體）財務現(xiàn)金流量表見附表八。9.3.2盈虧平衡分析盈虧平衡點的生產(chǎn)負荷為:9.3.3敏感性分析項目的敏感性分析見附表九。該表中僅分析了一些可能對本項目產(chǎn)生不利影響的因素。由該表可以看出，在所分析的各因素中，銷售價格和產(chǎn)出率的變化影響較大，但當銷售價格和產(chǎn)出率分別降低15%時，仍有26.9%的項目財務內(nèi)部收益率。因此，分析表明本項目具有極強的抗風險能力。10社會效益分析：10.1增加就業(yè)和提高當?shù)厝嗣袷杖胨奖卷椖康膶嵤┖屯懂a(chǎn)，可增加就業(yè)機會。本項目重體力勞動較少，可合理配置男女勞動力，實現(xiàn)男女同工同酬，對國家政治和社會穩(wěn)定產(chǎn)生有利影響。生產(chǎn)操作人員主要從當?shù)卣心?，可?yōu)先吸收下崗人員。本項目人員工資福利標準明顯高于當?shù)貥藴?，因此、本項目的實施有利于提高當?shù)厝嗣袷杖胨健?0.2節(jié)約能源和提高資源利用率和農(nóng)產(chǎn)品附加值本項目節(jié)約自然資源，無直接煤、油消耗，耗電耗水少，是典型的節(jié)能項目。本項目利用當?shù)氐鸟R鈴薯資源，提高資源的利用率和附加值。10.3對環(huán)境無污染本項目本項目的實施和投產(chǎn)對環(huán)境無不利影響。10.4本項目的實施有利于改善地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平本項目通過對人員的培訓和教育可促進與當?shù)乜萍?、文化的發(fā)展，有利于改善地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、提高地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平。10.5本項目有助于解決三農(nóng)問題。11、項目可行性研究結(jié)論11.1引進油炸馬鈴薯片的生產(chǎn)設備和加工技術，建立自己的油炸馬鈴薯片的加工工業(yè)，不僅繁榮市場而且還可以創(chuàng)造較高的經(jīng)濟效益，提供就業(yè)機會。11.2發(fā)展馬鈴薯加工工業(yè)可以充分利用××地區(qū)馬鈴薯資源優(yōu)勢，提高馬鈴薯產(chǎn)品的附加值，促進馬鈴薯種植業(yè)和加工工業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，是實行產(chǎn)業(yè)扶貧，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動農(nóng)民脫貧致富的有效途徑。本項目的選列符合××和西北地區(qū)的發(fā)展方向。11.3由項目的財務，投資分析可知，本項目具有投入產(chǎn)出快，投資回收期短的特點。11.4本項目實施后，不僅可以成為的馬鈴薯食品加工龍頭企業(yè)，豐富××地區(qū)市場，繁榮市場經(jīng)濟，而且還可以促進本地及周邊地區(qū)的包裝、印刷以及其它相關行業(yè)的發(fā)展，對開發(fā)西部，發(fā)展西部經(jīng)濟具有重大的政治和經(jīng)濟意義。11.5實行投資多元化，運行機制市場化，所有制股份化的項目方式和內(nèi)涵。龍頭連市場，企業(yè)帶基地，構(gòu)建從馬鈴薯生物脫毒中心—脫毒種薯繁育—原料基地建設—食品加工企業(yè)—國內(nèi)外市場完整的產(chǎn)業(yè)功能鏈。為××食品加工型馬鈴薯產(chǎn)業(yè)開發(fā)起到示范作用。其項目指導思想和技術路線正確，工藝設計科學，市場定位合理，運行管理機制符合市場經(jīng)濟學原理和規(guī)則，項目可行。長興縣水口鄉(xiāng)項目————可行性研究報告目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一篇投資環(huán)境篇 第一章長興縣投資環(huán)境分析 4一、長興縣概況 41.地理環(huán)境 42.交通條件 53.特色資源 5二、人口狀況及增量 6三、經(jīng)濟發(fā)展狀況 61.經(jīng)濟總量 62.固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資狀況 73.人均收入狀況 7四、未來經(jīng)濟發(fā)展目標 8五、未來城區(qū)規(guī)劃 8六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè) 7第二篇市場分析篇 第二章長興縣房地產(chǎn)市場分析 7一、長興近幾年房地產(chǎn)發(fā)展概況 7二、土地市場 8三、商品房市場 10四、城市拆遷及安置 12第三篇項目定位篇 第三章項目地塊分析 13一、地塊基本情況 131.地塊現(xiàn)狀 13二、地塊SWOT分析 131.優(yōu)勢 132.劣勢 133.機遇 134.威脅 13第四章項目市場定位 14一、項目總體定位思路 14二、目標客戶定位 14三、產(chǎn)品差異化建議 14第四篇經(jīng)濟效益篇 第五章項目成本及效益分析 15一、項目建筑成本估算表 16二、別墅成本估算表 17三、酒店成本估算表 18四、資產(chǎn)評估情況表 20五、資金占用情況表 20第五篇結(jié)論 21第一篇投資環(huán)境篇第一章長興縣投資環(huán)境分析一、長興縣概況1.地理環(huán)境長興縣位于蘇州與杭州之間的太湖西岸，與蘇州、無錫隔湖相望。長興縣是上海經(jīng)濟區(qū)的交通樞紐。雄踞江蘇、浙江、安徽三省結(jié)合部。水陸交通便利，距湖州20公里，上海180公里，杭州市中心90公里。航道通航里程262公里。船只可達湖州、杭州、上海、蘇州等地。長興氣候宜人，屬亞熱帶海洋性季風氣候。總特征是：光照充足、氣候溫和、降水充沛、四季分明、雨熱同季、溫光協(xié)調(diào)，適宜農(nóng)作物的生長。長興環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量達到國家一級標準，水體質(zhì)量極大部分在二類水體以上。歷年平均氣溫15.6℃。年降水量：年均1309㎜。其中3~9月是全年降水集中期，占全年雨量的75%以上。年平均雨日為144天。由于境內(nèi)地形的不同，降水地理分布也存在著明顯差異。近年冬季除部分山區(qū)地帶外，基本無降雪。年均日照數(shù)1810.3小時，歷年平均日照率為41%，光照分配較均勻，年耕2~3熟。2.交通條件長興處于長江三角洲中心位置，距離上海、杭州、南京、寧波、蘇州、無錫等大中城市均在150公里左右。由兩條國道（104國道、318國道），三條高速（杭寧高速、杭長高速、申蘇浙皖高速），三條鐵路和一條年運量超過2000萬噸有“東方萊茵河”美稱的“黃金水道”（長興—湖州—上海）構(gòu)成的水陸交通網(wǎng)，交叉匯聚于長興，使長興與周邊大中城市通達便捷、聯(lián)系緊密。為長興物流的暢通和經(jīng)濟發(fā)展提供了優(yōu)越便利的條件。3.特色資源長興縣區(qū)域面積1430平方公里，土地資源儲備豐富，有耕地60萬畝，可開發(fā)旱地10萬畝，林地90萬畝，水面10萬畝，是國家的“糧油大縣”、“商品糧生產(chǎn)基地縣”和浙江省的產(chǎn)油大縣。長興名特優(yōu)新產(chǎn)品十分豐富，有聞名海內(nèi)外的“太湖四珍”；有久負盛名的“長興四寶”；有令人稱絕的“品茗三絕”。長興西倚天目、東臨太湖，形成了山水相間的優(yōu)越自然環(huán)境，自然、人文景觀豐富別樣。旅游資源開發(fā)潛力巨大。特別是“金釘子”地址遺跡保護區(qū)、十里古銀杏長廊和揚子鱷保護區(qū)這三個上億年的珍稀自然遺產(chǎn)全球罕見。綿延34公里的太湖湖岸線為旅游開發(fā)提供了廣闊的空間。長興縣政府已進行了160平方公里的環(huán)太湖旅游開發(fā)規(guī)劃國際咨詢，并計劃通過幾年努力把太湖西南案建設成為獨具魅力的國內(nèi)外知名的旅游休閑度假勝地。金釘子遠古世界景區(qū)、仙山湖景區(qū)、顧渚茶文化景區(qū)、大唐貢茶院、中國揚子鱷村、十里古銀杏長廊、新四軍蘇浙軍區(qū)紀念館、清泉自然科學探索園、城山溝景區(qū)、四座文化名山、陳武帝故宮、朱氏宗祠、壽圣寺、太湖旅游度假風景區(qū)、長興鳳凰狩獵度假村、城市公園等。二、人口狀況及增量數(shù)據(jù)來源：長興縣政府官方網(wǎng)站三、經(jīng)濟發(fā)展狀況經(jīng)濟總量長興發(fā)展迅速，社會和諧。2021年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值334.9億元，自2007年以來年均增長12.1%；財政總收入54.5億元，年均增長19.9%，其中地方財政收入30.8億元，年增長20.6%；社會固定資產(chǎn)投資205.7億元，年均增長21.3%；工業(yè)性投入109.9億元，年均增長22.5%；社會消費品零售總額127.4億元，年均增長17.8%；自營出口13.3億美元，年均增長35.6%；存貸款余額分別由2006年的120億元、105億元提高到372億元、326億元；五年累計完成合同外資20億美元，實到外資8.8億美元，實到縣外內(nèi)資280億元。在全國縣域經(jīng)濟綜合實力百強縣中位居第42位，財政總收入在全省縣（市、區(qū)）中列17位。數(shù)據(jù)來源：長興縣政府官方網(wǎng)站固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資狀況固定資產(chǎn)投資。全年完成固定資產(chǎn)投資205.72億元，比上年增長20.9%，其中工業(yè)性投入109.86億元，比上年增長18.1%；限額以上基礎設施建設投資完成50.38億元，同比增長22.7%。按三次產(chǎn)業(yè)分，第一產(chǎn)業(yè)投資完成0.15億元；第二產(chǎn)業(yè)投資完成109.86億元，增長18.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資完成95.71億元，增長24.3%。房地產(chǎn)業(yè)。2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成41.70億元，比上年增長20.1%。全年商品房施工面積368.15萬平方米，其中新開工面積116.74萬平方米；商品房竣工面積81.1萬平方米，略高于去年同期；商品房銷售面積68.5萬平方米，同比下降11.8%；商品房銷售總額41.41億元，同比下降8.2%。數(shù)據(jù)來源：2021年長興縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報3.人均收入狀況2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29725元，比上年增長14.1%，人均消費性支出15438元，同比增長9.6%。2021年農(nóng)村居民人均純收入達15640元，比上年增長17.5%，人均生活消費支出9233元，比上年增長19.4%。從登記來看，年末擁有私人汽車4.9萬輛，比上年增長31.3%；私人轎車擁有量3.30萬輛，比上年增長47.7%。數(shù)據(jù)來源：2021年長興縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報四、未來經(jīng)濟發(fā)展目標全縣“十二五”期間國民經(jīng)濟和社會發(fā)展主要指標安排是：地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長12%以上，人均GDP年均增長12%左右；固定資產(chǎn)投資年均增長18%以上；財政總收入和地方財政收入年均分別增長16%以上；社會消費品零售總額年均增長16%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入年均增長10%；實際利用外資五年累計突破12億美元。到2021年，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達到38.5％；研究與試驗發(fā)展經(jīng)費（R&D）投入占生產(chǎn)總值的比重力爭達到2.0%以上；中心城市建成區(qū)面積達到56平方公里，小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)規(guī)模擴大到35平方公里，城市化水平達到62%，建成30個中心村；森林蓄積量達到190萬立方米，單位GDP能耗、單位GDP二氧化碳排放量和主要污染物排放量下降率不低于省市下達的目標任務，萬元GDP用水量下降到175立方米；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。資料來源：長興新聞網(wǎng)“十二五”目標任務五、未來城區(qū)規(guī)劃長興按照“拉開框架、完善功能、改善環(huán)境、提升品位”的總體思路，堅持走舊城改造和新區(qū)建設相結(jié)合的城市發(fā)展之路，加快推進中心城市、龍山新區(qū)、開發(fā)區(qū)、太湖新城、太湖圖影度假區(qū)、南太湖產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的“一中心五區(qū)塊”聯(lián)動建設。六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè)全縣上下將緊緊圍繞“大招商、招大商”的總體思路，堅定不移地實施招商引資“一把手”工程，以優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)和大好高項目引進推進為重點，按照“要什么、招什么”的要求，進一步明確導向、健全機制，通過強化招商員隊伍建設、完善招商引資工作機制等措施，攻堅克難，開拓創(chuàng)新，再掀招商引資新高潮。具體工作中，以實施招商引資“825行動”為主抓手，圍繞“新能源、現(xiàn)代紡織、裝備制造、電子電器、新材料、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”等8大重點產(chǎn)業(yè)，打造一支200人的專業(yè)招商隊伍，開展“長洽會、浙商回歸、產(chǎn)業(yè)招商、鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色招商、駐點專題推介”等5大主題招商活動，力爭全年完成合同外資3億美元、實到外資1.5億美元、實到縣外內(nèi)資注冊資本金30億元以上的工作目標。第二篇市場分析篇第二章長興縣房地產(chǎn)市場分析一、長興縣近幾年房地產(chǎn)發(fā)展概況長興縣統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至8月間，長興縣三產(chǎn)累計完成投資74.69億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資以64.5%的增速直接拉動三產(chǎn)增幅上升26.6個百分點。雖說長興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展異乎迅猛，但是相比部分城市房價的大漲大跌，長興房價則顯得平穩(wěn)許多。據(jù)悉長興房產(chǎn)超市數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，長興成交商品房均價為5909.9元/平米，到2021年12月均價升至7167.2元/平米，而這18個月期間，均價始終未能突破八千大關。平穩(wěn)房價的背后，依然沒能換取大量的成交。2021年長興商品房銷量全年為2223套，相比2021年的4078套，銷量減少了45%。二、土地市場2021年，國家延續(xù)2021年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性購房需求的政策措施，以促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。在持續(xù)嚴厲的調(diào)控政策作用下，2021年長興房地產(chǎn)市場延續(xù)收縮態(tài)勢，需求方面表現(xiàn)出“銷售規(guī)模下降，價格指數(shù)回落，土地購置減少”的特征，供給方面表現(xiàn)為“投資增速降低，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，開發(fā)速度放緩”的特征，整體的供求關系有所轉(zhuǎn)化。長興房產(chǎn)超市網(wǎng)消息：2021年全年長興共成交60宗國有建設用地，成交面積1071352㎡，成交金額126628萬元。其中，成交面積同比2021年下降20.5%，成交金額同比2021年下降71.3%，從時間上看，2021年的2月與11月一頭一尾出現(xiàn)了成交量的峰值，就全年來看總體成交水平依然非常低，這也是隨著調(diào)控政策的持續(xù)和商品房市場的收縮，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈逐步收緊，市場信心不足，開發(fā)商拿地熱情消減，投資較為謹慎。土地市場隨之陷入低迷狀態(tài)，不僅土地購置面積大幅減少，而且土地市場流拍現(xiàn)象增多，多輪競價和大幅溢價的情況逐步減少，此現(xiàn)象也成為了2021長興土地市場的主旋律。成交時間出讓面積（㎡）成交價格（萬）成交宗數(shù)1月1537462587862月7217614316123月19300550134月552458915月48417413156月16510152527月27079551928月1607962646169月00010月468692915211月517935385272012月300012661總計1071352126628602021年長興土地市場成交匯總2021長興土地成交1071352㎡金額126628萬元二、2021年商品房市場在樓市調(diào)控不放松的情況下，2021年長興樓市經(jīng)歷了從年初受調(diào)控影響成交量低迷到“金三銀四”、“紅五”、“紫六”的一路攀升，再到7、8月的“淡季不淡”，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，可謂跌宕起伏、精彩紛呈。開發(fā)商與購房者之間的博弈也在不斷升級，“以價換量”、“樓市回暖”成為2021長興樓市代名詞。據(jù)統(tǒng)計，2021年長興縣雉城鎮(zhèn)普通住宅共成交1856套，成交均價7121.96元/㎡，總成交面積210543.2㎡，總成交金額149927.9萬元；其中，成交套數(shù)同比2021年下降16.5%。其中，德信·泊林公館以287套的總成績位列2021年長興樓盤成交冠軍寶座！樓盤名稱房產(chǎn)公司成交套數(shù)1、德信·泊林公館長興德信置業(yè)2872、濱海·水木花都長興濱海房地產(chǎn)開發(fā)2213、麗湖名居長興宏發(fā)實業(yè)1104、卡地亞莊園長興欣諾房地產(chǎn)開發(fā)915、中央花園長興威爾鷹置業(yè)836、新城麗景長興金源置業(yè)837、通寶城浙江振力房地產(chǎn)開發(fā)798、嘉信公寓長興嘉信房地產(chǎn)開發(fā)789、琥珀公館長興越都房地產(chǎn)開發(fā)7010、白溪景苑長興康盛置業(yè)692021年長興房地產(chǎn)新房成交主要以剛性需求釋放為主，投資性購房基本消失貽盡，成交的房源也基本以小戶型、高性價比的房屋為主。在近期長興本地新開盤的多個樓盤成交的數(shù)據(jù)中，我們不難看出購房者的需求點，成交均價基本與去年持平，甚至略微有些提高，成交量也在逐月上升。個人認為，隨著政策預期的明確，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會比以往更緊，市場會趨于穩(wěn)定，長興剛性需求的釋放將會進一步擴大，但價格不會有明顯的上漲，開發(fā)商還是以回籠資金，緩解壓力為主。目前市民對樓市的關注熱度依然不減，只是在國家宏觀調(diào)控的大背景下，無論是買房自住還是投資都更趨于理性，因此價格走高可能性不大。從目前長興縣市場上各項目的銷售銷售價格來看，整體房價基本維持在6000-8000元/平方米之間，位于長興水口鄉(xiāng)別墅項目“竹境茶語”項目共47套別墅，目前銷售價格為：雙拼約5500元/平方米，面積約450平方米每戶，總價在250萬左右；獨棟別墅價格在6600元/平方米，面積約600平米每戶，總價在400萬左右。四、城市拆遷及安置長興縣不斷改善城市生態(tài)環(huán)境和居民居住條件，推進城市升值，自2007年3月以來開展了大規(guī)模的舊城改造工程，城市房屋拆遷取得了階段性成效，累計完成拆遷國有土地房屋1776戶，33.7萬平方米，涉及到24個地塊，確保了中心城區(qū)354畝國有土地的公開出讓，保證了包括中心商務區(qū)、長牛線、明珠北路延伸段、長興藝術館和三小、四小擴建等18項重點工程的順利推進。第三篇項目概況篇第三章地塊基本情況一、地塊現(xiàn)狀地塊位于長興縣水口鄉(xiāng)壽圣寺西南側(cè)，地塊距長興縣城約15分鐘車程，位于顧諸風景區(qū)內(nèi)，周邊自然環(huán)境十分理想。地塊東面臨通往大唐貢茶院的主干道（距大唐貢茶院約5分鐘車程），西面為山體，地塊狹長型部分伸入山體中約200米，目前場地由南向北，由東向西地勢走高，地塊主要部分地勢較平緩，西側(cè)延伸進入山凹部分的兩側(cè)山體較陡，植被與水分保持良好，較易打造綠色景觀與水系。該地塊規(guī)劃面積為211畝，其中五星級標準酒店用地約65畝，住宅用地約146畝。目前地塊基本完成拆遷工作，項目建設必需的配套設施（道路、供電、給排水、排污、供氣、通訊、施工用電等）由長興縣政府負責落實。一、主要經(jīng)濟技術指標序號項目指標銷售面積㎡持有面積㎡備注1總用地面積（211畝）1413802總建筑面積1225008150041000其中別墅建筑面積70000700000(129戶)其中獨棟19500195000(28幢)建筑面積包含地下室,約占總面積的20%類獨棟16000160000(29幢)建筑面積包含地下室,約占總面積的20%雙拼34500345000(36幢)建筑面積包含地下室,約占總面積的20%酒店建筑面積38000038000其中地上建筑面積28000028000地下建筑面積10000010000酒店會所建筑面積600030003000會所銷售50%.酒店式公寓建筑面積600060000商業(yè)建筑面積(餐飲)2500250003容積率0.874建筑密度35%約占地49480㎡5綠地率30%約占地42400㎡6酒店客房數(shù)220間(套)7機動車停車位193其中地面機動車位53地下機動車位140二、項目地塊SWOT分析◆優(yōu)勢分析地塊環(huán)境非常好；周邊旅游資源豐富，有利于聚集人氣；地價便宜，政策優(yōu)勢明顯?！袅觿莘治鼍嚯x長興縣城有一定距離，交通不方便；局部地勢不平，土方工程量較大；周邊配套較少，對項目銷售不利?！魴C遇分析目前，長興缺乏有競爭力的度假型酒店；長興的經(jīng)濟發(fā)展迅速，市民的消費理念較超前，對高規(guī)格的度假型酒店有相當?shù)男枨罅浚凰卩l(xiāng)對旅游業(yè)規(guī)劃的重視，有利酒店行業(yè)及當?shù)囟燃賱e墅業(yè)的發(fā)展?！籼魬?zhàn)分析地形的不規(guī)則，對項目規(guī)劃具有相當挑戰(zhàn)；在其他項目未進駐水口鄉(xiāng)前，建設酒店及度假別墅項目，市場操盤具有相當挑戰(zhàn)；如何經(jīng)營酒店具有自己的特色，吸引更多的人流，具有相當?shù)奶魬?zhàn)。第四章項目市場定位一、項目設計理念投資項目是在長興縣水口鄉(xiāng)壽圣寺西南側(cè)，建造一個以五星級標準主題酒店為核心的旅游綜合體項目。項目包括：五星級標準主題酒店，集會議度假酒店、風景名勝區(qū)、商業(yè)休閑、娛樂餐飲于一體，同時配套高檔住宅。項目總投資約為7億元人民幣，其中五星級標準酒店投資約3億元人民幣以上。二、目標客戶定位1、長興縣大型企業(yè)工作的中高層、管理者生活崇尚簡約、理性的專業(yè)人士有知識、良好的教育背景，有品位、有一定的經(jīng)濟實力。2、工作有一定的壓力，享受自然，明確未來發(fā)展目標的白領人士懂得享受生活，閱歷豐富，希望小孩能夠多親近自然的已婚人士。3、對生活追求細致的藝術感，有一定的事業(yè)基礎和社會地位，有良好的收入預期，對未來有較高的信心，渴望超前，向往國際化的生活標準有良好的見解和自己對生活的主張理性消費為主，一步到位概念強，注重智能安保設施和生活私密感。工作壓力較大，渴望回歸本真的自然生活找尋內(nèi)心平靜的場所，渴望家的溫暖。三、產(chǎn)品差異化建議多樣形態(tài)別墅，對于傾向傳統(tǒng)、選擇獨幢別墅的客戶群體具有一定的抗性。因此要突出本案的絕對優(yōu)勢：森林。要給客戶感覺到不一樣的生活。一般客層對水景比較認同，而本地塊缺乏這一景觀優(yōu)勢。建議將大樹成蔭的感覺先帶給客戶，給客戶視覺上的沖擊力。從感性的角度呼吁原生態(tài)的重視，對自然生態(tài)重新定義從理性的角度提升有機建筑的價值，對和諧簡單生活的追求。訴求回歸自然、回歸森林的理性生活，打造一個超乎市場的樓盤。第四篇經(jīng)濟效益篇第五章項目成本及效益分析項目建筑成本估算表(商業(yè))金額單位：萬元序號項目計算依據(jù)標準金額1土地出讓金5309.82土地款50萬元/畝211畝10550.00契稅10550萬元3%316.50印花稅10550萬元0.05%5.28公正費10550萬元0.00088.44土地出讓金返還211萬/元畝-26.4-5570.402前期費用1553.25其中前期策劃方案費預估50.00勘探費預估70.00設計費122500㎡100元/㎡1225.00審圖費122500㎡2元/㎡24.50立項環(huán)評費122500㎡4元/㎡49.00招投標與預決算122500㎡3元/㎡36.75施工水電、設施122500㎡8元/㎡98.003地上建筑建安成本24575.001別墅70000㎡2200元/㎡15400.002酒店式公寓6000㎡1500元/㎡900.003商業(yè)建筑2500㎡1500元/㎡375.004酒店28000㎡1500元/㎡4200.005配套用房建安成本6000㎡1500元/㎡900.006地下室建安成本10000㎡2800元/㎡2800.004項目安裝成本3898.00其中供電配網(wǎng)費用122500㎡100元/㎡1225.00強電安裝122500㎡50元/㎡612.50結(jié)排水安裝122500㎡20元/㎡245.00消防安裝122500㎡50元/㎡612.50電梯安裝酒店電梯5臺×35萬元、公寓電梯電梯2臺×30萬元235.00發(fā)電機組安裝100.00弱電系統(tǒng)安裝監(jiān)控等160.00人防設施安裝人防設施設備40.00燈光景觀安裝外墻燈亮50.00標志標線交通標志線（地下車庫及地上停車位）20.00防火封堵及檢測122500㎡8元/㎡98.00暖通機房空調(diào)主機、冷卻塔、熱水主系統(tǒng)等500.005小區(qū)配套費用3256.50其中綠化、景觀、給排水管理等42400㎡600元/㎡2544.00供水燃氣配套估算100.00有線電視接入112500㎡10元/㎡112.50專線配網(wǎng)協(xié)議約定500萬元500.006項目其他規(guī)費1008.13其中墻改費等122500㎡土渣費1.5元/㎡、墻改費10元/㎡(可退90%，按1元/㎡計算)、白蟻防治費2元/㎡估算55.13質(zhì)監(jiān)費12500㎡1.5元/㎡18.38測繪費12500㎡1.5元/㎡18.38監(jiān)理費500.00前期物業(yè)費112500㎡11元/㎡123.75統(tǒng)籌維修金112500㎡26元/㎡292.507裝修費用15650.00酒店安裝裝修成本28000㎡3800元/㎡10640.00酒店配置開業(yè)28000㎡500元/㎡1400.00KTV裝修成本4000㎡4300/㎡1720.00酒店會所裝修成本3000㎡4300/㎡1290.00地下室配套用房安裝裝修6000㎡1000/㎡600.0089項目管理費1500.0010不可預見費（3+4+5+6）×3%1421.3911財務費用（1+2+3+4+5+6+7+8+9-資本金1億元）*(1+0.5)*0.0656*1.36162.1712合計64334.2513稅費按總銷售收入12%計算別墅成本估算表金額單位：萬元序號項目計算依據(jù)標準金額1土地出讓金5309.82土地款211畝50萬元/畝10550.00契稅10550萬元3%316.50印花稅10550萬元0.05%5.28公正費10550萬元0.00088.44土地出讓金返還211畝26.4萬/畝-5570.402前期費用1033.55其中前期策劃方案費預估30.00勘探費預估50.00設計費81500㎡100元/㎡815.00審圖費81500㎡2元/㎡16.30立項環(huán)評費81500㎡4元/㎡32.60招投標與預決算81500㎡3元/㎡24.45施工水電、設施81500㎡8元/㎡65.203地上建筑建安成本17125.001別墅70000㎡2200元/㎡15400.002酒店式公寓6000㎡1500元/㎡900.003商業(yè)建筑2500㎡1500元/㎡375.005配套用房建安成本3000㎡1500元/㎡450.004安裝費用2118.20其中供電配網(wǎng)費用81500㎡100元/㎡815.00強電安裝81500㎡50元/㎡407.50結(jié)排水安裝81500㎡20元/㎡163.00消防安裝81500㎡50元/㎡407.50電梯安裝公寓電梯電梯2臺×30萬元60.00發(fā)電機組安裝50.00弱電系統(tǒng)安裝監(jiān)控等100.00人防設施安裝人防設施設備20.00燈光景觀安裝外墻燈亮20.00標志標線交通標志線（地下車庫及地上停車位）10.00防火封堵及檢測81500㎡8元/㎡65.205小區(qū)配套費用2401.50其中綠化、景觀、給排水管理等29000㎡600元/㎡1740.00供水燃氣配套估算80.00有線電視接入81500㎡10元/㎡81.50專線配網(wǎng)協(xié)議約定500萬元500.006項目其他規(guī)費712.68其中墻改費等81500㎡土渣費1.5元/㎡、墻改費10元/㎡(可退90%，按1元/㎡計算)、白蟻防治費2元/㎡估算36.68質(zhì)監(jiān)費81500㎡1.5元/㎡12.23測繪費81500㎡1.5元/㎡12.23監(jiān)理費350.00前期物業(yè)費81500㎡11元/㎡89.65統(tǒng)籌維修金81500㎡26元/㎡211.907項目管理費1200.008不可預見費（3+4+5）×3%649.349財務費用（1+2+3+4+5+6+7+8+9-資本金5千萬元）*(1+0.5)*0.0656*1.33268.3710合計33818.4511稅費按總銷售收入12%計算4458.00商業(yè)部分建安成本約3643元/平方米，別墅建設成本約4200月元/平方米酒店及配套用房30%的費用約為：9125萬元。攤?cè)肟射N售部分物業(yè)，建設成本約增長1100元/平方米。酒店成本估算表(商業(yè))金額單位：萬元序號項目計算依據(jù)標準金額2前期費用519.70其中前期策劃方案費預估20.00勘探費預估20.00設計費41000㎡100元/㎡410.00審圖費41000㎡2元/㎡8.20立項環(huán)評費41000㎡4元/㎡16.40招投標與預決算41000㎡3元/㎡12.30施工水電、設施41000㎡8元/㎡32.802地上建筑建安成本7450.004酒店28000㎡1500元/㎡4200.005配套用房建安成本3000㎡1500元/㎡450.006地下室建安成本10000㎡2800元/㎡2800.003安裝費用1779.80其中供電配網(wǎng)費用41000㎡100元/㎡410.00強電安裝41000㎡50元/㎡205.00結(jié)排水安裝41000㎡20元/㎡82.00消防安裝41000㎡50元/㎡205.00電梯安裝酒店電梯5臺×35萬元、公寓電梯電梯2臺×30萬元175.00發(fā)電機組安裝50.00弱電系統(tǒng)安裝監(jiān)控等60.00人防設施安裝人防設施設備20.00燈光景觀安裝外墻燈亮30.00標志標線交通標志線（地下車庫及地上停車位）10.00防火封堵及檢測41000㎡8元/㎡32.80暖通機房空調(diào)主機、冷卻塔、熱水主系統(tǒng)等500.004小區(qū)配套費用855.00其中綠化、景觀、給排水管理等42400㎡600元/㎡804.00供水燃氣配套估算20.00有線電視接入31000㎡10元/㎡31.005項目其他規(guī)費295.45其中墻改費等41000㎡土渣費1.5元/㎡、墻改費10元/㎡(可退90%，按1元/㎡計算)、白蟻防治費2元/㎡估算18.45質(zhì)監(jiān)費41000㎡1.5元/㎡6.15測繪費41000㎡1.5元/㎡6.15監(jiān)理費150.00前期物業(yè)費31000㎡11元/㎡34.10統(tǒng)籌維修金31000㎡26元/㎡80.606裝修費用15650.00酒店安裝裝修成本28000㎡3800元/㎡10640.00酒店配置開業(yè)28000㎡500元/㎡1400.00KTV裝修成本4000㎡4300/㎡1720.00酒店會所裝修成本3000㎡4300/㎡1290.00地下室配套用房安裝裝修6000㎡1000/㎡600.007項目管理費300.008不可預見費（2+3+4+6）×3%772.049財務費用（1+2+3+4+5+6+7+8+9-資本金5千萬元）*(1+0.5)*0.0656*1.32893.8110合計30515.8011稅費按總銷售收入12%計算0.00資產(chǎn)評估情況表序號項目銷售單價金額（萬元）1房產(chǎn)銷售總面積81500(㎡)元/平方米萬元別墅70000(㎡)37150.00其中獨棟19500(㎡)900017550.00類獨棟16000(㎡)800012800.00雙拼8000(㎡)85006800.00酒店式公寓：6000（㎡）60003600.00商業(yè)建筑2500（㎡）60001500.00酒店會所出售部分3000（㎡）70002100.00小計44350.002持有資產(chǎn)(㎡)持有資產(chǎn)（萬元）其中酒店28000(㎡)1000028000.00酒店配套會所3000(㎡)100003000.00小計31000.00項目資金占用情況表金額單位:萬元序號項目估價（元/㎡）金額1開發(fā)成本占用的資金48684.25前期費用1553.25土地（出讓金）成本5309.82建安成本28473.00配套成本3256.50財務成本6162.17裝修成本15650.00其他費用3929.512持有的酒店房產(chǎn)（㎡)單價（元/平方米）價值評估(萬元)酒店28000（㎡)1000028000酒店配套會所3000(㎡)1000030003實際持有資產(chǎn)的估值31000.00第五篇項目考察結(jié)論第一、長興地處長江三角洲和滬、寧、杭組成的金三角中心。境內(nèi)兩條國道、兩條高速公路、三條鐵路和一條黃金水道交匯，構(gòu)筑了現(xiàn)代化的立體交通運輸網(wǎng)水口正處于長興發(fā)達便捷的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡中，交通條件得天獨厚。第二、水口是茶文化的發(fā)祥地，茶文化深厚底蘊，以茶文化為主題的旅游開發(fā)已經(jīng)起步。生態(tài)資源和人文歷史資源十分豐富，適宜進行生態(tài)休閑旅游度假綜合項目開發(fā)。第三、近三年來，水口步入了一個較快的發(fā)展階段，2021年，來長游客共75萬人次，實現(xiàn)旅游收入9680萬元；2021年，接待游客共95萬人次，實現(xiàn)旅游收入1.2億元。2021年，接待游客共115萬人次，實現(xiàn)經(jīng)營收入1.7億元。2021年，接待游客共145萬人次，實現(xiàn)經(jīng)營收入2.1億元。旅游價值逐步體現(xiàn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆５谒摹?021年水口鄉(xiāng)成功創(chuàng)建省級旅游強鄉(xiāng)。一個效益農(nóng)業(yè)、個私經(jīng)濟、旅游業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟格局正在形成。前不久由港商投資的超大型植物園項目也已落戶水口，對后續(xù)項目的進駐開發(fā)都是利好。第五、項目經(jīng)過太平洋公司的運作，土地獲取價格低廉，作為區(qū)塊開發(fā)的先鋒者，可享受的政策相當優(yōu)惠。但是市場部經(jīng)過實地考察后認為該項目也存在諸多不利因素：1、項目地塊不規(guī)整，朝向不佳，高端別墅客戶有所顧忌；2、項目周邊沒有任何配套，缺少買點，增加了銷售難度；3、距離主城區(qū)約15分鐘車程客戶抗性較大；4、周邊竹語茶境項目的別墅售價已大幅下降銷售仍不順暢；5、大唐貢茶院景點以上海游客為主，但不能長時間滯留，且上海游客多喜愛當?shù)剞r(nóng)家樂，影響酒店運營；6、目前新的政府領導班子走精簡路線大量商務宴請、會議被取消，對酒店的運營也帶來較大影響。因此市場部認為，該項目雖有利好因素但也存在市場風險，別墅的銷售將是首要難點，酒店后期運營也存在風險。在公司資金充足情況下，可介入?yún)⑿」?，但要延緩項目開發(fā)時間，待周邊區(qū)域各項配套上升到一定程度后，方可加快項目的推進力。如當?shù)卣竽玫匾院蠹纯涕_發(fā)則建議放棄參與該項目。圍海置業(yè)市場部2021年1月項目可行性研究報告的編制第一章、總論（一）項目及其承辦單位1、項目名稱2、承辦單位3、承辦單位概況（二）可行性研究工作范圍1、項目建設的背景和必要性2、市場分析與預測3、項目建設已具備的條件4、生產(chǎn)技術方案5、總圖布局與公用工程6、實施進度安排7、勞動組織管理和人員培訓8、節(jié)能、環(huán)境保護、消防、勞動安全衛(wèi)生、工程招標9、投資估算與資金籌措10、財務分析與綜合評價（四）項目建設背景和必要性（五）項目可研報告主要編制原則（六）項目概況1、擬建地點2、建設規(guī)模與目標3、主要建設條件4、項目投入總資金及效益情況5、主要技術經(jīng)濟指標（七）研究簡要結(jié)論、問題與建議第二章、市場分析與預測（一）國內(nèi)外市場現(xiàn)狀調(diào)查（二）產(chǎn)品市場預測（三）價格現(xiàn)狀與預測（四）市場競爭力分析（五）市場風險第三章、資源條件評價（指資源開發(fā)項目）（一）資源可利用量礦產(chǎn)地質(zhì)儲量、可采儲量，水利水能資源蘊藏量，森林蓄積量等。國內(nèi)外市場需求預測（二）資源品質(zhì)情況 礦產(chǎn)品位、物理性能、化學組分，煤炭熱值、灰分、硫分等。（三）資源賦存條件礦體結(jié)構(gòu)、埋藏深度、巖體性質(zhì)，含油氣地質(zhì)構(gòu)造等。（四）資源開發(fā)價值資源開發(fā)利用的技術經(jīng)濟指標。第四章、場址選擇（一）場址所在位置現(xiàn)狀1、地點與地理位置2、場址土地權(quán)屬類3、氣候條件及占地面積4、土地利用現(xiàn)狀5、技術改造項目現(xiàn)有場地利用情況（二）場址建設條件1、地形、地貌、地震情況2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)3、城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件4、交通運輸條件5、公用設施社會依托條件（水、電、汽、生活福利）6、防洪、防潮、排澇設施條件7、環(huán)境保護條件8、法律支持條件9、征地、拆遷、移民安置條件10、施工條件（三）場址條件比選1、建設條件比選2、建設投資比選3、運營費用比選4、推薦場址方案5、場址地理位置圖第五章、產(chǎn)品方案與建設規(guī)模（一）產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案，即擬建項目的主導產(chǎn)品、輔助產(chǎn)品及其生產(chǎn)能力的組合方案。1、產(chǎn)品方案構(gòu)成2、產(chǎn)品方案比選3、推薦方案及其理由（二）建設規(guī)模建設規(guī)模也稱生產(chǎn)規(guī)模，是指項目在正常生產(chǎn)運營年份達到的生產(chǎn)或服務能力1、建設規(guī)模方案比選2、推薦方案及其理由第六章、技術方案、設備方案和工程方案（一）技術方案1、生產(chǎn)方法（包括原料路線）2、工藝流程3、工藝技術來源（需引進國外技術的，應說明理由）4推薦方案的主要工藝（生產(chǎn)裝置）流程圖、物料平衡圖，物料消耗定額表（二）主要設備方案1、主要設備選型2、主要設備來源（進口設備應提出供應方式）3、推薦方案的主要設備清單（三）工程方案1、主要建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案2、擴建工程方案3、特殊基礎工程方案4、建筑安裝工程量及“三材”用量估算5、技術改造項目原有建、構(gòu)筑物利用情況6、主要建、構(gòu)筑物工程一覽表第七章、主要原材料、燃料供應（一）主要原材料供應1、主要原材料品種、質(zhì)量與年需要量2、主要輔助材料品種、質(zhì)量與年需要量3、原材料、輔助材料來源與運輸方式（二）燃料供應1、燃料品種、質(zhì)量與年需要量2、燃料供應來源與運輸方式（三）主要原材料、燃料價格1、價格現(xiàn)狀2、主要原材料、燃料價格預測（四）編制主要原材料、燃料年需要量表第八章、總圖運輸與公用輔助工程（一）總圖布置1．平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案2．豎向布置（1）場區(qū)地形條件（2）豎向布置方案（3）場地標高及土石方工程量3．技術改造項目原有建、構(gòu)筑物利用情況4．總平面布置圖（技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、5．總平面布置主要指標表（二）場內(nèi)外運輸1．場外運輸量及運輸方式2．場內(nèi)運輸量及運輸方式3．場內(nèi)運輸設施及設第九章、節(jié)能（一）法規(guī)依據(jù)及用能標準（二）項目能源消耗種類和數(shù)量分析1、能耗種類2、能耗指標計算3、能耗指標分析（三）項目所在地能源供應狀況分析（四）節(jié)能措施第十章、節(jié)水措施（一）節(jié)水措施（二）水耗指標分析第十一章、環(huán)境影響評價（一）場址環(huán)境條件（二）項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響1、項目建設對環(huán)境的影響2、項目生產(chǎn)過程產(chǎn)生的污染物對環(huán)境的影響（三）環(huán)境保護措施方案（四）環(huán)境保護投資（五）環(huán)境影響評價第十二章、勞動安全衛(wèi)生與消防（一）危害因素和危害程度 1、有毒有害物品的危害2、危險性作業(yè)的危害（二）安全措施方案1、采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設備2、對危害部位和危險作業(yè)的保護措施3、危險場所的防護措施4、職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健