建材商貿(mào)城物業(yè)管理方案說(shuō)明

建材商貿(mào)城物業(yè)管理方案前言作為xx市集住宅、商鋪為一體的樓盤(pán)，其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。市xxx物業(yè)管理將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展工作。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。安全：安全防是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。尊貴：“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在小區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。本公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。第一章xxx物業(yè)管理簡(jiǎn)介一、公司簡(jiǎn)介市xxx物業(yè)管理是一家新成立的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，公司地址:市揚(yáng)帆大道與金海灣東大街交匯處。企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。個(gè)性舒和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法?！罢媲懈冻觥⑿撵`交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工中營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。六項(xiàng)主要服務(wù)容：物業(yè)共用部位日常維護(hù)和管理服務(wù)；物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理服務(wù)；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域交通秩序與車(chē)輛停放的管理服務(wù)；物業(yè)管理區(qū)域治安、消防協(xié)助管理服務(wù)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(一)綜合服務(wù)1、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)等有償便民服務(wù)的，并公示服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2、與被服務(wù)者簽訂規(guī)的物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議），雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、容及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、容及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)。3、小區(qū)設(shè)服務(wù)中心，辦公設(shè)施設(shè)備較先進(jìn)完備，應(yīng)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理，辦公場(chǎng)所整潔有序。4、建立有完善的物業(yè)管理制度、作業(yè)流程及物業(yè)管理工作計(jì)劃及實(shí)施時(shí)間。建立財(cái)務(wù)制度，財(cái)務(wù)收支符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。5、業(yè)主咨詢、投訴在24小時(shí)予以答復(fù)處理。業(yè)主急修半小時(shí)、其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達(dá)90％以上。6、廣泛的應(yīng)用專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理軟件、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)、收費(fèi)情況、設(shè)備檔案和日常辦公進(jìn)行管理。7、按合同適時(shí)組織開(kāi)展健康有益的文體娛樂(lè)活動(dòng)。8、小區(qū)業(yè)主支持和配合物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，每年進(jìn)行一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)滿意度抽樣調(diào)查，滿意率達(dá)90％以上，對(duì)不滿意的情況進(jìn)行分析并及時(shí)整改。9、物業(yè)管理企業(yè)持有有效證照，人員配置合理，有管理人員、水、電、綠化等專(zhuān)業(yè)操作人員，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)書(shū)或崗位證書(shū)，崗位責(zé)任制明確。10、全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，服務(wù)意識(shí)高，敬業(yè)精神高，業(yè)務(wù)素質(zhì)強(qiáng)，行為語(yǔ)言規(guī)，服務(wù)主動(dòng)，熱情。11、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)、消防培訓(xùn)及其他服務(wù)培訓(xùn)。12、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。13、每月在服務(wù)中心公布1次由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜姷荣M(fèi)用詳細(xì)預(yù)算情況，每季度1次在服務(wù)中心公布涉及物業(yè)管理代收代支的費(fèi)用情況。年清掏年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、進(jìn)行保潔巡查，樓道無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放，無(wú)明顯暴露垃圾、衛(wèi)生死角等現(xiàn)場(chǎng)，保證小區(qū)干凈整潔。6、建立消殺工作管理制度，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況開(kāi)展消毒和滅蟲(chóng)除害工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。(六)協(xié)助公共秩序1、門(mén)崗室整潔，公共秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴有明顯的標(biāo)志。2、設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于12小時(shí)立崗值勤。3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施有效管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。4、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。5、配備有樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或者其他三項(xiàng)安全防措施的，對(duì)安全監(jiān)控設(shè)備實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控并及時(shí)記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題30分鐘有人到現(xiàn)場(chǎng)處理。6、按照規(guī)定路線和時(shí)間24時(shí)間進(jìn)行有計(jì)劃、不間斷的巡邏，每天不少于8次；對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)巡查1次，并做好巡查記錄；夜間對(duì)服務(wù)圍重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防檢查和巡邏；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控并做有完備的記錄。7、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。第二章擬采用的機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)分工一、管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置“xxx物業(yè)管理xxx建材商貿(mào)城物業(yè)管理處”按“管理處主任負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式”設(shè)定管理架構(gòu)。管理處設(shè)服務(wù)中心、防組、工程管理組三個(gè)部門(mén)。管理處主任集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由管理處主任直接安排，各部門(mén)主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門(mén)主管直接向管理處主任負(fù)責(zé)。xxx物業(yè)公司xxxx物業(yè)管理服務(wù)中心服務(wù)中心防范組工程管理組其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。二、職責(zé)分工[服務(wù)中心]1、協(xié)調(diào)管理處各工作組的工作。2、負(fù)責(zé)處理業(yè)主（住戶）的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。起草給業(yè)主（住戶）的各類(lèi)通知、通告，由管理處主任簽署后發(fā)出。負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理處資料及檔案管理，建立業(yè)主（住戶）檔案管理工作。負(fù)責(zé)物業(yè)管理處所需物品的后勤采購(gòu)工作。負(fù)責(zé)收取物業(yè)服務(wù)、有償服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常清潔工作。負(fù)責(zé)本物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。負(fù)責(zé)本物業(yè)的除蟲(chóng)滅害工作。組織、開(kāi)展文化活動(dòng)。[防組]負(fù)責(zé)本物業(yè)的防火、防盜、防破壞和安全巡視工作。與政府、公安、消防、司法等部門(mén)保持良好的關(guān)系。成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。建立、健全各項(xiàng)安全防規(guī)章制度。負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常巡視工作和固定崗位的安排。負(fù)責(zé)車(chē)輛的安全秩序管理工作。負(fù)責(zé)車(chē)輛停放費(fèi)用的收取工作。協(xié)助服務(wù)中心開(kāi)展其他工作。[工程管理組]1、負(fù)責(zé)本物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理，負(fù)責(zé)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。2、負(fù)責(zé)本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常簡(jiǎn)單維護(hù)保養(yǎng)工作。制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。負(fù)責(zé)本物業(yè)弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。負(fù)責(zé)服務(wù)中心轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主（住戶）投訴的處理，及為業(yè)主（住戶）提供維修等服務(wù)。協(xié)助服務(wù)中心做好使用的工具、設(shè)備材料的選購(gòu)、庫(kù)存和保管使用工作。協(xié)助服務(wù)中心開(kāi)展其他工作。第三章服務(wù)崗位及人員配置一、項(xiàng)目擬配置人員管理處擬配人員25名，其中管理處主任1名，主管人員3名，管理人員3名，基層工作人員24名。部門(mén)部門(mén)崗位人數(shù)小計(jì)（人）服務(wù)中心主任110綜合主管1管理員2保潔員5綠化員1安全防組主管117防員16工程管理組主管13維修員230二、人員素質(zhì)要求[管理處主任]持有物業(yè)管理上崗證,有豐富的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)管理工作,有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。[綜合主管]身體健康，大專(zhuān)以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有豐富物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力，具有獨(dú)立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。[管理員]持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫(xiě)作能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)、各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問(wèn)題、溝通、理解、判斷、分析能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。[保潔綠化員]身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，吃苦耐勞，有較好的理論知識(shí)，熟悉衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作流程，較強(qiáng)的組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉各清潔、綠化用品（具）的使用規(guī)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。[防主管]大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識(shí)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂(lè)業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。[防員]愛(ài)崗敬業(yè)，有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。[工程主管]身體健康，技工以上學(xué)歷，持證上崗，有豐富的工程維修經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，較強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力，具有獨(dú)立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。[工程維修員]身體健康，技工以上學(xué)歷，持證上崗，有豐富的工程維修經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)。第四章物資配備一、管理用房開(kāi)發(fā)公司應(yīng)在本物業(yè)向物業(yè)公司提供面積為設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積的千分之四作為物業(yè)管理用房，即190平方米。物業(yè)用房包括辦公、接待用房、雜物用房、員工宿舍。二、擬配置物資裝備計(jì)劃按“精簡(jiǎn)、實(shí)用”的原則，擬購(gòu)辦公用品及工具一批，具體清單如下：萬(wàn)用表萬(wàn)用表2600.00維修小計(jì)3330.00保潔用具掃帚(山枝掃)10(捆)180.00清潔掃帚(棕掃)20把80.00清潔布拖把20把140.00清潔垃圾清運(yùn)車(chē)3900.00清潔垃圾鏟1060.00清潔公用垃圾箱101880.00清潔綠化剪刀130.00綠化鐵鏟550.00綠化噴霧器145.00綠化膠管200米300.00綠化小計(jì)3665.00總計(jì)53025.00第五章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用預(yù)測(cè)一、預(yù)測(cè)說(shuō)明1、各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：【物業(yè)服務(wù)費(fèi)】住宅（多層）：0.50元/平方米/月；商鋪：1.00元/平方米/月；【城市垃圾清運(yùn)處理費(fèi)】按市人民政府關(guān)于統(tǒng)一征收城市生活垃圾處理費(fèi)的相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)代環(huán)衛(wèi)站收取?！竟珨偹娰M(fèi)】以供水、供電部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)按業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)建筑面積據(jù)實(shí)公攤。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、成本預(yù)測(cè)明細(xì)表表一：收入預(yù)測(cè) 單位：元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)面積（平方米）單價(jià)月收入備注一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)1多層住宅48875.530.5024437.802商鋪14524.71.0014524.73二、合計(jì)38962.5表二：人工工資支出預(yù)測(cè) 單位：元名稱(chēng)名稱(chēng)人數(shù)人均月工資月合計(jì)年合計(jì)主任12500250030000主管31600480057600管理員管理員21000200024000防員1590013500162000保潔員5700350042000綠化員11000100012000工程維修員21000200024000小計(jì)3029300351600表三：稅金及附加上繳稅金(%)計(jì)稅金額月上繳備注1營(yíng)業(yè)稅538962.51948.122教育費(fèi)附加31948.12583城建費(fèi)51948.12974地方教育費(fèi)附加11948.1219小計(jì)2122.12表四：行政辦公費(fèi)預(yù)測(cè)明細(xì)表項(xiàng)目項(xiàng)目月標(biāo)準(zhǔn)（元）備注1固定費(fèi)150.002辦公文具費(fèi)120.003電腦耗材80.0044飲用水費(fèi)用60.005書(shū)報(bào)費(fèi)18.006辦公水電費(fèi)(含住所)300.00小計(jì)728.00表五公共設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)預(yù)測(cè)表單位：元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)測(cè)算方式月支出備注1室外排污管道日常簡(jiǎn)單疏通綜合測(cè)算300.002公共部位、設(shè)施設(shè)備日常檢查、維修、養(yǎng)護(hù)綜合測(cè)算500.00小計(jì)800.00表六綠化保潔日常支出預(yù)測(cè) 單位：元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)測(cè)算方式月支出備注1清運(yùn)器具損耗、維護(hù)費(fèi)用綜合測(cè)算30.002環(huán)境消殺、農(nóng)綜合測(cè)算80.00藥、肥料費(fèi)用藥、肥料費(fèi)用3綠化補(bǔ)種綜合測(cè)算80.00小計(jì)190.00表七公共秩序維護(hù)費(fèi)預(yù)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目綜合測(cè)算(元/月)備注1日常材料消耗100.002消防材料補(bǔ)充150.00小計(jì)250.00表八、收支預(yù)測(cè)匯總表單位：元收收入支出序號(hào)項(xiàng)目月收入備注序號(hào)項(xiàng)目月支出備注1綜合服務(wù)費(fèi)38962.52人員工資293003稅金及附加2122.124行政辦公費(fèi)用728.005公共設(shè)施日常維護(hù)800.006綠化保潔日常支出190.007公共秩序維護(hù)費(fèi)用250.00合計(jì)38962.5合計(jì)33390.12月收入減月支出5572.38年收入減年支出66868.56說(shuō)明：以上預(yù)算結(jié)果，管理處每年利潤(rùn)66868.56元。以上支出費(fèi)用不含設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支表每半年向業(yè)主(住戶)公布1次。三、增收節(jié)支措施加強(qiáng)預(yù)算管理：預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)很重要的容,物業(yè)管理處必須執(zhí)行并控制預(yù)算，加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，開(kāi)源節(jié)流，努力確保物業(yè)管理處物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支平衡，達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。作業(yè)成本分析：加強(qiáng)管理處的每一位員工對(duì)控制成本效益的觀念，每一項(xiàng)費(fèi)用都有相應(yīng)人員負(fù)責(zé)控制，在制定預(yù)算的時(shí)候同時(shí)就要列明相關(guān)責(zé)任部門(mén)，還要有完成時(shí)間，質(zhì)量等，這樣有利于加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制，減少人、財(cái)、物的浪費(fèi)。加強(qiáng)服務(wù)費(fèi)追繳：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是管理處收入最主要的來(lái)源。必須加強(qiáng)此項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的便民服務(wù)，既能提高物業(yè)服務(wù)檔次，又能為管理處創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收入。所得收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足及本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)等。加強(qiáng)車(chē)輛停放管理：爭(zhēng)取在車(chē)位停放費(fèi)中提出服務(wù)收入，以彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。加強(qiáng)廣告位招商管理：推進(jìn)建材市場(chǎng)的廣告位租賃業(yè)務(wù)收取租金，所得收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足及本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)等。第六章公共設(shè)施設(shè)備管理工作方案公共設(shè)施設(shè)備管理制度管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，防止重大責(zé)任事故發(fā)生。管理措施制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。配備所需專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。設(shè)備干凈整潔，無(wú)雜物、積垢。建立并嚴(yán)格執(zhí)行供電、供水管理制度。消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無(wú)損，確保隨時(shí)啟用。掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備的各種問(wèn)題。制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。給排水設(shè)備、閥門(mén)、管道工作正常，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。本物業(yè)的道路暢通，路面平坦。公共區(qū)域設(shè)施維修保養(yǎng)細(xì)則圍欄1.每季度對(duì)圍欄進(jìn)行一次清潔，發(fā)現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)。2.每?jī)赡陮?duì)公共區(qū)域所有鐵制門(mén)等油漆一次。道路每年對(duì)本物業(yè)外圍道路上的各種標(biāo)志、停車(chē)區(qū)域的標(biāo)線重新油漆一遍。樓頂屋面每年在屋面的防水層和保溫層做一次檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并報(bào)相關(guān)責(zé)任方。（四）電器設(shè)備每月對(duì)每層配電箱進(jìn)行外觀巡查及清潔。照明燈具1.每?jī)芍軐?duì)公共區(qū)域各燈照明燈具及外觀檢查一次。2.每季度統(tǒng)計(jì)各類(lèi)燈具及燈管的使用壽命，制定合理的選材方案。排水管道、衛(wèi)生設(shè)施1.每季檢查給排水主要管道、閥件狀況。2.每年檢查各窨井，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。第七章防服務(wù)方案一、防制度1、管理目標(biāo)(1)確保本物業(yè)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。(2)維護(hù)好本物業(yè)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象；不準(zhǔn)小商小販進(jìn)入。(3)有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)可能危及業(yè)主(住戶)的安全情況，采取防措施。2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)(1)設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。做到不間斷巡視，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。(2)遇有緊急情況或其他治安需要，管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理處防指導(dǎo)員，定期與管理處防員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防的方法和技能。3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí)，管理處迅速調(diào)集巡邏防員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。(2)迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。(3)發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。4、安全服務(wù)要求(1)安全安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一需求。我司樹(shù)立積極防的態(tài)度，不斷提高自身安全防的能力，配合公安部門(mén)和當(dāng)?shù)卣龊弥伟病⑾拦ぷ?，努力業(yè)主(住戶)創(chuàng)造一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。(2)有序業(yè)主(住戶)不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行有序，也需要往來(lái)的人流、車(chē)流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要安全人員忙而不亂，及時(shí)有序地應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善地處理。這種安全有序的工作與生活環(huán)境必將給業(yè)主(住戶)帶來(lái)一種舒適的感覺(jué)。(3)親情物業(yè)管理的安全防服務(wù)對(duì)偷盜與破壞者來(lái)說(shuō)是一種威懾、一道屏障，但對(duì)業(yè)主(住戶)與社會(huì)公眾來(lái)說(shuō)應(yīng)充滿親情。我司的安全人員應(yīng)像管家一樣愛(ài)護(hù)業(yè)主(住戶)的財(cái)產(chǎn)，為業(yè)主(住戶)提供力所能及的服務(wù)，讓業(yè)主(住戶)有“遠(yuǎn)親不如近鄰”的感覺(jué)。(4)形象安全服務(wù)是物業(yè)管理服務(wù)的第一印象，好的物業(yè)安全防服務(wù)、整齊的安全防隊(duì)伍、優(yōu)秀的安全防人員能提高物業(yè)的檔次，使業(yè)主(住戶)有安全感。不僅如此，安全防服務(wù)形象帶能增加物業(yè)在社會(huì)公眾中的影響，使物業(yè)保值增值。二、防員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)[一]防員儀容標(biāo)準(zhǔn)1.防人員在門(mén)崗值勤、巡邏、檢查、訓(xùn)練及參加各種重要會(huì)議時(shí)，必須按規(guī)定穿著公司統(tǒng)一配置的制裝、司徵、系領(lǐng)帶、穿黑色皮鞋等。2.制服要保持整齊、挺刮、清潔；衣領(lǐng)、袖口洗滌干凈；穿襯衫要將下擺束在褲腰，袖口和褲管不得卷起來(lái)；肩章要保持端正；司徵別在左胸前左上口袋的中間；不準(zhǔn)赤腳穿涼鞋或拖鞋立崗、巡邏。3.防人員著裝要保持整潔，制服袋扣、領(lǐng)扣、襯衫袖扣必須扣好。穿大衣時(shí)不準(zhǔn)披在肩上，穿春秋套裝時(shí)須穿統(tǒng)一配置襯衫，系好領(lǐng)帶。注意儀容風(fēng)紀(jì)，嚴(yán)禁制服、便服混穿或?qū)⒅品╇x本物業(yè)。4.外衣口袋不準(zhǔn)放過(guò)多東西，如香煙、打火機(jī)、火柴等；佩肩章的外套或襯衫須將肩章戴正。5.防人員巡邏走路，上身要挺直，步伐穩(wěn)重，雙臂自然擺動(dòng)，不得晃來(lái)晃去，眼睛注視前方，兼顧左右。6.門(mén)崗要在指定的崗位上，姿勢(shì)要端正，不準(zhǔn)彎腰曲背，形同依倚狀。不準(zhǔn)背靠門(mén)柱或墻角、樹(shù)上等。7.立姿如同跨立，左腳向左跨出，兩腿與肩同距，上體保持立正姿勢(shì)，身體重心落于兩腿之間；挺胸收腹，兩手后背，左手握右手腕，右手手指并攏并自然彎曲，手心向后。8.立正時(shí)雙手下垂，手指自然并攏，雙手中指貼在褲的齊縫中間，不可將手插進(jìn)衣袋或褲袋。9.聽(tīng)別人講話時(shí)，眼睛應(yīng)注視對(duì)方眼睛，應(yīng)注意對(duì)方說(shuō)什么，不要左顧右望，心不在焉。10.不論是巡邏行走還是門(mén)衛(wèi)值勤，都要精神飽滿，姿勢(shì)端正，舉止行為規(guī)，不得搭肩挽臂，嬉戲打鬧，不得吸煙，不準(zhǔn)有倦怠表現(xiàn)。[二]防員儀表標(biāo)準(zhǔn)1.注意個(gè)人衛(wèi)生，常理發(fā)、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、長(zhǎng)頭發(fā)和長(zhǎng)指甲。2.外衣要保持整齊、清潔，衣領(lǐng)、袖口要干凈。3.不隨地吐痰，不亂丟果皮紙屑，不在值勤時(shí)擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齒、脫鞋襪、吃東西。4.不在公眾場(chǎng)合抽煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、大聲喧嚷或做與工作無(wú)關(guān)的事。5.值崗人員只能在安全休息室喝水、休息，不準(zhǔn)在執(zhí)崗時(shí)端著茶杯喝水或拿著與工作無(wú)關(guān)的物品在本物業(yè)走動(dòng)。6.不準(zhǔn)酒后值勤或在值勤中飲酒，不準(zhǔn)在值勤中食用大蒜等氣味濃烈的食品。三、防員服務(wù)語(yǔ)言規(guī)防人員在值勤服務(wù)中，對(duì)所有業(yè)主(住戶)堅(jiān)持使用文明禮貌用語(yǔ)，對(duì)人稱(chēng)呼要得當(dāng)，對(duì)人講話要用“請(qǐng)、您、歡迎您、、對(duì)不起、抱歉、再見(jiàn)、您好、您早、請(qǐng)稍候、請(qǐng)坐”等文明語(yǔ)句，切忌出言不遜和說(shuō)臟話?；卮饐?wèn)題要明確，不準(zhǔn)與無(wú)關(guān)人員閑聊。對(duì)業(yè)主(住戶)的來(lái)訪要熱情，對(duì)業(yè)主(住戶)詢問(wèn)事項(xiàng)的回答要自然誠(chéng)懇，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬語(yǔ)句。盤(pán)問(wèn)大件物品攜出時(shí)要有禮貌，先舉手致意或點(diǎn)頭示意，并向前招呼說(shuō)：“對(duì)不起，請(qǐng)出示您的證件（請(qǐng)出示物品放行條）”，盤(pán)問(wèn)清楚后登記放行。阻止大型貨車(chē)駛?cè)霑r(shí)，先舉手致意，說(shuō)明管理規(guī)定、不準(zhǔn)駛?cè)肜碛?，?qǐng)求理解、支持和配合。遇到不友好的訪客或陌生人，要保持冷靜，不可急躁生氣，不得與其爭(zhēng)吵；如對(duì)方有怨言應(yīng)耐心聽(tīng)取，或作解釋?zhuān)蜃鲃駥?dǎo)，使其知曉公司有關(guān)規(guī)定和事項(xiàng)。聽(tīng)別人說(shuō)話時(shí)，要注意對(duì)方態(tài)度與情緒，如果需要詢問(wèn)對(duì)方、單位、住址或其他問(wèn)題，應(yīng)先說(shuō)：“對(duì)不起，請(qǐng)問(wèn)您的/單位/住址?！奔词故翘幚磉`章，也不得以粗魯態(tài)度待人，更不得有刁難、推拉和打、罵人的行為發(fā)生。值勤中堅(jiān)持使用的文明禮貌語(yǔ)言，規(guī)用語(yǔ)有：1.請(qǐng)多多關(guān)照、請(qǐng)多多幫忙、請(qǐng)多多指教。2.認(rèn)識(shí)您很高興！3.您好！××××××管理處防組，請(qǐng)進(jìn)。4.對(duì)不起，我沒(méi)聽(tīng)清楚，能否請(qǐng)您再說(shuō)一遍？5.對(duì)不起，某先生/小姐不在，您是否需要留言？6.對(duì)不起，請(qǐng)問(wèn)您是哪一位？（能否告訴我貴公司的名稱(chēng)？）7.對(duì)不起，您和我們管理處聯(lián)系好了嗎？8.某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我們公司目前暫時(shí)不需要貴公司的產(chǎn)品，您是否把您的聯(lián)系地址和告訴我；如果需要，我們會(huì)和您聯(lián)系的，好嗎？9.對(duì)不起，您撥錯(cuò)了。10.對(duì)不起,請(qǐng)出示您的工作證、。11.請(qǐng)問(wèn)您的?12.請(qǐng)?zhí)釋氋F意見(jiàn)，您還有什么問(wèn)題？13.您的合作，歡迎下次再來(lái)，再見(jiàn)！14.您好，請(qǐng)問(wèn)需要幫忙嗎？15.不客氣，這是我的工作職責(zé)。四、防員服務(wù)紀(jì)律防人員必須嚴(yán)格遵守國(guó)家政策、法令、法律、法規(guī)，認(rèn)真執(zhí)行公司規(guī)定的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，堅(jiān)持安全第一、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，努力完成公司下達(dá)的各項(xiàng)安全任務(wù)。防人員在值勤工作中應(yīng)嚴(yán)格遵守公司及部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程。服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮，堅(jiān)守崗位，恪盡職守。防人員必須嚴(yán)格遵守16個(gè)不準(zhǔn)：1.不準(zhǔn)酒后值勤和在上班時(shí)飲酒。2.不準(zhǔn)在崗位上與他人發(fā)生爭(zhēng)吵或打架。3.不準(zhǔn)在值勤時(shí)間吸煙、吃零食。4.不準(zhǔn)在夜間值勤時(shí)打瞌睡。5.不準(zhǔn)在工作時(shí)間看書(shū)、看報(bào)、下棋、打牌、做私活。6.不準(zhǔn)在上崗時(shí)聽(tīng)收音機(jī)、MP3等。7.不準(zhǔn)擅離崗位、脫崗、串崗。8.不準(zhǔn)佩戴手鏈、項(xiàng)鏈、戒指等各類(lèi)首飾及其他貴重飾品。9.不準(zhǔn)彎腰曲背，不準(zhǔn)在崗位上與人閑聊。10.不準(zhǔn)留鬢角、長(zhǎng)頭發(fā)、長(zhǎng)指甲、小胡子。11.不準(zhǔn)向住戶、司機(jī)、攤主及其他住戶借錢(qián)或索討財(cái)物。12.不準(zhǔn)帶親友到崗位上“陪崗”。13.不準(zhǔn)私分或挪用拾遺物品、無(wú)主車(chē)輛及現(xiàn)金。14.不準(zhǔn)打人、罵人及違反“七不”規(guī)定。15.不準(zhǔn)知情不報(bào)或包庇壞人。16.不準(zhǔn)當(dāng)班員工下班后進(jìn)入工作場(chǎng)所。防員職業(yè)道德規(guī)熱愛(ài)本職工作，忠于職守，以高度的敬業(yè)精神，滿腔熱忱地投入服務(wù)工作當(dāng)中，認(rèn)真履行職責(zé)，任勞任怨，出色地完成安全防任務(wù)。遵紀(jì)守法，切實(shí)做到學(xué)法、守法、用法，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得社會(huì)的認(rèn)可和業(yè)主(住戶)的信任。不計(jì)個(gè)人得失，樂(lè)于奉獻(xiàn)。文明執(zhí)勤，禮貌待人。廉潔奉公，不牟私利。安全員必須廉潔自律，堅(jiān)持原則，照章辦事，不給違紀(jì)分子任何可乘之機(jī)。尊老愛(ài)幼，樂(lè)于助人，拾金不昧，樹(shù)立社會(huì)主義精神文明新風(fēng)尚。防員門(mén)崗服務(wù)在指定位置上崗值勤，嚴(yán)禁脫崗。站立姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其他姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷(xiāo)人員進(jìn)入本物業(yè)。對(duì)進(jìn)出本物業(yè)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車(chē)收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染品的車(chē)輛進(jìn)入本物業(yè)。交接班時(shí)按規(guī)操作。在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)主(住戶)提出的各種問(wèn)題，彬彬有禮、有理有節(jié)。大件物品出門(mén)必須憑《物品放行條》，經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后簽字放行。當(dāng)本物業(yè)的設(shè)備設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。各班依據(jù)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本班工作進(jìn)行一次班檢，填寫(xiě)《安全工作班檢表》。七、防員巡邏服務(wù)目的巡查本物業(yè)管理區(qū)域，保障本物業(yè)的安全，維持良好的生活秩序。適用圍管理處安全巡邏。準(zhǔn)備工作按《防員儀容儀表規(guī)定》和《防員交接班制度》做好上崗執(zhí)勤的準(zhǔn)備工作和交接工作。工作時(shí)間安排1.值班崗實(shí)行24小時(shí)三班輪流值班制。2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO。巡邏檢查容檢查各崗位執(zhí)勤情況及日常巡視檢查執(zhí)勤情況由防班長(zhǎng)負(fù)責(zé)。1.交接班時(shí)，交接雙方要到各崗位檢查：交接是否認(rèn)真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正，并做好記錄。2.管理處主任巡視檢查各崗位每班不少于兩次，并填寫(xiě)《巡查記錄表》。3.巡查時(shí)，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況，要及時(shí)糾正，做好記錄并上報(bào)。4.本班執(zhí)勤中遇到疑難問(wèn)題時(shí)，當(dāng)值防員應(yīng)立即到場(chǎng)，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決時(shí)報(bào)告管理處主任解決處理。八、車(chē)輛管理服務(wù)工作職責(zé)負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的進(jìn)出登記、停放和收費(fèi)管理。車(chē)輛停放制度1.露天停車(chē)場(chǎng)(1)停車(chē)場(chǎng)為業(yè)主(住戶)機(jī)動(dòng)車(chē)輛提供泊車(chē)場(chǎng)地，以滿足本物業(yè)管理圍的業(yè)主(住戶)車(chē)輛優(yōu)先停放為原則進(jìn)行車(chē)輛停放。(2)凡進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛都必須服從工作人員的指揮。(3)遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車(chē)輛。(4)按《收費(fèi)規(guī)定》收取停車(chē)費(fèi)，對(duì)不愿意付費(fèi)的車(chē)輛應(yīng)勸阻離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)。(5)駕駛員應(yīng)做好安全防工作，防人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助。2.非機(jī)動(dòng)車(chē)、助動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)(1)自行車(chē)、助動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)應(yīng)停放到指定位置，并應(yīng)聽(tīng)從防人員的指揮。(2)各類(lèi)車(chē)輛嚴(yán)禁隨意亂停亂放影響道路暢通。(3)車(chē)主應(yīng)做好安全防工作。（三）安全車(chē)管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(1)引導(dǎo)車(chē)輛在指定部位有序停車(chē)，提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)窗車(chē)門(mén)，貴重物品不得留放車(chē)。(2)按業(yè)主委員會(huì)及市物價(jià)局的規(guī)定對(duì)車(chē)輛實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。(3)督促車(chē)輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛，不得在本物業(yè)學(xué)習(xí)駕駛。(4)發(fā)生事故應(yīng)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并立即向管理處和“110”等相關(guān)部門(mén)報(bào)告。九、防員應(yīng)急計(jì)劃和措施目的在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時(shí)，以最有效的方法在最短的時(shí)間控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。適用圍1.治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主（住戶）或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。2.受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然的威脅、襲擊。3.其它重大意外情況。職責(zé)1.對(duì)可能發(fā)生的各種情況由管理處負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計(jì)劃，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要時(shí)報(bào)總經(jīng)理審批。2.對(duì)即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由管理處主任臨時(shí)確定應(yīng)急措施，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。計(jì)劃1.對(duì)可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由管理處組織制定應(yīng)急計(jì)劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按布置執(zhí)行。2.在處理治安突發(fā)事件時(shí)，由值班員（大門(mén)防）迅速向派出所報(bào)案，管理處主任臨時(shí)確定應(yīng)急方案并安排人員迅速控制本物業(yè)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)格盤(pán)查出入現(xiàn)場(chǎng)的人員，直到公安人員到來(lái)。3.制定的應(yīng)急計(jì)劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時(shí)，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。實(shí)施1.在執(zhí)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)偏離實(shí)際情況應(yīng)及時(shí)糾正，并上報(bào)相應(yīng)審批人認(rèn)可。2.對(duì)發(fā)生的每一事件必須進(jìn)行總結(jié)，如果是人為原因造成的損失，應(yīng)立即查找原因，認(rèn)真填寫(xiě)《糾正措施報(bào)告》，嚴(yán)防類(lèi)似情況的再次發(fā)生。3.保存事件全過(guò)程的有關(guān)記錄，存檔3年；重大災(zāi)害的記錄長(zhǎng)期保存。4.為增強(qiáng)應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，防員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。第八章清潔保潔管理服務(wù)方案一、保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與制度（一）衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.總體清潔服務(wù)(1)清理本物業(yè)所有的生活垃圾，日產(chǎn)日清；(2)清潔所有垃圾桶；(3)清潔所有告示牌、櫥窗及指示牌；(6)清潔所有扶手、欄桿；(7)清潔公共區(qū)域的照明燈及燈罩；(9)清潔所有樓梯。2.人行樓梯衛(wèi)生(1)掃凈及拖抹所有樓梯；(2)洗擦扶手及欄桿；(3)洗擦樓梯表面；3.天臺(tái)衛(wèi)生清潔打掃天臺(tái)衛(wèi)生。4.外圍衛(wèi)生外圍清掃。（二）清潔衛(wèi)生公約為保持本物業(yè)清潔衛(wèi)生，各業(yè)主（住戶）進(jìn)入本物業(yè)的其他人員共同遵守，互相監(jiān)督，特定如下公約：1.各業(yè)主（住戶）須使用垃圾袋，于每天早上8:00時(shí)前、午后2:30分前投入垃圾桶，以便保潔員清運(yùn)，不準(zhǔn)把垃圾長(zhǎng)時(shí)間擺放在門(mén)口、走廊或樓梯間。2.嚴(yán)禁在本物業(yè)隨地吐痰，亂丟紙屑、煙頭、果皮。3.不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。4.禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如因使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞或損壞，業(yè)主（住戶）應(yīng)負(fù)全部修理費(fèi)用。5.本物業(yè)任何公共地方，均不得亂涂、亂畫(huà)、亂貼及亂豎指路牌、廣告牌等，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費(fèi)用；如屬小孩所為，則由家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。6.養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定。7.業(yè)主（住戶）裝修完畢，應(yīng)立即清掃，不得將廢物棄于走廊、樓梯道及公共場(chǎng)所。8.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得在公共場(chǎng)所、走廊堆放物品或占用公共場(chǎng)地，應(yīng)在指定地方放置垃圾桶，不得造成蚊蠅孳生地。9.業(yè)主（住戶）不得向室外(即窗外或陽(yáng)臺(tái)外)傾倒污水、拋丟紙屑、煙頭、雜物等。10.凡違反以上規(guī)定者，物業(yè)管理處有權(quán)根據(jù)政府有關(guān)衛(wèi)生管理規(guī)定或城市管理規(guī)定給予制止、規(guī)勸及報(bào)相關(guān)部門(mén)處理。11.不準(zhǔn)亂堆建筑垃圾和建筑材料。12.嚴(yán)禁搭建各種違章建筑。13.不準(zhǔn)在公共場(chǎng)地、花木上拉繩晾曬衣物。（四）管理處主任巡檢制度為完成公司下達(dá)的目標(biāo)管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門(mén)部各項(xiàng)管理工作，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)部人員工作要求和工作關(guān)系，管理處主任對(duì)各項(xiàng)工作有必要進(jìn)行檢查和監(jiān)督，使管理工作更加富有成效。1.管理處主任對(duì)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)分管本物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施，清潔、衛(wèi)生、殺蟲(chóng)滅鼠、綠化美化、日常維修等管理工作。2.管理處主任每月必須對(duì)上述管理工作疇全面檢查一次，并進(jìn)行認(rèn)真記錄，每月對(duì)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，并填寫(xiě)相應(yīng)表格。3.管理處主任負(fù)責(zé)制定每月管理工作實(shí)施計(jì)劃，并對(duì)工作計(jì)劃逐項(xiàng)進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和落實(shí)，抓住管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌安排，合理布置。4.管理處主任應(yīng)對(duì)本物業(yè)公共設(shè)施、衛(wèi)生責(zé)任區(qū)域、消殺圍及重點(diǎn)部位、綠化責(zé)任區(qū)域做到心中有數(shù)，在每次全面檢查過(guò)程中要針對(duì)存在的問(wèn)題找出原因和解決辦法，及時(shí)督促管理員或責(zé)任人前去處理，并將處理結(jié)果記錄下來(lái)，事后檢查完成情況。5.管理處主任應(yīng)對(duì)各項(xiàng)管理工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，除每個(gè)月定期檢查以外，還要采取不定期的抽查，突出重點(diǎn)，兼顧全面。在抽查過(guò)程中可走訪部分業(yè)主（住戶），虛心聽(tīng)取業(yè)主（住戶）意見(jiàn)和建議，增強(qiáng)與業(yè)主（住戶）之間的良好關(guān)系，努力改進(jìn)工作要求和提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，取得業(yè)主（住戶）的理解、支持、配合與信賴。6.管理處主任負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)管理工作的整改措施，對(duì)檢查出來(lái)問(wèn)題較為嚴(yán)重的，應(yīng)發(fā)出書(shū)面的糾正和預(yù)防措施，要求管理員或責(zé)任人限期整改，使存在的問(wèn)題得到根本解決。7.管理處主任每月對(duì)各項(xiàng)工作完成情況做出評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果與管理員、清潔工、綠化工、維修工的獎(jiǎng)金或工資直接掛鉤，獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。（五）管理員衛(wèi)生檢查監(jiān)督制為了強(qiáng)化管理工作，提高管理人員工作水平，提倡優(yōu)質(zhì)服務(wù)及嚴(yán)謹(jǐn)管理作風(fēng)，創(chuàng)造文明、整潔、美觀、舒適的生活環(huán)境，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1、管理人員應(yīng)具備良好的思想素質(zhì)和嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度，熱愛(ài)物業(yè)管理服務(wù)工作，熱心為業(yè)主（住戶）服務(wù)，團(tuán)結(jié)全體員工齊心協(xié)力地完成各項(xiàng)工作任務(wù)。2.管理員應(yīng)對(duì)本物業(yè)的業(yè)主（住戶）情況以及對(duì)樓層公共區(qū)域設(shè)施的使用情況應(yīng)了如指掌，對(duì)環(huán)境清潔衛(wèi)生、綠化區(qū)域事務(wù)負(fù)全面責(zé)任。3.管理員應(yīng)不定期走訪業(yè)主（住戶），虛心聽(tīng)取業(yè)主（住戶）意見(jiàn)和建議，做好業(yè)主（住戶）走訪記錄，增強(qiáng)與業(yè)主（住戶）之間的良好關(guān)系，取得業(yè)主（住戶）的理解、支持、配合與信賴。4.管理員每天例行巡視檢查制度，對(duì)本物業(yè)的各個(gè)樓層、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，并督促及時(shí)解決。5.妥善保管業(yè)主（住戶）登記表、裝修報(bào)告及各類(lèi)檔案資料，建立健全業(yè)主（住戶）檔案。6.為保持轄區(qū)的清潔衛(wèi)生始終處于良好狀態(tài)，管理員每天應(yīng)全面檢查兩次，填寫(xiě)檢查登記表。將檢查結(jié)果填入考核表格，每月總結(jié)一次，報(bào)管理處主任評(píng)定，考核結(jié)果與月份工資掛鉤。7.每月發(fā)放衛(wèi)生工具及清潔材料，工具及材料的領(lǐng)用應(yīng)本著滿足工作實(shí)際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本，從嚴(yán)控制的原則。二、清潔操作標(biāo)準(zhǔn)（一）樓道1.清潔圍樓道梯級(jí)、扶手、墻面、信報(bào)箱、配電箱、消防栓、樓道門(mén)窗、樓道燈開(kāi)關(guān)及燈具的清潔。2.清潔作業(yè)程序(1)清掃樓道梯級(jí)，將果皮、煙頭、紙屑掃入垃圾鏟，倒入垃圾車(chē)；用膠桶裝清水，洗凈拖把后用拖把逐級(jí)拖抹梯級(jí)，拖抹時(shí)，清洗拖把數(shù)次。(2)用抹布擦抹樓梯扶手及欄桿，擦抹時(shí)，清洗抹布數(shù)次。(3)清潔消防栓、管：先用掃把打掃消防管上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再用濕抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃，按上述程序逐個(gè)清潔。(4)清潔墻面、宣傳板、開(kāi)關(guān)：先用掃把打掃墻上的蜘蛛網(wǎng)，再撕下墻上貼的廣告紙。如有殘紙時(shí)，用濕抹布抹濕殘紙，慢慢用刮刀刮去，撕下宣傳板上過(guò)期的資料和通知，用濕抹布擦抹干凈；將抹布清洗干凈，盡量擰干水分，擦抹各樓道燈開(kāi)關(guān)板。(5)用干抹布擦抹配電箱、電表箱上的灰塵和污跡。(6)每天巡視檢查樓道外衛(wèi)生一次，將廣告紙、垃圾清掃干凈。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)(1)樓道、路面每天清掃一次；墻面、宣傳板、開(kāi)關(guān)每星期清掃、擦抹兩次，梯級(jí)每月用拖把拖抹一次。(2)目視樓道：無(wú)煙頭、果皮、紙屑、廣告紙、蜘蛛網(wǎng)、積塵、污跡等。4.安全事項(xiàng)擦抹配電箱時(shí)禁用濕毛巾，不得將配電箱門(mén)打開(kāi)以防觸電造成意外。（二）房屋天面、雨篷1.清潔圍本物業(yè)房屋的天面、平臺(tái)、雨篷。2.清潔作業(yè)程序(1)先將雨篷或天面的垃圾打掃清理裝入編織袋，將袋提下倒入垃圾車(chē)，將較大的雜物一并搬運(yùn)上垃圾車(chē)。(2)用鐵桿將雨篷、天面的排水口（管）疏通，使之不積水。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)(1)每月清掃一次。(2)目視天面、雨篷：無(wú)垃圾，無(wú)積水，無(wú)雜物。4.安全事項(xiàng)(1)梯子必須放穩(wěn)，清潔人員上下時(shí)應(yīng)注意安全。(2)雜物、垃圾袋和工具不要往下丟，以免砸傷行人，損壞工具。（四）值班室、崗?fù)?.清潔圍管理處值班室和治安崗?fù)ぁ?.清潔作業(yè)程序(1)先掃去墻上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再掃去桌椅上的灰塵。(2)用掃把打掃地面；用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門(mén)、窗及崗?fù)ね鈮Α?3)用干凈抹布重抹一次桌椅和門(mén)、窗、玻璃。(4)用洗干凈的拖把拖抹地面及過(guò)道。(5)值班室如有其他辦公設(shè)備時(shí)應(yīng)同時(shí)清潔。(6)有污跡時(shí)，倒少許洗潔精用抹布擦洗。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)(1)目視：無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)煙頭、無(wú)雜物，門(mén)窗玻璃透明，無(wú)污跡。(2)每天清潔一次。（五）樓層通道地面1.清潔圍所有樓層通道地面。2.清潔作業(yè)程序(1)每天上午用掃把對(duì)各樓層走道地面和樓梯臺(tái)階清掃一次。(2)每周用拖把拖擦走道地面和樓梯臺(tái)階一次。(3)每月用長(zhǎng)柄手刷沾去污粉，對(duì)污跡較重的通道地面徹底清刷一次。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)(1)地面目視干凈，無(wú)污漬。(2)地面目視干凈，無(wú)雜物，無(wú)污跡。3.工作過(guò)程中應(yīng)注意事項(xiàng)洗刷樓道時(shí)，防止水流入業(yè)主（住戶）房門(mén)。（六）燈具1.清潔保養(yǎng)圍本物業(yè)的路燈、樓道燈、走廊燈。2.作業(yè)程序(1)關(guān)閉電源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起燈罩，一手拿螺絲刀，擰松燈罩的固定螺絲，取下燈罩。(2)先用濕抹布擦抹燈罩外污跡和蟲(chóng)子，再用干抹布抹干水分。(3)將抹干凈的燈罩裝上，并用螺絲刀擰緊固定螺絲。(4)清潔日光燈具時(shí)，應(yīng)先將電源關(guān)閉，取下蓋板，取下燈管，然后用抹布分別擦抹燈管和燈具及蓋板，重新裝好。3.清潔保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)清潔后的燈具、燈管無(wú)灰塵、燈具無(wú)蚊蟲(chóng)，燈蓋、燈罩明亮清潔。4.安全注意事項(xiàng)(1)在梯子上作業(yè)時(shí)應(yīng)注意安全，防止摔傷。(2)清潔前應(yīng)首先關(guān)閉燈具電源，以防觸電。(3)人在梯子上作業(yè)時(shí)，應(yīng)注意防止燈具和工具掉下碰傷行人。(4)用螺絲刀擰緊螺釘，固定燈罩時(shí)，應(yīng)將螺釘固定到位，但不要用力過(guò)大，防止損壞燈罩。（七）公共場(chǎng)地和路面1.清潔圍汽車(chē)道，人行道，消防通道。2.作業(yè)程序(1)用竹掃把道路中間和公共場(chǎng)所的果皮、紙屑、泥沙等垃圾掃成堆。(2)用膠掃把垃圾掃入垃圾斗，然后倒進(jìn)垃圾手推車(chē)。(3)對(duì)有污跡的路面和場(chǎng)地用水進(jìn)行清洗。(4)雨停天晴后，用竹掃把路面上的積水和泥沙清掃干凈。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)（1）每天打掃兩次，循環(huán)保潔。(2)公共場(chǎng)地、路面無(wú)泥沙，無(wú)明顯垃圾，無(wú)積水，無(wú)污跡。綠地1.清潔圍本物業(yè)草地和綠化帶。2.作業(yè)程序(1)用掃把仔細(xì)清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾。(2)對(duì)煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把不能打掃起來(lái)的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗。(3)在清掃草地的同時(shí)，仔細(xì)清理綠籬下面的枯枝落葉。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)(1)每天清掃一次，循環(huán)保潔，保持清潔干凈。(2)目視無(wú)枯枝落葉，無(wú)果皮，無(wú)飲料罐。散水坡和排水溝1.清潔圍本物業(yè)的散水坡和排水溝。2.作業(yè)程序(1)用掃把清掃散水坡上的泥沙、果皮、紙屑等垃圾。(2)用膠掃把清掃排水溝里的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝里生長(zhǎng)的雜草，保證排水溝的暢通。(3)用鏟刀、鋼絲刷清除散水坡及墻壁上空調(diào)滴水的污跡及青苔。(4)先用洗潔精清洗再用清水沖洗，檢查一遍發(fā)現(xiàn)不干凈的地方再用鏟刀仔細(xì)刮。(5)收拾好工具。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)(1)目視：干凈，無(wú)污跡，無(wú)青苔，無(wú)垃圾和沙石。(2)有空調(diào)滴水的地方按作業(yè)程序第（3）、（4）條每星期擦洗一次。（十二）宣傳欄、標(biāo)識(shí)宣傳牌1.清潔圍本物業(yè)的宣傳欄、標(biāo)識(shí)宣傳牌。2.作業(yè)程序(1)宣傳欄的清潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清潔，按《玻璃門(mén)、窗、幕墻清潔操作標(biāo)準(zhǔn)》操作。(2)宣傳牌、標(biāo)識(shí)牌的清潔：有廣告紙時(shí)，先撕下紙，再用濕抹布從上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。3.清潔標(biāo)準(zhǔn)(1)宣傳牌每周清潔一次。(2)標(biāo)識(shí)牌每周清潔一次。4.安全注意事項(xiàng)(1)梯子放平穩(wěn)，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。(2)清潔宣傳欄玻璃時(shí)，小心劃傷手。(3)清潔工具不要損傷被清潔物。第九章綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)方案綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)方案一、綠化日常養(yǎng)護(hù)方法和要求（一）日常養(yǎng)護(hù)方法澆水根據(jù)各種植物對(duì)水需要量不同及具體情況靈活掌握，做好澆水工作。根據(jù)各種或生長(zhǎng)期來(lái)決定澆水量。施肥根據(jù)園林綠地栽植的樹(shù)木花草種類(lèi)來(lái)確定具體的施肥品種和時(shí)間，達(dá)到綠化美化的效果和目的。行道樹(shù)、遮蔭樹(shù)，以觀枝葉、觀姿為主的樹(shù)木，可施氮肥，促進(jìn)生長(zhǎng)旺盛，枝葉繁茂，葉色濃綠。觀花觀果植物，花前施氮肥為主，促進(jìn)枝葉生長(zhǎng)，為開(kāi)花打基礎(chǔ)?；ㄑ啃纬?，施磷鉀肥，以磷肥為主。3、整形、修剪整形修剪是園林栽培過(guò)程中一項(xiàng)重要的養(yǎng)護(hù)措施，樹(shù)木的形態(tài)、觀賞效果、生長(zhǎng)開(kāi)花的結(jié)果等方面，都需要通過(guò)整形修剪來(lái)解決或調(diào)節(jié)。除草、松土除草是將樹(shù)冠下(綠化帶)非人為種植的草類(lèi)清除，以減少草樹(shù)爭(zhēng)奪土壤中的水分、養(yǎng)分，有利于樹(shù)木生長(zhǎng)；同時(shí)除草可減少病蟲(chóng)害發(fā)生，消除了病蟲(chóng)害的潛伏處。松土是把土壤表面松動(dòng)，使之疏松透氣，達(dá)到保水、透氣、增溫的目的。防治病蟲(chóng)害花木在生長(zhǎng)過(guò)程中都會(huì)遭到多種自然災(zāi)害的危害，其中病蟲(chóng)害尤為普遍和嚴(yán)重，輕者使植株生長(zhǎng)發(fā)育不良，從而降低觀賞價(jià)值，影響園林景觀。（二）日常養(yǎng)護(hù)要求同一品種的花卉，集中培育，不亂擺亂放。要分清陽(yáng)性植物和陰性植物，陽(yáng)性植物可以終日曝曬，而陰性植物只能是在早晨傍晚接受照射。根據(jù)盆栽花卉的植株大小、高矮和長(zhǎng)勢(shì)的優(yōu)劣分別放置，采取不同的措施進(jìn)行管理。不同的花木用不同的淋水工具淋水，淋水時(shí)要注重保護(hù)花木，避免沖倒沖斜植株，沖走盆泥。除草要及時(shí)，做到“除早、除小、除了”，并且要清除干凈。保持花卉正常生長(zhǎng)與葉子清潔，每星期揩拭葉上灰塵一次。發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害要及時(shí)采取有效措施防治，不要讓其蔓延擴(kuò)大。噴藥時(shí)要按規(guī)程進(jìn)行，保證人和花的安全。綠化美化達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)花圃(1)地面：無(wú)雜草、無(wú)臟物、無(wú)雜物，通道干凈暢通。(2)花盆：同一品種花卉、樹(shù)木堆放集中整齊，陽(yáng)性植物和陰性植物分別堆放，盆無(wú)雜草和雜物，葉面無(wú)黃葉和大面積的蟲(chóng)斑，空花盆按大小集中堆放。盆不允許有土無(wú)苗或死株。(3)農(nóng)藥、材料、工具集中擺放。外圍(1)樹(shù)木：樹(shù)上無(wú)枯枝、枯葉，造型獨(dú)特，地面四周無(wú)雜草和臟雜物。(2)綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無(wú)枯枝、無(wú)黃葉、無(wú)大面積蟲(chóng)斑，地面無(wú)雜草和雜物。(3)草坪：修剪整齊，高度在5cm以下，種植稠密、無(wú)大面積枯死，草坪無(wú)雜草和臟雜物。綠化工日常工作程序綠化工要保持花圃整潔衛(wèi)生，雜物、臟物要及時(shí)清理。綠化工要配合清潔工搞好綠地的環(huán)境衛(wèi)生工作。綠化工要保護(hù)草坪生長(zhǎng)良好，嚴(yán)禁制止他人踐踏草坪?；镜乃乐?、病株要清除，缺株要補(bǔ)植?；ㄅ杵茡p要及時(shí)換，盆泥少了要添加。臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木要做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木斷折的干、枝，扶正培植倒斜的花木。對(duì)花卉實(shí)施澆水、施肥、松土、清洗等工作時(shí)，要特別注意周邊的環(huán)境衛(wèi)生及時(shí)清理周邊地面的污泥和水。發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害，要進(jìn)行捕捉或噴藥消滅。殺蟲(chóng)農(nóng)藥要妥善保管好。噴灑農(nóng)藥時(shí)要按防治對(duì)象配置藥劑和按規(guī)程做好防工作，保證人、花、木的安全。節(jié)約用水，嚴(yán)禁浪費(fèi)水源。第十章各項(xiàng)緊急應(yīng)變處理方案一、一般火災(zāi)應(yīng)急方案接到火警后，門(mén)崗值勤人員向現(xiàn)場(chǎng)人員問(wèn)清情況并偵察火情后，根據(jù)火警圍大小、程度輕重，確定報(bào)警圍。1.通知防應(yīng)急分隊(duì)。2.通知工程維修人員到現(xiàn)場(chǎng)。3.報(bào)告管理處主任。應(yīng)急分隊(duì)接到火警后，五分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。偵察火情再次確定報(bào)警圍。1.立即搶救受困人員和疏散物資。2.立即運(yùn)用消防器材撲滅火災(zāi)，并負(fù)責(zé)調(diào)查起火原因。防組接到火警，應(yīng)在最短的時(shí)間調(diào)配義務(wù)消防隊(duì)、醫(yī)療救護(hù)隊(duì)趕赴現(xiàn)場(chǎng)。1.義務(wù)消防隊(duì)趕赴現(xiàn)場(chǎng)后，第一梯隊(duì)所有成員迅速攜帶滅火器材進(jìn)行滅火，并激活現(xiàn)場(chǎng)的消防設(shè)施進(jìn)行搶救火災(zāi)。2.義務(wù)消防隊(duì)第二梯隊(duì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)通道進(jìn)行清理，對(duì)人員和物資進(jìn)行疏散；同時(shí)保障前線救火人員的消防器材及時(shí)供給。3.醫(yī)療救護(hù)隊(duì)在火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備搶救火災(zāi)傷病人員。工程維修人員接到火警后，立即派人到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助撲救火災(zāi)。1.根據(jù)需要采取著火區(qū)域停電。2.保證消防所需的電力、水力的正常運(yùn)行。管理處負(fù)責(zé)人（即火場(chǎng)總指揮）視情況需要，調(diào)集人員援助。應(yīng)急分隊(duì)?wèi)?yīng)在起火后五分鐘到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行火勢(shì)控制和滅火，義務(wù)消防隊(duì)?wèi)?yīng)在起火后十分鐘到現(xiàn)場(chǎng)撲救火災(zāi)，其它協(xié)助人員應(yīng)在起火后十二分鐘左右趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行消防搶救工作。二、重大火災(zāi)應(yīng)急方案一旦確定火災(zāi)，由門(mén)崗值勤人員在第一時(shí)間同時(shí)做到：1.通知應(yīng)急分隊(duì)和當(dāng)值有關(guān)人員準(zhǔn)備救火。2.拔打“119”報(bào)警，講清起火地點(diǎn)、部位、火勢(shì)大小及報(bào)警當(dāng)事人。3.向業(yè)主（住戶）通報(bào)疏散，注意鎮(zhèn)靜，不要驚慌。4.激活消防設(shè)施進(jìn)行滅火自救。5.指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)業(yè)主（住戶）進(jìn)行自救，進(jìn)入避難層或到其它安全地方。6.保持現(xiàn)場(chǎng)通訊聯(lián)絡(luò)，以便于疏散搶救。7.進(jìn)行火情監(jiān)控。應(yīng)急分隊(duì)接到報(bào)警后，五分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。到現(xiàn)場(chǎng)后：1.迅速偵察火災(zāi)起因及火勢(shì)情況。(1)電器或冷暖器設(shè)備起火，應(yīng)立即通知工程維修人員關(guān)閉起火區(qū)域的電源。(2)物質(zhì)起火，立即轉(zhuǎn)移易燃物品。(3)迅速向現(xiàn)場(chǎng)指揮轉(zhuǎn)告火勢(shì)大小、面積及燃燒程度。(5)同時(shí)間并予以疏散業(yè)主（住戶）。(6)打開(kāi)消防栓，擰開(kāi)閥門(mén)，進(jìn)行滅火。(7)使用滅火器進(jìn)行滅火。(8)撲救火災(zāi)時(shí)，迅速排除易燃因素，如不能迅速滅火，要盡最大努力控制火勢(shì)，以待增援人員和消防隊(duì)的到來(lái)。(9)消防隊(duì)到后，協(xié)同撲救火災(zāi)。2.協(xié)助調(diào)查火災(zāi)原因。火災(zāi)撲滅后，按照消防部門(mén)的要求協(xié)助清理現(xiàn)場(chǎng)?；馂?zāi)現(xiàn)場(chǎng)必須有負(fù)責(zé)人，原則上由管理處最高職位依次擔(dān)任，負(fù)責(zé)人到場(chǎng)后立即指揮管理處員工進(jìn)行滅火救人工作。1.到現(xiàn)場(chǎng)即到著火區(qū)域組織指揮滅火救人工作。2.通過(guò)火情偵察，掌握火勢(shì)發(fā)展情況，確定火場(chǎng)起火的主要原因，及時(shí)召集力量。3.根據(jù)滅火救人需要，確定通報(bào)人員疏散和報(bào)告消防隊(duì)。4.向管理處各部門(mén)布置救人、疏散物資或滅火，并檢查執(zhí)行情況。5.消防隊(duì)到后，及時(shí)向其負(fù)責(zé)人報(bào)告情況，服從統(tǒng)一指揮。管理處主任接到火災(zāi)通知后，外圍人員不得隨意調(diào)動(dòng)，迅速進(jìn)行安全警戒。1.外圍警戒任務(wù)是：清除路障，指導(dǎo)一切無(wú)關(guān)車(chē)輛離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，勸導(dǎo)過(guò)路行人撤離現(xiàn)場(chǎng)，維持整個(gè)外圍的秩序，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件。2.所有首層入口警戒任務(wù)是：無(wú)關(guān)人員不準(zhǔn)進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開(kāi)大樓，看管疏散下來(lái)的對(duì)象，指引消防人員進(jìn)入著火區(qū)。3.巡樓人員著火區(qū)警戒任務(wù)：不要讓疏散人員再次進(jìn)入著火區(qū)，防止他人趁火打劫，制造混亂，保護(hù)好消防器材，指導(dǎo)疏散人員往安全區(qū)域撤離。工程管理部在接到火災(zāi)報(bào)警后，1.根據(jù)不同的火災(zāi)情況采取區(qū)域斷電等措施協(xié)助滅火。2.保障消防設(shè)施的正常運(yùn)行。3.保障電力、水力設(shè)備的正常運(yùn)行。4.如有危急，通知負(fù)責(zé)人調(diào)動(dòng)人員對(duì)主要設(shè)備進(jìn)行疏散。發(fā)生火警后，除現(xiàn)場(chǎng)值班防員外，其它休息和在宿舍的防員應(yīng)全部趕赴現(xiàn)場(chǎng)。1.義務(wù)消防隊(duì)員迅速成立兩個(gè)梯隊(duì)，進(jìn)入著火區(qū)進(jìn)行搶救受傷、受困人員，同時(shí)疏散人員和轉(zhuǎn)移主要物資。2.義務(wù)消防隊(duì)第一梯隊(duì)在組長(zhǎng)帶領(lǐng)下攜帶滅火器材到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火，疏散組疏散現(xiàn)場(chǎng)人員。3.義務(wù)消防隊(duì)第二梯隊(duì)在組長(zhǎng)帶領(lǐng)下鋪設(shè)水帶路線和水槍的設(shè)置地點(diǎn)進(jìn)行滅火，疏散組迅速疏散重要物資、設(shè)備到安全地點(diǎn)。4.義務(wù)消防醫(yī)療搶救組在組長(zhǎng)帶領(lǐng)下趕赴現(xiàn)場(chǎng)后積極做好救護(hù)準(zhǔn)備，對(duì)救火中的受傷人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)急救和處理。其它所有管理處員工到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)后，積極協(xié)助撲救火災(zāi)。1.協(xié)助工程管理人員保證水電供應(yīng)不間斷。2.協(xié)助救火人員保證滅火器材的運(yùn)輸。3.積極協(xié)助作戰(zhàn)單位提供要求支持項(xiàng)目，保障器材的供應(yīng)。公安消防人員到現(xiàn)場(chǎng)后，管理處所有員工應(yīng)積極配合。1.一律服從公安消防指揮和調(diào)度。2.工程管理人員確保水電設(shè)施和消防設(shè)施能夠正常運(yùn)作。3.醫(yī)療救護(hù)隊(duì)與其它趕來(lái)的醫(yī)療人員