城市更新舊改項目并購方案設(shè)計稅務(wù)籌劃

城市更新、舊改項目并購方案設(shè)計及稅務(wù)籌備目錄一、城市更新/舊改項目并購的套路型方案設(shè)計二、交易方案設(shè)計及稅籌剖析（一）方案一：拆遷/搬家布置賠償（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓（三）方案三：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）方案四：以不動產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（五）方案五：公司分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（六）方案六：公司歸并（歸并目標(biāo)公司）（七）方案七：境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓三、操作模式及稅費對照筆者按為響應(yīng)小伙伴們的呼聲，西政房地產(chǎn)人俱樂部專家人材庫第七期的培訓(xùn)專題將暫定為《深圳城市更新項目并購稅務(wù)籌備及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程的核心稅籌重點》（分享課程時間為2017年10月份，詳細(xì)時間請關(guān)注本民眾號后續(xù)通知），以響應(yīng)上月《廣東省“三舊”改造稅收引導(dǎo)》（粵地稅發(fā)〔2017〕68號）的出臺（注：該文件不合用于深圳地域）。依據(jù)小伙伴的建議，筆者特在課前就本民眾號“西政資本”有關(guān)城市更新項目的交易方案設(shè)計及稅務(wù)籌備進行整體總結(jié)，以期為讀者供給實操參照。一、城市更新/舊改項目并購的套路型方案設(shè)計城市更新或舊改屬于政策性搬家的范圍，除增值稅的繳納存在地方差別外，被拆遷方在滿足政策性搬家的前提下需繳納的稅費最少，也即稅收優(yōu)惠最多，所以拆遷布置賠償一般都會成為獲取更新項目的首選方式。只管這樣，因拆補方式?jīng)]法直接對房地產(chǎn)權(quán)獲得控制權(quán)，所以產(chǎn)證的抵押、注銷或公章、證照、產(chǎn)證的看管自然就成為了必需的風(fēng)控舉措。與被拆遷方在知足政策性搬家的狀況下可直接免繳土地增值稅不一樣，其余的交易方式一般都需考慮經(jīng)過交易方式的調(diào)整或許操作模式的變通進行合理籌備。實務(wù)中，如轉(zhuǎn)讓方的配合意愿較高，則以公司分立的方式剝離財產(chǎn)至新分立的公司后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可成為首選，以避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納。除此以外，以土地或房產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)業(yè)能夠避開土地增值稅的繳納，所以在交易模式方面也能夠成為不錯的備選。筆者曾多次被同行問及財產(chǎn)交易和股權(quán)交易的好壞，其實就實務(wù)而言，二者因項目而異，并沒有絕對的好壞之分。從并購和后期開發(fā)的聯(lián)動來看，財產(chǎn)并購好多時候可能會顯然優(yōu)于股權(quán)并購，最直接的反響就是達(dá)成更新改造后因歷史成本的差別對土地增值稅匯算清繳造成的重要影響。自然，就交易方式自己而言，因股權(quán)轉(zhuǎn)讓不波及到增值稅、土地增值稅和契稅的繳納，所以在并購的交易時點上依舊有必定的優(yōu)勢。（備注：股權(quán)轉(zhuǎn)讓波及土地增值稅繳納的先例僅為個案批復(fù)，如國稅函【2000】687號文）值得一提的是，因改革開放對外資的引入，珠三角地域存在大批的外資公司或外商投資公司直接擁有物業(yè)財產(chǎn)的情況。在該背景下，如轉(zhuǎn)讓方（比如外商投資公司）或轉(zhuǎn)讓方的境外母公司具備轉(zhuǎn)讓條件，則收買方可考慮以收買該外商投資公司股權(quán)或其境外母公司股權(quán)的方式達(dá)成本次交易，以避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納。二、交易方案設(shè)計及稅籌剖析依據(jù)筆者歷年來從事城市更新項目并購的經(jīng)驗，以下就目前市場主流的并購模式以及稅籌剖析介紹以下：（一）方案一：拆遷/搬家布置賠償稅費剖析（1）被拆遷方/被搬家方納稅剖析a）增值稅及附帶：免征（但北京、湖北等個別地區(qū)需征繳）b）土地增值稅：免征c）公司所得稅：切合政策性搬家規(guī)定情況的，遞延五年納稅d）個人所得稅：免征e）契稅：從頭承受土地、房子權(quán)屬的成交價錢或賠償面積沒有高出規(guī)定賠償標(biāo)準(zhǔn)的免征契稅，高出部分按規(guī)定繳納）印花稅：不需繳納2）拆遷方（開發(fā)商）納稅剖析并購過程無需繳納稅費，達(dá)成更新改造后回遷房子按視同銷售辦理。核心操作重點及注意事項1）拆遷布置賠償在稅收層面的經(jīng)濟性可直接降低交易成本，并拉低交易總價，但該模式在對產(chǎn)權(quán)控制方面存在顯然的硬傷，也即在財產(chǎn)可是戶的狀況下被拆遷方的再次轉(zhuǎn)讓或許抵押等處罰行為將直接致使拆遷方（開發(fā)商）開發(fā)權(quán)益的落空。所以在實務(wù)中拆補的交易方案一般都會配套抵押、看管等風(fēng)控舉措。2）拆遷布置賠償?shù)牟┺木恻c在于原產(chǎn)權(quán)證的注銷，所以開發(fā)商需盡量獲得產(chǎn)證注銷的受權(quán)拜托，同時注意產(chǎn)證注銷前的風(fēng)險防控。3）關(guān)于開發(fā)商而言，錢幣賠償和供給返遷物業(yè)究竟孰優(yōu)孰劣，從土地增值稅匯算清繳等方面的辦理來看，錢幣賠償?shù)牟僮骺臻g更加靈巧，關(guān)于開發(fā)商而言會更加有益一些，但開發(fā)商先期要擔(dān)當(dāng)較大的資本壓力。（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費剖析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費a）增值稅及附帶：無b）土地增值稅：無（國稅函【2000】687號與國稅函[2011]415號均屬個案批復(fù)，一般來說股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納土地增值稅）c）公司所得稅：按25%繳納d）個人所得稅：按20%繳納d）印花稅：按萬分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費印花稅：按萬分之五繳納。核心操作重點及注意事項（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓波及高額的溢價問題，在城市更新項目的并購實踐中，一般都會將交易價款拆分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和包干的拆遷清場花費，詳細(xì)請拜見筆者2017年4月17日于本民眾號“西政資本”公布之推文《深圳市城市更新項目實操系列（七）——交易方案設(shè)計及稅務(wù)籌備》。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的難點在于除目標(biāo)財產(chǎn)以外的債權(quán)債務(wù)的清理，此中債權(quán)或其余財產(chǎn)的清理存在視同銷售的稅務(wù)風(fēng)險，潛伏欠債和或有欠債的問題需設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)控舉措（如設(shè)置尾款、保證金等）。3）標(biāo)的公司的盡調(diào)需充分，收買方各專業(yè)線（投資、法務(wù)、財務(wù)、工程等）人員須充分介入，此中需特別關(guān)注土地或房產(chǎn)權(quán)屬問題、歷史遺留問題等。（三）方案三：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅費剖析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費a）增值稅及附帶：不動產(chǎn)老項目按5%，新項目按11%計征b）土地增值稅：按超率累進稅率計征，深圳這邊上世紀(jì)八九十年月的建筑物轉(zhuǎn)讓時增值率估計為60%以上c）公司所得稅：按25%繳納d）印花稅：按萬分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費a）契稅：一般按3%計征b）印花稅：按萬分之五繳納核心操作重點及注意事項（1）財產(chǎn)直接過戶的交易方式交易周期較短（一般一個月左右），但假如項目建成時間較早，則土地增值稅層面溢價率高，綜合稅費可能達(dá)到交易總價的30%至50%左右。（2）實務(wù)中常常會碰到交易合同與過戶用的合同作陰陽合同辦理的情況，過戶用的合同版本將交易價做低，過戶的交易價同時跟評估價掛鉤，該評估價可想方法盡量做低。特別提示：陰陽合同的做法固然能夠作為拉低交易總價的緩兵之計，但作為受讓方亦需謹(jǐn)慎考慮，特別是波及此后的計稅成本、做賬、資本過戶等敏感問題的辦理。3）如轉(zhuǎn)讓方在合規(guī)方面要求較高，則轉(zhuǎn)讓方擔(dān)當(dāng)?shù)亩愗?fù)較重，此中增值稅、土地增值稅基本無籌備空間，該交易成本如最后轉(zhuǎn)嫁給受讓方，則交易價款沒法降低，也即收買方的收買成本必定會提升。4）建議：a）綜合評估整體的稅務(wù)經(jīng)濟性，如后續(xù)達(dá)成更新改造后銷售的稅費主要依靠于歷史成本的取值，則可優(yōu)先考慮財產(chǎn)并購。b）如綜合評估后確認(rèn)財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)過重，則盡量采納其余各方可接受的交易方案降低總體稅負(fù)，以達(dá)到拉低交易價款的目標(biāo)。（四）方案四：以不動產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)操作模式轉(zhuǎn)讓方以房產(chǎn)（如現(xiàn)有的工業(yè)廠房）出資入股的形式將房產(chǎn)注入到該轉(zhuǎn)讓方全資建立的子公司，轉(zhuǎn)讓方隨后將其全資擁有的子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給收買方。此外，出資入股時需找評估機構(gòu)出具評估報告，以評估報告確認(rèn)的價值簽署《出資入股協(xié)議書》后辦理核稅和過戶手續(xù)。出資入股階段的稅費剖析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費剖析a）增值稅及附帶：營改增后出資入股按視同銷售的邏輯繳納增值稅，老項目按5%計征，新項目按11%計征；b）土地增值稅：出資入股至非房地產(chǎn)開發(fā)公司可暫免征收土地增值稅，所以該稅費可經(jīng)過籌備免繳，但各地稅務(wù)局執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)不一致，有必定的風(fēng)險；c）公司所得稅：按評估價減去歷史成本和稅金等計算轉(zhuǎn)讓所得，并按25%繳納公司所得稅；假如合用特別稅務(wù)辦理則起碼有12個月不改變原財產(chǎn)實質(zhì)經(jīng)營現(xiàn)狀的等候期。d）印花稅：按萬分之五繳納。（2）轉(zhuǎn)讓方之全資子公司需繳納的稅費剖析a）契稅：同一控制下的出資入股，即出資入股方100%控股子公司的狀況下，契稅可減免；b）印花稅：按萬分之五繳納。股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段的稅費剖析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費a）公司所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分需繳納公司所得稅b）印花稅：按萬分之五繳納2）受讓方需繳納的稅費印花稅：按萬分之五繳納4、核心操作重點及注意事項（1）以房產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可經(jīng)過籌備手段避開土地增值稅和契稅的繳納，操作時間一般為3個月左右。2）本交易方案出資入股過程波及到增值稅、公司所得稅、印花稅的繳納，該階段稅費可由轉(zhuǎn)讓方自行控制，后續(xù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓如按原房產(chǎn)的評估價做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商更改，則不波及到溢價。前文提到的陰陽合同的辦理（也即溢價部分在工商版本以外辦理）表面上雖能避開股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高溢價惹起的轉(zhuǎn)讓方較高的公司所得稅問題，但實質(zhì)上仍舊存在較大的合規(guī)瑕疵。特別提示：陰陽合同的做法固然能夠作為拉低交易總價的緩兵之計，但作為受讓方亦需謹(jǐn)慎考慮，特別是波及此后的計稅成本、做賬、資本過戶等敏感問題的辦理。3）依據(jù)筆者的經(jīng)驗，在該交易方案的背景下（如本項目波及城市更新），股權(quán)轉(zhuǎn)讓的溢價款可經(jīng)過拆遷賠償或解租賠償?shù)刃问街苯痈督o轉(zhuǎn)讓方的關(guān)系方，該關(guān)系方獲得的賠償所得亦只波及所得稅的繳納，也即不需就賠償款繳納增值稅和土地增值稅。4）需特別注意的是，國內(nèi)許多地域的稅局和領(lǐng)土部門（或規(guī)土部門）實現(xiàn)了信息聯(lián)動，以凈地出資入股為例，許多地域的領(lǐng)土部門（或規(guī)土部門）會以投資額未達(dá)25%而嚴(yán)禁產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或出資入股的操作。此外，即便是成熟物業(yè)的過戶，部分地域的領(lǐng)土部門（或規(guī)土部門）會視各詳細(xì)項目的狀況決定能否作同步審查，審查的內(nèi)容為先前出讓合同的權(quán)益義務(wù)能否已經(jīng)所有執(zhí)行，權(quán)屬能否清楚，能否存在違建等。（五）方案五：公司分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)操作模式及可行性剖析轉(zhuǎn)讓方采納存續(xù)分立的方式將目標(biāo)財產(chǎn)（如工業(yè)廠房）及與之有關(guān)的債權(quán)債務(wù)整體剝離至分立后新設(shè)的公司里，分立過程中，可經(jīng)過該稅籌方案避開增值稅、土地增值稅以及契稅的繳納，如采納特別性稅務(wù)辦理，則分立過程能夠暫不繳納公司所得稅。此外，辦理公司分即刻需找評估機構(gòu)出具評估報告，必需時需盡量做低評估價。值得注意的是，自2015年以來，國內(nèi)各地稅務(wù)部門對加工制造類公司采納分立形式剝離財產(chǎn)并從事或轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)向來采納悲觀的態(tài)度，特別是2016年下半年以來，稅務(wù)機關(guān)對公司經(jīng)過分立的方式剝離財產(chǎn)實現(xiàn)財產(chǎn)重組的審查態(tài)度向來保持嚴(yán)苛的態(tài)勢。依據(jù)“實質(zhì)重于形式”的原則，分立行為一定擁有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免去或許推延繳納稅款為目的，所以，分立事宜需向稅務(wù)機關(guān)進行合理性解說并獲取稅局的認(rèn)同。轉(zhuǎn)讓方辦理存續(xù)分立的納稅剖析（1）存續(xù)公司（轉(zhuǎn)讓方）需繳納的稅費剖析a）增值稅及附帶：無需繳納b）土地增值稅：新分立公司非為房地產(chǎn)開發(fā)公司時暫免繳納c）所得稅：如為一般性稅務(wù)辦理，則需就評估惹起的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納公司所得稅，稅率同上；合用特別性稅務(wù)辦理時，臨時不需繳納公司所得稅，但一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)股e）契稅：免d）印花稅：按萬分之五繳納（備注：以分立方式建立的新公司，其新啟用的資本賬簿記錄的資本，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和此后新增添的資本按規(guī)定貼花）轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓分立后新公司股權(quán)的稅費剖析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費a）公司所得稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分需繳納公司所得稅b）印花稅：按萬分之五繳納2）受讓方需繳納的稅費印花稅：按萬分之五繳納4、核心操作重點及注意事項（1）以公司分立形式剝離財產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可經(jīng)過籌備手段避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納，操作時間一般為6個月左右（含30天的債權(quán)通告期）。（2）如轉(zhuǎn)讓方贊同分立方案并擬合用特別性稅務(wù)辦理以推延所得稅的繳納，則新分立的公司在分立后一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)股，此種狀況下交易方案需作相應(yīng)調(diào)整（如股權(quán)質(zhì)押、代持等交易安排）。3）分立過程波及到公司所得稅的繳納，該階段稅費可由轉(zhuǎn)讓方自行控制，后續(xù)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓如按原房產(chǎn)的評估價做股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商更改，則不波及到溢價，但假如轉(zhuǎn)讓方?jīng)]法配合做陰陽合同的辦理（也即溢價部分在工商版本以外辦理），則該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高溢價仍會惹起轉(zhuǎn)讓方較高的公司所得稅問題。特別提示：陰陽合同的做法固然能夠作為拉低交易總價的緩兵之計，但作為受讓方亦需謹(jǐn)慎考慮，特別是波及此后的計稅成本、做賬、資本過戶等敏感問題的辦理。4）依據(jù)筆者的經(jīng)驗，在該交易方案的背景下（如項目波及城市更新則更好），股權(quán)轉(zhuǎn)讓的溢價款也能夠經(jīng)過拆遷賠償或解租賠償?shù)刃问街苯痈督o轉(zhuǎn)讓方的關(guān)系方，該關(guān)系方獲得的賠償所得亦只波及所得稅的繳納，也即不需就賠償款繳納增值稅和土地增值稅。（六）方案六：公司歸并（歸并目標(biāo)公司）收買方（歸并公司）的納稅剖析a）契稅：免b）公司所得稅：一般稅務(wù)辦理：歸并公司接受被歸并公司財產(chǎn)和欠債的計稅基礎(chǔ)以公允價值確立，被歸并公司的損失不得在歸并公司結(jié)轉(zhuǎn)填補。特別稅務(wù)辦理：歸并公司接受被歸并公司財產(chǎn)和欠債的計稅基礎(chǔ)，以被歸并公司的原有計稅基礎(chǔ)確立；被歸并公司歸并前的有關(guān)所得稅事項由歸并公司承襲；可由歸并公司填補的被歸并公司損失的限額=被歸并公司凈財產(chǎn)公允價值×截止歸并業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年年終國家刊行的最長久限的國債利率。c）印花稅：以歸并方式建立的新公司，其新啟用的資本賬簿記錄的資本，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和此后新增添的資本按規(guī)定貼花轉(zhuǎn)讓方（被歸并公司）的納稅剖析a）增值稅及附帶：不征收b）土地增值稅：免征c）所得稅：按清理進行所得稅辦理被歸