陽光星城一期工程資金貸款申請報告

華龍·陽光星城一期工程資金貸款申請報告臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為開發(fā)“華龍·陽光星城”項目申請貸款，本機構(gòu)受臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托于2012年月3月完成項目評估組對該項目進行了全面評估（評估基準日確定為2012年2月15日）。根據(jù)項目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項目實施條件和可操作評估程序，評估組在實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證等必要的程序后，通過對借款人綜合情況、市場、效益、風(fēng)險等多方面分析得出評估結(jié)論，并于2012年3月5日完成評估工作?，F(xiàn)將評估報告簡要概述如下：申報單位及項目概況1.1借款人評價臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身為玉環(huán)縣華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由原玉環(huán)縣建設(shè)局直屬企業(yè)轉(zhuǎn)制而來，成立于2000年，注冊號：331021000028293，注冊資金為10200萬元人民幣，具有二級房地產(chǎn)卡法資質(zhì)，資質(zhì)證書編號：浙房開1385號。公司現(xiàn)有職工31人，其中大專以上學(xué)歷22人；具有初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員22人，其中中高級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員10人，內(nèi)部設(shè)置綜合辦公室、財務(wù)部、企劃部、營銷部和工程部五個科室。公司成立至今已完成投資項目六個，分別為華龍·榴島公寓、華龍·東門公寓、華龍·玫瑰城、華龍·新城花園、華龍·景泰嘉園、華龍·時代廣場。完成投資額6.8億元，開發(fā)建筑面積19.7萬平方米，已竣工項目銷售率達100%。華龍·時代廣場項目建筑面積7.2萬平方米，正在銷售中。公司成立以來，在業(yè)界取得良好信譽，被授于“浙江省重質(zhì)量、守誠信示范單位”、地方政府“先進單位”、和“納稅大戶”，被玉環(huán)縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會選舉為“副會長”單位。經(jīng)銀行咨詢系統(tǒng)查詢，截至2012年2月29日，臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無銀行借款，無對外擔(dān)保，無不良信貸信息，無訴訟事項。截止2011年12月31日，公司總資產(chǎn)，負債，所有者權(quán)益為。（需業(yè)主提供）1.2項目評價“華龍·陽光星城”項目位于玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部BXE031-0303地塊，地勢平坦，東鄰風(fēng)嶼北二路，西鄰漩港路，南鄰金海大道，北鄰銀湖大道，交通方便，外部配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件基本具備。該項目總建設(shè)用地面積為74025平方米，總建筑面積為170255.4平方米；其中一期建設(shè)用地面積為33135.5平方米，建筑面積為78407平方米。項目綜合技術(shù)經(jīng)濟指標如下：序號指標名稱單位一期總體工程1規(guī)劃建設(shè)凈用地面積㎡33134740252地上建筑面積㎡78407.2170255.42.1住宅建筑面積㎡68746.6151949.72.2商業(yè)建筑面積㎡8358.017003.12.3物業(yè)建筑積㎡1197.61197.62.4其他配套建筑面積㎡105.0105.03居住戶（套）數(shù)套46210204容積率2.372.305建筑密度20.38%20%6綠地率27.6%30%7機動車位個6401226該建設(shè)項目經(jīng)玉環(huán)縣發(fā)展和改革委員會立項，目前已取得了相關(guān)建設(shè)手續(xù)。項目計劃于2014年8月竣工。調(diào)查情況表明，該工程的實際工期已落后于計劃工期約一個半月，因此該工程的實際竣工時間順延。該項目的建設(shè)用地符合城市規(guī)劃，建設(shè)場地平坦，電力、電訊、給水、天然氣等市政管線可由周邊城市管網(wǎng)引入。1.3籌資1.3.1投資估算“華龍·陽光星城”總投資約為13.9億萬元，一期投資約為6.6億萬元，二期投資約為7.3億萬元。1.3.2資金籌措一期資金來源為自籌、銷售轉(zhuǎn)投入、銀行貸款，其中自籌本金2.9億元，銀行貸款3億元，銷售轉(zhuǎn)投入0.7億元。1.4投資情況臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止于2012年2月29日止，一期工程自籌資金2.9億元，投入2.7億元，預(yù)收售房款轉(zhuǎn)投入0.7億元，擬向銀行申請3億元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。1.5財務(wù)評估一期開發(fā)利潤總額約為2.4億元，稅后凈利潤約為1.8億元，本項目具備很強還貸能力，企業(yè)自身具有一定的償債能力。1.6不確定性分析1.6.1盈虧平衡分析當(dāng)住宅銷售價格為10500元/平方米，商鋪銷售價格為11000元/平方米，一期項目達到盈虧平衡點。一期項目保本作業(yè)率為77.78%，安全邊際率為22.22%。1.6.2敏感性分析銷售價格、開發(fā)成本均為本項目敏感因素，其中銷售價格為主要影響因素，其次總投資為次要影響因素。當(dāng)項目最敏感的因素銷售價格下降10%時，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（13.65%）仍大于折現(xiàn)率（10%），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零。因此，一期項目有較強的抗風(fēng)險能力。1.7風(fēng)險防范“華龍·陽光星城”項目已取得各種相關(guān)合法手續(xù)，臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資者，具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和豐富開發(fā)經(jīng)驗，有良好的銀行信用等級。1.7.1市場方面本項目位于玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)中部，項目的目標客戶群體有針對性，地理位置好，價格適中，定位較為準確，預(yù)計可按計劃完成銷售。1.7.2政策方面近年以來建設(shè)部、發(fā)改委、稅務(wù)總局、國土資源部、中國銀行相繼發(fā)布了一系列政策，如《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（2003）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》等，調(diào)控房地產(chǎn)市場，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和合理信貸，對目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響。1.7.3總投資變動方面一期項目中各項財務(wù)指標對總投資的敏感性較強，項目正進行部分基礎(chǔ)施工，后期工程的投入尚存在一定的不確定性，因此必須加強項目投資進度的管理，確?？偼顿Y不超過預(yù)計水平，保證項目順利實施。1.7.4建筑條件方面項目報建手續(xù)齊全，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)均能滿足項目的要求。區(qū)域內(nèi)外建設(shè)條件較好，各種配套設(shè)施齊全，交通便捷，水、電、氣等均接市政管網(wǎng)。1.8項目擔(dān)保風(fēng)險本次貸款以在建工程（含土地使用權(quán)）作抵押物。擬抵押的土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)證齊全、合法。由于項目貸款需采用按進度發(fā)放貸款的方式進行，抵押物（在建工程）的價值變動頻繁，因此銀行需對工程進度與工程質(zhì)量及預(yù)售情況高度關(guān)注，以控制風(fēng)險。1.9結(jié)論本項目的開發(fā)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策與玉環(huán)縣的城市總體規(guī)劃及玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主體資格合法，公司組織機構(gòu)健全，管理層有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，職工素質(zhì)較高。該項目的各種報批手續(xù)齊全，項目資本金到位，項目各項財務(wù)經(jīng)濟指標可以接受，有較強的借款償還能力，抵押物預(yù)估足值，項目市場定位明確，市場前景較好。銀行應(yīng)針對貸款風(fēng)險采取相應(yīng)的措施，高度關(guān)注項目的進度，并在必要時聘請相關(guān)中介機構(gòu)對在建工程的價值進行評估，以控制貸款風(fēng)險。綜合以上分析，本項目在經(jīng)濟上是可行的，市場定位明確，在做好風(fēng)險防范措施前提下，綜合考慮以上各方面因素后，確定向臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放貸款的時間與金額。市場分析2.1玉環(huán)縣社會經(jīng)濟發(fā)展狀況玉環(huán)縣位于中國浙江東南沿海黃金海岸線中段，臺州市域南端，介于寧波、溫州兩個都市區(qū)之間，是溫州之北、臺州最南端的一個海島縣，扼臺州、溫州海上門戶，東經(jīng)121°05′～121°32′，北緯28°01′～28°19′，東瀕東海，南連洞頭洋，西嵌樂清灣，北接溫嶺市。地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，2010年平均氣溫17.5℃，年總降水量1743.9毫米,無霜期300天。縣域總面積2279平方公里，其中陸域面積378平方公里，是全國14個海島縣之一。全縣常住人口為61.63萬人，全縣常住人口中縣外流入人口為23.56萬人，占38.23%。下轄玉城街道辦事處、坎門街道辦事處、大麥嶼街道辦事處、楚門鎮(zhèn)、清港鎮(zhèn)、蘆浦鎮(zhèn)、干江鎮(zhèn)、沙門鎮(zhèn)、龍溪鄉(xiāng)、雞山鄉(xiāng)、海山鄉(xiāng)3街道5鎮(zhèn)3鄉(xiāng)，其中，楚門鎮(zhèn)入選浙江省省級小城市培育試點鎮(zhèn)，沙門鎮(zhèn)為浙江省省級中心2010年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值308.21億元，增長21.4%；財政總收入40.14億元，其中地方財政收入18.3億元，分別增長8.5%和10.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入32930元，農(nóng)民人均純收入14161元，分別增長15.7%和16.2%；初步測算，萬元生產(chǎn)總值綜合能耗下降10.38%，化學(xué)需氧量和二氧化硫排放量分別削減3.95%和51%。全國中小城市綜合實力百強居第25位，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展水平綜合評價居全省第8位、全市首位，被評為全國計劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進縣、全國殘疾人社區(qū)康復(fù)示范縣和省新農(nóng)村建設(shè)優(yōu)秀縣，通過省新農(nóng)村電氣化縣、省農(nóng)村財務(wù)管理規(guī)范化縣驗收，蟬聯(lián)省雙擁模范縣。2.2房地產(chǎn)市場“發(fā)展態(tài)勢“十一五”期間房地產(chǎn)市場房價波動起伏、整體快速上漲，政策、措施頻繁出臺，調(diào)控力度不斷加大；住房保障受到重視，保障房建設(shè)開始大力推進；商品房市場供給規(guī)模不斷擴大，但增速有所減緩，供給偏緊、需求偏旺態(tài)勢依然存在。2.2.1房價波動起伏、整體快速上漲盡管受2008年金融危機沖擊房價一度出現(xiàn)負增長（-1.7%），但“十一五”期間商品房銷售均價總體上繼續(xù)保持快速上漲態(tài)勢，由2006年的3367元/平方米上漲到2010年的5029元/平方米。2.2.2調(diào)控力度不斷加大，住房保障大力推進“十一五”期間房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策達20多個。除2008年為應(yīng)對金融危機沖擊出臺了刺激住房消費政策外，其他年份的政策主要是穩(wěn)定房價、抑制投資投機性需求、增加普通住房有效供給，政策工具包括土地、稅收、金融、行政等。2.2.3供給規(guī)模不斷擴大，增速有所減緩“十一五”期間房地產(chǎn)投資累計達16.0萬億元，比“十五”增長10.7萬億元，其中住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。在住宅投資中，90平方米以下住房得益于“十一五”期間對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，投資比重呈逐漸上升趨勢。住宅市場正從供小于求向供大于求的局面轉(zhuǎn)變，隨著市民在購買房屋時的理性增強及國家的宏觀調(diào)控的實施，對于經(jīng)濟適用房和廉租房的重視和投入力度的加大，這將有利于住宅市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。2.3玉環(huán)縣房地產(chǎn)市場2010年以來，雖然國家相繼出臺一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，但我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持較快發(fā)展的態(tài)勢，總體呈現(xiàn)上升趨勢，投資增速居全市之首。2.3.1玉環(huán)縣房地產(chǎn)投資運行呈現(xiàn)以下幾個特點：1）開發(fā)投資較快增長2010年，全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資完成17.51億元，比上年增長111.1%，其中住宅投資14.00億元，比上年增長104.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資得以快速的增長勢頭，土地購置費的拉升作用功不可沒。去年土地購置費7.63億元，增長3.2倍，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的比重達43.6%，比上年提高21.6個百分點，對全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的貢獻率達63.1%，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長70.1個百分點。2）商品房銷售回暖2011年以來商品房銷售市場跌宕起伏，從3月份開始全縣商品房市場銷售表現(xiàn)負增長，直到9月份商品房市場銷售逐漸回暖。全年商品房銷售面積34.23萬平方米，增長19.7%，其中住宅銷售面積28.42萬平方米，增長4.2%，其中，90-140平方米的住宅銷售面積15.24萬平方米，增長89.4%，高于140平方米以上的住宅銷售增幅125.0個百分點。3）房屋施工規(guī)模擴大全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計施工房屋面積104.51萬平方米，增長39.7%，其中住宅施工面積81.28萬平方米，占施工規(guī)模總量77.8%，增長28.9%。全縣商品房新開工房屋面積37.73萬平方米，增長268.8%，新開工面積占房屋施工規(guī)?？偭康?6.1%，比上年提高22.4個百分點，其中住宅新開工面積25.91萬平方米，是上年的3.0倍。新開工房屋面積的強勁增長帶動了施工規(guī)模穩(wěn)步擴大，是我縣商品房施工規(guī)模穩(wěn)步擴大的主要源泉。2011年，全縣房地產(chǎn)交易3435戶，交易面積79.41萬平方米，交易金額299980.83萬元?？偨灰琢颗c2010年同期2142戶相比增長60.36%，新建商品房成交量較大，共成交1700套，同比漲幅超過2倍，二手房交易1735件，同比上升7.43%。2.3.2玉環(huán)縣商品房預(yù)（銷）售一覽表華龍·陽光星城一期工程資金貸款申請報告樓盤名稱項目地址所屬區(qū)域企業(yè)名稱銷售總套數(shù)銷售總面積已售中備案套數(shù)已售中備案面積可售套數(shù)可售面積湯臣.星匯花苑玉環(huán)縣珠港鎮(zhèn)雙港路311號玉環(huán)玉城街道浙江湯臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司271套22966.22㎡746548.35㎡19716417.87㎡綠地.名苑玉環(huán)縣玉城街道泰安路與外環(huán)西路交叉口玉環(huán)玉城街道臺州綠地置業(yè)有限公司711套48294.04㎡53637522.96㎡17510771.08㎡玉環(huán)半島花園玉環(huán)縣玉城街道廣陵路260-310號玉環(huán)玉城街道玉環(huán)之江房地產(chǎn)有限公司143套20320.81㎡12817660.43㎡152660.38㎡鑫鼎時代家園玉環(huán)縣玉城街道38號小區(qū)B-01地塊玉環(huán)玉城街道玉環(huán)縣鑫鼎房地產(chǎn)有限公司317套29167.23㎡15414700.41㎡16314466.82㎡玉環(huán)巒巖山小區(qū)玉環(huán)玉城犁頭嘴村玉環(huán)玉城街道玉環(huán)地之韻房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司48套18637.14㎡114300.03㎡3714337.11㎡榴島國際花園浙江省玉環(huán)縣珠港鎮(zhèn)城關(guān)榴島大道東門段玉環(huán)玉城街道浙江老泰置業(yè)有限公司207套19687.61㎡14611819.94㎡617867.67㎡德嘉壹號公館玉環(huán)縣玉城街道城中路588號玉環(huán)玉城街道玉環(huán)縣徳嘉置業(yè)有限公司232套37724.9㎡19932683.3㎡335041.6㎡國際花園玉環(huán)城關(guān)黃泥坎機電產(chǎn)業(yè)功能區(qū)玉環(huán)玉城街道玉環(huán)宇斯浦置業(yè)有限公司361套41985.85㎡32838917.24㎡333068.61㎡龍?zhí)毒幼⌒^(qū)玉環(huán)縣珠港鎮(zhèn)城關(guān)三合潭岙仔玉環(huán)玉城街道玉環(huán)縣長江房地產(chǎn)實業(yè)有限公司75套12010.95㎡599111.44㎡162899.51㎡興港佳苑玉環(huán)縣大麥嶼興港大廈南側(cè)玉環(huán)大麥嶼街道玉環(huán)縣新宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司107套10679.09㎡10310284.9㎡3305.23㎡中捷錦繡華庭玉環(huán)縣陳嶼雙峰小區(qū)玉環(huán)大麥嶼街道浙江中捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司259套32800.78㎡25832180.71㎡1620.07㎡陽光公寓玉環(huán)縣大麥嶼興中西路玉環(huán)大麥嶼街道玉環(huán)縣綠園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司89套11470.78㎡868756.44㎡32714.34㎡景苑花園玉環(huán)縣榴道大道坎門段兩側(cè)玉環(huán)坎門街道臺州景苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司158套14308.61㎡918519.21㎡675789.4㎡渝匯藍灣國際小區(qū)珠港鎮(zhèn)坎門花巖礁玉環(huán)坎門街道浙江渝匯置業(yè)有限公司690套111263.54㎡690111263.54㎡00鼎盛大廈玉環(huán)縣楚門客運中心邊玉環(huán)楚門鎮(zhèn)臺州市鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司110套8970.36㎡1068731.06㎡4239.3㎡華龍.時代廣場楚門中心區(qū)澤坎與環(huán)保路交叉玉環(huán)楚門鎮(zhèn)臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司757套64707.9㎡45037804.42㎡30726903.48㎡華龍·景泰嘉園楚門鎮(zhèn)昌業(yè)路與文房路交角玉環(huán)楚門鎮(zhèn)臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司180套12711.51㎡15812207.65㎡22503.86㎡康華·心海灣楚門鎮(zhèn)濱江小區(qū)2號地塊玉環(huán)楚門鎮(zhèn)臺州康華房地產(chǎn)有限公司358套44331.02㎡28442544.67㎡741786.35㎡南濱花苑小康型住宅楚門鎮(zhèn)西南村玉環(huán)楚門鎮(zhèn)臺州發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司36套10281.87㎡308380.26㎡61901.61㎡東方豪景苑玉環(huán)縣清港鎮(zhèn)迎賓西路口北側(cè)玉環(huán)清港鎮(zhèn)浙江弘奇?zhèn)I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司384套25341.87㎡28123796.87㎡1031545㎡海景花苑小區(qū)濱港工業(yè)城(沙門鎮(zhèn))玉環(huán)沙門鎮(zhèn)臺州億力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司382套34395.16㎡24630632.22㎡1163762.94㎡華龍·陽光星城一期工程資金貸款申請報告從上表可得出，玉環(huán)縣商品房開發(fā)以縣城和楚門鎮(zhèn)為主?？h城尚有730套商品房可售，以近期新建樓盤“湯臣·星匯花苑”、“鑫鼎時代家園”、“綠地·名苑”等為主；楚門鎮(zhèn)尚有413套商品房可售，以正在建設(shè)的樓盤“華龍·時代廣場”為主，該樓盤以中高檔住宅為主，“康華·心海灣”以中檔住宅為主。2.3.3近年房地產(chǎn)投資額度2005—2010年玉環(huán)縣房地產(chǎn)投資總額呈“先抑后揚”的走勢，在2007—2009年由于受環(huán)球金融危機的影響，投資總額有所下降，尤其是在2007年環(huán)球金融危機爆發(fā)的時候，房地產(chǎn)投資總額將至歷史最低點。2008、2009年，因環(huán)球金融危機對玉環(huán)的影響減小，房地產(chǎn)投資總額有一定的上漲。隨著，玉環(huán)縣人民政府提出“玉環(huán)新城”建設(shè)和楚門鎮(zhèn)加快小城市建設(shè)，2010年房地產(chǎn)投資總額突破性達到17.5億元。3.3.4近年房地產(chǎn)供求狀況2005—2010年玉環(huán)縣房地產(chǎn)開發(fā)量總體呈上升趨勢，歷年開發(fā)量有所波動，年開發(fā)量基本在60萬平方米以上；2005—2010年玉環(huán)縣房地產(chǎn)銷售量呈上揚走勢，在2006—2008年銷售量基本持平，2009、2010年銷售量增速較大，2010年比2008年銷售量增長約1.47倍。2.3.5近年房地產(chǎn)市場價格由于玉環(huán)縣屬三線城市，盡管受到2008年金融危機和房地產(chǎn)調(diào)控政策對玉環(huán)縣房地產(chǎn)市場的影響，但造成影響不大。玉環(huán)縣商品房年銷額、年銷售均價仍呈逐漸增長走勢。2010年商品房均價達到7176元/平方米，考慮到二手房對商品房均價影響的作用，結(jié)合在建、新建樓盤銷售價格統(tǒng)計。目前，玉環(huán)縣各房產(chǎn)商推出商品房均價8000-12000元。2.3.6土地供給概況擬建地塊土地出讓價格為57500萬元，折合樓面價為7768元/平方米，土地價格適中，周邊地塊配套設(shè)施完善，是一個適宜投資，條件成熟的建設(shè)項目。2.4項目市場前景分析2.4.1項目簡介“華龍·陽光星城”項目位于玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部BXE031-0303地塊，該地塊地理位置較好，東鄰風(fēng)嶼北二路（紅線寬度24米），西鄰漩港路（紅線寬度42米，局部拓寬至45-48米），南鄰金海大道（紅線寬度42米），北鄰銀湖大道（紅線寬度36米），交通方便，地勢平坦，外部配套設(shè)施齊全，建設(shè)條件基本具備。該項目總建設(shè)用地面積為74025平方米，總建筑面積為170255.4平方米。其中一期建設(shè)用地面積為33134平方米，總建筑面積為78407平方米；二期建設(shè)用地面積為40891平方米，總建筑面積為91848平方米。2.4.2項目開發(fā)商與開發(fā)項目臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前身為玉環(huán)縣華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由原玉環(huán)縣建設(shè)局直屬企業(yè)轉(zhuǎn)制而來，成立于2000年，注冊資金為10200萬元人民幣，具有二級房地產(chǎn)卡法資質(zhì)。公司成立至今已完成投資項目六個，分別為華龍·榴島公寓、華龍·東門公寓、華龍·玫瑰城、華龍·新城花園、華龍·景泰嘉園、華龍·時代廣場，華龍·陽光星城是其開發(fā)的第七個項目。公司成立以來，在業(yè)界取得良好信譽，被授于“浙江省重質(zhì)量、守誠信示范單位”、地方政府“先進單位”、和“納稅大戶”，被玉環(huán)縣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會選舉為“副會長”單位，同時該公司無銀行借款，無對外擔(dān)保，無不良信貸信息，無訴訟事項。2.4.3項目市場定位1）項目總體定位“華龍·陽光星城”項目結(jié)合項目地理位置優(yōu)越，且區(qū)域內(nèi)土地稀缺的特點，將項目定位為“濱?；▓@式高品質(zhì)商住社區(qū)”，具備高貴、時尚、大方、高品質(zhì)的特征，使住戶入住即可彰顯身份效果。2）項目客戶群體定位從該項目的市場總定位及具備的“高貴、時尚、大方、高品質(zhì)”的特點出發(fā)，項目的目標目標客戶群體的特征主要為：年齡在35-55歲之間的企事業(yè)單位高級管理人員等成功人士；少量以商務(wù)為目的置業(yè)者及區(qū)域市場的升級再置業(yè)者。具體的客戶群體為私營企業(yè)業(yè)主，企業(yè)中、高級管理人員，金融部門中、高級管理人員，公共事業(yè)單位人員等2.4.4項目優(yōu)勢特點綜合比各樓盤的優(yōu)劣勢在市場細分的基礎(chǔ)上，該項目的優(yōu)勢主要有：1）商住結(jié)合，住宅戶型多樣該項目住宅戶型為一梯兩戶、一梯三戶的項躍式，一梯兩戶有三種戶型：90平方米、140平方米、170平方米，一梯三戶戶型為130平方米戶型，相對于該區(qū)域的其他高端產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化；商業(yè)沿四周道路布置，商業(yè)面積總量大，實現(xiàn)市場多層次需求，總價相對較低，吸引面大，在滿足置業(yè)者的消費需求，同時對于投資者也有很強的吸引力。2）健康、實用戶型該項目住宅戶型具有實用、高效、健康、環(huán)保特點，各種戶型追求“二大一多”即客廳大、主臥大、儲藏空間多，鬧靜分區(qū)、干濕分離，戶型設(shè)計保證了充足的陽光直射入室，廚房和衛(wèi)生間有良好的采光通風(fēng)效果；高層頂樓躍層通高客廳設(shè)計，廳堂開敞、視野開闊，豐富了公共空間的多層次享受，戶型產(chǎn)品相對于玉環(huán)縣其他各個高檔樓盤的戶型呈現(xiàn)人性化、實用化。3）地理位置優(yōu)越，升值潛力較大玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：處于是玉環(huán)本島與半島的自然分界，玉環(huán)本島的北面，玉環(huán)縣的中部。開發(fā)區(qū)東與楚門鎮(zhèn)、清港鎮(zhèn)交界，南與蘆浦鎮(zhèn)交界，西至漩門二期大壩，北與溫嶺市接壤，是玉環(huán)副中心城市。綜合開發(fā)后，將是一座集行政辦公、商業(yè)金融、休閑娛樂、高檔居住、科技企業(yè)、旅游觀光、生態(tài)農(nóng)業(yè)、海上風(fēng)光為一體的現(xiàn)代化綜合性的生態(tài)城市新區(qū)。玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)處于臺沿海產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)交接點，負有融合溫臺兩地經(jīng)濟的戰(zhàn)略樞紐的特殊使命，發(fā)展空間十分廣闊，直接關(guān)系到我縣經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，是玉環(huán)縣從本島時代走向漩門灣時代的基石。玉環(huán)縣中等港口城市發(fā)展規(guī)劃中，漩門灣是未來的中心主軸。交通優(yōu)勢：項目地塊位于玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部BXE031-0303地塊，南、北、西三側(cè)均鄰城市主干道有漩港路、金海大道、銀湖大道，交通方便；該地塊處于漩門灣與玉環(huán)連接的兩座大橋之間，扼喉要地，為地塊后期升值奠定了硬件條件。商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢：項目地塊處于玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)商務(wù)中心區(qū)，東側(cè)為商務(wù)、辦公中心區(qū)，城市景觀公園走廊；西側(cè)為沿街商住區(qū)；南側(cè)為學(xué)校（江南理工）和城市公園；北側(cè)為漩門灣和濕地公園，地塊周邊區(qū)域具有無可比擬的商業(yè)開發(fā)潛力、商業(yè)價值及優(yōu)美的景觀環(huán)境，具有唯一性，適宜高檔商住樓盤定位及開發(fā)。價格優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)土地拍賣價格迭創(chuàng)新高，臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的土地成交價格相對較低，其開發(fā)成本與銷售價格有一定優(yōu)勢。項目總體來說具有較大的升值空間。4）品質(zhì)建筑，最佳朝向本項目所有住宅建筑朝向均為南偏東10°，既能保障充足的日照，也能有良好的景觀視線，為最佳朝向?？傮w布局中，住宅建筑以點式短板式相結(jié)合形式排布，形成兩個圍合空間，劃分出不同業(yè)態(tài)和組合；立面設(shè)計引入法式建筑元素，體現(xiàn)皇家氣派和尊貴；結(jié)合圍合空間、淺水面等景觀布局，形成皇家般園林。5）目標客戶明確該項目為“濱海花園式高品質(zhì)商住社區(qū)”，由于項目特點與地理位置，決定了其購買群體主要為成功人士。2.4.5項目銷售價格分析1）在售樓盤分析目前玉環(huán)縣在售的中高檔樓盤有：（1）綠地·名苑，該樓盤位于玉城街道泰安路與外環(huán)西路交叉口，開發(fā)商為臺州綠地置業(yè)有限公司。項目占地面積為19267平方米，總建筑面積為63381平方米，地上總建筑面積47590平方米，容積率為2.47，總套數(shù)711套，戶型為套房，二居90平方米三居130-160平方米三居260平方米。目前套房的銷售價格為15800-20100元/平方米，商鋪銷售價格為23000-40000元/平方米。（2）湯臣·星匯花苑，該項目位于玉環(huán)縣玉城街道雙港路311號，開發(fā)商為浙江湯臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項目占地9559平方米，總建筑面積28280平方米，其中地上建筑面積22941平方米，地下建筑面積5338平方米，容積率2.40，總套數(shù)271套。該項目主力戶型以63-90平方米小戶型和140-160平方米大戶型為主，價格在13000-14000元/平方米。（3）華龍·時代廣場，該樓盤位于楚門中心區(qū)澤坎與環(huán)保路交叉口，開發(fā)商為臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項目占地面積為36341平方米，總建筑面積為72017平方米，總套數(shù)757套，戶型面積為140平方米和160平方米，復(fù)式的戶型面積為145平方米、170平方米和200平方米，目前套房均價為11000元/平方米，商鋪銷售均價為13000元/平方米。該項目是目前臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司唯一在售項目，同樣處于港北片區(qū)的項目。（4）鑫鼎時代家園，該樓盤位于玉環(huán)縣玉城街道38號小區(qū)B-01地塊，開發(fā)商為玉環(huán)縣鑫鼎房地產(chǎn)有限公司。項目占地面積為9504平方米，總建筑面積為34912平方米，總套數(shù)317套，戶型為套房，76、87、143、164平方米這幾種戶型為主，目前套房的銷售價格為13000-14000元/平方米。2）評估方法市場比較法是根據(jù)替代原則，將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，是一種適用范圍較廣的估價方法。3）住宅測算結(jié)果項目的位置與配套設(shè)施與前述可比實例相當(dāng)，均位于城市主干道，綠地·名苑、華龍·時代廣場、鑫鼎時代家園的位置最好，東方豪景苑、湯臣·星匯花苑次之，中捷錦繡華庭其位置最差。華龍·陽光星城由于樓盤規(guī)模、總體環(huán)境均遠遠優(yōu)于玉環(huán)縣在售樓盤規(guī)模，因此其定位比另三個項目偏高。項目戶型與在售樓盤相比偏大，考慮華龍·陽光星城樓盤周邊的公建項目、商務(wù)辦公等商業(yè)項目都處于前期準備階段及各個樓盤所處政治經(jīng)濟環(huán)境，因此，本項目的住宅價格應(yīng)處于湯臣·星匯花苑與華龍·時代廣場兩個樓盤單價之間，商鋪價格應(yīng)與華龍·時代廣場相接近。項目中住宅的銷售價格在12000-15000元/平方米，商鋪價格在13000-16000元/平方米。根據(jù)謹慎原則，將住宅的價格定為13500元/平方米，商鋪價格定為14500元/平方米。投資估算和籌資評價3.1估算范圍“華龍·陽光星城”一期投資估算包括項目從籌建到竣工驗收所需的全部土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費、相關(guān)稅費等。3.2項目投資構(gòu)成3.2.1項目總投資構(gòu)成“華龍·陽光星城”整個項目投資約為13.9億萬元，其中土建費用5.7億元、設(shè)備安裝費1.3億元、室外工程費0.2億元、土地費5.3億元、工程建設(shè)其他費0.8億元、其他相關(guān)費用0.6億元。3.2.2項目一期總投資構(gòu)成“華龍·陽光星城”一期項目投資約為6.6億萬元，其中土建費用2.6億元、設(shè)備安裝費0.6億元、室外工程費0.1億元、土地費2.6億元、工程建設(shè)其他費0.4億元、其他相關(guān)費用0.3億元。3.3資金籌措“華龍·陽光星城”一期項目資金來源為自籌、銷售轉(zhuǎn)投入、銀行貸款，其中自籌本金2.9億元，占總投資的43.94%；銀行貸款3億元，占總投資的45.45%；銷售轉(zhuǎn)投入0.7億元，占總投資的10.61%。3.4投資情況分析3.4.1評估基準日投資情況分析評估人員通過分析臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務(wù)帳目，截止于2012年2月29日止，項目已投入的資金為土地款2.6億元，前期費用0.1億元，合計為2.7億元。3.4.2企業(yè)自籌資金核算根據(jù)臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供相關(guān)資料及財務(wù)報告，截止2011年12月31日,臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌資金2.9億元。截止2012年2月29日,開發(fā)成本2.7億元，均為“華龍·陽光星城”一期工程已投入的各項費用。3.4.3銀行貸款根據(jù)臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的申請與測算的項目資金缺口，該項目擬向銀行申請3億元的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。3.4.4項目預(yù)售款轉(zhuǎn)投入預(yù)收售房款轉(zhuǎn)投入0.7億元，占總投資的10.61%，根據(jù)臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及相關(guān)財務(wù)公司的測算預(yù)收售房款轉(zhuǎn)投入是有保障的。3.5資金投入計劃依據(jù)臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資計劃，考慮該項目的實際狀況與具體特點，項目建設(shè)期確定為36個月，其中第一年投入2.8億元，占總投資的42.42%；第二年投入1.8億元，占總投資的27.27%；第三年投入2.0億元，占總投資的30.30%。從項目總投資來源與支出，及臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及相關(guān)財務(wù)公司的預(yù)測可知，該項目的建設(shè)投資計劃基本可行。財務(wù)評價與效益分析4.1項目財務(wù)效益預(yù)測項目財務(wù)效益評估是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度與價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的成本和費用，計算評估指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判斷項目的可行性。4.1.1銷售價格確定結(jié)合地塊地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，投資者利用先進的開發(fā)理念和較強的產(chǎn)品營造能力，通過優(yōu)秀的設(shè)計能夠進行規(guī)劃設(shè)計，以確保產(chǎn)品在市場上的競爭力。根據(jù)項目開發(fā)成本，考慮玉環(huán)縣目前的房地產(chǎn)價格，結(jié)合項目的市場定位，確定本項目住房的銷售價格。預(yù)計商業(yè)平均約為14500元/平方米估算，住宅平均按照13500元/平方米估算，地下車庫按照12萬元/個估算。4.1.2銷售收入估算根據(jù)項目目前的實際情況及銷售計劃，預(yù)計一期項目所有商鋪、套房于2015年末銷售完畢，銷售收入約為11.2億元。4.1.3成本費用估算開發(fā)成本包括建設(shè)投資、物業(yè)維修基金、管理費用、銷售費用和財務(wù)費用構(gòu)成，根據(jù)一期工程的建設(shè)經(jīng)營周期（4年），一期工程銷售成本為0.4億元，建安費為6.6億元，一期總成本為7.0億元。4.1.4銀行貸款本項目計劃向銀行貸款3億元，根據(jù)貸款行擬定的年利率三至五年（含）6.90%，利息總額為0.3億元。4.1.5稅金及利潤分配稅金包括營業(yè)稅金及附加（6.25%）、土地增值稅（30%）、所得稅（25%）。，利潤分配包含彌補以前年度虧損、扣除盈余公積金（10%）、扣除公益金（5%）?？梢缘贸觯黄陂_發(fā)利潤總額約為2.4億元，稅后凈利潤約為1.8億元。4.2清償能力分析項目還款主要來源于由銷售商鋪和商品房而流入的現(xiàn)金，開發(fā)一期稅后凈利潤約為1.8億元，完全有能力在項目一期銷售期結(jié)束就能還清貸款，因此，項目償債有保障，企業(yè)有一定的償債能力。4.3不確定性分析4.3.1盈虧平衡分析計算表明，當(dāng)住宅的價格為10500元/平方米，商鋪價格為11000元/平方米（計劃住宅的價格為13500元/平方米，商鋪價格為14500元/平方米），項目達到盈虧平衡點。項目保本作業(yè)率為77.78%，安全邊際率為22.22%。4.3.2敏感性分析銷售價格、開發(fā)成本均為本項目敏感因素，其中銷售價格為主要影響因素，其次總投資為次要影響因素，因此企業(yè)因加強市場營銷工作，密切關(guān)注銷售價格的變化，并嚴格控制開發(fā)成本。當(dāng)項目最敏感的因素銷售價格下降10%時，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（13.65%）仍大于折現(xiàn)率（10%），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零。因此，從敏感性分析的結(jié)果可知，項目有較強的抗風(fēng)險能力。以上總投資估算與資金籌措及財務(wù)評價是基于以下前提條件：臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料真實，無虛假成分；投資使用與銷售進度、償還借款按計劃進行，項目資本金及時到位，并全部用于本項目；國家房地產(chǎn)金融政策（按揭等）不發(fā)生大的變化；建設(shè)期內(nèi)不發(fā)生不可抗力因素及影響本項目的其他因素。銀行效益與風(fēng)險防范5.1銀行效益1）有利銀行與臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開展合作，增加放貸銀行結(jié)算業(yè)務(wù)量，并帶動相關(guān)業(yè)務(wù)的增長。2）該項目實施后，有利于增加銀行存款，該公司銷售收入歸入放貸銀行，企業(yè)財務(wù)結(jié)算與個人住房按歇相關(guān)中間業(yè)務(wù)均由放貸銀行辦理。3）通過本項目發(fā)放貸款，銀行可取得一定的利息收入，有一定的經(jīng)濟效益。5.2風(fēng)險防范5.2.1項目合法手續(xù)方面“華龍·陽光星城”項目已取得項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項目用地國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等，項目的手續(xù)合法。5.2.2借款人方面臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是2000年成立的公司，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為二級，公司主要管理人員均有長期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作經(jīng)歷，積累了較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，公司在各個銀行方面有良好的信用等級，這些對該項目的成功開發(fā)提供了一定的保證。5.2.3市場方面房地產(chǎn)市場作為目前投資的熱點，競爭較為激烈，特別是國家實行一系列的調(diào)控措施以來，市場風(fēng)險加劇。本項目位于玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)中部，但由于項目的目標客戶群體有特定的針對性，因此需要加強市場營銷工作。該項目地理位置好，價格適中，定位較為準確，預(yù)計可按計劃完成銷售。5.2.4政策方面中國人民銀行對外發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（2003），重申了商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有資質(zhì)，信用等級較高，無拖欠工程款；必須具備四證；自有資金不低于35%。從政策上要求商業(yè)銀行優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，降低信貸經(jīng)營風(fēng)險等，商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》第五條提到加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。金融機構(gòu)要進一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，堅持公平、有序競爭，嚴格執(zhí)行信貸標準。要嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。近年以來建設(shè)部、發(fā)改委、稅務(wù)總局、國土資源部相繼發(fā)布了一系列政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場，對目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的影響。因此，銀行應(yīng)一方面密切關(guān)注房地產(chǎn)最新政策對本項目的影響；另一方面應(yīng)加強對業(yè)主的貸后管理。5.2.5總投資變動方面從前面的敏感性分析中可知，總投資對凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期都較敏感，項目各項財務(wù)指標對總投資的敏感性較強。目前項目正進行部分基礎(chǔ)施工，后期工程的投入尚存在一定的不確定性，因此必須加強項目投資進度的管理，確?？偼顿Y不超過預(yù)計水平，保證項目順利實施。5.2.6建筑條件方面項目報建手續(xù)齊全，勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位的資質(zhì)均能滿足項目的要求。區(qū)域內(nèi)外建設(shè)條件較好，各種配套設(shè)施齊全，交通便捷，水、電、氣等均接市政管網(wǎng)。擔(dān)保分析根據(jù)臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的貸款擔(dān)保方案，貸款企業(yè)擬用“華龍·陽光星城”一期工程（土地使用權(quán)33136平方米）進行抵押。6.1項目用地項目用地位于玉環(huán)縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中部BXE031-0303地塊，是一個完整的方形地塊。6.2抵押物手續(xù)的合法性貸款企業(yè)抵押貸款方案已經(jīng)公司股東會通過。擬抵押的項目用地已取得相關(guān)的《中華人民共和國土地使用證》，項目工程的各項建設(shè)手續(xù)齊全。6.3抵押物的足值性項目地塊處于玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)商務(wù)中心區(qū)，周邊相鄰城市主干道有漩港路、金海大道、銀湖大道，交通方便；該區(qū)域內(nèi)富有商業(yè)開發(fā)價值，并且土地面積大，形狀規(guī)則，因此，其價值比公司取得成本有較大幅度的提高。本項目擬抵押物目前未經(jīng)合法的估價機構(gòu)對其價值進行評估（土地使用權(quán)部分的價值僅為初步估值）。臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾，將按照銀行信貸規(guī)定在銀行發(fā)放貸款前聘請有資質(zhì)的估價機構(gòu)對抵押物的價值進行評估，完善抵押手續(xù)。6.4抵押物變現(xiàn)能力以在建工程（含土地使用權(quán)）作抵押物（目前未取得預(yù)售許可證），由于存在購房戶、建筑商等優(yōu)先受償人，資產(chǎn)處置時涉及多個權(quán)利主體，抵押物和處置的難度較大，變現(xiàn)能力相對較差。綜上所述，銀行在發(fā)放貸款前，應(yīng)督促業(yè)主聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)對抵押物進行價值評估，根據(jù)估價結(jié)果在綜合考慮其他因素后，確定貸款額度與放款進度，并辦理抵押登記手續(xù)，確定抵押物的足值性與合法性。貸款發(fā)放后，應(yīng)對項目的銷售情況和合作專戶進行實時監(jiān)控，注意按揭貸款與開發(fā)款的總額控制，當(dāng)按揭貸款注入時，應(yīng)等額或等比例退出開發(fā)貸款，以確保抵押值足值，防范貸款風(fēng)險。結(jié)論與建議本項目的開發(fā)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策與玉環(huán)縣的城市總體規(guī)劃及玉環(huán)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，主體資格合法，公司組織機構(gòu)健全，管理層有較豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，職工素質(zhì)較高。該項目的各種報批手續(xù)齊全，項目資本金到位，項目各項財務(wù)經(jīng)濟指標可以接受，有較強的借款償還能力，抵押物預(yù)估足值（需按項目進度放款，且項目市場定位明確，市場前景較好。但該項目存在以下值得關(guān)注的問題：1、抵押物尚未經(jīng)合法的評估機構(gòu)對其價值進行評估；2、采取按工程進度放款的方式（即目前抵押物不足以對全部貸款提供擔(dān)保）發(fā)放貸款，銀行需隨時對工程情況高度關(guān)注，以保證抵押物足值；因此，銀行應(yīng)針對以上幾方面的問題采取相應(yīng)的措施，采取按進度發(fā)放貸款時應(yīng)高度關(guān)注項目的進度，并在必要時聘請相關(guān)中介機構(gòu)對在建工程的價值進行評估，以控制貸款風(fēng)險。綜合以上分析，本項目在經(jīng)濟上是可行的，市場定位明確，在做好風(fēng)險防范措施前提下，綜合考慮以上各方面因素后，確定向臺州華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放貸款的時間與金額。華龍·陽光星城一期工程資金貸款申請報告目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章 申報單位及項目概況 11.1借款人評價 11.2項目評價 21.3籌資 31.4投資情況 31.5財務(wù)評估 31.6不確定性分析 31.7風(fēng)險防范 4HYPERLINK\l"_Toc31863242