北理工項(xiàng)目可行性研究報告

北理工項(xiàng)目可行性研究報告1.項(xiàng)目情況簡介 22.合作條件 43.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 5一期分析 5二期分析 12三期分析 184、結(jié)論 215.附件 21一.項(xiàng)目情況簡介項(xiàng)目地理位置及區(qū)域交通狀況北京理工大學(xué)科技園地處北京市市區(qū)北部、北京理工大學(xué)南校區(qū)，總用地面園區(qū)東臨新街口外大街，西至文慧園北路，南通文慧園路，北依學(xué)院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分優(yōu)越。園區(qū)位于北京海淀高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)腹地，高等院校、科研機(jī)構(gòu)密集，周邊有北京師范大學(xué)、北京郵電大學(xué)、北方交通大學(xué)，以及中國政法大學(xué)、中央財政金融大學(xué)等著名高校。有中、高級技術(shù)職稱人員數(shù)萬人，人才技術(shù)優(yōu)勢十分明顯，有良好的文化科技氛圍。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，科技、教育、文化、體育、金融、旅游等現(xiàn)代化城市功能完備，其良好的社區(qū)環(huán)境，對科技人員有強(qiáng)大的吸引力。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目占地面積為51964平方米，規(guī)劃總建筑面積為萬平米，其中地上建筑面積萬平米：其中：辦公樓20370平米實(shí)驗(yàn)樓5028平米公寓式辦公46150平米交流展示用房9416平米孵化大廈40398平米專家大廈32154平米展覽中心1260平米附屬用房325平米保留建筑734平米地下建筑面積萬平米：其中：設(shè)備用房9226平米辦公輔助5021平米車庫(含人防)32038平米總停車位1250輛其中：地上停車位73輛地下停車位1177輛，地上建筑層數(shù)為218層建筑高度為60.00米綠化率35%容積率項(xiàng)目分三期開發(fā)：一期為：孵化大廈經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總建筑面積：54260平米地上建筑面積：40398平米地下建筑面積：13862平米總停車位：323輛，地下298輛、地上25輛二期、三期如下圖所示：目前已取得各項(xiàng)立項(xiàng)批復(fù)和設(shè)計圖紙，近期可完成拆遷任務(wù)。二.合作條件目前北京理工大學(xué)已與北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署合作開發(fā)協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容為：一期：北京理工大學(xué)提供土地，負(fù)責(zé)一期孵化大廈的拆遷工作，達(dá)到場地三通一平的條件，由北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建成后雙方按4：6分配建筑面積(北理工占4)。土地出讓金各自交納所分得的面積。二期有兩種模式：1、理工負(fù)責(zé)拆遷，項(xiàng)目建成后雙方按4：6分配建筑面積(北理工占4)。土地出讓金各自交納所分得的面積。2、理工只提供土地，不負(fù)責(zé)拆遷，項(xiàng)目建成后雙方按2：8分配建筑面積(北理工占2)。土地出讓金各自交納所分得的面積。北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)公司與我公司的合作條件是：以3000萬元人民幣整體轉(zhuǎn)讓北京京師鵬飛房地產(chǎn)開發(fā)公司(該公司只有本項(xiàng)目，沒有其他的債權(quán)債務(wù)關(guān)系)。付款方式為：在項(xiàng)目符合公司的要求后支付1500萬元人民幣，另外的1500萬元付款時間待項(xiàng)目回款后支付。三.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目一期投資估算土地成本項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)共1500萬元，項(xiàng)目土地出讓金暫估為1000元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，項(xiàng)目征地費(fèi)用總額為人民幣萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=1736元/平米。前期工程費(fèi)用包括土地出讓金契稅、可行性研究費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、工程勘探費(fèi)等費(fèi)用，共計約萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米?；A(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，其建設(shè)費(fèi)用估計為萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。建安費(fèi)用建安費(fèi)用包括中央空調(diào)、電梯等費(fèi)用。按建筑面積2300元/平米計算共萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。不可預(yù)見費(fèi)取以上四項(xiàng)費(fèi)用總和的1%，共為萬元單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。2、開發(fā)費(fèi)用估算管理費(fèi)用管理費(fèi)用取直接費(fèi)的1%計算，管理費(fèi)用為萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用取銷售收入的%，銷售費(fèi)用為*=萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。財務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用為貸款利息，貸款5000萬元，貸款期限為一年，利息為350萬元。單位可銷售面積成本為350/(地上面積)=元/平米。項(xiàng)目開發(fā)總成本估計為萬元，單位成本為=元/㎡。項(xiàng)目投資成本估算匯總表序號123456789名稱土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)物業(yè)管理基金計提財務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用成本總額 (萬元)350備注含土地出讓金萬元，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)1500萬元市政建設(shè)建安成本的2%貸款5200萬元，貸款期限一年，利率為7%銷售收入(約億元)成本合計項(xiàng)目銷售收入預(yù)算1銷售單價的確定根據(jù)政府相關(guān)政策及對項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查結(jié)果，設(shè)定項(xiàng)目的銷售均價為：寫字樓：10000元/平米；地下車位：10萬元/個2銷售總收入的確定銷售總收入預(yù)測表銷銷售總收入 (萬元)1938銷售單價10000元/㎡10萬元/個物業(yè)類型寫字樓地下車位合計可售面積1943經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目損益表(單位：萬元)及及投資分析表銷售單價(元/個)銷售入可售面積(萬㎡)銷售單價(元/㎡)投資成本合計面積(萬㎡)收入寫字樓一單位面積成本(元/㎡)業(yè)稅及附加本收益率六所得稅所得稅稅后利潤八稅后成本收益率九稅前投資收益率九稅后投資收益率%%%%1雙方達(dá)成開發(fā)協(xié)議2成立開發(fā)公司456開始銷售，室內(nèi)初裝修、外墻裝修78室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)9室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)，交房序號123456年年年年年年 (1)費(fèi)用支付0%的土地出讓金萬元、前期層項(xiàng)目融資————銷售回籠萬元銷售回籠萬元元支付稅金及其他費(fèi)用共萬元元銷售回籠萬元年年78項(xiàng)目二期投資估算土地成本項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)共1500萬元，項(xiàng)目土地出讓金暫估為1000元/平米，地下部分出讓金為地上的1/3，項(xiàng)目征地費(fèi)用總額為人民幣萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。前期工程費(fèi)用包括土地出讓金契稅、可行性研究費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、工程勘探費(fèi)等費(fèi)用，共計約萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米?；A(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括供電、供氣、供水、排污、照明、道路等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施，其建設(shè)費(fèi)用估計為萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。建安費(fèi)用建安費(fèi)用包括中央空調(diào)、電梯等費(fèi)用。按建筑面積2000元/平米(含地下室建安成本的平均數(shù))計算共萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。不可預(yù)見費(fèi)取以上四項(xiàng)費(fèi)用總和的1%，共為萬元單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。2、開發(fā)費(fèi)用估算管理費(fèi)用管理費(fèi)用取直接費(fèi)的1%計算，管理費(fèi)用為萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用取銷售收入的%，銷售費(fèi)用為*=萬元。單位可銷售面積成本為(地上面積)=元/平米。財務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用為貸款利息，貸款8000萬元，貸款期限為一年，利息為560萬元。單位可銷售面積成本為560/(地上面積)=元/平米。項(xiàng)目開發(fā)總成本估計為萬元，單位成本為=元/㎡。項(xiàng)目投資成本估算匯總表備備注含土地出讓金萬元，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)1500萬元市政建設(shè)建安成本的2%貸款5200萬元，貸款期限一年，利率為7%銷售收入(約億元)名稱土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)物業(yè)管理基金計提財務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用成本合計成本總額 (萬元)560序號123456789項(xiàng)目銷售收入預(yù)算1銷售單價的確定根據(jù)政府相關(guān)政策及對項(xiàng)目周邊樓盤的調(diào)查結(jié)果，設(shè)定項(xiàng)目的銷售均價為：公寓：8000元/平米；地下車位：10萬元/個2銷售總收入的確定銷售總收入預(yù)測表銷銷售收入及投資分析表物業(yè)類型公寓地下車位合計3經(jīng)濟(jì)分析可售面積367銷售單價8000元/㎡10萬元/個銷售總收入 (萬元)367037688項(xiàng)目損益表(單位：萬元)%%一銷售收入出售率稅及附加稅后成本收益率六所得稅七所得稅稅后利潤八稅后成本收益率出售率九稅前投資收益率十稅后投資收益率%%1雙方達(dá)成開發(fā)協(xié)議23456開始銷售，室內(nèi)初裝修、外墻裝修78室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)9室內(nèi)裝修及小市政建設(shè)，交房額重組公司、拆遷、支付前期工程費(fèi)的50%、交納40%的土地出讓金，共計3055萬元支付前期費(fèi)用592萬元、不可預(yù)見費(fèi)81萬元、管理費(fèi)用交納60%的土地出讓金3696萬元、不可預(yù)見費(fèi)101萬——13年年-12月年125項(xiàng)目融資)費(fèi)用支付 ——66789年年年年年項(xiàng)目主體施工至封頂支付管理費(fèi)用共20萬，不可預(yù)見費(fèi)20萬元、主體建安成本8216萬元、項(xiàng)目開始銷售，銷售回款7538萬元，支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)691萬、裝修建安費(fèi)2511萬元、不可預(yù)萬元、管理費(fèi)20萬元，銷售費(fèi)用141萬元、銷售回款7538萬元，累計3383萬元，歸還貸款本金3000萬元支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)691萬、裝修建安費(fèi)2511萬元、不可預(yù)萬元、管理費(fèi)20萬元，銷售費(fèi)用141萬元、銷售回款7538萬元，累計3383萬元，歸還貸款本金4000萬元支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)691萬、裝修建安費(fèi)2511萬元、不可預(yù)萬元、管理費(fèi)20萬元，銷售費(fèi)用141萬元、銷售回款7538萬元，累計3383萬元，歸還貸款本金1000萬元支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)691萬、裝修建安費(fèi)2511萬元、不可預(yù)萬元、管理費(fèi)20萬元，銷售費(fèi)用141萬元、物3787萬元、利息280萬元、銷售銷售回籠銷售回籠銷售回籠銷售回籠銷售回籠三期BT投資三期總建筑面積為萬平米，項(xiàng)目投資估算如下：項(xiàng)目投資估算明細(xì)表(三期產(chǎn)業(yè)化用房，采T方式)占地面積：序號一123456789項(xiàng)目名稱前期工程費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)約28000㎡取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)免總建筑積：計算基數(shù)666666成本總額 (萬元)68建筑成本 (元/096123813814整、環(huán)境及交免015教育配套費(fèi)免0二123456789程程費(fèi)66666666666三1四五六七本見費(fèi)業(yè)管理管理費(fèi)用建安成本的2%投資成本總計：建筑面積成本合計：66三期的經(jīng)營模式為BT形式，在項(xiàng)目開工前，北理工將給30%的預(yù)付款，余款將在實(shí)際的工程進(jìn)度中支付，按上表測算，北理工應(yīng)先付預(yù)付款6600萬元。先期6600萬元的預(yù)付款的支付將會解決二期的80%的開發(fā)資金，資金分析如下：三期資金流量表量表合計合計2004年度141870970961117521891039297371223697091181590709189024796月7月8月9月10月4984984984984525311131113111311144444444449747474747446433727372737274066712210849145761830322369