房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)管理

第六章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

工程建設(shè)管理教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)監(jiān)理教學(xué)目的：通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解開(kāi)發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作，建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容及竣工驗(yàn)收的要求；熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目管理的內(nèi)容和程序，使學(xué)生對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)。重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是建設(shè)過(guò)程中的三個(gè)基本控制；難點(diǎn)是三大控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的方法和監(jiān)理的實(shí)施。教學(xué)時(shí)數(shù)：4第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)與管理項(xiàng)目建設(shè)程序項(xiàng)目工程管理項(xiàng)目管理內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備的條件（1）有明確的建設(shè)目的；（2）有確定的投資總額；（3）有一定的任務(wù)和工作量；（4）有明確的建設(shè)時(shí)間；（5）有完整的組成要素體系；（6）項(xiàng)目實(shí)施有一次性的特點(diǎn)。

一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的概念和程序

2.項(xiàng)目建設(shè)的概念

項(xiàng)目建設(shè)是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)，即將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及到的勞動(dòng)力、資金、材料、設(shè)備、基礎(chǔ)設(shè)施以及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)等多種資源聚集到某個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上來(lái)進(jìn)行的一項(xiàng)復(fù)雜的施工生產(chǎn)活動(dòng)。3.項(xiàng)目建設(shè)的基本程序（1）項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備（2）優(yōu)選施工隊(duì)伍（3）項(xiàng)目施工建設(shè)（4）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理意義和內(nèi)容（一）項(xiàng)目管理的基本概念及其意義1.項(xiàng)目管理的目標(biāo)成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)（1）成果性目標(biāo)：如投資回收率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、項(xiàng)目功能性要求。（2）約束性目標(biāo)：建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。2.項(xiàng)目管理的概念開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對(duì)貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

3.項(xiàng)目管理的意義（1）能使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有計(jì)劃、有序地進(jìn)行（2）為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供有力的組織保證（3）為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境（4）有利于對(duì)項(xiàng)目控制和獲取最大綜合效益（二）項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容（二）項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容1.組建項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)

★選擇項(xiàng)目經(jīng)理★組建項(xiàng)目管理班子2.辦理項(xiàng)目報(bào)建和施工所需的各種證件批件手續(xù)

★辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)★辦理施工許可證3.項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作4.項(xiàng)目實(shí)施的控制工作5.項(xiàng)目合同管理工作6.項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作7.項(xiàng)目完成以后的評(píng)價(jià)工作8.項(xiàng)目管理的其他工作三、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理（一）項(xiàng)目工程管理的概念1.項(xiàng)目工程管理的概念項(xiàng)目的工程管理，即項(xiàng)目工程建設(shè)階段的管理，是指對(duì)項(xiàng)目從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的整個(gè)過(guò)程所進(jìn)行的管理。2.項(xiàng)目工程管理的主要任務(wù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要任務(wù)是以合同管理為手段，運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、檢查和控制等方法，從組織和管理的高度，對(duì)工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，最終目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)——投資、進(jìn)度、質(zhì)量的最優(yōu)化。

（二）編制項(xiàng)項(xiàng)目工程管理理方案1.制定項(xiàng)目目工程組織管管理方案項(xiàng)目工程組織織管理方案是是統(tǒng)籌安排項(xiàng)項(xiàng)目工程建設(shè)設(shè)工作的重要要技術(shù)經(jīng)濟(jì)文文件，是制定定項(xiàng)目年度開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃劃，與各施工工、協(xié)作單位位簽訂合同，，開(kāi)展項(xiàng)目工工程管理的主主要依據(jù)。（1）制定項(xiàng)目工工程組織管理理方案的原則則★遵循基本建設(shè)設(shè)的各項(xiàng)方針針政策，堅(jiān)持持先地下后地地上、先基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施后房屋屋建設(shè)，主體體工程與配套套工程同步建建設(shè)交付使用用；★統(tǒng)籌安排、配配套建設(shè)，合合理安排各單單位工程、單單項(xiàng)工程的施施工；★合理安排施工工區(qū)域和布置置施工臨時(shí)用用地；★做好資金、材材料、設(shè)備等等的綜合平衡衡，確保項(xiàng)目目建設(shè)需要。。（2）項(xiàng)目工程程組織管理理方案的內(nèi)內(nèi)容工程組織管管理方案的的內(nèi)容包括括：工程概概況、工程程勘察、設(shè)設(shè)計(jì)出圖、、拆遷安置置、“七通通一平”、、施工隊(duì)伍伍落實(shí)、““三控”要要求、材材料、設(shè)備備安排等。。2.制定年年度基本建建設(shè)計(jì)劃3.制定籌籌集資金計(jì)計(jì)劃4.制定建建材、設(shè)備備供應(yīng)計(jì)劃劃（三）項(xiàng)目目工程技術(shù)術(shù)管理1.施工圖圖紙等的管管理、審查查、設(shè)計(jì)交交底2.全面質(zhì)質(zhì)量管理制制度的建立立健全（四）項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)管理理1.開(kāi)工準(zhǔn)準(zhǔn)備工作管管理2.現(xiàn)場(chǎng)工工程管理3.工程驗(yàn)驗(yàn)收及決算管理理第二節(jié)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投投資控制投資控制原原理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資控制實(shí)實(shí)施一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資控控制原理（一）項(xiàng)目目投資控制制1.項(xiàng)目投投資控制的的含義在投資決策策階段、設(shè)設(shè)計(jì)階段、、招標(biāo)階段段、施工階階段和項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收收階段，把把項(xiàng)目投資資控制在計(jì)計(jì)劃限額以以?xún)?nèi)，并隨隨時(shí)糾正偏偏差，保證證目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。2.項(xiàng)目投投資控制的的目標(biāo)投資估算———設(shè)計(jì)概概算——施施工圖預(yù)算算——施工預(yù)預(yù)算——決決算（二）項(xiàng)目目投資控制制原理1.影響項(xiàng)項(xiàng)目投資超超額的因素素分析（1）作第第一次投資資估算時(shí)，，規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)不深入入（2）資料料數(shù)據(jù)不準(zhǔn)準(zhǔn)確，投資資計(jì)算粗糙糙（3）各設(shè)設(shè)計(jì)階段的的投資計(jì)算算超過(guò)投資資計(jì)劃目標(biāo)標(biāo)（4）價(jià)格格上漲（5）規(guī)劃劃或要求改改變（6）招投投標(biāo)時(shí)投標(biāo)標(biāo)者較少（7）不可可預(yù)見(jiàn)因素素（8）人為為因素2.項(xiàng)目投投資控制的的主要方面面(1)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)各各階段對(duì)投投資的影響響(2)項(xiàng)項(xiàng)目投資控控制的主要要方面———規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段3.項(xiàng)目投投資的動(dòng)態(tài)態(tài)控制(1)動(dòng)動(dòng)態(tài)控制的的含義(2)動(dòng)動(dòng)態(tài)控制過(guò)過(guò)程中應(yīng)注注意的問(wèn)題題二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資控控制的實(shí)施施（一）項(xiàng)目目設(shè)計(jì)投資資控制1.投資評(píng)評(píng)估2.設(shè)計(jì)開(kāi)開(kāi)始前的投投資框算3.項(xiàng)目限限額設(shè)計(jì)4.項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)概算（二）項(xiàng)目目施工投資資控制1.項(xiàng)目施施工招投標(biāo)標(biāo)控制(1)工工程項(xiàng)目承承包合同價(jià)價(jià)確定(2)項(xiàng)項(xiàng)目施工招招標(biāo)投資控控制實(shí)施2.項(xiàng)目施施工階段投投資控制(1)項(xiàng)項(xiàng)目施工規(guī)規(guī)劃審查(2)項(xiàng)項(xiàng)目施工投投資控制實(shí)實(shí)施第三節(jié)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控制進(jìn)度控制原原理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度控制方方法進(jìn)度控制實(shí)實(shí)施一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度控控制原理（一）項(xiàng)目目進(jìn)度控制制項(xiàng)目進(jìn)度控控制是指項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施階階段以項(xiàng)目目進(jìn)度為目目標(biāo)，以動(dòng)動(dòng)態(tài)控制原原理為指導(dǎo)導(dǎo)，按照項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃及其實(shí)實(shí)施細(xì)則規(guī)規(guī)定的內(nèi)容容，監(jiān)督和和檢查項(xiàng)目目進(jìn)度實(shí)施施過(guò)程的動(dòng)動(dòng)態(tài)變化，，發(fā)現(xiàn)偏差差，及時(shí)采采取控制或或協(xié)調(diào)的有有效措施，，或修改原原計(jì)劃的綜綜合管理過(guò)過(guò)程。將項(xiàng)目進(jìn)度度控制的目目標(biāo)分解為為：（1）項(xiàng)目目設(shè)計(jì)進(jìn)度度控制目標(biāo)標(biāo)（2）項(xiàng)目目招標(biāo)進(jìn)度度控制目標(biāo)標(biāo)（3）項(xiàng)目目是施工進(jìn)進(jìn)度控制目目標(biāo)（4）項(xiàng)目目竣工驗(yàn)收進(jìn)進(jìn)度控制目目標(biāo)（二）項(xiàng)目目進(jìn)度控制制原理1.影響項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度控控制的因素素分析2.項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控制的的基本思想想項(xiàng)目進(jìn)度控控制的基本本思想為：：進(jìn)度計(jì)劃劃的擬定，，平衡是相相對(duì)的，計(jì)計(jì)劃的調(diào)整整、變化是是絕對(duì)的。。（三）項(xiàng)目目進(jìn)度控制制的主要內(nèi)內(nèi)容1.編制進(jìn)度計(jì)計(jì)劃2.進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的監(jiān)測(cè)測(cè)與調(diào)整（四）項(xiàng)目目進(jìn)度控制制措施1.組織管管理措施———“四保保一協(xié)調(diào)””2.技術(shù)管管理措施3.合同管管理措施4.經(jīng)濟(jì)管管理措施5.信息管管理措施二、項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控制方方法（一）線性性圖法1.水平圖圖2.垂直圖圖（二）網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖法1.雙代號(hào)號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖2.單代號(hào)號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖三、項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度控制實(shí)實(shí)施（一）項(xiàng)目目設(shè)計(jì)進(jìn)度度控制1.以網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖為主，，輔以橫道道圖2.將總目目標(biāo)分解為為若干分目目標(biāo)（二）項(xiàng)目目施工進(jìn)度度控制1.影響項(xiàng)項(xiàng)目施工進(jìn)進(jìn)度控制的的因素2.項(xiàng)目施施工進(jìn)度調(diào)調(diào)整第四節(jié)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制質(zhì)量控制原原理質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量控制方方法質(zhì)量控制實(shí)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目質(zhì)量控控制原理（一）項(xiàng)目目質(zhì)量控制制1.項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制的的含義開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制，，是指項(xiàng)目目管理機(jī)構(gòu)構(gòu)為了確保保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量符合合合同規(guī)定定的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)或國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范范，所采取取的一系列列監(jiān)督、管管理的措施施、手段和和方法。2.開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量量的特點(diǎn)（1）項(xiàng)目目質(zhì)量形成成過(guò)程復(fù)雜雜（2）項(xiàng)目目質(zhì)量水平平不易穩(wěn)定定（3）影響響項(xiàng)目質(zhì)量量的隱患多多3.項(xiàng)目目質(zhì)量控制制的目標(biāo)將項(xiàng)目質(zhì)量量控制的目目標(biāo)分解為為：（1）項(xiàng)目目設(shè)計(jì)質(zhì)量量子系統(tǒng)（2）項(xiàng)目目材料質(zhì)量量子系統(tǒng)（3）項(xiàng)目目設(shè)備質(zhì)量量子系統(tǒng)（4）項(xiàng)目目土建施工工和設(shè)備安安裝質(zhì)量子子系統(tǒng)（二）項(xiàng)目目質(zhì)量控制制原理1.項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制的的基本原理理項(xiàng)目質(zhì)量控控制的基本本原理，就就是由分別別代表政府府和建設(shè)單單位的政府府質(zhì)量監(jiān)督督部門(mén)和社社會(huì)質(zhì)量監(jiān)監(jiān)理部門(mén)，，對(duì)項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)、施施工和竣工工驗(yàn)收等各各個(gè)階段實(shí)實(shí)行全面質(zhì)質(zhì)量管理和和控制。2.項(xiàng)目質(zhì)量控控制的基本原則則(1)質(zhì)量第一一(2)預(yù)防為為主(3)為用戶服服務(wù)(4)用數(shù)據(jù)說(shuō)說(shuō)話1.計(jì)劃階段2.執(zhí)行階段3.檢查階段4.處理階段二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制方法（一）PDCA循環(huán)法（二）數(shù)理統(tǒng)計(jì)計(jì)方法1.直方圖法2.排列圖法3.控制圖法4.相關(guān)圖法5.分層法6.因果分析法法7.統(tǒng)計(jì)調(diào)查表表法三、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量控制實(shí)施（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量控制子系系統(tǒng)1.設(shè)計(jì)質(zhì)量子子系統(tǒng)的質(zhì)量控控制2.材料質(zhì)量子子系統(tǒng)的質(zhì)量控控制3.設(shè)備質(zhì)量子子系統(tǒng)的質(zhì)量控控制4.土建施工和和設(shè)備安裝質(zhì)量量子系統(tǒng)的質(zhì)量量控制（二）全過(guò)程的的質(zhì)量控制1.事前控制2.事中控制3.事后控制四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)質(zhì)量評(píng)定與竣工工驗(yàn)收（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目質(zhì)量評(píng)定項(xiàng)目目的劃分1.分項(xiàng)工程2.分部工程3.單位工程（二）工程質(zhì)量量的評(píng)定1.分項(xiàng)工程質(zhì)質(zhì)量評(píng)定2.工程質(zhì)量評(píng)評(píng)定的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（三）工程項(xiàng)目目的竣工驗(yàn)收1.單項(xiàng)工程驗(yàn)驗(yàn)收2.全部驗(yàn)收第五節(jié)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)監(jiān)監(jiān)理監(jiān)理含義作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)理內(nèi)容管理一、建設(shè)監(jiān)理的的含義和作用1.建設(shè)監(jiān)理的的含義是指由具有法人人資質(zhì)條件的工工程監(jiān)理單位，，根據(jù)建設(shè)單位位的委托，依照照法律、行政法法規(guī)及有關(guān)的技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)計(jì)文件和建筑工工程承包合同，，在施工質(zhì)量、、建設(shè)工期和建建設(shè)資金使用等等方面，代表建建設(shè)單位對(duì)工程程項(xiàng)目實(shí)施專(zhuān)門(mén)門(mén)的監(jiān)督活動(dòng)，，以求用最少的的人力、物力、、財(cái)力和時(shí)間獲獲得符合質(zhì)量要要求的產(chǎn)品。2.建設(shè)監(jiān)理的作用用（1）有利于建立良良性的建設(shè)項(xiàng)目目管理監(jiān)督機(jī)制制（2）有利于建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目總體目標(biāo)的的順利實(shí)現(xiàn)（3）有利于對(duì)外工工程承包業(yè)務(wù)的的順利開(kāi)展二、工程監(jiān)理的的內(nèi)容和管理（一）建設(shè)監(jiān)理理的內(nèi)容1.工程進(jìn)度控控制2.工程質(zhì)量控制制3.工程投資控控制4.合同管理5.信息管理6.協(xié)調(diào)（二）建設(shè)監(jiān)理理的組織1.項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)監(jiān)理組織結(jié)構(gòu)(1)線性組組織結(jié)構(gòu)模式(2)職能組組織結(jié)構(gòu)模式(3)矩陣組組織結(jié)構(gòu)模式2.項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)監(jiān)監(jiān)理的的組織織實(shí)施施方式式[本章課課外拓拓展參參考書(shū)