曲江依云小鎮(zhèn)可行性投資報告(常用版)

曲江依云小鎮(zhèn)可行性投資報告（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）

曲江依云小鎮(zhèn)可行性投資報告曲江依云小鎮(zhèn)可行性投資報告（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）曲江依云小鎮(zhèn)可行性投資報告目錄前言項目簡介：項目背景及區(qū)域優(yōu)勢：項目開發(fā)理念：項目投資分析：項目實施保障體系：項目管理保障體系建筑施工質量管理保障體系項目建筑施工技術保障體系建筑施工進度控制保障體系建筑施工安全管理保障體系項目開發(fā)建設成本控制保障體系原材料采供管理保障體系技術資料管理保障體系工程建設施工計劃：項目銷售策劃方案：項目財務分析及投資回報：物業(yè)管理：十、總結前言曲江新城地處渭河南岸，秦嶺北麓，秦嶺支脈終南山是她的綠色屏障。特殊的地理和地貌狀況，使曲江新城很早就是古長安一處風景綺麗的游覽勝地。曲江，是中國歷史上久負盛名的風景園林，她興起于秦漢，繁盛于隋唐，毀于唐末戰(zhàn)亂，歷時近一千三百年之久，是中國古代園林及建筑藝術的集大成者，被譽為中國古典園林的先河之一。擬建項目“曲江依云小鎮(zhèn)”位于曲江新城的核心地區(qū)，占地二百零六畝，南鄰雁南五路、北鄰雁南四路、東臨情侶路、西鄰雁塔南路、與曲江賓館――國際會議中心和西安會展中心及中央政務區(qū)遙相呼應。曲江新城的開發(fā)建設，將繼承和發(fā)揚中華傳統文化的優(yōu)勢，發(fā)掘、利用曲江歷史文化遺產，學習借鑒國內外度假區(qū)建設的經驗，形成曲江南、北千畝湖水面，建設一批富有參與性、娛樂性的大型綜合性旅游項目，目標是將建成集旅游、觀光、休閑、度假為一體的國家旅游度假區(qū)。“曲江依云小鎮(zhèn)”將擬建成為位于曲江新城核心部位一顆璀璨的明珠，她的建設思想匯集“自然、綠色、環(huán)保、健康、”人文理念為目標，是您居住、生活、工作理想境地。 陜西**房地產開發(fā)2004年4月9日一、項目簡介（一）項目經濟指標：“曲江依云小鎮(zhèn)”住宅園區(qū)位于曲江核心地段，本項目建設用地150.3畝；該項目規(guī)劃一期總建筑面積約227159.65萬平方米小高層住宅園區(qū)，其中；地下室為設備用房、自行車庫合用及集中地下人防、車庫合用，建筑面積約37693.78平方米；住宅建筑面積約18.58萬平方米，園區(qū)布局以11層小高層（局部12層復式）；園區(qū)內公建部分建筑面積約3717.12平方米。（二）項目建筑模式：該項目土建施工采用全剪力墻及混合結構，按國家建筑規(guī)范及建筑標準進行設計、施工；地下一層人防，主體11層小高層（局部12層復式）。（三）項目規(guī)劃模式：該項目（一期）總投資約48360.77萬元人民幣，單位平方米成本造價2289.09元/M2（均價），容積率2.33，建筑密度21.2%。園區(qū)將以生態(tài)景觀、園林花卉及多功能娛樂配套設施來襯托人類的安居樂業(yè)、休養(yǎng)生息的生態(tài)居住環(huán)境。（四）項目戶型朝向：戶型布局以戶建筑面積：110~160M2為主，復式戶建筑面積為160~240M2，戶型有二房二廳一衛(wèi)、二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)，適合具有固定收入的三口及小康之家居住；四房二廳二衛(wèi)（復式）、五房二廳二衛(wèi)（復式）220M2、280M2適合成功志士聚家居住。樓形：一棟樓二~四單元，一單元（梯）二~四戶，戶戶朝陽，明廳明廚明衛(wèi)，戶內花園及一層室外花園。（五）能源組合：園區(qū)的能源組合將以科技含量較高的智能化配置：進口電梯、門鈴對講系統、寬帶網系統、24小時保安電腦智能監(jiān)控系統、配電房、水泵房、天然氣、集中供熱系統、24小時供熱水、消防系統、停車采用進口智能卡路管理系統、有線電視、系統、戶外照明系統、雙回路發(fā)電系統等；二、項目背景及區(qū)域優(yōu)勢我們公司針對曲江開發(fā)區(qū)“曲江依云小鎮(zhèn)”項目的周邊環(huán)境、可行性投資進行了詳細的調研、考察及綜合性評估。（一）項目區(qū)域優(yōu)勢：曲江新城位于西安市的東南角，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心；就目前西安市的規(guī)劃而言，在2005年內曲江開發(fā)區(qū)建設初具規(guī)模，曲江開發(fā)區(qū)將劃分六個區(qū)域進行建設：1.環(huán)塔佛教文化區(qū)域2.環(huán)陵文物古跡觀光區(qū)域3.環(huán)湖休閑渡假區(qū)域4.水景觀光區(qū)域5.娛樂餐飲區(qū)域6.政務中心區(qū)域。曲江開發(fā)區(qū)以其無可比擬的生態(tài)環(huán)境、文化優(yōu)勢、交通便利，對于目前廣大老百姓日益不斷追求和提高生活質量及居住環(huán)境的迫切需要相吻合，故在此投資建設規(guī)?；?、低密度花園小區(qū)――“曲江依云小鎮(zhèn)”，符合曲江“自然、綠色、健康”的發(fā)展方向，極具升值潛力。（二）項目區(qū)域：“曲江依云小鎮(zhèn)”地處西臨雁塔南路200米，北臨會展路離大雁塔1.5公里，東臨唐芙三路，南臨水廠路。位于曲江開發(fā)區(qū)一期開發(fā)區(qū)域的東南角，地理位置屬于曲江開發(fā)區(qū)中心區(qū)域。在交通方面，“曲江依云小鎮(zhèn)”所處位置：交通便利，路網暢通；市公交504路、224路終點站及500路車經過該園區(qū)。（三）自然、綠色、健康的人文優(yōu)勢：曲江開發(fā)區(qū)，在經過以后的2~3年開發(fā)建設，南湖就象一棵璀璨的明珠鑲刻在曲江開發(fā)區(qū)中央，周邊就象盛開的蓮花，襯托著整個曲江開發(fā)區(qū)；隨著“曲江依云小鎮(zhèn)”周邊和自身的自然、人造景觀及生態(tài)環(huán)境的大幅度提升，對人們居住在此的休養(yǎng)生息，具有不同凡響的長壽潛力。在不遠的將來將是西安地勢最優(yōu)越、環(huán)境最適宜、高層次、高質量、生態(tài)化的居住區(qū)域。三、項目開發(fā)理念“曲江依云小鎮(zhèn)”崇尚以“自然為本”的粗獷設計手筆，將以“自然、綠色、健康”的開發(fā)理念，讓每個業(yè)主在擁有自己生活空間的同時，充分享受“自然、綠色、健康”的溫馨、幸福、和諧、優(yōu)質生活。園區(qū)以低密度的建筑群體，配以小橋流水蜿蜒在園區(qū)的中央，以景觀假山噴泉、草坪、花卉樹木、公共健身機械、休閑會所、幼兒園、商業(yè)網點、娛樂餐飲、醫(yī)療保健等設施點綴園區(qū)的空間，組合成功能完善的文化社區(qū)。我們要創(chuàng)造一個現代化的、豐富多彩的居住、生活、工作、休閑空間，讓每一個居住者充分享受“工作如生活、生活如休閑、休閑如旅游”般的生活樂趣?！扒涝菩℃?zhèn)”在規(guī)劃設計布局上，更具人性化、更貼近自然，給人一種浪漫宜人的視覺感受：有聽覺上的風聲、鳥聲、流水；有視覺上的婆娑樹陰、置身自然；有嗅覺上的芬芳、清新、純厚；有心靈上的舒適、愜意、聯想、、、、、、現代人所追求的居住生活環(huán)境，是融合在大自然中；人們對健康的渴望孜孜追求，“長壽”是人類的第一追求，也是第一需要；“自然、綠色”能提供給人類清新的健康環(huán)境，能調節(jié)人類的視野、環(huán)境、心態(tài)，使人類充滿生機，更能調節(jié)現代人高速發(fā)展的生活、工作壓力。“曲江依云小鎮(zhèn)”是現代人最理想的生活環(huán)境、最宜居住生活園區(qū)，是每個購房者最理想的選擇。四、項目投資分析社調及項目對比：項目名稱 曲江依云小鎮(zhèn)（一期） 曲江春曉苑（對比A） 曲江湖濱花園（對比B） 地理位置 曲江 曲江 曲江 占地面積 150.3畝 147畝 123畝 容積率 2.33 1.75 0.78 建筑密度 21.2% 28% 35% 總建筑面積 227158m2 172000m2 45000m2 小高層面積 185748m2 164000m2 0 小高層均價 3400元/m2 3400元/m2 0 小高層銷售對象 團購50% 團購0% 0 綠地率 60.8% 38% 50% 綜合上表就可得出：“曲江依云小鎮(zhèn)”無論從建筑密度、地理位置、售價、銷售對象比同等區(qū)域的A和B有比較明顯的優(yōu)勢?！扒涝菩℃?zhèn)”經我公司對此項目的科學調研和可行性論證，認為該項目一定會建設成投資周期短、見效快、收益高的一個可操縱項目。五、項目實施保障體系（一）、項目管理手段：遵循國家的法律、法規(guī)，用國內、外先進管理理念及我公司成熟的管理經驗，突出我公司管理團隊的能力，針對該項目的實際情況，以我公司規(guī)范化、法律化、人性化的管理手段，保障該項目的目標實現。（二）、建筑施工質量管理手段：按國家建筑和設備安裝技術質量的有關驗收標準分部分項進行驗收。選擇市場信譽好、一級資質單位作為本項目的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位必須做到“三控、二管理”，質量控制、進度控制、投資控制、資料管理、合同管理，24小時全天候工作，旁站率高。凡承包參與該項目工程施工作業(yè)單位，必須達到國家的建筑工程和設備安裝的有關質量驗收標準。施工作業(yè)單位為保證建筑工程施工質量，而提供有效的經濟保障。我公司以總工程師、審計監(jiān)察部、工程部及項目負責人、有關項目工程人員監(jiān)督、跟蹤監(jiān)理單位對工程質量標準執(zhí)行情況及驗收工作情況；由監(jiān)理單位負責監(jiān)理、驗收施工單位的工程質量及施工單位自檢、互檢執(zhí)行情況和標準。施工單位必須在上一道工序由監(jiān)理單位驗收完，方可繼續(xù)下一道工序作業(yè)及隱蔽工程。6.獎罰：1）我公司在項目工程上，組織質量監(jiān)督小組，不定期組織各施工作業(yè)單位之間進行質量評比，對優(yōu)勝者進行物質、精神獎勵。2）對分部分項工程驗收不合格者處以罰款，達不到工程竣工質量合格者，視情節(jié)輕重給予處罰。情節(jié)特別嚴重者，我公司有權終止其合同，造成的經濟損失由施工作業(yè)單位全部承擔。（三）、項目建筑施工技術保障體系：以國家和建設部的設計、施工技術規(guī)范和標準為依據；參照國內先進、成熟的施工工藝和技術；必須按設計施工圖和確認的施工方案施工；在施工中，任何施工技術變更方案必須由各有關單位的技術總工程師審核、批準方可實施。（四）、建筑施工進度控制手段：以項目總進度計劃為目標，做好各項施工、設備安裝及市政、小區(qū)配套等工序平行流水搭接施工工藝程序。我公司管理人員按照合同工期，會同有關監(jiān)理公司、施工單位及外協單位對工程進度進行監(jiān)督執(zhí)行。項目施工總進度以預控為主，宏觀調控以項目建設前期、中期、后期控制，微觀以施工總進度調控以年、季、月、旬、日、小時控制。在項目建設期內，根據不同情況，調整建設工程施工進度；可采取以下措施加快建設項目進度：組織措施；經濟措施；技術措施；其他配合措施；獎罰；1）我公司針對施工單位所報施工進度計劃，監(jiān)督實施，預期沒有完成所報施工進度計劃，酌情給予處罰2）我公司將在項目建設施工期，不定期在施工現場組織各施工作業(yè)單位之間進行勞動競賽，對優(yōu)勝者頒發(fā)獎品，以致鼓勵。（五）、建筑施工安全管理保障體系：1.施工現場必須按照國家建設部頒發(fā)的建筑工地安全文明施工管理條例執(zhí)行。2.如違反此條例者，按情節(jié)嚴重程度和造成經濟損失程度、造成社會影響、危害程度進行處罰；情節(jié)特別嚴重者，將送司法機關處理。3.我公司有權終止其合同，造成的經濟損失由施工作業(yè)單位全部承擔。（六）、項目開發(fā)建設成本控制手段：材料、設備成本控制：嚴格控制材料、設備采購成本，采用先進適用、經濟合理的原則。2、建筑施工成本控制：在項目開發(fā)建設期，控制設計變更和施工簽證。合同管理控制：1）、該項目工程收費依據為陜西省建委頒布的2004年4月1日起執(zhí)行建設部《建設工程工程量清單制》的有關規(guī)定，為建設工程計價的依據。2）、參與該項目建設的所有單位必須持有國家共商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照及法人資格；施工企業(yè)必須持有建設部頒發(fā)的一級施工資質證書及特殊作業(yè)單位的國家頒發(fā)的資質證書；具備貫標（IS9001、IS9002、IS2000）等證書。3）、該項目工程、設備、材料采取招投標形式；有各參與該項目建設的單位自行按各自企業(yè)情況進行報價。4）、該項目為平方米單價（****元/m2）包干價，不計其他任何費用，單價不可以調整，工程量可以調整（按實結算）；5）、凡參與該項目工程建設、施工、作業(yè)單位，我公司將以多種手段、方式來支付該項目工程所需的建筑施工、設備安裝、材料等合同總價款的款項。6）、凡參與該項目建設的施工、作業(yè)單位，必須以：為保證建筑工程施工質量，而提供有效的經濟保障。7）、承包范圍：土建及一般水電安裝（不含總體道路、綠化、設備等）8）、承包形式：包工包料9）、付款：（1）、按該工程依據實際完成施工圖的工作、工程量的統計報表，經監(jiān)理單位簽字、我公司有關領導及相關人員流轉、簽字的工作、工程量的統計報表為支付工程形象進度款的依據。（2）、該項目建設施工單位完成至3~4層完，按已完成工程量的80%支付工程款。（3）、隨后按工程施工形象進度已完工作量的80%付款，余額工程款20%待工程竣工驗收完付至合同總造價95%款項，結算總造價5%作為保修金，待保修期完，一次付清。（4）、每次付款未滿100萬元時，累計到下一次付款，滿100萬元起支付工程形象進度款。（5）、工程質量：凡參與該項目施工、作業(yè)單位的建筑工程施工質量，必須達到國家有關建筑工程分部分項的驗收標準，違者按合同總承包價的5‰罰款；6）、安全文明施工：達不到建設部規(guī)定的建設工程標準化管理者，按情節(jié)嚴重、造成經濟損失、造成社會負面影響程度，進行處罰；情節(jié)嚴重者，送交司法部門處理。7）、其他：對參與該項目建設工程施工單位違反以上條款者，我公司有權終止其合同，并追究其違約責任。8）、糾紛處理：如有糾紛，雙方協商解決，協商不成；進行仲裁或上訴法院解決。財務成本控制：監(jiān)理審核施工單位已完工作量報表我公司項目有關人員審核施工單位已完工作量報表我公司有關領導審核施工單位已完工作量報表我公司監(jiān)事會審核施工單位已完工作量報表總經理（董事長）審核施工單位已完工作量報表我公司財務部出付款流轉單總經理（董事長）簽字付款（七）、原材料采供管理辦法：所有材料設備必須符合國家標準。所有材料設備必須有準用證、出廠證明、質量保證書及相關的技術參數。必須考察生產線（有相關人員同行）。技術資料管理辦法：1、在項目前期階段、項目規(guī)劃建筑設計階段、建筑施工階段、工程驗收階段，必須做到技術資料管理規(guī)定及管理目標在前的技術資料檔案管理的觀念，在設計，施工、監(jiān)理單位對該項目監(jiān)理過程中的技術資料及驗收資料，資料管理人員必須要整理收集三套以上完整的施工質量、技術、材料、業(yè)務聯系單、施工日記、設計變更、簽證等資料。有工程資料必須有專人在公司資料檔案室歸檔。六、工程建設施工計劃該項目依據國家建筑技術施工規(guī)范標準，運用科學的施工管理手段，工程采用施工平行流水搭接施工方法；計劃組織4家施工單位同時施工，在施工方案研討獲得通過后，總施工工期擬定為18個月?；A施工階段建筑結構封頂施工階段水、電設備施工階段內、外墻門窗施工階段園區(qū)管網施工階段室外工程施工階段園區(qū)綠化施工階段8、竣工調式驗收階段七、項目銷售策劃方案（一）銷售面積及客戶群：該項目總建筑面積21.13萬平方米，其中，省高院、總工會、醫(yī)療系統等團購10萬平方米，單價2690元/M2，首付40%房款，約10760萬元；其余，11.13萬平面米的住宅小高層部分作為我公司對外銷售；小高層住宅以均價3300元/M2為預售價，現房以3400元/M2為銷售價。（二）、銷售手段：1、商業(yè)面積銷售方案：以超市、餐飲娛樂、醫(yī)療診所、幼兒園、會所為第一目標，以銀行營業(yè)所、郵電局、商業(yè)店鋪、休閑娛樂為第二目標，在主體結構封頂前，根據不同的潛在的銷售對象需求制定出不同的專業(yè)設計方案和效果，以商住、租售兩用的銷售理念，用人無我有的口號，廣泛進行宣傳和市場銷售，把我們園區(qū)的優(yōu)勢、特點充分發(fā)揚光大。2、住宅面積銷售方案：確定市場目標：以醫(yī)療系統、雁塔區(qū)、曲江開發(fā)區(qū)的個體業(yè)主、民營企業(yè)高層管理人員等為第一目標市場。以上述區(qū)域內居家活動的國家企事業(yè)單位的干部及海外留學人員為第二目標市場。以其他開發(fā)區(qū)合資、獨資企業(yè)工作的管理人員為第三目標市場。以在西安投資、辦企業(yè)的投資者和在西安工作的未婚青年的置業(yè)安家為第四目標市場。3、目標市場細分：以西安市中、高層收入的人群，年齡在30~49歲之間，已婚，家庭成員3~5人之間，子女年齡在16歲以下的家庭為主力目標市場。并通過此客戶群的大量購買來帶動其他客戶群的購買力。（三）宣傳策劃：1、2004年12月31日至2005年3月31日進行市場調研及宣傳策劃方案選定。2、推廣時機及目標：2005年4月28日進行“曲江依云小鎮(zhèn)”的預售宣傳活動（開幕日），2005年3月28日“曲江依云小鎮(zhèn)”在各大媒體、報紙交通要道進行大型宣傳活動，并印制精美的售樓書，使“曲江依云小鎮(zhèn)”成為雁塔區(qū)、曲江開發(fā)區(qū)規(guī)模最大、知名度最高、功能最齊全、居住環(huán)境最優(yōu)越的大型、中高檔住宅園區(qū)；在政府“全面步入小康社會”的口號下，切入市場時機為2005年4月28日。推廣第一階段：導入期（2005年4月28日---2005年6月28日）完成40%的銷售率；推廣第二階段：轟炸期（2005年6月29日---2006年12月29日）完成55%的銷售率；推廣第三階段：鞏固強銷期（2005年12月30日---2006年5月10日）利用節(jié)假日的特點，強銷完成5%的銷售率。3、預購房結構封頂后，可進行銀行按揭80%，（含商業(yè)和別墅）。八、項目財務分析及投資回報（一）資本構成及資金籌措：該項目資本的結構組成：以土地投入1.7億元人民幣（投資收益價）、我集團自籌資金3.14億元人民幣。資金籌措：融資1億元人民幣、預購房款首付款1.08億元，建筑結構到頂預購房60%按揭。我公司自籌資金所占總投資的比例為34%。預購房（既定向開發(fā)）10萬平方米，預購對象的經濟主體是在西安市具有中等偏上穩(wěn)定收入的醫(yī)療行業(yè)及醫(yī)務、法律、公務員等工作者。（二）項目總投資：項目投資概況總建筑面積21.13萬平方米，預購10萬平方米，自行銷售11.13萬平方米。綠洲天使花園住宅項目投資概況表表1序號 項目名稱 總投資（萬元） 前期投資（萬元） 中期投資（萬元） 后期投資（萬元） 備注 一、 項目投資合計 48，360.77 36759.00 1590.00 20308.80 其中： 1. 土地 17，000.00 15000.00 2. 規(guī)費 2764.00 2764.00 0.00 3. 設計費 150.00 60.00 45.00 45.00 4. 監(jiān)理費 150.00 60.00 45.00 45.00 3. 建安總造價 31250.00 21875.00 9375.00 4. 設備 1800.00 1000.00 800.00 5. 園區(qū)配套 1500.00 500.00 1000.00 6. 室外管網、道路、綠化、圍墻等 1250.00 1250.00 二、 項目經營投資費用 1. 銷售廣告、策劃 696.90 696.90 10萬平方米投資額*3% 2. 不可預見費 696.90 696.90 10萬平方米投資額*3% 3. 貸款利率 1400.00 1400.00 1億*7%*2年 資本構成及資金籌措：該項目資本的結構組成：以土地投入1.7億元人民幣（投資收益價）、我集團自籌資金4.3億元人民幣。資金籌措：融資1億元人民幣、預購房款首付款1.6億元建筑結構到封頂預購房60%按揭。預購房（既定向開發(fā)）15萬平方米，預購對象的經濟主體是在西安市具有中等偏上穩(wěn)定收入的醫(yī)療行業(yè)及醫(yī)務工作者。融資比例；融資1億人民幣占該項目總投資額1/6（既16%）。預收房款比例（建筑物結構封頂之前10層）預購房款（既定向開發(fā)）總價的40%為預收房款（即為首付款）。項目總投資回報及財務平衡點：項目投資回報測算該項目總投資：58657.80萬元項目不可預見費及銀行貸款利息：2096.90萬元項目竣工時實際盈虧臨界值為：58657.80萬元銀行實際盈虧臨界值為：醫(yī)療行業(yè)預購房結構封頂60%按揭?！熬G洲天使花園”售價設定：依據曲江地區(qū)同類樓盤銷售行情，不考慮該項目的各種高科技含量及生態(tài)景觀、硬件設施的獨特優(yōu)勢，按其均價計算，成品商業(yè)面積銷售價（均價）5500元/M2，住宅預售價（均價）3300元/M2，小高層住宅成品銷售價（均價）3400元/M2，聯體別墅銷售價（均價）4300元/M2，地下室、人防車庫與局部設備用房暫不考慮售價，故該項目總建筑面積均價設置在3058元/M2；除去衛(wèi)生局預購15萬平方米，售價2690元/M2外，自行銷售10萬平方米銷售價（均價）為3610元/M2；成品房銷售收益詳見測算表（表2-1）：投資回報約16902.59萬元（人民幣）。綠洲天使花園成品房銷售收益測算表（稅前測算）表2序號 銷售時間 售出百分比（%） 售出面積（M2） 單價（元） 回籠資金（萬元） 盈虧金額（萬元） 備注 1. 結構封頂 60% 150000.00 2690.00 40350.00 -18307.80 預購房 結構封頂 24210.00除去予付款 銀行貸款回收臨界值（點） 2. 10% 10000.00 3610.00 43960.00 -14697.80 自行銷售10萬平方米 3. 20% 20000.00 3610.00 47570.00 -11087.80 4. 30% 30000.00 3610.00 51180.00 -7477.80 5. 40% 40000.00 3610.00 54790.00 -3867.80 6. 50% 50000.00 3610.00 58400.00 -257.80 7. 60% 60000.00 3610.00 62021.00 3352.20 自行銷售至5.1萬平方米時，為盈虧臨界點。 8. 70% 70000.00 3610.00 65620.00 6962.20 9. 80% 80000.00 3610.00 69230.00 10572.20 10. 90% 90000.00 3610.00 72840.00 14182.20 11. 100% 100000.00 3610.00 76450.00 17792.20 注：1.綠洲天使花園總建筑面積為25萬平方米，其中：預購成品房為15萬平方米，2690元/M2，總購房款為40350萬元，相當于總成品房銷售總價的60%。2.除去預購成品房15萬平方米，余10萬平方米，均價為3610元/M2，在10萬平方米中銷售出51%（5.1萬平方米），即可收回投資成本（總建筑面積預購、銷售完成20.1萬平方米）。3.所以保守地估計，在竣工后，6個月內收回投資并不是可望而不可急的。銀行投資平衡點：銀行投資產生連帶經濟效益分析：由于預購房屋的業(yè)主都為醫(yī)療行業(yè)，他們屬于高收入階層，收入來源穩(wěn)定，降低了銀行按揭貸款及投資回報的風險，預計年投資回報率約7%。九、物業(yè)管理天使花園以國家的商品房物業(yè)管理的有關法律、法規(guī)為依據。天使花園以西安市政府頒布的有關商品房的物業(yè)管理有關規(guī)定和文件為收費標準。園區(qū)采用業(yè)主一卡制管理，業(yè)主可免費享受園區(qū)內公共設施，不出家門即可網上購物，不出園區(qū)就能享受休閑、娛樂、購物、健身一條龍服務，園區(qū)將以優(yōu)質、高效、快捷、微笑服務于整個園區(qū)及每位業(yè)主。總結2006年第四季度，西安市高層、小高層住宅銷售均價為3500元/M2，隨著國家對房地產、土地市場各項政策出臺和規(guī)范化，又隨著國民經濟不斷發(fā)展和老百姓的生活水平提高，“綠洲天使花園”的銷售價均價3400元/M2屬中等偏下，綜合“綠洲天使花園”的硬件配置設施、高科技含量、高檔次的物業(yè)管理等相關環(huán)境及因素，“綠洲天使花園”以以上價位銷售是最有優(yōu)勢、可信、可行的。根據測算情況來看，盈虧臨界點在售出成品房85%以上（實際除去衛(wèi)生局15萬平方米），故投資可行，投資回收周期為29個月。/hanqi28441 曲江依云小鎮(zhèn)可行性投資報告**集團.**地產200*年*月*日目錄前言項目簡介：項目背景及區(qū)域優(yōu)勢：項目開發(fā)理念：項目投資分析：項目實施保障體系：項目管理保障體系建筑施工質量管理保障體系項目建筑施工技術保障體系建筑施工進度控制保障體系建筑施工安全管理保障體系項目開發(fā)建設成本控制保障體系原材料采供管理保障體系技術資料管理保障體系工程建設施工計劃：項目銷售策劃方案：項目財務分析及投資回報：物業(yè)管理：十、總結前言曲江新城地處渭河南岸，秦嶺北麓，秦嶺支脈終南山是她的綠色屏障。特殊的地理和地貌狀況，使曲江新城很早就是古長安一處風景綺麗的游覽勝地。曲江，是中國歷史上久負盛名的風景園林，她興起于秦漢，繁盛于隋唐，毀于唐末戰(zhàn)亂，歷時近一千三百年之久，是中國古代園林及建筑藝術的集大成者，被譽為中國古典園林的先河之一。擬建項目“曲江依云小鎮(zhèn)”位于曲江新城的核心地區(qū)，占地二百零六畝，南鄰雁南五路、北鄰雁南四路、東臨情侶路、西鄰雁塔南路、與曲江賓館——國際會議中心和西安會展中心及中央政務區(qū)遙相呼應。曲江新城的開發(fā)建設，將繼承和發(fā)揚中華傳統文化的優(yōu)勢，發(fā)掘、利用曲江歷史文化遺產，學習借鑒國內外度假區(qū)建設的經驗，形成曲江南、北千畝湖水面，建設一批富有參與性、娛樂性的大型綜合性旅游項目，目標是將建成集旅游、觀光、休閑、度假為一體的國家旅游度假區(qū)?！扒涝菩℃?zhèn)”將擬建成為位于曲江新城核心部位一顆璀璨的明珠，她的建設思想匯集“自然、綠色、環(huán)保、健康、”人文理念為目標，是您居住、生活、工作理想境地。 陜西**房地產開發(fā)2004年4月9日一、項目簡介（一）項目經濟指標：“曲江依云小鎮(zhèn)”住宅園區(qū)位于曲江核心地段，本項目建設用地150.3畝；該項目規(guī)劃一期總建筑面積約227159.65萬平方米小高層住宅園區(qū)，其中；地下室為設備用房、自行車庫合用及集中地下人防、車庫合用，建筑面積約37693.78平方米；住宅建筑面積約18.58萬平方米，園區(qū)布局以11層小高層（局部12層復式）；園區(qū)內公建部分建筑面積約3717.12平方米。（二）項目建筑模式：該項目土建施工采用全剪力墻及混合結構，按國家建筑規(guī)范及建筑標準進行設計、施工；地下一層人防，主體11層小高層（局部12層復式）。（三）項目規(guī)劃模式：該項目（一期）總投資約48360.77萬元人民幣，單位平方米成本造價2289.09元/M2（均價），容積率2.33，建筑密度21.2%。園區(qū)將以生態(tài)景觀、園林花卉及多功能娛樂配套設施來襯托人類的安居樂業(yè)、休養(yǎng)生息的生態(tài)居住環(huán)境。（四）項目戶型朝向：戶型布局以戶建筑面積：110~160M2為主，復式戶建筑面積為160~240M2，戶型有二房二廳一衛(wèi)、二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)，適合具有固定收入的三口及小康之家居住；四房二廳二衛(wèi)（復式）、五房二廳二衛(wèi)（復式）220M2、280M2適合成功志士聚家居住。樓形：一棟樓二~四單元，一單元（梯）二~四戶，戶戶朝陽，明廳明廚明衛(wèi)，戶內花園及一層室外花園。（五）能源組合：園區(qū)的能源組合將以科技含量較高的智能化配置：進口電梯、門鈴對講系統、寬帶網系統、24小時保安電腦智能監(jiān)控系統、配電房、水泵房、天然氣、集中供熱系統、24小時供熱水、消防系統、停車采用進口智能卡路管理系統、有線電視、系統、戶外照明系統、雙回路發(fā)電系統等；二、項目背景及區(qū)域優(yōu)勢我們公司針對曲江開發(fā)區(qū)“曲江依云小鎮(zhèn)”項目的周邊環(huán)境、可行性投資進行了詳細的調研、考察及綜合性評估。（一）項目區(qū)域優(yōu)勢：曲江新城位于西安市的東南角，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心；就目前西安市的規(guī)劃而言，在2005年內曲江開發(fā)區(qū)建設初具規(guī)模，曲江開發(fā)區(qū)將劃分六個區(qū)域進行建設：1.環(huán)塔佛教文化區(qū)域2.環(huán)陵文物古跡觀光區(qū)域3.環(huán)湖休閑渡假區(qū)域4.水景觀光區(qū)域5.娛樂餐飲區(qū)域6.政務中心區(qū)域。曲江開發(fā)區(qū)以其無可比擬的生態(tài)環(huán)境、文化優(yōu)勢、交通便利，對于目前廣大老百姓日益不斷追求和提高生活質量及居住環(huán)境的迫切需要相吻合，故在此投資建設規(guī)?；?、低密度花園小區(qū)——“曲江依云小鎮(zhèn)”，符合曲江“自然、綠色、健康”的發(fā)展方向，極具升值潛力。（二）項目區(qū)域：“曲江依云小鎮(zhèn)”地處西臨雁塔南路200米，北臨會展路離大雁塔1.5公里，東臨唐芙三路，南臨水廠路。位于曲江開發(fā)區(qū)一期開發(fā)區(qū)域的東南角，地理位置屬于曲江開發(fā)區(qū)中心區(qū)域。在交通方面，“曲江依云小鎮(zhèn)”所處位置：交通便利，路網暢通；市公交504路、224路終點站及500路車經過該園區(qū)。（三）自然、綠色、健康的人文優(yōu)勢：曲江開發(fā)區(qū)，在經過以后的2~3年開發(fā)建設，南湖就象一棵璀璨的明珠鑲刻在曲江開發(fā)區(qū)中央，周邊就象盛開的蓮花，襯托著整個曲江開發(fā)區(qū)；隨著“曲江依云小鎮(zhèn)”周邊和自身的自然、人造景觀及生態(tài)環(huán)境的大幅度提升，對人們居住在此的休養(yǎng)生息，具有不同凡響的長壽潛力。在不遠的將來將是西安地勢最優(yōu)越、環(huán)境最適宜、高層次、高質量、生態(tài)化的居住區(qū)域。三、項目開發(fā)理念“曲江依云小鎮(zhèn)”崇尚以“自然為本”的粗獷設計手筆，將以“自然、綠色、健康”的開發(fā)理念，讓每個業(yè)主在擁有自己生活空間的同時，充分享受“自然、綠色、健康”的溫馨、幸福、和諧、優(yōu)質生活。園區(qū)以低密度的建筑群體，配以小橋流水蜿蜒在園區(qū)的中央，以景觀假山噴泉、草坪、花卉樹木、公共健身機械、休閑會所、幼兒園、商業(yè)網點、娛樂餐飲、醫(yī)療保健等設施點綴園區(qū)的空間，組合成功能完善的文化社區(qū)。我們要創(chuàng)造一個現代化的、豐富多彩的居住、生活、工作、休閑空間，讓每一個居住者充分享受“工作如生活、生活如休閑、休閑如旅游”般的生活樂趣?！扒涝菩℃?zhèn)”在規(guī)劃設計布局上，更具人性化、更貼近自然，給人一種浪漫宜人的視覺感受：有聽覺上的風聲、鳥聲、流水；有視覺上的婆娑樹陰、置身自然；有嗅覺上的芬芳、清新、純厚；有心靈上的舒適、愜意、聯想、、、、、、現代人所追求的居住生活環(huán)境，是融合在大自然中；人們對健康的渴望孜孜追求，“長壽”是人類的第一追求，也是第一需要；“自然、綠色”能提供給人類清新的健康環(huán)境，能調節(jié)人類的視野、環(huán)境、心態(tài)，使人類充滿生機，更能調節(jié)現代人高速發(fā)展的生活、工作壓力?！扒涝菩℃?zhèn)”是現代人最理想的生活環(huán)境、最宜居住生活園區(qū)，是每個購房者最理想的選擇。四、項目投資分析社調及項目對比：項目名稱曲江依云小鎮(zhèn)（一期）曲江春曉苑（對比A）曲江湖濱花園（對比B）地理位置曲江曲江曲江占地面積150.3畝147畝123畝容積率2.331.750.78建筑密度21.2%28%35%總建筑面積227158m2172000m245000m2小高層面積185748m2164000m20小高層均價3400元/m23400元/m20小高層銷售對象團購50%團購0%0綠地率60.8%38%50%綜合上表就可得出：“曲江依云小鎮(zhèn)”無論從建筑密度、地理位置、售價、銷售對象比同等區(qū)域的A和B有比較明顯的優(yōu)勢。“曲江依云小鎮(zhèn)”經我公司對此項目的科學調研和可行性論證，認為該項目一定會建設成投資周期短、見效快、收益高的一個可操縱項目。五、項目實施保障體系（一）、項目管理手段：遵循國家的法律、法規(guī)，用國內、外先進管理理念及我公司成熟的管理經驗，突出我公司管理團隊的能力，針對該項目的實際情況，以我公司規(guī)范化、法律化、人性化的管理手段，保障該項目的目標實現。（二）、建筑施工質量管理手段：按國家建筑和設備安裝技術質量的有關驗收標準分部分項進行驗收。選擇市場信譽好、一級資質單位作為本項目的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位必須做到“三控、二管理”，質量控制、進度控制、投資控制、資料管理、合同管理，24小時全天候工作，旁站率高。凡承包參與該項目工程施工作業(yè)單位，必須達到國家的建筑工程和設備安裝的有關質量驗收標準。施工作業(yè)單位為保證建筑工程施工質量，而提供有效的經濟保障。我公司以總工程師、審計監(jiān)察部、工程部及項目負責人、有關項目工程人員監(jiān)督、跟蹤監(jiān)理單位對工程質量標準執(zhí)行情況及驗收工作情況；由監(jiān)理單位負責監(jiān)理、驗收施工單位的工程質量及施工單位自檢、互檢執(zhí)行情況和標準。施工單位必須在上一道工序由監(jiān)理單位驗收完，方可繼續(xù)下一道工序作業(yè)及隱蔽工程。6.獎罰：1）我公司在項目工程上，組織質量監(jiān)督小組，不定期組織各施工作業(yè)單位之間進行質量評比，對優(yōu)勝者進行物質、精神獎勵。2）對分部分項工程驗收不合格者處以罰款，達不到工程竣工質量合格者，視情節(jié)輕重給予處罰。情節(jié)特別嚴重者，我公司有權終止其合同，造成的經濟損失由施工作業(yè)單位全部承擔。（三）、項目建筑施工技術保障體系：以國家和建設部的設計、施工技術規(guī)范和標準為依據；參照國內先進、成熟的施工工藝和技術；必須按設計施工圖和確認的施工方案施工；在施工中，任何施工技術變更方案必須由各有關單位的技術總工程師審核、批準方可實施。（四）、建筑施工進度控制手段：以項目總進度計劃為目標，做好各項施工、設備安裝及市政、小區(qū)配套等工序平行流水搭接施工工藝程序。我公司管理人員按照合同工期，會同有關監(jiān)理公司、施工單位及外協單位對工程進度進行監(jiān)督執(zhí)行。項目施工總進度以預控為主，宏觀調控以項目建設前期、中期、后期控制，微觀以施工總進度調控以年、季、月、旬、日、小時控制。在項目建設期內，根據不同情況，調整建設工程施工進度；可采取以下措施加快建設項目進度：組織措施；經濟措施；技術措施；其他配合措施；獎罰；1）我公司針對施工單位所報施工進度計劃，監(jiān)督實施，預期沒有完成所報施工進度計劃，酌情給予處罰2）我公司將在項目建設施工期，不定期在施工現場組織各施工作業(yè)單位之間進行勞動競賽，對優(yōu)勝者頒發(fā)獎品，以致鼓勵。（五）、建筑施工安全管理保障體系：1.施工現場必須按照國家建設部頒發(fā)的建筑工地安全文明施工管理條例執(zhí)行。2.如違反此條例者，按情節(jié)嚴重程度和造成經濟損失程度、造成社會影響、危害程度進行處罰；情節(jié)特別嚴重者，將送司法機關處理。3.我公司有權終止其合同，造成的經濟損失由施工作業(yè)單位全部承擔。（六）、項目開發(fā)建設成本控制手段：材料、設備成本控制：嚴格控制材料、設備采購成本，采用先進適用、經濟合理的原則。2、建筑施工成本控制：在項目開發(fā)建設期，控制設計變更和施工簽證。合同管理控制：1）、該項目工程收費依據為陜西省建委頒布的2004年4月1日起執(zhí)行建設部《建設工程工程量清單制》的有關規(guī)定，為建設工程計價的依據。2）、參與該項目建設的所有單位必須持有國家共商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照及法人資格；施工企業(yè)必須持有建設部頒發(fā)的一級施工資質證書及特殊作業(yè)單位的國家頒發(fā)的資質證書；具備貫標（IS9001、IS9002、IS2000）等證書。3）、該項目工程、設備、材料采取招投標形式；有各參與該項目建設的單位自行按各自企業(yè)情況進行報價。4）、該項目為平方米單價（****元/m2）包干價，不計其他任何費用，單價不可以調整，工程量可以調整（按實結算）；5）、凡參與該項目工程建設、施工、作業(yè)單位，我公司將以多種手段、方式來支付該項目工程所需的建筑施工、設備安裝、材料等合同總價款的款項。6）、凡參與該項目建設的施工、作業(yè)單位，必須以：為保證建筑工程施工質量，而提供有效的經濟保障。7）、承包范圍：土建及一般水電安裝（不含總體道路、綠化、設備等）8）、承包形式：包工包料9）、付款：（1）、按該工程依據實際完成施工圖的工作、工程量的統計報表，經監(jiān)理單位簽字、我公司有關領導及相關人員流轉、簽字的工作、工程量的統計報表為支付工程形象進度款的依據。（2）、該項目建設施工單位完成至3~4層完，按已完成工程量的80%支付工程款。（3）、隨后按工程施工形象進度已完工作量的80%付款，余額工程款20%待工程竣工驗收完付至合同總造價95%款項，結算總造價5%作為保修金，待保修期完，一次付清。（4）、每次付款未滿100萬元時，累計到下一次付款，滿100萬元起支付工程形象進度款。（5）、工程質量：凡參與該項目施工、作業(yè)單位的建筑工程施工質量，必須達到國家有關建筑工程分部分項的驗收標準，違者按合同總承包價的5‰罰款；6）、安全文明施工：達不到建設部規(guī)定的建設工程標準化管理者，按情節(jié)嚴重、造成經濟損失、造成社會負面影響程度，進行處罰；情節(jié)嚴重者，送交司法部門處理。7）、其他：對參與該項目建設工程施工單位違反以上條款者，我公司有權終止其合同，并追究其違約責任。8）、糾紛處理：如有糾紛，雙方協商解決，協商不成；進行仲裁或上訴法院解決。財務成本控制：監(jiān)理審核施工單位已完工作量報表我公司項目有關人員審核施工單位已完工作量報表我公司有關領導審核施工單位已完工作量報表我公司監(jiān)事會審核施工單位已完工作量報表總經理（董事長）審核施工單位已完工作量報表我公司財務部出付款流轉單總經理（董事長）簽字付款（七）、原材料采供管理辦法：所有材料設備必須符合國家標準。所有材料設備必須有準用證、出廠證明、質量保證書及相關的技術參數。必須考察生產線（有相關人員同行）。技術資料管理辦法：1、在項目前期階段、項目規(guī)劃建筑設計階段、建筑施工階段、工程驗收階段，必須做到技術資料管理規(guī)定及管理目標在前的技術資料檔案管理的觀念，在設計，施工、監(jiān)理單位對該項目監(jiān)理過程中的技術資料及驗收資料，資料管理人員必須要整理收集三套以上完整的施工質量、技術、材料、業(yè)務聯系單、施工日記、設計變更、簽證等資料。有工程資料必須有專人在公司資料檔案室歸檔。六、工程建設施工計劃該項目依據國家建筑技術施工規(guī)范標準，運用科學的施工管理手段，工程采用施工平行流水搭接施工方法；計劃組織4家施工單位同時施工，在施工方案研討獲得通過后，總施工工期擬定為18個月。基礎施工階段建筑結構封頂施工階段水、電設備施工階段內、外墻門窗施工階段園區(qū)管網施工階段室外工程施工階段園區(qū)綠化施工階段8、竣工調式驗收階段七、項目銷售策劃方案（一）銷售面積及客戶群：該項目總建筑面積21.13萬平方米，其中，省高院、總工會、醫(yī)療系統等團購10萬平方米，單價2690元/M2，首付40%房款，約10760萬元；其余，11.13萬平面米的住宅小高層部分作為我公司對外銷售；小高層住宅以均價3300元/M2為預售價，現房以3400元/M2為銷售價。（二）、銷售手段：1、商業(yè)面積銷售方案：以超市、餐飲娛樂、醫(yī)療診所、幼兒園、會所為第一目標，以銀行營業(yè)所、郵電局、商業(yè)店鋪、休閑娛樂為第二目標，在主體結構封頂前，根據不同的潛在的銷售對象需求制定出不同的專業(yè)設計方案和效果，以商住、租售兩用的銷售理念，用人無我有的口號，廣泛進行宣傳和市場銷售，把我們園區(qū)的優(yōu)勢、特點充分發(fā)揚光大。2、住宅面積銷售方案：確定市場目標：以醫(yī)療系統、雁塔區(qū)、曲江開發(fā)區(qū)的個體業(yè)主、民營企業(yè)高層管理人員等為第一目標市場。以上述區(qū)域內居家活動的國家企事業(yè)單位的干部及海外留學人員為第二目標市場。以其他開發(fā)區(qū)合資、獨資企業(yè)工作的管理人員為第三目標市場。以在西安投資、辦企業(yè)的投資者和在西安工作的未婚青年的置業(yè)安家為第四目標市場。3、目標市場細分：以西安市中、高層收入的人群，年齡在30~49歲之間，已婚，家庭成員3~5人之間，子女年齡在16歲以下的家庭為主力目標市場。并通過此客戶群的大量購買來帶動其他客戶群的購買力。（三）宣傳策劃：1、2004年12月31日至2005年3月31日進行市場調研及宣傳策劃方案選定。2、推廣時機及目標：2005年4月28日進行“曲江依云小鎮(zhèn)”的預售宣傳活動（開幕日），2005年3月28日“曲江依云小鎮(zhèn)”在各大媒體、報紙交通要道進行大型宣傳活動，并印制精美的售樓書，使“曲江依云小鎮(zhèn)”成為雁塔區(qū)、曲江開發(fā)區(qū)規(guī)模最大、知名度最高、功能最齊全、居住環(huán)境最優(yōu)越的大型、中高檔住宅園區(qū)；在政府“全面步入小康社會”的口號下，切入市場時機為2005年4月28日。推廣第一階段：導入期（2005年4月28日---2005年6月28日）完成40%的銷售率；推廣第二階段：轟炸期（2005年6月29日---2006年12月29日）完成55%的銷售率；推廣第三階段：鞏固強銷期（2005年12月30日---2006年5月10日）利用節(jié)假日的特點，強銷完成5%的銷售率。3、預購房結構封頂后，可進行銀行按揭80%，（含商業(yè)和別墅）。八、項目財務分析及投資回報（一）資本構成及資金籌措：該項目資本的結構組成：以土地投入1.7億元人民幣（投資收益價）、我集團自籌資金3.14億元人民幣。資金籌措：融資1億元人民幣、預購房款首付款1.08億元，建筑結構到頂預購房60%按揭。我公司自籌資金所占總投資的比例為34%。預購房（既定向開發(fā)）10萬平方米，預購對象的經濟主體是在西安市具有中等偏上穩(wěn)定收入的醫(yī)療行業(yè)及醫(yī)務、法律、公務員等工作者。（二）項目總投資：項目投資概況總建筑面積21.13萬平方米，預購10萬平方米，自行銷售11.13萬平方米。綠洲天使花園住宅項目投資概況表表1序號項目名稱總投資（萬元）前期投資（萬元）中期投資（萬元）后期投資（萬元）備注一、項目投資合計48，360.7736759.001590.0020308.80其中：1.土地17，000.0015000.002.規(guī)費2764.002764.000.003.設計費150.0060.0045.0045.004.監(jiān)理費150.0060.0045.0045.003.建安總造價31250.0021875.009375.004.設備1800.001000.00800.005.園區(qū)配套1500.00500.001000.006.室外管網、道路、綠化、圍墻等1250.001250.00二、項目經營投資費用1.銷售廣告、策劃696.90696.9010萬平方米投資額*3%2.不可預見費696.90696.9010萬平方米投資額*3%3.貸款利率1400.001400.001億*7%*2年資本構成及資金籌措：該項目資本的結構組成：以土地投入1.7億元人民幣（投資收益價）、我集團自籌資金4.3億元人民幣。資金籌措：融資1億元人民幣、預購房款首付款1.6億元建筑結構到封頂預購房60%按揭。預購房（既定向開發(fā)）15萬平方米，預購對象的經濟主體是在西安市具有中等偏上穩(wěn)定收入的醫(yī)療行業(yè)及醫(yī)務工作者。融資比例；融資1億人民幣占該項目總投資額1/6（既16%）。預收房款比例（建筑物結構封頂之前10層）預購房款（既定向開發(fā)）總價的40%為預收房款（即為首付款）。項目總投資回報及財務平衡點：項目投資回報測算該項目總投資：58657.80萬元項目不可預見費及銀行貸款利息：2096.90萬元項目竣工時實際盈虧臨界值為：58657.80萬元銀行實際盈虧臨界值為：醫(yī)療行業(yè)預購房結構封頂60%按揭。“綠洲天使花園”售價設定：依據曲江地區(qū)同類樓盤銷售行情，不考慮該項目的各種高科技含量及生態(tài)景觀、硬件設施的獨特優(yōu)勢，按其均價計算，成品商業(yè)面積銷售價（均價）5500元/M2，住宅預售價（均價）3300元/M2，小高層住宅成品銷售價（均價）3400元/M2，聯體別墅銷售價（均價）4300元/M2，地下室、人防車庫與局部設備用房暫不考慮售價，故該項目總建筑面積均價設置在3058元/M2；除去衛(wèi)生局預購15萬平方米，售價2690元/M2外，自行銷售10萬平方米銷售價（均價）為3610元/M2；成品房銷售收益詳見測算表（表2-1）：投資回報約16902.59萬元（人民幣）。綠洲天使花園成品房銷售收益測算表（稅前測算）表2序號銷售時間售出百分比（%）售出面積（M2）單價（元）回籠資金（萬元）盈虧金額（萬元）備注1.結構封頂60%150000.002690.0040350.00-18307.80預購房結構封頂24210.00除去予付款銀行貸款回收臨界值（點）2.10%10000.003610.0043960.00-14697.80自行銷售10萬平方米3.20%20000.003610.0047570.00-11087.804.30%30000.003610.0051180.00-7477.805.40%40000.003610.0054790.00-3867.806.50%50000.003610.0058400.00-257.807.60%60000.003610.0062021.003352.20自行銷售至5.1萬平方米時，為盈虧臨界點。8.70%70000.003610.0065620.006962.209.80%80000.003610.0069230.0010572.2010.90%90000.003610.0072840.0014182.2011.100%100000.003610.0076450.0017792.20注：1.綠洲天使花園總建筑面積為25萬平方米，其中：預購成品房為15萬平方米，2690元/M2，總購房款為40350萬元，相當于總成品房銷售總價的60%。2.除去預購成品房15萬平方米，余10萬平方米，均價為3610元/M2，在10萬平方米中銷售出51%（5.1萬平方米），即可收回投資成本（總建筑面積預購、銷售完成20.1萬平方米）。3.所以保守地估計，在竣工后，6個月內收回投資并不是可望而不可急的。銀行投資平衡點：銀行投資產生連帶經濟效益分析：由于預購房屋的業(yè)主都為醫(yī)療行業(yè)，他們屬于高收入階層，收入來源穩(wěn)定，降低了銀行按揭貸款及投資回報的風險，預計年投資回報率約7%。九、物業(yè)管理天使花園以國家的商品房物業(yè)管理的有關法律、法規(guī)為依據。天使花園以西安市政府頒布的有關商品房的物業(yè)管理有關規(guī)定和文件為收費標準。園區(qū)采用業(yè)主一卡制管理，業(yè)主可免費享受園區(qū)內公共設施，不出家門即可網上購物，不出園區(qū)就能享受休閑、娛樂、購物、健身一條龍服務，園區(qū)將以優(yōu)質、高效、快捷、微笑服務于整個園區(qū)及每位業(yè)主?？偨Y2006年第四季度，西安市高層、小高層住宅銷售均價為3500元/M2，隨著國家對房地產、土地市場各項政策出臺和規(guī)范化，又隨著國民經濟不斷發(fā)展和老百姓的生活水平提高，“綠洲天使花園”的銷售價均價3400元/M2屬中等偏下，綜合“綠洲天使花園”的硬件配置設施、高科技含量、高檔次的物業(yè)管理等相關環(huán)境及因素，“綠洲天使花園”以以上價位銷售是最有優(yōu)勢、可信、可行的。根據測算情況來看，盈虧臨界點在售出成品房85%以上（實際除去衛(wèi)生局15萬平方米），故投資可行，投資回收周期為29個月。速生竹柳種植可行性報告

篇一：速生竹柳種植可行性報告

速生竹柳種植可行性報告

速生竹柳又名竹柳、美國竹柳，是通過美國寒柳、朝鮮柳、筐柳、毛竹基因組合雜交選育，具用多元遺傳種質基因的新生代林木新秀，它具有超速生、抗性強、材質好、高密植等特征，是一個亟待開發(fā)的優(yōu)質超速生新能源樹種。從其誕生到現在很短的時間內就受到林業(yè)界專家及科研機構的高度關注，更受到迫切快速致富的眾人追捧。速生竹柳最大的一個特征就是可以高密度種植，就拿造林來說，常規(guī)樹種一畝只能栽種30—40多棵，而如果種植速生竹柳，一畝地可以栽種335棵。其種植密度是楊樹的8倍，生長速度是楊樹的1倍，銷售價格是楊樹的1倍，總體效益是楊樹的10倍以上。下面就把有關種植速生竹柳的種植利潤分析總結如下：

一、速生竹柳造林利潤分析（以下數據是根據綜合全國各地的平均標準來計算的，具體到某個地區(qū)，可能又存在一定的差異）

1、種植速生竹柳成材林每畝需要種苗335株，335株X2.5元每株,計款837.5元；

2、管護費(蟲害、修枝、看管等)每畝每年按300元，6年計1800元（如在水分充足的地區(qū)種植，一般五年即可成材，因速生竹柳尤其喜歡在水分充足的地方生長）；

3、土地租金每畝按500元計，6年投入為3000元；

4、肥水投入按每株1.5元，335株×1.5元每株，計502.5元，6年投入為3015元

以上幾項的合計投入為：8652.5元。

下面我們再算一下種植速生竹柳6年的產值：種植速生竹柳只要管理跟上，單株六年后可生產材積0.5--0.6立方，按最低0.5立方/株，價格按700元每立方計算，一畝竹柳林的產值為：335棵×0.5立方/株×700元/方＝117250元，減去總成本8652.5元，還有108597.5元，這是六年總利潤，平均每年每畝木材產值凈利潤為1809

9.5元，由于地區(qū)不同，各地肥水管理費用有一定差異，但是栽植速生竹柳成材，每畝每年1.5萬元的利潤是完全可以實現的。

二、速生竹柳育苗利潤分析

由于速生竹柳是近年來才有的新品種，全國各地都在大面積引種造林，因而造成竹柳種苗的嚴重短缺，因此從事速生竹柳育苗的利潤比造林還要更高。現在把速生竹柳育苗的利潤分析總結如下：

1、育苗就是把竹柳插節(jié)截成10至12公分的長度（可選實木壯苗作插節(jié)），株距、行距均為25x25公分，這樣每平方米可以栽16株，一畝地的育苗量就是16x667，即是10672株。從我們基地購買一畝地的種苗費用為：3000元；

2、管護費（主要是蟲害、修枝、看管等）每畝每年按500元；

3、土地租金每畝按500元計；

4、肥水投入（主要是底肥、追肥、灌溉等）按每畝800元計；以上成本合計為：4800元。

這樣育出的苗當年可長到4米以上，直徑可達1.5至2.5公分。這樣的種苗在2021年售價為每米8元，2021年為每5元。2021年、2021年、2021年如按保守估價每米3元計算，凈苗每畝按10000株每株按4米計算，則每畝產值在10萬元左右，減去成本4800元，每畝的凈利潤為9萬多元，即是將來苗價下降到2元每米，每畝的年利潤也不會少于5---6萬元。所以育苗雖然投入高一點，但是相對造林來說，育苗的經濟效益更高、更快。

速生竹柳由于本身具有超速生、超耐性、高密植等突出優(yōu)點，試種幾年來，取得了很高的經濟效益，現已引起林業(yè)界及種植戶的高度重視，未來幾年，它將逐漸取代南方速生桉樹和速生楊樹，其做為新一代速生樹種的大好前景不可估量。

竹柳產業(yè)現狀及發(fā)展前景分析

一、中國竹柳產業(yè)現狀

竹柳由來及特性：竹柳為楊柳科（Salicaceae）柳屬植物。是一個多元雜交速生新樹種，兼有竹和柳的品質,屬于落葉喬木,生長潛力大，高度可達20米以上。樹皮幼時綠色，光滑。頂端優(yōu)勢明顯，腋芽萌發(fā)力強，分枝較早，側枝與主干夾角30～45度。樹冠塔形，分枝均勻。葉披針形，單葉互生，葉片長達15—22cm，寬3.5-6.2cm,先端長漸尖，基部楔形，邊緣有明顯的細鋸齒，葉片正面綠色，背面灰白色，葉柄微紅、較短。具有木質細密結實，不空心、不黑心，從邊到心色度均勻，自然白度高，纖維柔軟，高織力強，燃燒時發(fā)熱量高等特性。主要有以下特點：

一是高密度：適應高密度栽培，如作為成材林栽植，每畝可栽320至650顆；如作為造紙或紙漿用材每畝可栽植2500顆，若純做育苗基地，每畝可達10000顆，土地利用率極高。

二是生長快：每畝種植650至320顆，肥水管理跟上，四至六年平均胸徑可達20至30公分，高度20至25米，單株材積率達0.35至0.45立方米。

三是抗性強：可在鹽堿地上栽種，具有抗鹽堿、抗旱澇、抗寒、抗病、抗壓、抗彎、抗拉、抗剪等高抗性。并且自身還對竹柳吐銹病、莖桿潰瘍病等病蟲害有很強的抑制性。

四是適應性強：所謂有心栽花花不發(fā)，無心插柳柳成蔭。竹柳喜光，耐寒性強，在零下37℃的低溫和40℃的高溫、從平原到海拔4000米以內的高原，都可以正常生長。其根系發(fā)達，萌芽力強，極易成活，插苗的成活率達95%以上，且能生長于水邊和潛水中，對土壤適應性廣。

五是木材用途廣：不空心、不黑心，從邊到心色度潔白，未加漂白前，自然白度高達60%，木材得漿率高達95%，而且材質纖維柔軟，木質細密均勻，是上乘的工業(yè)造紙、包裝業(yè)和建筑業(yè)用材的首選材料，市場需求大。

篇二：速生竹柳種植可行性報告

速生竹柳種植可行性報告

速生竹柳又名竹柳、美國竹柳，是通過美國寒柳、朝鮮柳、筐柳、毛竹基因組合雜交選育，具用多元遺傳種質基因的新生代林木新秀，它具有超速生、抗性強、材質好、高密植等特征，是一個亟待開發(fā)的優(yōu)質超速生新能源樹種。從其誕生到現在很短的時間內就受到林業(yè)界專家及科研機構的高度關注，更受到迫切快速致富的眾人追捧。速生竹柳最大的一個特征就是可以高密度種植，就拿造林來說，常規(guī)樹種一畝只能栽種30—40多棵，而如果種植速生竹柳，一畝地可以栽種335棵。其種植密度是楊樹的8倍，生長速度是楊樹的1倍，銷售價格是楊樹的1倍，總體效益是楊樹的10倍以上。下面就把有關種植速生竹柳的種植利潤分析總結如下：

一、速生竹柳造林利潤分析（以下數據是根據綜合全國各地的平均標準來計算的，具體到某個地區(qū)，可能又存在一定的差異）

1、種植速生竹柳成材林每畝需要種苗335株，335株X2.5元每株,計款837.5元；

2、管護費(蟲害、修枝、看管等)每畝每年按300元，6年計1800元（如在水分充足的地區(qū)種植，一般五年即可成材，因速生竹柳尤其喜歡在水分充足的地方生長）；

3、土地租金每畝按500元計，6年投入為3000元；

4、肥水投入按每株1.5元，335株×1.5元每株，計502.5元，6年投入為3015元

以上幾項的合計投入為：8652.5元。

下面我們再算一下種植速生竹柳6年的產值：種植速生竹柳只要管理跟上，單株六年后可生產材積0.5--0.6立方，按最低0.5立方/株，價格按700元每立方計算，一畝竹柳林的產值為：335棵×0.5立方/株×700元/方＝117250元，減去總成本8652.5元，還有108597.5元，這是六年總利潤，平均每年每畝木材產值凈利潤為18099.5元，由于地區(qū)不同，各地肥水管理費用有一定差異，但是栽植速生竹柳成材，每畝每年1.5萬元的利潤是完全可以實現的。

二、速生竹柳育苗利潤分析

由于速生竹柳是近年來才有的新品種，全國各地都在大面積引種造林，因而造成竹柳種苗的嚴重短缺，因此從事速生竹柳育苗的利潤比造林還要更高?，F在把速生竹柳育苗的利潤分析總結如下：

1、育苗就是把竹柳插節(jié)截成10至12公分的長度（可選實木壯苗作插節(jié)），株距、行距均為25x25公分，這樣每平方米可以栽16株，一畝地的育苗量就是16x667，即是10672株。從我們基地購買一畝地的種苗費用為：3000元；

2、管護費（主要是蟲害、修枝、看管等）每畝每年按500元；

3、土地租金每畝按500元計；

4、肥水投入（主要是底肥、追肥、灌溉等）按每畝800元計；以上