珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司資產(chǎn)評估報告

格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告聯(lián)評報字[2023]第280號格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告目錄聲明 1摘要 3人、被評估單位和其他資產(chǎn)評估報告使用人 5 三、評估對象和評估范圍 12 5 八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 57 十二、評估報告使用限制說明 71 附件 74中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告一、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國二、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，本擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評估報告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；產(chǎn)評估報告的使用人。本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評估結(jié)論，評估結(jié)論不等同于評估對象的可實(shí)現(xiàn)價格，評的保證。三、委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性是評估結(jié)論生效的前提，納入評估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債清單以及評。四、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利五、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；對于部分位于境外(香港和澳門)的資產(chǎn)，資產(chǎn)評等現(xiàn)代通訊方式獲取資料并開展基礎(chǔ)核查工作，認(rèn)為資產(chǎn)評估程序受限對評估結(jié)論不產(chǎn)生重大影響已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資六、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評估報告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評估報告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評估報告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項說明及其七、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，堅持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告聯(lián)評報字[2023]第280號摘要格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國集團(tuán)有限公司的股東全部權(quán)益價值在評估基準(zhǔn)日的市場價值進(jìn)行了評致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)基于珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公評估對象為珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司基于上述模擬財務(wù)報表中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告得出珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司基于模擬財務(wù)報表的的股東全部權(quán)告和估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評估報告全文。格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目資產(chǎn)評估報告聯(lián)評報字[2023]第280號珠(一)委托人概況地產(chǎn)”)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告28053925E經(jīng)營范圍：章程記載的經(jīng)營范圍:實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開(二)被評估單位概況元35738R酒，中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告史沿革及股東結(jié)構(gòu)市市。海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司23%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)給珠海城市建設(shè)集團(tuán)有格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告[2016]200號)和公司股東會決議，免稅集團(tuán)以盈余公積金轉(zhuǎn)增注冊資會增加人民幣出資34,092.52萬元，股東珠免稅集團(tuán)是國內(nèi)少數(shù)獲得國務(wù)院批準(zhǔn)在口岸經(jīng)營免稅品業(yè)務(wù)的國稀缺出入境免稅牌照，擁有近40年免稅運(yùn)營經(jīng)、得內(nèi)蒙古鄂爾多斯伊金霍洛國際機(jī)場出境免稅店和廣西南寧吳圩國際稅市場占有重要地位。格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告額和出資比例如下：出資額和出資比例股東名稱注冊資本(萬元)實(shí)收資本(萬元)持股比例珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會38,500.0038,500.0077.00%珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司11,500.0011,500.0023.00%合計50,000.0050,000.00100.00%營狀況集中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告表1合并報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)379,800.04437,328.98負(fù)債97,744.99138,604.39凈資產(chǎn)282,055.05298,724.59360,607.66歸母凈資產(chǎn)261,887.67265,030.44339,827.93項目2020年度2021年度營業(yè)收入177,560.44151,308.74利潤總額44,826.6480,957.6741,868.07凈利潤32,914.5860,413.0624,082.03歸母凈利潤28,249.6850,037.5217,014.94項目2020年度2021年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額5,845.2164,994.0052,585.46投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-90,612.54-58,470.81籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額19,089.22-4,946.76審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)狀況集表2母公司報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況金額單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)8.119476,897.28負(fù)債106,440.73135,039.65158,646.96凈資產(chǎn)178,447.38171,869.53318,250.32項目2020年度2021年度營業(yè)收入77,587.68119,031.30100,811.22利潤總額25,673.8551,613.74111,280.35凈利潤18,892.7738,558.8799,218.97項目2020年度2021年度中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額7,694.6964,013.49投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-42,738.59-30,371.73籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額19,090.51-7,630.6818,380.66審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)公司執(zhí)行的主要會計政策項具體準(zhǔn)則。(三)委托人與被評估單位之間的關(guān)系珠(四)評估報告的使用人經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)各方。估報告使用者。本次資產(chǎn)評估的目的是反映珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司的股東格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告評估對象是珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司基于模擬財務(wù)報表的股流動資產(chǎn)140,521.88萬元；流動負(fù)債154,098.93萬元，非流動負(fù)債8.03萬元。上述資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍(一)主要資產(chǎn)情況市表3長期股權(quán)投資賬面值及財務(wù)狀況一覽表金額單位：人民幣萬元被投資單位名稱持股比例賬面價值凈資產(chǎn)1珠海市中免免稅品有限責(zé)任公司51.00%10,706.4437,765.412廣西珠免免稅品有限公司100.00%3,000.002,761.50中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告3內(nèi)蒙古珠免商貿(mào)有限公司51.00%100.00175.794珠免集團(tuán)(珠海橫琴)商業(yè)有限公司100.00%500.00172.875恒超發(fā)展有限公司100.00%4,793.016珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)金葉酒店有限公司50.00%2,047.424,094.837天津珠免商業(yè)有限公司51.00%4,080.001,023.808珠海市閘口免稅商業(yè)有限責(zé)任公司100.00%2,000.0017,239.029珠海匯真商務(wù)有限公司75.00%3,750.00珠免集團(tuán)(海南)免稅品有限公司100.00%3,560.003,489.67珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)大鵬貿(mào)易有限公司100.00%58.422,504.37珠海珠澳跨境工業(yè)區(qū)大鵬倉儲物流有限公司10.00%50.004,383.34合計32,866.3881,253.77側(cè)8546商責(zé)任公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司5,204.081651.00%中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告中國免稅品(集團(tuán))有限責(zé)任公司1,500.000014.70%深圳市廣立威投資有限公司1,500.000014.70%深圳市嘉豪投資有限公司1,500.000014.70%深圳市新確數(shù)碼科技有限公司500.00004.90%合計10,204.0816100.00%務(wù)狀況如下表：表5報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)44,601.5868,006.9841,585.60負(fù)債4,398.396,444.79凈資產(chǎn)40,2031961,5621937,76541項目2020年度2021年度營業(yè)收入36,271.4341,022.04利潤總額15,018.6128,498.0722,759.21凈利潤11,247.0821,358.9916,981.82審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)(2)廣西珠免免稅品有限公司人獨(dú)資)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告QFRF務(wù) 自主開展經(jīng)營活動)司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司3,000100.00%合計3,000100.00%務(wù)狀況如下表：表7報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)0.006,341.81負(fù)債0.003,377.432,794.62凈資產(chǎn)0002,964382,76150項目2020年度2021年度營業(yè)收入0.000.0023.59利潤總額000-3515-20321凈利潤0.00-35.62-202.88審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告司-08雪茄煙、預(yù)包裝食品、散裝食品、香水、化妝品、護(hù)膚品、服裝、皮具、司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司25551.00%內(nèi)蒙古宏業(yè)國際貿(mào)易有限責(zé)任公司24549.00%合計500100.00%中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告表9報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)0.00208.56183.35負(fù)債0.007.56凈資產(chǎn)0001983917579項目2020年度2021年度營業(yè)收入0.000.000.00利潤總額000-2260凈利潤0.00-22.60審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)商業(yè)有限公司限公司人獨(dú)資)AUCT批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告表10股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司5,000100.00%合計5,000100.00%212.20萬元，負(fù)債39.33萬元，凈資產(chǎn)172.87資產(chǎn)、財務(wù)狀況如下表：表11報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)0.00454.94212.20負(fù)債0.0067.0539.33凈資產(chǎn)0003878917287項目2020年度2021年度營業(yè)收入0.000.000.00利潤總額000-21501凈利潤0.00-215.01審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)結(jié)構(gòu)如下：表12股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬港元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司3,000100.00%合計3,000100.00%格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告表13報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)100,095.8932,251.88負(fù)債37,984.6927,458.86凈資產(chǎn)61,641364,79301項目2020年度2021年度營業(yè)收入17,451.8526,664.9143,818.26利潤總額2,350612,50140-97157凈利潤2,276.95-955.23審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)有限公司308N卷煙、雪茄煙；零售：預(yù)包裝食品(酒精飲料，非酒精飲料；茶--不包含茶飲料)；商業(yè)批發(fā)、零售(不含許可經(jīng)營項目)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的動)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告表14股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司50.00%廣東粵煙投資管理有限公司50.00%合計4,200100.00%.55萬元，負(fù)債945.72萬元，凈資產(chǎn)4,094.83務(wù)狀況如下表：表15報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)4,642.744,853.065,040.55負(fù)債1,254.661,034.57945.72凈資產(chǎn)3,388.083,818.494,094.83項目2020年度2021年度營業(yè)收入862.752,079.521,795.22利潤總額404.26276.34凈利潤404.26276.34審計機(jī)構(gòu)未經(jīng)審計(7)天津珠免商業(yè)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：表16股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司4,08051.00%海南海島商業(yè)管理有限公司3,9204900%合計8,000100.00%如下表：表17報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)2,947.914,542.031,595.33負(fù)債1,741.922,659.95571.53凈資產(chǎn)1,205.991,882.081,023.80項目2020年度2021年度營業(yè)收入1,232.720.000.00利潤總額676.09-858.28凈利潤676.09-858.28審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)限責(zé)任公司公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告MAWRY表18股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司2,000100.00%合計2,000100.00%務(wù)狀況如下表：表19報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)17,018.7617,018.6217,240.98負(fù)債4.234.26凈資產(chǎn)17,014.5317,014.3617,239.02項目2020年度2021年度營業(yè)收入0.000.000.00中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告利潤總額230.42凈利潤224.66審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)公司UHCJH貨物或技術(shù)進(jìn)出口(國家禁止或涉及行政審批的貨物和技術(shù)進(jìn)出口除中介服務(wù)，物業(yè)管理，商務(wù)咨詢、教育咨詢，展覽展示服務(wù)，化妝品、發(fā)布國內(nèi)外廣告，酒吧餐飲經(jīng)營。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門擬中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告表20股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司3,75075.00%珠海珠澳跨境工業(yè)區(qū)大鵬倉儲物流有限公司,25025.00%合計5,000100.00%如下表：表21報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)4,221.023,232.33負(fù)債205.06135.9098.97凈資產(chǎn)4,015.963,096.43項目2020年度2021年度營業(yè)收入360.36268.33141.34利潤總額-476.95-919.53-246.27凈利潤-476.95-919.53-246.27審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)限公司法人獨(dú)資)元格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告；銷售代理；供應(yīng)鏈管理服務(wù)；表22股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司50,000100.00%合計50,000100.00%格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告6、財務(wù)狀況如下表：表23報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)465.783,687.073,735.63負(fù)債221.37245.96凈資產(chǎn)463.673,465.703,489.67項目2020年度2021年度營業(yè)收入0.001,512.36492.36利潤總額-36.33-57.9623.96凈利潤-36.33-57.9623.96審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)(11)珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)大鵬貿(mào)易有限公司7705學(xué)國內(nèi)各類廣告。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：表24股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司58.00100.00%合計58.00100.00%萬務(wù)狀況如下表：表25報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)2,533.612,537.062,540.41負(fù)債36.0036.0436.03凈資產(chǎn)2,497612,501022,50437項目2020年度2021年度營業(yè)收入0.000.000.00利潤總額345344凈利潤3.413.35審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)物流有限公司中777C格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告主開展經(jīng)營活動)許可項目：表26股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱注冊資本(萬元)持股比例珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)大鵬貿(mào)易有限公司450.0090.00%珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司50.0010.00%合計500.00100.00%格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告表27報表資產(chǎn)、負(fù)債及財務(wù)狀況單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年11月30日總資產(chǎn)9,569.689,685.818,739.92負(fù)債5,419.365,364.654,356.58凈資產(chǎn)4,321164,38334項目2020年度2021年度營業(yè)收入550.41572.35397.59利潤總額4,03606214698927凈利潤2,865.63170.84審計機(jī)構(gòu)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)屋建筑物況良好，正常使用。商標(biāo)權(quán)表28納入評估范圍的商標(biāo)權(quán)一覽表內(nèi)容或名稱取得日期法定/預(yù)計使用年限專利號或注冊號類型/類別1/2845230981商標(biāo)45175658商標(biāo)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告45153989商標(biāo)45161489商標(biāo)45178199商標(biāo)45168803商標(biāo)45155754商標(biāo)45176331商標(biāo)45178708商標(biāo)45165065商標(biāo)45173538商標(biāo)45155937商標(biāo)45175610商標(biāo)45170112商標(biāo)45175576商標(biāo)45158140商標(biāo)45159837商標(biāo)45156029商標(biāo)45157262商標(biāo)45156948商標(biāo)45151223商標(biāo)45159502商標(biāo)45164209商標(biāo)45164198商標(biāo)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告45176674商標(biāo)45153718商標(biāo)45171057商標(biāo)45167884商標(biāo)45163721商標(biāo)45179758商標(biāo)45160458商標(biāo)45160445商標(biāo)45172829商標(biāo)45152391商標(biāo)45151037商標(biāo)45158105商標(biāo)45159438商標(biāo)45156900商標(biāo)45158682商標(biāo)45157214商標(biāo)45149027商標(biāo)45144010商標(biāo)45151329商標(biāo)45145943商標(biāo)45150393商標(biāo)45144714商標(biāo)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告45170606商標(biāo)45176946商標(biāo)45177005商標(biāo)45209505商標(biāo)1/2145203609商標(biāo)1/2845200647商標(biāo)1/2845231445商標(biāo)1/2145231437商標(biāo)1/2145210653商標(biāo)1/2845218846商標(biāo)1/2845213519商標(biāo)1/2145205828商標(biāo)1/2145224062商標(biāo)1/2845206746商標(biāo)1/2145218799商標(biāo)1/2845228559商標(biāo)1/2845202200商標(biāo)1/2145217570商標(biāo)1/2845213147商標(biāo)1/2845204328商標(biāo)1/2145199161商標(biāo)1/2145233582商標(biāo)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告1/2145225828商標(biāo)45230896商標(biāo)45217894商標(biāo)45218849商標(biāo)1/2145210747商標(biāo)1/2145207204商標(biāo)1/2845220647商標(biāo)1/2145210396商標(biāo)1/2145201869商標(biāo)1/2845229423商標(biāo)1/2145229698商標(biāo)1/2145207126商標(biāo)1/2845200198商標(biāo)1/2845229866商標(biāo)1/2145204997商標(biāo)1/2145211964商標(biāo)1/2845225265商標(biāo)1/2845222351商標(biāo)1/2845204981商標(biāo)1/2145222341商標(biāo)1/2145212523商標(biāo)1/2845225620商標(biāo)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告著作權(quán)人軟件著作權(quán)名稱登記號開發(fā)完成登記日期取得方式權(quán)力范圍珠海匯真商務(wù)有限責(zé)任公司免稅品+V1.0.05282019SRE0178932019-05-312019-08-01原始取得全部權(quán)利(二)企業(yè)申報的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量的表外資產(chǎn)為前述賬面未記錄的90項(三)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和徑財務(wù)數(shù)據(jù)系經(jīng)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具了標(biāo)準(zhǔn)A。。型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告。(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)《格力地產(chǎn)股份有限公司第八屆董事會第二次會議決議》(2022(二)法律法規(guī)依據(jù)議通過)；中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告13.財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干14.財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告資發(fā)產(chǎn)產(chǎn)評的公(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告協(xié)(四)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)土地使用證；債權(quán)投資協(xié)議；或憑證；(五)取價依據(jù)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告2.中國人民銀行公布的基準(zhǔn)日全國銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布當(dāng)事人依法提供的未來收益預(yù)測資料；集團(tuán)有限公司價格信息資料庫相關(guān)資料；(六)其它參考資料致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的《珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)wind融終端；中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司(一)評估方法簡介適用性，選擇評估方法。企業(yè)價值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告(二)評估方法選擇本次評估目的是格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購。評估。(三)資產(chǎn)基礎(chǔ)法于日匯率確定評估值。格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告整的可收回性。以核實(shí)后的應(yīng)收類賬款賬面金額減去評估風(fēng)險損失后的金額確定有關(guān)規(guī)定評估為零。：值。具體公式為：B.產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率主要包括以增值稅為稅基計算交納的格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告款確定為評估值。投資的況和完整性?；乐担洪L期股權(quán)投資評估值=被投資單位整體評估后凈資產(chǎn)評估值×持股其他權(quán)益工具投資格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告面的評估方法進(jìn)行評估。產(chǎn)和導(dǎo)行評估。市場法是將評估對象與在評估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告如下：P=P案例*A*B*C*D*E樂趣等的預(yù)期。V房地產(chǎn)的收益價格n—房地產(chǎn)的收益年限A房地產(chǎn)未來年凈收益Y房地產(chǎn)的資本化率g增率建筑物法中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告市場法是將待評估的房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素(房。估價對象房地產(chǎn)評估價值=比較案例房地產(chǎn)的價格×交易情況修正樂趣等的預(yù)期。V房地產(chǎn)的收益價格n—房地產(chǎn)的收益年限A房地產(chǎn)未來年凈收益Y房地產(chǎn)的資本化率g增率格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告評估。重置全價=設(shè)備購置費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)+含稅其他費(fèi)用+資金重置全價=設(shè)備購置費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝工程費(fèi)+其他費(fèi)用+資金成本-A.設(shè)備購置費(fèi)類設(shè)備的合同價格確定。不能從市場詢到價格的設(shè)備，通過查閱2022費(fèi)。購格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告商。D.基礎(chǔ)費(fèi)用的確定并并避免與建筑工程重復(fù)計算。用。產(chǎn)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告)”科目。故： 續(xù)稅試點(diǎn)的通知》 項稅可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第538號)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財政部國家稅務(wù)總局令項稅額。重置全價計算公式：照手續(xù)費(fèi)手續(xù)費(fèi)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告A.現(xiàn)行購價主要取自當(dāng)?shù)仄囀袌霈F(xiàn)行報價或參照網(wǎng)上報價；C.新車上戶牌照手續(xù)費(fèi)等分別按車輛所處區(qū)域當(dāng)?shù)亟煌ü芾聿块T市手和定或經(jīng)濟(jì)使用年限)×100%格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告駛里程)×100%Min，行駛里程成新率)+a調(diào)整。成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)100%或際已使用年限/經(jīng)濟(jì)使用年限)100%細(xì)況格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告資金算。表及清查評估明細(xì)表，核了相關(guān)的原始憑證、租賃合同，對每項租賃資產(chǎn)的初始計量、。值格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告清查評估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項目及金額確定評估(四)收益法中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司具有較好的客觀性。思路根據(jù)本次盡職調(diào)查情況以及被評估單位的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特長期股權(quán)投資，單獨(dú)測算其價值，即：長期股權(quán)投資評估值=被投資單等格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告B=P+C+I(2)R折舊攤銷+扣稅后付息債務(wù)利息-追加資本(4)營。格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告r=rdwd+rewe(5)Dwd=(E+D)(6)EweED(7)Ei(10)t的預(yù)期市場平均風(fēng)險系數(shù)；tKx格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告收益期限日應(yīng)的收益期為無限期。(一)評估準(zhǔn)備階段定評估方案編制工作計劃及訪談提綱格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告作。輔導(dǎo)填表和評估資料準(zhǔn)備工作(二)現(xiàn)場評估階段項目組于2022年12月至2023年2月對被評估單位進(jìn)行現(xiàn)場核查，現(xiàn)聽取委托人及被評估單位有關(guān)人員介紹被評估單位總體情況和委閱核對資料權(quán)，其中存貨、電子設(shè)備以抽查的形式進(jìn)行盤點(diǎn)，房屋建筑物、全面盤點(diǎn)勘查。同時，對房屋建筑物，了解管理制度和維護(hù)、公場所的租賃合同等。盡職調(diào)查訪談格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告法(三)評估匯總階段行(四)提交報告階段人最后出具正式資產(chǎn)評估報告。：(一)一般假設(shè)格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告開市場假設(shè)賣為基礎(chǔ)。假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和依據(jù)。(二)特殊假設(shè)會環(huán)境無重大變化；2.有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對企業(yè)造成重大不利影4.企業(yè)在未來預(yù)測期內(nèi)的管理層盡職，并繼續(xù)保持基準(zhǔn)日現(xiàn)有的經(jīng)5.本次評估，假設(shè)企業(yè)在未來預(yù)測期內(nèi)持續(xù)具備截至評估基準(zhǔn)日已次評估，假設(shè)企業(yè)在免稅店經(jīng)營場所的租賃合同到期后，能繼評估，假設(shè)在未來的預(yù)測期內(nèi)，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)、產(chǎn)品的結(jié)中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告來的預(yù)測期內(nèi)，企業(yè)的各項期間費(fèi)用在參考步變動；評估范圍僅以委托人及被評估單位提供的評估申報表為準(zhǔn)，未考或有負(fù)債；10.鑒于企業(yè)的貨幣資金或其銀行存款等在經(jīng)營過程中頻繁變化或市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司基于模擬財務(wù)報表的股東全部權(quán)益價值在評(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果表格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表評估基準(zhǔn)日：2022年11月30日金額單位：人民幣萬元項目賬面價值評估價值增減值增值率％ABC=B-AD=C/A×100%1流動資產(chǎn)336,375.40211,762.223.502非流動資產(chǎn)140,521.88204,070.2463,548.3645.223其中：長期股權(quán)投資32,866.3787,659.3554,792.98166.714投資性房地產(chǎn)---5固定資產(chǎn)527.919,304.091,662.446在建工程4,044.714,234.46189.754.697無形資產(chǎn)410.44551.09140.6534.27其中：土地使用權(quán)---8其他非流動資產(chǎn)102,672.45102,321.25-351.20-0.349資產(chǎn)總計476,897.28552,207.8675,310.5815.79流動負(fù)債154,098.93154,098.93--非流動負(fù)債4,548.034,548.03--負(fù)債總計158,646.96158,646.96--凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)318,250.32393,560.9075,310.5823.66(二)收益法評估結(jié)果評估結(jié)果如下：股東全部權(quán)益賬面值為318,250.32萬元，評估值為。(三)評估結(jié)果的差異分析格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告本次評估采用收益法測算出的凈資產(chǎn)(股東全部權(quán)益)價值萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測算出的凈資產(chǎn)(股東全部權(quán)益)價值(四)評估結(jié)果的選取之一，擁有近40年免稅運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。且企益價值具有重要影響，采用收益法更加能夠準(zhǔn)確反映其市場真實(shí)價值。中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告(一)引用其他機(jī)構(gòu)出具報告結(jié)論的情況致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)基于企業(yè)對部分資產(chǎn)的剝離和劃徑財務(wù)數(shù)據(jù)系經(jīng)致同會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具了標(biāo)準(zhǔn)礎(chǔ)上進(jìn)行的。。2.珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)金葉酒店有限公司和珠盈免稅有限公司財務(wù)數(shù)據(jù)未珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司持有珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)金葉酒店有限公(二)關(guān)于本次評估范圍的說明剝離和劃轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告(三)權(quán)屬資料不全或權(quán)屬瑕疵事項：未辦理房產(chǎn)證房屋情況表所屬公司房屋建筑物名稱結(jié)構(gòu)建成年限建筑面積(㎡)1珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司聯(lián)檢樓商場鋼混在建工程3,889.002珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司九洲免稅店(已拆除)鋼混1992/6782.003珠海珠澳跨境工業(yè)區(qū)大鵬倉儲物流有限公司叉車房、公共衛(wèi)生間、廚房等鋼混2012/2100.004珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)金葉酒店有限公司酒店大廈(無證部分)鋼混2,700.00合計7,471.00場。筑物-灣仔職工宿舍的土地為劃撥土地使用權(quán)。本次對該宗劃撥土地使該扣除金額與被評估單位后續(xù)實(shí)際繳納的土地出讓金金額可能存格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告(四)評估程序受限或評估資料不完整的情形科目中的廣東2.對于部分位于境外(香港和澳門)的資產(chǎn)，資產(chǎn)評估師因疫情原對評估結(jié)論不產(chǎn)生重大影響已經(jīng)對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)(五)評估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項在原告被告第三人立案時間標(biāo)的金額1恒超發(fā)展黃小分、凌民琛、麥錦輝、陳培發(fā)、奧科顧問有限公司、勝金海發(fā)展有限公司、滿利泰發(fā)展有限公司、永生國際海產(chǎn)集團(tuán)有限公司、永生國際凍品有限公司AstrowayInternationalLtd、永生海產(chǎn)控股有限公司、永生(國際)海產(chǎn)有限公司2015年4月12,741.76萬港元2免稅集團(tuán)珠海市建安建筑裝飾工程有限公司無2022年4月萬元中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)項目?資產(chǎn)評估報告訟案件的涉訴金額占被評估單位報表(六)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項的性質(zhì)、金額業(yè)中標(biāo)持續(xù)經(jīng)營。承租方出租方房屋所有人坐落位置房產(chǎn)證號用途租賃期限1免稅集團(tuán)珠海九洲客運(yùn)港發(fā)展有限公司珠海九洲控股集團(tuán)有限公司大廳-免稅店經(jīng)營2019-06-14至九洲港新港口客運(yùn)大樓投入使廳停止使用為止2免稅集團(tuán)珠海大橫琴口岸實(shí)業(yè)有限公司珠海市口岸局(珠海市商務(wù)局)大廳L1-MS-01商鋪和L1-MS-02商鋪-免稅店經(jīng)營2022-07-27簽起10年3免稅集團(tuán)珠海創(chuàng)投港珠澳大橋珠?？诎哆\(yùn)營管理有限公司珠海市口岸局(珠海市商務(wù)局)、地下一層-免稅店經(jīng)營2018-04-17簽起10年4免稅集團(tuán)珠海格力港珠澳大橋珠?？诎督ㄔO(shè)管理有限公司珠海市口岸局(珠海市商務(wù)局)、三層及四層-免稅店經(jīng)營2019-07-24簽 (2019-09-30)起10年中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司中聯(lián)資產(chǎn)評估集團(tuán)有限公司格力地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買珠海市人民政府