房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段 房企發(fā)展的路徑明顯分化

Word房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段房企發(fā)展的路徑明顯分化2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化調(diào)整。繼2021年分類(lèi)調(diào)控后，2021年繼續(xù)實(shí)行分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策?！奥鋵?shí)地方政府主體責(zé)任”，強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)政策交由地方政府制定實(shí)施。下文是對(duì)2021年中國(guó)房企500強(qiáng)詳細(xì)內(nèi)容介紹。

2021年3月24日，2021中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布。根據(jù)授權(quán)中國(guó)證券報(bào)獨(dú)家披露的測(cè)評(píng)報(bào)告，2021年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為257.85億元，同比增長(zhǎng)5.99%，而上年同比增幅為20.34%；凈資產(chǎn)均值方面，2021年為65.13億元，同比增長(zhǎng)7.59%，增速較2021年下降6.32個(gè)百分點(diǎn)。500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模增速整體呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，資產(chǎn)規(guī)模由快速上升轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)平穩(wěn)低速增長(zhǎng)階段。在行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段后，企業(yè)尋求發(fā)展的路徑明顯分化。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心已連續(xù)七年進(jìn)行此項(xiàng)測(cè)評(píng)，成為評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

萬(wàn)科連續(xù)七年位居榜首

2021中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)區(qū)域分布延續(xù)了近年來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的基本格局。以500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總部所在地作為劃分標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，華東、華南和華北三大地區(qū)仍然占據(jù)榜單大半江山，分別占500強(qiáng)的37.50%、18.00%和14.40%。其中，萬(wàn)科集團(tuán)以超群的綜合實(shí)力連續(xù)七年位居榜首，恒大地產(chǎn)和綠地集團(tuán)躋身三強(qiáng)，保利地產(chǎn)、中國(guó)海外、碧桂園、世茂地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)和富力地產(chǎn)分列四到十位。其中，融創(chuàng)中國(guó)憑借近幾年的快速規(guī)模化首次躋身前十。

分析近七年進(jìn)入前100名的企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，在近七年市場(chǎng)波動(dòng)明顯且行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的背景下，領(lǐng)先軍團(tuán)中存在一批持續(xù)表現(xiàn)穩(wěn)定的企業(yè)。其中，20強(qiáng)企業(yè)就是排名穩(wěn)定的典型代表，20強(qiáng)企業(yè)中連續(xù)7年進(jìn)入前100名的共計(jì)17家，更有11家企業(yè)連續(xù)7年進(jìn)入20強(qiáng)。

2021年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售仍處高位，但較上年有所下滑。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為12.06億平方米，比上年下降7.6%；商品房銷(xiāo)售額7.63萬(wàn)億元，下降6.3%。其中，綠地、萬(wàn)科銷(xiāo)售金額均超過(guò)2000億元大關(guān)，再度刷新行業(yè)紀(jì)錄。同時(shí)，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全年商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)3.08億平方米，同比增長(zhǎng)1.1%，銷(xiāo)售金額創(chuàng)下3.41萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)4.4%，盡管增速大幅收窄，但在全國(guó)商品房銷(xiāo)售小幅下滑的背景下保持增長(zhǎng)已經(jīng)明顯優(yōu)于全國(guó)整體水平。

2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)集中度不斷提升，馬太效應(yīng)日趨加強(qiáng)，疊加年內(nèi)行業(yè)景氣程度不佳，行業(yè)整合進(jìn)程有所加速。佳兆業(yè)身陷破產(chǎn)重組風(fēng)波，融創(chuàng)綠城收購(gòu)一再生變，中小企業(yè)也不斷爆出破產(chǎn)消息。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的交易超過(guò)200起，同比增幅約為80%，并購(gòu)金額超過(guò)千億元，其中跨境并購(gòu)?fù)瓿山灰壮?5億美元。最新房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告請(qǐng)查閱行業(yè)調(diào)研發(fā)布的《2021-2021年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告》。

融資渠道逐漸恢復(fù)

2021年年初，幾家上市房企普通股定向增發(fā)和債券融資方案先后獲批，房地產(chǎn)再融資渠道開(kāi)閘預(yù)期不斷升溫。2021年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行MBS、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專(zhuān)項(xiàng)金融債券，定向投放房貸；支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。此外，REITs、住房抵押貸款支持證券等金融創(chuàng)新手段也有望成為企業(yè)融資渠道的選擇。

至此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本市場(chǎng)融資渠道逐漸恢復(fù)正常。2021年共有20家房地產(chǎn)企業(yè)完成定向增發(fā)，累計(jì)募集資金總額420億元。同時(shí)，可轉(zhuǎn)債、中票等其他融資方式也成為房企降低融資成本的重要選擇。

隨著融資渠道的不斷回歸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是上市房企對(duì)于銀行貸款高度依賴的融資結(jié)構(gòu)逐步改善，且上市房企融資成本的優(yōu)勢(shì)隨之顯現(xiàn)，企業(yè)間融資成本差異呈現(xiàn)出顯著的馬太效應(yīng)。年內(nèi)萬(wàn)科、保利分別成功發(fā)行中期票據(jù)，利率分別為4.7%和4.80%；龍湖年內(nèi)首次發(fā)行人民幣優(yōu)先票據(jù)，息率為6.75%，相比其他融資渠道和其他企業(yè)融資成本均相對(duì)較低。中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)年內(nèi)海外融資等渠道融資成本則大多在8%以上。如云南城投以債權(quán)收購(gòu)方式獲9億元借款，利率為10.2%。

2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大的資金面壓力。500強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.66%，基本與上年持平；凈負(fù)債率均值為93.73%，較2021年84.01%的均值提升9.72個(gè)百分點(diǎn)，刷新該指標(biāo)新高。

受到2021年前三季度較大的銷(xiāo)售壓力影響，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多放緩了開(kāi)發(fā)節(jié)奏，隨著第四季度銷(xiāo)售窗口的打開(kāi)，企業(yè)紛紛加大存貨去化力度。受此影響，2021年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨均值增長(zhǎng)率為8.14%，雖繼續(xù)攀升，但增長(zhǎng)速度明顯放緩。

互聯(lián)網(wǎng)思維不斷深入

在行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段后，企業(yè)尋求成長(zhǎng)發(fā)展的路徑明顯分化。恒大進(jìn)入“多元+規(guī)模+品牌”戰(zhàn)略階段，以規(guī)?；投嘣l(fā)掘持續(xù)成長(zhǎng)動(dòng)力；融創(chuàng)通過(guò)深耕天津、北京、上海、重慶、杭州、蘇州六大城市的高聚焦戰(zhàn)略和合作并購(gòu)獲取優(yōu)質(zhì)土地資源等方式保持較高的增長(zhǎng)速度；而華潤(rùn)則更重視企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，企業(yè)運(yùn)營(yíng)整體穩(wěn)健。

年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于轉(zhuǎn)型發(fā)展的思考尤其活躍。在市場(chǎng)總量上升空間相對(duì)有限且行業(yè)集中度加速提升的背景下，如何在產(chǎn)業(yè)內(nèi)保持并提升自身的位置成為所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的共同問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型主要分為兩大類(lèi)別，一種是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，以提升管理能力、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力、打造品牌優(yōu)勢(shì)等為表現(xiàn)形式的業(yè)務(wù)能力提升的轉(zhuǎn)型改造；另一種是產(chǎn)業(yè)鏈上下游拓展和以資金優(yōu)勢(shì)進(jìn)入盈利性較強(qiáng)的新行業(yè)等為代表的外向轉(zhuǎn)型。

此外，2021年“互聯(lián)網(wǎng)思維”受到普遍關(guān)注并深入到不少企業(yè)內(nèi)部。一方面互聯(lián)網(wǎng)在營(yíng)銷(xiāo)方面的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提升。網(wǎng)上拍賣(mài)、秒殺、微博、微信等營(yíng)銷(xiāo)手段不斷深入，電商、眾籌、O2O等各種模式也逐漸成為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的重要模式。除起到顛覆傳播模式和放大傳播效果等作用外，互聯(lián)網(wǎng)還成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量的重要途徑。另外也有不少房地產(chǎn)