洋房專題培訓(xùn)圖文并茂

洋房專題研究一、什么是洋房三、洋房的設(shè)計四、洋房的附加值設(shè)計手法五、洋房的設(shè)計亮點二、洋房的分類一、什么是洋房三、洋房的設(shè)計四、洋房的附加值設(shè)計手法五、洋房的設(shè)計亮點二、洋房的分類一、什么是洋房——洋房的定義市場上對于洋房的理解不同，其概念有著廣義和狹義之分狹義的洋房：就是GardenVilla（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房戒二、三層小樓，強調(diào)戶戶有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（戒雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適秳度高。廣義的洋房已不再是別墅，稱之為GardenHouse或者GardenApartment更貼切，是介于別墅和普通公寓之間，為六層以下多層板式建筑。其建筑風(fēng)格以歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式為主，強調(diào)景觀、園林規(guī)劃較好，綠化率比較高，普遍在遠(yuǎn)郊一帶，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。一般一層贈送花園，頂層贈送閣樓或露臺。一、什么是洋房——洋房的特征洋房產(chǎn)品在住宅解決方案中的常見角色：1）低密度社區(qū)中作少量補充，以平衡整體容積率。2）成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟性產(chǎn)品。3）成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。4）陌生區(qū)大盤的創(chuàng)新型產(chǎn)品洋房的實質(zhì)：從建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。相對于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了明顯的提升，因而獲得相對獨立的市場站位。洋房的特征——品質(zhì)提升關(guān)鍵詞：1）內(nèi)：情景——往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎(chǔ)上，通過獨特的入戶方式以及入戶花園、大露臺、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨立私密”等特征。2）外：花園——社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴大（面寬）和觀景層次的增加（露臺等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。3）形：洋房——產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異一、什么是洋房——洋房的價值花園洋房的價值實現(xiàn)是基于對普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。1、入戶方式開始趨于“私有”目前市場上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過建筑細(xì)節(jié)的處理讓1~2層的住戶獲得相對獨立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。2、居住空間的“豐富多元”空間的“豐富性”主要表現(xiàn)在“情趣空間”和“觀景空間”在居住空間中的比重明顯增加：前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自由度和可能性，激發(fā)了消費者的場景聯(lián)想。后者密切了居住空間內(nèi)外間聯(lián)系，對自然資源的享有更加充4、造型特質(zhì)從“整體”走向“細(xì)節(jié)”集合住宅的立面造型體現(xiàn)出“整體性”的特點，體量感、韻律感、挺拔感成為形象塑造的關(guān)鍵；而自花園洋房開始，建筑形象開始“碎”了——層次的豐富、形體的錯落、細(xì)節(jié)的精致、材料穿插，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差異。3、“院落感”的價值開始體現(xiàn)一方面，由于建筑高度的降低帶來樓間距的降低，組團的空間尺度更加親切；另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細(xì)節(jié)與層次也更加豐富，組團的內(nèi)聚性加強；所以，組團空間的重要性開始體現(xiàn)，也更容易營造院落感的社區(qū)空間體驗。一、什么是洋房——洋房的價值洋房產(chǎn)品社區(qū)空間——關(guān)鍵詞:親地、親景、院落感一、什么是洋房——洋房的價值洋房產(chǎn)品形象——關(guān)鍵詞:層次、錯落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化一、什么是洋房三、洋房的設(shè)計四、洋房的附加值設(shè)計手法五、洋房的設(shè)計亮點二、洋房的分類二、洋房的分類在不同的地塊和市場環(huán)境下，洋房產(chǎn)品也呈現(xiàn)出比較明顯的差異，主要表現(xiàn)為四種形式常規(guī)洋房退臺洋房山地洋房度假洋房二、洋房的的分類常規(guī)洋房建筑體外形形更近似于于普通多層層住宅，建建筑外立面面規(guī)整，無無退臺，變變化性不強強通常僅首層層帶私家花花園，頂層層復(fù)式，帶帶露臺和花花園；多陽臺、飄飄窗和入戶戶花園設(shè)計計；景觀打造依依靠小區(qū)內(nèi)內(nèi)一定規(guī)模模的綠化來來實現(xiàn)。二、洋房的的分類退臺洋房通過向陽面面的層層退退臺打造出出情景式的的花園感受受，是目前前主流的洋洋房產(chǎn)品形形式層層退臺的的臺階狀結(jié)結(jié)構(gòu)將住宅宅單元逐層層錯位疊加加、層層退退臺,使每戶都有有獨用的大大面積平臺臺；將花園真正正的引入到到了每一戶戶當(dāng)中，真真正實現(xiàn)了了處處是花花園的意境境；對居住者來來說，是一一種心理的的緩沖，不不會感覺到到建筑對人人的壓抑。。二、洋房的的分類山地洋房通過對地形形的合理利利用，創(chuàng)造造出多層景景觀體系，，形成下層層式庭院和和雙首層戶戶型利于營造多多層景觀體體系對單體建筑筑的影響：：下沉庭院院和雙首層層

送閣樓車庫贈送半地下室前花園空中花園平層頂躍底躍后庭院1234567例：重慶睿睿城二、洋房的的分類度假洋房夸張的度假假設(shè)計是對對資源的占占有的無限限放大一、什么是是洋房三、洋房的的設(shè)計四、洋房的的附加值設(shè)設(shè)計手法五、洋房的的設(shè)計亮點點二、洋房的的分類三、洋房的的設(shè)計洋房產(chǎn)品對對容積率的的貢獻理論容積率=建筑層數(shù)×建筑密度洋房的經(jīng)驗驗密度在20%左右洋房層數(shù)理論容積率率4F4+1F5F5+1F6F6+1F4×20%=4.5×20%=5×20%=5.5×20%=6×20%=6.5×20%=0.80.91.01.11.21.3層數(shù)增加一層層，容積率率可增加約約0.2密度增加1%，容積率可可增加約0.05三、洋房的的設(shè)計洋房經(jīng)過多多年的發(fā)展展歷程，其其產(chǎn)品設(shè)計計已經(jīng)呈現(xiàn)現(xiàn)出一些基基本的要素素特點，主主要體現(xiàn)在在“院、退退、露、躍躍”四個方方面院——底層的私家家小院退——退臺，讓沒沒有接地的的樓層延伸伸更大的室室外空間，，增加室內(nèi)內(nèi)空間與室室外空間的的接觸面露——更多的室內(nèi)內(nèi)空間暴露露給自然躍——躍頂層，復(fù)復(fù)式設(shè)計，，更大的贈贈送空間，，給予更大大的頂層花花園F5及躍頂專供本棟的的停車位，，每戶贈送送的儲藏室室挑空下沉客客廳下沉庭院南露臺側(cè)露臺大面積露臺臺贈送南露臺B1F1F2F3底層花園退臺設(shè)計層層露臺躍頂主臥和和花園三、洋房的設(shè)計計院——目前的洋房都會會留有首層的私私家小院，給到到更多別墅的感感覺，樓上住戶戶的入戶通道完完全與小院隔離離，使得小院的的專有性和私密密性更強三、洋房的設(shè)計計退——從第二層開始退退臺，打造出類類似金字塔式的的建筑格局，減減小了垂直樓房房給人的壓迫感感，同時為露臺臺提供了絕佳的的存在可能三、洋房的設(shè)計計露——層層露臺，戶戶戶露臺，露出花花園，露出陽光光，帶來更多親親近自然的感受受，露臺越來越越成為洋房的基基本設(shè)計三、洋房的設(shè)計計躍——頂層復(fù)式結(jié)構(gòu)已已經(jīng)成為洋房的的普遍規(guī)律，超超大贈送面積和和屋頂花園是洋洋房頂層單元的的巨大優(yōu)勢三、洋房的設(shè)計計洋房常見的戶型型設(shè)計——萬科為代表的大大橫廳產(chǎn)品設(shè)計計五龍山九墅建筑面積：167平米三、洋房的設(shè)計計洋房常見的戶型型設(shè)計——龍湖為代表的南南北通透式設(shè)計計成都弗萊明戈·建筑面積：148平米重慶源著·套內(nèi)面積：135平米一、什么是洋房房三、洋房的設(shè)計計四、洋房的附加加值設(shè)計手法五、洋房的設(shè)計計亮點二、洋房的分類類四、洋房的附加加值設(shè)計手法洋房“送”什么么？洋房怎么“送””？地下室、花園、、夾層、露臺、、陽臺等送四、洋房的附加加值設(shè)計手法——首層地下室的贈贈送由于洋房的層高高決定了其首層層必然的親地特特性，地下室成成為了洋房首層層單元的重要贈贈送手段首層保留兩個入入戶，一個是是單元樓梯間，，一個是首層花花園；室內(nèi)課進入地下下室，地下室為為全贈送空間，，甚至可以連接接負(fù)二層的地下下停車場，當(dāng)做做私家車位使用用；四、洋房的附加加值設(shè)計手法——二層地下室的贈贈送通常洋房的首層層和二層都能實實現(xiàn)單獨入戶，，因此在滿足了了首層贈送地下下室的基礎(chǔ)上，，二層也開始出出現(xiàn)贈送地下室室的情況首層和二層都是是雙入戶；同時將地下室分分作兩個部分，，分別贈予首層層和二層住戶；；首層的地下室從從室內(nèi)進入，二二層的地下室直直接從室外樓梯梯進入；金科十年城一層送半地下室室二層送半地下室室洋房二層通過：：露臺花園→一一層花園→下層層花園進入地下下室進入半地下室一層建筑面積：：143㎡半地下室面積：：48㎡二層建筑面積：：138㎡半地下室面積：：38㎡四、洋房的附加加值設(shè)計手法——二層地下室的贈贈送四、洋房的附加加值設(shè)計手法——首層花園贈送洋房可以像別墅墅一樣，將近距距離周邊的綠化化當(dāng)做花園贈送送出來，通常情情況下首層住戶戶都能享受這種種私家花園龍湖源著首層住戶因享有有得天獨厚的親親地條件，使得得其更加容易享享有圍繞房屋的的私家花園；私家花園通常分分布于房屋前后后和四周，與公公共空間隔離起起來，二層及以以上住戶需從另另外的通道進入入樓上，保證了了花園對于首層層住戶的私密性性；萬科四季花城四、洋房的附加加值設(shè)計手法——夾層贈送更為獨特的方法法為夾層贈送，，在建筑面積計計算規(guī)則以內(nèi)，，實現(xiàn)有效地空空間贈送考慮到夾層的層層高和實用性，，通常情況下，，夾層都不會以以整層的形式出出現(xiàn)，而做出的的夾層可分別贈贈予上層和下層層，建筑面積僅僅算一半四、洋房的附加加值設(shè)計手法——夾層贈送上、下層中出現(xiàn)現(xiàn)的一個共享夾夾層，各自享受受一部分贈送空空間下層使用的共享享夾層上層使用的共享享夾層上層下層共享層共享層上、下層各享有有夾層的部分面面積，但夾層并并沒有占據(jù)整層層空間金域中央四、洋房的附加加值設(shè)計手法——露臺贈送通過層層退臺實實現(xiàn)戶戶有露臺臺，戶戶有贈送送，露臺一直是是洋房贈送面積積的基本手段，，也是洋房中間間樓層面積贈送送的主要方式二層三層四層五層二層：111平米3室2廳2衛(wèi)三層：98平米3室2廳2衛(wèi)四層：88平米3室2廳2衛(wèi)六層：72平米2室2廳1衛(wèi)四、洋房的附加加值設(shè)計手法——露臺贈送洋房的露天贈通通常在頂層發(fā)揮揮到極致，因為為頂層可以有更更多的“無頂””空間，使得頂頂層的露天贈送送面積往往最大大躍頂復(fù)式戶型，，倒數(shù)第二層和和頂層為一戶；；頂層超大的面積積以露臺形式作作為贈送空間，，計入建筑面積積的部分很少；；世家尊邸四、洋房的附加加值設(shè)計手法——露臺贈送業(yè)主對贈送露臺臺的認(rèn)可度很高高，露臺的使用用更為豐富，即即可作為露天的的私家花園，還還可以打造成為為舒適的陽光書書房通過訪談發(fā)現(xiàn)，，業(yè)主對露臺的的接受度較高，，春夏季節(jié)的使使用頻率高于秋秋冬季；在露臺中布置綠綠植、桌椅、鵝鵝卵石等，使居居者能夠充分的的接觸自然，同同時豐富了生活活情趣；超大露臺的贈送送也是洋房類產(chǎn)產(chǎn)品的一大賣點點；每個房間設(shè)置露露臺戶型露臺設(shè)置較為集集中戶型22㎡21㎡12㎡12㎡4㎡7㎡集中設(shè)置的大面面積露臺更受歡迎推薦四、洋房的附加加值設(shè)計手法——露臺贈送比起每個房間都設(shè)設(shè)置露臺，集中中設(shè)置的大面積積露臺更受客戶戶歡迎控制公共綠化面積，，盡可能劃給私私家庭院建筑棟距較差，私密密性受到影響，，因此在滿足集集中綠地的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)下，盡量將公公共綠化劃入私私家庭院，社增增加庭院面積的的同時也可以有有效隔離鄰近物物業(yè)。案例：重慶龍湖睿城城私家花園總計面積40900平方米，私家花花園占住宅區(qū)景景觀面積65%四、洋房的附加加值設(shè)計手法——公共綠化私有化化四、洋房的附加加值設(shè)計手法——沿用高層的常規(guī)規(guī)贈送拋開退臺從戶型型上講，洋房和和高層并沒有實實質(zhì)上的區(qū)別，，因此高層住宅宅中的一些常規(guī)規(guī)贈送面積手法法在洋房中同樣樣適用，且發(fā)揮揮空間更大大面積的入戶花園大面寬的陽臺大面寬的陽臺洋房的入戶花園園可以做得比高高層更大，更有有花園的感覺；；南北通透的板式式結(jié)構(gòu)更加容易易實現(xiàn)雙向陽臺臺，且面寬更大大，觀景效果更更佳；華潤國際社區(qū)中信云棲谷一、什么是洋房房三、洋房的設(shè)計計四、洋房的附加加值設(shè)計手法五、洋房的設(shè)計計亮點二、洋房的分類類五、洋房的亮點點設(shè)計——洋房別墅化洋房布局于項目目內(nèi)部，外圍采用高層隔隔離采用半圍合半獨獨立的院落式組團，打破傳統(tǒng)“兵營式”布局重慶弗萊明戈成都弗萊明戈容積率：成都弗萊明戈（（含部分小高、、高層）：1.55重慶弗萊明戈：：1.36五、洋房的亮點點設(shè)計——洋房別墅化【產(chǎn)品形態(tài)II】包括底TOWN、頂TOWN和平層產(chǎn)品底躍平層二躍三頂躍例：7+1單體地下車庫五、洋房的亮點點設(shè)計——洋房別墅化【產(chǎn)品形態(tài)III】為實現(xiàn)價值最大大化，增加親地地戶型數(shù)量，盡盡可能將二層和和三層加入到親親地分綠的樓層層例：7+1單體私家花園贈送地下室架空贈送送下層前花園贈送送入戶花園贈送五、洋房的亮點點設(shè)計——洋房別墅化【戶型創(chuàng)新】部分戶型進行局局部創(chuàng)新例：弗萊明戈147-157平3室2廳1廚2衛(wèi)例：蔚瀾香醍170平4室2廳2廚